C s giá tr ca th mđ nh giá, các nguyên tc và ph ng pháp th mđ nh giá
B tđ ngs mc tiêu:
Thông tin v B S
a ch : S 10 ngách 132 đ ng C u Gi y, ph ng Quan Hoa, qu n C u Gi y, Hà N i
Di n tích: 54,4 m2 đ c s d ng chung, m t ti n 4,6m2, chi u sâu 11,8m
M c đích s d ng: t đô th
Th i h n s d ng: Lâu dài
Quy ho ch: Hi n t i b t đ ng s n n m khu v c quy ho ch n đnh. Thông tin v CTXD trên đ t
Lo i CTXD: Nhà khung bê tông c t thép 5 t ng, mái b ng
T ng di n tích xây d ng: 250m2
Móng, khung c t: Móng b ng ch a th y hi n t ng lún n t. H khung c t ch a có d u hi u xu ng c p, n t gãy.
N n: Sàn g , ch a có hi n t ng n t bong tróc
K t c u đ mái, tr n: Ch a có hi n t ng n t.
T ng: T ng xây g ch trát xi m ng cát, s n bên ngoài, ch a có hi n t ng n t bong tróc
C a ra vào: C a s t.
Mái: Mái b ng.
V sinh: Ho t đ ng t t.
H th ng đi n n c: Ho t đ ng t t
Hình 2.3. nh ch p hi n tr ng bên trong tài s n
43
nh ch p phòng ng 2 nh ch p phòng ng 3
nh ch p sân ph i nh ch p c u thang
H t ng k thu t
Giao thông: Thu n l i
H th ng c p n c: Qu n
H th ng c p đi n: i n thành ph
H th ng thoát n c: T t
Thông tin, liên l c: i n tho i di đ ng, c đnh, internet ho t đ ng t t
Chi u sáng: Bình th ng
Môi tr ng kinh doanh: , có th kinh doanh đ c
C nh quan: Nhìn ra khu dân c
An ninh: Bình th ng
Hình 2.4. S đ hi n tr ng TST tình hu ng 2
(Ngu n: Phòng th m đnh)
C s giá tr c a th m đnh giá, các nguyên t c và ph ng pháp th m đ nh giá
C s th m đnh giá: C n c vào m c đích th m đ nh giá và đ c đi m c a tài s n th m đnh giá, các chuyên viên th m đnh giá ch n c s giá tr th tr ng làm c s đ th m đnh giá. Các nguyên t c s d ng đ th m đnh giá Nguyên t c s d ng cao nh t và t t nh t + Nguyên t c cung c u + Nguyên t c đóng góp + Nguyên t c thay th +
Nguyên t c d ki n l i ích kinh t trong t ng lai +
Các ph ng pháp th m đ nh giá: Ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí.
Các B S so sánh
Tài s n so sánh 1: Có v trí, c s h t ng và tình tr ng pháp lỦ t ng đ ng v i b t đ ng s n c n th m đnh. Tuy nhiên TSSS1 có di n tích nh h n TST . Di n tích đ t đ c c p trên GCN quy n s d ng đ t là 42 m2. Hi n tài s n đang đ c rao bán trên th tr ng.
Tài s n so sánh 2: Có v trí, c s h t ng và tình tr ng pháp lỦ t ng đ ng v i b t đ ng s n c n th m đnh. Tuy nhiên TSSS2 có di n tích nh h n TST . Di n tích đ t đ c c p trên GCN quy n s d ng đ t là 27 m2. Hi n tài s n đang đ c rao bán rên th tr ng.
Tài s n so sánh 3: Có v trí, tình tr ng pháp lỦ, c s h t ng t ng đ ng v i b t đ ng s n c n th m đ nh. Tuy nhiên TSSS3 có di n tích l n h n TST . Di n tích đ t đ c c p trên GCN quy n s d ng đ t là 64 m2. Hi n tài s n đang đ c rao bán trên
45