- Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 90 m2 (nhà 3 tầng) - Giá đã bán: 5,8 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 90m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 65% = 413.962.380 đồng. Làm tròn: 413.960.000 đồng ( Trong đó o Diện tích sàn xây dựng là 90 m2
o Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/ m2
o Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 o Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 65%) - Đơn giá đất ước tính: ( 5.800.000.000 đồng –413.960.000đồng) / 30 m2= 179.534.667 đồng/ m2
Trên mảnh đất là ngôi nhà 03 tầng, có giấy phép xây dựng, do đó nhân viên ASIAN tính cả giá trị công trình xây dựng trên đất theo quy định của ASIAN.
Chúng tôi có bảng so sánh điều chỉnh các yếu tố về TSTĐG như phụ lục kèm theo Sau khi điều chỉnh kết quả thẩm định giá như sau:
Đơn giá đất thẩm định đối với bất động sản 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội là: 332.980.000 đồng/ m2 (chi tiết tại phụ lục)
Giá trị BĐS thẩm định = đơn giá đất thẩm định x diện tích đất thẩm định + giá trị công trình xây dựng trên đất = 332.980.000 đồng/ m2 x 68m2 + 1.122.640.560 đồng = 23.764.650.000 đồng.
Kết luận: Định giá BĐS theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt vừa làm căn cứ để xác định giá trị của BĐS thẩm định trong điều kiện khu vực thị trường ít thông tin so sánh, vừa làm cơ sở để so sánh giá trị thị trường hiện tại của BĐS. Trong trường hợp, giá thẩm định tính theo giá thị trường đã được phê duyệt và giá thẩm định theo phương pháp có sự chênh lệch, nhân viên thẩm định cần phải tìm hiểu nguyên nhân của sự chênh lệch đó và có sự điều chỉnh cho phù hợp.
2.2.4. Định giá bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường
Hoạt động định giá BĐS diễn ra trong khu vực thị trường rộng lớn, vì vậy không phải tất cả các khu vực đều đã được khảo sát và xác định đơn giá đất thị trường. Đối với những khu vực chưa được xác định đơn giá đất thị trường, nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định tài sản theo phương pháp so sánh. Sau đây là ví dụ định giá một BĐS cụ thể.
Bất động sản được định giá: Nhà A6, khu 100, tập thể Hanel, phường Ô chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội (nay là nhà số 68, Trần Quang Diệu, Hoàng Cầu, quận Đống Đa, Hà Nội)
- Vị trí: BĐS nằm ở mặt phố Trần Quang Diệu, Hoàng Cầu, quận Đống Đa, Hà Nội
- DTSD được công nhận: 69 m2 - DTSD thực tế: 69 m2
- Hình thức sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Mục đích sử dụng đất: Đất ở
- Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 04 tầng diện tích sử dụng khoảng 176 m2, xây dựng năm 2008, nhưng được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Qua tìm hiểu thị trường nhân viên ASIAN thu thập được một số thông tin so sánh như sau:
Thông tin so sánh 1
- Địa chỉ: Nhà 20 ngõ 19/8 Trần Quang Diệu khu Hoàng Cầu. - Vị trí: Cách mặt đường Trần Quang Diệu khoảng 100m - Khoảng cách: Cách bất động sản thẩm định khoảng 600m. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Kém hơn
- Lợi thế kinh doanh: Kém hơn
- Diện tích đất: 30 m2 (đất ở, kích thước: 2,7m x 11,1m). - Diện tích nhà: 120 m2 (nhà xây thô 4 tầng).
- Giá bán tháng 12/2012: 4,1 tỷ đồng - Liên hệ: 01646269269 - Giá trị nhà ước tính: 120 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x 65% = 551.949.840 đồng. - Làm tròn: 551.950.000 đồng ( Trong đó o Diện tích sàn xây dựng là 120 m2
o Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2
o Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 o Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 65%) + Đơn giá đất ước tính: ( 4.100.000.000 đồng – 551.950.000 đồng) / 30 m2= 118.268.333 đồng/ m2.
Làm tròn: 118.270.000 đồng/ m2
- Địa chỉ: Nhà khu chia lô văn phòng chính phủ Trần Quang Diệu, Hoàng Cầu, Đống Đa, Hà Nội
- Khoảng cách: Cách bất động sản thẩm định khoảng 500m. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Kém hơn .
- Lợi thế kinh doanh: Kém hơn.
- Diện tích đất: 42 m2 (đất ở, kích thước: 11.35m x 3.7m). - Diện tích nhà: 210 m2 (nhà 5 tầng). - Giá rao bán tháng 03/2013: 6.2 tỷ đồng. - Liên hệ: ( A HUÂN: 0913.05.5885) - + Giá trị nhà ước tính: 210m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 70% = 1.040.213.160 đồng. - Làm tròn: 1.040.210.000 đồng
( Trong đó: Diện tích sàn xây dựng là 210 m2
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) - Đơn giá đất ước tính: ( 6.200.000.000 đồng – 1.040.200.000 đồng) / 42 m2=
122.852.068 đồng/ m2. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thông tin so sánh 2:
- Địa chỉ: Nhà khu chia lô văn phòng chính phủ Trần Quang Diệu, Hoàng Cầu, Đống Đa, Hà Nội
- Khoảng cách: Cách bất động sản thẩm định khoảng 500m. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Kém hơn .
- Lợi thế kinh doanh: Kém hơn.
- Diện tích đất: 46 m2 (đất ở, kích thước: 4,2m x 11m). - Diện tích nhà: 230 m2 (nhà 5 tầng). - Giá rao bán tháng 11/2012: 6.9 tỷ đồng. - Liên hệ: A HUÂN: 0913.05.5885 + Giá trị nhà ước tính: 230m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 70% = 1.169.281.080 đồng.
Làm tròn: 1.169.280.000 đồng
( Trong đó: Diện tích sàn xây dựng là 210 m2
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) + Đơn giá đất ước tính: ( 6.900.000.000 đồng – 1.139.280.000 đồng) / 46 m2= 125.233.020 đồng/ m2.
Chúng tôi có bảng so sánh điều chỉnh các yếu tố về TSTĐG như phụ lục kèm theo Sau khi điều chỉnh kết quả thẩm định giá như sau:
Đơn giá đất thẩm định đối với bất động sản 68 Trần Quang Diệu, Đống Đa, Hà Nội là: 127.070.000 đồng/ m2
Tài sản trên đất là ngôi nhà 04 tầng với diện tích sử dụng khoảng 176 m2, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà nên nhân viên
ASIAN tính cả giá trị công trình xây dựng trên đất vào giá trị bất động sản. + Giá trị nhà ước tính: 176m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 77% = 1.654.030 đồng.
Làm tròn: 1.654.000.000 đồng
( Trong đó: Diện tích sàn xây dựng là 176 m2
Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2
Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 77%)
Như vậy, giá trị BĐS thẩm định là = đơn giá đất BĐS thẩm định x diện tích đất thẩm định + giá trị công trình xây dựng trên đất = 127.070.000đồng/ m2 x 69 m2 + 1.654.000.000 = 10.421.830.000 đồng.
Như vậy, dù khu vực đã duyệt đơn giá đất thị trường hay chưa thì thông tin so sánh vẫn được cung cấp và tham khảo trong quá trình định giá. Giá thẩm định luôn gắn liền với giá thị trường để đảm bảo đúng giá trị đối với khách hàng.
Hoạt động định giá tại CTCP Thẩm định ASIAN không chỉ phục vụ cho mục đích vay thế chấp mà còn định giá cho mục đích cung cấp dịch vụ.
Thông tin về BĐS mà nhân viên CTCP Thẩm định ASIAN thường thu thập bao gồm: vị trí, diện tích, loại hình sử dụng đất và tài sản trên đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh. Những thông tin này dùng để so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS Thẩm định. Nhân viên Thẩm định căn cứ vào sự khác biệt của các yếu tố này để điều chỉnh giá trị BĐS Thẩm định cho phù hợp.
Đây chỉ là những yếu tố cơ bản, những yếu tố này chưa đủ để nói lên sự khác biệt giữa các BĐS. Mặt khác, rất nhiều yếu tố quyết định đến giá giao dịch thực tế của BĐS so sánh mà nhân viên Thẩm định khó có thể thu thập được như: các yếu tố liên quan đến tính chất của giao dịch, các yếu tố chi phối giao dịch như bán cho người quen, bán trong trường hợp cần bán gấp… những yếu tố này nhiều khi không thể xác định được chính xác.
Đôi khi việc thu thập thông tin so sánh chỉ qua điện thoại, nhân viên Thẩm định không thể tiếp cận trực tiếp BĐS so sánh nên khó có thể có đánh giá chính xác mà tất cả phụ thuộc vào tính trung thực của người cung cấp thông tin.
Việc xác định giá trị do BĐS có ưu thế hơn BĐS khác do BĐS đó gần chợ, siêu thị, trường học…. cũng rất khó khăn, điều này đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu, thu thập thông tin và các bằng chứng thị trường, nhưng hiện tại việc xác định sự chênh lệch lợi thế này chủ yếu do kinh nghiệm của nhân viên Thẩm định.
Quy hoạch là một yếu tố vô cùng phức tạp, do sự chênh lệch rất lớn giữa khung giá đất Nhà nước và đơn giá đất thị trường nên phần lớn BĐS trong khu quy hoạch khi nhận thế chấp chỉ tính giá trị bằng đơn giá đất do Nhà nước ban hành. Tuy nhiên để xác minh một mảnh đất có thuộc diện quy hoạch giải toả hay không lại là một vấn đề phức tạp. Hiện nay, các cơ quan công quyền Nhà nước không thường xuyên cung cấp thông tin quy hoạch, điều này gây rất nhiều khó khăn cho công tác định giá, làm chậm tiến độ công việc, đôi khi làm giảm giá trị tài sản đảm bảo gây thiệt hại cho khách hàng.
Đối với hệ thống cơ sở hạ tầng thông thường các BĐS trong cùng khu vực có cơ sở hạ tầng tương đồng, tuy nhiên trong một số trường hợp không có thông tin về BĐS so sánh trong cùng khu vực, xác minh điều kiện cơ sở hạ tầng là khó khăn, phức
tạp, người Thẩm định giá không thể xác định được rằng tuyến đường này tốt hơn tuyến đường khác, hệ thống thoát nước và cung cấp nước tốt hơn…. tất cả những nhận định mà những người định giá đưa ra phần lớn mang tính quan sát định tính, chưa có bằng chứng chứng minh điều đó và phần lớn đánh giá cơ sở hạ tầng chủ yếu đánh giá bề rộng của lòng đường.
2.3. Thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định ASIAN
2.3.1. Những mặt đã đạt được
Quá trình định giá có tính đến đặc điểm của bất động sản: Bất động sản là loại tài sản đặc biệt, mỗi BĐS đều có đặc trưng riêng, không có BĐS sản nào giống BĐS nào. Vì vậy, việc tìm ra những BĐS tương đồng trong quá trình định giá là vô cùng khó khăn, các BĐS được lựa chọn so sánh dù tương đồng đến mấy cũng vẫn có những điểm khác nhau, do đó quá trình điều chỉnh các đặc điểm khác biệt về BĐS là không thể không có. Trong hoạt động định giá, nhân viên Thẩm định giá của CTCP Thẩm định ASIAN cũng đã thu thập những đặc điểm khác biệt về BĐS làm căn cứ điều chỉnh. Các đặc điểm đó bao gồm: vị trí, kích thước, hình thức sử dụng đất và loại tài sản trên đất, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, năm xây dựng (nếu trên đất có công trình xây dựng). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Dựa vào các yếu tố khác biệt mà nhân viên Thẩm định ước lượng mức giá điều chỉnh để đưa ra mức giá chỉ dẫn cuối cùng đối với mỗi BĐS so sánh.
2.3.2.Hạn chế
Việc áp dụng phương pháp so sánh trong Thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam đã có các văn bản hướng dẫn qui định khá chi tiết cách thực hiện, nhìn chung phương pháp này có cơ sở khoa học và thực tiến phù hợp với thông lệ quốc tế, có khả năng thực thi trong điều kiện ở Việt Nam, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế chủ yếu sau:
- Phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin chính xác. Ở thị trường Việt Nam, việc áp dụng phương pháp này tương đối khó hơn nhiều nước khác, do thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ
liệu chưa được hình thành rõ nét. Bên cạnh đó thì việc tiếp cận thông tin liên quan đến bất động sản là không đơn giản.
- Phương pháp này phụ thuộc rất lớn vào qui hoạch – vì giá trị bất động sản chỉ tính cho thời điểm giá trị hiện tại khi chưa có sự thay đổi về các điều kiện kinh tế, hạ tầng khi chưa có qui hoạch… Khi phát sinh các điều kiện thay đổi đến vùng như qui hoạch, đầu tư, giao thông… sẽ làm giá trị của bất động sản thay đổi trong tương lai gần hoặc xa. Ngoài ra, giá bất động sản còn chịu sự tác động rất lớn của yếu tố đầu cơ, cung cầu trên thị trường… song việc đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố này để sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường hết sức phức tạp.
- Bước điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa bất động sản so sánh và Thẩm định giá nhiều khi mang tính đúc kết kinh nghiệm, chưa có một chuẩn mực để đánh giá khi điều chỉnh nên dẫn đến không thống nhất về mặt lí luận nhận định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố khác biệt tác động.
- Các thông tin thu thập thường mang tính lịch sử. Thông tin thu thập trong quá khứ nên hạn chế trong việc phản ánh giá trị hiện tại.
- Tại Việt Nam, số công ty Thẩm định giá chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản và đội ngũ Thẩm định viên kinh nghiệm không nhiều nên khả năng định giá còn chưa sát với giá thị trường. Đặc biệt là tại các địa phương, cán bộ Thẩm định giá đất chưa được đào tạo bài bản, chủ yếu mới qua lớp bồi dưỡng ngắn hạn, kiến thức về Thẩm định giá còn hạn chế nên còn làm theo kinh nghiệm là chính.
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 .Xu hướng trong việc định giá bất động sản
3.1.1. Định giá bất động sản là đất đai
Những nguyên tắc cơ bản của định giá đều được áp dụng trong quá trình định giá đất. Trong quá trình định giá đất chúng ta cần phải tập trung vào các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước, những đặc điểm vật lý của đất đai và các cải thiện trên địa điểm để từ đó xác định sử dụng cao nhất và tối ưu nhất của đất.
a. Các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước.
Định giá đất tập trung vào định giá giá trị của các quyền đối với BĐS đi kèm với đất đai. Các quyền này bao gồm các quyền cho phát triển trong những giới hạn nhất định, quyền cho thuê, cho sản xuất nông nghiệp, cho khai thác khoáng sản, cho thay đổi địa hình, chia nhỏ, tích tụ và cho sử dụng để đổ chất thải. Khi định giá đất cần phải tham khảo những quy định của Nhà nước để xác định quyền đi qua, các hạn chế cá nhân và công cộng ảnh hưởng đến mảnh đất mục tiêu.
b. Các đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểm.
- Các đặc điểm vật lý của đất, những dịch vụ sẵn có và các cải thiện trên địa điểm ảnh hưởng đến sử dụng và giá trị của đất. Cụ thể
+ Các đặc điểm vật lý của mảnh đất: quy mô, hình thể, bề mặt, địa hình, vị trí,