Ứng dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN

Phương pháp định giá so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp Thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần Thẩm định giá đã giao dịchthành cô

MỤC LỤC

Danh mục các chữ viết tắt 3

Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ 4

LỜI MỞ ĐẦU 5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 Tổng quan về bất động sản 7

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 7

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 7

1.2 Định giá bất động sản 10

1.2.1 Khái niêm định giá bất động sản 10

1.2.2 Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 10

1.2.3 Nguyên tắc và căn cứ định giá bất động sản 12

1.2.4 Phương pháp định giá so sánhvà các phương pháp định giá khác 14

1.2.5 Các bước xác định giá trị bất động sản: 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN 27

2.1 Giới thiệu về hoạt động Thẩm định giá tại Việt Nam và tại công ty cổ phần Thẩm định ASIAN 27

2.2 Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và chi phí trong định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN 28

2.2.1 Lý do việc sử dụng phương pháp so sánh trong xác định giá trị

bất động sản tại Việt Nam 29

2.2.2 Ứng dụng phương pháp so sánh trong việc xác định đơn giá đất thị trường 30

2.2.3 Định giá bất động sản trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường 37

2.2.4 Định giá bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường 43

2.2.5 Đánh giá 47

2.3 Thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định ASIAN 48

2.3.1 Những mặt đã đạt được 48

2.3.2.Hạn chế 48

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 50

3.1 Xu hướng trong việc định giá bất động sản 50

3.1.1 Định giá bất động sản là đất đai 50

3.1.2 Định giá bất động sản là nhà ở 53

3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản 56

3.2.1 Tăng tính bạch của thị trường 56

3.2.2 Thu thập thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác 57

3.2.3 Thu thập thêm bằng chứng thị trường về các yếu tố so sánh để có thể định lượng các yếu tố so sánh đó 57

3.3 Kiến nghị 58

KẾT LUẬN 60

Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ

Bảng 1.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

LỜI MỞ ĐẦU

Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiềunước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hộicủa mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triểntheo cơ chế thị trường Ở Việt Nam thẩm định giá tài sản mới được coi là nghề cungcấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỉ 90 Trong những nămgần đây nó cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệptham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn

Tuy nhiên kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi.Việc định giá chính xác (sử dụng phương pháp hợp lý) sẽ làm giảm thiệt hại choNhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩmđịnh giá tài sản Đối với Việt Nam thẩm định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta

có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nướckhác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp thẩmđịnh giá vẫn còn nhiều khó khăn Hiện nay ở nước ta chủ yếu áp dụng phương pháp

so sánh, vì phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vữngchắc để công nhận vì dựa vào chứng cứ thị trường Tuy nhiên việc áp dụng phươngpháp này vẫn còn nhiều hạn chế

Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiệnnay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia Hiện nayphương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất trong thẩm định giá bất động sản

Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em chọn đề tài: "Ứng dụng phương pháp so

sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN".

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào phân tích các cơ

sở, đặc điểm của phương pháp so sánh và quá trình vận dụng phương pháp nàytrong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam mà cụ thể là tại công ty cổ phần thẩmđịnh ASIAN

II MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

 Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh

 Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sảncông ty cổ phần thẩm định ASIAN.

 Kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng phương pháp sosánh trong hoạt động định giá bất động sản

III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

 Phương pháp hệ thống hoá kết hợp thu thập số liệu thị trường

 Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và vận dụng lý thuyết vào thực tế

 Phương pháp so sánh giữa lý thuyết và thực tế

Kết cấu của đề tài bao gồm:

Lời mở đầu

Chương 1 : Cơ sở lý luận về định giá bất động sản và phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá

tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

 Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốcgia trên thế giới Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate ( tài sản bất động )được gọi là bất động sản Trong tiếng pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằngtừ: Immobilíe (Bất động sản ), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản ( tài sản gắn vớiđất đai ) và ở nước ta được gọi là Bất động sản

 Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:

“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vậtchất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài

Với quan niệm trên bất động sản được phân thành những nhóm sau đây:

 Đất đai: phải là đất không thể di dời được

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà ở kiên cố vàcác tài sản gắn liền với nhà ở

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trìnhnuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao,

và các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có mộtđiểm chung khái quát về thị trường BĐS là: tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS

được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong một không gian vàthời gian nhất định.

Có nhiều cách phân chia thị trường BĐS theo các tiêu thức khác nhau, sau đây làmột số cách:

Thứ nhất: theo loại hàng hoá BĐS có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trườngBĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trườngBĐS công nghiệp

Thứ hai: theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường có thị trường mua – bán, thịtrường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

Thứ ba: theo trình tự tham gia có thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp

Thứ tư: theo mức độ kiểm soát có thị trường chính thức và thị trường phi chínhthức

1.1.2.2 Đăc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thườngnên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giaodịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo Quan hệ giao dịchBĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trảiqua ba khâu cơ bản, đó là:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin

về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS

- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

Thứ hai: thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong BĐS

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không haomòn hay mất đi Người sử dụng đất đai không giống như sử dụng các hàng hoákhác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Do đó,một yếu tố có tính chất quyết định đến giá trị của đất đai là khả năng sinh lời củanó

Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc

BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội củatừng vùng, từng khu vực Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịchBĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ ảnh hưởng trongmột vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm tới cácvùng và khu vực khác

Thứ tư: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

Điều này là do thị trường BĐS là thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa cácBĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác định Giá cảBĐS nhiều khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì tính độc quyền càngđược đẩy lên cao

Thứ năm: cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS

Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi làkhông co giãn với giá cả Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có xuhướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu Do vậy trong thị trường BĐS, sựthay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu

Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn mới cókhả năng tham gia thị trường

Thứ bảy: thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS chịu sựchi phối của pháp luật Mọi giao dịch BĐS đều phải có dự giám sát của Nhà n ước,

đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước

Thứ tám: thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.

BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn nàyđược huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có thị trường vốnphát triển lành mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lànhmạnh và ổn định được

Thứ chín: thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường là

vấn đề khó khăn, phức tạp và có nhiều thời gian

Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng như đối vớicác loại hàng hoá khác Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu kỳ đầu tư lâudài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài.

1.2 Định giá bất động sản

1.2.1 Khái niêm định giá bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm về định giá

Theo giáo sư W Seabrooke- Viện đạI học Portmouth, Vương quốc Anh:”Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho mục đích đã được xác định”

Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền

sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

1.2.1.2 Khái niệm về định giá bất động sản

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia (AVO ) : “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bấtđộng sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích củađịnh giá giá trị bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các

dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phântích chúng, sau đó so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị củachúng”

Ta thống nhất ở quan điểm sau: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuậthay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thờiđiểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tếtiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế

1.2.2 Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.2.2.1 Giá cả bất động sản

Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một bất độngsản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao dịchcủa họ

Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể Giá

cả chỉ phản ánh qua một giao dich, giữa người mua và người bán cụ thể Mỗi cuộc

mua-bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa haibên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch

1.2.2.2 Giá trị bất động sản

 Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền có thể nhận được từ một ngườihoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá bất động sản đó khi được mộtngười sẵn lòng đưa ra bán Ở đây, không có sự cưỡng chế đến người bán cũng nhưngười mua tham gia giao dịch

Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch Hành

vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường

 Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều kiệnsau:

 Người mua , người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành

vi tham gia thị trường

 Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họxem xét tới lợi ích tốt nhất của mình

 Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thịtrường mở

 Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếpthanh toán có thể so sánh được

 Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất

cứ phía nào

1.2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản

Những nhân tố xã hội: xu hướng phát triển dân số, cơ cấu dân số, tốc độ tăngdân số, tốc độ hình thành hộ gia đình, độ tuổi của dân số, độ tuổi của chủ hộ…Ngoài ra còn các yếu tố như sở thích thị hiếu, phong tục tập quan của địa phương Những nhân tố kinh tế: cơ sở hạ tầng, sự phát triển các ngành nghề (thu nhập ,việc làm ), đầu tư phát triển bất động sản, những loại vật liệu và kĩ thuật mới liênquan đến xây dựng, chính sách tiền tệ ( lãi suất, chế độ cho vay, thời gian cho vay,

số lượng cho vay )…

Những nhân tố pháp luật ( chính sách của chính phủ )

Chính sách tài khoá: chi của chính phủ bao gồm chi thường xuyên và chi đầu

tư phát triển cơ sở hạ tầng Nếu việc phát triển cơ sở hạ tầng được khuyến khích vàchú trọng thì giá trị của bất động sản sẽ được nâng cao Điều này phụ thuộc vào chủtrương và định hướng phát triển của chính phủ

Những quy định về xây dựng: mật độ xây dựng, chiều cao của các công trình,quy định về thiết kế kiến trúc, hành lang an toàn…

Quy định về chứng thư: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứngnhận về quyền sở hữu công trình, các giấy tờ khác liên quan

Những nhân tố về môi trường:

Môi trường xung quanh bất động sản: rào cản về công suất, hệ thống giaothông

Khả năng tiếp cận của bất động sản đến các lợi ích: có những lợi ích nào, việc tiếpcận ra sao, có những thuận lợi và khó khăn gì

1.2.3 Nguyên tắc và căn cứ định giá bất động sản

1.2.3.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

Giá trị của bất động sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị

sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán…Khi nghiên cứu quá trìnhhình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật vànguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của định giá bất động sản là sự phân tích cácyếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó nhữngnguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá Địnhgiá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giátrị của bất động sản

Sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục

đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định haythừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc cung-cầu: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.

Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng thừa nhận của thị trường

về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung cầu, giá cả có thể

có khoảng cách rất xa với giá trị thực Vì vậy khi so sánh các tài sản với nhau, phỉaphân tích tác động của các yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Nguyên tắc thay thế: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không

vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành

của một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị củatoàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai: Giá trị một tài sản

được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư 1.2.3.2 Căn cứ định giá bất động sản:

Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là các yếu tốđất đai, lao động và các nguyên vật liệu

Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thaythế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tạithời điểm định giá

Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sách củanhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhucầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân….ảnhhưởng đến giá trị bất động sản

Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sảntrong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất độngsản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đónggóp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: căn cứ vào các yếu tố đónggóp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh trongviệc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữacung và cầu trong thị trường

Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bấtđộng sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích tương lai mà

nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất độngsản mang lại khi định giá

1.2.4 Phương pháp định giá so sánhvà các phương pháp định giá khác

1.2.4.1 Phương pháp định giá so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp Thẩm định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần Thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bìnhthường vào thời điểm cần Thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần Thẩm định giá

để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến

hành công khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biếnkhi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng

(gần giống) với tài sản cần Thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý,đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹthuật, tính năng sử dụng…

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần Thẩm định giá đã giao dịch

thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần Thẩm định giáhoặc gần với thời điểm cần Thẩm định giá

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp

lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiệnbán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặcđiểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnhhưởng lớn đến giá trị tài sản

Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi

theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Ví dụ: mét,m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sảnlượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn

Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa làkhông xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

về giá trị tuyệt đối

Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được

điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần Thẩm định giá.Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần Thẩmđịnh

Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã

diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán chobên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận

Nội dung của phương pháp so sánh

- Phương pháp so sánh áp dụng để Thẩm định giá các tài sản cần Thẩm định

giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

- Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của

tài sản so sánh với tài sản cần Thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đãgiao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản sosánh

- Các bước tiến hành Thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnThẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần Thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần Thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần Thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánhđối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tàisản cần Thẩm định giá, từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo

sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần Thẩm định giá, tìm ra mức giáchỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút

ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần Thẩm định

- Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

+ Thời gian thu thập thông tin:

Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tàisản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cầnThẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần Thẩm định giá và với địa điểm giaodịch gần nhất với tài sản cần Thẩm định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời giancần Thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần Thẩm định giá thì có thể thuthập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thờiđiểm cần Thẩm định giá

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểmchuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần Thẩm định giá thìtrước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố sosánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ

số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc doThẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thịtrường trong khoảng thời gian này

+ Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thịtrường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản nhưnhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, khôngchịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trườngthu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiệnthông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì Thẩm địnhviên về giá phải có sự Thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảođảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tínhtoán

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), Thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giáphổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mứcgiá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), Thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơngiá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ramức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch,địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh…trong Hồ sơ Thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản

lý Nhà nước về Thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp vềkết quả Thẩm định giá (nếu có phát sinh)

- Phân tích thông tin:

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần Thẩm định giá với tài sản so sánh Việcphân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp,phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điềuchỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánhtương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tínhcho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn(có dấu điều chỉnh là dương)

- Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu

tố so sánh

- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần Thẩm định giá với tài sản so sánh Việcphân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóathành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau

+ Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã

có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…

Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/ m2;

Kho hàng: giá/m3, giá/ m2;

Cầu tầu, bến cảng: giá/ m2, giá/ha;

Bệnh viện: giá/giường bệnh;

Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;

Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;

- v v…

+ Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần Thẩm định giá

Lấy tài sản cần Thẩm định giá làm chuẩn

Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần Thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần Thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần Thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

+ Phương thức điều chỉnh:

Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị)

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,

vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy,thiết bị)

Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp

+ Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

+ Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao, phù hợp với các chứng cứ thị trường

Bảng 1.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

Thẩm định giá

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

đ)Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)

- Xác định giá trị của tài sản cần Thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn

đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chungvới các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên) không quá 10%

Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết địnhchọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần Thẩm định:

+ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bánban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)

+ Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho mộttài sản so sánh) càng ít càng tốt

+ Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố sosánh càng nhỏ càng tốt

1.2.4.2 Các phương pháp khác

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai

từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra

có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán

Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất

ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộngvới chi phí xây dựng hiện hành

Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạpchiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc

vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng

để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS khôngphải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trongtương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phươngpháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theonguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trịcông trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận

1.2.5 Các bước xác định giá trị bất động sản:

Bước 1 Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá

Trong bước này cần xác định tổng quát về bất động sản cần định giá, mục đíchđịnh giá, cơ sở định giá cụ thể như sau:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá

- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đíchthẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báocáo thẩm định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩmđịnh giá

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Định giá viênphải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu vàmục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trịBĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụngkết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên

cơ sở:

 Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràngnhững điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩmđịnhgiá

 Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liênquan.

 Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế vàràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại vàthông báo ngay cho tổ chức định giá và cho khách hàng

- Xác định thời điểm thẩm định giá: định giá vào thời điểm hiện tại, tương lai hayquá khứ

- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giáphải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá vềgiá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loạihình BĐS cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sởcho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Việc xác địnhgiá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luậthiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnban hành

Bước 2 Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản.

Khảo sát hiện trường

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường; Đôi với bất động sản, định

giá viên phải khảo sát và thu tập số liệu về:

 Vị trí thực tế của bất động sản so sánh vợi vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

 Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản

 Đối với công tình xây dung dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảosát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá, định giá viêncần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác

nhau

Thu thập thông tin.

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu

thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản

so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái

người mua – người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần dịnh giá

- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá

và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của thông tin

Bước 3 Phân tích thông tin về bât động sản.

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cầnđịnh giá

 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

 Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá: hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản

 Phân tích về khách hàng

 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản

Bước 4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản.

Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn

phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản Cầnnêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản cần định giá

Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháptrong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và vớimục đích định giá

Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sửdụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo,

từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗi phương

pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của cácphương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu Để làm việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐS mục tiêu Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định

có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chi

số giá trị để rút ra giá trị của BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báocáo định giá

Bước 6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá.

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báocáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá

Ước lượng là quan điểm của người định giá và nó phản ánh kimh nghiệm và điều

chỉnh mà người này đã áp dụng để nghiên cứu những số liệu được tợp hợp Báo cáođịnh giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức và trình bày và hình thức chung của báo cáo Các kết luận định giá có thể được thông tin chokhách hàng bằng miệng hoặc viết Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn.

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, nhữngđiều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượnggiá trị BĐS và sư dụng kết quả định giá

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN

2.1 Giới thiệu về hoạt động Thẩm định giá tại Việt Nam và tại công ty cổ phần Thẩm định ASIAN

Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN (tên viết tắt là ASIAN) là một trongnhững Công ty Thẩm định giá có nhiều uy tín trên thị trường hiện nay Tuy mớithành lập từ năm 2011 nhưng cán bộ chủ chốt của Công ty đều là những người đã cónhiều năm kinh nghiệm, đặc biệt về lĩnh vực Thẩm định giá bất động sản, máy mócthiết bị và lĩnh vực đấu giá

Công ty đã và đang cung cấp các dịch vụ chuyên nghiệp cho một số lượnglớn và đa dạng các khách hàng thuộc nhiều lĩnh vực ngành nghề ở Việt Nam, đó là

lý do chũng tôi có những hiểu biết sâu sắc đặc trưng của các lĩnh vực này, những tácđộng đằng sau của mỗi lĩnh vực hoạt động và những qui định luật pháp có liên quan.Những hiểu biết này giúp gia tăng giá trị của các dịch vụ Công ty cung cấp chokhách hàng

Với uy tín vốn có của mình, các thẩm định viên, đấu giá viên và chuyên giacủa Công ty thường xuyên được mời tham gia góp ý các văn bản pháp quy liên quantới lĩnh vực Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản và lĩnh vực dịch vụ tài chính tại ViệtNam, tham gia trợ giúp trong các hoạt động của các hiệp hội chuyên ngành thẩmđịnh giá và đấu giá

Lĩnh vực hoạt động của ASIAN :

* Loại hình dịch vụ :

- Thẩm định giá tài sản, tư vấn các vấn đề liên quan đến giá ;

- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh;

- Đánh giá uy tín doanh nghiệp ;

- Bán đấu giá tài sản, hàng hóa theo yêu cầu của khách hàng ;

- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa;

- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp;

- Tư vấn đấu giá tài sản, tư vấn đấu thầu;

* Đối tượng thẩm định giá :

- Tài sản bao gồm :

+ Động sản : Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất ; Phương tiện vận tải  ;

+ Bất động sản : Quyền sử dụng dụng đất ; Khu dự án ; Nhà ở ; NhàXưởng ; Trung tâm thương mại ; khách sạn ; cao ốc văn phòng ; Chung cư ;Trang trại ; sân golf…

- Giá trị doanh nghiệp đối với các loại hình doanh nghiệp như : Doanh nghiệp nhà nước ; Doanh nghiệp tư nhân ; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ; doanh nghiệp liên doanh ; các doanh nghiệp khác…

* Mục đích thẩm định để phục vụ cho :

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng ;

- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp ;

- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp ;

- Hạch toán kế toán để tính thuế, bảo hiểm ;

- Cầm cố, thanh lý, phân chia, xử lý tài sản ;

- Thực hiện nghĩa vụ về tài chính đối với nhà nước ;

- Đền bù, giải phóng mặt bằng ;

- Chứng minh tài sản bảo lãnh du học…

- Bảo hiểm và bồi thường tài sản ;

- Phục vụ cho thuê tài chính ;

- Xác định giá trị đầu tư

Trong các lĩnh vực hoạt động của công ty cổ phần thẩm định ASIAN thì địnhgiá bất động sản có một vai trò quan trọng Tùy theo đặc điểm tính chất của từng bất động sản riêng mà có các phương pháp định giá khác nhau nhưng trong số đó, phương pháp được sử dụng thường xuyên và phổ biến phải kể đến phương pháp so sánh trực tiếp Sau đây chúng ta sẽ đi tìm hiểu kĩ hơn vềứng dụng của phương pháp so sánh trong xác định giá trị bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN

2.2 Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và chi phí trong định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN

2.2.1 Lý do việc sử dụng phương pháp so sánh trong xác định giá trị bất động sản tại Việt Nam

 Tại TP.HCM, một hội thảo về định giá bất động sản vừa diễn ra Định giá bấtđộng sản là một trong những khâu rất quan trọng, bởi là một trong những căn

cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn Hiện trên thế giới có 5phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến; riêng tại ViệtNam, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

 Ông Jeremy S.J.King – Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn và Định giá, Công tyTNHH CBRE Việt Nam cho biết: "Để sử dụng những phương pháp định giákhác, cần phải có thông tin cụ thể về tổng diện tích sàn xây dựng, mật độhiệu suất cho thuê, chi phí phát triển Các thông tin này khách hàng cungcấp và ở Việt Nam thường những thông tin này không được cung cấp đầy đủ,

đo đó rất khó khi sử dụng các phương pháp khác phương pháp so sánh trựctiếp"

 So sánh trực tiếp dựa trên phương pháp lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản nhất định, được liên kết với các giá trị thị trường của tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì vậy, phương pháp này liên quan giá cả và các đặc điểm tương tự của tài sản

 So sánh các phương pháp dựa trên các bất động sản đặc điểm tương tự như kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý …. Thẩm định viên phải so sánh các thông số kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý của tài sản

để xác định giá trị tài sản so với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá tài sản phải đánh giá

 So sánh cách tiếp cận áp dụng cho định giá tài sản thường được giao dịch trên thị trường. Đánh giá kết quả sử dụng cho mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính …

 Phổ biến các giao dịch trên thị trường: như đối với việc mua bán tài sản côngtrên thị trường. tài sản được coi là phổ biến giao dịch khi có ít nhất hai loại

tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hoá và dịch vụ theo quy định của người mua, người bán có hoặc có thể mua hàng đồng ý trong từng trường hợp cụ thể

 Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên sự phân tích các giao dịch bất độngsản có nhiều đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá Phương phápnày có ưu điểm dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giádựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan

 Ở thị trường Việt Nam, việc áp dụng phương pháp so sánh tương đối khóhơn so với nhiều nước khác, vì phương pháp so sánh dựa trên dữ liệu về thịtrường, trong khi đó thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đang tronggiai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản chưa được địnhhình rõ nét

 Bên cạnh đó, tại Việt Nam, số công ty định giá khách quan chuyên sâu tronglĩnh vực định giá bất động sản và đội ngũ Thẩm định viên kinh nghiệmkhông nhiều, nên khả năng định giá còn chưa sát với giá thị trường Tuynhiên, yêu cầu thực tế khách quan sẽ là điều kiện để công tác định giá bấtđộng sản tại Việt Nam thay đổi

 Ông Đỗ Đăng Khoa - Chuyên viên Thẩm định tài sản, Ngân hàng TMCP SàiGòn nói: "Do tình hình thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang dầndần phát triển Các loại bất động sản mới như cao ốc văn phòng, chung cư,những dự án có nhiều hình thức, loại bất động sản ra đời, nó cần phải ápdụng những phương pháp khác chứ không phải là phương pháp so sánh nữa.Những công ty chuyên nghiệp sẽ sử dụng phương pháp đó để kiểm tra lại giátrị của những phương pháp so sánh mà mình thường dùng và giảm thiểu rủi

ro nó thấp hơn"

 Bắt đầu từ 01/01/2009, các hoạt động giao dịch bất động sản của các doanhnghiệp, các dự án bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch Cùng với việchiện đại hóa cách lưu trữ và công khai thông tin giao dịch về bất động sản, sẽ

là cơ sở định giá bất động sản tại Việt Nam sát với giá thị trường, giúp côngtác điều hành, quản lý giá của cơ quan chức năng hiệu quả

2.2.2 Ứng dụng phương pháp so sánh trong việc xác định đơn giá đất thị trường

Cơ sở lí luận của việc xác định đơn giá đất thị trường

Việc xác định đơn giá đất thị trường giúp cho người định giá có một cái nhìn tổngquát và sự hình dung ban đầu về mức giá đất thị trường tại khu vực mà mình sắptiến hành định giá Mặt khác giúp người định giá có cơ sở so sánh với các thông tinhiện có trên thị trường, từ đó dự báo được xu hướng biến động trên thị trường.Việc xác định đơn giá đất thị trường được tiến hành với các BĐS chuẩn, nghĩa làcác BĐS ở vị trí mặt đường, có kích thước khá phổ biến ( không quá lớn hoặckhông quá nhỏ ), không tính đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐSriêng lẻ Điều này sẽ thật hữu ích khi định giá BĐS trong ngõ mà không thu thậpđựơc các thông tin giao dịch cũng như thông tin rao bán trên thị trường, nhân viênthẩm định có thể áp dụng đơn giá đất thị trường đã được Hội đồng thẩm định tài sảnphê duyệt làm căn cứ xác định đơn giá đất đối với BĐS thẩm định

Do vai trò quan trọng của việc xác định đơn giá đất thị trường, hiện nay Bộ phậnthẩm định tài sản khu vực Hà Nôi đã xây dựng đơn giá đất đối với hầu hết mọituyến đường trên địa bàn TP Hà Nội và đang có kế hoạch mở rộng sang địa bàn các

TP khác

Quy trình xác định đơn giá đất thị trường.

a, Thu thập thông tin và khảo sát thông tin thị trường

Nguồn thông tin có thể thu thập được có thể trên báo chí, mạng Internet, qua cáctrung tâm môi giới, liên hệ trực tiếp với các bên tham gia giao dịch trên thị trường,qua các cơ quan Nhà nước có chức năng thống kê và đăng ký BĐS…

Thông tin khảo sát được chia thành các loại sau: