Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á

CH NGă1 C ăS LụăLU N V TH M INHăGIÁăB Tă 1.1 T ngăquanăv b tăđ ngăs năvƠ th ătr NGăS N ngăb tăđ ngăs n 1.1.1 B t đ ng s n 1.1.1.1 Khái ni m B S Vi c phân lo i tài s n thành ắb t đ ng s n” ắđ ng s n” có ngu n g c t Lu t c La Mư, theo b t đ ng s n không ch đ t đai, c a c i lòng đ t mà t t c nh ng đ c t o s c lao đ ng c a ng i m nh đ t B t đ ng s n bao g m công trình xây d ng, mùa màng, tr ngầ t t c nh ng liên quan đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t m t đ t v i nh ng b ph n c u thành lãnh th Pháp lu t c a nhi u n c th gi i đ u th ng nh t ch coi b t đ ng s n (B S) g m đ t đai nh ng tài s n g n li n v i đ t đai Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n c c ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan m phân lo i tiêu chí phân lo i, t o g i ắkhu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t đ ng s n đ ng s n” H u h t n c đ u coi B S đ t đai nh ng tài s n có liên quan đ n đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ Lu t Dân s C ng hoà Pháp, c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t ( i u 517, 518 i u 86 Lu t Dân s Nh t B n, i u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang cầ) Tuy nhiên, Nga quy đ nh c th b t đ ng s n ắm nh đ t” ch không ph i đ t đai nói chung Vi c ghi nh n h p lý b i đ t đai nói chung b ph n c a lãnh th , không th đ i t ng c a giao d ch dân s Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác v nh ng tài s n ắg n li n” v i đ t đai đ c coi B S i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh ắmùa màng ch a g t, trái ch a b t kh i B S, n u đư b t kh i đ c coi đ ng s n” T ng t , quy đ nh c ng đ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K Sài Gòn c Trong đó, i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh: ắB S đ t đai nh ng v t g n li n v i đ t đai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai” Lu t Dân s c đ a khái ni m B S bao g m đ t đai tài s n g n v i đ t Nh v y, có hai cách di n đ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng đ c coi ắg n li n v i đ t đai” th hai, không gi i thích rõ v khái ni m d n t i cách hi u r t khác v nh ng tài s n ắg n li n v i đ t đai” Lu t Dân s Nga n m 1994 quy đ nh v B S đư có nh ng m khác bi t đáng ý so v i Lu t Dân s truy n th ng i u 130 c a Lu t m t m t, li t kê t ng t theo cách c a Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, đ a khái ni m chung v B S ắnh ng đ i t ng mà d ch chuy n s làm t n h i đ n giá tr c a chúng” Bên c nh đó, Lu t li t kê nh ng v t không liên quan đ n đ t đai nh ắtàu bi n, máy bay, ph ng ti n v tr ầ” c ng B S Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i i u 174 có quy đ nh: ắB S tài s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác pháp lu t quy đ nh” Nh v y, khái ni m B S r t r ng, đa d ng c n đ c quy đ nh c th b ng pháp lu t c a m i n c có nh ng tài s n có qu c gia cho B S, qu c gia khác l i li t kê vào danh m c B S H n n a, quy đ nh v B S pháp lu t c a Vi t Nam khái ni m m mà cho đ n ch a có quy đ nh c th danh m c tài s n 1.1.1.2 c m ch y u c a B S C đ nh v v trí B t đ ng s n g n li n v i m t v trí c đ nh c th , mà y u t v trí có nh h ng l n t o giá tr B S, y u t v trí kho ng cách t B S đ n trung tâm kinh t , v n hóa, tr hay c ng kh n ng ti p c n c a B S v i trung tâm Khi ắtính v trí” c a B S thay đ i s làm cho giá tr B S thay đ i t ng hay gi m tùy thu c vào kh n ng ti p c n v i trung tâm Do tính ắc đ nh v v trí” nên giá tr kh n ng sinh l i c a B S ch u tác đ ng b i y u t môi tr ng, nh : y u t t nhiên, u ki n kinh t , u ki n môi tr ng tính ch t xã h iầ Tính b n v ng Thông th ng B S có tính b n v ng cao, đ c bi t đ i v i đ t đai Tuy nhiên, đ nh giá đ u t B S c ng c n xem xét góc đ k thu t kinh t Khi đ u t c n tr ng chu k kinh t đ quy t đ nh chu k v t lý nh m đ m b o công trình/ B S phát huy đ c hi u qu , thu h i đ c v n,ầtr c công trình/ B S ch m d t chu k v t lỦ: h h ng, s p đ , không s d ng,ầ đ nh giá ch ch n quy t đ nh giá tr B S c n c vào chu k ng n h n gi a hai chu k kinh t chu k v t lý Vào cu i chu k kinh t đ đ m b o đ gi m, chi phí trì th c l i ích kinh t c a B S không suy ng t ng lên Do v y c n so sánh l i ích kinh t mang l i v i chi phí trì chi phí c h i c a vi c trì B S đ quy t đ nh chu k v t lý C n tính toán d tính công n ng nhu c u thay đ i c a B S đ u t Thang Long University Library Tính khác bi t Các B S có nh ng khác bi t: khác v v trí, v k t c u v ki n trúc, khác v quy n, v quang c nh, môi tr ng,ầ s khác bi t l i ích kinh t riêng mang l i cho t ng B S: Khi đ u t c n tr ng khai thác tính khác bi t đ làm t ng giá tr c a B S đ ng th i đáp ng đ c tính riêng bi t c a ng i tiêu dùng; Khi đ nh giá không áp đ t m t giá tr B S cho B S khác mà không Ủ đ n tính khác bi t gi a hai B S Tính khan hi m Xu t phát t ắgi i h n v di n tích”, ắkhác bi t”, ắv trí c đinh”,ầ đư t o s khan hi m c a B S, làm cho quan h cung c u c a B S m t cân đ i theo h ng CUNG < C U, d n đ n tình tr ng đ u c v B S Giá c có xu h ng t ng Có giá tr l n Giá tr đ t chi phí xây d ng r t l n, làm cho giá tr có giá tr l n, Th ng r t cao, t đ t v n đ :  Ho t đ ng đ u t kinh doanh B S ph i c n v n l n dài h n;  V n đ u t cho B S có th tái t o qua kinh doanh ho c th ch p;  Do có giá tr l n nên th Tính nh h ng phát sinh quan h vay v n mua bán B S ng l n B S ch u s nh h ng l n r t l n, giá tr c a m t B S có th b tác đ ng c a B S khác c bi t, tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng công trình k t c u h t ng s làm t ng v đ p nâng cáo giá tr s d ng c a B S khu v c Trong th c t , vi c xây d ng B S làm tôn thêm v đ p s h p d n c a B S khác hi n t ng ph bi n Các B S th ng có tác đ ng l n có nh h ng đ n ho t đ ng kinh t - xã h i, v y:  S th ng nh t qu n lý v B S c a nhà n c u c n thi t;  Khi đ u t xây d ng công trình ph i tính đ n s khác, đ i v i môi tr ng c nh quan;  Khi đ nh giá ph i tính đ n kh n ng nh h đ i; nh h ng đ i v i công trình ng n u nh có công trình khác 1.1.1.3 Phân lo i B S T kinh nghi m c a nhi u n c k t qu nghiên c u th phân lo i nh sau: n c ta, b t đ ng s n có ThỀo đ c tính v t ch t Theo đ c tính v t ch t B S có th chia làm lo i B S có đ u t x y d ng, B S không đ u t xây d ng, B S đ c bi t th B S có đ u t x y d ng, bao g m: B S nhà , B S nhà x ng công trình ng m i ậ d ch v , B S h t ng (h t ng k thu t h t ng xã h i), B S tr s làm vi c Trong B S đ u t xây d ng nhóm B S nhà đ t ( bao g m đ t đai tài s n g n li n v i đ t đai) nhóm B S c b n, chi m t tr ng l n, tính ch t ph c t p cao ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan Nhóm có tác đ ng r t l n đ n trình công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n c c ng nh phát tri n đô th b n v ng nh ng quan tr ng h n nhóm B S chi m đ i đa s giao d ch TTB S n c ta c ng nh n c th gi i B S không đ u t xây d ng: B S không đ u t xây d ng: ch y u đ t nông nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao g m lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng h i s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a s d ng,v.vầ B S đ c bi t nh ng lo i B S nh công trình b o t n qu c gia, di s n v n hóa v t th , nhà th h , đình chùa, mi u m o, ngh a trang,ầ kh n ng tham gia tr c m c a B S ng r t th p Theo m c đích s d ng g n li n v i đ c tính v t ch t Theo m c đích s d ng g n li n v i đ c tính v t ch t b t đ ng s n c ng đ chia làm hai lo i công trình ki n trúc đ t đai c Công trình ki n trúc bao g m: Nhà c a dùng đ cho thuê ho c bán, công trình ki n trúc ph c v s n xu t, công trình ki n trúc có tính ch t th ng m i, khách s n v n phòng cho thuê, công trình ki n trúc khác t đai bao g m: Nhóm đ t nông nghi p, nhóm đ t phi nông nghi p, nhóm đ t ch a s d ng 1.1.1.4 Quy n c a ch th đ i v i B S h Quy n c a ch th đ i v i B S y u t quan tr ng, có tính ch t pháp lý nh ng l n đ n giá tr c a B S i v i đ t đai V lý thuy t có ba hình th c th hi n quy n l i:  S h u v nh vi n S h u đ t đai đ c công nh n b ng gi y ch ng nh n quy n s h u c quan nhà n c có th m quy n c p Thang Long University Library T i u 17 Hi n pháp n c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam đ c Qu c h i khóa VIII, k h p th 11 nh t trí thông qua phiên h p ngày 15 tháng 04 n m 1992, đư quy đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân  Thuê theo h p đ ng t thu c quy n s h u ho c đ t công c a Nhà n c có th đ c cho thuê theo h p đ ng dài h n ho c ng n h n nh ng h p đ ng cho thuê đ t đ c l u h s b ng ch ng th  Quy n s d ng Quy n s d ng đ t th ng g n li n v i m t ho t đ ng nh t đ nh T i u 18 Hi n pháp n c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, đư công nh n quy n s d ng đ t c a t ch c cá nhân i v i công trình  S h u v nh vi n Quy n s h u công trình theo quy n s h u đ t: đ i v i công trình thu c quy n s h u c a Nhà n c Quy n s h u công trình, nhà đ i v i t ch c, cá nhân n c, ng i Vi t Nam n c ngoài; t ch c, cá nhân n c có nhà , công trình xây d ng đ c t o l p h p pháp t i Vi t Nam theo quy đ nh c a pháp lu t đ ngh đ nh c a ph s 95/2005/N -CP ngày 25/07/2005 c th c hi n theo  Thuê theo h p đ ng Công trình, nhà n m khu đ t đ c cho thuê theo h p đ ng Quy n s h u cá nhân, t ch c có th b c Chính ph thu h i l i ích qu c gia 1.1.2 Th tr ng ch b i lu t pháp b gi i h n ng b t đ ng s n 1.1.2.1 Khái ni m th tr ng B S T th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n n kinh t th tr ng đ nh h ng xã h i ch ngh a (1986), Vi t Nam đư n l c xây d ng phát tri n đ ng b y u t c a kinh t th tr ng n v c b n đư hình thành đ y đ b ph n c a kinh t th tr ng, m t s th tr ng đư phát tri n nh th tr ng s n ph m đ u ra, nh t th tr ng hàng hoá m t s s n ph m ph c v Tuy nhiên, đ i v i th tr ng s n ph m đ u vào có Ủ ngh a quan tr ng đ i v i vi c phát tri n s n xu t kinh doanh nh th tr ng v n th tr ng lao đ ng đ c bi t TTB S l i m i ch giai đo n ban đ u hình thành phát tri n Có th th y r ng b n thân TTB S không t d ng mà có, ph thu c vào y u t B S đ c coi hàng hoá, đ c trao đ i, mua, bán, cho thuê, chuy n nh v.vầ Nói chung ho t đ ng kinh doanh B S Hi n quan ni m v TTB S c ng đ ki n nh sau: Khái ni m 1: TTB S th tr ch p, chuy n nh c a Nhà n c c tranh lu n n i lên m t s ý ng c a ho t đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ng quy n s d ng B S theo quy lu t c a th tr Khái ni m 2: Th tr ng ng có s qu n lý ng b t đ ng s n t ng hoà giao d ch dân s v B S t i m t đ a bàn nh t đ nh, th i gian nh t đ nh Khái ni m 3: TTB S t ch c quy n có liên quan đ n đ t cho chúng có th trao đ i giá tr gi a cá nhân ho c th c th Các quy n đ c l p v i đ c tính v t ch t mà th ng đ c g i đ t nh ngh a th ba nghiêng v th tr ng b t đ ng s n m t mô hình, m t t ch c đ quy n có liên quan đ n đ t đ c th c hi n m t cách đ c l p Tuy r ng tính khách quan c a TTB S quan h giao d ch mua bán B S theo quy lu t đ c thù c a th tr ng giá tr nh ng v ch quan s giao d ch ph i đ c t ch c theo m t Ủ đ nh t đ nh Do quan ni m khác v hàng hoá B S ph m vi th tr quan ni m khác v th tr ng B S Có ý ki n cho r ng TTB S th tr ng nên có m t s ng đ t đai m t b i tài s n nhà, công trình xây d ng ph i g n v i đ t đai m i tr thành B S đ c Do đ t đai b n thân B S đ ng th i y u t đ u tiên c a b t k B S khác Tuy nhiên, th c t , th tr ng đ t đai ch m t b ph n c a TTB S hàng hoá đ t đai ch m t b ph n c a hàng hoá B S Trên th c t , có m t s ng i cho r ng TTB S th tr ng nhà đ t (th tr ng đ a c) Quan ni m ph bi n n c ta cho r ng ch có nhà đ t m i mang mua bán chuy n nh ng th tr ng C ng gi ng nh quan ni m B S nhà đ t ch m t b ph n c a hàng hoá B S th tr ng Vì v y quan ni m không đ yđ M t quan ni m ph bi n khác cho r ng TTB S ho t đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng) B S theo quy lu t th tr ng Khái ni m ph n ánh tr c di n ho t đ ng c a th tr ni m d làm ng ng c th Khái i ta nh n bi t ph m vi n i dung c a TTB S h n khái ni m có tính khái quát C ng có Ủ ki n b sung cho khái ni m này, cho r ng TTB S th Thang Long University Library tr ng c a ho t đ ng mua bán trao đ i cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng) B S theo quy lu t th tr ng có s qu n lý c a nhà n c Ý ki n xu t phát t đ c m ho t đ ng c a TTB S h u h t n c đ u đ c u ch nh b ng pháp lu t dân s ho c pháp lu t đ t đai ch u s can thi p qu n lý ch t ch c a nhà n c Tóm l i, qua nh n đ nh khác ta có th k t lu n r ng TTB S th tr ng nhà đ t mà có ho t đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n nh ng quy n B S theo quy lu t c a th tr ng, có s qu n lý c a nhà n c t ng hòa giao d ch dân s v B S t i m t đ a bàn nh t đ nh, m t th i gian nh t đ nh 1.1.2.2 c m c a th tr TTB S lo i th tr ng B S ng bao g m giao d ch B S đ c th c hi n thông qua quan h hàng hóa ậ ti n t có nh ng đ c m ch y u nh sau:  C p đ phát tri n c a th tr ng B S H u h t qu c gia có n n kinh t th tr ng, TTB S đ u hình thành phát tri n qua c p đ : s kh i, t p trung hóa, ti n t hóa tài hóa  Chu k dao đ ng Chu k dao đ ng c a B S g m giai đo n: ph n vinh ( sôi đ ng ), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu u (đóng b ng), Ph c h i (nóng d n lên có th gây ắs t”)  Mang tính khu v c không t p trung TTB S mang tính vùng, tính khu v c sâu s c không t p trung, tr i r ng kh p mi n c a đ t n c B S m t lo i hàng hóa c đ nh không th di d i v v trí ch u nh h ng c a y u t t p quán, tâm lý, th hi u Trong tâm lỦ , th hi u c a m i vùng, m i đ a ph ng khác Chính v y, ho t đ ng c a TTB S mang tính đ a ph ng sâu s c M t khác thi tr ng B S mang tính không t p trung tr i r ng m i mi n c a đ t n c S n ph m hàng hóa B S có ắd th a” vùng c ng không th đem bán vùng khác đ c bên c nh đó, m i th tr ng mang tính ch t đ a ph ng v i quy mô trình đ khác có s phát tri n không đ u gi a vùng mi n, u ki n t nhiên trình đ phát tri n kinh t - v n hóa ậ xã h i khác d n đ n quy mô trình đ phát tri n c a TTB S khác TTB S đô th có quy mô trình đ phát tri n kinh t cao ho t đ ng sôi đ ng h n TTB S nông thôn, mi n núi,ầ Vì v y , quan h cung c u, s v n đ ng c a giá c B S đ đánh giá h p lý giá tr B S c n ph i g n v i u ki n c th v kinh t - v n hóa ậ xã h i c a t ng vùng, t ng khu v c  M t d ng th tr ng không hoàn h o Giá c B S không hoàn toàn giá c nh tranh, bình đ ng th tr ng, mà giá đ c quy n c a m t s n ph m đ n l , c a m t bên có l i th đ c quy n Y u t đ c quy n t ng giá tr B S t ng; Ng tin c y i mua ng i bán không d dàng thâm nh p th tr Khi đ nh giá c n có b ng ch ng h p lý v giá tr th tr ng n u s ng đ có th so sánh c tính giá tr tài s n  Th ng xuyên không cân đ i quan h cung c u TTB S th ng m t cân đ i theo h ng cung nh h n c u: Khi c u thay đ i d n đ n thay đ i v giá c B S, nh ng cung B S ch m co giãn giá c thay đ i; Cung B S không th ph n ng nhanh chóng t vi c t ng cung th ng m t nhi u th i gian; ng ng v i thay đ i c a c u, S bi n đ ng c ng B S có đ ch l n h n so v i m t hàng khác  Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao B S tài s n quan tr ng có giá tr cao đ i v i ch s h u nên m i giao d ch liên quan đ n B S đ u ph i đ c cân nh c c n th n, đòi h i nhi u th i gian xem xét v m t v t ch t pháp lý; Th i gian mua bán c ng tùy thu c th i gian c a th t c chuy n quy n s h u theo quy đ nh c a pháp lu t  Quá trình giao d ch ph c t p B S th ng có giá tr l n g n li n v i quy n l i pháp lý v y trình giao d ch c a B S th ng phúc t p c m làm t ng th i gian chi phí giao d ch cho công tác tìm ki m thông tin, t v n, th m đ nh, toán  Chi ph i m nh m vào ngành khác Hàng hóa B S có liên quan tr c ti p đ n tích l y tài s n c đ nh, tr thành y u t đ u vào quan tr ng hàng đ u c a ngành s n xu t, kinh doanh  R t nh y c m v i bi n đ ng kinh t , tr Thang Long University Library TTB S nh y c m đ i v i t ng tr ng kinh t , d b nóng lên n n kinh t có m c t ng tr ng cao c ng d b đóng b ng kinh t suy gi m TTB S c ng r t nh y c m v bi n đ ng tr , v n hóa, xư h i  Tr tr ng đa phân khúc Do c c u cung c u r t đa d ng, v i sách t phía nhà n c áp d ng đ i v i đ i t ng khác TTB S d b phân khúc, thông tin ch n ng t ng khu v c th tr ng riêng l thi u s ph i h p đ ng b s t o nh ng bi t l p làm gi m hi u qu c a th tr 1.1.2.3 Phân lo i th tr ng ng B S Vi c phân lo i TTB S nh m giúp cho s nhìn nh n TTB S đ c hoàn thi n rõ nét h n: Phân lo i c n c vào m c đ ki m soát c a nhà n Th tr c ng th c: Th tr ng th c hay th tr ng có s ki m soát c a nhà n c bao g m giao d ch mà nhà n c có th ki m soát đ c, nh : giao d ch t i trung tâm đ u giá, ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, công ty ch ng khoán B S, công ty kinh doanh đ a c,ầ Th tr ng phi th c Th tr ng phi th c hay th tr ng s ki m soát c a nhà n c bao g m giao d ch v B S không ti n hành đ y đ th t c pháp lý: mua bán trao tay, cam k t b ng gi y nh n n ,ầ C n c vào hình th c tham gia th tr ng  Th tr ng chuy n nh ng quy n s d ng đ t, hay th tr  Th tr ng xây d ng công trình B S đ bán cho thuê;  Th tr ng bán cho thuê l i B S C n c vào lo i hàng hóa th tr  Th tr ng đ t đai;  Th tr ng nhà ; ng  TTB S công nghi p;  TTB S v n phòng, công s ;  TTB S dành cho d ch v C n c vào tính ch t giao d ch  Th tr ng mua bán B S; ng đ t đai;  Th tr ng thuê cho thuê B S;  Th tr ng giao d ch B S th ch p, b o hi m;  Th tr ng giao d ch B S dùng đ góp v n liên doanh 1.1.2.4 Vai trò c a th tr ng B S  TTB S c u n i gi a s n xu t tiêu dùng  TTB S n i th c hi n tái s n xu t y u t s n xu t cho ch th kinh doanh B S  TTB S góp ph n thúc đ y trình đ i m i v ho t đ ng qu n lỦ đ t đai, nhà , công trình xây d ng đ c bi t công trình công c ng c s kinh t khác  TTB S góp ph n thúc đ y ng d ng c i ti n khoa h c ậ công ngh , nâng cao ch t l ng nhà , b o v môi tr ng  TTB S góp ph n t ng c ng quan h h p tác, nâng cao trình đ xã h i hóa trình s n xu t kinh doanh, t o c s phát tri n kinh t m t cách b n v ng 1.2 Th măđ nhăgiáăB S 1.2.1 Khái ni m v th m đ nh giá B S Theo Lu t giá n m 2013, Th m đ nh giá vi c c quan, t ch c có ch c n ng th m đ nh giá xác đ nh giá tr b ng ti n c a lo i tài s n theo quy đ nh c a B lu t dân s phù h p v i giá th tr ng t i m t đ a m, th i m nh t đ nh, ph c v cho m c đích nh t đ nh theo tiêu chu n th m đ nh giá Ngoài ta có th tham kh o m t s khái ni m v th m đ nh giá khác nh sau: Theo cu n nguyên lý tiêu chu n th m đ nh giá c a th c s V Minh c: Có th đ nh ngh a th m đ nh giá (Valuation hay Appraisal) vi c c tính hay xác đ nh giá tr c a m t tài s n Ho c cách th c mà giá tr m t tài s n đ c c tính t i m t th i m m t đ a m nh t đ nh Hay th m đ nh giá m t ngh thu t hay khoa h c v c tính giá tr cho m t m c đích c th c a m t tài s n c th t i m t th i m, có cân nh c đ n t t c nh ng đ c m c a tài s n, c ng nh xem xét t t c y u t kinh t c n b n c a th tr ng bao g m lo i đ u t l a ch n Theo t n ti ng Vi t: Th m đ nh giá xem xét đ xác đ nh, quy t đ nh Th m đ nh giá tr tác ph m T n Wikipedia: Trong tài chính, th m đ nh giá trình m t có Các th th nh giá có th đ khoán th tr ng đ c tính giá tr mà c đ nh giá tài s n ho c trách nhi m tài c th c hi n tài s n (ví d , đ u t ch ng ng nh c phi u, tùy ch n, doanh nghi p kinh doanh, ho c tài s n vô 10 Thang Long University Library 2.3.1.2 K t qu đ t đ c t vi c v n d ng quy trình ph ng pháp T Ả Vi c v n d ng quy trình ph ng pháp th m đ nh giá t i công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n NH TMCP B c Á nhìn chung đư đ t đ c m t s thành công: Th nh t, Quy trình T G B S đ c áp d ng B c Á AMC đư bao g m nh ng n i dung c b n nh t c a quy trình T G đ c quy đ nh theo tiêu chu n ti u th m đ nh giá Vi t Nam s 05 Quy trình quy đ nh t ng đ i đ y đ giúp cho CVT có nhìn bao quát, l p đ c k ho ch th c hi n công tác T G đ a đ c m c giá c a B S m c tiêu t ng đ i sát so v i giá th tr ng th i gian ng n nh t Th hai, v vi c v n d ng ph ng pháp đ nh giá B S Tùy vào nh ng m c đích đ i t ng khác mà CVT l a ch n ph ng pháp T G khác Nh ví d trên, ta th y t ng tình hu ng c th , CVT có th l a ch n cho m t ph ng pháp h p lý N u tình hu ng 1, đ i t ng T G ch quy n s d ng đ t CVT s d ng ph ng pháp só sánh giá th tr ng đ xác đ nh giá tr c a B S m c tiêu Nh ng tình hu ng 2, đ i t ng th m đ nh giá quy n s d ng đ t quy n s h u tài s n c a B S CVT l i ch n ph ng pháp so sánh k t h p v i ph ng pháp chi phí đ xác đ nh giá tr c a B S ó s linh ho t vi c l a ch n ph ng pháp c a CVT Th 3, v ph ng pháp so sánh đ c th c hi n theo b c h p lỦ iv i B S m c tiêu c ng nh B S so sánh đ c u tra t ng y u t c th nh h ng đ n giá tr B S nh : Các y u t th tr ng, tình tr ng pháp lý, hình d ng, di n tích lô đ t, u ki n toán, u ki n c nh quan, môi tr ng,ầđ ti n hành so sánh nên nhìn chung k t qu đ nh giá có đô tin c y cao Thêm vào đó, toàn b chuyên viên th m đ nh giá đư n m b t rõ đ c quy trình h u nh nh ng ng i có kinh nghi m vi c u ch nh B S so sánh cho sát giá nh t th tr ng nh t Th 4, v ph ng pháp chi phí c ng đ c ti n hành c th , có s kh o sát chi ti t thông s k thu t c a công trình xây d ng Nên k t qu ch t l ng l i c a công trình c ng có đ t ng đ i xác so v i th c t M i ho t đ ng kh o sát v k t c u, hình d ng c ng hoàn toàn phù h p đ s d ng ph ng pháp chi phí Th 5, v vi c s d ng v n b n pháp lý Các chuyên viên th m đ nh đư n m b t c p nh t th ng xuyên v n b n pháp lỦ liên quan đ n quy trình ph ng pháp th m đ nh giá nhà n c quy đ nh, m i báo cáo th m đ nh giá c a công ty đ u có c s khoa h c h p lý Th 6, v ngu n thông tin B c Á AMC đư thành l p đ c n m c ng kho ng th i gian ho t đ ng c a phòng th m đ nh giá Chính v y, đ n phòng đư xây d ng đ c cho m t h th ng thông tin phong phú, đa d ng đ ph c v cho trình đ nh giá nhanh h n, thu n ti n h n 55 Trên m t s k t qu đáng ghi nh n vi c áp d ng quy trình ph ng pháp th m đ nh giá t i công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n ậ Ngân hàng TMCP B c Á Công ty c n ti p t c trì đ c nh ng u th c a t ng l i 2.3.2 T n t i nguyên nhân 2.3.2.1 Nh ng t n t i nguyên nhân chung V tình hình thu h i phí th m đ nh Nhìn chung, tình hình phí th m đ nh c a phòng ch a thu h i đ c r t cao, nguyên nhân phòng th m đ nh c ng nh B c Á AMC c ng ch a th c s xây d ng cho đ c m t h th ng thu h i phí th m đ nh m t cách hi u qu h p lý Vi c thu h i phí tr i qua nhi u giai đo n ch a quy trách nhi m c th vào Ng i th c hi n T G CVT c a phòng th m đ nh giá nh ng ng i thu phí th m đ nh l i chuyên viên c a phòng tín d ng i u này, d gây s lãng quên ho c nh m l n trình thu h i phí th m đ nh Công tác đào t o chuyên môn cho CVT Công ty v n ch a có nh ng sách đào t o hay t o u ki n cho nh ng nhân viên m i h c thêm đ có th có thêm kinh nghi m công tác T G c a công ty ây m t vi c làm c n thi t đ giúp cho B c Á AMC có m t d ch v th m đ nh giá hàng đ u Vi t Nam 2.3.2.2 Nh ng t n t i nguyên nhân quy trình ph ng pháp T Ả Th nh t, v quy trình T G c a B c Á AMC đ y đ nh ng ch a th c s khoa h c Quy trình T G B S ch a c th , b c th c hi n công vi c mang tính ch t chung chung, v n b n ph l c h ng d n kèm theo nhi u gây nh m l n cho T V Thêm vào đó, m i b c c a quy trình ch có m t CVT th c hi n v y nh ng nh n đinh đánh giá mang tính cá nhân Vi c ki m tra, soát xét báo cáo ch th c hi n báo cáo đ c T V l p trình lên tr ng phòng, k t qu đ c ki m t t ng đ i xác nh ng c ng không th tránh kh i nh ng sai sót tr ng phòng không ph i ng i tr c ti p kh o sát B S Ngoài ra, h u nh b c làm c a CVT ch d a vào kinh nghi m c a b n thân cho phù h p v i hoàn c nh th c t ngh ó m t khó kh n đ i v i nh ng CVT m i vào Th hai, toàn b thông tin v v n b n pháp lý nh s đ , gi y phép xây d ng,ầdo khách hàng cung c p đ u đ tra th c t c s d ng mà không qua trình u i u d d n đ n nh ng sai sót nh t đ nh Thông tin khách hàng cung c p đư c không phù h p v i B S th c t n a u mà CVT 56 Thang Long University Library khó có th nh n bi t đ c Nên k t qu t m đ nh đ c đ a v i gi đ nh r ng v n b n pháp lỦ hoàn toàn phù h p v i th c t Th ba, đa ph n B S đ c đ nh giá t i B c Á AMC đ u s d ng ph ng pháp so sánh ho c ph ng pháp so sánh k t h p chi phí Trên th c t ph ng pháp có th mang l i đ xác không cao quy trình th c hi n c a ph ng pháp t ng đ i đ n gi n V ph ng pháp so sánh: Các CVT th c hi n ph ng pháp b ng cách thu th p thông tin v B S so sánh mà có có v trí, c s h t ng tình tr ng pháp lỦ t ng đ ng B S c n th m đ nh Tuy nhiên, ph ng pháp c n có nhi u thông tin xác, rõ ràng Nh ng thông tin đ a mà không xác không th s d ng đ c ph ng pháp i u đòi h i CVT ph i m t thêm nhi u th i gian, công s c đ tìm ki m ki m tra xem thông tin xác có th s d ng đ c vi c đ nh giá B S m c tiêu Các thông tin giao d ch v B S th ng mang tính đ ng b v i B S c n T G không cao nh t tính th i m Các thông tin v B S đư đ c giao d ch th tr ng d tr nên l c h u th i gian ng n i u đòi h i chuyên viên th m đ nh ph i có nhi u kinh nghi m, kh n ng phân tích sâu nh ng u y u m m nh c a B S so sánh v i B S m c tiêu Mà u nh ng CVT m i c a phòng ch a có kh n ng làm đ c V ph ng pháp chi phí: Hi n nay, công ty m i ch s d ng cách tính hao mòn t nhiên đ tính giá tr l i c a CTXD Tuy nhiên th c t , có r t nhi u cách tính hao mòn khác nh : Hao mòn ch c n ng không th s a ch a đ c, hao mòn ch c n ng có th s a ch a đ c, hao mòn (gi m giá ) l i th i ch c n ng, Nguyên nhân do, ti n hành tính toán lo i hao mòn r t t n th i gian công s c đòi h i CVT ng i có nhi u kinh nghi m l nh v c th m đ nh giá m i có th th c hi n đ c Mà kho ng th i gian ng n c ng nh kinh phi c a phòng không đ đ đ u t cho công tác đo l ng lo i hao mòn Nên phòng th m đ nh giá c a công ty ch s d ng nh t m t ph ng pháp tính giá tr l i d a vào hao mòn t nhiên c a k t c u Chính công vi c c ng đòi h i CVT ph i có r t nhi u kinh nghi m b i không ph i nhìn vào k t c u nhà c ng có th đoán suy sét, k t lu n s d ng đ c n m n a M c công ty s d ng đ tính giá tr xây m i công trình d a vào giá tr th c t , mà giá tr th c t công ty s d ng l i th p h n giá b xây d ng quy đ nh nguyên nhân giá nguyên v t li u th tr ng bi n đ ng, m c b xây d ng đ a không phù h p v i tình hình th c t n a M t khác, v vi c c l ng giá tr xây m i công trình Vi c xác đ nh giá tr xây m i công trình ch y u d a nhi u vào giá nguyên v t li u u ki n kinh t th tr ng B S Mà th tr ng bi n đ ng không 57 ng ng, nh ng thông t , ngh đ nh quy đ nh v chí phí xây d ng l i không bi n đ i qua t ng th i k , t ng đ t t ng (gi m) giá nguyên v t li u Chính v y c tính giá tr c a công trình sai l ch nhi u M c dù, B c Á AMC c ng có nh ng thay đ i đê phù h p v i th c t , đ ng n ch n r i ro, nhiên nh ng thay đ i c ng ch mang tính c m tính, ch ch a tuân th theo m t v n b n quy ph m pháp lu t c th Chính v y tính r i ro vi c xác đ nh giá tr xây m i công trình r t l n nh h ng đ n k t qu th m đ nh giá Thêm vào công ty, th c hi n vi c th m đ nh giá cho ngân hàng, v y m c giá công ty đ a luôn ph i lo i y u t r i ro Th 4, h n ch vi c ch m ch ban hành v n b n quy ph m pháp lu t c a nhà n c Tuy m t s v n b n pháp quy ch y u đ c ban hành, t o u ki n pháp lý cho vi c hình thành t ch c ho t đ ng th m đ nh giá nh ng vi c th ch hóa quy đ nh v T G, quy trình pháp l nh giá thi u tính đông b , ch a đáp ng đ c yêu c u đòi h i c a n n kinh t Các v n b n h ng d n th c hi n, h ng d n v tiêu chu n T G ch m đ c ban hành, vi c quy đ nh v c p th th m đ nh viên v giá b bó h p c bi t, ngh đ nh s 101/2005/N -CP ngày 3/8/2005 c a ph v th m đ nh giá ch y u m i đ c p đ n n i dung u ch nh hành vi th m đ nh giá tài s n mang tính ch t t v n B tài qu n lý v nghi p v , ch a bao quát ho t đ ng t m đ nh giá tài s n ngành khác nh : th m đ nh giá b o đ m vay ti n (thu c ph m vi h ng d n c a ngành ngân hàng) Chính v y đư gây c n tr làm ch m ch m t s ho t đ ng đ c thù c a Ngân hàng th ng m i B c Á K t lu năch ngă2: Ch ng cho ta m t nhìn t ng quát v công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n ngân hàng TMCP B c Á ch c n ng ho t đ ng Bên c nh ho t đ ng c a phòng th m đ nh giá thu c công ty, ta th y đ c tình hình doanh thu chi phí c a phòng c bi t, n i dung c a ph n sâu vào nghiên c u vi c v n d ng quy trình ph ng pháp T G vào t ng B S c th đư đ c th c hi n t i phòng th m đ nh giá c a công ty Qua vi c phân tích th c tr ng ho t đ ng th m đ nh giá c a công ty ta th y đ c phòng th m đ nh giá đư áp d ng đ c nh ng ph ng pháp quy trình chung vào công tác T G c a Tuy nhiên v n m t s h n nh ng nh ng h n ch y t p chung ch y u vi c nhà n c ch m ban hành nh ng quy t c chu n m c chung đ có đ c s th ng nh t m ch l c công tác T G Vi c đ xu t nh ng ph ng án đ áp d ng công tác T G v i c quan nhà n cđ c tính đ c m c giá sát v i giá th tr ng nh t m t vi c làm c n thi t c a B c Á AMC nói riêng công ty th m đ nh giá c a Vi t Nam nói chung 58 Thang Long University Library CH NGă3 GI Iă PHÁPă HOẨNă THI N HO Tă NGă TH Mă NHă GIÁ B Să T Iă ă CỌNGă TYă TNHHă QU Nă Lụă N ă VẨă KHAI THÁC TẨIăS N-NGỂNăHẨNGăTMCPăB CăÁ D a c s phân tích th c tr ng vi c v n d ng quy trình ph ng pháp T G B S t i B c Á AMC, k t h p v i c s lý lu n Ch ng s đ c p đ n m t s gi i pháp nh m hoàn thi n nh ng t n t i thi u sót c a phòng T G t i B c Á AMC th i gian qua Tr th m đinh giá nhăh 3.1 3.1.1 nh h c h t, đ nh h ng phát tri n chung c a công ty phòng ngăphátătri n ng phát tri n chung c a công ty Công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n - NHTMCP B c Á đ i v i m c đích ph c v cho ho t đ ng c a Ngân hàng nh : Mua bán n t n đ ng, phát tài s n đ nh giá tài s n Qua n m phát tri n, công ty c ng d n vào n đ nh c g ng xây d ng hoàn thi n t t nh t m c tiêu mà đư đ t ho t đ ng t t l nh v c mà công ty đư đ ng kỦ gi y phép kinh doanh, nh m đ m b o cho Ngân hàng B c Á có th ho t đ ng n đ nh, lâu dài Trong t ng lai, B c Á AMC có k ho ch tr thành m t công ty chuyên v qu n lý n hàng đ u Vi t Nam, không ch ph c v cho Ngân hàng mà ph c v cho t p đoàn kinh t , t ch c tài bên khác Chính v y công ty tr ng đ n đ i ng cán b công nhân viên c a Hàng n m, công ty th ng t ch c cu c thi nh m nâng cao trình đ hi u bi t nghi p v c a ngân hàng Bên c nh đó, đ có ch t l ng ho t đ ng t t nh t công ty tr ng đ u t c s v t ch t tiên ti n hi n đ i nh t th gi i Các lo i máy móc, ph ng ti n h tr đ có đ c k t qu xác nh t l nh v c mà công ty ho t đ ng 3.1.2 nh h ng phát tri n c a phòng th m đ nh giá Th m đ nh giá nói chung th m đ nh giá B S nói riêng m t ho t đ ng quan tr ng c a ngân hàng Cùng v i đ nh h ng phát tri n chung c a công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n NHTMCP B c Á Ngân hàng B c Á, phòng th m đ nh giá c ng xây d ng cho m t đ nh h ng riêng: Trong th i gian t i, phòng s ti p t c n d ng thêm CVT v giá M l p t p hu n, đào t o thêm v k thu t nghi p v cho CVT Hoàn thi n quy trình, nghi p v vi c v n d ng ph ng pháp T G đ phòng có kh n ng nâng cao ch t l ng d ch v th m đ nh giá c a Xây d ng m t 59 h c s d li u v giá t i c s mà ngân hàng ho t đ ng đ ph c v t t h n cho công tác T G 3.2 M tăs ăgi iăphápăhoƠnăthi năcôngătácăT GăB Săt iăB căÁăAMC 3.2.1 Hoàn thi n nh ng t n t i chung ho t đ ng c a phòng V tình hình thu h i phí th m đ nh Nhìn chung công ty nói chung phòng th m đ nh giá nói riêng th i gian qua v n ch a th ng nh t đ c v i phòng tín d ng đ xây d ng cho m t quy trình, th t c nghi p thu h i phí th m đ nh th ng nh t đ tránh tình tr ng th t thoát công tác thu phí th m đ nh ây m t vi c làm c n thi t đ đ m b o t t cho ho t đ ng thu h i doanh thu c a Ngân hàng Phòng th m đ nh có th h p bàn, xây d ng m t quy trình thu h i phí th m đ nh c th nh sau: B c 1: Khi ti p nh n h s c a khách hàng chuy n t i phòng s xác đ nh đ c t ng phí th m đ nh c n ph i thu sau thông báo cho phòng tín d ng khách hàng có tài s n c n th m đ nh giá B c 2: Khi ti n hành kh o sát hi n tr ng, CVT s k t h p v i chuyên viên phòng tín d ng thu t m ng t i ch phí th m đ nh 1/3 t ng phí th m đ nh B c 3: Khi ti n hành trao tr báo cáo th m đ nh, CVT có trách nhi m thông báo cho phòng tín d ng ph i yêu c u khách hàng hoàn t t 2/3 phí th m đ nh l i B ng vi c tuân th quy trình đó, hy v ng th i gian t i tình hình thu h i phí th m đ nh c a phòng th m đ nh giá s có hi u qu t t h n Không x y tính tr ng quên không thu h i phí th m đ nh l i c a khách hàng tr c khách hàng nh n đ c báo cáo th m đ nh n a T ch c đào t o nâng cao trình đ cho CVT Trong m i c quan, t ch c ng l i y u t quan tr ng quy t đ nh ch t ng ho t đ ng c a t ch c M c dù có s sàng l c k l ng t khâu n d ng nh ng CVT c a phòng r t tr nên m i ch n m b t đ c quy trình chung ph ng pháp th m đ nh giá theo quy đ nh c a nhà n c Mà công tác T G, vi c n m b t đ c quy trình, ph ng pháp vi c có kinh nghi m công tác th m đ nh u vô quan tr ng Chính v y, th i gian t i công ty c n có ph ng h ng đ t ch c đào t o cho CVT có thêm ki n th cliên quan đ n v n đ v k thu t, ki n trúc, xây d ng, phong th y, D i m t s gi i pháp nh m giúp CVT có v n ki n th c n n t ng kinh nghi m l nh v c th m đ nh giá: T o u ki n đ CVT có kh n ng c p nh t v n b n quy ph m pháp lu t liên quan đ n đ nh giá m t cách th ng xuyên, liên t c v n b n l nh 60 Thang Long University Library v c th ng r t nhi u, đ c c p nh t m t cách th ng xuyên s d ng CVT có th nh n bi t đ c nh ng l i ích h n ch c a v n b n đó, t rút đ c kinh nghi m cho b n thân Bên c nh đó, công ty c n m nh ng l p t p hu n m i nh ng chuyên gia l nh v c T G v đ gi ng d y cho cán b công nhân viên c a T ch c đào t o, t p hu n, nâng cao trình đ , ki n th c cho T V l nh v c khác nh : t đai, xây d ng, ki n trúc, phong th y,ầcác nghi p v k thu t nh : c b n v , đánh giá ch t l ng l i c a công trình,ầ Bên c nh vi c đào t o sâu v ki n th c chuyên môn, công ty c n t ch c khóa h c giao ti p phù h p v i trình đ c a m i T G v ki n th c liên quan đ n v n hóa, phong t c, vùng mi n đ làm t ng s hài lòng c a khách hàng h đ c ti p xúc tr c ti p v i CVT Hy v ng v i nh ng đ xu t phòng th m đ nh giá c a B c Á AMC s có m t đ i ng CVT gi i ki n th c chuyên môn nghi p v , am hi u ki n th c xã h i có kinh nghi m phong phú kh n ng ng x t t 3.2.2 Hoàn thi n k thu t công tác đ nh giá B S Các k thu t nghi p v c a phòng T G hi n đư bám sát quy đ nh hi n hành v th m đ nh B S tiêu chu n th m đ nh giá Tuy nhiên, công ty c n ph i s d ng thêm ph ng pháp đ nh giá đ i v i nhà c a, v t ki n trúc Hi n nay, t i công ty có m t ph ng pháp xác đ nh giá tr nhà c a, v t li u ki n trúc nh t Tuy nhiên, ph ng pháp c a công ty s d ng g p nhi u h n ch Ph ng pháp y ch xác đ nh đ c tr ng h p có đ y đ thông s k thu t v tài s n c n đ nh giá Công ty nên b sung k thu t có th áp d ng tr ng h p không đ c s th m đ nh theo ph ng pháp d toán theo th c t h s u ch nh thông qua th ng kê kinh nghi m áp su t v n đ u t Có hai ph d ng nh sau: Ph ng pháp có th ng ng pháp 1: C n c vàothông t s 36/2014/TT-BTNMT quy đ nh chi ti t ph ng pháp đ nh giá đ t, xây d ng u ch nh b ng giá đ t, đ nh giá đ t c th t v n xác đ nh giá đ t đ ng th i c n c vào thông tin th c c a công ty Chi phí xây d ng nhà hoàn thi n so v i xây thô thông th ng h s th ng kê kinh nghi m theo b ng sau: Thành ph n công vi c Trung bình Cao c p Giá xây thô nhà ph 2.500 3.000 3.500 Giá xây hoàn thi n nhà ph 4.000 5.000 6.000 H s 1,6 1,67 1,71 (Ngu n: Phòng th m đ nh giá) 61 Nh v y, xác đ nh giá tr nhà c a, v t li u ki n trúc h s có th s d ng h s u ch nh t 1,6 đ n 1,7 l n so v i đ n giá xây d ng nhà xây thô thu th p đ c qua th tr ng Ph ng pháp 2: C n c kích th c xây d ng hi n tr ng, áp d ng su t v n đ u t t i quy t đ nh s 725/Q -BXD ngày 09/08/2012 c a b xây d ng đ tính toán đ xu t giá tr ng th i s d ng ch s giá xây d ng đ c b xây d ng công b hàng quỦ đ u ch nh theo giá th tr ng 3.2.3 Hoàn thi n v quy trình công tác th m đ nh giá Quy trình đ nh giá tài s n đóng vai trò h t s c quan tr ng công tác đ nh giá tài s n, có tính ch t quy t đ nh đ n thành công c a m t t ch c đ nh giá Chính v y phòng th m đ nh giá c a B c Á AMC c n xây d ng cho m t quy trình th m đ nh giá khoa h c hi u qu Quy trình nghi p v c a B c Á AMC đ c xây d ng d a tiêu chu n T G c a Vi t Nam Mà đ i v i Vi t Nam T G m t ngh m i n i, m i quy đ nh, sách v n m i m giai đo n th nghi m Chính v y, quy trình th m đ nh giá hi n t i c a B c Á AMC mang tính chuyên nghi p ch a cao B c Á AMC có th tham kh o quy trình th m đ nh giá c a n mà th tr c khác th gi i, n i ng tài chính- Ngân hàng đư phát tri n r t sâu r ng, ngh th m đ nh giá c ng có n n t ng lâu đ i đ xây d ng l i m t quy trình th m đ nh giá khoa h c, chuyên nghi p nh t D i quy trình th m đ nh giá c a the Capital Group - m t nh ng t p đoàn tài l n nh t th gi i H đư xây d ng cho m t quy trình T G B S r t chuyên nghi p nh sau: B c 1: Ti p nh n yêu câu th măđ nhăgiáăvƠăxácăđ nh v năđ  Khách hàng ?  M c đích th m đ nh giá c a khách hàng ?  Phân tích tài s n m c tiêu ti n hành phân lo i B S  Phân công CVT th c hi n liên h v i khách hàng  Xác đ nh th i m T G chu n b tài li u liên quan đ n B S m c tiêu B c 2: Thu th p thông tin v B S  Ti n hành kh o sát B S m c tiêu  Thu th p thông tin v B S so sánh  Thu th p thông tin th tr B ng că3:ă ánhăgiáăB Săm c tiêu b ngăcácăph  D a vào tài li u tìm đ c, l a ch n ph ngăphápăT G ng pháp phù h p 62 Thang Long University Library  Ti n hành phân tích s li u tuân th theo nguyên t c T G B c 4: L păbáoăcáoăT G Trên c s s li u đư đ th m đ nh theo m u có s n c phân tích b c 3, CVT ti n hành l p báo cáo i v i t ng b c quy trình phòng th m đ nh s ti n hành h p bàn đ a m t m u chung đ giúp CVT làm vi c thu n ti n h n chánh x y thi u sót quy trình th m đ nh giá Ngoài ra, tuân th quy trình th m đ nh giá th m đ nh viên s có cách vi c khoa h c h n, chánh đ c s chông chéo gi a b c v i t có th rút ng n đ c kho ng th i gian cho m t v th m đ nh giá 3.2.4 Hoàn thi n công tác thu th p, phân tích thông tin Thông tin u quan tr ng công tác đ nh giá, v i s phát tri n c a khoa h c k thu t vi c l y thông tin c ng tr nên đ n gi n nhanh chóng h n Tuy nhiên, thông tin có th tìm th y m ng internet ch a t ng đ c ki m ch ng b i m t t ch c cá nhân c Cho nên CVT c n ph i bi t l a ch n thông tin ti n hành ki m nghi m l i b ng th c t đ có nh ng thông tin xác hi u qu Vi c tìm ki m phân tích thông tin c ng c n ph i lên k ho ch k l ng khoa h c Tr c thu th p thông tin CVT c n xác đ nh đ c nh ng thông tin c n thu th p ng th i, ph i tr l i đ c nh ng câu h i nh : Th i m giao d ch c a B S bao gi ? thông th đ so sánh ph i có th i h n vòng m t n m ng B S dùng Giao d ch c a B S so sánh có th t hay không ? Vì đ i v i B S mà ch a đ c giao d ch th tr ng m c h đ a ch m c giá k v ng Nh ng h n ch th c t c a B S so sánh so v i B S m c tiêu ? Nh ng đ c m v hình d ng, pháp lỦ,ầc a B S so sánh có hay không ? C th , đ i v i B c Á AMC ta c n có nh ng ph ng h ng gi i quy t v n đ liên quan đ n thông tin t n đ ng nh sau: Th nh t, đ i v i B S m c tiêu, nh ng tài li u liên quan đ n B S m c tiêu mà khách hàng cung c p th ng không đ c ki m t l i, nh ng th c t hi n nay, đư có nhi u v n b n pháp lu t đ i quy đ nh ch t ch v lu t đ t đai mà gi y t có th c không phù h p v i th c t Nh ng n u CVT không ti n hành ki m tra l i, mà c s d ng thông tin khách hàng cung c p k t qu sai l ch r t l n Chính v y công tác ki m tra th c t đ i v i v n b n khách hàng cung c p m t vi c làm quan tr ng c n thi t Ví d nh tình hu ng 2, công ty đư s d ng ph ng pháp chi phí k t h p v i so sánh đ ti n hành đ nh giá B S m c tiêu, nhiên vi c s d ng ph ng pháp chi phí đ tính giá nhà l i không th y CVT đ 63 c p đ n v n đ B S có gi y phép xây d ng hay không Mà vi c xác đ nh giá tr công trình đ t v n đ c coi nh có gi y phép xây d ng ây u không phù h p v i th c t đòi h i CVT c n ph i yêu c u khách hàng cung c p gi y phép xây d ng đ xác đ nh xem B S có xây d ng k t c u không, vi c xác đ nh giá tr hao mòn k t c u c a CVT đư th c s phù h p v i th i gian s d ng c a nhà ch a N u gi y phép xây d ng mà ch nghe qua thông tin t ch B S m t ngu n thông tin c ng ch a đ c ki m ch ng Chính v y, phòng th m đ nh giá c a B c Á AMC c n l u Ủ đ n v n đ h n n a Th hai, thông tin v B S so sánh, hi n m i B S m c tiêu ch s d ng có ba B S so sánh, mà B S th ng thông tin rao bán mà CVT có g i n tho i tr c ti p cho ch B S đ h i ch CVT c ng ch a kh o sát đ c B S so sánh ó m t u b t c p hi n nay, có th nhi u nguyên nhân mà thông tin có th sai l ch nh : Ch nhà thi n chí h p tác nên đ a thông tin không đúng, m c giá rao bán v n ch a m c giá cu i mà ch B S s bán,ầChính v y phòng th m đ nh giá c a B c Á AMC nên có k ho ch xây d ng h th ng thông tin chu n v B S t ng khu v c đư bán, đ thông tin mà T G dùng đ so sánh chu n xác nh t, phù h p v i giá th tr ng M i B S m c tiêu nên s d ng t 4-6 B S so sánh có nh ng nét t ng đ ng v i B S m c tiêu nh t mà bán thành công th tr ng đ k t qu c a B S m c tiêu sát giá tr th tr ng nh t Mu n nh v y, CVT bên c nh vi c kh o sát B S m c tiêu c ng c n ph i kh o sát B S so sánh tr ng h p v n nghi ng v thông tin c a B S so sánh Th ba, B S c ng có m t nét đ c tr ng phong th y, m t v n đ mà T V c n l u Ủ đ n, ví d nh nh ng nhà có v trí ngư ba đ ng th ng b đánh giá giá tr th p h n so v i nh ng nhà khác có v trí t ng đ ng mà k ph i ngư ba đ ng Hay nh ng nhà có u ki n h n ch v n, n c, giao thông,ầ c ng nh h ch ng đ ng r t l n đ n giá tr mà T V c n ph i b ng kh o sát th c ti n m i ki m c u Vi c thu th p thông tin c n ph i đ c c th chi ti t h n, d i vi c minh h a cho vi c thu th p phân tích thông tin c th cho tình hu ng 1: Trong tình hu ng thông tin v B S so sánh tìm đ c ch qua thông tin mà ch có nhà bán rao bán th tr ng, v y tính xác th c c a thông tin ch a cao Trong nh ng tình hu ng nh v y T V c n tìm b sung thêm thông tin v B S mà đư bán thành công th tr ng m c giá tìm đ c s sát giá th tr ng h n Ngoài ra, đ ngu n thông tin đ c xác T V c n kh o sát tr c ti p thêm m t vài B S có v trí đ c m t ng đ ng v i B S m c tiêu đ n m 64 Thang Long University Library đ c nh ng thu n l i khó kh n v v trí c a B S m c tiêu t có nh ng u ch nh v m c giá cho phù h p Các thông tin liên quan đ n y u t di n tích c n ph i đ c đo l ng k l ng đ có nh ng u ch nh phù h p v i B S m c tiêu ch không nên d a vào c m tính đ u ch nh nh T V v n th ng làm Hay y u t nh : y u t th tr ng, u ki n giao thông, môi tr ng kinh doanh, c nh quan, môi tr ng ph n l n T V v n d a vào c m tính s quan sát c a b n thân ch ch a có s u tra k l ng v y u t Tuy nhiên, nh ng y u t c ng có nh ng tác đ ng l n đ n B S mà T V r t d dàng b qua Chính v y T V c ng nên có nh ng tìm hi u ki m tra nh t đ nh đ i v i thông tin đ u ch nh m c giá cho phù h p 3.2.5 M r ng quy mô, đ a bàn ho t đ ng c a trung tâm th m đ nh giá Hi n nay, B c Á AMC m i ch có hai trung tâm th m đ nh giá Hà N i thành ph HCM Mà m ng l i ho t đ ng c a ngân hàng B c Á tr i dài t B c vào Nam c bi t, t i thành ph l n ho t đ ng c a Ngân hàng r t phát tri n, nên công ty c n có ph ng án m r ng thêm m t s chi nhánh nh thành ph l n ây vi c làm c n thi t b i, hi n t t c h s hai khu v c đ u đ c chuy n v tr s Hà N i đ ti n hành th m đ nh soát xét nên s l ng công vi c phòng ph i làm r t l n Mà ngu n nhân l c có h n, x y vi c ch m tr công tác tr k t qu th m đ nh N u m r ng trung tâm thành ph l n có th ng n ch n ho c gi m b t đ c tính tr ng x y Thêm vào đó, n u công ty có th m thêm m t s chi nhánh thành ph l n r t có th B c Á AMC l i có th cung c p đ c d ch v th m đ nh giá bên i u v a làm t ng doanh thu c a ngân hàng, v a kh ng đ nh đ c v th c a ngân hàng d ch v v tài Trong th i gian v a qua, phòng c ng đư c 1-2CVT luân phiên làm vi c t i H ng Yên, u mang l i hi u qu r t l n cho công vi c sau trình đ nh giá Nên mô hình phòng th m đ nh giá c nđ c nhân r ng đ n t ng chi nhánh 3.2.6 Ki n ngh v i nhà n c 3.2.6.1 Thành l p c quan ki m tra, giám sát l nh v c T Ả Hi n nay, n c ta ch a có m t c quan chuyên môn ti n hành ki m tra, giám sát ho t đ ng th m đ nh giá c a c quan t ch c mà có đ ng kỦ cung c p d ch v th m đ nh giá ây m t vi c làm c n thi t b i n u có trình tra, ki m tra có th phát hi n nh ng sai sót công tác T G c a c quan, t ch c chuyên v T G T đó, nhà n c có th ban hành nh ng quy đ nh ch t ch h n công tác 65 Ngoài ra, ho t đ ng th m đ nh giá ch u s qu n lý c a nhi u ban ngành khác nhau: b tài chính, b xây d ng, b tài nguyên môi tr ng,ầChính v y n u có m t c quan th c c a nhà n c tr c ti p qu n lý ho t đ ng công tác T G c ng đ c tr ng nhi u h n d ch v c ng d n hoàn thi n h n 3.2.6.2 Ki n ngh v vi c ban hành v n b n quy ph m pháp lu t B S th tr ng bi n đ ng, v y nhà n c c n có nh ng v n b n quy ph m pháp lu t đ làm bình n minh b ch th tr ng B S N u tr ng B S n đ nh k t qu T G s có đ xác th i gian lâu h n Bên c nh th m đ nh giá c ng m t công c đ làm minh b ch th tr ng B S i v i v n b n pháp lu t quy đ nh v vi c xác đ nh giá tr c a quy n s d ng B S hay giá tr c a công trình XD mà liên quan đ n s c n ph i có s theo dõi c n thi t ph i s a đ i b sung cho phù h p th c t th tr ng Ngoài ra, th m đ nh giá m t khâu quan tr ng phân khúc ngành tài ậ ngân hàng, mà m t th tr ng đ y r i ro Chính th đ a m c giá c ng nên cân nh c đ n y u t K t lu năch ngă3: nh giá B S m t công tác c n thi t đ i v i ho t đ ng c a Ngân hàng B c Á nói riêng c a n n tài Vi t Nam nói chung Ngày nay, n n kinh t phát tri n nh v y vi c hoàn thi n quy trình nghi p v cho công tác đinh giá B S m t vi c làm c n thi t Trên m t s gi i pháp giúp cho B c Á AMC có m t quy trình T G t t nh t đ ph c v cho ho t đ ng v sau c a ngân hàng B c Á 66 Thang Long University Library K T LU N CHUNG V n đ hoàn thi n công tác đ nh giá B S v n đ đáng đ c quan tâm không ch v i B c Á AMC mà đ i v i công ty th m đ nh giá nói chung B i th m đ nh giá m t khâu r t quan tr ng ngân hàng, m u ch t quan tr ng đ d a vào ngân hàng có th th c hi n ho t đ ng v sau Chính v y, lu n đư nghiên c u th c tr ng chung c a công tác th m đ nh giá t i B c Á AMC đ tìm nh ng m h n ch đ a nh ng ph T G ng án gi i quy t đ hoàn thi n quy trình Do tính ph c t p c a v n đ trình đ n ng l c h n ch nên lu n ch c ch n không th tránh kh i nh ng thi u sót Em r t mong nh n đ c nh ng l i nh n xét góp ý c a th y cô giáo đ lu n c a em đ c hoàn thi n h n M t l n n a, em xin c m n anh ch phòng th m đ nh giá c a B c Á AMC, đ c bi t cô giáo h đ c khóa lu n ! ng d n em ậ ThS.Ngô Th Quyên đư giúp em hoàn thành Hà N i, ngày 30 tháng 06 n m 2015 Sinh viên th c hi n Bùi Th Bích Châm 67 DANH M C THAM KH O Giáo trình th m đ nh giá tài s n doanh nghi p(xu t b n n m 2000)- Nguy n Minh i n Bài gi ng đ nh giá tài s n ậ Ths.Ngô Th Quyên ậ khoa qu n lý ậ Tr ng đ i h c Th ng Long H s th m đ nh giá công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n ậngân hàng TMCP B C Á(B C Á AMC) Lu t kinh doanh b t đ ng s n s 63/2006/QH11 ngày 19/06/2006 Tiêu chu n s 07ậ ph ng pháp so sánh Q n m 2008/Q -BTC Tiêu chu n s 08ậ ph ng pháp thu nh p Tiêu chu n s 09ậ ph ng pháp chi phí Tiêu chu n s 10ậ ph ng pháp th ng d Tài li u b i d ng ki n th c ng n h n chuyên ngành th m đ nh giá Q2-NXB HN,2007 10 Websites  www.thamdinhgia.org  www.batdongsan.com.vn Thang Long University Library DANH M C PH L C H s th m đ nh giá s : 2014T ậ AMC 0630 H s th m đ nh giá s : 2014T ậ AMC 0635 [...]... và khai thác tài s n – NH TMCP B c Á T ngăgiámăđ c công ty Chi nhánh trung tâm Phòng hành chính và qu n lý nhân s Phòng k toán Phòng trung tâm x lý Phòng trung tâm th m n đ nh giá Phòng trung tâm Phòng pháp kinh doanh và ch và ki m khai thác tài s n soát Công ty đ n v tr c thu c Phòng hành chính và Phòng hành chính qu n lý nhân s và qu n lý nhân s Phòng k toán Phòng k toán Phòng qu n lý và x lý n Các... nghi p v khác Phòng th m đ nh giá Phòng kinh doanh và khai thác thác tài s n (Ngu n: Phòng hành chính) 25 2.1.3.2 Ch c n ng, nhi m v c a các phòng ban: T ngăgiámăđ c  T ng giám đ c là ng th i đ i di n theo pháp lu t c a công ty, đi u hành ho t đ ng ng ngày c a công ty và ch u trách nhi m tr c h i đ ng thành viên công ty, T ng giám đ c Ngân hàng B c Á, h i đ ng qu n tr Ngân hàng B c Á và pháp lu t v... ch đ báo cáo theo đ nh ký ho c báo cáo đ t xu t theo yêu c u c a T ng Giám c Phòng th măđ nh giá  Th m đ nh/đ nh giá tài s n đ m b o ph c v cho các ho t đ ng c p tín d ng t i Ngân hàng B c Á;  Th m đ nh/đ nh giá tài s n đ m b o ph c v cho các ho t đ ng x lý n t i công ty;  Th m đ nh/đ nh giá tài s n đ m b o ph c v cho các ho t đ ng qu n lý tài s n, kinh doanh t i công ty và Ngân hàng B c Á;  Th... ng đ nh giá B S qua các ho t đ ng c th 2.2.2.1 Tình hu ng 1: nh giá tài s n s d ng ph ng pháp so sánh Ph ng pháp s d ng: ph ng pháp so sánh tr c ti p (hay còn g i là ph ng pháp so sánh giá bán): là ph ng pháp s d ng giá bán c a nh ng B S t ng t đ c giao d ch trên th tr ng làm c s xác đ nh giá cho B S c n th m đ nh giá Tài s năđ nh giá: Theo h s th m đ nh giá s : T 0635/2014 tài s n c n đ nh giá là quy... tra, kh o sát tài s n c n th m đ nh giá Thu th p thông tin ph c v cho đ nh giá Phân tích, đánh giá, xác đ nh giá tr TST G và l p báo cáo k t qu đ nh giá L p ch ng th th m đ nh giá/ Thông báo k t qu th m đ nh giá Gi i trình k t qu th m đ nh giá L u tr và qu n lỦ h s (Ngu n: Phòng th m đ nh giá) 32 Thang Long University Library B c 1: Ti p nh n yêu c u th m đ nh giá Ti p nh n yêu c u th m đ nh giá: Tr ng... đ nh giá c n th c hi n là:  Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v cho công tác kinh doanh c a các đ n v kinh doanh c a Ngân hàng  Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v cho công tác x lý n c a phòng x lý n B C Á AMC  Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v công tác kinh doanh c a phòng kinh doanh B C Á AMC  Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v công tác thuê, mua c a các đ n v kinh doanh c a Ngân hàng. .. n và ho t đ ng có hi u qu ;  Giúp t ng giám đ c th c hi n công tác qu n tr nhân s lao đ ng c a công ty và các chính sách, ch đ lao đ ng khác theo quy đ nh c a công ty và quy đ nh c a pháp lu t;  Th c hi n công tác liên l c, v n th , l u tr c a công ty theo quy đ nh Phòng tài chính ậ k toán  Th c hi n công tác k toán, tài chính, th ng kê c a công ty theo quy đ nh c a công ty, quy đ nh c a Ngân hàng. .. cho phép xóa n cho khách hàng (đ i v i nhóm n không có tài s n đ m b o và không còn đ i t 23 ng đ thu h i); Ch đ ng bán các tài s n đ m b o n vay thu c quy n đ nh đo t c a Ngân hàng B c Á theo giá th tr ng (giá bán tài s n có th cao h n ho c th p h n giá tr n t n đ ng) theo hình th c: T bán công khai trên th tr ng, bán qua Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n, bán cho công ty Mua bán n c a Nhà n c (khi... u và giá tr tài s n c ph n nh trong  N i dung: Khi so sánh các TS ph i phân tích các y u t cung - c u nh h ng đ n giá tr TS c n th m đ nh  C s c a nguyên t c: C n c ch y u và ph bi n nh t c a vi c th m đ nh giá là d a vào giá th tr ng Giá th tr ng c a TS l i ph thu c vào quan h cung c u  Tuân th nguyên t c: Th c hi n đánh giá d báo t ng lai v cung c u và giá c , đánh giá đ tin c y tài li u d báo... nghi p v th m đ nh giá tài s n t i B c Á AMC”  C n c vào đi u l c a công ty TNHH m t thành viên qu n lý n và khai thác tài s n ậ Ngân hàng TMCP B C Á  C n c vào nhu c u ho t đ ng th c t c a công ty Quy t đ nh: i u 1: Ban hành theo quy t đ nh này ắquy trình th t c nghi p v th m đ nh giá tài s n t i B c Á AMC” i u 2: Quy trình th t c nghi p v th m đ nh giá tài s n t i B c Á AMC” đ áp d ng t ngày 21/10/2013 ... t ng giám đ c công ty TNHHqu n lý n khai thác tài s n ậ ngân hàng TMCP B c Á v vi c ban hành ắQuy trình th t c nghi p v th m đ nh giá tài s n t i B c Á AMC”  C n c vào u l c a công ty TNHH. .. đ c m pháp lý c a TS m c tiêu;  Xác đ nh rõ m c đích đ nh giá c a khách hàng;  Xác đ nh lo i giá tr s xác đ nh;  Xác đ nh ph ng pháp đ nh giá;  Xác đ nh ngày giá có hi u l c;  Xác đ nh m... th m đ nh giá Thu th p thông tin ph c v cho đ nh giá Phân tích, đánh giá, xác đ nh giá tr TST G l p báo cáo k t qu đ nh giá L p ch ng th th m đ nh giá/ Thông báo k t qu th m đ nh giá Gi i trình