D Cătheoăcácăy uă
Tn ti và nguyên nhân2.3.2.
2.3.2.
Nh ng t n t i và nguyên nhân chung 2.3.2.1.
V tình hình thu h i phí th m đnh
Nhìn chung, tình hình phí th m đ nh c a phòng ch a thu h i đ c r t cao, nguyên nhân là do phòng th m đ nh c ng nh B c Á AMC c ng ch a th c s xây
d ng cho mình đ c m t h th ng thu h i phí th m đnh m t cách hi u qu và h p lý.
Vi c thu h i phí tr i qua nhi u giai đo n và ch a quy trách nhi m c th vào ai. Ng i th c hi n T G là các CVT c a phòng th m đ nh giá nh ng ng i thu phí th m đ nh l i là các chuyên viên c a phòng tín d ng. i u này, d gây ra s lãng quên ho c nh m l n trong quá trình thu h i phí th m đnh.
Công tác đào t o chuyên môn cho CVT
Công ty v n ch a có nh ng chính sách đào t o hay t o đi u ki n cho nh ng nhân viên m i đi h c thêm đ có th có thêm kinh nghi m trong công tác T G c a công ty.
ây là m t vi c làm c n thi t đ giúp cho B c Á AMC có m t d ch v th m đnh giá
hàng đ u Vi t Nam.
Nh ng t n t i và nguyên nhân trong quy trình vàph ng pháp T Ả
2.3.2.2.
Th nh t, v quy trình T G c a B c Á AMC đ y đ nh ng ch a th c s khoa
h c. Quy trình T G B S ch a c th , các b c th c hi n công vi c mang tính ch t
chung chung, các v n b n ph l c h ng d n kèm theo quá nhi u đôi khi gây nh m l n
cho T V. Thêm vào đó, trong m i b c c a quy trình ch có m t mình CVT th c
hi n chính vì v y nh ng nh n đinh và đánh giá đôi khi còn mang tính cá nhân. Vi c ki m tra, soát xét báo cáo ch th c hi n khi báo cáo đó đ c T V l p và trình lên tr ng phòng, k t qu đ c ki m duy t là t ng đ i chính xác nh ng c ng không th tránh kh i nh ng sai sót do tr ng phòng không ph i là ng i tr c ti p kh o sát B S Ngoài ra, h u nh các b c làm c a CVT ch d a vào kinh nghi m c a b n thân cho phù h p v i hoàn c nh th c t . ó là m t khó kh n đ i v i nh ng CVT m i vào ngh .
Th hai, toàn b thông tin v các v n b n pháp lý nh s đ , gi y phép xây d ng,ầdo khách hàng cung c p đ u đ c s d ng luôn mà không qua quá trình đi u tra th c t . i u này d d n đ n nh ng sai sót nh t đ nh. Thông tin khách hàng cung
57
nh n bi t đ c. Nên k t qu t m đ nh luôn đ c đ a ra v i gi đnh r ng các v n b n
pháp lỦ đó luôn là đúng và hoàn toàn phù h p v i th c t .
Th ba, đa ph n các B S đ c đ nh giá t i B c Á AMC đ u s d ng ph ng pháp so sánh ho c là ph ng pháp so sánh k t h p chi phí. Trên th c t thì ph ng pháp này có th mang l i đ chính xác không cao vì quy trình th c hi n c a các
ph ng pháp này t ng đ i đ n gi n.
V ph ng pháp so sánh: Các CVT th c hi n ph ng pháp này b ng cách thu
th p các thông tin v các B S so sánh mà có có v trí, c s h t ng và tình tr ng pháp
lỦ t ng đ ng B S c n th m đ nh. Tuy nhiên, ph ng pháp này c n có nhi u thông
tin chính xác, rõ ràng. Nh ng thông tin đ a ra mà không chính xác thì không th s d ng đ c ph ng pháp này. i u này đòi h i CVT ph i m t thêm nhi u th i gian, công s c đ tìm ki m và ki m tra xem thông tin nào là chính xác và có th s d ng đ c trong vi c đ nh giá B S m c tiêu. Các thông tin giao d ch v B S th ng mang
tính đ ng b v i B S c n T G là không cao nh t là tính th i đi m. Các thông tin v
các B S đư đ c giao d ch trên th tr ng d tr nên l c h u trong th i gian ng n. i u này đòi h i chuyên viên th m đnh ph i có nhi u kinh nghi m, kh n ng phân tích sâu nh ng đi u y u và đi m m nh c a các B S so sánh v i B S m c tiêu. Mà đi u này nh ng CVT m i c a phòng ch a có kh n ng làm đ c.
V ph ng pháp chi phí: Hi n nay, công ty m i ch s d ng cách tính hao mòn
t nhiên đ tính giá tr còn l i c a CTXD. Tuy nhiên trong th c t , còn có r t nhi u (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
cách tính hao mòn khác nh : Hao mòn ch c n ng không th s a ch a đ c, hao mòn
ch c n ng có th s a ch a đ c, hao mòn (gi m giá ) do l i th i ch c n ng,.. Nguyên
nhân là do, khi ti n hành tính toán các lo i hao mòn r t t n kém th i gian và công s c
đòi h i CVT là ng i có nhi u kinh nghi m trong l nh v c th m đnh giá m i có th
th c hi n đ c. Mà trong kho ng th i gian ng n c ng nh kinh phi c a phòng không
đ đ đ u t cho các công tác đo l ng các lo i hao mòn đó. Nên phòng th m đ nh giá
c a công ty ch s d ng duy nh t m t ph ng pháp tính giá tr còn l i là d a vào hao mòn t nhiên c a các k t c u chính. Chính công vi c này c ng đòi h i CVT ph i có r t nhi u kinh nghi m b i không ph i ai nhìn vào k t c u ngôi nhà c ng có th đoán và suy sét, k t lu n là nó còn s d ng đ c bao nhiêu n m n a. M c giá mà công ty s d ng đ tính giá tr xây m i công trình là d a vào giá tr th c t , mà giá tr th c t công ty s d ng l i th p h n giá do b xây d ng quy đnh nguyên nhân là do giá nguyên v t li u trên th tr ng luôn bi n đ ng, m c giá mà b xây d ng đ a ra không còn phù h p v i tình hình th c t n a. M t khác, v vi c c l ng giá tr xây m i công trình. Vi c xác đnh giá tr xây m i công trình ch y u d a nhi u vào giá nguyên v t li u và đi u ki n kinh t th tr ng B S. Mà th tr ng thì luôn bi n đ ng không
ng ng, nh ng thông t , ngh đ nh quy đnh v chí phí xây d ng l i không bi n đ i qua t ng th i k , t ng đ t t ng (gi m) giá nguyên v t li u. Chính vì v y khi c tính giá tr c a công trình còn sai l ch nhi u. M c dù, B c Á AMC c ng có nh ng thay đ i đê phù h p v i th c t , đ ng n ch n r i ro, tuy nhiên nh ng thay đ i đó c ng ch mang tính c m tính, ch ch a tuân th theo m t v n b n quy ph m pháp lu t nào c th . Chính vì v y tính r i ro trong vi c xác đ nh giá tr xây m i công trình là r t l n. nh
h ng đ n k t qu th m đ nh giá. Thêm vào đó là công ty, luôn th c hi n vi c th m
đnh giá cho ngân hàng, vì v y m c giá công ty đ a ra luôn luôn ph i lo i đi y u t r i ro.
Th 4, h n ch trong vi c ch m ch ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t
c a nhà n c. Tuy m t s v n b n pháp quy ch y u đ c ban hành, t o đi u ki n
pháp lý cho vi c hình thành và t ch c ho t đ ng th m đ nh giá nh ng vi c th ch
hóa các quy đnh v T G, quy trình trong pháp l nh giá còn thi u tính đông b , ch a
đáp ng đ c yêu c u đòi h i c a n n kinh t . Các v n b n h ng d n th c hi n, các
h ng d n v tiêu chu n T G còn ch m đ c ban hành, vi c quy đ nh v c p th th m đnh viên v giá còn b bó h p. c bi t, ngh đnh s 101/2005/N -CP ngày 3/8/2005 c a chính ph v th m đnh giá ch y u m i đ c p đ n n i dung đi u ch nh hành vi th m đnh giá tài s n mang tính ch t t v n do B tài chính qu n lý v nghi p
v , ch a bao quát ho t đ ng t m đ nh giá tài s n ngành khác nh : th m đnh giá b o
đ m vay ti n (thu c ph m vi h ng d n c a ngành ngân hàng). Chính vì v y đư gây c n tr và làm ch m ch m t s ho t đ ng đ c thù c a Ngân hàng th ng m i B c Á.