2.2.1 Văn phòng chính tại Hà Nội
Tên Công ty : CÔNG TY TNHH KIểM ToáN PHƯƠNG ĐÔNG ICA
Tên Tiếng Anh : PHUONG DONG ICA AUDIT COMPANY LIMITED
Tên viết tắt : PCA CO ., LTD
Trụ sở Công ty : Số 45, lô 6, đờng Trung Yên 14, khu đô thị mới Trung Yên, Phờng Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội Giấy ĐKKD số: 0102007233 ngày 09/12/2002; Giấy phép điều chỉnh ngày
28/08/2008
Vốn điều lệ : 3.000.000.000 VNĐ (Ba tỷ đồng)
Điện thoại : (84 4) 3783 3911/ 218 6538/ 210 6538/ 212 6538
Fax: (84 4) 3783 3914
Email : pcahn@pca.com.vn
Website : www.pca.com.vn www.pkf.com
2.2.2 Các dịch vụ PCA cung câp
- Dịch vụ kiểm toán - Dịch vụ kế toán.
- Dịch vụ t vấn tài chính. - Dịch vụ t vấn thuế. - Dịch vụ đào tạo.
- Dịch vụ t vấn nguồn nhân lực , t vấn quản lý.
- Trong đó dịch vụ thẩm định giá tài sản là chức năng mà PCA chú trọng đẩy mạnh ngay từ những ngày đầu thành lập. PCA đã tập hợp đợc những thẩm định viên về giá và các chuyên gia có phẩm chất đạo đức, năng lực và giầu kinh nghiệm. PCA thẩm định giá hầu hết các loại tài sản:
- Thẩm định giá BĐS: Quyền sử dụng đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà x- ởng, trung tâm thơng mại, chung c, trang trại…
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Bao gồm các doanh nghiệp sản xuất và các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ nh: Tài chính, Ngân hàng, Bảo hiểm, t vấn tin học…
- Thẩm định giá động sản: Dây chuyền thiết bị công nghệ, thiết bị y tế, thiết bị phát thanh truyền hình, phơng tiện vận tải…
2.2.3. Kinh nghiệm của PCA
Các kiểm toán viên của PCA đã cung cấp dịch vụ kiểm toán và t vấn tài chính kế toán thuế cho nhiều khách hàng bao gồm: các Công ty chứng khoán, các doanh nghiệp niêm yết, đại chúng; các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, các Công ty Nhà nớc, các dự án do các tổ chức quốc tế tài trợ, các Ban quản lý dự án....
2.2.4 Các giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản
Bất động sản là một loại tài sản rất phức tạp, có giá trị lớn và liên quan nhiều đến đặc điểm pháp lý. Để tiến hành hoạt động thẩm định giá, các doanh nghiệp thẩm định giá phải đợc khách hàng cung cấp các tài liệu cần thiết về mặt pháp lý cho hoạt động định giá. Các tài liệu này là các căn cứ chủ yếu nhằm xác định quyền sử dụng BĐS của chủ thể. Khi khách hàng yêu cầu thẩm định giá công ty sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp các tài liệu sau:
- Cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản.
- Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có).
- Văn bản xác nhận lu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vay vốn).
- Các văn bản pháp luật áp dụng trong hoạt động thẩm định giá thờng liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau nh đất đai, xây dựng, quy hoạch… Mặt khác, các văn bản này thờng xuyên có sự sửa đổi, bổ sung, thay thế lẫn nhau nên việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tế rất phức tạp và gặp nhiều khó khăn. Do đó, thẩm định viên phải thờng xuyên cập nhật và áp dụng một cách linh hoạt các văn bản này vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá của mình.
* Thẩm định giá trị QSD đất và công trình xây dựng:
Giấy tờ cần thiết cho hoạt động thẩm định giá BĐS là giấy chứng nhận QSD đất và quyền sở hữu nhà ở. Nếu không có giấy chứng nhận QSD đất và quyền sở hữu nhà thì cần có các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà. - Hợp đồng mua bán.
- Bản đồ hiện trạng, vị trí.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công. - Tờ khai lệ phí trớc bạ.
- Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
* Thẩm định giá trị QSD đất:
- Giấy chứng nhận QSD đất (sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất. - Tờ khai nộp thuế QSD đất.
- Bản đồ hiện trạng vị trí (nếu có).
* Thẩm định giá trị công trình xây dựng:
- Giấy chứng nhận QSD công trình. - Hợp đồng thuê đất (nếu đất thuê).
- Giấy chứng nhận QSD đất hoặc Quyết định giao đất, thuê đất. - Giấy xác nhận đền bù.
- Biên lai đóng tiền thuê đất.
- Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có) - Giấy phép xây dựng.
- Tờ khai lệ phí trớc bạ. - Bản vẽ thiết kế, hoàn công. - Hồ sơ quyết toán (nếu có).
- Hồ sơ thiết kế, bản vẽ nghiệm thu…
Nhận xét: Trên đây là những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản. Những giấy tờ này công ty yêu cầu khách hàng cung cấp và công ty lập biên bản giao nhận tài liệu với khách hàng. Trên thực
tế, có thể công ty không đợc khách hàng cung cấp đầy đủ những giấy tờ này một phần là do khách hàng không lu trữ đầy đủ hồ sơ hoặc do khách hàng không muốn cung cấp. Điều này đã ảnh hởng đến quá trình định giá và thẩm định viên cũng phải nêu rõ những hạn chế này trong báo cáo định giá.
2.3. Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông Kiểm toán Phơng Đông
* Phơng pháp định giá:
Từ khi đi vào hoạt động, hoạt động thẩm định giá BĐS của Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông chủ yếu là xác định giá trị QSD đất, quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà x ởng, trung tâm thơng mại,… Do đó, phơng pháp đợc áp dụng chủ yếu tại công ty trong thời gian qua là phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí và phơng pháp thu nhập. Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng phổ biến và thờng xuyên trong việc xác định giá trị QSD đất. Phơng pháp chi phí cũng là một phơng pháp đợc công ty sử dụng gần nh song song với phơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất. Còn phơng pháp thu nhập thờng đợc công ty áp dụng đối với các BĐS cho thuê nh nhà cho thuê, văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn… mà có thể dự báo đợc các khoản thu nhập trong tơng lai.
* Quy trình định giá:
Trong hoạt động thẩm định giá, để định giá một BĐS, Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông thực hiện theo một trình tự đã đợc xây dựng từ khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng đến khi hoàn thành thẩm định. Về cơ bản trình tự này dựa trên quy trình định giá theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 về “Quy trình thẩm định giá tài sản”. Quy trình định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông bao gồm 7 bớc sau:
- Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ. - Lập và trình kế hoạch thẩm định.
- Lên kết quả sơ bộ và trình duyệt ngời soát xét về giá trị của BĐS định giá. - Lập hồ sơ, chứng th, báo cáo định giá.
- Cung cấp kết quả thẩm định và tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng. - Hoàn thành thẩm định.
2.4. Ví dụ thực tế
* Bất động sản:
Khách hàng yêu cầu TĐG : Ông Bùi Văn Loánh.
Địa chỉ: 408 khối I, nhà số 6, Mỹ Đình I, huyện Từ Liêm, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Tài sản thẩm định giá : Quyền sử dụng đất.
Địa điểm thẩm định giá : Số 8 phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch Vọng,
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở tham khảo giá tài sản đảm bảo đi
du học
Thời điểm thẩm định giá : Tháng 06/2008.
* Cơ sở thẩm định giá:
+ Các căn cứ và pháp lý để thẩm định giá:
- Căn cứ Hợp đồng số 05/HĐDV-CN ngày 10/06/2008 giữa Ông Bùi Văn Loánh với Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông.
- Căn cứ giấy yêu cầu thẩm định giá ngày 10/06/2008 của Ông Bùi Văn Loánh về việc yêu cầu thẩm định giá nhà số 8, phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Căn cứ Quyết định số 629/QĐ-PCA.HN.2008 ngày 10/06/2008 của Giám đốc Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông về việc thành lập Tổ thẩm định giá và cử Thẩm định viên.
- Căn cứ Pháp lệnh giá và các văn bản hớng dẫn thi hành Pháp lệnh giá. Kết quả thu thập và xử lý thông tin thị trờng tháng 06/2008.
• Phơng pháp thẩm định giá :
- Phơng pháp so sánh và phơng pháp chi phí
+ Đặc điểm tài sản thẩm định giá: -Pháp lý tài sản thẩm định giá: Stt Tên văn
bản Số, ngày Nội dung
Cơ quan cấp, xác nhận 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số: 1014.2005.QĐUB/655 Ngày 12/08/2005
Cấp cho ông Bùi Văn Loánh và Bà Nguyễn Thúy Nga đợc quyền sử dụng 40m2 đất ở đô thị tại ô số 5, khu X2 di dân đờng 32 – tổ 58, phờng Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội (nay là số 8 Trần Qúy Kiên, Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội)
UBND quận Cầu
Giấy
+ Quyền sử dụng đất
- Tổng diện tích: 40m2.
- Vị trí: Tài sản toạ lạc tại số 8 phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, mặt tiền hớng Tây, cách mặt đờng Cầu Giấy khoảng 30m về bên tay trái so với mặt đờng (đờng rải nhựa rộng 8m), cách Nhà thi đấu Cầu Giấy khoảng 40m về bên tay phải so với mặt đờng. Đất nằm trong khu vực tập trung nhiều khu chung c, đông dân c, buôn bán kinh doanh sầm uất, an ninh tơng đối tốt, thuận lợi cho việc buôn bán và nơi ở lâu dài.
- Hình dáng: Lô đất tơng đối vuông vức.
- Hiện trạng sử dụng: Tại thời điểm thẩm định giá trên đất hiện đang là công trình xây dựng 04 tầng .
+ Công trình xây dựng
Tên tài
sản Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Diện tích
Nhà 4 tầng Cấu trúc:
Nhà 04 tầng, đúc bê tông cốt thép, xây dựng năm 1998 tổng diện tích là 160m2
Kết cấu:
+ Tầng 1: Bậc tam cấp lên ốp đá Granito tấm đúc, tờng xây gạch dày 20(cm) sơn bả matit còn tơng đối mới, chân tờng ốp gạch Ceramic, nền lát gạch gốm 40x40 (cm), trần bê tông ốp thạch cao, 01 cửa đi chính kính thủy lực (02 cánh) tay cầm Inox.
+ Tầng 2: Cầu thang bộ lên tầng ốp gỗ dài 1m, tay vịn cầu thang gỗ tiện đơn. Tầng 2 chia làm 02 phòng có cấu trúc tơng tự nh nhau. Tờng xây gạch dày 20(cm) sơn bả matit, bán tờng ốp nhựa, nền lát gạch men 25x25(cm), 02 cửa sổ nhôm kính khung sắt trong, 01 cửa đi gỗ.
Khu vệ sinh: Tờng xây gạch dày 20(cm) ốp gạch men trắng, nền lát gạch chống trơn trần bê tông, 01 cửa kính chớp, 01 cửa đi kính gỗ. Thiết bị vệ sinh gồm: 01 bồn tắm hiệu Ariston, 01 bình nóng lạnh hiệu Perling, 01 bồn cầu hiệu Dolacera, 01 Lavabo hiệu American Satandard.
+Tầng 3, tầng 4 có cấu trúc và kết cấu tơng tự
Hiện trạng: Nhà còn tơng đối mới do có sự tu sửa bảo dỡng,
hiện đang làm văn phòng cho thuê .
áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp định giá giá trị QSD đất: Thông tin thị trờng : Quyền sử dụng đất Đặc điểm BĐS Tài sản so sánh Thông tin thu thập 1 2 3 Nguồn thông tin Thu thập trực tiếp Liên Hệ: A. Cờng 0914.608.386 Thu thập trực tiếp Liên Hệ: A.Linh 0942.117.718 Thu thập trực tiếp Liên Hệ A.Thịnh 0982.571.267
Thời điểm Ngày 12/06/08 Ngày 12/06/08 Ngày 12/06/08
Địa chỉ
137 Đờng Trần Đăng Ninh, Cầu
Giấy, Hà Nội
Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội
119 Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội
Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
Vị trí
Nhà 03 tầng nằm mặt tiền đờng Trần
Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội. Cách tài sản thẩm định giá khoảng 3000m, cạnh đờng Trần Đăng Ninh (đờng nhựa 2 làn, mặt tiền 3m) Nhà số 137, 2 tầng nằm tại mặt đờng Trần Đăng Ninh, cách tài sản thẩm định khoảng 350m, đối diện Làng Quốc Tế Thăng Long (đờng nhựa
2 làn, mặt tiền 3,2m)
Nhà 7 tầng nằm tại số 119 mặt đờng Trần Đăng Ninh, cách tài sản
thẩm định khoảng 150m, đối diện Làng Quốc Tế Thăng Long (đờng nhựa 2 làn, mặt tiền 3,5m Diện tích khuôn viên 40 m2 40 m2 43 m2 Diện tích sử dụng - - Số tầng 3 2 7
Tỷ lệ CLCL (%) 70 50 90% Đơn giá xây dựng 2.250.000 2.250.000 4.300.000 Đơn giá QSDĐ(đ) 135.000.000 93.500.000 116.400.000 Giá rao bán 140 triệu/m 2 110 triệu/m2 163 triệu/m2 Giá ớc tính 140 triệu/m 2 97,5 triệu/m2 146,5 triệu/m2 Nhận xét Tài sản có vị trí, điều kiện về giao
thông, khả năng kinh doanh tơng đồng với tài sản
thẩm định giá
Tài sản có vị trí, điều kiện về giao thông, khả
năng kinh doanh thuận lợi hơn so với tài sản
thẩm định giá
Tài sản có vị trí, điều kiện về giao thông, khả
năng kinh doanh thuận lợi hơn so với tài sản
thẩm định giá
Bảng điều
- Mức giá bị trừ khi tài sản so sánh lợi thế hơn tài sản thẩm định giá. - Mức giá đợc cộng vào khi tài sản so sánh kém lợi thế hơn tài sản thẩm
định giá. Pháp lý 0% 0% 0% Quy mô, kích thớc 0% 0% 0% Hình dáng -5% -5% -5% Vị trí -16% -7% -16% Giao thông 0% 0% 0% Lợi thế kinh doanh -16% -7% -16% An ninh 0% 0% 0% Môi trờng 0% 0% 0% Tỷ lệ điều 0% 0% 0%
chỉnh Hệ số điều chỉnh -21% -12% -21% Giá bán điều chỉnh 79% 88% 79% Đơn giá bình quân 106.650.000 82.280.000 97.960.000
Một số hình ảnh BĐS cần định giá:
- Hình ảnh bất động sản mục tiêu : : Số 8 phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch
Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội + Mặt tiền của ngôi nhà :
- Hình ảnh của BĐS so sánh.
- Hình ảnh BĐS so sánh 1 :
Nhà 03 tầng nằm mặt tiền đờng Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội. Cách tài sản thẩm định giá khoảng 3000m, cạnh đờng Trần Đăng Ninh (đờng nhựa 2 làn, mặt tiền 3m) .
- Hình ảnh BĐS so sánh 2:
- Nhà số 137, 2 tầng nằm tại mặt đờng Trần Đăng Ninh, cách tài sản thẩm định khoảng 350m, đối diện Làng Quốc Tế Thăng Long (đờng nhựa 2 làn, mặt tiền 3,2m .
- Hình ảnh BĐS so sánh 3:
- Nhà 7 tầng nằm tại số 119 mặt đờng Trần Đăng Ninh, cách tài sản thẩm định khoảng 150m, đối diện Làng Quốc Tế Thăng Long (đờng nhựa 2 làn, mặt tiền 3,5m .
Tổ thẩm định nhận thấy mức giá thị trờng quyền sử dụng đất đối với tài sản có đặc điểm vị trí, giao thông, quy mô và diện tích tơng đồng với tài sản thẩm định giá có mức giá dao động trong khoảng từ 82,2triệu/m2 –
106,65triệu/m2
Sau khi xem xét các đặc điểm thuận lợi và hạn chế đối với tài sản thẩm định giá, Tổ thẩm định giá đề nghị lấy mức giá thị trờng quyền sử dụng đất tại Số 8 phố Trần Quý Kiên, phờng Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội là: 93 triệu đ/m2 .
áp dụng phơng pháp chi phí đối với tài sản mục tiêu :
+ Công trình xây dựng
Stt Tên tài sản Số lợng GTCL (%) Đơn giá Thành tiền
1 Nhà 4 tầng 160 m2 80 3.500.000 448.000.000