Luận Văn Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công Ty TNHH Kiểm Toán Phương Đông ICA

Và áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh sẽ tác động mạnh mẽđến sự năng động của thị trường Bất động sản Thẩm định giá BĐS vốn là một khâu đóng vai trò then chốt trong quátr

Lời Mở Đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng nh hiệnnay, các doanh nghiệp đa quốc gia sẽ phải thận trọng hơn với các kế hoạchtăng trởng và thắt chặt hơn nữa các khoản chi tiêu, trong đó có việc dè dặt

mở rộng thêm văn phòng hoạt động, tuyển nhân viên nớc ngoài sang làmviệc Bên cạnh đó, các công ty, tập đoàn đa quốc gia sẽ giảm thiểu ngời lao

động nớc ngoài đồng thời thay đổi chiến lợc tập trung tuyển lao động nướcngoài là người độc thân thay vì người có gia đình Đây cũng là tác nhân làmthay đổi nhu cầu về nhà ở, diện tích căn hộ, địa điểm, tiêu chuẩn nhà ở

Và áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh sẽ tác động mạnh mẽđến sự năng động của thị trường Bất động sản

Thẩm định giá BĐS vốn là một khâu đóng vai trò then chốt trong quátrình xây dựng thị trờng BĐS lành mạnh, bởi muốn định đợc giá BĐS thì phảithẩm định hàng loạt yếu tố liên quan nh: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa

vụ tài chính…, qua đó sẽ giúp ngời mua BĐS không bị vớng vào những rắc rốikhông đáng có khoi giao dịch BĐS Lâu nay, việc thẩm định BĐS đợc tiếnhành một cách tự phát, không theo một cơ sở khoa học nào nên không đợc sựtín nhiệm của khách hàng

Nhận thấy tầm quan trọng cua vấn đề trên em chọn đề tài “Công tác thẩm định giá BĐS tại Công Ty TNHH Kiểm Toán Phơng Đông ICA"

làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề cuối khóa

Đề tài đi sâu vào nghiên cứu va đánh giá thực trạng công tác thẩm địnhgiá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông trong năm 2008

và năm 2009 Từ những thực trạng đó để đa ra một số giải pháp nhằm mục

đích hoàn thiện và nâng cao chất lợng thẩm định giá tại công ty trong quátrình không ngừng nâng cao chất lợng cũng nh mở rộng phát triển để đáp ứngtốt nhu cầu của xã hội

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS nhằm các mục tiêu sau:

Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về thẩm

3 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tợng nghiên cứu chính của chuyên đề là những vấn đề liên quan

đến định giá bất động sản nh: Các loại bất động sản, phơng pháp định giá bất

động sản

Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nênchuyên đề sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tạiCông ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông

4 Phơng pháp nghiên cứu

Chuyên đề sử dụng các phơng pháp nghiên cứu sau: Phơng pháp duyvật biện chứng và duy vật lịch sử, phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyêngia, phơng pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giábất động sản

5 Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần mục lục và lời nói đầu thì bố cục của chuyên đề gồm có 3chơng:

Chơng I: Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản

Chơng II: Thực trạng công tác thẩm định giá tại công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông

Chơng III: Giải pháp nâng cao chất lơng định giá tại công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định giá tạicông ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thểhoàn thành chuyên đề một cách tốt nhất

Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo trực

tiếp hớng dẫn Vơng Minh Phơng và các thầy cô trong bộ môn Định giá tài

sản trờng Học Viện Tài Chính để chuyên đề cuối khoá của em hoàn thiện tốthơn cả về mặt lý luận và mặt thực tiễn

Do hạn chế về thời gian và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề thựctập này còn nhiều thiếu sót Em rất mong đợc sự đóng góp, chỉ bảo của côgiáo và các anh chị để giúp em hoàn thiện đề tài của mình

Chơng I

Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản

1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của một quốc gia, là t liệu sản xuất

đặc biệt, là điều kiện căn bản tối thiểu của cuộc sống xã hội loài ngời đảm bảocho quá trình tồn tại và phát triển

Hiện nay, từ các góc nhìn nhận, các nhà nghiên cứu đã đa ra nhiều kháiniệm khác nhau về BĐS:

+ Theo Bloomberg_com Financial Glossary: “BĐS là một phần đất đai

và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất đai” (A piece of land and whateverphysical is on it)

+ Theo Mc Kenzie anh Betts, 1996, p 3:” BĐS bao gồm đất đai, tài sảngắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không didời đợc, đợc quy định bởi pháp luật”.( Real estate is considered “land, thatwhich is affxed to the land, that which is appurtenant to the land, and thatwhich is immovable by law”)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm2005: “Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:

a Đất đai

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d Các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Thứ 1: Cố định về vị trí:

BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời đợc,

ng-ời ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác Vì vậy, giá trị củaBĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnhhởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách của BĐS đếncác trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội, cũng nh khả năng tiếp cậncủa BĐS với các trung tâm đó

Mặt khác, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động củayếu tố môi trờng, nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội

và điều kiện môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến yếu tố này và dựbáo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS

Thứ 2: Tính khác biệt:

Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng kể, thực tế không có hai BĐShoàn toàn giống nhau mà chúng thờng khác nhau về vị trí, kết cấu và kiếntrúc, quyền đối với tài sản, cảnh quan, môi trờng,… Chính sự khác biệt nàytạo ra sự chênh lệch giá rất lớn giữa các BĐS Vì vậy, khi định giá BĐS cầnphải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS vớinhau, sự so sánh giữa các BĐS chỉ mang tính chất tham khảo chứ không thể áp

đặt mức giá

Thứ 3: Tính bền vững:

Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loạitài nguyên đợc xem nh không thể huỷ hoại Đồng thời, các công trình kiếntrúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có thể cải tạo, nâng cấp.Tính bền vững này đợc xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Khi địnhgiá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọnào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

Thứ 4: Tính khan hiếm:

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn vàBĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mấtcân đối theo chiều hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ vềBĐS, về lâu dài giá cả BĐS có xu hớng tăng lên Ngời làm công tác định giá cầnphải lu ý đến đặc điểm này khi định giá BĐS nhằm đảm bảo tính chính xác khi

định giá

Thứ 5: Tính ảnh hởng lẫn nhau:

Các BĐS thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt

động kinh tế - xã hội Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác.Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu nh có các công trìnhBĐS khác ra đời

Thứ 6: Có giá trị lớn:

Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai vàchi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Vì vậy, hoạt động thẩm

định giá phải hết sức cẩn thận, hạn chế đến mức tối đa những sai số và rủi ro

có thể xẩy ra Điều này đòi hỏi nhà thẩm định giá phải am hiểu về chuyênmôn nghề nghiệp

1.1.1.3 Phân loại bất động sản

a Theo đặc tính vật chất:

Theo đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:

- Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời

+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lới,

điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc, hệ thốngcấp khí ga, hệ thống cứu hoả,…

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng:

điều hoà, thang máy, chống trộm tự động,…

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vờn cây lâu năm

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Các công trình khai thác mỏ

b Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:

- Đất đai: Theo Điều 13 của Luật Đất đai năm 2003, căn cứ vào mục

đích sử dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng,trung du và miền núi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nôngnghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất cha sử dụng

- Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:

+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán

+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt bằngkhu công nghiệp

+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ,trung tâm thơng mại,…

+ Khách sạn và văn phòng cho thuê

+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học,…

1.1.2 Thị trờng bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trờng bất động sản

Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:

- Thị trờng BĐS là thị trờng nhà, đất

- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản lýcủa Nhà nớc

- Thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địabàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Nh vậy, có thể thấy rằng: Thị trờng BĐS là loại thị trờng bao gồm cácgiao dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trờng bất động sản

Thị trờng BĐS có các đặc điểm sau:

Một là: Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐS ờng kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng kýpháp lý Do đó, trong quá trình giao dịch có sự biến động của thị trờng cũng

th-nh sự thay đổi của các yếu tố tâm lý, việc địth-nh giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro

đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu

về chuyên môn cũng nh kinh nghiệm nghề nghiệp

Hai là: Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.

Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa

ph-ơng với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau Giá củamột BĐS chịu ảnh hởng của tính khu vực Vì vậy, muốn đánh giá một cáchhợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế văn hoá xãhội

Ba là: Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.

Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồngnhất về thông tin và các yếu tố cấu thành nh các thông tin về BĐS và thị trờngBĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, số lợng ng-

ời tham gia trên thị trờng không nhiều Do đó, trong quá trình phân tích các

các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằngchứng về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị chotài sản mục tiêu hay không.

Bốn là: Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.

Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giácả BĐS Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến

đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS

Năm là: Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của

Nhà nớc.

BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sựcan thiệp của Nhà nớc là cần thiết nh Nhà nớc đảm bảo tính pháp lý cho cácBĐS, kiểm soát các giao dịch trên thị trờng BĐS Điều này đòi hỏi TĐV phải

có sự am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhànớc về BĐS trong quá trình định giá

1.1.2.3 Vai trò của thị trờng bất động sản

Thị trờng BĐS có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh

tế nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng Có thể khái quát những vaitrò chủ yếu sau của thị trờng BĐS:

- Giống nh các loại thị trờng khác, thị trờng BĐS là cầu nối giữa sảnxuất và tiêu dùng

- Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất chochủ thể kinh doanh BĐS

- Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản

lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợiích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Thẩm định giá có các đặc trng cơ bản sau:

- Thẩm định giá là công việc ớc tính

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

- Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền

- Tài sản đợc định giá có thể là bất cứ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng

Từ khái niệm thẩm định giá nh trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá bất

động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất

động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trờng và giá trịphi thị trờng

 Giá trị thị trờng:

Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm

định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵnsàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động

một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc (Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội T02/2006, [37]).

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trờng hay cơ sở của việc

-ớc tính giá trị thị trờng đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế là

có khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trờng, đợc thực tiễnkiểm chứng một cách khách quan Vì vậy, giá trị thị trờng là một tiêu chuẩncơ bản để thẩm định giá trị tài sản Tiêu chuẩn này đã đợc định nghĩa mộtcách khá rõ ràng và chặt chẽ Để đảm bảo áp dụng tiêu chuẩn này một cách

đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng

đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành cóphải là giá trị thị trờng hay không

Giá trị phi thị trờng:

Trên thực tế có rất nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhngchúng lại rất ít khi đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với chúng

nh công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trờng học,… Để đánh giá giá trị

đối với những loại tài sản này, ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chiphối đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớc tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng

Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánhgiá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán

tài sản trên thị trờng (Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội T02/2006, [44]).

Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trịtính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giátrị đặc biệt,… chính là giá trị phi thị trờng

Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: căn cứ vào mục đích, công dụnghay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng

và giao dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm

định giá là giá trị thi trờng hay giá trị phi thị trờng

1.2.3 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản

Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính Để nâng cao độ tin tởng

đối với kết quả định giá, khi ớc tính giá trị BĐS, nhất thiết phải xem xét vàphân tích một cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng Có hainhóm yếu tố tác động đến giá trị BĐS là: yếu tố chủ quan và yếu tố kháchquan

 Yếu tố chủ quan: Đó chính là mục đích của việc định giá.

Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủquan và ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giátrị đối với tài sản đợc thẩm định

Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích định giá BĐS thờng là:

- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu

- Xác định giá trị BĐS cho mục đích tài chính và tín dụng

- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

- Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t

- Xác định giá trị BĐS trong doanh nghiệp

- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính chất pháp lý.Trên thực tế các loại giao dịch về BĐS và các mục đích định giá cụ thểrất đa dạng Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giátrị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụngtrong quá trình định giá Vì vậy, một yêu cầu đối với thẩm định viên là phảixác định rõ mục đích định giá

Yếu tố khách quan:

- Các yếu tố mang tính vật chất:

Đó là những yếu tố thể hiện công dụng hữu ích vốn có mà BĐS có thểmang lại cho ngời sử dụng nh vị trí, diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa

cải tạo,… Những yếu tố này thờng có tác động cùng chiều với giá trị BĐSnghĩa là những thuộc tính vật chất của BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càngcao và ngợc lại.

Để kết quả định giá thực sự đáng tin cậy, thẩm định viên phải đợc trang

bị những kiến thức về ngành nghề liên quan đến BĐS nh xây dựng, đầu t,…

Đồng thời, thẩm định viên cũng phải xác lập và lựa chọn các tiêu chuẩn chủyếu ảnh hởng đến giá trị BĐS

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý:

Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tậpquán ràng buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định Quyền của chủthể đối với BĐS càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại Tuy nhiên,quyền này phải đợc sự bảo hộ của pháp luật

Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viênphải am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luật liênquan đến quy định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá

- Các yếu tố mang tính kinh tế:

Các yếu tố mang tính kinh tế nh sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập,

đầu t,… Phân tích các yếu tố này cuối cùng cũng đi đến phân tích quan hệcung - cầu Trên thực tế giá trị của BĐS đợc đánh giá cao khi cung trở nênkhan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng tăng và ngợc lại

Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung - cầu nh độ khan hiếm,sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch và dựbáo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quan trong đối vớithẩm định viên trong quá trình định giá Trong hoạt động thẩm định giá nhấtthiết phải tiến hành thu thập, lu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bánBĐS để hình thành nên ngân hàng dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm

định giá

- Các yếu tố khác:

Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phongthuỷ,… Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy luật,chẳng hạn theo phong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có đất,thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trớc khi mua nhà Chính những yếu

tố này tạo ra sai số lớn trong định giá Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải

có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ

1.2.4 Đặc trng của thẩm định giá bất động sản

Do BĐS có những đặc trng riêng biệt so với những tài sản khác nên hoạt

động thẩm định giá BĐS cũng có những đặc trng sau:

- Thẩm định giá BĐS phải gắn liền với các quy định của Nhà nớc: Sở dĩ

nh vậy là vì đất đai là thành phần cơ bản của BĐS thuộc sở hữu của Nhà nớc

và BĐS là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế Mặt khác, nội dung định giáphải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của ngời đợcNhà nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng Vì vậy, hoạt động thẩm định giákhông thể tách rời các quy định của Nhà nớc

- Do BĐS có tính cố định về vị trí, ngời ta không thể mang BĐS đến nơigiao dịch nên trong quá trình định giá BĐS phải có giai đoạn điều tra khảo sáthiện trờng

- Việc định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng chỉ là công việc ớc tính.Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và cũng không có phơngpháp định giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất

1.2.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trờng

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừanhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội

Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 đã nêu ra 11nguyên tắc thẩm định giá nhng các nguyên tắc trình bày dới đây là các nguyêntắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựngcác tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và phơng pháp định giá một cách hợp

lý và khoa học

1.2.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục

đích và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định haythừa nhận trong điều kiện nó đợc SDTNVHQN IVSC giải thích nguyên tắc

“SDTNVHQN” là: khả năng sử dụng tốt nhất một BĐS trong bối cảnh tựnhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con ngời luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí

bỏ ra Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích caonhất mà BĐS có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một BĐS đợc thừa nhậntrong điều kiện nó đợc SDTNVHQN

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm

định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng BĐS và những lợi

ích của việc sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sửdụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị BĐS.

1.2.5.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT)

- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị của một BĐS không

vợt quá chi phí để có một BĐS tơng đơng

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng dựa trên quan

niệm rất đơn giản và rõ ràng: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một sốtiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một BĐS tơng tự nhvậy để thay thế

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định

viên phải nắm đợc những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các BĐS

so sánh và đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa cácBĐS nhằm làm chứng cứ hợp lý cho việc ớc tính giá trị của BĐS cần định giá

1.2.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai (LITL)

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS đợc quyết định bởi những

lợi ích tơng lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu t

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài

sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thểnào đó tại một thời điểm nhất định Mặt khác, thẩm định giá thực chất là côngviệc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,

thẩm định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào cáckhoản lợi ích đó để ớc tính giá trị BĐS

1.2.5.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu

thành, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị củatoàn bộ BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản

là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể

- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể

hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu

số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.2.5.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC)

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị

BĐS Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừanhận có tính khách quan của thị trờng về giá trị BĐS Trong các thị trờngkhác, dới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so vớigiá trị thực Vì vậy, khi so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động củayếu tố cung và cầu ảnh hởng đến giá trị BĐS cần thẩm định

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc

thẩm định giá trị BĐS là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS Giá trị thị trờngcủa một BĐS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian nên thẩm định viên phải

đánh giá đợc tác động của các yếu tố này và dự báo đ ợc sự biến động củachúng trong tơng lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu

chứng cứ thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản

ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “ thay thế

so sánh” hay không - NTTT Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung cầu

và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giádựa vào dòng thu nhập - LITL

1.3 Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản đợc áp dụng trong điều kiện hiện nay

1.3.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp

1.3.1.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp

Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng dựa trên 5 nguyên tắc địnhgiá, trong đó nguyên tắc thay thế là nguyên tắc chủ đạo, đó là: giới hạn trên vềgiá trị của một BĐS không vợt quá chi phí để có một BĐS tơng đơng

1.3.1.2 Kỹ thuật định giá

Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành

so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hànhcủa các BĐS tơng tự BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích các BĐS vàlàm các điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Về trình

tự, có thể chia thành các bớc cụ thể nh sau:

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tốchủ yếu ảnh hởng đến giá trị Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơbản sau để so sánh:

- Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất

của BĐS Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnhhởng đến giá trị, nh: kích thớc, hình dáng, kết cấu, số lợng các phòng, tuổithọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật

chất và công dụng hữu ích của BĐS nh kích thớc, bề rộng mặt tiền, hìnhdáng và các nét đặc trng địa lý, nh: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệthống thoát nớc,…

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất

l-ợng xây dựng và chất ll-ợng kiến trúc của gara, đờng đi nội bộ, các bức tờngxây, hàng rào, bãi cỏ, vờn cây và phong cảnh tổng thể

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:

+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS Nó phản ánhnhững điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, vănhoá và xã hội của chủ thể sở hữu BĐS

+ Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trờng xã hội có liênquan đến BĐS nh phong tục tập quán, văn hoá, lối sống của những ngời hàngxóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh,…

- Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở

hữu các công trình trên đất nh giấy chứng nhận QSD đất, giấp phép xây dựng,sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình; cácquy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê

- Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá giao dịch

trên thị trờng BĐS

- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:

+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hởng đến giá trị của BĐS, nh:phơng thức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế…

+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hởng lớn đến tính chất

có thể so sánh đợc là: tình trạng cung và cầu, phơng thức giao dịch, tính chấtcông khai của việc tiếp thị, mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các

động thái khác của thị trờng

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể

so sánh đợc với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bớc này, khi kiểm tra và phân

tích các giao dịch thị trờng cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chấtcủa các giao dịch thị trờng.

Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm thờng lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cứ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giácủa các BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn,thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ Nếu BĐS chứng cứ có cácyếu tố đợc đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giaodịch của BĐS chứng cứ xuống và ngợc lại

Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều

- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng - đó là các bằngchứng rõ ràng - đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó cócơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác, nh: phơngpháp chi phí và phơng pháp thặng d

Hạn chế:

- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng một khu vực thìmới có thể sử dụng để so sánh đợc Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng đợc cácyêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử Đây là điềukhông thể tránh khỏi Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trởnên lạc hậu trong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm vàkiến thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

Điều kiện áp dụng:

- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra ợc

đ Thị trờng phải ổn định, nếu thị trờng có biến động sẽ có sai số lớn

- Thờng dùng phơng pháp so sánh trực tiếp trong các trờng hợp: CácBĐS có tính tơng đồng, các mảnh đất trống

1.3.2 Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t)

1.3.2.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp

Phơng pháp thu nhập đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong

đó nguyên tắc dự báo lợi ích trong tơng lai là chủ yếu Theo nguyên tắc này, ngời

ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trờng hiện hành của một BĐS ngang bằngvới giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS

1.3.2.2 Kỹ thuật định giá

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyểnhoá các khoản thu nhập tơng lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu t vàcũng là giá trị của BĐS

1 ( 1 )

Trong đó:

V0 : Giá trị hiện tại của thu nhập tơng lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft : Thu nhập tơng lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu t ở năm thứ t

i : Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n : Thời gian nhận đợc thu nhập (tính theo năm)

Trình tự tiến hành:

Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có

tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập

Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,

nh: Chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có

thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự

Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu 1.3.2.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽnhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu t.

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp

đơn giản

- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ cóthể so sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với một độ tin cậycao

 Hạn chế:

- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổithọ, chất lợng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơnglai…

- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập

t-ơng lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán Trong những trờng hợp nh vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều củayếu tố chủ quan

 Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập

ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý

- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tơng tự

là DCF

- Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t

1.3.3 Phơng pháp chi phí giảm giá

1.3.3.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp

Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụngnguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: giá trị của BĐSmục tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi đây nhmột vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ng ời ta sẽ khôngbao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình

có lợi ích tơng tự

1.3.3.2 Kỹ thuật định giá

Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó

là đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện TNVHQN

Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền

giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính

của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

1.3.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

- Ưu điểm cơ bản của phơng pháp chi phí là nó đợc sử dụng khi không cócác bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh Trong một số tình huống, nó làcứu cánh cuối cùng khi các phơng pháp khác là không thể sử dụng đợc

- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch

và mục đích riêng biệt

 Hạn chế:

- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệuthị trờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúngvới phơng pháp chi phí

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

Ph-ơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộphận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện Trên thực tế cha có một phơng pháp ớc tính giảm giá cụ thể nào đợcchấp nhận rộng rãi

- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Điều kiện áp dụng:

- Là phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích

sử dụng riêng biệt nh nhà thờ, bệnh viện, trờng học, th viện… đặc biệt là cáccông trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trờng để so sánh

- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảohiểm và các dạng bồi thờng khác

- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểmtra đấu thầu

- Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặckiểm tra đối với các phơng pháp khác

1.3.4 Phơng pháp thặng d

1.3.4.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp

Phơng pháp thặng d đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá,trong đó nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trịcủa một BĐS đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽlàm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

1.3.4.2 Kỹ thuật định giá

Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu,

có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN,

bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t

Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi

phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách

lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn

lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơhội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: phí pháp lý,thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

1.3.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

 Ưu điểm:

- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội

đầu t vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng

- Giá trị cuối cùng rất nhậy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Cácyếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất

đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN

- Đối tợng là những BĐS có sự phát triển hay có tiềm năng để pháttriển Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời

đang tồn tại cần phải thay thế, cải tạo

1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Khái niệm: Quy trình định giá BĐS là một quá trình có tính hệ thống

nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác

định giá

Quy trình định giá bao gồm 6 bớc:

1.4.1 Xác định vấn đề

Đây là bớc đầu tiên của quá trình định giá, là căn cứ để thẩm định viên lên

kế hoạch định giá một cách chi tiết Trong bớc này thẩm định viên cần thoảthuận, đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách

cụ thể và rõ ràng Để đạt mục tiêu trên , cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau :

- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS nh vị trí, kích thớc, kiến trúccông trình xây dựng,…

- Nhận biết đặc điểm pháp lý của BĐS nh các giấy tờ về quyền sở hữu,quyền sử dụng, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạnchế khai thác, chuyển nhợng,…

- Xác định rõ mục tiêu thẩm định giá

- Xác định loại giá trị sẽ ớc tính là giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng

- Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

- Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

- Đạt đợc sự thoả thuận với khách hàng về mức phí và thời gian hoàn thành

1.4.2 Lên kế hoạch

Trong bớc này thẩm định viên cần làm các công việc sau:

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS,trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trờng có liên quan đến BĐS cần

định giá

- Nhận biết về các loại tài liệu cần đợc sử dụng trong quá trình đánhgiá, bao gồm: các tài liệu về BĐS mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành cóliên quan, các tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trờng

- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấpthông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đợc.

- Lên chơng trình, thời biểu công tác, bao gồm: Lập danh mục và thứ tựcác công việc, xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định nhữngphần việc có thể uỷ nhiệm

- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo định giá

1.4.3 Thu thập tài liệu

Để có thể thu thập đợc những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viêntrớc hết phải phân biệt đợc các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu Các loại tàiliệu cần thu thập bao gồm:

- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu Các thông tin này cóthể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

nh các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật t, đơn giá chi phí, thuế tàisản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…

- Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liênquan đến QSD đất, QSH công trình xây dựng, các quy định về mục đích,quyền và thời hạn cho thuê…

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hội nh chỉ sốgiá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trơng của Nhà nớc về nhà ở cho ngời cóthu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hoá, khả năngkiểm soát của Nhà nớc đối với thị trờng BĐS…

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin

1.4.4 Phân tích tài liệu và ớc tính giá trị

 Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các

Để đánh giá tính thị trờng, đánh giá khả năng so sánh của các thơng vụhay giao dịch chứng cứ, theo kinh nghiệm, để rút ra kết luận, mỗi thơng vụ khixem xét thẩm định viên cần phải trả lời rõ ràng17 câu hỏi:

1 Thơng vụ có thật không?

2 Thời điểm thực hiện thơng vụ?

3 Giới thiệu và quảng cáo về BĐS có chính xác không?

4 Phơng thức bán là đấu giá hay thoả thuận?

5 Đấu giá có đông ngời đến dự và có tính cạnh tranh không?

6 Tại sao ngời bán quyết định bán, ngời mua quyết định mua?

7 Ngời mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trớc khi quyết địnhmua BĐS này không?

8 Ngời mua có quen thuộc địa bàn này không?

9 Điều gì ảnh hởng đến hành vi mua BĐS này của ngời mua?

10 Ngời mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả nh thế nào?

11 Giá mua có phải là giá định trả không?

12 Ngời mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?

13 Ngời mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS

t-ơng tự không?

14 Ngời mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì?

15 Ngời mua có lợi gì từ việc nhận t vấn chuyên nghiệp?

16 Ngời mua có nhận thức đợc những ảnh hởng của quy hoạch đến BĐSnày không?

17 Những hạn chế nào việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đấtcủa ngời khác đối với BĐS này là gì?

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Ước tính giá trị: Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác

định phơng pháp định giá khi lựa chọn Trong khi lựa chọn cần đánh giá tínhhợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phơng pháp

1.4.5 Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kếtluận định giá một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin, tránh sựhiểu nhầm có thể xẩy ra Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đợctrình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu,các phân tích, kết quả và kết luận

1.4.6 Báo cáo định giá

Yêu cầu đối với báo cáo định giá:

- Báo cáo định giá không đợc phép dừng lại ở con số và kết luận, mà

đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thực sự khách quannhững hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan củathẩm định viên chi phối đến kết quả định giá

- Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện mộtcách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung của báo cáo định giá:

Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc vào mục đích của côngviệc định giá Song, để đáp ứng đợc các yêu cầu trên, một báo cáo định giábằng văn bản cần trình bày đủ 10 nội dung sau:

1 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

2 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

3 Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng đợc

4 Công bố rõ ràng về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng

5 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thị ờng làm cơ sở để định giá

tr-6 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp định giá đợc chấpnhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp

7 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

8 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

9 Những hạn chế ảnh hởng đến kết quả ớc tính

10 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những ngời sử dụng thông tin

định giá

Chơng II Thực trạng công tác định giá bất động sản

tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng đông

2.1 Khái quát về Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông ICA

2.1.1 Sự ra đời, phát triển và cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông ICA

2.1.1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty TNHH Kiểm toán Phơng

Đông ICA

Công ty TNHH kiểm toán Phơng Đông ICA (tên viết tắt là PCA) đợcthành lập vào năm 2002, với trên 06 năm hoạt động trong lĩnh vực kiểmtoán, t vấn tài chính, kế toán và thuê…

Hiện nay, PCA là đại diện duy nhất của Tập đoàn Kiểm toán quốc tế

PKF international tại Việt Nam Tập đoàn Kiểm toán quốc tế PKF

International là một trong 10 tập đoàn kiểm toán và t vấn lớn nhất trên thếgiới với tổng số trên 400 văn phòng, trên 14.500 thành viên và nhân viênchuyên nghiệp tại trên 120 nớc Tổng doanh số của toàn tập đoàn trongnăm 2007 là khoảng 2 tỷ USD

2.1.1.2 Hoạt động kinh doanh tại Công ty TNHH Kiểm toán Ph ơng

2.2 THÔNG TIN CHUNG VỀ CÔNG TY TNHH KIỂM TOáN PHơNG đÔNG ICA

2.2.1 Văn phòng chính tại Hà Nội

Tên Công ty : CÔNG TY TNHH KIểM ToáN PHƯƠNG ĐÔNG ICA

Tên Tiếng Anh : PHUONG DONG ICA AUDIT COMPANY LIMITED

Tên viết tắt : PCA CO , LTD

Trụ sở Công ty : Số 45, lô 6, đờng Trung Yên 14, khu đô thị mới Trung Yên,

Phờng Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà NộiGiấy ĐKKD số: 0102007233 ngày 09/12/2002; Giấy phép điều chỉnh ngày

28/08/2008Vốn điều lệ : 3.000.000.000 VNĐ (Ba tỷ đồng)

Điện thoại : (84 4) 3783 3911/ 218 6538/ 210 6538/ 212 6538

Fax: (84 4) 3783 3914

Email : pcahn@pca.com.vn

Website : www.pca.com.vn www.pkf.com

2.2.2 Các dịch vụ PCA cung câp

- Dịch vụ t vấn nguồn nhân lực , t vấn quản lý

- Trong đó dịch vụ thẩm định giá tài sản là chức năng mà PCA chútrọng đẩy mạnh ngay từ những ngày đầu thành lập PCA đã tập hợp đợc nhữngthẩm định viên về giá và các chuyên gia có phẩm chất đạo đức, năng lực và

giầu kinh nghiệm PCA thẩm định giá hầu hết các loại tài sản:

- Thẩm định giá BĐS: Quyền sử dụng đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà

x-ởng, trung tâm thơng mại, chung c, trang trại…

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Bao gồm các doanh nghiệp sản xuất

và các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ nh: Tài chính, Ngân hàng, Bảo hiểm, tvấn tin học…

- Thẩm định giá động sản: Dây chuyền thiết bị công nghệ, thiết bị y tế,

thiết bị phát thanh truyền hình, phơng tiện vận tải…

2.2.3 Kinh nghiệm của PCA

Các kiểm toán viên của PCA đã cung cấp dịch vụ kiểm toán và t vấn tàichính kế toán thuế cho nhiều khách hàng bao gồm: các Công ty chứng khoán,các doanh nghiệp niêm yết, đại chúng; các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài, các Công ty Nhà nớc, các dự án do các tổ chức quốc tế tài trợ, các Banquản lý dự án

2.2.4 Các giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản

Bất động sản là một loại tài sản rất phức tạp, có giá trị lớn và liên quannhiều đến đặc điểm pháp lý Để tiến hành hoạt động thẩm định giá, các doanhnghiệp thẩm định giá phải đợc khách hàng cung cấp các tài liệu cần thiết vềmặt pháp lý cho hoạt động định giá Các tài liệu này là các căn cứ chủ yếunhằm xác định quyền sử dụng BĐS của chủ thể Khi khách hàng yêu cầu thẩm

định giá công ty sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp các tài liệu sau:

- Cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản

- Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận

đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có)

- Văn bản xác nhận lu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đangthế chấp vay vốn)

- Các văn bản pháp luật áp dụng trong hoạt động thẩm định giá thờng liên

quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau nh đất đai, xây dựng, quy hoạch… Mặt khác,các văn bản này thờng xuyên có sự sửa đổi, bổ sung, thay thế lẫn nhau nên việc

áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tế rất phức tạp và gặp nhiều khó khăn

Do đó, thẩm định viên phải thờng xuyên cập nhật và áp dụng một cách linh hoạtcác văn bản này vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá của mình

* Thẩm định giá trị QSD đất và công trình xây dựng:

Giấy tờ cần thiết cho hoạt động thẩm định giá BĐS là giấy chứng nhận

QSD đất và quyền sở hữu nhà ở Nếu không có giấy chứng nhận QSD đất vàquyền sở hữu nhà thì cần có các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà

- Giấy chứng nhận QSD đất (sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất

- Tờ khai nộp thuế QSD đất

- Giấy chứng nhận QSD đất hoặc Quyết định giao đất, thuê đất.

- Giấy xác nhận đền bù

- Biên lai đóng tiền thuê đất

- Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có)

- Giấy phép xây dựng

- Tờ khai lệ phí trớc bạ

- Bản vẽ thiết kế, hoàn công

- Hồ sơ quyết toán (nếu có)

- Hồ sơ thiết kế, bản vẽ nghiệm thu…

Nhận xét: Trên đây là những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu

thẩm định giá bất động sản Những giấy tờ này công ty yêu cầu khách hàngcung cấp và công ty lập biên bản giao nhận tài liệu với khách hàng Trên thực

tế, có thể công ty không đợc khách hàng cung cấp đầy đủ những giấy tờ nàymột phần là do khách hàng không lu trữ đầy đủ hồ sơ hoặc do khách hàngkhông muốn cung cấp Điều này đã ảnh hởng đến quá trình định giá và thẩm

định viên cũng phải nêu rõ những hạn chế này trong báo cáo định giá

2.3 Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông

* Phơng pháp định giá:

Từ khi đi vào hoạt động, hoạt động thẩm định giá BĐS của Công tyTNHH Kiểm toán Phơng Đông chủ yếu là xác định giá trị QSD đất, quyền sởhữu công trình xây dựng trên đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà x ởng, trung tâmthơng mại,… Do đó, phơng pháp đợc áp dụng chủ yếu tại công ty trong thờigian qua là phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí và phơng phápthu nhập Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng phổ biến và thờng xuyêntrong việc xác định giá trị QSD đất Phơng pháp chi phí cũng là một phơngpháp đợc công ty sử dụng gần nh song song với phơng pháp so sánh trực tiếp

để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất Còn ph ơng pháp thu nhậpthờng đợc công ty áp dụng đối với các BĐS cho thuê nh nhà cho thuê, vănphòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn… mà có thể dự báo đợc các khoản thunhập trong tơng lai

* Quy trình định giá:

Trong hoạt động thẩm định giá, để định giá một BĐS, Công ty TNHHKiểm toán Phơng Đông thực hiện theo một trình tự đã đợc xây dựng từ khitiếp nhận yêu cầu của khách hàng đến khi hoàn thành thẩm định Về cơ bản

trình tự này dựa trên quy trình định giá theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam số 05 về “Quy trình thẩm định giá tài sản” Quy trình định giáBĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông bao gồm 7 bớc sau:

- Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ

- Lập và trình kế hoạch thẩm định

- Thu thập thông tin và ớc tính giá trị bất động sản

- Lên kết quả sơ bộ và trình duyệt ngời soát xét về giá trị của BĐS định giá

- Lập hồ sơ, chứng th, báo cáo định giá

- Cung cấp kết quả thẩm định và tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng

- Hoàn thành thẩm định

2.4 Ví dụ thực tế

* Bất động sản:

Khách hàng yêu cầu TĐG : Ông Bùi Văn Loánh.

Địa chỉ: 408 khối I, nhà số 6, Mỹ Đình I, huyện

Từ Liêm, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Tài sản thẩm định giá : Quyền sử dụng đất.

Địa điểm thẩm định giá : Số 8 phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch Vọng,

quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở tham khảo giá tài sản đảm bảo đi

- Căn cứ Quyết định số 629/QĐ-PCA.HN.2008 ngày 10/06/2008 của Giám

đốc Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông về việc thành lập Tổ thẩm

định giá và cử Thẩm định viên

- Căn cứ Pháp lệnh giá và các văn bản hớng dẫn thi hành Pháp lệnh giá Kết quả thu thập và xử lý thông tin thị trờng tháng 06/2008

Cấp cho ông Bùi Văn Loánh và

Bà Nguyễn Thúy Nga đợc quyền

sử dụng 40m2 đất ở đô thị tại ô số

5, khu X2 di dân đờng 32 – tổ

58, phờng Dịch Vọng, quận CầuGiấy, thành phố Hà Nội (nay là

số 8 Trần Qúy Kiên, Dịch Vọng,Cầu Giấy, Hà Nội)

UBND quận Cầu Giấy

+ Quyền sử dụng đất

- Tổng diện tích: 40m2

- Vị trí: Tài sản toạ lạc tại số 8 phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch Vọng,quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, mặt tiền hớng Tây, cách mặt đờng CầuGiấy khoảng 30m về bên tay trái so với mặt đờng (đờng rải nhựa rộng 8m),cách Nhà thi đấu Cầu Giấy khoảng 40m về bên tay phải so với mặt đờng Đấtnằm trong khu vực tập trung nhiều khu chung c, đông dân c, buôn bán kinhdoanh sầm uất, an ninh tơng đối tốt, thuận lợi cho việc buôn bán và nơi ở lâudài

- Hình dáng: Lô đất tơng đối vuông vức

- Hiện trạng sử dụng: Tại thời điểm thẩm định giá trên đất hiện đang làcông trình xây dựng 04 tầng

Kết cấu:

+ Tầng 1: Bậc tam cấp lên ốp đá Granito tấm đúc, tờng xây

gạch dày 20(cm) sơn bả matit còn tơng đối mới, chân tờng ốpgạch Ceramic, nền lát gạch gốm 40x40 (cm), trần bê tông ốpthạch cao, 01 cửa đi chính kính thủy lực (02 cánh) tay cầmInox

+ Tầng 2: Cầu thang bộ lên tầng ốp gỗ dài 1m, tay vịn cầu

thang gỗ tiện đơn Tầng 2 chia làm 02 phòng có cấu trúc tơng

tự nh nhau Tờng xây gạch dày 20(cm) sơn bả matit, bán tờng

ốp nhựa, nền lát gạch men 25x25(cm), 02 cửa sổ nhôm kínhkhung sắt trong, 01 cửa đi gỗ

Khu vệ sinh: Tờng xây gạch dày 20(cm) ốp gạch men trắng,nền lát gạch chống trơn trần bê tông, 01 cửa kính chớp, 01 cửa

đi kính gỗ Thiết bị vệ sinh gồm: 01 bồn tắm hiệu Ariston, 01bình nóng lạnh hiệu Perling, 01 bồn cầu hiệu Dolacera, 01Lavabo hiệu American Satandard

+Tầng 3, tầng 4 có cấu trúc và kết cấu tơng tự

Hiện trạng: Nhà còn tơng đối mới do có sự tu sửa bảo dỡng,

hiện đang làm văn phòng cho thuê

160 m2

áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp định giá giá trị QSD đất:

Thu thập trực tiếpLiên Hệ: A.Linh0942.117.718

Thu thập trực tiếpLiên Hệ A.Thịnh0982.571.267Thời điểm Ngày 12/06/08 Ngày 12/06/08 Ngày 12/06/08

Địa chỉ

137 Đờng Trần

Đăng Ninh, CầuGiấy, Hà Nội

Trần Đăng Ninh, CầuGiấy, Hà Nội

119 Trần Đăng Ninh,Cầu Giấy, Hà Nội

Vị trí

Nhà 03 tầng nằmmặt tiền đờng Trần

Đăng Ninh, CầuGiấy, Hà Nội Cáchtài sản thẩm địnhgiá khoảng 3000m,cạnh đờng Trần

Đăng Ninh (đờngnhựa 2 làn, mặt tiền

3m)

Nhà số 137, 2 tầng nằmtại mặt đờng Trần ĐăngNinh, cách tài sản thẩm

định khoảng 350m, đốidiện Làng Quốc TếThăng Long (đờng nhựa

2 làn, mặt tiền 3,2m)

Nhà 7 tầng nằm tại số

119 mặt đờng Trần

Đăng Ninh, cách tài sảnthẩm định khoảng150m, đối diện LàngQuốc Tế Thăng Long(đờng nhựa 2 làn, mặt

đồng với tài sảnthẩm định giá

Tài sản có vị trí, điềukiện về giao thông, khả

năng kinh doanh thuậnlợi hơn so với tài sảnthẩm định giá

Tài sản có vị trí, điềukiện về giao thông, khảnăng kinh doanh thuậnlợi hơn so với tài sảnthẩm định giá

Bảng

điều

chỉnh

- Mức giá bị trừ khi tài sản so sánh lợi thế hơn tài sản thẩm định giá

- Mức giá đợc cộng vào khi tài sản so sánh kém lợi thế hơn tài sản thẩm

Một số hình ảnh BĐS cần định giá:

- Hình ảnh bất động sản mục tiêu : : Số 8 phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch

Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

+ Mặt tiền của ngôi nhà :

+ H×nh ¶nh néi thÊt bªn trong cña B§S môc tiªu :

- H×nh ¶nh cña B§S so s¸nh

- Hình ảnh BĐS so sánh 1 :

Nhà 03 tầng nằm mặt tiền đờng Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội Cáchtài sản thẩm định giá khoảng 3000m, cạnh đờng Trần Đăng Ninh (đờngnhựa 2 làn, mặt tiền 3m)

- Hình ảnh BĐS so sánh 2: