2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp địnhgiá BĐS tại MBAMC
2.2.3. Thực trạng quy trình và các phương pháp sử dụng trong địnhgiá BĐS thế
thế chấp tại cơng ty MBAMC.
2.2.3.1. Thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp. Lưu sơ đồ quy trình nghiệp vụ định giá.
Bước 1 Bộ phận tiếp nhận
hồ sơ AMC
Tiếp nhận yêu cầu thẩm định Vào sổ tiếp nhận, xác nhận thời gian
tiếp nhận hồ sơ. Chuyển yêu cầu và hồ sơ lên cấp quản lí
phịng. Liên lạc qua điện thoại. Xác nhận qua mail. Chuyển trực tiếp lên cấp phòng. 1h - từ khi 2 bên ghi nhận thời gian tại bước 1 Phiếu tiếp nhận hồ sơ và ghi nhận thời gian. Bước 2 Trưởng phịng/phó phịng định giá AMC
Kiểm tra, đánh giá tính pháp lý của tài sản Giao hồ sơ thẩm định cho chuyên viên định giá. Trực tiếp 3h - từ khi tiếp nhận hồ sơ từ bước 2 Mẫu giao việc theo dõi tiến độ
Bước 3 Cán bộ AMC Nhận hồ sơ được giao Liên hệ với khách hàng và MB lên lịch hẹn KS thực tế Liên hệ qua điện thoại 1h - từ khi nhận nhiệm vụ từ bước 3 Mẫu giao việc theo dõi tiến độ Bước 4 Cán bộ AMC/ khách hàng/ MB Cán bộ AMC phối hợp với khách hàng
hoặc người hướng dẫn thực hiện khảo
sát
Trực tiếp Tối đa khơng q 12 từ bước 4 Biên bản khảo sát tài sản Bước 5 Phịng định giá tài sản
Hoàn thiện báo cáo Ký duyệt Trả kết quả cho
khách hàng
Trực tiếp Thời gian hoàn thiện báo cáo, tối đa : 12h Biên bản bàn giao Báo cáo thẩm định 34
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ thẩm định
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của phòng định giá tài sản AMC có nhiệm vụ tiếp nhận các yêu cầu thẩm định và hồ sơ pháp lí từ MB/ Khách hàng đề nghị cung cấp.
Thu thập đầy đủ các thông tin từ người yêu cầu và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ đối chiếu Danh mục hồ sơ thẩm định cần cung cấp cho các loại tài sản theo quy định của AMC.
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ AMC có trách nhiệm và thực hiện gửi email xác nhận về thời gian hồn thiện cơng tác thẩm định.
Trường hợp cán bộ MB gửi hồ sơ trực tiếp tại AMC, Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của AMC lập phiếu xác nhận thời gian với cán bộ MB để tính thời gian.
35
Thời gian: Gửi email xác nhận với MB sau khi tiếp nhận là 1h sau khi tiếp nhận.
Chuyển hồ sơ lên cấp quản lí Phịng, khơng q 1h sau khi tiếp nhận.
Bước 2: Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của Hồ sơ pháp lý của tài sản.
Bộ phận định giá kiểm tra pháp lý của tài sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lí của tài sản dựa trên các khía cạnh
Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, đầy đủ đối với tài sản đảm bảo, thực hiện phân giao hồ sơ cho cán bộ định giá tài sản AMC triển khai: thời gian tối đa là 2h sau khi tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển lên.
Trường hợp hồ sơ thiếu, một số các hồ sơ pháp lí chưa đầy đủ, Bộ phận kiểm tra tính pháp lí của tài sản có trách nhiệm liên lạc với cán bộ tín dụng MB xác nhận rõ tình trạng của hồ sơ, thực hiện tư vấn hướng dẫn cán bộ tín dụng MB cung cấp hồ sơ bổ sung và nêu rõ một số các vấn đề phát sinh trong quá trình thẩm định. Bộ phận kiểm tra pháp lí cần ghi rõ lí do, thời gian các vấn đề phát sinh tại bước kiểm tra pháp lí của hồ sơ tại “ Phiếu theo dõi tiến độ của hồ sơ”.
Thời gian tối đa Bộ phận kiểm tra pháp lí, phải liên lạc lại với MB về các vấn đề phát sinh là : 3h kể từ khi tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận.
Bước 3: Liên hệ với MB/Khách hàng và phối hợp thực hiện khảo sát tài sản.
Cán bộ Định giá tài sản thực hiện liên lạc với cán bộ tín dụng của MB/Khách hàng sau khi được phân giao hồ sơ Định giá để triển khai công tác định giá. Thời gian tối đa là 1h.
36
Thực hiện lịch hẹn với cán bộ MB/Khách hàng để thực hiện khảo sát: thời gian lịch hẹn không được quá 12h sau khi đã liên lạc với MB/Khách hàng.
Trường hợp MB/Khách hàng chưa sắp xếp được lịch thực hiện khảo sát hoặc thời gian hẹn lịch quá 12h theo quy định trên thì cán bộ Định giá AMC phải thực hiện ghi rõ thời gian, lí do vào “ phiếu theo dõi tiến độ hồ sơ” và báo cho cán bộ quản lí phịng.
Khách hàng có trách nhiệm hướng dẫn AMC khảo sát hiện trường tài sản.
Đối với các trường hợp vay chính chủ , các tài sản nội thành có địa chỉ tài sản rõ ràng, người hướng dẫn khảo sát có thể là người đại diện cho khách hàng am hiểu về tài sản đảm bảo, trên biên bản khảo sát cần ghi rõ mối quan hệ giữa khách hàng và người hướng dẫn khảo sát tài sản.
Đối với trường hợp vay bảo lãnh ở khu vực ngoại thành, các địa chỉ tài sản không rõ ràng hoặc bị thay đổi: Người hướng dẫn khảo sát là chủ sở hữu tài sản.
Yêu cầu bắt buộc trong khảo sát bất động sản: Đúng vị trí BĐS.
Chuyên viên định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường, thực hiện các biện pháp nghiệp vụ để xác minh vị trí BĐS do người hướng dẫn với BĐS cần định giá;
Đối chiếu địa chỉ trên GCN so với địa chỉ hành chính thực tế của bất động
37
Đối chiếu địa chỉ trên GCN so với các đặc điểm trong thực tế: diện tích, kích thước các chiều, hướng bất động sản, lộ giới đường trước mặt,các đặc điểm dị biệt;
Phỏng vấn ngẫu nhiên một số hộ dân lân cận;
Xác định trên bản đồ địa chính tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền( chụp lại vị trí đất trên bản đồ địa chính);
Trường hợp thửa đất có địa chỉ khơng rõ ràng, CVĐG có trách nhiệm kiểm tra tính chính xác vị trí BĐS phù hợp với giấy chứng nhận được cung cấp.
Đúng diện tích BĐS: Thực hiện xác minh diện tích thực tế so với diện tích trên GCN.
Đo đạc kích thước các cạnh, diện tích thực tế của BĐS để đối chiếu với diện tích trên GCN;
Đối với các BĐS có diện tích q lớn hoặc do điều kiện khách quan( như ranh giới thửa đất chưa phân định rõ ràng, vị trí các cạnh khơng thể tiếp cận..) không thể tiến hành đo đạc thực tế : Xác định diện tích theo GCN kết hợp với xác minh diện tích từ khách hàng ( ghi rõ nội dung trên tại mục hạn chế trong Báo cáo định giá ).
Đúng chủ sở hữu và các mối quan hệ.
Ai là người chủ sở hữu, sử dụng BĐS, có đồng chủ sở hữu, sử dụng BĐS hay không?
Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS như thế nào?
Mối quan hệ giữa người đang sử dụng với chủ sử dụng trên GCN ? Cho thuê/ cho mượn.
38
Các dấu hiệu tranh chấp và các rủi ro liên quan đến bất động sản. Khảo sát thu thập các thông tin về bất động sản, thu thập thơng tin, vị trí, đặc điểm.
Cấp đường tiếp giáp;( Quốc lộ/ Tỉnh lộ/ Huyện lộ/ Liên xã/ Phố/ Ngõ/ Ngách/ Đường nội bộ).Các thông số về BĐS : Diện tích, kích thước,hình dạng, hướng, mục đích sử dụng, hiện trạng sử dụng...
TĐV phải đo xác định kích thước các cạnh và hình dạng thực tế của thửa đất, diện tích đất, hướng của thửa đất. Đối với những thửa đất quá lớn không đủ năng lực đo vẽ phải ghi rõ hạn chế khảo sát trên biên bản khảo sát và báo cáo Thẩm định giá.
Khảo sát các thơng tin bên ngồi: hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường xung quanh.
Các lợi thế/ bất lợi đặc trưng của BĐS( có thể ảnh hưởng đến giá trị)
Kiểm tra và nhận biết các dấu hiệu liên quan đến quy hoạch : thông qua kiến trúc xây dựng xung quanh, phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức , cá nhân trên địa bàn.
Xác minh tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lập biên bản khảo sát tài sản:
Nội dung Biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản phải thể hiện rõ nội dung khảo sát tài sản; địa chỉ tài sản bảo đảm, chuyên viên định giá và chủ sở hữu, sử dụng BĐS ( hoặc người đại diện chủ sở hữu/ sử dụng) cùng kí xác nhận hiện trạng, tọa độ vị trí tài sản, mơ tả cơng trình xây dựng ( nếu có ),..
Biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản phải được chủ sở hữu tài sản/ đại diện chủ sở hữu/ sử dụng tài sản ký, ghi rõ họ tên.
Trường hợp: Trong quá trình khảo sát và lập biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản có phát sinh sai lệch thơng tin giữa khảo sát thực địa và giấy chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng BĐS về : vị trí, hình dáng thửa đất, khu vực BĐS tọa lạc, tình trạng pháp lí, tranh chấp.. TĐV yêu cầu khách hàng bổ sung xác nhận của cơ quan có thẩm quyền ( Sở tài nguyên môi trường, Sở xây dựng, Địa chính Ủy ban nhân dân phường/ xã, quận/huyện, Thành phố/tỉnh).
TT
Vị trí chụp Cách chụp Đối với đất có cơng trình.
Ảnh tồn cảnh Thể hiện được tơng quan tài sản nhất; Thể hiện được quy mơ cơng trình. Mặt trước Chụp vng góc với mặt tiền
Mặt đứng Vị trí ngang mặt đất ( móng ) lên điểm cao nhất của cơng trình. ( Thể hiện được số tầng/ Chiều cao cơng trình )
Mặt sau/ Mặt trái/ Mặt
phải( nếu có ) Chụp các chiều xung quanh của BĐS Các BĐS liền kề BĐS định
giá Chụp tông quan về BĐS liền kề
Bên trong Chụp bên trong cơng trình ( tầng hầm, thang máy, sàn nhà, nền nhà, tường, trần, nhà, mái nhà, các phòng, trang trí nội thất, tiện nghi...)
Giao thơng tiếp giáp BĐS
Vị trí chạy qua mặt BĐS Chụp lộ giới thể hiện chiều rộng đường Vị trí rộng/ hẹp nhất lộ giới
khơng đồng nhất
Chụp lộ giới thể hiện vị trí hẹp nhất hoặc rộng nhất
39
Vẽ sơ đồ vị trí:
Sơ đồ vị trí BĐS thể hiện rõ khoảng cách vào từ trục đường chính có trong bảng khung giá đến BĐS, ghi chú các vị trí dễ nhận biết tương ứng với khoảng cách đến BĐS.
Thể hiện rõ lộ giới đường trước mặt, vị trí hẹp nhất/rộng nhất. Chụp ảnh hiện trạng tài sản:
TĐV cần chụp ảnh hiện trạng tài sản để thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ trong quá trình thẩm định giá. Chụp ảnh hiện trường theo cách thức sau:
Trục đường giao thơng
chính Trục đường giao thơng chình gần nhất hoặckhả năng tiếp cận giao thông thuận lợi tới BĐS.
Căn hộ chung cư
Tông quan tịa nhà Chụp tơng qt tịa nhà Mặt trước căn hộ Mặt cửa chính căn hộ
Biển ghi địa chỉ số phòng Nội thất căn hộ Chi tiết nội thất căn hộ Hành lang nội bộ
căn hộ Hành lang giao thơng Đường tiếp giáp tịa
nhà
Đường tiếp giáp tịa nhà
Khảo sát thu thập các thông tin khác liên quan đến BĐS
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, nhân viên định giá phải thu thập các thông tin sau:
Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập của tài sản so sánh. Các thông tin về yếu tố cung cầu , lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua người bán tiềm năng.
Các thơng tin về pháp lí tài sản.
Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin
Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá tọa lạc và khu vực lân cận.
Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản bản đồ địa chính, quy hoạch, ranh giới hành chính, cơ sở hạ tầng....)
Để thực hiện định giá, nhân viên định giá phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản thông qua kênh thông tin thị trường. Nhân viên định giá phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm sự chính xác của thơng tin.
42
Thời gian thu thập thơng tin: thơng tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản thẩm định.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá thì có thể thu thập thơng tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa là 1 năm.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do cơ quan có trách nhiệm cơng bố hoặc do TĐV thống kê tính tốn phù hợp với biến động giá thị trường.
Bước 4: Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá.
Thời gian xử lý hồ sơ và lập báo cáo thẩm định giá được quy định cụ thể như sau:
■ Tài sản trong khu vực nội thành Hà nội/ Tp. Hồ Chí Minh/Tp. Đà Nang và khu vực có cán bộ thẩm định của AMC;
■ Đối với nhà ở, đất ở, căn hộ: thời gian thực hiện tối đa là 16 giờ sau khi thực hiện khảo sát. Tổng thời gian từ khi tiếp nhận là 36 giờ.
■ Đối với nhà xưởng: thời gian thực hiện tối đa là 24h giờ sau khi thực hiện khảo sát. Tổng thời gian từ khi tiếp nhận là 48 giờ.
■ Đối với đất chuyên dùng, cao ốc: thời gian thực hiện tối đa 48 giờ sau khi thực hiện khảo sát. Tổng thời gian từ khi tiếp nhận là 72 giờ.
■ Đối với ô tô, phương tiện vận tải: thời gian thực hiện tối đa là 12 giờ sau khi thực hiện khảo sát. Tổng thời gian từ khi tiếp nhận là 36 giờ.
■ Tài sản nằm ngoại thành thuộc thành phố Hà Nội/ Tp. Hồ Chí Minh/Tp. Đà Nang và khu vực có cán bộ thẩm định của AMC;
43
Thời gian thực hiện công tác thẩm định như nêu tại mục trên cộng thêm tối đa 24 giờ kể từ thời điểm khảo sát.
■ Đối với trường hợp khác.
Đối với những tài sản có đặc tính và tính chất phức tạp như khó khăn trong việc thu thập thơng tin thị trường, nằm trong quy hoạch, tính pháp lí của tài sản yếu... cán bộ thẩm định cần báo cáo trực tiếp trưởng phòng để xác định thời gian thực hiện thẩm định đối với tà sản. Thời gian tối đa đối với nhà ở, đất ở, căn hộ không quá 5 ngày làm việc.
Đối với tài sản ở tỉnh, xa khu vực của trụ sở làm việc của công ty thời gian thực hiện công việc sẽ được cán bộ thẩm định, lãnh đạo phịng và khách hàng tính tốn tùy từng trường hợp để gia giảm thời gian thực hiện nhằm đảm bảo thời gian thực hiện công việc.
Việc thay đổi thời gian xử lý này,cán bộ thẩm định của AMC phải có trách nhiệm thơng báo tới cán bộ MB, thực hiện ghi rõ lý do và thời gian vào “Phiếu theo dõi tiến độ” đã quy định.
■ Đối với trường hợp là tái thẩm định.
Thời gian thực hiện được quy định cụ thể như sau:
Đối với tài sản nằm trong khu vực nội thành thời gian tái thẩm là: 24 giờ Đối với tài sản thuộc khu vực ngoại thành từ 25km đến 100km thời gian thực hiện là: 36h
Bước 5: Trả kết quả và một số vấn đề khác.
■ Trả kết quả cho khách hàng.
Báo cáo thẩm định sẽ được lập thành 3 bản (có giá trị như nhau); 1 bản