Luận văn Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang và những văn bản quy định và hướng dẫn thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang

Lời nói đầu Cùng với phát triển kinh tế thị trờng hoạt động thẩm định giá, hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày phát triển tăng tầm quan trọng kinh tế quốc gia Sự cần thiết không riêng nớc có kinh tế phát triển mạnh quan trọng kinh tế tất nớc giới Việt Nam không nằm qui luật Thẩm định giá đợc hình thành phát triển từ lâu, nhng Việt Nam nghề mẻ Do tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá Việt Nam nh vấn đề pháp lý có liên quan đến nghề thẩm định giá trình hình thành hoàn thiện Thẩm định giá cần thiết kinh tế thị trờng Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng đợc yêu cầu thị trờng, cần phải bớc thiết lập khuôn khổ pháp lý cho ngành hình thành tiêu chuẩn thẩm định giá cách thực tế,có hiệu khoa học Việt Nam Để đáp ứng nhu cầu đòi hỏi thiết phải có văn có hiệu lực pháp lý qui định thẩm định giá Ngày 08 tháng năm 2002 Chủ tịch nớc Trần Đức Lơng công bố pháp lệnh giá, văn pháp qui, qui định ngành thẩm định giá Trong pháp lệnh giá khẳng định phải ban hành tiêu thẩm định giá Sự kiện đánh dấu bớc quan trọng việc phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam Trong thực tế sống, tài sản thờng bị phá huỷ tạo dựng lại điều tránh khỏi trình phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu thay đổi xã hội Do nhà thẩm định giá thờng đợc yêu cầu thẩm định giá trị đất đai hay nhà cửa mà đợc phát triển hay tái phát triển Do yêu cầu phát triển xã hội nên việc mua bán bất động sản diễn thời điểm địa phơng nớc ta Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang Thị trờng bất động sản diễn sôi động Điểm bật bất động sản nằm mặt tiền đờng phố Bắc Giang, nơi thuận tiện giao thông gần trung tâm kinh tế, thơng mại, văn hoá, thể thao Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp: Gồm chơng - Chơng I: Cơ sở khoa học số vấn đề lý luận chung công tác thẩm định giá - Chơng II: Thực trạng thẩm định giá bất động sản Bắc Giang văn qui định hớng dẫn thẩm định giá bất động sản Bắc Giang - Chơng III: Thẩm định giá nhà số 26 đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang phục vụ mục đích t vấn khách hàng - Chơng IV: Những biện pháp nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản Chơng I sở khoa học số vấn đề lý luận chung công tác thẩm định giá bất động sản I- Cơ sở khoa học việc xác định giá trị 1- Giá trị 1.1- Khái niệm giá trị Các Mác sở phép biện chứng phân tích đa khái niệm giá trị nh sau: Giá trị lao động không phân biệt nói chung ngời lao động trừu tợng ngời kết tinh hàng hoá, hai nhân tố hàng hoá: Giá trị giá trị sử dụng Trong giá trị thuộc tính xã hội hàng hoá , lao động xã hội thể hàng hoá, giá trị sử dụng thuộc tính tự nhiên hàng hoá nội dung vật chất giá trị hàng hoá Một số ngời dựa sở đợc trả cho tài sản với nhiều cách định lợng khác để bày tỏ quan điểm giá trị Trong số ngời khác đa định nghĩa giá trị lại dựa vào tính hữu dụng tài sản, điều ngạc nhiên lẽ đa định nghĩa giá trị tuỳ thuộc vào bối cảnh cụ thể phạm trù cụ thể Vì khái niệm chung nhất, phù hợp giá trị là: Giá trị đợc coi thớc đo kinh tế đợc thừa nhận rộng rãi, giá trị có ý nghĩa lớn kinh tế nay, ý nghĩa chủ quan bao gồm giá trị sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị cá nhân ý nghĩa việc xác định kinh tế bao gồm giá trị trờng, giá trị trao đổi, giá trị xác định điểm cân cung cầu, giá trị lợi ích thu đợc tơng lai 1.2- Đặc tính giá trị Một vật hay tài sản đợc coi có giá trị phải chứa đựng đặc tính sau: a- Tính hữu ích Tính hữu ích đợc xác định nh khả cung cấp dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu Điều kiện kiên để hàng hoá hay dịch vụ có đợc giá trị thị trờng hàng hoá, dịch vụ phải có tính hữu ích song tính hữu ích đặc tính tạo giá trị nơi tính hữu ích tồn song nhu cầu khác giá trị thị trờng không tồn Ví dụ: Không khí có tính hữu ích, cần thiết cho sống nhng d thừa tự cho tất ngời nên đo giá trị tiền Việc xác định ảnh hởng tính hữu ích lên giá trị đợc xem xét khía cạnh liên quan đến kích thớc, hình dáng, loại tài sản, đặc điểm không gian hay vị trí địa lý b- Tính nhu cầu: Nhu cầu khái niệm kinh tế ám cần thiết có mà ám khả tiền tệ để đáp ứng nhu cầu.Ngời mua có nhu cầu nhng phải có sức mua,có khả để đáp ứng yêu cầu Các cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu sử dụng bất động sản khác Giá trị bất động sản có tính riêng biệt, giá trị thay đổi theo nhu cầu sử dụng cá nhân, tổ chức Ví dụ: Một phòng kí túc xá ngày dùng 20 số điện c - Tính khan Tính khan thể khác biệt giá trị sử dụng giá trị trao đổi Ví dụ: Kim cơng khả cung cấp xã hội hạn chế nên giá trị trao đổi kim cơng lớn, lớn nhiều so với giá trị sử dụng Mặt khác: Khan phải đợc xem xét mối quan hệ cung cầu sử dụng tại, tơng lai mà hàng hoá, dịch vụ đợc đặt Ví dụ: Các phòng nghỉ khách sạn bãi biển trở lên khan vào mùa hè nóng nhng lại d thừa vào mùa đông lạnh giá giá cho thuê phòng giao động theo mùa d- Khả chuyển giao đợc Một bất động sản có đầy đủ đặc tính: Tính hữu ích,tính nhu cầu tính khan song chuyển giao đợc phần hay toàn dĩ nhiên giá trị tài sản hay bất động sản thực đợc.Khả chuyển giao không thiết phải có ý nghĩa di truyền vật chất mà có ý nghĩa chiếm hữu kiểm soát quyền tạo sở hữu tài sản Ví dụ: Một bất động sản đem chấp bị phong toả có tính hữu ích, nhiều ngời có nhu cầu, khan nhng chuyển giao đợc chủ sở hữu cha trả đợc giá trị chấp mà đem bán đợc 1.3 Các loại giá trị Trong sống hàng ngày sử dụng nhiều thuật ngữ Giá trị Có loại giá trị định lợng đợc nh: giá trị trao đổi,giá trị đầu t Nhng có nhiều loại định tính mà không định lợng nh: giá trị thẩm mĩ, giá trị đạo đức Đặc biệt có loại giá trị không định tính mà không định lợng đ4 ợc nh: giá trị không gian Thuật ngữ giá trị thờng phù hợp ứng với phạm trù cụ thể Thuật ngữ giá trị lĩnh vực thẩm định giá đợc hiểu thuộc phạm trù kinh tế Lý thuyết kinh tế phân giá trị thành loại sau: a- Giá trị sử dụng: Mỗi tài sản có giá trị chủ quan ngời nắm quyền sở hữu sử dụng tài sản Giá trị tài sản ngời sử dụng cụ thể dựa sở tài sản có ích lợi nh ngời gọi giá trị sử dụng b- Giá trị đầu t: Giá trị đầu t mà nhà đầu t mong chừ thu nhập tơng lai tài sản, giá trị đầu t bị ảnh hởng bởi: - Thị trờng tiền tệ - Thị trờng vốn Thị trờng tiền tệ tác động ngời bán ngời mua họ mua bán công cụ tín dụng ngắn hạn Thị trờng tín dụng tơng tác ngời bán ngời mua công cụ tín dụng trung dài hạn nh khoản chấp chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu - Khả tài nhà đầu t dồi giúp cho vừa chủ động hoạt động đầu t, vừa tránh chịu lãi phải huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng - Chính sách tiền tệ tài nhà nớc: Liên quan chặt chẽ việc huy động vốn lĩnh vực đầu t bất động sản khả sẵn tiền tín dụng nguồn sống đầu t bất động sản - Chính sách thuế Nhà nớc mục đích đảm bảo giữ cho thu chi ngân sách Nhà nớc cân ổn định có tác dụng điều chỉnh hoạt động khác nhau, thu nhập tầng lớp lao động khác kinh tế: Giá trị đầu t tài sản thờng khác nhà đầu t riêng lẻ khác giá trị thị trờng giữ nguyên c - Giá trị trao đổi Giá trị trao đổi mối quan hệ tỷ lệ lợng giữ giá trị sử dụng trao đổi với giá trị sử dụng khác Khi mối quan hệ kinh tế đợc tiền tệ hoá giá trị trao đổi khoản tiền yêu cầu trả cho tài sản d - Giá trị thị trờng Giá trị thị trờng khoản tiền ớc tính mà tài sản trao đổi đợc vào thời điểm định giá bên mua tự nguyện bên bán tự nguyện giao dịch phù hợp với khả bên sau đợc tiếp thị cách có hiểu biết, khôn ngoan ép buộc Giá thị trờng có đặc điểm sau: - Là giá có khả giá cao nhất, thấp trung bình - Đợc thể tiền - Có bao hàm thời gian chấp nhận đợc công khai thị trờng - Đợc hình thành bối cảnh ngời mua ngời bán đợc thông báo mục đích sử dụng mà tài sản đợc đa vào sử dụng - Nằm giao dịch vừa khả thị trờng mở - Có trí ngời mua, ngời bán hai không giành lợi - Nhận biết đợc sử dụng sử dụng tơng lai tài sản * Các trờng hợp dẫn đến giá toán lớn giá thị trờng + Ngời chủ sở hữu sát bên cạnh tài sản mua có phần sở hữu mua lại toàn tài sản + Tài sản không tham gia thị trờng ngời bán trực tiếp, tiếp súc với ngời mua thuyết phục để bán + Ngời mua bị ảnh hởng gia đình lí gây tác động tâm lý + Có tính chất bắt buộc ngời có thẩm quyền yêu cầu theo luật định + Ngời thuê mớn bắt buộc phải mua lại tài sản, đất đai, có ngời chiếm giữ + Do số nguyên nhân khác + Bán với điều kiện điều khoản không chặt chẽ * Các trờng hợp dẫn đến giá toán nhỏ giá thị trờng *- Bán nghĩa vụ: Chẳng hạn ngời hay công ty cho vay chấp thi hành lệnh bán bán cho chủ nợ để trả tiếp khoản nợ tồn đọng * Các mua bán đợc thực hiện, lý sức khoẻ ngời chủ sở hữu, tài sản bị yếu kém, tình hình tài gặp khó khăn, vắng mặt ngời chủ sở hữu chuyển đổi đến nơi khác mong muốn bán tài sản cách nhanh chóng * Các mua bán tập thể, quyền địa phơng đạo nhằm thu hồi khoản thuế nợ tồn đọng e- Giá trị lý Giá trị lý giá nhận đợc trờng hợp mua - bán phi thị trờng (hay mua bán bắt buộc) thờng có liên quan với vỡ nợ mua bán cỡng ép Trong bối cảnh kinh doanh khái niệm đợc dùng chủ yếu trờng hợp chấm dứt hoạt động (trái hợp với trờng hợp mua -bán mà việc kinh doanh tiếp tục) Giá trị lý loại giá bán, nhiên điều đáng ý vụ mua bán bắt buộc không đợc xem để đa giá thị trờng f- Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm tài sản giá trị ớc tính bao gồm toàn phần theo thoả thuận bên bảo hiểm bên đợc bảo hiểm Các khoản chi phí thay tài sản trờng hợp tài sản đợc bảo hiểm gặp rủi bị phần toàn giá trị g- Giá trị chấp Giá trị chấp giá trị ớc tính tài sản dựa sở giá thị trờng tài sản khả cho thu nhập hàng năm tài sản Từ khái niệm giá trị chấp ta có đặc điểm sau: + Giá chấp giá thị trờng nhng đợc ớc tính dựa sở giá thị trờng khả cho thu nhập hàng năm từ tái giá trị chấp thấp giá thị trờng + Giá trị chấp đợc ớc tính để làm xác định khoản tiền cho vay bên chấp bên nhận chấp + Giá trị chấp gần tơng tự nh giá lý nhng khác với giá lý chỗ tài sản chấp đối tợng để phát mại Bản thân tham gia phục vụ mục đích đầu t chủ sở hữu hàng năm đem lại thu nhập cho chủ sở hữu Giá trị chấp thờng cao giá trị lý giá trị chấp với giá trị lý trờng hợp giá trị chấp bị phát mại h- Giá trị toán Là giá trị nhận đợc thời điểm toán loại giá trị phụ thuộc vào thời điểm toán phơng thức toán Giá trị toán tài sản giá thị trờng hàng hoá thời điểm bán thời điểm toán diễn lúc Cùng đối tợng toán nhng phơng thức toán khác giá trị toán khác 1.4- Mối quan hệ giá thị trờng với loại giá trị khác a- Mối quan hệ giá thị trờng giá trị đầu t Một câu hỏi thờng đặt cho nhà nghiên cứu lý luận định giá hai khái niệm giá trị - giá trị thị trờng giá trị đầu t Khái niệm đợc coi phù hợp Nghiên cứu chu kỳ vận động thị trờng bất động sản ngời ta thấy tầm quan trọng hai khái niệm giá trị nói thay đổi tuỳ theo giai đoạn chu kỳ vận động thị trờng Nhìn chung ngời ta sử dụng khái niệm giá trị thị trờng giai đoạn bất động sản tăng Ngợc lại giá bất động sản giai đoạn giảm ngời ta sử dụng giá trị đầu t b- Mối quan hệ giá thị trờng, giá thành giá Tuỳ thuộc vào tình hình cung cầu mà giá bất động sản đợc hình thành, việc hình thành giá bất động sản nói diễn theo trình tự định ngời ta gọi trình tự qui trình hình thành giá Giá bất động sản thờng cao giá thành nhng cao thấp giá thị trờng Giá thành toàn khoản phí tổn vốn bao gồm: Chi phí quản lý, chi phí đất đai, lao động, vật t để tạo bất động sản hay tài sản hữu ích Giá biểu tiền giá trị thị trờng tài sản,là số tiền thoả thuận ngời mua ngời bán thời điểm xác định giá lớn nhỏ giá trị thị trờng tài sản, nhng chúng có xu hớng xích lại gần Xét phơng diện tổng quát giá tài sản giá thị trờng tài sản 2- Các yếu tố tác động tới giá trị tài sản 2.1- Nhóm yếu tố vĩ mô bao gồm: a- Chính sách nhà nớc Chính sách nhà nớc tác động lớn trực tiếp đến giá bất động sản thể mặt chủ yếu sau: - Nhà nớc ban hành quy định quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhợng bất động sản, thay đổi quy định thời kỳ tác động đến giá bất động sản - Nhà nớc qui định sách nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền sử dụng đất ) sách ảnh hởng trực tiếp đến chi phí tạo lập chi phí sử dụng bất động sản, tác động đến giá bất động sản thị trờng b- Các yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phơng Các yếu tố ảnh hởng đến cầu qua tác động đến cung bất động sản nên ảnh hởng đến giá bất động sản Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá tăng kinh tế nh thu nhập quốc dân quốc gia địa phơng c- Cung - cầu bất động sản Cũng nh hàng hoá dịch vụ khác, giá bất động sản thị trờng giá trị cân cung cầu Giá Cung cấp bất động sản P0 Cầu bất động sản Lợng Q0 Nhng cần lu ý cung - cầu bất động sản tơng đối không đàn hồi với thay đổi giá Với t cách nhà cung ứng môi giới kinh doanh bất động sản, hoạt động đơn vị kinh doanh thị trờng d- Các yếu tố tâm lý xã hội Các yếu tố có ý nghĩa đặc biệt xã hội phơng đông, tác động đến bất động sản thị trờng 2.2- Nhóm yếu tố vi mô a- Chi phí Chi phí toàn tổn thất mà ngời sử dụng phải bỏ để tạo lập để có đợc quyền sử dụng bất động sản,đây yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên chi phí tạo nên bất động sản thị trờng mà có có tác động ngợc lại.Chi phí hình thành chi phí ngời bán Bên cạnh nhà thẩm định giá phải ý chi phí sử dụng chi phí ngời mua muốn sử dụng phải bỏ để sử dụng bất động sản theo mong muốn Đây chi phí ngời mua Sự tác động ngợc chiều hai loại chi phí tạo nên giá trị bất động sản thị trờng xem xét khía cạnh kinh tế tài b- Sự hữu dụng: Xét mục đích sử dụng bất động sản có khả dùng để ở, để kinh doanh kết hợp hai mục đích Nhìn chung bất động sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc bán có giá bán tốt Xét tính hiệu bất động sản có khả sử dụng có giá trị cao bất động sản phải tốn chi phí thời gian sửa chữa để sử dụng đợc Do thẩm định giá bất động sản cần ý đến đặc điểm vật kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất c- Các yếu tố vật chất - Địa điểm nơi bất động sản tạo lạc Địa điểm có ảnh hởng lớn đến giá trị bất động sản Khả sinh lợi địa điểm cao giá bất động sản cao Bất động sản vị trí thuận lợi cho sinh hoạt kinh doanh (gần chợ, trờng học, bệnh viện ) có khả sinh lợi lớn có giá trị cao - Hình dáng lô đất Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu có giá trị lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu địa điểm Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đờng phố rộng có giá trị lô đất có bề mặt tiếp giáp với đờng phố hẹp mà sâu - Qui mô, kích thớc lô đất Những lô đất có qui mô kích thớc phù hợp với mục đích sử dụng có giá trị cao lô đất có qui mô, kích thớc không phù hợp với mục đích sử dụng điểm - Kiểu nhà, loại nhà, kích thớc tuổi tài sản Kiểu nhà, loại nhà, kích thớc tuổi tài sản gắn liền với chi phí tạo lập chi phí sử dụng nhà nên ảnh hởng lớn đến giá trị bất động sản Kiểu dáng nhà có tính thẩm mĩ cao, hài hoà với khu vực chung quanh có giá cao - Môi trờng Môi trờng chung quanh có tác động lớn đến giá bất động sản Nếu môi trờng tốt làm bất động sản có giá trị cao, ngợc lại làm giảm giá trị bất động sản II- Một số vấn đề lý luận chung công tác thẩm định giá bất động sản 1- Khái niệm thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá đợc hình thành từ năm 1940 Đến năm 1980 hoạt động thẩm định giá trở thành nghề chuyên nghiệp số nớc đến năm 1981 uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đời (kí hiệu là: TIAVSC) Việt Nam hoạt động thẩm định giá đợc hình thành đòi hỏi kinh tế hội nhập mà quốc gia trở thành phận kinh tế giới khu vực Do nớc khu vực đòi hỏi phải có thống hoạt động thẩm định để phục vụ cho yêu cầu mua, bán, trao đổi hàng hoá với 10 * Thông tin chi phí Theo cẩm nang giá thành xây dựng chi phí tái tạo khoản giảm giá đợc biết nh sau: Loại xây dựng Đơn vị tính Móng Tờng Nền, sàn Kết cấu mái Mái Điện, bóng đèn Cửa vào, cửa sổ Đào đất Vệ sinh Nớc Chi phí kiến trúc Chi phí gián tiếp Công trình phụ Tổng cộng đồng/m2 XD - Giá trị chiếm tổng giá trị nhà 10% 15% 10% 9% 16% Tổng chi phí nguyên vật liệu nhân công 120.000 192.000 120.000 108.000 200.000 30.000 15.000 5.000 6.000 20.000 20.000 40.000 150.000 1.161.000 1.2- Thông tin bán lô đất trống đờng với bất động sản thẩm định giá * Lô số 86 đờng Lý Thái Tổ - Ngày bán: 20/1/2004 - Giá bán: 400.000.000 (đồng) - Diện tích đất: 60m2 - Đặc điểm: Là mảnh đất hình thang, địa hình phẳng, nằm mặt tiền đờng Lý Thái Tổ - Là số trục đờng thị xã Bắc Giang Nằm cạnh chợ Thợng Nên giá đất cao khu vực thuận lợi cho việc kinh doanh nh để Bên cạnh hớng lô đất xây dựng công trình đất hớng đông nam Do đặc điểm nên thẩm định viên điều tra thị trờng khu vực mảnh đất nh phải điều chỉnh tăng thêm 1.000.000 (đồng/m2) so với hững mảnh đất cách xa chợ * Lô số 29 đờng Lý Thái Tổ - Ngày bán: 17/2/2004 - Giá bán: 840.000.000 (đồng) - Diện tích đất: 120 m2 + Chiều dài 15m + Chiều rộng m 34 - Đặc điểm: mảnh đất hình chữ nhật, phẳng, nằm mặt tiền đờng Lý Thái Tổ Với diện tích trên, diện tích mà có tác động lớn tới tâm lý ngời mua Mặt khác mảnh đất xây dựng công trình đất có hớng đông nên thẩm định viên điều tra thị trờng khu vực mảnh đất nh phải điều chỉnh tăng thêm 500.000 (đồng/m 2) so với mảnh đất khác * Lô số 42 đờng Lý Thái Tổ - Ngày bán 10/3/2004 - Giá bán 700.000.000 (đồng) - Diện tích 100.000 (m2) - Đặc điểm: Là mảnh đất hình chữ nhật, phẳng nằm mặt Lý Thái Tổ Các điều kiện khác tơng tự nh mảnh đất thẩm định nên điều chỉnh 1.3- Thông tin bán nhà khác thời gian gần đờng với bất động sản thẩm định - Ngôi nhà số 20 Lý Thái Tổ + Ngày bán 14/2/2004 + Giá bán 760.000.000 (đồng) + Diện tích: 90m2 + Đặc điểm: Căn hộ có đặc điểm tuổi thọ tơng tự nh bất động sản thẩm định nhng rát gạch nên phải điều chỉnh tăng thêm 5.000.000 (đồng) so với hộ thẩm định - Ngôi nhà số 28 đờng Lý Thái Tổ + Ngày bán: 01/3/2004 + Giá bán: 500.000.000 + Diện tích: 60 m2 + Đặc điểm: Căn hộ xây dựng cách 10 năm tuổi thọ 20 năm Các đặc điểm khác tơng tự nh bất động sản thẩm định nhng cửa vào cửa sổ làm gỗ kháo khác với gỗ cửa vào cửa sổ nhà thẩm định nên phải điều chỉnh tăng thêm 4.000.000 (đồng) so với hộ thẩm định - Ngôi nhà số 63 đờng Lý Thái Tổ + Ngày bán: 15/3/2004 + Giá bán: 600.000.000 (đồng) + Diện tích: 70m2 35 + Đặc điểm: Căn hộ có điều kiện tơng tự nh hộ thẩm định nhng công trình phụ nhà đại nhà thẩm định nên phải điều chỉnh giảm 10.000.000 (đồng) So với nhà thẩm định II- Thẩm định nhà số 26 đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang phục vụ mục đích t vấn cho khách hàng Theo thông tin thị trờng nhà số 26 nằm đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang Đờng Lý Thái Tổ đờng thuận lợi giao thông, kinh tế, trị xã hội Đờng Lý Thái Tổ số trục đờng thị xã Bắc Giang, nằm trục đờng có trung tâm: chợ thơng công ty lơng thực Bắc Giang, nhà máy bia HaBaDa Bên cạnh trung tâm có cửa hàng t nhân kinh doanh vàng bạc đá quí, cửa hàng tiêu dùng, công ty trách nhiệm hữu hạn Nên nhà số 26 nằm mặt tiền đờng Lý Thái Tổ thuận tiện cho việc lại kinh doanh Mặt khác tỉnh Bắc Giang chuẩn bị công nâng cấp tỉnh Bắc Giang thành thành phố thuộc tỉnh mà đờng phố Lý Thái Tổ số trục đờng nên giá đất khu vực có xu hớng ngày tăng tự có luật đất đai đời thị trờng bất động sản phát triển nhanh, hệ thống pháp luật địa phơng thuận tiện việc chuyển nhợng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Qua điều tra nhà số 26 nhà có đầy đủ giấy tờ hợp lệ quyền sở hữu quyền sử dụng đất Tỷ lệ thuế chuẩn khu vực 4% Giá tính thuế 30% giá trị công trình Để thẩm định nhà số 26 thẩm định viên dùng phơng pháp để thẩm định - Xác định giá đất nhà số 26 Nh để giới thiệu mảnh đất thẩm định mảnh đất có vị trí thuận lợi là: - Địa hình phẳng, thuận tiện giao thông, năm mặt tiền đờng Lý Thái Tổ - Gần trung tâm: Chợ thơng cửa hàng kinh doanh t nhân Nhà nớc - Mảnh đất mảnh đất hình thang, nở hậu Xây dựng công trình mảnh đất có hớng đông nên hợp với tâm lý ngời mua ngời mua muốn mua mảnh đất vuông vức, nở hậu, không muốn mua mảnh đất không vuông, thót hậu lúc mảnh đất bán 36 đợc đắt mảnh đất khác Do yếu tố ảnh hởng đến hệ số k xác định giá đất Thẩm định viên xác định giá mảnh đất dựa theo cách * Cách 1: Căn Nghị định 87 CP ngày 17/8/1994 qui định khung giá loại đất định 320/QĐ-UB UBND tỉnh Bắc Giang (tỉnh Hà Bắc cũ) việc qui định loại đất địa phơng Thẩm định viên tiến hành xác định giá đất cách điều chỉnh hệ số k áp dụng công thức: GịJ = Gk x kiJ Trong đó: GịJ : Là giá đất cho đờng phố i vị trí J Gk : Là giá đất quy định khung giá địa phơng kiJ : Là hệ số điều chỉnh cho tuyến đờng loại i vị trí j Căn vào khung giá đất đô thị thị xã Bắc Giang thẩm định viên xác định đợc khung giá đất khu vực đờng Lý Thái Tổ nh sau: - Giá tối thiểu 2.000.000đ/m2 - Giá tối đa 8.000.000 đ/m2 Qua điều tra phân tích yếu tố tác động đến giá đất thẩm định viên phân tích yếu tố ảnh hởng nh sau: Mảnh đất nằm vị trí, loại áp dụng hệ số K = Thẩm định viên qua điều tra thực tế tham khảo số ý kiến nhà môi giới t vấn bất động sản địa phơng mảnh đất vuông vức, nở hậu, gần trung tâm kinh tế văn hoá, trị xã hội áp dụng hệ số K = 1,1 điều chỉnh cho mảnh đất nh Thẩm định viên lấy tối đa khu vực để áp dụng cho mảnh đất Vậy đơn giá sau điều chỉnh = 1,1 x 8.000.000 = 8.800.000 (đ/1m2 ) Theo quan sát thực tế mảnh đất có hình dáng không đợc vuông mà có chỗ lại bị méo mó nên phần đất nh xây dựng đợc công trình nên yếu tố tác động đến hệ số K, mảnh đất nh có hệ số K thấp mảnh đất khác Thẩm định viên áp dụng hệ số K = 0,8 cho mảnh đất thẩm định giá đất sau điều chỉnh 8.800.000đ x 0,8 = 7.040.000 (đ/m2) Vậy giá bán mảnh đất thẩm định = diện tích đất x nhân đơn giá = 100 m2 x 7.040.000 (đ/m2) = 704.000.000 (đ) 37 * Cách 2: Xác định giá đất thông qua việc so sánh với lô đất khác bán gần đây: Nội dung Ngày bán Giá bán Diện tích Đặc điểm Giá bán sau điều chỉnh Giá bán /1 m2 đất Lô số 86 Lý Thái Tổ 20/1/2004 400.000.000(đồng) 60m2 Là mảnh đất hình thang nở hậu, địa hình phẳng nằm cạnh chợ thơng thuận lợi cho việc kinh doanh, bên cạnh hớng lô đất xây dựng công trình hớng đông nam Do mảnh đất phải điều chỉnh tăng thêm 1.000.000 đ/m2 so với mảnh đất khác Lô 29 Lý Thái Tổ 17/2/2004 840.000.000(đồng) 120m Là mảnh đất hình chữ nhật địa hình phẳng nằm mặt tiền đờng Lý Thái Tổ với diện tích chiều dài 15m, chiều rộng m diện tích mà có tác động lớn đến tâm lý ngời mua Mặt khác hớng lô đất xây dựng công trình hớng đông nên mảnh đất phải điều chỉnh tăng thêm 5.000.000(đồng/m2) so với mảnh đất khác Lô 42 Lý Thái Tổ 10/3/2004 700.000.000(đồng) 100m2 Là mảnh đất hình chữ nhật, địa hình phẳng, nằm mặt tiền đờng Lý Thái Tổ Các điều kiện khác tơng tự nh mảnh đất thẩm định nên điều chỉnh 460.000.000(đồng) 900.000.000(đồng) 700.000.000(đồng) 7.666.667 (đồng) 7.500.000 (đồng) 7.000.000 (đồng) 38 Theo bảng phân tích số liệu ta thấy : Giá bán /1m2 đất sau điều chỉnh lô số 86 Lý Thái Tổ 7.666.667 (đồng) mà giá bán 1m2 đất mảnh đất thẩm định 7.040.000(đồng) Nh có chênh lệch giá Sở dĩ giá bán lô số 86 Lý Thái Tổ cao : Về vị trí lô số 86 đờng Lý Thái Tổ gần trung tâm chợ Thơng lô đất mà ta thẩm định Mặt khác hớng lô số 86 xây dựng công trình đất hớng đông nam mà hớng lô đất thẩm định xây dựng công trình đất hớng đông Chính lý mà giá bán m đất sau điều chỉnh lô số 86 Lý Thái Tổ cao lô đất ta thẩm định - Giá bán m2 đất sau điều chỉnh lô số 29 Lý Thái Tổ 7.500.000 (đồng) cao giá bán m đất lô đất thẩm định 460.000(đồng) ( tức giá bán 1m lô đất thẩm định 7.040.000 (đồng)) Sở dĩ có cao mảnh đất mảnh đất hình chữ nhật, phẳng, xây dựng đợc hết diện tích, nằm mặt tiền đờng Lý Thái Tổ Bên cạnh diện tích lô số 29 Lý Thái Tổ 120m đó: Chiều dài 15m, chiều rộng 8m Một diện tích hợp với tâm lý ngời mua, hớng mảnh đất xây dựng công trình hớng đông Vì lý mà giá bán m2 lô số 29 Lý Thái Tổ sau điều chỉnh cao giá bán m đất lô đất thẩm định - Giá bán m2 đất sau điều chỉnh lô số 42 Lý Thái Tổ 7.000.000 (đồng) thấp giá m2 đất lô đất thẩm định do: Lô đất thẩm định lô đất hình thang, nở hậu mà lô số 42 Lý Thái Tổ lô đất hình chữ nhật mặt khác Diện tích lô số 42 100m Với chiều dài 25m, chiều rộng 4m Với lý mà lô số 42 Lý Thái Tổ có giá bán m2 đất sau điều chỉnh thấp giá 1m2 đất lô đất thẩm định Qua phân tích giá bán lô đất thẩm định việc ớc tính đợc giá bán 1m2 đất xây dựng bình quân : 7.666.667 + 7.500.000 + 7.000.000 = 7.388.889 (đồng/m2) Qua điều tra thực tế địa phơng cho thấy phần đất không xây dựng 75% giá đất dùng để xây dựng Vậy đơn giá phần đất không xây dựng 75% x 7.388.889 (đồng/m 2) = 5.541.666 (đồng/m2) Sau phân tích giá đất địa phơng thẩm định viên ớc tính đợc giá bán mảnh đất G G = A+ B 39 Trong : A: Giá bán phần đất xây dựng B: Giá bán phần đất không xây dựng G = 80m2 x 7.388.889 (đ/m2) + 20m2 x 5.541.666 (đồng) = 701.944.440(đồng) A B Qua thẩm định hai phơng pháp thẩm định viên ớc tính đợc giá trị mảnh đất là: 701.944.440 + 704.000.000 = 702.972.220 Theo định 320/QĐ-UB ngày 19/12/1994 UBND tỉnh Hà Bắc cũ ( tỉnh Bắc Giang) việc quy định khung giá loại đất phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi địa bàn tỉnh: Mức bồi thờng khu đất dân c thuộc thị xã Bắc Giang là: Vị trí 1, đợc loại 1, giá tối thiểu 1.600.000đ/m2 - Thẩm định giá nhà: Theo cẩm giá thành xây dựng địa phơng theo dự toán nhà thầu xây dựng Thẩm định viên ớc tính chi phí xây dựng cho 1m2 sàn theo phơng pháp khảo sát số lợng để xây dựng nhà giống hệt nhà thẩm định nh sau: Giá trị chiếm Tổng cộng chi Loại xây dựng Đơn vị tính tổng giá trị phí nguyên vật nhà liệu nhân công Móng Đồng/m2 XD 10% 120.000 Tờng 19% 192.000 Nền, sàn 10% 120.000 Kết cấu mái 9% 108.000 Mái 16% 200.000 Điện, bóng điện 30.000 Cửa vào, cửa sổ 150.000 Đào đất 5.000 Vệ sinh 6.000 Hệ thống nớc 20.000 Công trình phụ 15.000 Chi phí Kiến trúc 20.000 Chi phí gián tiếp 40.000 Tổng cộng 1.161.000 * Theo định 48/2003/QĐUB UBND tỉnh Bắc Giang đền bù 950.000 đồng/m2 sàn nhà cấp 3b 40 Nhng theo bảng đơn giá xây dựng thẩm định viên tính để xây dựng nhà 1.161.000 đồng/m2 XD Vậy giá trị tạo nhà số 26 x X = 80 m2 x 1.161.000 (đồng/m2 XD) = 92.880.000 (đồng) Giá trị nhà = Giá tái tạo + 5% chi phí bảo hiểm = 92.880.000 + 5% x 92.880.000 = 97.524.000 (đồng) * Phân tích giảm giá nhà: Theo quan sát thực tế thẩm định viên xác định khoản giảm giá nh sau: Ngôi nhà có loại giảm giá Giảm giá theo qui luật tự nhiên giảm giá lỗi thời bên - Giảm giá theo qui luật tự nhiên Để tính đợc giảm giá theo qui luật tự nhiên trớc hết ta phải tính đợc giá tái tạo Giá = chi phí xây dựng /1m2 sàn x diện tích xây dựng Giảm giá theo qui luật tự nhiên có loại + Loại sửa chữa thay đợc + Loại sửa chữa đợc * Loại sửa chữa thay đợc Đơn vị tính: Đồng Loại giảm giá Giá % giảm Công trình phụ 1.200.000 30% Điện, bóng đèn 2.400.000 30% Cửa vào, cửa sổ 12.000.000 32% Tổng cộng * Loại sửa chữa đợc Đơn vị tính: Đồng Loại giảm giá Giá % giảm Móng 9.600.000 30% Tờng 15.360.000 30% Nền, sàn 9.600.000 30% Kết cấu mái 8.640.000 32% Đào đất 400.000 30% Hệ thống nớc 16.000.000 30% Mái 16.000.000 30% Chi phí gián tiếp 3.200.000 32% Tổng cộng Tổng số tiền giảm giá theo qui luật tự nhiên là: 4.920.000 + 19.556.000 = 24.476.000 (đồng) 41 Tiền giảm 360.000 720.000 3.840.000 4.920.000 Tiền giảm 2.880.000 4.608.000 2.880.000 2.764.800 120.000 480.000 4.800.000 1.024.000 19.556.000 Theo quan sát thực tế nhà bị lỗi thời bên kiến trúc Giảm giá lỗi hời 5% Tiền giảm giá lỗi thời là: 5% x 97.524.000 = 4.876.200 (đồng) Tổng số tiền giảm giá = giảm giá theo quy luật tự nhiên + giảm giá lỗi thời bên = 24.476.000 + 4.876.200 = 29.352.200 (đồng) Giá bất động sản = Giá đất + Giá nhà = Giá đất + ( Giá tái tạo - tiền giảm giá) = 701.994.440 + 97.524.000 - 29.352.200 = 770.116.240 (đồng) Thẩm định giá nhà số 26 theo phơng pháp so sánh trực tiếp với nhà tơng tự khu vực Thẩm định viên thu thập thông tin nhà bán gần có điều kiện tơng tự nh nhà thẩm định nằm đờng Lý Thái Tổ 42 STT Nội dung Ngày bán Giá bán Diện tích ĐiĐặc điểm Hà Nội 504.000.000 (đồng) 8.500.000 (đồng) 8.400.000 (đồng) Cửa hàng kinh doanh Đờng Lý Thái Tổ 765.000.000 (đồng) Nhà số 26 Giá bán sau điều chỉnh Giá bán/1m2 đất nhà Phòng khách Phòng nghỉ Bếp Nhà vệ sinh Phần đất xây dựng Phần đất không xây dựng Ngôi nhà số 20 Ngôi nhà số 28 Ngôi nhà số 63 Lý Thái Tổ Lý Thái Tổ Lý Thái Tổ 14/2/2004 01/3/2004 15/3/2004 760.000.000 (đồng) 500.000.000 (đồng) 600.000.000 (đồng) 90 m2 60 m2 70 m2 Căn hộ xây dựng cách 10 năm Tuổi Căn hộ có tuổi thọ thọ 20 năm Các đặc điểm khác Các điều kiện khác đặc điểm khác tơng tự tơng tự nh bất động Đờng hộ tơng tự nh hộ nh bất động sản thẩm Xơng Giang sản thẩm định nhng thẩm định nhng công trình định nhng cửa sổ lát gạch nên phụ đại nhà cửa vào làm bằngĐi Lạng Sơn phải điều chỉnh tăng thẩm định nên phải điều gỗ kháo nên thêm 5.000.000 (đồng) chỉnh giảm 10.000.000 gỗ nhà Ngã ba thẩm so với hộ thẩm (đồng) định phải điều định chỉnh tăng thêm 4.000.000 (đồng) 590.000.000 (đồng) 8.428.571 (đồng) Qua bảng phân tích giá bán nhà thẩm định viên ớc tính đợc giá Đờng bán/1m2 đất vàTân Minh nhà là: Nhà máy bia HaBaDa 8.500.000 + 8.400.000 + 8.428.571 = 8.442.857 (đồng) Đờng Quang Trung Giá bất động sản thẩm định không xây dựng Chợ thơng Công ty L Cửa hàng ơng thực Bắc kinh doanh Giang = giá bán đất nhà + giá bán phần đất = 8.442.857 x80 + 20 x 5.541.666 = 786.261.880 (đồng) Vậy giá nhà thẩm định từ 770.116.240 (đồng) đến 786.261.880 (đồng) Đây giá trị thực theo thẩm định Sơ đồ trạng vị trí nhà Đờng Thiên Thanh Ngã ba 43 Chơng IV: Những giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản Để thẩm định giá bất động sản đáp ứng đợc yêu cầu đòi hỏi kinh tế thị trờng, cần phải xây dựng ngày hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá Trong nhanh chóng xây dựng ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam vừa phù hợp với điều kiện Việt Nam đồng thời vừa phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế khu vực Trớc hết việc hình thành tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản cần thiết việc tăng cờng khuôn khổ pháp lý qui định cho hoạt động thẩm định giá Việt Nam Hoạt động thẩm định giá Việt Nam đợc thúc đẩy phát triển, với tốc độ nhanh Ngày 8/5/2002 Chủ tịch nớc Trần Đức Lơng kí công bố pháp lệnh giá đợc uỷ ban thờng vụ Quốc hội thông qua ngày 23/04/02 Trong pháp lệnh giá mục chơng quy định thẩm định giá Pháp lệnh giá hành lang sở pháp lý cao lĩnh vực thẩm định giá Công tác thẩm định giá đợc nâng lên bớc quan trọng Tuy nhiên, bớc khởi đầu quy định nội dung chung hệ thống pháp luật tiêu chuẩn chuyên môn tiêu chuẩn hoạt động cha đáp ứng đợc yêu cầu hoạt động Trong thực tiễn đòi hỏi Việt Nam phải thiết lập tiêu chuẩn thẩm định giá tơng xứng cho Việt Nam Mặt khác phát triển nhanh chóng ngành thẩm định giá Việt Nam ngày đòi hỏi phải nâng cao trình độ chuyên môn chất lợng công tác thẩm định viên, đồng thời thúc đẩy nghiên cứu lý thuyết thẩm định giá công tác đào tạo thẩm định viên nh việc đại hoá ngành thẩm định giá tơng lai Nhanh chóng cho phép thành lập tổ chức, doanh nghiệp, công ty thẩm định giá độc lập sớm đời đáp ứng đợc yêu cầu, đòi hỏi Việc áp dụng hệ số k, phơng pháp xác định hệ số k theo qui định thông t 145/tiền tê-BTC Bộ tài không phù hợp với thực tế công việc áp dụng khó khăn, phức tạp: Thực tế địa phơng vận dụng đợc gây nhiều thắc mắc Vì phủ nên qui định hệ số k theo định lợng giới hạn để địa phơng vận dụng, không nên qui định địa điểm, khu vực Đặc biệt không nên đề nhiều yếu tố cấu thành tính toán xác định hệ số k lẽ nguyên tắc giá đất địa phơng quy định, phản ánh đầy đủ giá trị khả sinh lời loại đất 44 Ngoài loại đô thị qui định NĐ 87/CP cần có thêm bảng khung giá đất thị tứ Nên chia thành bảng khung giá: Một bảng khung giá đất vùng ven đô thị, đầu mối giao thông, trục đờng giao thông không dùng hạng đất, không dùng khung loại I, II, III khu công nghiệp, khu thơng mại du lịch xếp hạng hay không xếp hạng 45 Kết luận Thẩm định giá đợc coi trái tim tất hoạt động kinh tế việc liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà thẩm định giá hiểu đợc cách đơn giản xác định giá tài sản, bất động sản thị trờng Thẩm định giá có vai trò việc giúp đa định liên quan đến việc mua, bán, đầu t, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê Việt Nam thẩm định giá nghề kinh nghiệm Do nghề gặp nhiều thử thách bất cập cho phát triển nh hành lang pháp lý, thiếu cán có trình độ, kiến thức trách nhiệm Cha có tổ chức quản lý nhà nớc tổ chức đơn vị nghiệp vụ thẩm định giá từ trung ơng đến địa phơng Tuy nhiên nghề thẩm định giá nh nghề kiểm toán, luật s Nó nghề thiếu đợc kinh tế thị trờng nói chung đặc biệt cấp thiết kinh tế nớc ta Sau thời gian thực tập Sở tài vật giá Bắc Giang em nhận thức nắm đợc công tác thẩm định giá bất động sản Nó giúp em hiểu sâu mối quan hệ kiến thức trang bị nhà trờng với công tác thẩm định giá bất động sản Sở tài vật giá tỉnh Bắc Giang Đợc quan tâm, giúp đỡ, bảo tận tình cô, chú, anh phòng vật giá Sử tài Vật giá với hớng dẫn thày giáo: Phạm Quế Sứng giúp em hoàn thành chuyên đề Do thời gian thực tập có hạn khoa thẩm định giá lại khoa trờng nên chuyên đề em không tránh khỏi thiếu sót Em mong thày giáo cán phòng giá, thày cô khoa đóng góp ý kiến quí báu chuyên đề em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Đỗ Thị Định Tài liệu tham khảo - Luật đất đai -Pháp lệnh giá - Phơng pháp xác định hao mòn (tập IV) - Giáo trình thẩm định giá bất động sản trờng CĐQTKD 46 - Các Quyết định, Nghị định, thông t phủ tỉnh Bắc Giang + Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/04/1998 phủ + Thông t 145/1998/ TT - BTC ngày 04/11/1998 hớng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24/04/1998 + Quyết định 320/QĐ - UB ngày 19/12/1994 UBND tỉnh Hà Bắc (cũ) tỉnh Bắc Giang + Quyết định 48/2003/QĐUB ngày 04/07/2003 UBND tỉnh Bắc Giang 47 Mục lục Trang Chơng I sở khoa học số vấn đề lý luận chung công tác thẩm định giá bất động sản .3 I- Cơ sở khoa học việc xác định giá trị .3 1- Giá trị 2- Các yếu tố tác động tới giá trị tài sản .8 II- Một số vấn đề lý luận chung công tác thẩm định giá bất động sản 10 1- Khái niệm thẩm định giá .10 2- Mục đích thẩm định giá .11 3- Những nguyên tắc chung thẩm định giá bất động sản 12 Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản 14 Chơng II: .21 thực trạng thẩm định giá bất động sản bắc giang văn qui định hớng dẫn thẩm định giá bất động sản bắc giang 21 i - thị trờng bất động sản thẩm định giá bất động sản thị xã bắc giang 21 - Những nét chung thị trờng bất động sản thị xã Bắc Giang .21 2- Thực trạng thẩm định giá bất động sản thị xã Bắc Giang văn qui định hớng dẫn thẩm định giá bất động sản thị xã Bắc Giang 22 I- Giá đất nông nghiệp .30 II- Giá đất lâm nghiệp trồng lâu năm 31 III- Bảng khung giá đất khu dân c thuộc thị xã Bắc Giang 31 Chơng III: 33 thẩm định nhà số 26 đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang phục vụ mục đích t vấn cho khách hàng 33 I- Thông tin thu thập thị trờng nh sau: .33 1.1- Thông tin nhà số Lý Thái Tổ .33 1.2- Thông tin bán lô đất trống đờng với bất động sản thẩm định giá 34 II- Thẩm định nhà số 26 đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang phục vụ mục đích t vấn cho khách hàng .36 - Xác định giá đất nhà số 26 36 - Thẩm định giá nhà: 40 Chơng IV: 44 Những giải pháp nhằm nâng cao công tác 44 thẩm định giá bất động sản .44 Kết luận 46 Tài liệu tham khảo .46 48