D Cătheoăcácăy uă
2Côngătrìnhăxơyăd ngătrênăđ t:ăNhƠă ă5ă
t ng m2 250,0 775.219.298
T ng giá tr th m đ nh 3.484.339.298
Làm tròn 3.484.000.000
(B ng ch : Ba t , b n tr m tám m i t tri u đ ng) Nh n xét:
xác đ nh đ c giá tr c a m t B S chuyên viên th m đnh có th s d ng m t
ho c nhi u ph ng pháp khác nhau, tùy thu c vào đ c đi m k thu t c a tài s n, m c
đích th m đnh giá, m c đ tin c y c a các thông tin và kh n ng s d ng các tài li u
trên th tr ng. M i ph ng pháp có u đi m, nh c đi m và đi u ki n áp d ng khác nhau. ti n hành đ nh giá quy n s d ng đ t và quy n s h u tài s n: Th a đ t s 126, t b n đ s 62, t i đa ch : S 10 ngách 132 đ ng C u Gi y, ph ng Quan Hoa,
53
qu n C u Gi y, Hà N i phòng th m đ nh c a B c Á AMC đư s d ng hai ph ng pháp là ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí.
Bên c nh vi c, phòng th m đ nh giá đư v n hành đ c đúng quy trình th c hi n
c a công ty đ ra nói chung và quy trình th c hi n c a ph ng pháp chi phí nói riêng,
đư tuân th đúng các nguyên t c thì vi c s d ng ph ng pháp này v n còn g p ph i
nhi u h n ch nh sau:
Th nh t, trong vi c xác đ nh ch t l ng còn l i c a công trình các chuyên viên th m đnh m i ch d a vào kinh nghi m c a b n thân đ tính đ c duy nh t m t lo i
hao mòn đó là hao mòn t nhiên. Còn các lo i hao mòn còn l i nh : hao mòn v v t
ch t, hao mòn v ch c n ng và hao mòn v kinh t thì v n còn ch a xác đ nh đ c.
M c dù đư có thông t h ng d n ph ng pháp xác đnh giá tr còn l i c a công trình
xây d ng tuy nhiên v n c n nhi u đ n nh n đnh ch quan c a chuyên viên th m đ nh
đ xác đinh. B c Á AMC vi c xác đnh ch t l ng còn l i c a công trình xây d ng
ch y u d a vào kinh nghi m c a CVT , h s d ng kho ng th i gian xây d ng công
trình sau đó c tính th i gi n s d ng c a công trình đó. Ch t l ng còn l i c a công
trình đ c xác đnh b ng cách c l ng th i gian s d ng c a công trình tr đi th i
gian đư s d ng.
Th hai, đ i v i các công trình xây d ng vi c có gi y phép xây d ng là đi u c n thi t, vì n u có gi y phép xây d ng thì chúng ta m i có th nh n đ nh đ c chính xác k t c u c a CTXD. T đó các tính toán v di n tích v k t c u m i h p l . Tuy nhiên, m t s công trình hi n nay v n tình tr ng không có gi y phép xây d ng. i u này s
nh h ng đ n k t qu th m đ nh giá n u tài s n b phát mãi. Vì m c giá cho B S có
gi y phép xây d ng và giá cho B S không có gi y phép xây d ng có m c chênh l ch r t l n. đây, trong quá trình đnh giá, không th y chuyên viên th m đ nh đ c p đ n
vi c B S có gi y phép xây d ng hay không. ây c ng là m t h n ch trong vi c s
d ng ph ng pháp chi phí c a CVT .
Th ba, h n ch v th i gian s d ng báo cáo th m đ nh giá. Vì ph ng pháp chi phí s d ng các đ n giá th tr ng. Mà thi tr ng thì luôn bi n đ ng, nên báo cáo th m đnh giá ch chính xác nh t vào th i đi m công b báo cáo. Và có giá tr trong m t th i gian nh t đ nh.
Th t , khi s d ng ph ng pháp chi phí, thì công ty luôn luôn ph i cân nh c đ n y u t r i ro. Chính vì v y giá tr c a B S sau khi đ c tính toán v n ph i lo i tr đi các y u t r i ro m t l n n a. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngoài ra, khi s d ng so sánh k t h p chi phí thì CVT v n ph i l u Ủ đ n các h n ch v ph ng pháp so sánh mà đư nêu ra trong ph n nh n xét c a tình hu ng 1.
2.3. ánhăgiáăth cătr ngăcôngătácăth măđ nhăgiáăB Săc aăB CăÁăAMC