D Cătheoăcácăy uă
Bc 4: L păbáoăcáoăT G
Trên c s các s li u đư đ c phân tích b c 3, CVT ti n hành l p báo cáo
th m đnh theo m u có s n.
i v i t ng b c trong quy trình này phòng th m đ nh s ti n hành h p bàn và
đ a ra m t m u chung đ giúp CVT làm vi c thu n ti n h n và chánh x y ra thi u
sót trong quy trình th m đ nh giá. Ngoài ra, khi tuân th quy trình th m đnh giá này th m đnh viên s có cách là vi c khoa h c h n, chánh đ c s chông chéo gi a các b c v i nhau t đó có th rút ng n đ c kho ng th i gian cho m t v th m đnh giá.
Hoàn thi n trong công tác thu th p, phân tích thông tin
3.2.4.
Thông tin là đi u quan tr ng trong công tác đ nh giá, v i s phát tri n c a khoa
h c k thu t thì vi c l y thông tin c ng tr nên đ n gi n và nhanh chóng h n. Tuy nhiên, thông tin có th tìm th y trên m ng internet ch a t ng đ c ki m ch ng b i m t t ch c cá nhân nào c . Cho nên các CVT c n ph i bi t l a ch n thông tin và ti n hành ki m nghi m l i b ng th c t đ có nh ng thông tin chính xác và hi u qu . Vi c tìm ki m và phân tích thông tin c ng c n ph i lên k ho ch k l ng và khoa
h c. Tr c khi thu th p thông tin các CVT c n xác đ nh đ c nh ng thông tin c n
thu th p. ng th i, ph i tr l i đ c nh ng câu h i nh :
1. Th i đi m giao d ch c a các B S này là bao gi ? vì thông th ng các B S dùng đ so sánh ph i có th i h n trong vòng m t n m.
2. Giao d ch c a B S so sánh là có th t hay không ? Vì đ i v i các B S mà ch a đ c giao d ch trên th tr ng thì m c giá mà h đ a ra ch là m c giá k v ng.
3. Nh ng h n ch th c t c a các B S so sánh so v i B S m c tiêu là gì ?
4. Nh ng đ c đi m v hình d ng, pháp lỦ,ầc a các B S so sánh có đúng hay không ? C th , đ i v i B c Á AMC ta c n có nh ng ph ng h ng gi i quy t các v n đ liên
quan đ n thông tin còn t n đ ng nh sau:
Th nh t, đ i v i B S m c tiêu, nh ng tài li u liên quan đ n B S m c tiêu mà khách hàng cung c p th ng không đ c ki m duy t l i, nh ng trong th c t hi n nay,
đư có khá nhi u v n b n pháp lu t ra đ i quy đ nh ch t ch v lu t đ t đai mà các gi y
t đó có th c không còn phù h p v i th c t . Nh ng n u CVT không ti n hành
ki m tra l i, mà c s d ng thông tin do khách hàng cung c p thì k t qu sai l ch là r t l n. Chính vì v y công tác ki m tra th c t đ i v i các v n b n do khách hàng cung c p là m t vi c làm quan tr ng và c n thi t. Ví d nh trong tình hu ng 2, công ty đư
s d ng ph ng pháp chi phí k t h p v i so sánh đ ti n hành đ nh giá B S m c tiêu,
c p đ n v n đ là B S này có gi y phép xây d ng hay không. Mà vi c xác đnh giá tr
công trình trên đ t v n đ c coi nh có gi y phép xây d ng. ây là đi u không phù
h p v i th c t và đòi h i CVT c n ph i yêu c u khách hàng cung c p gi y phép xây
d ng đ xác đ nh xem B S này có xây d ng đúng k t c u không, vi c xác đnh giá tr
hao mòn k t c u chính c a CVT đư th c s phù h p v i th i gian s d ng c a ngôi
nhà ch a. N u không có gi y phép xây d ng mà ch nghe qua thông tin t ch B S thì
đây là m t ngu n thông tin c ng ch a đ c ki m ch ng. Chính vì v y, phòng th m
đnh giá c a B c Á AMC c n l u Ủ đ n v n đ này h n n a.
Th hai, thông tin v các B S so sánh, hi n nay m i B S m c tiêu ch s d ng có ba B S so sánh, mà các B S này th ng là các thông tin rao bán mà các CVT có g i đi n tho i tr c ti p cho ch B S đ h i ch các CVT c ng ch a đi kh o sát
đ c B S so sánh. ó là m t đi u b t c p hi n nay, vì có th do nhi u nguyên nhân (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
mà thông tin có th sai l ch đi nh : Ch nhà không có thi n chí h p tác nên đ a ra các thông tin không đúng, m c giá khi rao bán v n ch a là m c giá cu i cùng mà ch B S s bán,ầChính vì v y phòng th m đ nh giá c a B c Á AMC nên có k ho ch xây d ng h th ng thông tin chu n v các B S trên t ng khu v c đư bán, đ thông tin
mà các T G dùng đ so sánh là chu n xác nh t, phù h p v i giá th tr ng. M i B S
m c tiêu nên s d ng t 4-6 B S so sánh có nh ng nét t ng đ ng v i B S m c tiêu
nh t mà đã bán thành công trên th tr ng đ k t qu c a B S m c tiêu là sát giá tr
th tr ng nh t. Mu n nh v y, các CVT bên c nh vi c kh o sát B S m c tiêu c ng c n ph i kh o sát các B S so sánh trong tr ng h p v n còn nghi ng v thông tin c a
các B S so sánh.
Th ba, B S c ng có m t nét đ c tr ng là phong th y, là m t v n đ mà T V
c n l u Ủ đ n, ví d nh nh ng ngôi nhà có v trí ngư ba đ ng thì th ng b đánh
giá giá tr th p h n so v i nh ng ngôi nhà khác có cùng v trí t ng đ ng mà k ph i
ngư ba đ ng. Hay nh ng ngôi nhà có đi u ki n h n ch v đi n, n c, giao thông,ầ
c ng nh h ng r t l n đ n giá tr mà T V c n ph i b ng kh o sát th c ti n m i ki m
ch ng đ c đi u đó.
Vi c thu th p thông tin c n ph i đ c c th và chi ti t h n, d i đây là vi c minh h a cho vi c thu th p và phân tích thông tin c th cho tình hu ng 1: Trong tình hu ng này các thông tin v B S so sánh tìm đ c ch là qua thông tin mà các ch có
nhà bán đang rao bán trên th tr ng, chính vì v y tính xác th c c a thông tin còn ch a
cao. Trong nh ng tình hu ng nh v y T V c n tìm và b sung thêm các thông tin v các B S mà đư bán thành công trên th tr ng thì m c giá tìm đ c s sát giá th
tr ng h n. Ngoài ra, đ ngu n thông tin đ c chính xác T V c n đi kh o sát tr c
65
đ c nh ng thu n l i và khó kh n v v trí c a B S m c tiêu t đó có nh ng đi u ch nh v m c giá cho phù h p. Các thông tin liên quan đ n y u t di n tích c n ph i
đ c đo l ng k l ng đ có nh ng đi u ch nh phù h p v i B S m c tiêu ch không
nên d a vào c m tính đ đi u chnh nh T V v n th ng làm. Hay các y u t nh : y u t th tr ng, đi u ki n giao thông, môi tr ng kinh doanh, c nh quan, môi tr ng ph n l n T V v n d a vào c m tính và s quan sát c a b n thân là chính ch ch a có
s đi u tra k l ng v các y u t này. Tuy nhiên, đôi khi nh ng y u t này c ng có
nh ng tác đ ng khá l n đ n B S mà T V r t d dàng b qua. Chính vì v y T V
c ng nên có nh ng tìm hi u và ki m tra nh t đnh đ i v i các thông tin này đ đi u ch nh m c giá cho phù h p.