2.3. Đánh giá quy trình và phương pháp địnhgiá BĐS thế chấp
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
Công tác định giá BĐS tại MBAMC đã đạt được những thành tựu nhất định, kết quả định giá có độ tin cậy cao và có vai trị quan trọng trong việc ngân hàng Quân đội cấp tín dụng cho khách hàng. Tuy nhiên cơng tác định giá BĐS cũng gặp khơng ít một số hạn chế nhất định. Việc tìm ra hạn chế và nguyên nhân là hết sức cần thiết đối với việc hồn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS ở công ty trong thời gian tới.
Thứ nhất, quy trình và phương pháp định giá vẫn gặp một số hạn chế về kĩ thuật. Đối với phương pháp so sánh trực tiếp, q trình thu thập thơng tin chưa
thực sự đầy đủ và thẩm định viên khơng có thời gian để xác thực thông tin về tài sản so sánh. Các đặc điểm về phong thủy như : tầm nhìn, hướng gió, bố trí bên trong cơng trình vẫn chưa được chú trọng nhiều trong khi phong thủy rất có ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Khi sử dụng các thông tin tài sản so sánh đã giao dịch chưa xét đến hoàn cảnh mua bán, mức độ tự nguyện hai bên, thậm chí quan hệ họ hàng hai bên cũng ảnh hưởng đến chất lượng thông tin.
Thứ hai, sự sai lệch trong việc ước lượng giá trị tài sản so sánh. Cán bộ thẩm định tại MBAMC chủ yếu xác nhận tài sản so sánh qua điện thoại nên sẽ
56
không nắm được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như hiện trạng cơng trình trên đất, hình dạng thửa đất,vị trí, mơi trường xung quanh. Ngoài ra, người dân vẫn thường kỳ vọng vào giá bất động sản nên giá rao trên thị trường vẫn khá cao, cán bộ thẩm định nếu không cẩn thận sẽ khơng xác định được mức giá có thể giao dịch. Các thơng tin so sánh thường mang tính chất dự đốn hoặc là các giao dịch đã xảy ra, giá trị bất động sản luôn thay đổi theo biến động thị trường dẫn đến kết quả thẩm định sẽ khơng được chính xác. Khi định giá các bất động sản ở các tỉnh xa hay ít có giao dịch trên thị trường như biệt thự, penhouse... việc tìm kiếm thơng tin về tài sản tương tự thường khá khó khăn... .Trong trường hợp này cán bộ thẩm định phải mất nhiều thời gian để khảo sát thông tin ngay tại khu vực thông qua người dân hay thông qua văn phịng mơi giới,các cơng ty kinh doanh loại tài sản đó. Cán bộ thẩm định mất khá nhiều thời gian tìm kiếm và xử lí thơng tin so sánh.
Thứ ba, chất lượng đội ngũ nhân sự phịng định giá cịn mỏng và chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá. Định giá mới bắt đầu tách riêng khỏi
phịng tín dụng của ngân hàng nên các chuyên viên thẩm định chưa có nhiều kinh nghiệm và có những cán bộ từ phóng tín dụng sang nên chưa được đào tạo chuyên nghiệp vụ định giá bất động sản. Mạng lưới chi nhánh chưa được mở rộng khiến cho nhiều chi nhánh tỉnh thành phố của ngân hàng gặp nhiều khó khăn trong định giá tài sản. Hồ sơ phải gửi về công ty, mất thời gian hơn cho việc thẩm định khoản vay. Hơn nữa số lượng TĐV có thẻ thẩm định viên cịn rất ít, số lượng TĐV ít so với số lượng lớn hồ sơ mỗi năm.
Thứ tư, yêu cầu từ phía khách hàng về thời gian hồn tất hợp đồng, thời gian kể từ lúc tiếp nhận hợp đồng đến lúc công ty phát hành kết quả định giá đơi khi gây khó khăn cho các thẩm định viên trong việc thực hiện thẩm định giá. Đặc biệt là yêu cầu từ phía ngân hàng khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập do để hoàn thành hồ sơ tín dụng để giải ngân cho khách hàng.
Thứ năm, việc áp dụng các văn bản luật, quy định về định giá BĐS thế
57
thẩm định viên còn chưa nắm rõ và hiểu hết các quy định của Nhà nước dẫn đến sai lầm trong tính tốn và sử dụng phương pháp định giá phù hợp.