∗ Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân tích:
- Phân tích thị trờng: nhằm mục đích nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trờng ảnh hởng đến giá trị của BĐS cần định giá.
- Phân tích BĐS: nhằm mục đích nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS đối tợng có ảnh hởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: nhằm mục đích lựa chọn và đa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phơng pháp và các kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cứ.
Để đánh giá tính thị trờng, đánh giá khả năng so sánh của các thơng vụ hay giao dịch chứng cứ, theo kinh nghiệm, để rút ra kết luận, mỗi thơng vụ khi xem xét thẩm định viên cần phải trả lời rõ ràng17 câu hỏi:
1. Thơng vụ có thật không? 2. Thời điểm thực hiện thơng vụ?
3. Giới thiệu và quảng cáo về BĐS có chính xác không? 4. Phơng thức bán là đấu giá hay thoả thuận?
6. Tại sao ngời bán quyết định bán, ngời mua quyết định mua?
7. Ngời mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trớc khi quyết định mua BĐS này không?
8. Ngời mua có quen thuộc địa bàn này không?
9. Điều gì ảnh hởng đến hành vi mua BĐS này của ngời mua? 10. Ngời mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả nh thế nào? 11. Giá mua có phải là giá định trả không?
12. Ngời mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?
13. Ngời mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS t- ơng tự không?
14. Ngời mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì? 15. Ngời mua có lợi gì từ việc nhận t vấn chuyên nghiệp?
16. Ngời mua có nhận thức đợc những ảnh hởng của quy hoạch đến BĐS này không?
17. Những hạn chế nào việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của ngời khác đối với BĐS này là gì?
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
∗Ước tính giá trị: Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phơng pháp định giá khi lựa chọn. Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phơng pháp.