Bên cạnh những thành công đã đạt đợc, trong công tác định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông vẫn còn tồn tại những hạn chế sau:
Một là, công ty đã thực hiện đầy đủ các bớc cơ bản của một quy trình định giá nhng quy trình này cha thực sự cụ thể và chi tiết. Công tác lập kế hoạch cha đợc chú trọng đúng mức. Do đó, ảnh hởng đến chất lợng dịch vụ định giá.
Hai là, việc lựa chọn các phơng pháp định giá BĐS tại công ty tuy phù hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tắc định giá nhng quy trình thực hiện các phơng pháp này còn nhiều hạn chế. Cụ thể:
Trong phơng pháp so sánh trực tiếp:
- Quá trình khảo sát, thu thập thông tin về các đặc điểm của BĐS định giá và BĐS so sánh cha đầy đủ.
+ Về đặc điểm pháp lý : không đề cập đến sơ đồ quy hoạch của BĐS. + Về đặc điểm kỹ thuật: không xác định vị trí BĐS toạ lạc là đô thị loại mấy, cha chỉ ra hình dáng của thửa đất có vuông vức hay không.
Còn thiếu một số đặc điểm khác có ảnh hởng đến giá trị của BĐS định giá nh phong thuỷ, tâm lý. Chính vì còn thiếu một số đặc điểm này mà độ chính xác của kết quả định giá BĐS sẽ bị giảm.
- Các thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau có độ chính xác khác nhau. Thẩm định viên đã thu thập thông tin qua báo mua và bán nên các tài liệu này có độ tin cậy không cao và mức giá đó không phản ánh giá trị thị tr- ờng nên đã ảnh hởng đến độ chính xác của kết quả định giá.
- Số lợng các BĐS so sánh không nhiều, ở đây mới chỉ dừng lại ở 3 BĐS so sánh. Nếu thu thập đợc nhiều BĐS so sánh thì độ chính xác của kết quả định giá sẽ tăng lên.
- Khi đánh giá các BĐS chứng cứ, thẩm định viên thờng cha kết hợp với việc đánh giá xu hớng biến động của thị trờng cũng nh các cơ hội phát triển của BĐS trong tơng lai.
- Quá trình phân tích thơng vụ so sánh chỉ mới ở mức độ chung chung, cha chỉ ra đợc yếu tố nào ảnh hởng chủ yếu đến giá của BĐS. Việc điều chỉnh giá BĐS so sánh về giá trị BĐS mục tiêu còn mang nhiều tính chủ quan và dựa vào kinh nghiệm là chủ yếu.
Nguyên nhân của những tồn tại trong công tác định giá BĐS:
Công tác định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông trong thời gian qua còn những tồn tại về quy trình và phơng pháp định giá BĐS nh đã phân tích ở trên là do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan sau:
- Một là, các văn bản pháp luật hớng dẫn thực hiện hoạt động thẩm định giá BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực và thờng có sự thay đổi thờng xuyên gây khó khăn cho ngời định giá khi áp dụng các văn bản pháp luật.
- Hai là, định giá BĐS là một lĩnh vực còn khá mới mẻ và tài liệu về thẩm định giá không nhiều nên quá trình thực hiện hoạt động thẩm định giá còn gặp nhiều khó khăn.
- Ba là, do thị trờng BĐS của Việt Nam cha thực sự phát triển, thờng xuyên có sự biến động và đã trảI qua nhiều đợt “sốt nóng”, “sốt lạnh”; giao dịch về BĐS rất ít mà chủ yếu là giao dịch ngầm; thông tin về BĐS trên thị tr- ờng không nhiều, khó tiếp cận. Do đó, ngời định giá gặp khó khăn trong quá trình thu thập và phân tích thông tin.
- Bốn là, bản thân BĐS rất phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố. Do đó, khó tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình thu thập và phân tích thông tin, ảnh hởng đến kết quả định giá.
- Năm là, do trình độ cũng nh kinh nghiệm của các chuyên viên định giá còn hạn chế bởi hoạt động định giá BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực nh xây dựng, phong thuỷ, quy hoạch, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng nên ảnh hởng đến việc sử dụng các phơng pháp định giá