thực trạng vận dụng phương pháp so sánh vào hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá tây nam bộ

LỜI CẢM ƠN Trải qua bốn năm học tại trường Đại học Kinh Tế thành phố Hồ Chí Minh, tương lai em mở ra một trường đời mới. Với hành trang kiến thức được trang bị, em sẽ tự tin hòa nhập vào cuộc sống sôi động của xã hội. Được như thế, trước hết, em xin gửi lời cảm ơn đến cha mẹ, người đã sinh thành, dạy dỗ và là chỗ dựa vững chắc cho em khi gặp khó khăn. Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể thầy cô trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là các thầy cô trong khoa Kinh tế phát triển đã dìu dắt và hướng dẫn chúng em. Đặc biệt, em kính gửi lời cảm ơn đến cô Nguyễn Quỳnh Hoa, cô đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hết lòng trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề tốt nghiệp. Em cũng kính gửi lời cảm ơn đến công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ - Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, các anh chị trong phòng thẩm định giá Bất động sản. Mặc dù công việc rất bận rộn nhưng các anh chị đã dành thời gian quý báu để hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức thực tế trong suốt thời gian thực tập. Xin chúc các anh chị nhiều sức khỏe, luôn thành công trong công việc, xin chúc công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ ngày càng phát triển và lớn mạnh. TP.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2010 Sinh viên Nguyễn Quốc Trạng MỤC LỤC Danh mục các bảng biểu Danh mục các từ viết tắt Lời mở đầu 1 CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 1.1. Những vấn đề chung về bất động sản 3 1.1.1. Khái niệm về bất động sản 3 1.1.2.Thuộc tính bất động sản. 3 1.1.3. Đặc trưng bất động sản 4 1.1.4. Phân loại BĐS 5 1.2. Thị trường bất động sản 6 1. 2.1. Khái niệm thị trường BĐS 6 1.2.2. Các đặc trưng của thị trường BĐS 6 1.2.3. Các khu vực của thị trường Bất động sản 7 1. 2.4. Các đối tượng tham gia thị trường 9 1. 2.5. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 10 1.3. Thẩm định giá bất động sản 15 1. 3.1. Khái niệm 15 1.3.2. Vai trò, chức năng, mục đích của thẩm định giá 16 1.3.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 17 1.3.4. Các nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá bất động sản 20 1.3.5. Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản 22 CHƯƠNG 2 : GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÂY NAM BỘ - CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24 2.1. Giới thiệu về công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ 24 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 24 2.1.2. Chức năng hoạt động chính của công ty 25 2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của SIAC 26 2.1.4 Hệ thống văn phòng đại diện 27 2.1.5. Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh của SIAC 29 2.1.6. Quy trình tiếp nhận, xử lý và bàn giao hồ sơ giữa công ty và khách hàng 30 2.2. Qui trình sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tại công ty 31 2.3. Những ưu điểm và hạn chế trong quá trình vận dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tại công ty 33 2.3.1. Ưu điểm 33 2.3.2. Hạn chế 34 2.4. Hiệu quả và vấn đề đặt ra cho công ty 35 2.4.1. Sự phù hợp giữa giá BĐS được công ty định giá và giá thực tế giao dịch của các BĐS này 35 2.4.2. Sự khác biệt của quá trình định giá trên lý thuyết so với hoạt động định giá thực tiễn 36 CHƯƠNG 3 : ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 37 3.1. Tổng quan về tài sản 37 3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá 38 3.3. Ứng dụng các phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá 38 3.3.1. Phân tích các bất động sản so sánh 38 3.3.2. Thực hiện điều chỉnh và kết quả thẩm định 43 Kiến nghị 54 Kết luận 57 Tài liệu tham khảo Phụ lục DANH MỤC BẢNG BIỂU 1. Biểu đồ Tỷ lệ sử dụng các phương pháp. 2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của SIAC 3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh của SIAC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TĐG : Thẩm định giá BĐS : Bất động sản TSSS : Tài sản so sánh QSDĐ : Quyền sử dụng đất PP : Phương pháp PHỤ LỤC Phụ lục 1 BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN TÂN PHÚ (Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) 181 TÂN THÀNH TRỌN ĐƯỜNG 6,000 182 TÂY SƠN TRỌN ĐƯỜNG 3,600 183 TÂY THẠNH TRỌN ĐƯỜNG 4,800 184 THẨM MỸ TRỌN ĐƯỜNG 4,700 185 THẠCH LAM TRỌN ĐƯỜNG 5,800 186 THÀNH CÔNG TRỌN ĐƯỜNG 6,000 18 7 THOẠI NGỌC HẦU ÂU CƠ LŨY BÁN BÍCH 6,000 LŨY BÁN BÍCH PHAN ANH 4,800 188 THỐNG NHẤT TRỌN ĐƯỜNG 6,000 189 TÔ HIỆU TRỌN ĐƯỜNG 5,400 190 TỰ DO 1 TRỌN ĐƯỜNG 4,700 191 TỰ QUYẾT TRƯƠNG VĨNH KÝ CUỐI ĐƯỜNG 4,700 192 TRẦN HƯNG ĐẠO TRỌN ĐƯỜNG 6,600 193 TRẦN QUANG CƠ TRỌN ĐƯỜNG 5,000 194 TRẦN TẤN TRỌN ĐƯỜNG 4,800 195 TRẦN THỦ ĐỘ VĂN CAO PHAN VĂN NĂM 5,000 196 TRẦN VĂN GIÁP LÊ QUANG CHIỂU HẺM THẠCH LAM 4,700 197 TRẦN VĂN ƠN TRỌN ĐƯỜNG 4,700 198 TRỊNH LỖI TRỌN ĐƯỜNG 4,700 199 TRỊNH ĐÌNH THẢO TRỌN ĐƯỜNG 4,800 200 TRỊNH ĐÌNH TRỌNG TRỌN ĐƯỜNG 4,800 Phụ lục 2 PHÂN CẤP, PHÂN LOẠI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (Ban hành kèm theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ) Phụ lục 3 Bảng tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận của nhà ( Tài liệu Th.s Ngô Thảo, trường ĐH MARKETING) Bộ phận Cấp I Cấp II CấpIII CấpIV Móng - BTCT - BTCT - Bê tông lót - Bê tông lót Mã Loại công trình CẤP CÔNG TRÌNH Cấp đặc biệt Cấp I Cấp II Cấp III Cấp IV I CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG I-1 Nhà ở a) Nhà chung cư Chiều cao ≥30 tầng hoặc tổng diện tích sàn (TDTS) Chiều cao 20- 29 tầng hoặc TDTS 10.000 - Chiều cao 9 - 19 tầng hoặc TDTS 5.000 - <10.000 Chiều cao 4 - 8 tầng hoặc TDTS Chiều cao ≤ 3 tầng hoặc TDTS b) Nhà ở riêng lẻ I-2 Công trình công cộng a) Công trình văn hóa: Thư viện, bảo tàng, nhà triển lãm, nhà văn hóa, câu lạc bộ, nhà biểu diễn, nhà hát, rạp chiếu bóng, rạp xiếc, đài phát thanh, đài truyền hình. Chiều cao ≥30 tầng hoặc nhịp ≥ 96m hoặc TDTS ≥ 15.000m Chiều cao 20- 29 tầng hoặc nhịp 72 - < 96m hoặc TDTS 10.000 - <15.000 m 2 Chiều cao 9 - 19 tầng hoặc nhịp 36- <72m hoặc TDTS 5.000 - <10.000 m 2 Chiều cao 4 - 8 tầng hoặc nhịp 12 - <36m hoặc TDTS 1.000 - <5.000 m 2 Chiều cao ≤ 3 tầng hoặc nhịp <12m hoặc TDTS <1.000 m 2 b) Công trình giáo dục: Nhà trẻ, trưòng mẫu giáo, trường phổ thông các cấp, trưòng đại học và cao đẳng, trường trung học chuyên nghiệp, trường dạy nghề, trường công nhân kỹ thuật, trường nghiệp vụ và các loại trường khác. c) Công trình y tế: Trạm y tế, bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa từ trung ương đến địa phương, các phòng khám đa khoa, khám chuyên khoa khu vực, nhà hộ sinh, nhà điều dưỡng, nhà nghỉ, nhà dưỡng lão, các cơ quan y tế: phòng chống dịch bệnh. - Cừ BTCT - Cừ BTCT - Gạch, đá - Gạch đá chẻ - Cừ tràm, cọc tre - Gạch đá không quy cách - Cừ tràm, cọc tre Cột - BTCT - Thép hình - Gạch có cốt thép - Gỗ tứ thiết - BTCT - Thép tổ hợp - Gạch không cốt thép - Sườn BTCT - Gạch - Gạch - Gỗ hồng sắc Tường - Bê tông hoặc gạch dày 20cm - Vữa nhám, sơn, dán giấy - Gạch dày 20cm - Quét vôi hoặc sơn nước - Lambri hoặc ốp - Gạch dày 10 cm - Quét vôi hoặc sơn nước - Ốp chân tường - Gạch dày 10 cm - Quét vôi hoặc sơn nước Sàn nền - BTCT - Ván verni, đá granite - Đá mài, gạch bông - Gạch nhựa, mosaique - BTCT - Ván verni, đá granite - Đá mài, gạch bông - Gạch nhựa, mosaique - BTCT - Gạch bông, gạch nhựa - Đá mài hoặc lán xi măng - BTCT hoặc gỗ - Gạch bông - Láng xi măng Kèo - Thép hình - BTCT Thép hình Gỗ - Thép - Gỗ - Gỗ Mái - BTCT - Mái ngói hoặc tôn - BTCT - Mái ngói hoặc tôn - Tôn hoặc fibro - Cối hoặc bổi - Tôn hoặc fibro - Cối hoặc bổi LỜI MỞ ĐẦU [...]... (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam) ; Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản của Việt Nam) Thẩm định giá bất động sản cũng theo những phương pháp chung của thẩm định giá Thẩm định viên cần hiểu rõ và áp dụng thành thạo, giải thích rõ ràng các phương pháp áp dụng thẩm định cho tài sản thẩm định. .. ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Tây Nam Bộ Chương 3 : Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề chung về bất động sản : 1.1.1 Khái niệm về bất động sản : Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm : đất đai nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công. .. khác biệt lớn giữa kết quả của các phương pháp đó thì cần thiết phải tiến hành điều tra thêm CHƯƠNG 2 : GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÂY NAM BỘ - CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Giới thiệu về công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ : 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển : Công ty Cổ phần Thông tin và Thầm định giá Tây Nam Bộ (tên viết tắt là SIAC) tiền thân... hoạt động thẩm định giá của công ty, cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định, cách xác định tác động của yếu tố vị trí quy mô, vị trí, hình dáng,….lên giá trị bất động sản vào một bất động sản cụ thể Phương pháp nghiên cứu : Phương pháp so sánh Nội dung chính của chuyên đề : Chuyên đề gồm có 3 chương : Chương 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản Chương 2 : Giới thiệu về công. .. chấp và kinh doanh tài sản Chính vì vậy mà thẩm định giá ngày càng trở nên quan trọng, việc vận dụng kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá vào thực tiễn để thẩm định tài sản trở nên rất cần thiết, đảm bảo chất lượng, khách quan, trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội rất được quan tâm Do vậy, em đã chọn đề tài “THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀO HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI... tích và kết luận • Tuân thủ các yêu cầu trong báo cáo thẩm định, theo đó thẩm định viên sẽ: - Định nghĩa giá trị đang thẩm định, mục đích và dự định sử dụng báo cáo thẩm định giá, ngày hiệu lực và ngày báo cáo - Xác định và mô tả rõ ràng tài sản và quyền tài sản đang thẩm định - Xác định công việc thẩm định và mở rộng cho những tài sản được kiểm tra - Nêu ra những giải quyết và hạn chế mà công việc thẩm. .. đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua 1.3.5 Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản : Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định gia Bất động sản bao gồm :  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí  Phương pháp thặng dư  Phương pháp đầu tư (thu nhập)  Phương. .. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÂY NAM BỘ” để nói lên những thuận lợi cũng như khó khăn khi tiến hành thẩm định giá trong thực tiễn Đối tượng nghiện cứu : Xác định tỷ lệ chênh lệch nói nên ảnh hưởng của các yếu tố vị trí, quy mô, diện tích, …đến giá trị bất động sản và tỷ lệ này giúp ích cho việc thẩm định giá bất động sản được nhanh chóng và chính xác hơn Mục tiêu... cũng có tác động đến giá cả Bất động sản, nếu môi trường tốt sẽ làm Bất động sản có giá trị cao, ngược lại sẽ làm giảm giá trị Bất động sản 1.2.5.2.4 Tình trạng pháp lý của bất động sản : Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của Bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các Bất động sản cần nắm... giá Bất động sản • Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá trị Bất động sản trên thị trường 1.2.5.1.2 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia địa phương : • Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung Bất động sản nên ảnh hưởng đến giá Bất động sản • Giá Bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá . tắc cơ bản của thẩm định giá bất động sản 20 1.3.5. Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản 22 CHƯƠNG 2 : GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÂY NAM BỘ - CHI NHÁNH. và thẩm định giá Tây Nam Bộ. Chương 3 : Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Những vấn đề chung về bất động sản. trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội rất được quan tâm. Do vậy, em đã chọn đề tài “THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀO HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG