Định giá đã và đang nhận được sự quan tâm của các chủ thể kinh tế và có vai trị quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay nợ xấu là vấn đề nan giải cho ngân hàng cũng như Nhà nước, định giá tài sản thế chấp ngày càng có vai trị quan trọng trong đảm bảo an tồn cho hệ thống ngân hàng thương mại. Trong xu thế đó, MBAMC tiếp tục hỗ trợ đắc lực cho ngân hàng quân đội trong vấn đề xử lí nợ xấu, định giá hợp lí tài sản thế chấp cho các chi nhánh MB. Công ty tiếp tục mở rộng quy mô, chi nhánh đến các tỉnh thành phố, tăng cường nhân lực để phục vụ hoạt động cho vay có bảo đảm của MB. Đồng thời cơng ty nỗ lực tăng doanh thu từ phí thẩm định, năng cao hiệu quả thẩm định với phương châm số lượng phải đi kèm với chất lượng. Chú trọng phát triển nghiệp vụ định giá và xử lí nợ xấu nhằm đảm bảosự phát triển Ngân hàng MB trong sạch, lành mạnh, cải thiện báo cáo tài chính về vấn đề nợ xấu.
Hồn thiện bộ máy quản lí, đào tạo nâng cao chất lượng chuyên môn, đổi mới cơ sở vật chất phục vụ tốt nhất cơng tác định giá. Phấn đấu hồn thành mục tiêu kế hoạch, trở thành trung tâm định giá có uy tín, đứng đầu trong lĩnh vực định giá BĐS thế chấp.
3.2. Giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá tại MB AMC.
3.2.1. Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự.
Ngành ngân hàng trong nhưng năm trước đây đã phát triển về chiều rộng khá nhanh, thể hiện qua việc tăng số lượng ngân hàng và hàng loạt chi nhánh được mở ra, phòng giao dịch rộng khắp cả nước. Do đó, số lượng nhân viên ngân hàng phát triển đột biến. Thống kê của ngân hàng Nhà nước cho thấy, quy mơ nhân lực ngành đã tăng lên nhanh chóng, từ 76.558 người năm 2000 lên 180.000 người năm 2012. Trong đó: nhân sự làm việc trong hệ thống ngân hàng Nhà nước là hơn 6.000 người, số còn lại làm việc trong ngân hàng thương mại và quỹ tín dụng nhân dân. Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế, tỷ lệ đào tạo trong
61
ngành ngân hàng cao hơn các ngành khác, tuy vậy tỷ lệ đào tạo chuyên ngành lại thấp hơn các ngành khác: nguồn nhân lực có trình độ đại học ngân hàng chiếm 30.06%, ngành khác 34,9%, cao học ngân hàng 1,35%, ngành khác 1,75%.
Thời gian gần đây, việc tái cơ cấu, sáp nhập ngân hàng đã và đang diễn ra nhằm làm cho hệ thống tài chính vững mạnh hơn. Việc này cũng dẫn tới những biến động trong bộ máy nhân sự của các ngân hàng. Ở lĩnh vực chuyên sâu định giá khó tìm được ứng viên phù hợp.
Thời gian qua, về cơ bản đội ngũ nhân lực đã đáp ứng được sự phát triển của bộ phận định giá song chất lượng nguồn nhân lực vẫn còn thấp. Hầu hết các cơng ty định giá (AMC) quy mơ trung bình trở xuống thiếu đội ngũ trình độ chun mơn, độc lập xử lý các vấn đề thực tế không cao, ...
Đa số sinh viên sau tốt nghiệp đi làm còn “ hổng” kỹ năng ( thái độ ,kỹ năng làm việc với mọi người, trình độ tiếng Anh, khả năng giao tiếp) và kiến thức nghiệp vụ. Do đó, hầu hết các ngân hàng phải mất thời gian đào tạo lại mới có thể đáp ứng u cầu cơng việc.
Một số giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cần thực hiện: Thứ nhất, cần thiết phải xây dựng một bộ quy tắc chuẩn về chức danh các công việc định giá, tiêu chuẩn nghề nghiệp tương đương với tiêu chuẩn các nước tiên tiến trong khu vực. về lâu dài, nên từng bước xây dựng các bộ tiêu chẩn
nghề nghiệp ứng với các chức danh, vị trí cơng việc làm cơ sở cho việc hướng đến việc tiêu chuẩn hóa cán bộ theo các cấp độ đào tạo khác nhau. Đây là thông lệ phổ biến của các ngân hàng thương mại thế giới, nhưng chưa có tiền lệ ở Việt Nam.
Thứ hai, đào tạo bồi dưỡng,cập nhập kiến thức cơ bản cho cán bộ hiện có nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Thường xuyên tổ chức
các buổi tọa đàm, giao lưu truyền đạt kinh nghiệm cho cán bộ thẩm định công ty. Xây dựng bộ hướng dẫn nghiệp vụ riêng của công ty cập nhập với sự thay đổi của Nhà nước. Cán bộ thẩm định cần tăng cường học hỏi kinh nghiệm công ty khác cũng như nước ngoài.
62
Thứ ba, chú trọng việc đào tạo kỹ năm mềm, kỹ năng quản lý cho cán bộ quản lý cấp trung và cấp cao. Nhằm tạo sự đột phá về tư duy và kỹ năng quản lý,
tạo tiền đề cho việc triển khai các kế hoạch cải cách và chấp nhận sự thay đổi ở các cấp điều hành và cấp thực hiện. Đồng thời cần quan tâm thích đáng tới việc đào tạo ngoại ngữ ( đặc biệt là tiếng Anh) ở các phịng giao dịch đóng tại các đơ thị lớn để đón trước cơ hội mở rộng giao dịch với khách hàng nước ngoài.
Thứ tư, phải coi việc đào tạo và tự đào tạo cán bộ tân tuyển dụng là quy chế bắt buộc, là nội dung của văn hóa tổ chức. Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa phương thức đào tạo, quan tâm thích đáng đến hình thức đào tạo trực tuyến, đào tạo từ xa nhằm đáp ứng như cầu đa dạng của người học về kiến thức, về khơng gian, thời gian.
Thứ năm, cần có kế hoạch, chiến lược đẩy mạnh đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ngành tài chính, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Theo đó, các cơ sở đào tạo nguồn nhân lực cho ngành cần từng
bước tổ chức đa dạng các chương trình đào tạo ở các cấp độ cơ bản cũng như nâng cao, nguyên cứu ban hành các giáo trình chuẩn, chuẩn hóa cán bộ, ...
Thứ sáu, mở rộng và nâng cao hiệu quả hợp tác quốc tế về đào tạo nhân lực, qua đó tranh thủ tối đa sự hỗ trợ về tài chính, chương trình, nội dung đào tạo,
giảng viên và phương thức giảng dạy.
3.2.2. Giải pháp tăng cường chất lượng thơng tin.
Từ những khó khăn hạn chế mà cơng ty gặp phải, em xin đưa ra một số biện pháp khắc phục như sau:
Thứ nhất, chuyên viên thẩm định giá cần tiến hành khảo sát thực tế các bất động sản cần thẩm định và bất động sản so sánh. Khơng được phụ thuộc
hồn tồn vào thơng tin khách hàng cung cấp. Trong q trình khảo sát tài sản cần tiến hành xác minh về tính pháp lí quyền sử dụng đất, đối chiếu diện tích, kích thước các chiều, hướng bất động sản, lộ giới đường trước mặt trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tế. Thực hiện đo đạc về cơng trình trên đất (nếu có) , đối với những thửa đất q lớn khơng đủ khả năng lực đo vẽ phải ghi rõ hạn chế khảo sát tại biên bản khảo sát và báo cáo thẩm định giá. Khơng
63
được phép thực hiện qua loa, đối phó. Phỏng vấn ngẫu nhiên một số hộ dân lân cận.
Thứ hai, chuyên viên định giá cần thu thập các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập của tài sản so sánh. Cần thông tin số liệu về kinh tế xã hội
môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa các khu vực tài sản định giá và khu vực lân cận. Để thực hiện định giá , chuyên viên định giá cần dựa trên thông tin thu thập từ những nguồn : khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản vào thời điểm và địa điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm và địa điểm định giá thông qua thông tin thị trường. Tuy nhiên nguồn thông tin từ internet chỉ mang tính chất tham khảo, nhân viên định giá cần lựa chọn tỉ mỉ, phân tích thơng tin để đưa ra kết quả hợp lí, sát với giá trị thực tài sản trên thị trường.
Thứ ba, thu thập và xử lí thơng tin hiệu quả và hợp lí. Đối với các thơng
tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập qua phỏng vấn điện thoại, trực tiếp, sàn giao dịch thì chun viên định giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thơng tin đó có thể sử dụng được. Đối với các tài sản chưa giao dịch thành công, chuyên viên định giá cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
3.2.3. Giải pháp khắc phục hạn chế về quy trình và phương pháp thẩm địnhgiá. giá.
Quy trình nghiệp vụ định giá của cơng ty khá chi tiết và chặt chẽ nhưng yêu cầu về thời gian khắt khe. Thời gian quá ngắn khiến cho việc thu thập thông tin, xác minh, định giá tài sản chưa thật hợp lí. Đặc biệt đối với các tài sản ở xa tốn thời gian cho việc di chuyển, việc thu thập thơng tin càng khó khăn, tính chính xác thơng tin giảm xuống. Cơng ty cần dành nhiều thời gian hơn cho thẩm định viên khảo sát và thực hiện định giá tài sản.
Thứ nhất, áp dụng tỉ lệ hao mòn phù hợp trong phương pháp chi phí. Đối
64
trị hao mịn tài sản, yếu tố tuổi thọ của cơng trình để xác định chính xác giá trị tào sản. Trong báo cáo định giá cần ghi rõ cách tính tỉ lệ chất lượng cịn lại theo phương pháp khấu hao và phương pháp kĩ thuật.
Thứ hai, kết hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá cho một tài sản.
Việc sử dụng một phương pháp mang tính chất một chiều, khơng có sự so sánh giữa các phương pháp với nhau nên phải có sự kết hợp nhiều phương pháp trong định giá tài sản nhằm tăng tính khách quan và độ tin cậy cho kết quả định giá. Nhưng bên cạnh đó cũng phải chú ý đến phương pháp phù hợp với tài sản cần định giá, ví dụ như đối với cơng trình trên đất là nhà ở thường áp dụng phương pháp khấu hao và phương pháp kĩ thuật nhưng nhà ở là căn hộ chung cư có thể sử dụng phương pháp so sánh sẽ đơn giản và chính xác hơn.
Thứ ba, cập nhập đơn giá xây dựng phù hợp với giá thị trường. Đối với
phương pháp phân tích kĩ thuật có một hạn chế của thơng tin về đơn giá xây dựng chưa được cập nhập nhanh chóng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến đổi, giá cả tăng nhanh biến đổi khó lường, đơn giá xây dựng cập nhập 1 năm 1 lần làm cho giá trị tài sản chưa sát với giá trị thực thị trường. Công ty cần thường xuyên cập nhập đơn giá xây dựng theo quý, các chuyên viên định giá cũng phải theo dõi thị trường vật liệu xây dựng để có sự điều chỉnh phù hợp với thị trường.
Thứ tư, sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản thế chấp là nhà hàng khách sạn. Đối với công ty MBAMC chủ yếu phương pháp so
sánh và chi phí là khơng phù hợp với các tài sản tạo ra thu nhập. Bởi thu thập thơng tin khó khăn, chi phí có thể bị đánh giá q cao hoặc q thấp so với thị trường hiện tại, vì vậy cần sử dụng phương pháp thu nhập là phương pháp chính để xác định giá trị tài sản.
Thứ năm, tăng số lượng tài sản so sánh. Khi sử dụng phương pháp so sánh
trong định giá tài sản càn tăng số lượng tài sản so sánh để phân tích và đưa ra kết quả nhằm làm tăng tính khách quan và khả năng thuyết phục của kết quả định giá.
65
Thứ sáu, hạn chế sử dụng khung giá đất do Nhà nước quy định vào tính tốn giá trị quyền sử dụng đất do thị trường biến động liên tục. Nhiều trường
hợp, khung giá đất theo quy định sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường của BĐS.
3.3. Một số kiến nghị.
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước.
Đất đai là nhu cầu thiết yếu của xã hôi, là tài sản của đất nước, là yếu tố hàng đầu tạo thành bất động sản. Thị trường bất động sản nước ta chưa được hoàn thiện và cịn nhiều biến động lúc nóng lúc lạnh. Nhà nước cần hồn thiện cơ chế chính sách, quy phạm pháp luật về đất đai, nhà ở nhằm quản lí, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh thị trường nhà đất nói riêng và thị trường tài chính nói chung.
Thứ nhất, hồn thiện đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thiết lập đường dây nóng về việc khiếu nại sự quan cách, gây phiền hà
cho nhân dân trong việc cấp Sổ Đỏ. Tạo điều kiện quản lí đất đai hiệu quả và chặt chẽ. Kiện tồn bộ máy quản lí đất đai, xây dựng đội ngũ cán bộ trong sạch, vững mạnh.
Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản đúng hướng. Giảm thiểu nhà
đầu cơ gây rối loạn thị trường. đổi mới cơ chế thế chấp, giải chấp bất động sản. đổi mới công tác quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng, quy hoạch phát triển ngành, phát triển đồng bộ đô thị, nông thơn. Phát triển đơ thị theo quy hoạch, tránh tình trạng chung cư xây lên mà để trống vì sự phát triển q nóng. Tăng cường vai trị quản lí của nhà nước, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững. Tạo điều kiện thu hút vốn vào thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt tạo điều kiện các doanh nghiệp được vay vốn phát triển sản xuất. Tái cơ cấu thị trường, bình ổn cung cầu thị trường bất động sản nhằm đảm bảo an sinh xã hội.
Thứ ba, xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ về đất đai, cập nhập biến động đất đai rõ ràng chính xác, cơng khai, minh bạch đối với các tổ chức cá nhân.
66
Thứ tư, hồn thiện các quy định, chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, giao dịch có tài sản đảm bảo, cầm cố, bảo lãnh tài sản. Hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn về định giá tài sản trong đó có bất động sản để làm cơ sở cho việc định giá đất đai và nhà ở chính xác, khách quan.
Thứ năm, sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh khung giá đất cho Nhà nước ban hành sao cho khung giá sát với giá thị trường hơn. Tạo điều kiện trong việc
thu tiền sử dụng đất, tránh thất thu nguồn ngân sách Nhà nước. Cần thiết phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch thực tế của bất động sản. Việc này đã được thực hiện thành công ở nhiều nước trên thế giới để tạo nên sự minh bạch cho thị trường BĐS. Các thông tin giao dịch được lưu trữ và phổ biến công khai, dễ dàng tra cứu thì việc định giá BĐS sẽ thuận lợi hơn, kết quả định giá theo đó cũng chính xác hơn. Muốn lưu trữ được các thơng tin trên thì cần thiết phải tạo ra phần mềm quản lý BĐS chung cho tất cả các sàn giao dịch BĐS, các trung tâm môi giới. Phần mềm quản lý BĐS này cũng phải thuộc hệ thống cơ quan thẩm định giá của Chính phủ.
Thứ năm, tiếp tục hồn thiện chính sách pháp lí có liên quan đến công tác định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng thương mại. Mục đích định giá khác
nhau sẽ dẫn đến kết quả định giá cũng khác nhau, đối với định giá bất động sản là tài sản thế chấp sẽ có những điểm khác biệt so với định giá thơng thường. Nhà nước cần có những quy định riêng về phương pháp, quy trình định giá bất động sản thế chấp để phục vụ công tác định giá hiệu quả và chính xác. Việc thống nhất quy trình nghiệp vụ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chuyên viên định giá cũng như tăng trình độ chun mơn cho bên thẩm định giá.
Thứ sáu, tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề để nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự ngành định giá. Nhà nước cần quan tâm, tạo điều kiện
thuận lợi nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn cho các thẩm định viên.