3.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp địnhgiá tại MB AMC
3.2.3. Giải pháp khắc phục hạn chế về quy trình và phương pháp thẩm định giá.
phí, giá bán, thu nhập của tài sản so sánh. Cần thông tin số liệu về kinh tế xã hội
môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa các khu vực tài sản định giá và khu vực lân cận. Để thực hiện định giá , chuyên viên định giá cần dựa trên thông tin thu thập từ những nguồn : khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản vào thời điểm và địa điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm và địa điểm định giá thông qua thông tin thị trường. Tuy nhiên nguồn thơng tin từ internet chỉ mang tính chất tham khảo, nhân viên định giá cần lựa chọn tỉ mỉ, phân tích thơng tin để đưa ra kết quả hợp lí, sát với giá trị thực tài sản trên thị trường.
Thứ ba, thu thập và xử lí thơng tin hiệu quả và hợp lí. Đối với các thơng
tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập qua phỏng vấn điện thoại, trực tiếp, sàn giao dịch thì chun viên định giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thơng tin đó có thể sử dụng được. Đối với các tài sản chưa giao dịch thành công, chuyên viên định giá cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
3.2.3. Giải pháp khắc phục hạn chế về quy trình và phương pháp thẩm địnhgiá. giá.
Quy trình nghiệp vụ định giá của cơng ty khá chi tiết và chặt chẽ nhưng yêu cầu về thời gian khắt khe. Thời gian quá ngắn khiến cho việc thu thập thông tin, xác minh, định giá tài sản chưa thật hợp lí. Đặc biệt đối với các tài sản ở xa tốn thời gian cho việc di chuyển, việc thu thập thơng tin càng khó khăn, tính chính xác thơng tin giảm xuống. Công ty cần dành nhiều thời gian hơn cho thẩm định viên khảo sát và thực hiện định giá tài sản.
Thứ nhất, áp dụng tỉ lệ hao mịn phù hợp trong phương pháp chi phí. Đối
64
trị hao mịn tài sản, yếu tố tuổi thọ của cơng trình để xác định chính xác giá trị tào sản. Trong báo cáo định giá cần ghi rõ cách tính tỉ lệ chất lượng còn lại theo phương pháp khấu hao và phương pháp kĩ thuật.
Thứ hai, kết hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá cho một tài sản.
Việc sử dụng một phương pháp mang tính chất một chiều, khơng có sự so sánh giữa các phương pháp với nhau nên phải có sự kết hợp nhiều phương pháp trong định giá tài sản nhằm tăng tính khách quan và độ tin cậy cho kết quả định giá. Nhưng bên cạnh đó cũng phải chú ý đến phương pháp phù hợp với tài sản cần định giá, ví dụ như đối với cơng trình trên đất là nhà ở thường áp dụng phương pháp khấu hao và phương pháp kĩ thuật nhưng nhà ở là căn hộ chung cư có thể sử dụng phương pháp so sánh sẽ đơn giản và chính xác hơn.
Thứ ba, cập nhập đơn giá xây dựng phù hợp với giá thị trường. Đối với
phương pháp phân tích kĩ thuật có một hạn chế của thơng tin về đơn giá xây dựng chưa được cập nhập nhanh chóng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến đổi, giá cả tăng nhanh biến đổi khó lường, đơn giá xây dựng cập nhập 1 năm 1 lần làm cho giá trị tài sản chưa sát với giá trị thực thị trường. Công ty cần thường xuyên cập nhập đơn giá xây dựng theo quý, các chuyên viên định giá cũng phải theo dõi thị trường vật liệu xây dựng để có sự điều chỉnh phù hợp với thị trường.
Thứ tư, sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản thế chấp là nhà hàng khách sạn. Đối với công ty MBAMC chủ yếu phương pháp so
sánh và chi phí là khơng phù hợp với các tài sản tạo ra thu nhập. Bởi thu thập thơng tin khó khăn, chi phí có thể bị đánh giá q cao hoặc q thấp so với thị trường hiện tại, vì vậy cần sử dụng phương pháp thu nhập là phương pháp chính để xác định giá trị tài sản.
Thứ năm, tăng số lượng tài sản so sánh. Khi sử dụng phương pháp so sánh
trong định giá tài sản càn tăng số lượng tài sản so sánh để phân tích và đưa ra kết quả nhằm làm tăng tính khách quan và khả năng thuyết phục của kết quả định giá.
65
Thứ sáu, hạn chế sử dụng khung giá đất do Nhà nước quy định vào tính tốn giá trị quyền sử dụng đất do thị trường biến động liên tục. Nhiều trường
hợp, khung giá đất theo quy định sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường của BĐS.