- Giá rao bán: 20 tỷ đồng
- Giá trị nhà ước tính: 475 m2x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 57% = 1.915.902.810 đồng
( Trong đó
o Diện tích sàn xây dựng là 150 m2
o Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2
o Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 o Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 64%). - Đơn giá đất ước tính: (20.000.000.000đồng – 1.915.900.000đồng) /95 m2=
190.700.000đồng/ m2.
B3: So sánh với các đường khác:
Phố Bạch Mai:
- Phố Bạch Mai có chiều dài khoảng 1.3km, chiều rộng khoảng 12m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 1.5m, có một đầu giao với ngã tư đường Đại Cồ Việt - Trần Khát Chân - Phố Huế và một đầu giao với ngã tư Chợ Mơ.
- Phố Bạch Mai là tuyến phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều văn phòng công ty vừa và nhỏ, tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và quần áo thời trang…..
- Phố Bạch Mai là tuyến phố có trục đường vuông góc với phố Lê Thanh Nghị, tuy nhiên phố Bạch Mai có cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh kém thuận lợi hơn so với phố Lê Thanh Nghị.
- Theo công văn đã được phê duyệt của Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường tuyến phố Bạch Mai là 90.000.000đồng/ m2.
Nhận xét và kiến nghị:
Trên cơ sở các thông tin trên CTCP thẩm định ASIAN đề nghị Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường phố Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội là:
STT Tên phố Giá Nhà nước (đồng/ m2) Giá thị trường (đồng/ m2) Tỷ lệ % theo giá rao bán 1 Lê Thanh Nghị 46.800.000 206.000.000 80%
Ghi chú: Đơn giá thị trường trên là đơn giá thị trường bình quân chưa xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi. Khi có thêm thông tin, nhân viên thẩm định sẽ bổ sung và điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thị trường.
2.2.3. Định giá bất động sản trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường
Định giá BĐS được chia làm hai khu vực: trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường và trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường.
Bất động sản được định giá: số số 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội
- Vị trí: Bất động sản nằm tại mặt đường lớn Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội .
- DTSD được công nhận: 68 m2 - DTSD thực tế: 68 m2
- Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
- Hình thức sử dụng đất: Được nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất CÓ thu tiền SDĐ
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị
- Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 3 tầng, xây dựng năm 2007, diện tích sử dụng thực tế khoảng 200 m2, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Định giá bất động sản sử dụng đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt
Đơn giá đất thị trường là đơn giá đất đối với những BĐS chuẩn, nghĩa là những BĐS có diện tích vừa phải (khoảng 50 m2 – 100 m2), nằm tại mặt đường, có vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh đại diện cho đại đa số các BĐS khác nằm tại mặt đường trên cùng tuyến phố hoặc tuyến đường. Đơn giá đất thị trường được phê duyệt chưa xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi, vì vậy khi thẩm định từng BĐS cụ thể nhân viên thẩm định sẽ phải có những điều chỉnh cho phù hợp. Cụ thể như sau:
Thứ nhất: Đối với BĐS nằm trong ngõ, ngách, hẻm…. cần phải có tỷ lệ điều chỉnh giảm giá so với đơn giá đất mặt tiền đường. Cần xác định BĐS nằm trong ngõ rộng mấy mét, khoảng cách đến mặt tiền đường là bao nhiêu. Từ đó, nhân tỷ lệ giảm giá thích hợp theo công văn nội bộ của ASIAN. Tỷ lệ giảm giá này còn phụ thuộc vào
đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt, giá đất thị trường phê duyệt càng cao thì tỷ lệ nhân giảm giá càng thấp.
Ví dụ: BĐS nằm trong ngõ rộng khoảng 2m, cách mặt tiền đường khoảng 150 + nếu đơn giá đất thị trường được phê duyệt nhỏ hơn 40 triệu đồng/m2=> tỷ lệ giảm giá = 50%( tỷ lệ giảm giá do BĐS nằm trong ngõ rộng từ 1.5m – 3m) x 90%( tỷ lệ giảm giá do khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường vượt quá 100m) = 45%. Giả sử đơn giá đất thị trường mặt đường được phê duyệt là 350 triệu đồng/m2 thì đơn giá đất BĐS thẩm định là 350 triệu đồng/m2 x 45% = 157,5 triệu đồng/m2. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ hai: Đất có hình dạng không cân đối cũng phải nhân một tỷ lệ giảm giá nhất
định. Theo quy định của ASIAN, đất có hình dạng cân đối bao gồm đất có các hình dạng sau: đất hình vuông, đất hình chữ nhật, đất có mặt trước nhỏ hơn mặt sau (đất nở hậu), đất hình chữ L trong đó chiều rộng của mặt sau nhỏ hơn hai lần chiều rộng của mặt trước và chiều rộng của mặt trước tối thiểu là 3m. Đất có hình dạng không cân đối là đất không thuộc các trường hợp trên.
Ví dụ: Đơn giá đất thị trường của các mảnh đất có hình dạng cân đối là 350 triệu đồng/m2, mảnh đất thẩm định ở vị trí tương tự có hình dạng không cân đối có đơn giá tối đa là 350 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ giảm giá do mảnh đất có hình dạng không cân đối) = 315 triệu đồng/m2.
Thứ ba: Đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ. Theo quy định của ASIAN, đất có diện tích lớn là đất có chiều dài lớn hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), hoặc 40m (đối với các trường hợp còn lại). Đất có diện tích quá nhỏ là đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 và chiều ngang nhỏ hơn 3m.
Đối với đất có diện tích quá lớn, phần diện tích đất có chiều dài nhỏ hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), 40m (đối với đất ở nông thôn), đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt, phần diện tích lớn hơn sẽ được điều chỉnh nhân tỷ lệ giảm giá thích hợp.
Đối với đất có diện tích quá nhỏ (diện tích đất nhỏ hơn 30m2) thì:
Đơn giá đất thẩm định = (diện tích đất thẩm định : 30 ) x đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt.
Đối với đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: đơn giá đất thẩm định tối đa bằng 90% đơn giá đất thị trường ở vị trí tương ứng.
Ví dụ: Đơn giá thị trường đã được phê duyệt là 350 triệu đồng/m2. Một mảnh đất thẩm định (trong nội thành) có diện tích 75m2, trong đó chiều rộng là 2.5m, chiều dài là 30m => Đơn giá đất thẩm định bình quân do đất có diện tích lớn là: ( 2.5m x 25m x 350 triệu đồng/m2) + ( 2.5m x 5m x 350 triệu đồng/m2 x 70%) : 75m2 = 332,5 triệu đồng/m2.
Vậy: Đơn giá đất thẩm đinh của mảnh đất trên là: 332,5 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ giảm giá do đất có chiều rộng nhỏ hơn 3m) = 299,25 triệu đồng/m2.
Ngoài ra đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt áp dụng chung đối với những BĐS trên cùng tuyến phố, chưa xem xét đến điều kiện thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ, vì vậy đối với những BĐS có điều kiện thuận lợi hoặc bất lợi hơn các BĐS khác trong khác trong cùng khu vực thì phải có một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý.
Ví dụ: Đơn giá đất thị trường chung của tuyến phố là 350 triệu đồng/m2. BĐS thẩm định nằm ở ngã tư, do đó có hai mặt phố, thuận lợi hơn các BĐS khác trên cùng tuyến phố. Vì vậy, đơn giá BĐS thẩm định là 350 triệu đồng/m2 x tỷ lệ thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh do BĐS có hai mặt phố ( tỷ lệ này tuỳ thuộc vào mức độ kinh doanh sầm uất của khu phố đó).
Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh
Định giá BĐS theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt trong một số trường hợp không phù hợp với thị trường do giá cả biến động. Vì vậy, nhân viên thẩm định cần định giá BĐS theo thông tin thị trường vừa để khảo sát lại thị trường vừa để kiểm chứng mức độ chính xác của việc sử dụng đơn giá đất thị trường trong quá trình thẩm định.
Với BĐS thẩm định nói trên, nhân viên ASIAN thu thập một số thông tin so sánh như sau:
Để có thể hiểu chi tiết và cụ thể, em xin trình bày việc xác định đơn giá đất thị trường tuyến đường Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội ( Bất động sản số 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội), trong hồ sơ dữ liệu của ASIAN các định đơn giá đất trống không có công trình xây dựng trên đất là 330 triệu đồng/ m2
B1. Mô tả phố Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội
• Phố Trần Nhật Duật có chiều dài khoảng 950m, có chiều rộng khoảng 12m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m, có hai làn đường, một đầu giao với đường đê Yên Phụ và một đầu giao với phố Trần Quang Khải.
• Phố Trần Nhật Duật có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh nội thất ô tô và các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có gần với chợ đầu mối Đồng Xuân, ngoài ra còn có các cửa hàng kinh doanh buôn bán tạp phẩm, cửa hàng kinh doanh cafe…..
B2. Xác định đơn giá đất thị trường:
1. Thông tin mua bán thực: Nhân viên thẩm định CTCP thẩm định ASIAN thu thập
và thương lượng được thông tin mua bán thực trên tuyến phố Trần Nhật Duật, cụ thể như sau:
Thông tin 1: Giao dịch tháng 12/2012: - Địa chỉ: Số 12 Trần Nhật Duật
- Người liên hệ: bác Chiến: 0947 33 1968.- Vị trí: Mặt phố Trần Nhật Duật - Vị trí: Mặt phố Trần Nhật Duật - Diện tích đất: 131 m2(kích thước 5.2m x 25.2m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 260 m2 (nhà 2 tầng). - Giá đã bán: 51 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 260m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x70% = 1.287.882.960 đồng. Làm tròn: 1.287.900.000 đồng ( Trong đó o Diện tích sàn xây dựng là 260 m2
o Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/m2
o Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 o Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) - Đơn giá đất ước tính: ( 51.000.000.000 đồng – 1.287.900.000đồng) / 131m2 = 379.481.679 đồng/ m2
Làm tròn: 379.480.000 đồng/ m2.
Thông tin 2: Giao dịch tháng 1/2013:
- Địa chỉ: Số 44 Trần Nhật Duật
- Người liên hệ: Anh Thông 0903441841- Vị trí: Mặt phố Trần Nhật Duật - Vị trí: Mặt phố Trần Nhật Duật (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Diện tích đất: 135 m2 (mặt tiền 5,2 m).- Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Mục đích sử dụng đất: Đất ở.
- Diện tích nhà: 675 m2 (nhà 5 tầng), (có giấy phép xây dựng 5 tầng)- Giá đã bán: 52 tỷ đồng. - Giá đã bán: 52 tỷ đồng.
- Giá trị nhà ước tính: 675m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x70% = 3.343.542.300 đồng.
Làm tròn: 3.343.540.000 đồng ( Trong đó
o Diện tích sàn xây dựng là 675 m2
o Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/ m2
o Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 o Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) - Đơn giá đất ước tính: ( 52.000.000.000 đồng –3.343.540.000đồng) / 135 m2 = 360.418.222 đồng/ m2
Làm tròn: 360.420.000 đồng/ m2.
Thông tin3: Giao dịch tháng 12/2012:
- Địa chỉ: Số 2, ngõ 10 Trần Nhật Duật- Người liên hệ: Anh Bằng 01669453333 - Người liên hệ: Anh Bằng 01669453333
- Vị trí: Mặt ngõ 10 Trần Nhật Duật- Diện tích đất: 30 m2 (mặt tiền 3.5 m). - Diện tích đất: 30 m2 (mặt tiền 3.5 m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 90 m2 (nhà 3 tầng) - Giá đã bán: 5,8 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 90m2 x 6.540.000đồng/ m2x 1.082 x 65% = 413.962.380 đồng. Làm tròn: 413.960.000 đồng ( Trong đó o Diện tích sàn xây dựng là 90 m2
o Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố từ 2 đến 3 tầng là 6.540.000 đồng/ m2
o Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.082 o Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 65%) - Đơn giá đất ước tính: ( 5.800.000.000 đồng –413.960.000đồng) / 30 m2= 179.534.667 đồng/ m2
Trên mảnh đất là ngôi nhà 03 tầng, có giấy phép xây dựng, do đó nhân viên ASIAN tính cả giá trị công trình xây dựng trên đất theo quy định của ASIAN.
Chúng tôi có bảng so sánh điều chỉnh các yếu tố về TSTĐG như phụ lục kèm theo Sau khi điều chỉnh kết quả thẩm định giá như sau:
Đơn giá đất thẩm định đối với bất động sản 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội là: 332.980.000 đồng/ m2 (chi tiết tại phụ lục)
Giá trị BĐS thẩm định = đơn giá đất thẩm định x diện tích đất thẩm định + giá trị công trình xây dựng trên đất = 332.980.000 đồng/ m2 x 68m2 + 1.122.640.560 đồng = 23.764.650.000 đồng.
Kết luận: Định giá BĐS theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt vừa làm căn cứ để xác định giá trị của BĐS thẩm định trong điều kiện khu vực thị trường ít thông tin so sánh, vừa làm cơ sở để so sánh giá trị thị trường hiện tại của BĐS. Trong trường hợp, giá thẩm định tính theo giá thị trường đã được phê duyệt và giá thẩm định theo phương pháp có sự chênh lệch, nhân viên thẩm định cần phải tìm hiểu nguyên nhân của sự chênh lệch đó và có sự điều chỉnh cho phù hợp.
2.2.4. Định giá bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường
Hoạt động định giá BĐS diễn ra trong khu vực thị trường rộng lớn, vì vậy không phải tất cả các khu vực đều đã được khảo sát và xác định đơn giá đất thị trường. Đối với những khu vực chưa được xác định đơn giá đất thị trường, nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định tài sản theo phương pháp so sánh. Sau đây là ví dụ định giá một BĐS cụ thể.
Bất động sản được định giá: Nhà A6, khu 100, tập thể Hanel, phường Ô chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội (nay là nhà số 68, Trần Quang Diệu, Hoàng Cầu, quận Đống Đa, Hà Nội)
- Vị trí: BĐS nằm ở mặt phố Trần Quang Diệu, Hoàng Cầu, quận Đống Đa, Hà Nội
- DTSD được công nhận: 69 m2 - DTSD thực tế: 69 m2
- Hình thức sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Mục đích sử dụng đất: Đất ở
- Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 04 tầng diện tích sử dụng khoảng 176 m2, xây dựng năm 2008, nhưng được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Qua tìm hiểu thị trường nhân viên ASIAN thu thập được một số thông tin so sánh như sau:
Thông tin so sánh 1
- Địa chỉ: Nhà 20 ngõ 19/8 Trần Quang Diệu khu Hoàng Cầu. - Vị trí: Cách mặt đường Trần Quang Diệu khoảng 100m - Khoảng cách: Cách bất động sản thẩm định khoảng 600m. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Kém hơn
- Lợi thế kinh doanh: Kém hơn
- Diện tích đất: 30 m2 (đất ở, kích thước: 2,7m x 11,1m). - Diện tích nhà: 120 m2 (nhà xây thô 4 tầng).
- Giá bán tháng 12/2012: 4,1 tỷ đồng - Liên hệ: 01646269269 - Giá trị nhà ước tính: 120 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x 65% = (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});