Chuyên đề thực tập hoàn thiện công tác xác định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng quân đội mbamc

1 LỜI CẢM ƠN Lời em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tất người hỗ trợ, giúp đỡ em kiến thức tinh thần suốt trình làm đề tài “Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp công ty Quản Lý nợ Khai thác tài sản –Ngân hàng Quân Đội (MBAMC)” Trước hết em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Ngọc Quang, giảng viên môn Định Giá, trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em suốt trình thực chuyên đề tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn tới anh chị công ty Quản Lý nợ Khai thác tài sản-Ngân hàng Quân Đội, tạo điều kiện, giúp đỡ cho em bốn tháng thực tập vừa qua Do thời gian nghiên cứu có hạn, lực kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên báo cáo chun đề khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến đóng góp Thầy Cơ người để em có thêm kinh nghiệm tiếp tục hồn thiện chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CLCL Chất lượng cịn lại CNTT Cơng nghệ thơng tin CTXD Cơng trình xây dựng CVĐG Chun viên định giá ĐGTS Định giá tài sản DN Doanh nghiệp KH Khách hàng MB Ngân hàng quân đội MBAMC Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản ngân hàng Quân Đội NHQĐ Ngân hàng quân đội PGĐ NHQĐ Phòng định giá ngân hàng quân đội SXKD Sản xuất kinh doanh TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TMCP Thương mại cổ phần TMCP Thương mại cổ phần TNHH Trách nhiệm hữu hạn TS Tài sản TSBĐ Tài sản bảo đảm XLN Xử lý nợ SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1.Lý lựa chọn đề tài 2.Mục tiêu nghiên cứu 3.Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 4.Phương pháp nghiên cứu 5.Kết cấu đề tài .7 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 1.1 Tổng quan công ty MBAMC 1.1.1 Giới thiệu chung .8 1.1.2.Sơ đồ tổ chức 1.1.3.Vị công ty 11 1.2 Vai trò, chức phòng thẩm định MBAMC 13 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI 15 2.1 Khái quát đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp công tác TĐG .15 2.2 Các văn pháp lý phục vụ cho hoạt động thẩm định phương pháp thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 17 2.3.Cơ sở thực tiễn công tác TĐG đất SXKD phi nông nghiệp MBAMC 18 2.3.1.Các phương pháp Thẩm định giá Thẩm định giá đất SXKD phi nông nghiệp18 2.3.1.1 Phương pháp so sánh 18 2.3.1.2.Phương pháp chi phí 25 2.3.1.3.Phương pháp thu nhập .27 2.3.2.Quy trình thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Công ty Quản Lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội (MBAMC) 29 2.4 Phân tích tình thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cho mục đích thương mại Thửa đất số 00, tờ đồ số 00, số 27 phố Hàng Bè, phường Hàng Bạc, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội 31 2.4.1.Thông tin bất động sản .31 2.4.2.Ước tính giá trị quyền sử dụng đất 34 2.4.3 Ước tính giá trị cơng trình xây dựng 38 2.4.4 Kết TĐG 39 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 2.5 Phân tích tình thẩm định giá đất số 00, tờ đồ số 00, K9 đường Ngọc Hồi, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội 40 2.5.1.Thông tin bất động sản .40 2.5.2.Ước tính giá trị quyền thuê đất trả tiền năm 43 2.5.3.Ước tính giá trị cơng trình xây dựng .48 2.5.4 Kết thẩm định giá 56 2.6 Bài học rút từ thực tiễn công tác thẩm định giá .57 CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG KHĨ KHĂN, HẠN CHẾ TRONG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI MBAMC 60 3.1 Định hướng chiến lược phát triển MBAMC 60 3.2 Giải pháp công ty MBAMC .61 3.2.1 Các giải pháp tổ chức vận hành công ty .61 3.2.1.1 Giải pháp nguồn nhân lực .61 3.2.1.2 Xây dựng quy trình thẩm định giá cụ thể 62 3.2.1.3.Xây dựng hệ thống sở liệu chuyên dụng 63 3.2.2 Nhóm giải pháp liên quan đến phương pháp thẩm định giá 63 3.2.2.1 Nhóm giải pháp phương pháp so sánh 63 3.2.2.2 Nhóm giải pháp phương pháp chi phí 64 3.2.2.3 Nhóm giải pháp phương pháp thu nhập 65 3.3 Kiến nghị quan quản lý nhà nước 65 3.4 Giải pháp sinh viên chuyên ngành thẩm định giá 66 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài  Hơn 30 năm đổi hội nhập đất nước, Việt Nam từ nước nghèo khó khăn giới trở thành quốc gia có thu nhập trung bình với thu nhập bình qn đầu người tăng từ mức dưới 100 USD lên khoảng 2.200 USD vào năm 2016, tăng trưởng GDP thuộc nhóm tăng trưởng nhanh giới từ năm 1990 đến nay, kinh tế ngày hội nhập sâu rộng vào kinh tế giới khu vực Để đạt kết này, khơng có đóng góp to lớn máy sách nhà nước mà cần có giúp sức chung tay toàn kinh tế - xã hội Đặc biệt hệ thống trung gian tài nói chung NHTM nói riêng góp phần quan trọng guồng quay khơng ngừng tồn kinh tế Ngân hàng cầu nối liên kết chủ thể kinh tế, giúp tăng liên kết hoàn thiện hệ thống Đến nay, hệ thống NHTM phát triển quy mô lớn, kênh dẫn vốn chủ chốt kinh tế Xét tổng thể hệ thống tài chính Việt Nam, tính đến hết năm 2016, khu vực ngân hàng chiếm tỷ trọng rất lớn với tổng tài sản chiếm tới 75% tổng tài sản hệ thống tài chính, đó, tởng dư nợ tín dụng hệ thống cung cấp cho nền kinh tế lên tới 4.656 nghìn tỷ, 111% GDP Với quy mô lớn vậy, nguồn tín dụng ngân hàng đóng vai trò là kênh dẫn vốn chính của nền kinh tế với tỷ trọng chiếm khoảng 40-45% tổng vớn đầu tư toàn xã hợi Tín dụng hoạt động mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro gây tổn thất lớn Với mục tiêu an toàn sinh lời ngân hàng hoạt động tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro có, tiến hành cho khách hàng vay vốn yêu cầu quan trọng mà ngân hàng đưa khách hàng cần phải có tài sản chấp Với số ưu điểm định, Bất động sản trở thành tài sản chấp ưa thích Ngân hàng thương mại danh mục tài sản chấp Trong thời gian thực tập công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội , đất SXKD phi nông nghiệp loại BĐS phổ biến đây, thường khách hàng đem chấp vay vốn Nhận thấy tầm quan trọng phức tạp thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, em cố gắng tìm hiểu, trực tiếp tham gia khảo sát xử lý hồ sơ liên quan đến loại bất động sản để hiểu rõ trình áp SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 dụng phương pháp thẩm định giá với khó khăn hạn chế mà MBAMC doanh nghiệp thẩm định giá khác gặp phải, từ đưa kiến nghị giải pháp để giúp khắc phục khó khăn, hạn chế Chính em chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp công ty Quản Lý nợ Khai thác tài sản –Ngân hàng Quân Đội (MBAMC)” Là sinh viên chuyên ngành thẩm định giá, với kiến thức học ghế nhà trường thời gian thực tập, hết nỗ lực tâm huyết, tìm tịi tham khảo em hy vọng đề tài giúp cho hiểu rõ hoạt động thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giải pháp để giúp cho hoạt động thẩm định giá loại bất động sản hoàn thiện Mục tiêu nghiên cứu Bài nghiên cứu trình bày với mục tiêu xun suốt: - Thứ nhất, hệ thống hóa mặt sở khoa học liên quan đến việc xác định giá trị đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - Thứ hai, đánh giá khái quát thực trạng hoạt động thẩm định giá đất SXKD phi nông nghiệp công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng Quân Đội, nắm quy trình, cơng việc phải làm thực định giá công ty - Thứ ba, đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện chất lượng hoạt động thẩm định giá đất SXKD phi nông nghiệp MBAMC Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp hoạt động TĐG đất SXKD phi nông nghiệp công ty quản lý nợ khai thác tài sản-Ngân hàng Quân Đội Phạm vi nghiên cứu: - Không gian nghiên cứu: Bài nghiên cứu thực dựa liệu sơ cấp thứ cấp q trình nghiên cứu cơng ty MBAMC - Thời gian nghiên cứu: Từ Tháng 02/2017 đến Tháng 5/2017 - Địa bàn nghiên cứu: Bài nghiên cứu thực địa bàn Thành Phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập liệu: Dữ liệu dùng nghiên cứu chủ yếu lấy từ nguồn liệu thứ cấp, bao gồm số liệu thống kê lĩnh vực TĐG, số liệu thống SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 kê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, viết báo có liên quan đến lĩnh vực mà đề tài nghiên cứu, bên cạnh văn pháp luật quy định cho hoạt động TĐG, văn pháp luật BĐS đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, báo cáo chứng thư MBAMC loại BĐS đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Phương pháp xử lý liệu: Do nghiên cứu sử dụng phần lớn liệu thứ cấp nên phương pháp xử lý liệu không thực mơ hình mà chủ yếu phân tích số liệu đơn giản để so sánh, tìm khác biệt phục vụ cho việc lập luận đánh giá nghiên cứu Kết cấu đề tài Phần mở đầu: Giới thiệu chung đề tài nghiên cứu, bao gồm phần lý lựa chọn đề tài, vấn đề nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu kết cấu đề tài Phần nội dung: Chia thành chương chính:  Chương 1.Giới thiệu cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội  Chương 2.Thực trạng công tác thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp công ty Quản lý Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội  Chương Kiến nghị giải pháp để khắc phục khó khăn, hạn chế công tác thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi noogn nghiệp MBAMC Phần kết luận: Nội dung phần kết luận để tóm tắt lại tồn nghiên cứu, nêu ý kiến đánh giá quan trọng sau trình lập luận phân tích bao gồm thực trạng giải pháp Phần phụ lục tài liệu tham khảo: Cung cấp toàn nguồn liệu thứ cấp sử dụng đề tài, bao gồm sách, báo, văn pháp luật trang Web tham khảo để phục vụ cho viết SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 1.1 Tổng quan công ty MBAMC 1.1.1 Giới thiệu chung Tên Công ty: Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội (AMC) Tên tiếng Anh: MB Assets Management Company Limited Tên viết tắt: AMC., Ltd Logo: Trụ sở chính: Tầng G2, nhà B4 Kim Liên, đường Phạm ngọc Thạch, phường Kim Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Link website: www.mbamc.com.vn Vốn điều lệ: 200.000.000.000 đồng (Hai trăm tỷ đồng) Giới thiệu: AMC Công ty TNHH thành viên MB sở hữu 100% vốn điều lệ AMC hoạt động kinh doanh lĩnh vực chuyên ngành xử lý nợ, kinh doanh mua bán khoản nợ, khai thác kinh doanh tài sản động sản bất động sản, thẩm định định giá tài sản, tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình, tư vấn thiết kế giám sát xây dựng cơng trình hoạt động đầu tư kinh doanh khác   Các lĩnh vực hoạt động Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội:  Thu hồi xử lý công nợ: triển khai thu hồi khoản nợ đáp ứng yêu cầu Ngân hàng Quân Đội Mở rộng quan hệ mua bán, thu hồi công nợ, triển khai công tác mua bán nợ từ tổ chức tín dụng khác  Thẩm định tài sản: định giá tài sản đảm bảo nợ vay SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55  Kinh doanh bất động sản: với phát triển Ngân hàng TMCP Quân Đội, Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản triển khai dự án đầu tư, đầu tư khai thác tài sản có Ngân hàng Quân Đội Phát triển nghiên cứu thị trường đầu tư dự án bất động sản phát huy mạnh nhà đầu tư tài Ngân hàng Quân Đội  Quản lý Phát triển dự án đầu tư: lập dự án đầu tư, tư vấn đầu tư quản lý dự án  Phát triển mạng lưới ngân hàng Quân Đội: ban quản lý dự án Ngân hàng TMCP Quân Đội trực thuộc công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản đáp ứng yêu cầu phát triển Ngân hàng Quân Đội, mở rộng mạng lưới toàn quốc 1.1.2.Sơ đồ tổ chức Để tạo điều kiện phù hợp với hoạt động kinh doanh mình, Cơng ty TNHH Quản lý nợ Khai thác tài sản (MBAMC) tổ chức xếp máy sau: SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 10 NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI KIỂM SỐT VIÊN CHỦ TỊCH CƠNG TY KIỂM SỐT NỘI BỘ 1.Kiểm tra kiểm soát 2.kiểm soát tuân thủ CEO 1.P.Xử lý nợ miền bắc 2.P.Mua bán nợ 3.P.Quản lý XLN TRUNG TÂM XỬ LÝ NỢ 1.P.Định gia ts miền bắc 2.P.Quản lý ĐGTS TRUNG TÂM ĐỊNH GIÁ TS 1.P.Kinh doanh khai thác TS 2.P.Dịch vụ quản lý TSĐB 3.P.Dự án đầu tư 4.P.Dịch vụ bảo vệ TRUNG TÂM QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TS PHÒNG KẾ HOẠCH PHÁP CHẾ 1.BP.Kế hoạch TH 2.BP.Pháp chế PHỊNG TỔ CHỨC HÀNH CHÍNH 1.BP.Nhân sự, đào tạo 2.BP.Hành 3.Bộ phận CNTT P.TÀI CHÍNH KẾ TỐN 1.BP.Tài 2.BP.Kế Tốn CHI NHÁNH VĂN PHỊNG ĐẠI DIỆN Sơ đồ 1.1 Sơ đồ tổ chức MBAMC SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Cấp cơng trình IV Năm xây dựng 2000 Kết cấu Khung cột Số năm sử dụng 14 BTCT, mái tôn (năm) Tường Gạch 220 Mái Tôn Năm sử dụng tối đa 25 (năm) Mô tả trạng đánh giá chất lượng - Chất lượng sử dụng cịn tốt, chưa có dấu hiệu rạn nứt kết cấu, hư hại lớn cơng trình; - Hệ thống điện, nước, cứu hỏa, sử dụng ổn định bình thường Kết tính tốn giá trị cơng trình Tỷ lệ CLSD CL (PP 44% Khấu hao) Tỷ lệ CLSD CL (PP 56% kỹ thuật) Tỷ lệ CLSD CL bình 50% quân Đơn giá xây dựng 4,500,000 (đồng/m2) Giá trị cơng trình (đồng) 202,500,000 XI SÂN ĐƯỜNG NỘI BỘ Đặc điểm cơng trình xây dựng Tên cơng trình Sân đường nội Loại cơng trình Sân đường nội Độ dày (cm) Giấy tờ pháp lý Khơng có Diện tích (m2) 11,000 Cơ sở tính tốn Đo đạc thực tế Chất lượng cịn lại 40% Kết cấu Bê tông MAC Đơn giá xây dựng 300,000 200 (đồng/m2) Giá trị (đồng) 1,320,000,000 XII KI-ỐT CHO THUÊ Đặc điểm cơng trình xây dựng Tên cơng trình Loại cơng trình Ki-ốt cho th Ki-ốt cho th 20 Số tầng Diện tích (m ) 200 56 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Giấy tờ pháp lý Khơng có Diện tích đất XD (m2) 200 Cơ sở tính tốn Đo đạc thực tế Diện tích sàn XD (m ) 200 Cấp cơng trình IV Năm xây dựng 2003 Kết cấu Khung cột Số năm sử dụng 11 BTCT, mái tôn (năm) Tường Gạch 220 Mái Tôn Năm sử dụng tối đa 25 (năm) Mô tả trạng đánh giá chất lượng - Chất lượng sử dụng tốt, chưa có dấu hiệu rạn nứt kết cấu, hư hại lớn cơng trình; - Hệ thống điện, nước, cứu hỏa, sử dụng ổn định bình thường Kết tính tốn giá trị cơng trình Tỷ lệ CLSD CL (PP 56% Khấu hao) Tỷ lệ CLSD CL (PP 74% kỹ thuật) Tỷ lệ CLSD CL bình 65% quân Đơn giá xây dựng 3,000,000 (đồng/m2) Giá trị cơng trình (đồng) XIII 390,000,000 TỔNG GIÁ TRỊ CƠNG TRÌNH XÂY 24,662,350,000 DỰNG TRÊN ĐẤT Làm trịn 23,276,000,000 2.5.4 Kết thẩm định giá Giá trị tài sản thẩm định giá thời điểm thẩm định là: Hạng mục Diện tích (m2) Đơn giá (đồng/m2) Giá trị Quyền thuê đất trả tiền hàng năm Hệ số (%) Thành tiền (đồng) 40,699,000,000 57 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Giá trị Cơng trình xây dựng 23,276,000,000 Tổng giá trị (bằng số) 63,975,000,000 2.6 Bài học rút từ thực tiễn công tác thẩm định giá Kết TĐG cho thấy đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp loại tài sản có giá trị lớn, cách tính tốn dẫn đến kết tương đối phức tạp đòi hỏi phải có nhiều thơng tin từ thị trường tình hình kinh tế Xác định giá trị tài sản dựa 02 yếu tố hữu hình vơ hình, yếu tố hữu hình liên quan tới cơng trình xây dựng đất cịn yếu tố vơ hình liên quan tới lợi quyền thuê đất/quyền sử dụng đất Chính phức tạp việc vận dụng phương pháp TĐG TĐG đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp chắn có nhiều khó khăn hạn chế thực tế việc TĐG loại tài sản MBAMC bộc lộ rõ điểm hạn chế Vậy hạn chế phải có giải pháp để khắc phục chúng trình bày mục a, Những khó khăn hạn chế sử dụng pp so sánh Thứ việc tìm kiếm thông tin tài sản so sánh công việc quan trọng phương pháp này, nguồn thơng tin đầy đủ, xác việc vận dụng phương pháp có ý nghĩa Đất SXKD phi nơng nghiệp thường có diện tích lớn, việc tìm kiếm tài sản tương tự để so sánh việc không dễ dàng Hơn để có thơng tin tài sản so sánh chủ yếu tiếp xúc qua điện thoại, điều cho thấy thơng tin sai lệch TĐV lấy thơng tin 01 chiều từ phía bên muốn cho thuê, tất nhiên bên muốn cho thuê thường muốn đưa thông tin tốt cho tài sản họ điều dẫn đến đánh giá TĐV khơng xác Các yếu tố chiều sâu, chiều rộng mặt tiền lơ đất, vị trí lơ đất, khoảng cách từ lơ đất tới TSTĐ, tình trạng giao dịch, … khơng xem xét thực tế khó đánh giá Hạn chế khác việc tìm kiếm thơng tin TĐV tìm đủ 03 TSSS, thông tin chưa phản ánh giá trị thị trường mà giá trị thị trường 58 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang kì vọng giá trị mảnh đất nhiều chủ thể Việc tìm kiếm nhiều TSSS cho TĐV có sở lượng hóa giá trị điều chỉnh qua làm giảm bớt đánh giá chủ quan TĐV Thứ hai, mặt điều chỉnh yếu tố lập bảng so sánh, tiến hành điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh đánh giá chủ yếu dựa vào ý kiến chủ quan thẩm định viên, dựa vào kinh nghiệm mà thẩm định viên đúc kết trình làm việc Tuy nhiên, tỷ lệ điều chỉnh thẩm định viên đưa tình hình diễn biến thị trường khu vực lúc giống dẫn đến ước lượng cảm tính thẩm định viên khơng xác với người nhiều kinh nghiệm Đó nhược điểm lớn nghiệp vụ thẩm định giá TĐV đánh giá tài sản tốt TSTĐ để lượng hóa tốt bao nhiêu, đòi hỏi phải thu thập nhiều thông tin giá TSSS khu vực để có 01 tỷ lệ định phục vụ cho việc lượng hóa giá trị Có lập luận để điều chỉnh cho yếu tố đáng tin cậy b, Những khó khăn hạn chế vận dụng phương pháp chi phí Về ước lượng giá trị cơng trình xây dựng đất TSTĐ, cơng trình xây dựng đất SXKD phi nơng nghiệp thường có quy mơ lớn, bao gồm nhiều hạng mục cơng trình ,cho nên khó khăn gặp phải việc khơng ước tính hết chi phí thay cơng trình Trong trường hợp bên khách hàng có vẽ thiết kế cơng trình việc tính tốn dễ dàng điều gắn liền với việc TĐV phải hiểu thông số kĩ thuật vẽ, điều địi hỏi TĐV phải người có kinh nghiệm Trong thực tế có vẽ thiết kế cơng trình TĐV lại chủ yếu làm việc vẽ mà không đo đạc lại xem hạng mục có xác thơng số vẽ hay khơng, điều đem lại thiếu xác xác định thực trạng Khi ước tính chi phí xây dựng cho hạng mục cơng trình thường TĐV dựa vào đơn giá xây dựng theo kinh nghiệm thân để xác định Điều tiếp tục cho thấy tính chủ quan TĐV dẫn đến kết có khả sai lệch cao Ngồi TĐV sử dụng đơn giá theo xây dựng cung cấp thường đơn giá lại không phản ánh giá trị thị trường thực tế cơng trình nên số liệu số liệu tham khảo cho TĐV áp dụng Trên thực tế, thẩm định viên kiểm tra CLCL kết cấu 59 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang ẩn cơng trình móng, kết cấu đỡ mái mái cơng trình Tỷ số CLCL đưa ước tính, dựa chủ yếu vào trạng nhìn thấy quan sát để ước tính giá trị Trong số trường hợp, tỷ lệ CLCL thẩm định viên đưa khơng xác, mà giá trị nhà xưởng thường lớn, quy mơ rộng nên sai sót tỷ lệ CLCL ảnh hưởng lớn đến giá trị cơng trình c, Những khó khăn hạn chế sử dụng phương pháp thu nhập Đầu tiên, dễ dàng nhận thấy khó khăn phương pháp việc TĐV liên tục đặt giả định, điều tức mang tính chủ quan TĐV địi hỏi TĐV phải người có nhiều kinh nghiệm Ngay trường hợp TĐV người có kinh nghiệm họ khơng hồn tồn khắc phục hạn chế khó khăn Thứ hai, giả định quan trọng phương pháp thời gian khai thác lợi quyền thuê Trong trường hợp thẩm định giá đất số 00, tờ đồ số 00, K9 đường Ngọc Hồi, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội TĐV mặc định thời gian khai thác lợi quyền thuê 50 năm, thực tế biết doanh nghiệp thật tồn năm, họ có ý định thuê đến hết thời hạn 50 năm hay không hay 20 đến 25 năm Các doanh nghiệp Việt Nam khơng có nhiều doanh nghiệp tồn 50 năm, tồn doanh nghiệp quốc doanh Cho nên việc áp đặt 50 năm không phản ánh tình hình doanh nghiệp với giá trị lợi quyền thuê mà họ nắm giữ Thứ ba, khó khăn thu thập thơng tin thị trường áp dụng phương pháp thu nhập.Trong trình sử dụng phương pháp thu nhập, thông tin tỷ suất chiết khấu thông tin quan trọng phương pháp thu nhập, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị nhà xưởng Như trình bày trên, việc xác định tỷ suất chiết khấu sở văn pháp quy có pháp lý chưa phản ánh xác tình hình thị trường Tuy nhiên hệ thống thơng tin kinh tế nước ta yếu thiếu, liệu chưa đầy đủ, cập nhật yếu tố minh bạch thơng tin khiến việc ước tính tỷ suất chiết khấu khó khăn 60 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN, HẠN CHẾ TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI MBAMC 3.1 Định hướng chiến lược phát triển MBAMC Thành lập 15 năm, đứng trước nhiều thách thức, khó khăn, MBAMC tự tin đặt lộ trình cụ thể bước bước vững chắc, để phát huy tối đa vai trị mình, đặc biệt việc hạn chế rủi ro tín dụng cho hệ thống MB hoạt động kinh doanh lĩnh vực tài chính, ngân hàng Năm 2016, bối cảnh tình hình kinh tế nói chung cịn nhiều khó khăn, ngành ngân hàng nỗ lực tái cấu, với nỗ lực tâm toàn hệ thống, MBAMC bước đầu đạt kết khả quan: nhân ổn định, công tác xử lý thu hồi nợ đạt nhiều kết rõ nét, chất lượng dịch vụ ngày chuyên nghiệp, hình ảnh, thương hiệu niềm tin khách hàng ngày nâng cao Kết thúc năm 2016, MBAMC đạt kết kinh doanh vượt bậc, tiêu đạt vượt kế hoạch Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) giao, tiếp tục khẳng định bước vững chắc, với vai trò quan trọng việc xử lý thu hồi nợ hệ thống ngân hàng TMCP Quân Đội Đặc biệt, năm 2016 công ty MBAMC vinh dự nhận khen  với danh hiệu Công ty Biểu dương  mặt việc hoàn thành tốt hoạt động xử lý nợ xử lý tồn đọng cấp hệ thống Đặc biệt, công ty thành viên MB, nên ban lãnh đạo toàn thể cán bộ, nhân viên MB AMC ln trọng việc kiện tồn tổ chức, xây dựng Đảng sở ngày vững mạnh Đồng thời ln đề cao việc giữ gìn, phát huy giá trị truyền thống doanh nghiệp quân đội, MB để đưa công ty phát triển bền vững Mặc dù năm 2017 dự báo có nhiều khó khăn, thách thức mở nhiều hội kinh doanh phát triển, MBAMC tiếp tục rà soát nhằm hồn thiện mơ hình tái cấu trúc Cơng ty, hoàn thiện máy tổ chức; tăng cường ứng dụng CNTT hoạt động vận hành; tập trung thu hồi xử lý nợ xấu; đảm bảo quyền lợi cho người lao động, trọng xây dụng đề cao văn hóa doanh nghiệp nhằm khích lệ CBNV đồn kết, đồng lòng chung sức đưa MBAMC phát triển bền vững 61 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Với phương châm "Hợp tác để thành công” định hướng “Liên tục cải tiến sản phẩm dịch vụ”, ln tâm niệm hài lịng khách hàng thước đo thành công tương lai, MB AMC giữ tốc độ phát triển ổn định, trở thành vị trí đứng đầu cơng tác quản lý tài sản Thêm vào đó, cơng ty trang bị sở vật chất đại nâng cấp lại hệ thống máy tính, đồ dùng văn phòng… trọng xây dựng hệ thống sở liệu phong phú hoàn thiện, đảm bảo cho hoạt động tiến hành cách nhanh hiệu nhằm nâng cao chất lượng suất trình tác nghiệp, đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ thẩm định giá xác Từ đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng, tạo lợi cạnh tranh vượt trội so với doanh nghiệp khác, khẳng định vị trí số cơng ty AMC Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Song song với hoạt động này, MB AMC cịn tích cự chăm lo đời sống vật chất tinh thần cho cán nhân viên công ty, luôn ý, tìm kiếm nguồn nhân lực triển vọng; đào tạo bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn cho chun viên cử cán bộ, nhân viên tham dự khóa đào tạo chuyên ngành, tạo điều kiện để nhân viên tiếp cận với tài liệu hữu ích nhằm tự nâng cao lực mở rộng hiểu biết thân nhân viên; giáo dục đào tạo bồi dưỡng nâng cao đạo đức hành nghề cho thẩm định viên người làm công tác thẩm định, đề cao vai trò trách nhiệm thẩm định viên hoạt động công ty 3.2 Giải pháp cơng ty MBAMC Trong q trình thẩm định giá kết thẩm định giá có tin cậy hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố nội doanh nghiệp yếu tố tác động trực tiếp cách mà doanh nghiệp vận dụng phương pháp định giá, yếu tố tác động gián tiếp cách tổ chức vận hành doanh nghiệp 3.2.1 Các giải pháp tổ chức vận hành công ty 3.2.1.1 Giải pháp nguồn nhân lực Trong hoạt động thẩm định giá yếu tố người đóng vai trị quan trọng, kết thẩm định giá hình thành yếu tố khách quan mà cịn phụ thuộc chủ yếu ý chí chủ quan thẩm định viên Đạo đức nghiệp vụ thẩm 62 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang định viên đóng vai trị chủ chốt tồn q trình thẩm định giá từ phân tích hồ sơ, khảo sát thu thập liệu, xử lý thơng tin hồn thiện hồ sơ Như muốn hạn chế khắc phục khó khăn hoạt động thẩm định giá cần có biện pháp để cải thiện yếu tố người hay nguồn nhân lực MBAMC, biện pháp bao gồm sau: Thứ nhất, chuyên viên thẩm định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến thẩm định giá lĩnh vực chuyên môn liên quan khác như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch… Thứ hai, cần thường xuyên có buổi tập huấn đào tạo nghiệp vụ, sở cho phép thẩm định viên chưa có nhiều kinh nghiệm khảo sát thực với thẩm định viên có kinh nghiệm lĩnh vực Khuyến khích thẩm định viên tham gia buổi hội thảo, trao đổi hội thẩm định giá Việt Nam tổ chức nhằm cập nhật vấn đề cộm tháo gỡ khó khăn ngành thẩm định giá Các lớp đào tạo ngắn hạn dài hạn cho phù hợp với chuyên viên Nếu có điều kiện cử chuyên viên giỏi học khóa tập huấn nước để nâng cao kiến thức mời chuyên gia nước hội thảo công ty để giải đáp phần vướng mắc chuyên viên Thứ ba, phải có quy định cụ thể trách nhiệm chuyên môn thẩm định giá hành nghề thẩm định giá nâng cao đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên MBAMC cần quy định rõ trách nhiệm họ gắn với tài sản mà họ làm Thẩm định viên phải chịu trách nhiệm trước kết mà họ làm đảm bảo giám sát MBAMC, việc khiến cho thẩm định viên phải cẩn thận hạn chế nguy đạo đức công việc Thứ tư, phân bổ nguồn nhân lực cho công việc phù hợp, thẩm định viên mạnh mảng bố trí tập trung vào mảng nhà ở, chung cư hay nhà xưởng Điều mặt làm rút ngắn thời gian hồn thành hồ sơ thẩm định viên có vốn am hiểu loại tài sản mặt khác giúp cho họ phát huy hết khả họ để cống hiến cơng việc 3.2.1.2 Xây dựng quy trình thẩm định giá cụ thể 63 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Hiện nhà nước ban hành quy trình tiêu chuẩn thẩm định giá chưa vào chi tiết cụ thể cơng việc bước, MBAMC dựa quy trình Bộ tài để từ làm sở xây dựng cho quy trình riêng cho loại tài sản Đặc biệt xây dựng quy trình thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, loại tài sản có tính khác biệt riêng khơng thể lấy quy trình chung làm quy trình chuẩn cho loại tài sản Việc hồn thiện quy trình thẩm định giá giúp cho thẩm định viên giá rút ngắn thời gian làm việc, tính hiệu công việc việc thu thập chứng cho khoản mục đầy đủ Đặc biệt, doanh nghiệp thẩm định giá cần trọng vào vai trị việc kiểm sốt quy trình thẩm định giá Việc kiểm sốt góp phần hạn chế đến mức tối đa sai lầm, thiếu sót q trình hành nghề Bộ phận có trách nhiệm xem xét hồ sơ mặt từ việc quy định hợp đồng thẩm định, thông tin tài sản cần thẩm định độ tin cậy thông tin thu thập kỹ thuật tính tốn,… trước đưa chứng thư thẩm định giá 3.2.1.3.Xây dựng hệ thống sở liệu chuyên dụng Trên thực tế với hàng nghìn hợp đồng thực nhiều năm qua với đa dạng loại tài sản với nhiều mục đích khác hầu hết tỉnh thành nước MBMC tích lũy khối lượng lớn sở giá trị thị trường Cũng nhận thức tầm quan trọng thông tin giá phục vụ công tác thẩm định giá, dự tốn… MBAMC xây dựng thành cơng liệu tập hợp có chọn lọc thơng tin giá hình thành sở liệu giá lớn đầy đủ thuộc lĩnh vực ngành nghề chi tiết đến loại hàng hóa dịch vụ Tuy nhiên giải pháp lâu dài phải có tham gia nhà nước việc xây dựng nguồn sở liệu chung cho tất doanh nghiệp thẩm định giá, mà muốn làm điều địi hỏi phải có tham gia MBAMC tất doanh nghiệp thẩm định giá khác, có việc xác định giá trị tài sản nhanh hiệu 3.2.2 Nhóm giải pháp liên quan đến phương pháp thẩm định giá Xuất phát từ khó khăn hạn chế phương pháp thẩm định viết phân tích chương II, nhóm giải pháp, kiến nghị chia theo 64 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang phương pháp thẩm định giá 3.2.2.1 Nhóm giải pháp phương pháp so sánh Hạn chế lớn phương pháp nêu chương II độ xác thơng tin Những hạn chế mà MBAMC gặp phải thu thập thông tin TSSS khắc phục cách: Thứ nhất, sau nghiên cứu hồ sơ tài sản mà khách hàng gửi, TĐV tìm kiếm thông tin TSSS thông qua trang web BĐS hay dựa vào mối quan hệ để giới thiệu Liên lạc trước với người bán/cho thuê tài sản mà MBAMC dùng tài sản cho thuê họ làm TSSS để xác nhận qua thơng tin vừa có Sau khảo sát xong TSTĐ TĐV dựa vào thơng tin có trước để lựa chọn TSSS thích hợp tiến hành “thị thực” TSSS Điều đảm bảo xác so với việc thu thập thông tin chiều từ bên cho thuê cung cấp Việc liên lạc trước tiến hành khảo sát TSSS sau khảo sát TSTĐ cho thẩm định viên đánh giá hợp lý tương quan TSSS TSTĐ tốt hay yếu tố nào, ngồi việc tìm kiếm TSSS giúp cho MBAMC tiết kiệm thời gian chi phí khảo sát có danh sách TSSS chuẩn bị từ trước Thứ hai, nâng cao trình độ đạo đức cho TĐV cơng ty để họ thu thập thơng tin xác đáng tin cậy Trình độ coi nghệ thuật tìm kiếm thơng tin, để có thơng tin mà tiết kiệm thời gian chi phí, cịn đạo đức việc thẩm định viên phải thực thực cơng việc khơng thêm thắt hay cắt xén Có thơng tin thu thập xác có ý nghĩa Ngồi việc MBAMC tìm 03 TSSS chưa giúp cho TĐV đánh giá tình hình tài sản, MBAMC nên tìm nhiều TSSS TĐV có nhìn tốt Sau có đủ thơng tin TSSS việc cần làm lập bảng điều chỉnh yếu tố Hạn chế mà cán MBAMC gặp phải việc đưa mức tỷ lệ điều chỉnh chủ quan, dựa vào ý trí người đánh giá Việc tìm nhiều tài sản so sánh cho TĐV đánh giá tốt yếu tố từ lập tỷ lệ điều chỉnh hợp lý 3.2.2.2 Nhóm giải pháp phương pháp chi phí 65 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Có 02 khó khăn lớn phương pháp chi phí kể đến phần ước lượng đơn giá thay tồn cơng trình CLCL(%) cơng trình Việc đánh giá đơn giá thay tồn cơng trình CLCL thường dựa kinh nghiệm TĐV nên mang tính chủ quan cao, địi hỏi người tham gia khảo sát phải người có kinh nghiệm Để khắc phục hạn chế điểm khó khăn MBAMC cần lập thêm ban chuyên tìm hiểu phân tích lĩnh vực xây dựng, qua thường xuyên cập nhật văn quy định hành tình hình giá xây dựng thời điểm khác để có đánh giá khách quan Trong khảo sát thực tế, có vẽ thiết kế xây dựng cơng trình thẩm định viên cần phải thực nghiệp vụ đo đạc quan sát xem cơng trình thực tế có với cơng trình vẽ hay khơng, tuyệt đối khơng nhảy cóc hay đốt cháy giai đoạn nghiên cứu vẽ Yêu cầu thẩm định viên MBAMC phải đọc hiểu thông số vẽ thiết kế, địi hỏi đặt thẩm định viên phải tự trau dồi kiến thức xây dựng thiết kế cơng trình Ngồi MBAMC cần hợp tác nhiều với bên nhà thầu xây dựng đặc biệt bên nhà thầu xây dựng nhà xưởng, đề nghị bên nhà thầu cử người tham gia khảo sát để hạn chế đánh giá chủ quan TĐV tạo niềm tin cho khách hàng sử dụng dịch vụ 3.2.2.3 Nhóm giải pháp phương pháp thu nhập Trong trình vận dụng phương pháp thu nhập bỏ qua giá trị Vn yếu tố giá trị sau đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thuê trả tiền hàng năm giải tỏa giải phóng mặt hay tính giá trị Vn ta không xét đến giá trị đất mà xét đến giá trị cơng trình đất Ngồi phương pháp thu nhập cịn khó khăn việc xác định tỷ suất chiết khấu cần có tham gia phủ việc minh bạch hóa thơng tin, liệu đầu vào cần phải đáng tin cậy 3.3 Kiến nghị quan quản lý nhà nước Thứ nhất, nhà nước cần đưa văn quy định chi tiết quy trình cách thực thẩm định giá trị cho tài sản nhà xưởng cho thuê dài hạn.Vì doanh nghiệp TĐG 66 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Việt Nam lại tiếp cận thẩm định giá tài sản theo nhiều hướng khác khiến cho kết cuối có khác lớn Chính vậy, văn quy định chung cho cách làm điều cần thiết để tránh vấn đề Thứ hai, theo quy định sau hết thời hạn 50 năm nhà nước khơng lấy đất vào quy hoạch người thuê tiếp tục sử dụng đất thuê, trường hợp lấy lại đất thuê nhà nước phải đền bù giải phóng mặt bao gồm giá trị cơng trình đất đền bù khu đất để doanh nghiệp hoạt động Việc doanh nghiệp thuê tiếp chi phí hay đền bù giá trị tính theo đơn lại không nhà nước nhắc đến, điều gây khó khăn cho doanh nghiệp thẩm định giá có MBAMC tiến hành quy đổi giá trị sau giá trị tài sản.Do nhà nước cần có quy định rõ ràng việc thuê đất SXKD phi nông nghiệp Thứ ba, nhà nước cần xây dựng hệ thống liệu điện tử, không loại tài sản mà với tài sản hệ thống liệu điện tử tài sản điều vô cần thiết Thực tế quan quản lý nhà nước nhận thấy tầm quan trọng việc xây dựng hệ thống thông tin điện tử chung lại chưa cho văn quy định cụ thể tổ chức hoạt động xây dựng hệ thống nào, mà cụ thể quy định việc xây dựng nguồn liệu điện tử dễ dàng Về lâu dài việc xây dựng liệu điện tử nên giao cho Cục Quản lý giá kết hợp với Hội TĐG Việt Nam xây dựng để phục vụ cho hoạt động thẩm định giá Ngân hàng liệu phải theo mô hình kinh doanh tự trang trải, thời gian đầu cần có hỗ trợ Nhà nước mặt tài chính, có thực Thứ tư, nhà nước cần giám sát chặt chẽ công khai thông tin giao dịch cho thuê nhà xưởng, mặt giúp nhà nước tránh thất thu tiền thuế mặt khác lại cho phép người có nhu cầu th dễ dàng tìm hiểu thơng tin có ý định thuê nhà xưởng Với doanh nghiệp thẩm định giá việc cơng khai thơng tin giao dịch giúp cho họ có đánh giá tốt tình hình thị trường tài sản khu vực từ mà đưa kết phản ánh giá trị tài sản 67 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang 3.4 Giải pháp sinh viên chuyên ngành thẩm định giá Hình thành chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp cho sinh viên chuyên ngành thẩm định giá- TĐV tương lai, phải quan tâm từ ngày đầu, từ môi trường sống, văn hóa, ý thức cá nhân Có thể tổng hợp yếu tố quan trọng việc xây dựng đạo đức nghề nghiệp thẩm định sau: Thứ cần phải đề cao đạo đức nghề nghiệp ngành thẩm định giá cách lồng ghép vào chương trình giảng dạy mơn học đạo đức nghề nghiệp buổi trao đổi tầm quan trọng đạo đức nghề nghiệp ngành thẩm định giá người làm công tác thẩm định giá, kèm theo nội dung hội phát triển chuyên viên thẩm định trung thực thực tế hậu nặng nề người vi phạm tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, giúp sinh viên nhận thức tình phức tạp xảy cơng việc Qua đó, tuân thủ đạo đức nghề nghiệp cần phải trở thành điểm nhấn đánh giá mức độ chuyên nghiệp, thành công nhà thẩm định tương lai Thứ hai, khoa cần tổ chức thường xuyên gặp gỡ trao đổi sinh viên chuyên ngành thẩm định giá đơn vị thẩm định giá với nhiều kinh nghiệm thực tế học đạo đức nghề nghiệp hệ khôn lường người làm cơng tác thẩm định khơng nhận diện cách cẩn trọng Cuối có lẽ quan trọng ý thức sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định Ngành thẩm định xây dựng sở niềm tin doanh nghiệp khách hàng Người có tài, có lực khơng quý trọng giá trị đạo đức nghề nghiệp dễ dàng niềm tin doanh nghiệp đồng nghiệp Chính thế, hết, sinh viên cần phải ý thức rõ ngồi việc ln cố gắng học tập thật tốt, nâng cao trình độ chun mơn điều kiện cần, việc trau dồi, rèn luyện đạo đức nghề nghiệp điều kiện đủ góp phần vào thành cơng nghề thẩm định tương lai Sinh viên cần phải chủ động tìm kiếm doanh nghiệp tuyển thực tập để trau dồi kinh nghiệm 68 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang KẾT LUẬN Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tài sản có quy mơ lớn, sử dụng mang tính thời gian đòi hỏi phải vận dụng phương pháp thẩm định giá, tính tốn hết giá trị quyền sử dụng tồn khu đất Ba phương pháp thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí phương pháp so sánh phương pháp thu nhập sử dụng để ước tính lợi quyền thuê đất/quyền sử dụng đất, phương pháp chi phí dùng để ước tính giá trị cơng trình xây dựng Khi tiến hành thẩm định loại tài sản thực tế bộc lộ nhiều hạn chế từ khâu tìm kiếm thơng tin, xác định tỷ suất chiết khấu đến việc ước tính CLCL CTXD, …Đây khó khăn khơng riêng MBAMC mà khó khăn chung công ty định giá nào, bất cập toàn ngành Dẫn đến kết thẩm định giá chưa phản ánh giá trị thị trường, lòng tin cho khách hàng Để khắc phục khó khăn hạn chế này, MBAMC có giải pháp khắc phục cải tổ nguồn nhân lực, tiến hành xây dựng sở liệu quy trình thẩm định giá, xem xét nhiều đến yếu tố phương pháp định giá Muốn lâu dài cần phải có chung tay góp sức quan nhà nước, doanh nghiệp Thẩm định giá phát triển ngành nghề Thẩm định giá bền vững Và đặc biệt sinh viên theo học chuyên ngành Thẩm định giá trường đại học cao đẳng tồn quốc nịng cốt tương lai lĩnh vực Thẩm định giá sau cần có nhìn đắn khách quan tự rút kinh nghiệm cho thân 69 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ***** Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo quyết định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 của Bộ Tài Chính Giáo trình: “ Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá” , chủ biên biên soạn: TS Vũ Minh Đức, NXB Đại học Kinh tế Quốc Dân Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08 09 10, ban hành kèm theo thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Luật đất đai năm 2013 Hồ sơ lực Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội(MBAMC) Báo cáo Thẩm định giá Công ty MBAMC *Danh mục tài liệu tiếng nước ngoài: A Review of the Many Cost Approach Methods for Minerals Valuation Trevor R.Ellis CPG CMA CGA FAusIMM 2001-2008 Chairman Extractive Industries Task Force International Valuation Standards Committee Valuation Methods of Mineral Resources London Group Meeting Pretoria South Africa 26-30 March 2007 Estrella V Domingo and Edward Eugenio P LopezDee* National Statistical Coordination Board Philippines 70 SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 ... thiệu công ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội  Chương 2 .Thực trạng công tác thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp công ty Quản lý Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân. .. thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Công ty Quản Lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội (MBAMC) 29 2.4 Phân tích tình thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp. .. sản đất 2.3.2.Quy trình thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Công ty Quản Lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội (MBAMC) Quy trình thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi