N ti và nguyên nhân2.3.2.

Một phần của tài liệu Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á (Trang 56)

D Cătheoăcácăy uă

T n ti và nguyên nhân2.3.2.

2.3.2.

Nh ng t n t i và nguyên nhân chung 2.3.2.1.

V tình hình thu h i phí th m đnh

Nhìn chung, tình hình phí th m đ nh c a phòng ch a thu h i đ c r t cao, nguyên nhân là do phòng th m đ nh c ng nh B c Á AMC c ng ch a th c s xây

d ng cho mình đ c m t h th ng thu h i phí th m đnh m t cách hi u qu và h p lý.

Vi c thu h i phí tr i qua nhi u giai đo n và ch a quy trách nhi m c th vào ai. Ng i th c hi n T G là các CVT c a phòng th m đ nh giá nh ng ng i thu phí th m đ nh l i là các chuyên viên c a phòng tín d ng. i u này, d gây ra s lãng quên ho c nh m l n trong quá trình thu h i phí th m đnh.

Công tác đào t o chuyên môn cho CVT

Công ty v n ch a có nh ng chính sách đào t o hay t o đi u ki n cho nh ng nhân viên m i đi h c thêm đ có th có thêm kinh nghi m trong công tác T G c a công ty.

ây là m t vi c làm c n thi t đ giúp cho B c Á AMC có m t d ch v th m đnh giá

hàng đ u Vi t Nam.

Nh ng t n t i và nguyên nhân trong quy trình vàph ng pháp T Ả

2.3.2.2.

Th nh t, v quy trình T G c a B c Á AMC đ y đ nh ng ch a th c s khoa

h c. Quy trình T G B S ch a c th , các b c th c hi n công vi c mang tính ch t

chung chung, các v n b n ph l c h ng d n kèm theo quá nhi u đôi khi gây nh m l n

cho T V. Thêm vào đó, trong m i b c c a quy trình ch có m t mình CVT th c

hi n chính vì v y nh ng nh n đinh và đánh giá đôi khi còn mang tính cá nhân. Vi c ki m tra, soát xét báo cáo ch th c hi n khi báo cáo đó đ c T V l p và trình lên tr ng phòng, k t qu đ c ki m duy t là t ng đ i chính xác nh ng c ng không th tránh kh i nh ng sai sót do tr ng phòng không ph i là ng i tr c ti p kh o sát B S Ngoài ra, h u nh các b c làm c a CVT ch d a vào kinh nghi m c a b n thân cho phù h p v i hoàn c nh th c t . ó là m t khó kh n đ i v i nh ng CVT m i vào ngh .

Th hai, toàn b thông tin v các v n b n pháp lý nh s đ , gi y phép xây d ng,ầdo khách hàng cung c p đ u đ c s d ng luôn mà không qua quá trình đi u tra th c t . i u này d d n đ n nh ng sai sót nh t đ nh. Thông tin khách hàng cung

57

nh n bi t đ c. Nên k t qu t m đ nh luôn đ c đ a ra v i gi đnh r ng các v n b n

pháp lỦ đó luôn là đúng và hoàn toàn phù h p v i th c t .

Th ba, đa ph n các B S đ c đ nh giá t i B c Á AMC đ u s d ng ph ng pháp so sánh ho c là ph ng pháp so sánh k t h p chi phí. Trên th c t thì ph ng pháp này có th mang l i đ chính xác không cao vì quy trình th c hi n c a các

ph ng pháp này t ng đ i đ n gi n.

V ph ng pháp so sánh: Các CVT th c hi n ph ng pháp này b ng cách thu

th p các thông tin v các B S so sánh mà có có v trí, c s h t ng và tình tr ng pháp

lỦ t ng đ ng B S c n th m đ nh. Tuy nhiên, ph ng pháp này c n có nhi u thông

tin chính xác, rõ ràng. Nh ng thông tin đ a ra mà không chính xác thì không th s d ng đ c ph ng pháp này. i u này đòi h i CVT ph i m t thêm nhi u th i gian, công s c đ tìm ki m và ki m tra xem thông tin nào là chính xác và có th s d ng đ c trong vi c đ nh giá B S m c tiêu. Các thông tin giao d ch v B S th ng mang

tính đ ng b v i B S c n T G là không cao nh t là tính th i đi m. Các thông tin v

các B S đư đ c giao d ch trên th tr ng d tr nên l c h u trong th i gian ng n. i u này đòi h i chuyên viên th m đnh ph i có nhi u kinh nghi m, kh n ng phân tích sâu nh ng đi u y u và đi m m nh c a các B S so sánh v i B S m c tiêu. Mà đi u này nh ng CVT m i c a phòng ch a có kh n ng làm đ c.

V ph ng pháp chi phí: Hi n nay, công ty m i ch s d ng cách tính hao mòn

t nhiên đ tính giá tr còn l i c a CTXD. Tuy nhiên trong th c t , còn có r t nhi u

cách tính hao mòn khác nh : Hao mòn ch c n ng không th s a ch a đ c, hao mòn

ch c n ng có th s a ch a đ c, hao mòn (gi m giá ) do l i th i ch c n ng,.. Nguyên

nhân là do, khi ti n hành tính toán các lo i hao mòn r t t n kém th i gian và công s c

đòi h i CVT là ng i có nhi u kinh nghi m trong l nh v c th m đnh giá m i có th

th c hi n đ c. Mà trong kho ng th i gian ng n c ng nh kinh phi c a phòng không

đ đ đ u t cho các công tác đo l ng các lo i hao mòn đó. Nên phòng th m đ nh giá

c a công ty ch s d ng duy nh t m t ph ng pháp tính giá tr còn l i là d a vào hao mòn t nhiên c a các k t c u chính. Chính công vi c này c ng đòi h i CVT ph i có r t nhi u kinh nghi m b i không ph i ai nhìn vào k t c u ngôi nhà c ng có th đoán và suy sét, k t lu n là nó còn s d ng đ c bao nhiêu n m n a. M c giá mà công ty s d ng đ tính giá tr xây m i công trình là d a vào giá tr th c t , mà giá tr th c t công ty s d ng l i th p h n giá do b xây d ng quy đnh nguyên nhân là do giá nguyên v t li u trên th tr ng luôn bi n đ ng, m c giá mà b xây d ng đ a ra không còn phù h p v i tình hình th c t n a. M t khác, v vi c c l ng giá tr xây m i công trình. Vi c xác đnh giá tr xây m i công trình ch y u d a nhi u vào giá nguyên v t li u và đi u ki n kinh t th tr ng B S. Mà th tr ng thì luôn bi n đ ng không

ng ng, nh ng thông t , ngh đ nh quy đnh v chí phí xây d ng l i không bi n đ i qua t ng th i k , t ng đ t t ng (gi m) giá nguyên v t li u. Chính vì v y khi c tính giá tr c a công trình còn sai l ch nhi u. M c dù, B c Á AMC c ng có nh ng thay đ i đê phù h p v i th c t , đ ng n ch n r i ro, tuy nhiên nh ng thay đ i đó c ng ch mang tính c m tính, ch ch a tuân th theo m t v n b n quy ph m pháp lu t nào c th . Chính vì v y tính r i ro trong vi c xác đ nh giá tr xây m i công trình là r t l n. nh

h ng đ n k t qu th m đ nh giá. Thêm vào đó là công ty, luôn th c hi n vi c th m

đnh giá cho ngân hàng, vì v y m c giá công ty đ a ra luôn luôn ph i lo i đi y u t r i ro.

Th 4, h n ch trong vi c ch m ch ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t

c a nhà n c. Tuy m t s v n b n pháp quy ch y u đ c ban hành, t o đi u ki n

pháp lý cho vi c hình thành và t ch c ho t đ ng th m đ nh giá nh ng vi c th ch

hóa các quy đnh v T G, quy trình trong pháp l nh giá còn thi u tính đông b , ch a

đáp ng đ c yêu c u đòi h i c a n n kinh t . Các v n b n h ng d n th c hi n, các

h ng d n v tiêu chu n T G còn ch m đ c ban hành, vi c quy đ nh v c p th th m đnh viên v giá còn b bó h p. c bi t, ngh đnh s 101/2005/N -CP ngày 3/8/2005 c a chính ph v th m đnh giá ch y u m i đ c p đ n n i dung đi u ch nh hành vi th m đnh giá tài s n mang tính ch t t v n do B tài chính qu n lý v nghi p

v , ch a bao quát ho t đ ng t m đ nh giá tài s n ngành khác nh : th m đnh giá b o

đ m vay ti n (thu c ph m vi h ng d n c a ngành ngân hàng). Chính vì v y đư gây c n tr và làm ch m ch m t s ho t đ ng đ c thù c a Ngân hàng th ng m i B c Á.

Một phần của tài liệu Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á (Trang 56)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(69 trang)