Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản NH TMCP Quân Đội (MBAMC) - Khoá luận tốt nghiệp 246

EI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM , ∣a BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ^^ ^^ I KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI (MBAMC) Họ tên sinh viên : LÊ THỊ HƯƠNG Lớp :TCDNE-K15 Khóa : 2012 - 2016 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng năm 2016 Ì1 [f NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ^^ ^^ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI (MBAMC) Họ tên sinh viên : LÊ THỊ HƯƠNG Lớp : TCDNE-K15 Khóa : 2012 - 2016 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : MAI THỊ THƯƠNG HUYỀN Hà Nội, tháng năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận nghiên cứu em hướng dẫn Giáo viên hướng dẫn Neu phát có gian lận, em xin chịu hồn tồn trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ khóa luận Nhà trường MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay NHTM .4 1.1.1 NHTM hoạt động cho vay NHTM .4 1.1.2 Các điều kiện cho vay chấp NHTM 1.2 BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 1.2.1 BĐS BĐS chấp 1.2.2 Vai trò BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM .7 1.3 Định giá BĐS chấp 1.3.1 Khái niệm, nguyên tắc định giá BĐS chấp 1.3.2 Quy trình định giá BĐS chấp 11 1.3.3 Các phương pháp sử dụng định giá BĐS .15 CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI (MBAMC) 24 2.1 Giới thiệu công ty MBAMC 24 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 24 2.1.2 Cơ cấu tổ chức đội ngũ nhân 26 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh MBAMC 28 2.2 Thực trạng quy trình phương pháp định giá BĐS MBAMC 29 2.2.1 Cơ sở pháp lí 29 2.2.2 Quy định MBAMC tài sản chấp bất động sản 30 2.2.3 Thực trạng quy trình phương pháp sử dụng định giá BĐS chấp công ty MBAMC 33 2.3 Đánh giá quy trình phương pháp định giá BĐS chấp 54 2.3.1 Kết 54 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 55 2.3.3 Nguyên nhân 57 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI MBAMC .60 3.1 Định hướng phát triển 60 3.2 Giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá MB AMC 60 3.2.1 Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ nhân 60 3.2.2 Giải pháp tăng cường chất lượng thông tin 62 3.2.3 Giải pháp khắc phục hạn chế quy trìnhvàphươngpháp thẩm định giá 63 3.3 Một số kiến nghị 65 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước 65 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phầnquânđội MB 66 3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá 68 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TƯ LIỆU THAM KHẢO 70 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Cơng ty Quản lí nợ khai thác tài sản MBAMC 27 Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tổ chức trung tâm định giá tài sản MBAMC-Chi nhánh Hà Nội 28 Bảng 2.1 Báo cáo số lượng hồ sơ định giá doanh thu MBAMC năm STT 2015 .29 Chữ2013 viết-tắt Giải thích Bảng 2.2 Hệ số Ngân phân bổ QSD đất: 46 NHTM hàng thương mại ^2 TĐV Thẩm định viên ^3 BĐS Bất động sản ^4 QSD Quyền sử dụng ^5 TMCP Thương mại cô phần LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong kinh tế thị trường, ngân hàng tổ chức quan trọng kinh tế, phát triển ngân hàng gắn liền với phát triển kinh tế kinh tế nước ta dần hồi phục sau suy thoái, ngành ngân hàng có bước tiến đáng kể Hiện nay, vấn đề quan tâm ngành ngân hàng nợ xấu Nền kinh tế suy thoái, doanh nghiệp khát vốn để mở rộng sản xuất, xoay vòng vốn kinh doanh, giải pháp nhanh hiệu xin cấp tín dụng ngân hàng Nghiệp vụ tín dụng hoạt động chủ yếu đem lại nguồn lợi nhuận cho NHTM, ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng tổ chức, cá nhân hình thức: cho vay, chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, bao tốn, Việc cấp tín dụng dựa sở lịng tin, uy tín, hiệu phương án kinh doanh Thế nhưng, với thiếu hụt thông tin thị trường kinh tế Việt Nam gây khơng trở ngại cho ngân hàng thực quy trình tín dụng Hiện tượng thơng tin bất cân xứng tất yếu, khó tránh khỏi giao dịch kinh tế hiển nhiên có ảnh hưởng lớn hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam Để khắc phục tình trạng nợ xấu, theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 Chính phủ, việc vay vốn ngân hàng thương mại phải có tài sản đảm bảo Mục đích quy định phần giúp ngân hàng giảm bớt rủi ro trường hợp khách hàng khơng tốn nợ, phần làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ rào cản đối tượng vay có chủ định lừa đảo ngân hàng áp dụng hình thức vay vốn chấp Tài sản sử dụng để chấp đa dạng bao gồm: máy móc,thiết bị, nhà xưởng, đất đai, Trong BĐS loại tài sản sử dụng phổ biến để chấp ngân hàng Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan, hoạt động định giá bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn, chưa phản ánh xác giá trị tài sản chấp, ảnh hưởng đến khách hàng ngân hàng Việc tính đúng, tính đủ giá trị tài sản bảo đảm khơng đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mà mang lại lợi ích cho ngân hàng Trước kia, việc thẩm định giá tài sản bảo đảm cán tín dụng ngân hàng tự thực đa phần dựa đơn giá ủy ban đất đai nhà cửa, xác định cách tương đối chất lượng cịn lại máy móc thiết bị Điều làm cho giá trị tài sản không tính đúng, khơng mang tính khách quan Trong số trường hợp, mục đích doanh số tín dụng, cán tín dụng thẩm định giá giá trị tài sản cao so với thực tế, gây rủi ro cho ngân hàng Đồng thời, giá trị tài sản lớn, tài sản phức tạp, cán tín dụng khơng tiến hành thẩm định ngân hàng phải thuê tổ chức thẩm định giá bên thẩm định giá Ngày 7/11/2001 ngân hàng Nhà nước định 1389/2001/QĐNHNN việc thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại Quyết định sở để Ngân hàng thương mại thành lập Công ty quản lý nợ khai thác tài sản, hay gọi tắt AMC (Assets Management Company) Một nhiệm vụ AMC ngân hàng thẩm định giá tài sản bảo đảm Giá trị tài sản xác định theo giá trị thị trường xác để Ngân hàng đưa định cấp tín dụng, cấp hạn mức phù hợp, đồng thời, trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ, việc thẩm định giá tài sản bảo đảm sở hữu ích để phát mại tài sản, xử lý nợ Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội ngân hàng thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản, với tên giao dịch MBAMC Công ty thành lập 10 năm đạt nhiều thành cơng, có quy trình định giá hồn thiện Tuy nhiên, cơng tác định giá cơng ty cịn số hạn chế cách thức áp dụng phương pháp trình định giá Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản ngân hàng thương mại nên thời gian thực tập Công ty quản lí nợ khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội nên em định chọn đề tài: Hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS chấp cơng ty Quản lí nợ khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân đội để làm rõ 55 Nam Quy trình giúp thẩm định viên nắm rõ kế hoạch định giá trật tự, chặt chẽ, từ đưa kết hợp lí Thứ tư, phương pháp định giá phù hợp với BĐS cần thẩm định Thẩm định viên tận dụng ưu nhược điểm phương pháp để tìm phương pháp định giá phù hợp với loại BĐS Thứ năm, kết định giá BĐS lựa chọn dựa sở phân tích, tính tốn liệu chặt chẽ, có cở khoa học đáng tin cậy Suốt chặng đường 15 năm hình thành phát triển với nỗ lực không ngừng nghỉ cán bộ, nhân viên công ty đạt thành tựu định Cơng ty ln hồn thành xuất sắc nhiệm vụ, hỗ trợ phận tín dụng ngân hàng Cơng ty hồn thành xuất sắc nhiệm vụ xử lí nợ, giảm tỉ lệ nợ xấu ngân hàng Trong thời gian tới công ty cần tiếp tục phát huy điểm mạnh để mang lại hiệu định giá ngày cao 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân Công tác định giá BĐS MBAMC đạt thành tựu định, kết định giá có độ tin cậy cao có vai trò quan trọng việc ngân hàng Quân đội cấp tín dụng cho khách hàng Tuy nhiên cơng tác định giá BĐS gặp khơng số hạn chế định Việc tìm hạn chế nguyên nhân cần thiết việc hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS cơng ty thời gian tới Thứ nhất, quy trình phương pháp định giá gặp số hạn chế kĩ thuật Đối với phương pháp so sánh trực tiếp, q trình thu thập thơng tin chưa thực đầy đủ thẩm định viên khơng có thời gian để xác thực thông tin tài sản so sánh Các đặc điểm phong thủy : tầm nhìn, hướng gió, bố trí bên cơng trình chưa trọng nhiều phong thủy có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Khi sử dụng thông tin tài sản so sánh giao dịch chưa xét đến hoàn cảnh mua bán, mức độ tự nguyện hai bên, chí quan hệ họ hàng hai bên ảnh hưởng đến chất lượng thông tin Thứ hai, sai lệch việc ước lượng giá trị tài sản so sánh Cán thẩm định MBAMC chủ yếu xác nhận tài sản so sánh qua điện thoại nên 56 không nắm số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trạng cơng trình đất, hình dạng đất,vị trí, mơi trường xung quanh Ngồi ra, người dân thường kỳ vọng vào giá bất động sản nên giá rao thị trường cao, cán thẩm định không cẩn thận không xác định mức giá giao dịch Các thơng tin so sánh thường mang tính chất dự đốn giao dịch xảy ra, giá trị bất động sản thay đổi theo biến động thị trường dẫn đến kết thẩm định khơng xác Khi định giá bất động sản tỉnh xa hay có giao dịch thị trường biệt thự, penhouse việc tìm kiếm thơng tin tài sản tương tự thường khó khăn Trong trường hợp cán thẩm định phải nhiều thời gian để khảo sát thông tin khu vực thơng qua người dân hay thơng qua văn phịng mơi giới,các cơng ty kinh doanh loại tài sản Cán thẩm định nhiều thời gian tìm kiếm xử lí thơng tin so sánh Thứ ba, chất lượng đội ngũ nhân phòng định giá mỏng chưa có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực định giá Định giá bắt đầu tách riêng khỏi phòng tín dụng ngân hàng nên chuyên viên thẩm định chưa có nhiều kinh nghiệm có cán từ phóng tín dụng sang nên chưa đào tạo chuyên nghiệp vụ định giá bất động sản Mạng lưới chi nhánh chưa mở rộng khiến cho nhiều chi nhánh tỉnh thành phố ngân hàng gặp nhiều khó khăn định giá tài sản Hồ sơ phải gửi công ty, thời gian cho việc thẩm định khoản vay Hơn số lượng TĐV có thẻ thẩm định viên cịn ít, số lượng TĐV so với số lượng lớn hồ sơ năm Thứ tư, yêu cầu từ phía khách hàng thời gian hoàn tất hợp đồng, thời gian kể từ lúc tiếp nhận hợp đồng đến lúc công ty phát hành kết định giá đơi gây khó khăn cho thẩm định viên việc thực thẩm định giá Đặc biệt yêu cầu từ phía ngân hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập để hồn thành hồ sơ tín dụng để giải ngân cho khách hàng Thứ năm, việc áp dụng văn luật, quy định định giá BĐS chấp cịn nhiều bất cập ảnh hưởng đến quy trình phương pháp định giá Nhiều 57 thẩm định viên chưa nắm rõ hiểu hết quy định Nhà nước dẫn đến sai lầm tính tốn sử dụng phương pháp định giá phù hợp 2.3.3 Nguyên nhân Những khó khăn xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan Từ nguyên nhân sở quan trọng đề xuất giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS chấp Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, thông tin từ khu vực lân cận bị hạn chế khiến cho tỉ lệ điều chỉnh chưa thật xác Một số tỉ lệ điều chỉnh sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí khó lượng hóa thực tế đặc thù ngành Thị trường bất động sản có tính thời điểm cao, thay đổi liên tục khiến cho thông tin so sánh có tính lỗi thời, khơng phản ánh xác giá trị tài sản thời điểm định giá Thứ hai, thơng tin thu thập chưa thật phù hợp Mặc dù cán thẩm định phải thu thập nhiều thông tin tài sản thẩm định, tài sản so sánh song việc lựa chọn thông tin sử dụng tỉ lệ điều chỉnh phụ thuộc kinh nghiệm chun viên thẩm định giá Do khơng tìm tài sản tương đồng với tài sản thẩm định giá việc sử dụng tỉ lệ điều chỉnh cao, gây khó khăn việc ước tính giá trị tài sản xác Hơn thơng tin giá trị tài sản giao dịch mua bán khác với giá trị dùng để chấp vay vốn ngân hàng Việc sử dụng thông tin không phù hợp, thiếu chọn lọc làm sai lệch giá trị bất động sản Thứ ba, thị trường bất động sản có tính phân khúc chịu ảnh hưởng yếu tố khu vực Chính mà thơng tin tào sản bị bó hẹp phạm vi định, thẩm định viên mong muốn thường sử dụng tài sản lân cận Tuy nhiên có trường hợp bất động sản khu vực có giao dịch, tính khoản thấp làm cho cơng tác định giá gặp nhiều khó khăn Hơn thị trường bất động sản biến động mạnh theo kinh tế, lúc sốt lúc đóng băng, thơng tin ảo tạo tượng bong bóng nhà đất, khơng phản ánh giá trị thực tài sản Thứ tư, chưa có quy định ngun tắc rõ ràng quản lí hoạt động định giá BĐS chấp Hệ thống văn quy định liên quan khơng tồn diện thiếu 58 đồng bộ, quy định chồng chéo khiến thẩm định viên sử dụng phương pháp cho hợp lí nên chủ yếu dùng kinh nghiệm định giá Thêm quy định pháp luật có độ trễ thị trường BĐS lại thay đổi liên tục dẫn đến quy định có hiệu lực lại khơng cịn phù hợp với thị trường lúc dẫn đến nhiều khó khăn cho thẩm định viên công tác định giá Thứ năm, Việt Nam chưa có thư viện lưu trữ thông tin giao dịch BĐS thị trường, thiếu sở liệu tin cậy công tác định giá Thẩm định viên nhiều thời gian để tự tìm thơng tin, đơi khơng có thời gian xác thực thơng tin dẫn đến kết định giá chưa có độ tin cậy cao Thứ sáu, trường đại học đào tạo chuyên ngành định giá, có xuất vòng đến năm trở lại nên nguồn nhân lực mỏng chưa có kinh nghiệm làm thiếu nguồn nhân lực Các sinh viên trường có kiến thức định giá, chủ yếu phải tự học hỏi quy định pháp luật kinh nghiệm người có chun mơn Ngun nhân chủ quan Bên cạnh nguyên nhân khách quan tồn nguyên nhân chủ quan từ phía doanh nghiệp cán thẩm định Thứ nhất, chất lượng đội ngũ nhân phòng yếu Hiện nay, phòng thẩm định giá MBAMC có 30 người bao gồm trưởng phịng, phó phịng, nhân viên hỗ trợ cán thẩm định giá Số lượng đội ngũ cán thẩm định giá phòng nhận định cịn mỏng so với hàng nghìn hồ sơ thẩm định phòng tiếp nhận từ MB năm Số lượng hồ sơ nhiều, yêu cầu thời gian gấp rút số lượng cán thẩm định giá cịn thiếu, ngun nhân gây nên thiếu xác việc kiểm tra thơng tin so sánh Hơn nữa, tài sản xa, cán thẩm định khó khăn di chuyển thực tiến độ công việc, cán sử dụng thơng tin so sánh mạng mà khơng khảo sát thực tế khiến kết thiếu xác Thứ hai, quy định MB MBAMC thiếu tính chặt chẽ, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thẩm định viên Khi tiến hành thẩm định giá, điều chỉnh có yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản thẩm định giá, xác định chất 59 lượng lại cơng trình, đơn giá xây dựng tiến hành dựa kinh nghiệm thẩm định viên Các cán thẩm định sử dụng phương pháp, thưởng áp dụng phương pháp cho loại tài sản Ví dụ đất đai dùng phương pháp so sánh, nhà cơng trình xây dựng dùng phương pháp chi phí, làm cho việc định giá tài sản thiếu xác Thứ ba, xuất hành vi cạnh gian lận khách hàng, TĐV nhân viên tín dụng Trong ngành ngân hàng xuất chạy đua tăng trưởng tín dụng mà cố tình nâng cao giá trị tài sản so với giá trị thực để cung cấp khoản vay cao Sự thông đồng khách hàng cán định giá nhằm giá trị tài sản cao so với giá trị thực, làm ảnh hưởng đến lợi ích bên tham gia thị trường Thứ tư, sở vật chất công ty nhiều hạn chế Thực tế phương tiện kĩ thuật máy ảnh, máy quay phim thiếu thốn nhiều, cán định giá thường phải tự di chuyển phương tiện cá nhân Việc thiếu hụt số lượng chất lượng nhiều ảnh hưởng đến kết định giá Thứ năm, trình thu thập thơng tin chưa thực hiệu Thông tin thu thập chưa thật đầy đủ chưa xác thực làm cho phương pháp so sánh không phát huy hết ưu điểm Thứ sáu, thẩm định viên sử dụng phương pháp cho tài sản khiến cho kết chưa có độ tin cậy cao Có nhiều phương pháp định giá chủ yếu thẩm định viên dùng phương pháp so sánh cho định giá QSD phương pháp phân tích kĩ thuật cho cơng trình đất Ở vùng hạn chế thông tin phương pháp so sánh không phát huy hết hiệu nó, dễ khiến cho kết bị sai lệch so với giá trị thực tài sản 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI MBAMC 3.1 Định hướng phát triển Định giá nhận quan tâm chủ thể kinh tế có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội Đặc biệt bối cảnh nợ xấu vấn đề nan giải cho ngân hàng Nhà nước, định giá tài sản chấp ngày có vai trị quan trọng đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng thương mại Trong xu đó, MBAMC tiếp tục hỗ trợ đắc lực cho ngân hàng quân đội vấn đề xử lí nợ xấu, định giá hợp lí tài sản chấp cho chi nhánh MB Công ty tiếp tục mở rộng quy mô, chi nhánh đến tỉnh thành phố, tăng cường nhân lực để phục vụ hoạt động cho vay có bảo đảm MB Đồng thời công ty nỗ lực tăng doanh thu từ phí thẩm định, cao hiệu thẩm định với phương châm số lượng phải kèm với chất lượng Chú trọng phát triển nghiệp vụ định giá xử lí nợ xấu nhằm đảm bảosự phát triển Ngân hàng MB sạch, lành mạnh, cải thiện báo cáo tài vấn đề nợ xấu Hồn thiện máy quản lí, đào tạo nâng cao chất lượng chun mơn, đổi sở vật chất phục vụ tốt cơng tác định giá Phấn đấu hồn thành mục tiêu kế hoạch, trở thành trung tâm định giá có uy tín, đứng đầu lĩnh vực định giá BĐS chấp 3.2 Giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá MB AMC 3.2.1 Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ nhân Ngành ngân hàng năm trước phát triển chiều rộng nhanh, thể qua việc tăng số lượng ngân hàng hàng loạt chi nhánh mở ra, phịng giao dịch rộng khắp nước Do đó, số lượng nhân viên ngân hàng phát triển đột biến Thống kê ngân hàng Nhà nước cho thấy, quy mô nhân lực ngành tăng lên nhanh chóng, từ 76.558 người năm 2000 lên 180.000 người năm 2012 Trong đó: nhân làm việc hệ thống ngân hàng Nhà nước 6.000 người, số lại làm việc ngân hàng thương mại quỹ tín dụng nhân dân Theo đánh giá chuyên gia kinh tế, tỷ lệ đào tạo 61 ngành ngân hàng cao ngành khác, tỷ lệ đào tạo chuyên ngành lại thấp ngành khác: nguồn nhân lực có trình độ đại học ngân hàng chiếm 30.06%, ngành khác 34,9%, cao học ngân hàng 1,35%, ngành khác 1,75% Thời gian gần đây, việc tái cấu, sáp nhập ngân hàng diễn nhằm làm cho hệ thống tài vững mạnh Việc dẫn tới biến động máy nhân ngân hàng Ở lĩnh vực chuyên sâu định giá khó tìm ứng viên phù hợp Thời gian qua, đội ngũ nhân lực đáp ứng phát triển phận định giá song chất lượng nguồn nhân lực thấp Hầu hết công ty định giá (AMC) quy mô trung bình trở xuống thiếu đội ngũ trình độ chun mơn, độc lập xử lý vấn đề thực tế không cao, Đa số sinh viên sau tốt nghiệp làm “ hổng” kỹ ( thái độ ,kỹ làm việc với người, trình độ tiếng Anh, khả giao tiếp) kiến thức nghiệp vụ Do đó, hầu hết ngân hàng phải thời gian đào tạo lại đáp ứng yêu cầu công việc Một số giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cần thực hiện: Thứ nhất, cần thiết phải xây dựng quy tắc chuẩn chức danh công việc định giá, tiêu chuẩn nghề nghiệp tương đương với tiêu chuẩn nước tiên tiến khu vực lâu dài, nên bước xây dựng tiêu chẩn nghề nghiệp ứng với chức danh, vị trí cơng việc làm sở cho việc hướng đến việc tiêu chuẩn hóa cán theo cấp độ đào tạo khác Đây thông lệ phổ biến ngân hàng thương mại giới, chưa có tiền lệ Việt Nam Thứ hai, đào tạo bồi dưỡng,cập nhập kiến thức cho cán có nhằm đáp ứng yêu cầu ngày cao khách hàng Thường xuyên tổ chức buổi tọa đàm, giao lưu truyền đạt kinh nghiệm cho cán thẩm định công ty Xây dựng hướng dẫn nghiệp vụ riêng công ty cập nhập với thay đổi Nhà nước Cán thẩm định cần tăng cường học hỏi kinh nghiệm công ty khác nước 62 Thứ ba, trọng việc đào tạo kỹ năm mềm, kỹ quản lý cho cán quản lý cấp trung cấp cao Nhằm tạo đột phá tư kỹ quản lý, tạo tiền đề cho việc triển khai kế hoạch cải cách chấp nhận thay đổi cấp điều hành cấp thực Đồng thời cần quan tâm thích đáng tới việc đào tạo ngoại ngữ ( đặc biệt tiếng Anh) phịng giao dịch đóng thị lớn để đón trước hội mở rộng giao dịch với khách hàng nước Thứ tư, phải coi việc đào tạo tự đào tạo cán tân tuyển dụng quy chế bắt buộc, nội dung văn hóa tổ chức Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa phương thức đào tạo, quan tâm thích đáng đến hình thức đào tạo trực tuyến, đào tạo từ xa nhằm đáp ứng cầu đa dạng người học kiến thức, không gian, thời gian Thứ năm, cần có kế hoạch, chiến lược đẩy mạnh đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ngành tài chính, nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động kinh doanh Theo đó, sở đào tạo nguồn nhân lực cho ngành cần bước tổ chức đa dạng chương trình đào tạo cấp độ nâng cao, nguyên cứu ban hành giáo trình chuẩn, chuẩn hóa cán bộ, Thứ sáu, mở rộng nâng cao hiệu hợp tác quốc tế đào tạo nhân lực, qua tranh thủ tối đa hỗ trợ tài chính, chương trình, nội dung đào tạo, giảng viên phương thức giảng dạy 3.2.2 Giải pháp tăng cường chất lượng thông tin Từ khó khăn hạn chế mà cơng ty gặp phải, em xin đưa số biện pháp khắc phục sau: Thứ nhất, chuyên viên thẩm định giá cần tiến hành khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định bất động sản so sánh Không phụ thuộc hồn tồn vào thơng tin khách hàng cung cấp Trong trình khảo sát tài sản cần tiến hành xác minh tính pháp lí quyền sử dụng đất, đối chiếu diện tích, kích thước chiều, hướng bất động sản, lộ giới đường trước mặt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế Thực đo đạc cơng trình đất (nếu có) , đất lớn không đủ khả lực đo vẽ phải ghi rõ hạn chế khảo sát biên khảo sát báo cáo thẩm định giá Không 63 phép thực qua loa, đối phó Phỏng vấn ngẫu nhiên số hộ dân lân cận Thứ hai, chuyên viên định giá cần thu thập thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập tài sản so sánh Cần thông tin số liệu kinh tế xã hội môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản định giá khu vực lân cận Để thực định giá , chuyên viên định giá cần dựa thông tin thu thập từ nguồn : khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản vào thời điểm địa điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm địa điểm định giá thông qua thông tin thị trường Tuy nhiên nguồn thông tin từ internet mang tính chất tham khảo, nhân viên định giá cần lựa chọn tỉ mỉ, phân tích thơng tin để đưa kết hợp lí, sát với giá trị thực tài sản thị trường Thứ ba, thu thập xử lí thơng tin hiệu hợp lí Đối với thơng tin giá tài sản giao dịch thành công thị trường thu thập qua vấn điện thoại, trực tiếp, sàn giao dịch chun viên định giá phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thơng tin sử dụng Đối với tài sản chưa giao dịch thành công, chuyên viên định giá cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lí, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh 3.2.3 Giải pháp khắc phục hạn chế quy trình phương pháp thẩm định giá Quy trình nghiệp vụ định giá cơng ty chi tiết chặt chẽ yêu cầu thời gian khắt khe Thời gian ngắn khiến cho việc thu thập thông tin, xác minh, định giá tài sản chưa thật hợp lí Đặc biệt tài sản xa tốn thời gian cho việc di chuyển, việc thu thập thơng tin khó khăn, tính xác thơng tin giảm xuống Cơng ty cần dành nhiều thời gian cho thẩm định viên khảo sát thực định giá tài sản Thứ nhất, áp dụng tỉ lệ hao mòn phù hợp phương pháp chi phí Đối với bất động sản có cơng trình đất, thẩm định viên cần lưu ý đến giá 64 trị hao mòn tài sản, yếu tố tuổi thọ cơng trình để xác định xác giá trị tào sản Trong báo cáo định giá cần ghi rõ cách tính tỉ lệ chất lượng cịn lại theo phương pháp khấu hao phương pháp kĩ thuật Thứ hai, kết hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá cho tài sản Việc sử dụng phương pháp mang tính chất chiều, khơng có so sánh phương pháp với nên phải có kết hợp nhiều phương pháp định giá tài sản nhằm tăng tính khách quan độ tin cậy cho kết định giá Nhưng bên cạnh phải ý đến phương pháp phù hợp với tài sản cần định giá, ví dụ cơng trình đất nhà thường áp dụng phương pháp khấu hao phương pháp kĩ thuật nhà hộ chung cư sử dụng phương pháp so sánh đơn giản xác Thứ ba, cập nhập đơn giá xây dựng phù hợp với giá thị trường Đối với phương pháp phân tích kĩ thuật có hạn chế thơng tin đơn giá xây dựng chưa cập nhập nhanh chóng ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Trong điều kiện thị trường có nhiều biến đổi, giá tăng nhanh biến đổi khó lường, đơn giá xây dựng cập nhập năm lần làm cho giá trị tài sản chưa sát với giá trị thực thị trường Công ty cần thường xuyên cập nhập đơn giá xây dựng theo quý, chuyên viên định giá phải theo dõi thị trường vật liệu xây dựng để có điều chỉnh phù hợp với thị trường Thứ tư, sử dụng phương pháp thu nhập định giá bất động sản chấp nhà hàng khách sạn Đối với công ty MBAMC chủ yếu phương pháp so sánh chi phí khơng phù hợp với tài sản tạo thu nhập Bởi thu thập thông tin khó khăn, chi phí bị đánh giá cao thấp so với thị trường tại, cần sử dụng phương pháp thu nhập phương pháp để xác định giá trị tài sản Thứ năm, tăng số lượng tài sản so sánh Khi sử dụng phương pháp so sánh định giá tài sản càn tăng số lượng tài sản so sánh để phân tích đưa kết nhằm làm tăng tính khách quan khả thuyết phục kết định giá 65 Thứ sáu, hạn chế sử dụng khung giá đất Nhà nước quy định vào tính tốn giá trị quyền sử dụng đất thị trường biến động liên tục Nhiều trường hợp, khung giá đất theo quy định không phản ánh giá trị thị trường BĐS 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước Đất đai nhu cầu thiết yếu xã hôi, tài sản đất nước, yếu tố hàng đầu tạo thành bất động sản Thị trường bất động sản nước ta chưa hồn thiện cịn nhiều biến động lúc nóng lúc lạnh Nhà nước cần hồn thiện chế sách, quy phạm pháp luật đất đai, nhà nhằm quản lí, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường nhà đất nói riêng thị trường tài nói chung Thứ nhất, hồn thiện đăng kí đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thiết lập đường dây nóng việc khiếu nại quan cách, gây phiền hà cho nhân dân việc cấp Sổ Đỏ Tạo điều kiện quản lí đất đai hiệu chặt chẽ Kiện tồn máy quản lí đất đai, xây dựng đội ngũ cán sạch, vững mạnh Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản hướng Giảm thiểu nhà đầu gây rối loạn thị trường đổi chế chấp, giải chấp bất động sản đổi công tác quy hoạch, phát triển sở hạ tầng, quy hoạch phát triển ngành, phát triển đồng đô thị, nông thôn Phát triển đô thị theo quy hoạch, tránh tình trạng chung cư xây lên mà để trống phát triển q nóng Tăng cường vai trị quản lí nhà nước, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững Tạo điều kiện thu hút vốn vào thị trường bất động sản, điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt tạo điều kiện doanh nghiệp vay vốn phát triển sản xuất Tái cấu thị trường, bình ổn cung cầu thị trường bất động sản nhằm đảm bảo an sinh xã hội Thứ ba, xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ đất đai, cập nhập biến động đất đai rõ ràng xác, cơng khai, minh bạch tổ chức cá nhân 66 Thứ tư, hoàn thiện quy định, sách pháp luật đất đai, nhà ở, giao dịch có tài sản đảm bảo, cầm cố, bảo lãnh tài sản Hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản có bất động sản để làm sở cho việc định giá đất đai nhà xác, khách quan Thứ năm, sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh khung giá đất cho Nhà nước ban hành cho khung giá sát với giá thị trường Tạo điều kiện việc thu tiền sử dụng đất, tránh thất thu nguồn ngân sách Nhà nước Cần thiết phải xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch thực tế bất động sản Việc thực thành công nhiều nước giới để tạo nên minh bạch cho thị trường BĐS Các thông tin giao dịch lưu trữ phổ biến cơng khai, dễ dàng tra cứu việc định giá BĐS thuận lợi hơn, kết định giá theo xác Muốn lưu trữ thơng tin cần thiết phải tạo phần mềm quản lý BĐS chung cho tất sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới Phần mềm quản lý BĐS phải thuộc hệ thống quan thẩm định giá Chính phủ Thứ năm, tiếp tục hồn thiện sách pháp lí có liên quan đến công tác định giá tài sản chấp ngân hàng thương mại Mục đích định giá khác dẫn đến kết định giá khác nhau, định giá bất động sản tài sản chấp có điểm khác biệt so với định giá thơng thường Nhà nước cần có quy định riêng phương pháp, quy trình định giá bất động sản chấp để phục vụ công tác định giá hiệu xác Việc thống quy trình nghiệp vụ tạo điều kiện thuận lợi cho chuyên viên định tăng trình độ chuyên môn cho bên thẩm định giá Thứ sáu, tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề để nâng cao chất lượng đội ngũ nhân ngành định giá Nhà nước cần quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi nâng cao lực, trình độ chun mơn cho thẩm định viên Thường xuyên tổ chức thi thẻ thẩm định viên cho chuyên viên định giá 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội MB Cơng ty quản lí nợ khai thác tài sản MBAMC hoạt động quản lí Ngân hàng qn đội MB, để đem lại hiệu cao cho hoạt 67 động định giá bất động sản MB cần quan tâm, đầu tư, đổi chế sách tạo điều kiện thuận lợi Thứ nhất, tạo liên kết chi nhánh, trung tâm định giá, khách hàng Công tác định giá chịu nhiều ràng buộc, quy định, quy trình ngân hàng cổ phần Quân đội gây thiếu linh hoạt, phụ thuộc vào chi nhánh ngân hàng Hoạt động liên kết trung tâm định giá chi nhánh chưa hợp lí gây thời gian chi phí trở ngại cho cơng tác định giá Thứ hai, bên cạnh cần đầu tư sở vật chất, thiết bị phục vụ thẩm định viên khảo sát thiết bị văn phòng Thay mới, đại hóa thiết bị lỗi thời để phục vụ tốt nhất, mang lại hiệu Quan tâm đến đào tạo nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên thường xuyên khích lệ, động viên, quan tâm đến đời sống tinh thần cho nhân viên Chế độ đãi ngộ, lương thưởng cần quan tâm để khích lệ kịp thời nhân viên có thành tích tốt cơng việc Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với trung tâm định giá tài sản trình định giá tài sản quy trình, quy định Khách hàng không trực tiếp gửi hồ sơ cho MBAMC mà phải gửi qua chi nhánh MB Cán tín dụng cần phối hợp, hỗ trợ thẩm định viên q trình định giá thực trơi chảy, thơng tin thu thập đáng tin cậy Thứ tư, phối hợp với Cục Giá thường xuyên mở lớp đào tạo nghiệp vụ, nhằm nâng cao trình độ chun mơn cho đội ngũ thẩm định viên công ty Khuyến khích chuyên viên thẩm định học hỏi kinh nghiệm giới Thứ sáu, xây dựng quy trình phương pháp định giá bất động sản chặt chẽ, tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành Tiến hành định giá lại bất động sản định kì chặt chẽ, tránh mang tính hình thức, hành Trong báo cáo kết định giá cần ghi rõ cách tính tỉ lệ điều chỉnh sử dụng phương pháp so sánh cho định giá tài sản, cách tính giá trị cịn lại phương pháp khấu hao phương pháp kĩ thuật 68 3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá Cung cấp đầy đủ thơng tin xác cho bên thẩm định giá TRường hợp thiếu thông tin, khách hàng phải bổ sung kịp thời để công tác định giá thuận lợi Tạo điều kiện để chuyên viên định giá khảo sát tài sản thuận lợi, xác Phối hợp thẩm định viên trình khảo sát trạng tài sản, làm sở cho công tác định giá Khách hàng chịu trách nhiệm xác thơng tin cung cấp cho cơng ty 10 69 DANH MỤC KẾT TƯ LIỆU THAM KHẢO LUẬN MBAMC: Báo cáo thường niên kết hoạt động kinh doanh Định giá nói định giá BĐS chấp nói riêng ngày có vai nămchung 2013-2015 trò quan trọng2.trong phát triển kinhNguyên tế, xã hôi Nhà nước giá ngành ngân Họcsự viện ngân hàng: lí chung định tài sản vàhàng cần quan tâm hơnslide đếngiảng hồn thiện quy trình phương pháp định giá góp định giá BĐS phần phát triển3.bền vữngthông kinh tế.MBAMC, mẫu báo cáo định giá Nguồn tin từ Trên khóa luận em hồn thành xong, dựa q trình Trang thuvienphapluat.vn tìm hiểu thực trạng cơng tác217/QĐ-NH1 định giá BĐSquy định cơngvề ty cầm quảncốlí tài nợ sản khai thác tài Nghị định sản- MBAMC, em mạnh dạn đề xuất số giải pháp, kiến nghị đến Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội MB cơng ty MBAMC nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS chấp Do thời gian có hạn hiểu biết cịn hạn chế nên làm chưa hồn chỉnh Vì mong thầy cô thông cảm bảo thêm để em ngun cứu để tìm hiểu rõ môn học bổ sung kiến thức môn học, chuyên môn sau em Em xin trân thành cảm ơn Cơng ty quản lí nợ khai thác tài sảnMBAMC giúp đỡ em hồn thành khóa luận Em xin cảm ơn bảo tận tình thầy giáo khoa tài chính, chuyên ngành định giá tài sản, đặc biệt Cô Ths Mai Thị Thương Huyền giúp đỡ em thời gian qua mong thời cô bảo thêm để em tiến ... cứu - Đối tượng nghiên cứu: Quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá BĐS chấp - Phạm vi nghiên cứu: Quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá bất động sản chấp công ty quản lí nợ khai thác tài sản MBAMC Phương pháp. .. (2) Phân tích đ? ?nh giá quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá BĐS chấp cơng ty quản lí nợ khai thác tài sản MBAMC (3) Đề xuất số giải pháp hồn thiện quy tr? ?nh phương pháp thẩm đ? ?nh giá tài sản MBAMC Đối... tập Cơng ty quản lí nợ khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội nên em đ? ?nh chọn đề tài: Hồn thiện quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá BĐS chấp cơng ty Quản lí nợ khai thác tài sản ngân