Đề án tốt nghiệp Thẩm định giá bất động sản

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN1.Các khái niệm1.1Thẩm định giá:Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:•Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”•Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”•Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.•Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”•Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu .1.2Bất động sản:Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:-Đất đai-Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó-Các tài sản khác gắn liền với đất đai-Các tài sản khác do pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế...1.2.1Thuộc tính của bất động sản:Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương. Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển

Đề án tốt nghiệp Thẩm định giá bất

động sản

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Các khái niệm

1.1 Thẩm định giá:

Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:

•Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

•Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

•Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một

vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

•Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH

10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

•Theo Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:

“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

• Thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thể hiện

ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm

định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu

1.2 Bất động sản:

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp

lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế

1.2.1 Thuộc tính của bất động sản:

Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản

• Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương

• Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

• Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển

đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường

là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị trường bất động sản

• Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất

thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

• Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản hay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối

1.2.2 Đặc trưng của bất động sản :

Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản

• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số

và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

• Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.

• Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.3 Thị trường bất động sản:

1.3.1 Khái niệm:

- Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện

1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:

• Không có thị trường trung tâm:

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất )

• Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

• Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến

động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế

vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch

• Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

• Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế

• Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng ca, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội

• Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phận dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa

1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản:

• Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người

sở hữu đất đai lớn nhất Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ

sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới

Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản.

Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản

• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ chức,

cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản

• Các tổ chức trung gian: hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm:

- Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản

- Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua

và người bán đi đến quyết định cuối cùng

- Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động sản trên địa bàn Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa thuận cuối cùng

- Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh toán qua các tổ chức tín dụng đó Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt

• Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở.

1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:

• Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu

Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của Nhà nước

• Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

- Nhà biệt thự

- Nhà vườn

- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế

- Nhà chung cư nhiều tầng

• Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ

Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn

1.3.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản :

• Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:

•Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng

cứ thị trường

•Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường

•Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là

giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.

•Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau:

+ Tính hữu ích

+ Tính khan hiếm

+ Có nhu cầu

+ Có thể chuyển giao được

• Nhóm các yếu tố vĩ mô:

• Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường

Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc

sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá bất động sản

Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường

•Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

- Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số

là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,…

là dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà đất

- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất

- Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số

và sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở

- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

- Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với

sự phát triển kinh tế

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu

hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này

- Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:

- Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản

- Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản

• Nhóm các yếu tố vi mô:

Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội Phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định

giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại

Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản

có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

Các yếu tố vật chất.:

- Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao

- Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá sâu

- Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

- Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị bất động sản

1.3.6 Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay.

• Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ Chí Minh:

• Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 trở thành một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc văn hóa dân tộc và một trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng của nước ta ở phía nam với các nước trong khu vực và quốc tế

Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100 m2/ người, trong đó đất giao thông là

20 – 22 m2/ người, đất cây xanh 10 – 15 m2/ người và đất xây dựng công trình phục

vụ lợi ích công cộng là 5m2/ người Các khu phát triển mới theo hướng hiện đại hóa, văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làm việc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân

Trong những năm qua, thành phố Hồ Chí Minh đã tập trungqui hoạch và chỉnh trang lại đô thị nhằm đảm bảo phát triển bền vững, xây dựng đô thị hiện đại kết hợp hài hòa giữa các yếu tố truyền thống với các kiến trúc tiên tiến trên thế giới Các qui định, cơ chế, chính sách của thành phố luôn hướng tới tạo sự thuận tiện cho các nhà đầu tư vào lĩnh vực đại ốc, xây dựng để thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này

• Thành phố cũng đã qui hoạch và phát triển các khu đô thị mới như: Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Tây Bắc Củ Chi,… nhằm giãn dân từ nội thành để mở rộng đô thị, giảm bớt sự quá tải cảu cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế trong nội thành Ngoài chủ trương giãn dân từ nội thành, chính quyền thành phố cũng tập trung cải tạo các khu dân cư hiện hữu trong nội thành, qui hoạch sử dụng hiệu quả diện tích đất eo hẹp trong nội thành Điều đó thể hiện qua việc có rất nhiều

dự án khu dân cư, khu chung cư nằm xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu đã và đang được triển khai góp phần tạo diện mạo mới cho thành phố xanh – sạch – đẹp, cải thiện cảnh quan môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống cho đại bộ phận dân

cư Mặc dù đã cố gắng thực hiện các giải pháp nhưng đến nay thành phố vẫn chưa thể giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân

2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu

dự kiến tăng 55% năm 2010

• Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở:

• Theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhân dân lao động và người có thu nhập thấp trong định hướng quy hoạch tổng thể của thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2010 mỗi năm thành phố phải xây dựng từ 10.000 đến 15.000 căn hộ với các phương thức thanh toán ngay, bán trả chậm, bán trả góp, cho thuê

• Theo chương trình về xây mới và di chuyển toàn bộ các khu nàh lụp xụp và rách nát trên toàn thành phố và trên khu kên rạch giải tỏa, cần xây dựng ít nhất khoảng 5000 căn nhà mỗi năm

Hiện nay quỹ nhà phục vụ cho tái định cư dự kiến có thể tiếp nhận khoảng 2.000 hộ gia đình thuộc dự án đại lộ Đông – Tây và các dự án khác Nhu cầu cần tới 24 khu tái định cư hiện tại, nếu tận dụng hết quỹ nhà đã hoàn thành cũng mới chỉ đáp ứng được từ 30% - 40% nhu cầu

• Theo chỉ tiêu phấn đấu của thành phố, từ nay đến năm 2010, diện tích bình quân đầu người là 10m2/ người Hiện nay chỉ tiêu phấn đấu là 7m2/ người, như vậy từ nay đến năm 2010 cần thiết xây dựng khoảng 1,7 triệu m2/ năm

Qua phân tích trên cho thấy nhu cầu về nhà ở hàng năm của thành phố Hồ Chí Minh

là rất lớn ( hơn 1 triệu m2/ năm)

• Đánh giá tổng hợp về nhu cầu nhà ở cần xây dựng mới đến năm 2020 tại thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn trong cả nước

(triệu người)

DT nhà ở (triệu m2)

(triệu người)

DT nhà ở (triệu m2)

HCM 6,2 5,5 8 45,4 10 176

• Tình hình thị trường chung cư hiện nay:

• Thị trường bất động sản, sau khoảng thời gian hơn một năm đóng băng rõ ràng đã tạo sức ép thực sự lên các công ty phát triển bất động sản Các công ty phát triển bất động sản liên tiếp đại hạ giá, có những nơi tới 50% giá trị so với một năm trước đây để thu hút người mua Việc xác định “đáy” của một sản phẩm bất động sản cũng có lẽ cũng không quá phức tạp như vàng và chứng khoán, thông thường giá trị 1 bất động sản khó mà có thể thấp hơn giá vốn làm nên một sản phẩm từ phía chủ đầu tư Giá bất động sản “thực hơn” cộng với lãi suất tiền gửi giảm mạnh cũng sẽ làm giảm động cơ giữ tiền Thêm vào đó, chương trình kích cầu thông qua lãi suất cũng gián tiếp khiến cho thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm đa dạng hơn phù hợp với túi tiền của nhiều người Nhà đầu tư bất động sản có

vẻ lạc quan về khả năng thị trường bất động sản sau một khoảng thời gian chìm lắng

Với dân số hơn 8 triệu người tại thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà

ở là vô cùng lớn hơn nữa tốc độ phát triển của quỹ nhà ở trong vài năm tới đây có lẽ cũng không thể đáp ứng nổi các nhu cầu về nhà ở Rõ ràng, việc đầu tư vào bất động sản tại thời điểm này cũng không thể nào mang lại nhiều lợi nhuận như vài năm trước đây nhưng có lẽ cũng là một giải pháp hữu hiệu tại thời điểm này cho các nhà đầu tư “trú bão” trong thời kinh tế khủng hoảng

Tình hình chung tại thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay có khoảng 35 công ty xây dựng và phát triển nhà chuyên nghiệp đầu tư kinh doanh và phát triển nhà như: công ty phát triển nhà Q.1, Q.3, Q.5, Q.Tân Bình, Q.Tân Phú… Số dự án trên mới chỉ đáp ứng được khoảng gần 5.000 căn hộ và 35% nhu cầu về nhà ở

• Qua các dự án ta thấy đối với mô hình xây dựng chung cư hiện đại cao tầng cho hiệu quả sử dụng cao hơn, diện tích sàn nhiều hơn Hình thức kinh doanh bằng vốn tự có, vốn huy động của khách hàng và vốn vay thương mại là hình thức được áp dụng phổ biến tương đối rộng rãi và hiệu quả Đặc biệt trong những năm gần đây với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có uy tín, kinh nghiệm

với các sản phẩm có chất lượng cao và phương thức kinh doanh đa dạng đã đưa nhu cầu sở hữu các căn hộ chung cư hiện đại lên rất cao.

• Trong thời gian gần đây, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định rằng thị trường địa ốc tại TPHCM đang có chuyển biến rõ nét Đó là sự chuyển dịch đầu tư của giới kinh doanh địa ốc vào lĩnh vực căn hộ chung cư cao cấp Mặc dù sau khi Nghị định 181 có hiệu lực, các giao dịch mua bán nhà đất qua các công ty địa ốc rất thấp, nhưng riêng số lượng khách đăng ký mua căn hộ chung

cư cao cấp hầu như không giảm Nhiều dự án trong khoảng thời gian ngắn đã bán được một số lượng căn hộ đáng kể

Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh bất động sản, thị trường căn

hộ chung cư cao cấp tại TPHCM hiện nay được phân chia rất đa dạng đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng khách hàng

Theo các khách hàng đã giao dịch mua các căn hộ chung cư cao cấp, hiện tại các doanh nghiệp đang đầu tư vào lĩnh vực này thường có uy tín và tiềm lực tài chính cao, hoạt động đầu tư chuyên nghiệp và luôn hỗ trợ các dịch vụ chu đáo Nếu như cách đây vài năm, các chung cư đa phần được xây dựng chỉ đáp ứng nhu cầu “ở” với lối kiến trúc đơn điệu và môi trường thấp kém, thì hiện nay phần lớn chung cư

đã khắc phục được những điểm yếu này

• Chủ trương cho phép người nước ngoài mua nhà chỉ là một yếu tố kích thích thị trường nhà đất trong giai đoạn khó khăn hiện nay, chứ chưa thể tạo sự sôi động cho thị trường nhà đất nói chung và thị trường căn hộ nói riêng Bởi không phải người nước ngoài nào, có đủ điều kiện được phép mua nhà ở Việt Nam sẽ mua nhà Đối với một bộ phận không nhỏ người nước ngoài, ngay chính trên quê hương

họ cũng đi thuê nhà để ở, chứ không có tập quán mua nhà như người Việt Nam.Theo CBRE, về lâu dài thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tăng trưởng, tại Hà Nội, nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải đến năm 2010 và sau đó Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt cho vay của các ngân hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự án hiện đang lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình Điều đó cũng có nghĩa nếu như các dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thì nguồn cung trên thị trường chắc chắn bị ảnh hưởng tới sau 2010

Còn theo Jones Lang LaSalle dự báo thì đến cuối 2009 đầu 2010 khi nền kinh tế ổn định, với sự hỗ trợ của các chính sách mới như quyền sở hữu căn hộ của người nước ngoài, thị trường căn hộ được nhận định là sẽ sôi động trở lại và thời gian hiện nay được cho là "hạ nhiệt" tạm thời.

• Hầu hết các chủ đầu tư đã quan tâm đến việc xây dựng các chung cư bảo đảm tối ưu môi trường an cư của người dân Trong đó căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng với đầy đủ các tiện ích cuộc sống khép kín hiện đại về nội thất, phòng cháy chữa cháy tự động, thang máy tốc độ cao, hệ thống thoát hiểm, bảo vệ

an ninh 24/24, bãi đậu xe, hồ bơi, dịch vụ vi tính, internet, v.v…

Đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật và xã hội gần như được quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh với các khu trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, phát triển dịch vụ, cao ốc văn phòng, câu lạc bộ thể thao, công viên cây xanh, trường học, cơ sở y tế… Một số dự

án còn được thiết kế bởi các công ty tư vấn thiết kế nước ngoài

Trong thời điểm hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đều chọn lựa phương án liên kết đầu tư Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng vì với sự liên kết chặt chẽ, các dự án sẽ có bước chuẩn bị chu đáo, ổn định, nhằm tạo ra những sản phẩm căn hộ có giá trị phù hợp với từng đối tượng khách hàng, phương thức thanh toán linh hoạt Hồ sơ vay vốn mua nhà tại những dự án này được đưa qua ngân hàng liên kết thẩm định, theo từng trường hợp cụ thể mà khách hàng được vay vốn

Có thể nói rằng thị trường giao dịch mua bán căn hộ chung cư cao cấp đang hồi phục dần sau nhiều đợt giảm giá, chất lượng và giá trị căn hộ không ngừng được nâng cao Hy vọng đó cũng là một trong những tín hiệu của sự phát triển thị trường địa ốc TPHCM trong tương lai

2 Cơ sở giá trị Thẩm định giá bất động sản :

2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trị của bất động sản.

2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường:

• Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp

• Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị trường

• Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc biệt

• Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt động Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều

bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường

• Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến việc tính thuế tài sản

• Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng bảo hiểm

• Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa

• Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó

• Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường

3 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản:

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Khái niệm sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất là khái niệm căn bản trong thẩm định giá bất động sản Lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa

Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khan hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt ở mức cao nhất, tốt nhất

• Giá trị thị trường của đất dựa trên nguyên tắc này phản ánh tính hữu dụng lâu dài của đất cộng với giá trị của công trình xây dựng trên đất

• Trong trường hợp thị trường biến động cực độ và mất cân bằng lớn giữa cung và cầu thì sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản sẽ là sự sử dụng trong tương lai

• Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽ được xác định căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính

• Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” là khái niệm cơ bản và một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường

- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh

- Phù hợp với quy hoạch của khu vực

- Phù hợp với mục đích sử dụng

3.3 Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó, trong thẩm định giá tài sản, đòi hỏi Thẩm định viên phải nhận ra các chiều hướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

3.5 Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng

lô đất ở vị trí kế cận cũng phải có giá trị như vậy

Thẩm định viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định

3.6 Nguyên tắc đóng góp:

Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị toàn bộ tài sản Hay được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản

3.7 Cung cầu:

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trên thị trường giá cả cò xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.

3.8 Dự kiến các lợi ích tương lai:

Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ

Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu bất động sản

b) Nguyên tắc:

- Nguyên tắc cung cầu: nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường và các bất động sản được chào bán tạo ra nguồn cung Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng và ngược lại Sự trượt dọc đường cung của bất động sản thường chậm hơn sự trượt dọc đường cầu

- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này khẳng định giá trị của một bất động sản có

xu hướng bị quy định bởi giá cả được trả để có được một bất động sản thay thế có cùng độ mong muốn và thỏa dụng, trong khoảng thời gian hợp lý

- Nguyên tắc cân bằng: mối quan hệ giữa đất và các công trỉnh trên đất phải cân bằng để bất động sản đạt đến giá trị tối ưu

- Các nhân tố ngoại vi: các yếu tố bên ngoài tích cực hoặc tiêu cực đều tác động đến tất cả các loại hình bất động sản Những yếu tố bên ngoài thường là điều kiện

cơ sở hạ tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh và nơi mua sắm

c) Các bước tiến hành :

- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Các yếu tố so sánh là các đặc điểm của bất động sản và của giao dịch có ảnh hưỡng đến giá trị bất động sản

• Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản thẩm định giá

và các tài sản so sánh phải như nhau Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh

• Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:

+ Bán trả là nhiều lần

+ Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp

• Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất

• Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên

• Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công

• Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định.

• Tình hình thị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường

• Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

• Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm cần quy đổi thành chênh lệch

về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

• Qui hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không

• Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn ) Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm

mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỷ mỉ yếu tố này Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối

- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

 Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:

• Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí tìm ra mức điều chỉnh là

số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

• Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh dương)

 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố so sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau

• Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi

đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào

+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2

+ Kho hàng: giá/m3 , giá/m2

+ Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha

+ Bệnh viện: giá/giường bệnh

+Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi

+ Máy, thiết bị: giá/đơn vị công suất(CV ), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu

• Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá

• Nguyên tắc điều chỉnh:

+ Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau)

+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ)

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

• Phương thức điều chỉnh:

+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản)

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,

vị trí

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau

Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp

• Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theot ỷ

lệ phần trăm sau

- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

 Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau:

• Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt Mỗi lần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định

• Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành cho mỗi tài sản so sánh Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính tương đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao

• Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều chỉnh dương Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt Tuy nhiên cũng không nên quá dựa vào kết quả này khi có trường hợp tổng số tiền của các bước điều chỉnh âm và dương rất lớn (không tốt), nhưng mức điều chỉnh ròng lại rất nhỏ

• Tỷ lệ điều chỉnh gộp % trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điều chỉnh là tương đương nhau

• Số lượng thông tin: số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không, số liệu có cập nhật và không quá lạc hậu hay không?

• Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định

 Thống nhất mức giá chỉ dẫn: kết luận về mức giá duy nhất cuối cùng thể hiện giá trị tài sản cần thẩm định giá cần xem xét các khía cạnh sau đây:

• Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài sản cần thẩm định

• Mức giá cuối cùng có thể là một mức giá (một con số cụ thể) hoặc trong một khoảng tối đa, tối thiểu

• Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán

d) Ứng dụng :

Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

e) Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

4.2 Phương pháp chi phí :

a) Khái niệm:

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.b) Cơ sở:

Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

c) Nguyên tắc:

- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá

bỏ công trình do không sử dụng được nữa

- Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm xuống Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng

- Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các

bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao Quá thấp do

sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.

d) Các bước tiến hành :

• Đối với bất động sản:

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá

0 của công trình xây dựng hiện có trên đất

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4

e) Ứng dụng : phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dũng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

f) Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

4.3 Phương pháp thu nhập:

a) Khái niệm:

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

b) Các bước tiến hành:

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

- Bước 1: ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp

- Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập

- Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

• Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

 Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức sau:

-

Thất thu do tài sản không được thuê hết 100%

công suất và do thanh toán dây dưa

-Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với

tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường

những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:

+ Tương tự về mục đích sử dụng

+ Tương tự về hệ số sử dụng đất

+ Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình

+ tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng

 Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự

 Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản:

Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;

+ Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không Ví dụ:

♦ Chi phí về thuế bất động sản

♦ Chi phí về bảo hiểm nhà cửa

+ Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít Ví dụ:

♦ Chi phí quản lý

♦ Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh

♦ Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ

♦ Dọn vệ sinh, duy tu

♦ Chi phí tân trang

• Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập:

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa

 Phương pháp 1:

Tỷ suất vốn = Tỷ suất lợi nhuận của nhà + Phụ phí rủi ro

hóa đầu tư không rủi ro

Trong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm

Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản

 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:

M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0

Trong đó:

R0 : tỷ suất vốn hóa

M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

(1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

Rm: tỷ suất thu hồi vốn

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu:

 Dòng tiền không đều:

1 (1 ) (1 )

b) Các bước tiến hành:

- Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

- Bước 2: ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

- Bước 3: ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

- Bước 4: giá trị thị trường của lô đất là giá trị thặng dư tính được từ bước 2 trừ bước 3

c) Công thức:

V = DT - CP

V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá

DT : là tổng doanh thu của dự án

CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án

4.5 Phương pháp lợi nhuận:

a) Khái niệm :

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.b) Các bước tiến hành :

- Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đang

ký với cấp có thẩm quyền

- Bước 2: xác định tổng chi phí:

• Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư

• Chi phí lãi vay ngân hàng

• Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp

- Bước 3: xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

- Bước 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng nămGiá trị thị trường của bất động sản =

Tỷ suất vốn hóac) Áp dụng:

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giả trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên

5 Quy trình thẩm định giá:

5.1 Xác định vấn đề:

- Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá

- Mục đích sử dụng thẩm định giá

- Cơ sở giá trị của thẩm định giá