* Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất đóng vai trò rất quan trọng, nó tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS. Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất còn diễn ra chậm chạp và tồn tại nhiều bất cập. Các cơ quan ban ngành chức năng cần phải có những biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho ngời dân, những biện pháp đó là:
- Đối với trờng hợp cá nhân, tổ chức sử dụng nhà, đất mà không có các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật, thì cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho những cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất đợc sử dụng ổn định, lâu dài và đợc Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch của Nhà nớc.
- Đối với những ngời xin cấp giấy chứng nhận mà họ cha có khả năng nộp các khoản phí theo quy định, cần cho họ nợ nghĩa vụ tài chính trong một khoảng thời gian nhất định. Cần phải kiểm tra, xử lý đối với những trờng hợp vi phạm về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với cán bộ, công chức có hành vi tiêu cực trong quá trình cấp giấy chứng nhận.
Có thể nói khi tốc độ cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất và sở hữu nhà ở đợc đẩy mạnh, số lợng BĐS có đầy đủ tính pháp lý tăng, thúc đẩy quá trình đa BĐS tham gia vào các giao dịch trên thị trờng nh: mua bán, chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp qua đó thúc đẩy thị trờng BĐS ngày càng phát triển, các thông tin thu thập đợc nhiều, thông tin thu thập đợc chính xác, phản ánh đúng với thị trờng, tiết kiệm thời gian trong công tác thu thập thông tin, hoạt động định giá BĐS diễn ra nhanh hơn và giá trị định giá phù hợp với thị trờng .
3.2.3.2 Các giải pháp trong công tác quy hoạch của Nhà nớc
Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm của quản lý Nhà nớc về đất đai, quy hoạch sử dụng đất là nền tảng cho các hoạt động nh phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất trong những năm gần đây đã đợc triển khai trên diện rộng nhng vẫn còn một số tồn tại nh: quy hoạch vẫn mang tính chủ quan của nhà quản lý, cha bám sát thực tế và định hớng phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất cha đợc công khai. Vì vậy, để giải quyết tình trạng trên thì quy hoạch phải đi trớc một bớc, quy hoạch phải phản ánh đúng định h- ớng phát triển kinh tế – xã hội, nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí và sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, trong công tác quy hoạch cần phải có sự tham gia của nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải đợc công khai.
Thứ hai: Về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông .
Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, hệ thống quy hoạch ở nớc ta hiện nay còn bao gồm các loại quy hoạch khác nh: quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông. Từng loại quy hoạch có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn nhau. Tuy nhiên, hiện nay các loại quy hoạch trên còn chồng chéo, cha có sự liên kết giữa các bộ, ngành trong việc đa ra quy hoạch, do vậy dẫn đến tình trạng lãng phí trong việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, các thông tin của từng loại quy hoạch không phản ánh đúng tình hình kinh tế – xã hội. Vì vậy, cần phải xây dựng và đa ra văn bản luật quy định rõ vị trí cũng nh vai trò của từng loại quy hoạch, phải xác định rõ mối quan hệ giữa các loại quy hoạch.
Trong hoạt động định giá BĐS hiện nay, thì thông tin về các loại quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất. Khi tiến hành ĐGBĐS, thẩm định viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có sử dụng đúng quy hoạch của Nhà nớc hay không, BĐS đó có thuộc vào quy hoạch hay không, nếu thuộc thì toàn bộ BĐS thuộc quy hoạch hay chỉ một phần BĐS thuộc quy hoạch. Nừu chỉ có một phần BĐS thuộc quy hoạch thì phần diện tích nằm
trong quy hoạch sẽ đợc tính theo khung giá đất do Nhà nớc ban hành, phần diện tích còn lại sẽ đợc tính theo giá thị trờng. Từ sự phân tích trên ta thấy rằng công tác quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động định giá hiện nay, không những xác định đợc chính xác giá trị BĐS mà còn xác định đ- ợc tiềm năng của BĐS đó trong tơng lai
Thứ ba : Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản
Kể từ khi chính thức đợc thừa nhận và phát triển thị trờng BĐS tại Việt Nam phát triển qua nhiều giai đoạn, có giai đoạn thị trờng phát triển rất sôI nổi, có giai đoạn lại “đóng băng” gần nh hoàn toàn, thị trờng BĐS là một trong 5 thị trờng (thị trờng vốn, thị trờng khao học – Công nghệ, thị trờng hàng hoá - dịch vụ, thị trờng lao động, thị trờng BĐS đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trờng BĐS ở nớc ta mới đợc hình thành, do vậy còn tồn tại một số hạn chế nh: Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trờng còn thiếu, cha đồng bộ, thị trờng còn mang tính tự phát, còn tồn tại giao dịch ngầm từ đó làm thất thu Ngân sách Nhà nớc. Thị trờng BĐS bất ổn nh vậy do những nguyên nhân sau: Cung về nhà đất tăng nhanh nhng chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của xã hội, sự quản lý chặt chẽ và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nớc đối với thị trờng BĐS. Mặt khác, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc, do vậy vai trò của Nhà nớc trong việc điều tiết để bình ổn thị trờng là cực kỳ quan trọng. Để bình ổn và phát triển thị trờng BĐS cần thực hiện một số giải pháp sau :
- Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ. Điều chỉnh thuế nhà đất theo hớng hạn chế đầu cơ;
- Cân đối lại cung-cầu về BĐS, xây dựng những khu nhà ở cho ngời có thu nhập thấp. Phát triển nhà ở có quy mô, chất lợng và giá cả phù hợp.
- Hoàn thiện hệ thống, cơ chế, chính sách liên quan đến thị trờng BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán và tôn trọng các quy luật của thị trờng: quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh…
- Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu t, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu t;
- Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trờng; - Cho vay tín dụng đối với những ngời thực sự có nhu cầu về nhà ở; - Tăng cờng công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm các trờng hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS;
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS; Có thể nói sự phát triển của thị trờng BĐS nó có tác dụng rất lớn đối với hoạt động định giá BĐS. Khi thị trờng BĐS phát triển, các quy định về tính pháp lý đối với BĐS chặt chẽ hơn, các giao dịch diễn ra trên thị trờng nhiều, hạn chế các giao dịch ngầm, từ đó thông tin thu thập đợc trên thị trờng sẽ chính xác, minh bạch hơn, phản ánh đúng giá trị thực của BĐS hay nói cách khác giá trị định giá sẽ chính xác hơn và phù hợp hơn với thị trờng.