C 4: L păbáoăcáoăT G

Một phần của tài liệu Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á (Trang 63)

D Cătheoăcácăy uă

B c 4: L păbáoăcáoăT G

Trên c s các s li u đư đ c phân tích b c 3, CVT ti n hành l p báo cáo

th m đnh theo m u có s n.

i v i t ng b c trong quy trình này phòng th m đ nh s ti n hành h p bàn và

đ a ra m t m u chung đ giúp CVT làm vi c thu n ti n h n và chánh x y ra thi u

sót trong quy trình th m đ nh giá. Ngoài ra, khi tuân th quy trình th m đnh giá này th m đnh viên s có cách là vi c khoa h c h n, chánh đ c s chông chéo gi a các b c v i nhau t đó có th rút ng n đ c kho ng th i gian cho m t v th m đnh giá.

Hoàn thi n trong công tác thu th p, phân tích thông tin

3.2.4.

Thông tin là đi u quan tr ng trong công tác đ nh giá, v i s phát tri n c a khoa

h c k thu t thì vi c l y thông tin c ng tr nên đ n gi n và nhanh chóng h n. Tuy nhiên, thông tin có th tìm th y trên m ng internet ch a t ng đ c ki m ch ng b i m t t ch c cá nhân nào c . Cho nên các CVT c n ph i bi t l a ch n thông tin và ti n hành ki m nghi m l i b ng th c t đ có nh ng thông tin chính xác và hi u qu . Vi c tìm ki m và phân tích thông tin c ng c n ph i lên k ho ch k l ng và khoa

h c. Tr c khi thu th p thông tin các CVT c n xác đ nh đ c nh ng thông tin c n

thu th p. ng th i, ph i tr l i đ c nh ng câu h i nh :

1. Th i đi m giao d ch c a các B S này là bao gi ? vì thông th ng các B S dùng đ so sánh ph i có th i h n trong vòng m t n m.

2. Giao d ch c a B S so sánh là có th t hay không ? Vì đ i v i các B S mà ch a đ c giao d ch trên th tr ng thì m c giá mà h đ a ra ch là m c giá k v ng.

3. Nh ng h n ch th c t c a các B S so sánh so v i B S m c tiêu là gì ?

4. Nh ng đ c đi m v hình d ng, pháp lỦ,ầc a các B S so sánh có đúng hay không ? C th , đ i v i B c Á AMC ta c n có nh ng ph ng h ng gi i quy t các v n đ liên

quan đ n thông tin còn t n đ ng nh sau:

Th nh t, đ i v i B S m c tiêu, nh ng tài li u liên quan đ n B S m c tiêu mà khách hàng cung c p th ng không đ c ki m duy t l i, nh ng trong th c t hi n nay,

đư có khá nhi u v n b n pháp lu t ra đ i quy đ nh ch t ch v lu t đ t đai mà các gi y

t đó có th c không còn phù h p v i th c t . Nh ng n u CVT không ti n hành

ki m tra l i, mà c s d ng thông tin do khách hàng cung c p thì k t qu sai l ch là r t l n. Chính vì v y công tác ki m tra th c t đ i v i các v n b n do khách hàng cung c p là m t vi c làm quan tr ng và c n thi t. Ví d nh trong tình hu ng 2, công ty đư

s d ng ph ng pháp chi phí k t h p v i so sánh đ ti n hành đ nh giá B S m c tiêu,

c p đ n v n đ là B S này có gi y phép xây d ng hay không. Mà vi c xác đnh giá tr

công trình trên đ t v n đ c coi nh có gi y phép xây d ng. ây là đi u không phù

h p v i th c t và đòi h i CVT c n ph i yêu c u khách hàng cung c p gi y phép xây

d ng đ xác đ nh xem B S này có xây d ng đúng k t c u không, vi c xác đnh giá tr

hao mòn k t c u chính c a CVT đư th c s phù h p v i th i gian s d ng c a ngôi

nhà ch a. N u không có gi y phép xây d ng mà ch nghe qua thông tin t ch B S thì

đây là m t ngu n thông tin c ng ch a đ c ki m ch ng. Chính vì v y, phòng th m

đnh giá c a B c Á AMC c n l u Ủ đ n v n đ này h n n a.

Th hai, thông tin v các B S so sánh, hi n nay m i B S m c tiêu ch s d ng có ba B S so sánh, mà các B S này th ng là các thông tin rao bán mà các CVT có g i đi n tho i tr c ti p cho ch B S đ h i ch các CVT c ng ch a đi kh o sát

đ c B S so sánh. ó là m t đi u b t c p hi n nay, vì có th do nhi u nguyên nhân

mà thông tin có th sai l ch đi nh : Ch nhà không có thi n chí h p tác nên đ a ra các thông tin không đúng, m c giá khi rao bán v n ch a là m c giá cu i cùng mà ch B S s bán,ầChính vì v y phòng th m đ nh giá c a B c Á AMC nên có k ho ch xây d ng h th ng thông tin chu n v các B S trên t ng khu v c đư bán, đ thông tin

mà các T G dùng đ so sánh là chu n xác nh t, phù h p v i giá th tr ng. M i B S

m c tiêu nên s d ng t 4-6 B S so sánh có nh ng nét t ng đ ng v i B S m c tiêu

nh t mà đã bán thành công trên th tr ng đ k t qu c a B S m c tiêu là sát giá tr

th tr ng nh t. Mu n nh v y, các CVT bên c nh vi c kh o sát B S m c tiêu c ng c n ph i kh o sát các B S so sánh trong tr ng h p v n còn nghi ng v thông tin c a

các B S so sánh.

Th ba, B S c ng có m t nét đ c tr ng là phong th y, là m t v n đ mà T V

c n l u Ủ đ n, ví d nh nh ng ngôi nhà có v trí ngư ba đ ng thì th ng b đánh

giá giá tr th p h n so v i nh ng ngôi nhà khác có cùng v trí t ng đ ng mà k ph i

ngư ba đ ng. Hay nh ng ngôi nhà có đi u ki n h n ch v đi n, n c, giao thông,ầ

c ng nh h ng r t l n đ n giá tr mà T V c n ph i b ng kh o sát th c ti n m i ki m

ch ng đ c đi u đó.

Vi c thu th p thông tin c n ph i đ c c th và chi ti t h n, d i đây là vi c minh h a cho vi c thu th p và phân tích thông tin c th cho tình hu ng 1: Trong tình hu ng này các thông tin v B S so sánh tìm đ c ch là qua thông tin mà các ch có

nhà bán đang rao bán trên th tr ng, chính vì v y tính xác th c c a thông tin còn ch a

cao. Trong nh ng tình hu ng nh v y T V c n tìm và b sung thêm các thông tin v các B S mà đư bán thành công trên th tr ng thì m c giá tìm đ c s sát giá th

tr ng h n. Ngoài ra, đ ngu n thông tin đ c chính xác T V c n đi kh o sát tr c

65

đ c nh ng thu n l i và khó kh n v v trí c a B S m c tiêu t đó có nh ng đi u ch nh v m c giá cho phù h p. Các thông tin liên quan đ n y u t di n tích c n ph i

đ c đo l ng k l ng đ có nh ng đi u ch nh phù h p v i B S m c tiêu ch không

nên d a vào c m tính đ đi u chnh nh T V v n th ng làm. Hay các y u t nh : y u t th tr ng, đi u ki n giao thông, môi tr ng kinh doanh, c nh quan, môi tr ng ph n l n T V v n d a vào c m tính và s quan sát c a b n thân là chính ch ch a có

s đi u tra k l ng v các y u t này. Tuy nhiên, đôi khi nh ng y u t này c ng có

nh ng tác đ ng khá l n đ n B S mà T V r t d dàng b qua. Chính vì v y T V

c ng nên có nh ng tìm hi u và ki m tra nh t đnh đ i v i các thông tin này đ đi u ch nh m c giá cho phù h p.

Một phần của tài liệu Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á (Trang 63)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(69 trang)