2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp địnhgiá BĐS tại MBAMC
2.2.2. Quy định của MBAMC đối với tài sản thế chấp là bất động sản
2.2.2.1. Các loại BĐS MBAMC thực hiện thẩm định giá.
Cơng trình xây dựng gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng sản xuất,.. các loại tài sản khác gắn liền với đất như rừng sản xuất, rừng trồng.
Quyền sử dụng đất có các loại đất có mục đích là đất ở, đất vườn liền kề, đất sản xuất kinh doanh, đất nơng nghiệp khi có đủ các điều kiện:
V Quyền sử dụng được nhận thế chấp theo quy định của pháp luật;
V Quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép giao dịch không cấm mua bán, cho tặng, chuyển nhượng;
V Đất khơng có tranh chấp;
V Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để thi hành án;
V Đất có thời hạn: Đối với đất nông nghiệp ( gồm đất vườn, ao, đất trồng cây lâu năm, hàng năm...), thời hạn sử dụng cịn lại ghi trên GCNQSDĐ tính đến thời điểm thẩm định tối thiểu còn lại 15 năm.
2.2.2.2. Các loại BĐS MBAMC không thực hiện thẩm định giá.
Các loại đất đặc dụng như đất xây dựng trị sở cơ quan nhà nước, xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng, các cơng trình văn hóa, y tế, giáo dục, đất giao thơng, thủy lợi,... khơng nhằm mục đích kinh doanh.
31
Đất của cơ sở tơn giáo, cộng đồng, đất sử dụng để xây dựng đình, đền, am, miếu, làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Đất thuê có thời hạn sử dụng còn lại dưới 5 năm;
Đất khơng sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng, sử dụng đất khơng hiệu quả, người sử dụng cố ý hủy hoại đất, người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Quyền sử dụng đất chung ( chung cư, khu tập thể ) trừ trường hợp có thể phân chia được cụ thể phần diện tích sử dụng riêng biệt hoặc được tất cả các chủ sử dụng đất chung đồng ý thế chấp.
Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất do cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế.
Đất nơng nghiệp do cộng đơng dân cư sử dụng.
BĐS đang tranh chấp, khơng có đầy đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật
Đất của tổ chức NN được nhà nước giao có nguồn gốc đất là “ Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”.
Đất nằm toàn bộ trong chỉ giới quy hoạch hoặc bị quy hoạch một phần mà sau khi quy hoạch phần diện tích cịn lại nhỏ hơn 25m2 đối với Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, nhỏ hơn 30m2 đối với các tỉnh cịn lại.
Đất có hồ sơ pháp lý khơng rõ ràng, có sự sai khác giữa hồ sơ pháp lí và thực tế mà không được chủ sử dụng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, làm rõ sự sai khác đó.
Các cơng trình xây dựng bị nghiêng lún, thấm dột, rạn nứt... khơng cịn phù hợp với cơng năng sử dụng; có nguy cơ đổ sập mất hồn tồn.
Nhà ở bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nhà ở phải phá dỡ hoặc pháp luật quy định phải tiêu hủy, phá dỡ; nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ đã có kết luận cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng cơng trình xây dựng.
Các bước thực hiện Người thực hiện Trình tự cơng việc Hình thức tác nghiệp Thời gian xử lý Biểu mẫu áp dụng 32
Nhà ở đã có quyết định cưỡng chế, phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Các cơng trình xây dựng khơng có giấy phép xây dựng hoặc chưa đăng kí cơng trình xây dựng trên đất.
Tài sản gắn liền với đất bị thu hồi trong các trường hợp : người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất, đất bị lấn, chiếm, cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế, đất được nhà nước giao, cho th có thời hạn mà khơng được gia hạn khi hết thời hạn.
Căn hộ tập thể nằm trong tịa nhà chung cư bị nghiêng lún, mất an tồn.. Phần diện tích căn hộ cơi nới khơng phép/ khơng bền vững.
2.2.2.3. Quy định về hồ sơ pháp lí BĐS.
Quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc thuê đất Sơ đồ hoặc trích lục vị trí đất.
Quyết định giao đất.
Các giấy tờ, chứng cứ khác có liên quan chứng minh nghĩa vụ tài chính của khách hàng.
Cơng trình xây dựng trên đất.
Giấy phép xây dựng;
Bản vẽ thiết kế, bản vẽ hồn cơng; Hồ sơ dự tốn, quyết tốn cơng trình; Hợp đồng thi cơng, hóa đơn tài chính; Biên bản nghiệm thu cơng trình hồn thành;
Dự án đầu tư bất động sản.
Giấy chứng nhận đầu tư;
Quyết định phê duyệt đầu tư của cơ quan có thẩm quyền; Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước;
33
Bản vẽ hiện trạng khu đất;
Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc do sở quy hoạch kiến trúc; Giấy phép xây dựng đối với cơng trình, dự án cơng trình; Bản vẽ xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Hồ sơ dự toán triển khai dự án;
Báo cáo đầu tư;
Các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.