Thông tin tài liệu
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO 1.1 Lý thuyết bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Lý thuyết BĐS 1.1.1.1 Khái niệm Theo điều 181 Bộ luật dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995 bất động sản tài sản không di dời bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật qui định Theo luật dân số 33/2005/QHXI Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật qui định Theo tiêu chuẩn Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) bất động sản bao gồm tất đất đai tất vật khác coi thành phần tự nhiên cối, khoảng sản, tài sản người xây dựng đất tòa nhà cơng trình hạ tầng, cải tạo mở rộng Tất vật liệu gắn kết lâu dài hệ thống cấp nước, hệ thống làm nóng làm lạnh, mạng lưới điện vật xây dựng máy nâng hay thang máy phận bất động sản Bất động sản bao gồm tất vật gắn liền với bên bên đất Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.1.2 a) GVHD: ThS Trần Bích Vân Đặc trưng bất động sản Độ co dãn cung BĐS Nhìn chung, cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: Tổng cung toàn đất đai cố định: Ở muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh hạn chế mặt tự nhiên nêu cịn có mặt hạn chế qui hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ qui hoạch sử dụng đất đai thời kỳ Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi nhà ở… Được thể qui hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do thông thường khơng thể tùy tiện chuyện mục đích sử dụng trái với qui định Những thay đổi chiều cao cơng trình xây dựng, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo qui hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương b) Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường lâu dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua “cị” nên phải trả thêm chi phí cho người mô giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa, sách pháp luật Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển nay, tất làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng lên Chuyên đề tốt nghiệp c) GVHD: ThS Trần Bích Vân Tính khoản Bất động sản hàng hóa đặc biệt quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trường hợp đơi chủ sở hữu có bất động sản tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp khơng thể cắt nhỏ để bán có tiền mặt mà phải kéo dài nhiều bỏ lỡ nhiều hội d) Chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước Chính bất động sản có tầm quan trọng kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có qui định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản Vì vậy, bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà nước 1.1.2 Lý thuyết thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản môi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá Những người mua người bán địa điểm cụ thể bán đấu giá, hay liên hệ với qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá bất động sản xác định thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản mua bán người mua người bán mà khơng có hạn chế hoạt động Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả năng, kiến thức nắm bắt tính hữu dụng bất động sản, nhu cầu ước muốn bên Thị trường bất động sản địa phương, quốc gia hay quốc tế Những Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân vị trí vừa nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà mối quan tâm nhà đầu tư phát triển địa phương Những vị trí lớn dành cho phát triển cư trú hay thương mại mối quan tâm nhà đầu tư phát triển lớn, diện hoạt động rộng lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn kinh doanh nhiều địa điểm nhiều nước để tranh thủ điều kiện thuận lợi bối cảnh tồn cầu hóa kinh tế 1.1.2.2 a) Các đặc trưng thị trường bất động sản Khơng có thị trường trung tâm Hoạt động thị trường bất động sản khơng có người mua người bán mà họ cịn có tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động khơng thể di dời lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư phải trải qua q trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế hoạt tổ chức cịn tự chưa có quản lý điều tiết quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động họ nhu nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động họ chưa mang tính chất đồng nhất, độ an toàn, chưa tạo tin tưởng cho người tham gia giao dịch b) Thị trường địa phương hóa Đặc tính đất đai bất động thiêu hủy, chia cắt mang đi…để đáp ứng thiếu đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương cần có nghiệp Nhà nước thơng qua sách thuế, sách hỗ trợ nhà ở…theo thời kỳ, địa phương cụ thể Và thị trường nhà địa phương diễn biến theo tác động sách Nhà nước qui luật thị trường địa phương khác c) Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thường thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Bên cạnh đó, tính khơng tái tạo hay tính khan đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền thông tin qui hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến cụ thể Điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo d) Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn tài Với tư cách thị trường đầu tư vào ngành sản xuất-kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tơn, chiếm vị trí chủ yếu việc điều hịa cung cầu loại hàng hóa kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân ngồi vận hành mình, thị trường bất động sản khơng có quan hệ mật thiết với thị trường khác, thị trường tài có quan hệ tác động tổng thể kinh tế quốc dân Thực tế thị trường bất động sản thị trường có tiềm sinh lợi lớn nên lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đầu tư khơng rút tiền gửi ngân hàng mà đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh họ, điều tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường hai thị trường nương tựa lẫn để phát triển tổ chức tài ln đứng người mua bán để giúp họ toán khoản tài cách an tồn , hiệu 1.1.2.3 a) Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản Nhà nước Trong thực tiễn đất nước nay, Nhà nước lực lượng có vai trị lớn việc tham gia tác động đến thị trường bất động sản, thể số điểm sau: Nhà nước ban hành qui định quản lý bất động sản, nghĩa vụ tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt vạch qui định việc sử dụng đất xây dựng nhà xưởng Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Trong trình cải tổ xếp lại doanh nghiệp Nhà nước chỉnh trang thị có số nhà xưởng, trụ sở làm việc doanh nghiệp quan Nhà nước cần bán Đây nguồn cung ứng quan trọng cho thị trường bất động sản b) Các nhà đầu tư Bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản vào ngành kinh tế khác Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác vai trị họ thị trường chủ yếu người mua Họ tạo nên cầu thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà xưởng công nghiệp thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục… Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò họ đặc biệt quan trọng thị trường bất động sản, hoạt động họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trị người mua vừa đóng vai trị người bán vai trò người bán chủ yếu Họ mua bất động sản bao gồm đất tài sản đất, đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau chuyển nhượng lại c) Người bán, cho thuê, chấp, chuyển nhượng Là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản khác Họ có nhu cầu bán bất động sản nhiều lý do, họ là: Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn để mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc sản xuất kinh doanh Người bán nhằm mục đích kinh doanh: thường nhà đầu tư bất động sản, cá nhân hay tổ chức nhằm mục đích sinh lời d) Người mua Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Người mua đơn thuần: mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc sản xuất kinh doanh Họ đối tượng quan trọng mà nhà kinh doanh bất động sản nhắm vào, đặc biệt thị trường nhà Người mua nhằm mục đích kinh doanh: thường nhà đầu tư bất động sản, cá nhân tổ chức nhằm mục đích sinh lời Người mua nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội: chủ yếu Nhà nước, thơng qua hình thức mua gián tiếp qua doanh nghiệp Nhà nước e) Người môi giới Họ người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán thông tin cần thiết việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản trôi chảy Họ nguồn để khai thác thông tin thị trường bất động sản mà nhà thẩm định cần quan tâm 1.1.3 Lý thuyết thẩm định giá BĐS 1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS Ở nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh Appraisal Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ hai thuật ngữ từ tiếng Pháp Valuation xuất vào năm 1529 Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ có chung ý nghĩa, ước tính, đánh giá có hàm ý cho ý kiến nhà chuyên môn giá trị vật phẩm định Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Theo Ơng Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn Theo Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Theo Tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ - Trường Đại học Marketing khái niệm thẩm định giá hệ thống lại sau: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị quyền tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định cho mục đích định theo chuẩn mực công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” Theo đó, định nghĩa thẩm định giá bất động sản sau: “Thẩm định giá bất động sản nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị quyền tài sản, bao gồm đất cơng trình gắn liền đất, phù hợp với thị trường thời điểm định cho mục đích định theo chuẩn mực công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 1.1.3.2 Mục đích thẩm định giá BĐS Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho công việc định Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo cho chủ thể công việc xác định Chính vậy, mục đích thẩm định giá yếu tố quan trọng có tính định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá nhà thẩm định Đối tượng thẩm định giá đa dạng bao gồm nhiều lĩnh vực khác Tùy theo mục đích thẩm định giá trị xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm thực cho nhiều mục đích khác nhau, cụ thể sau: Chuyển nhượng quyền sở hữu để mua bán, liên doanh Thế chấp vay vốn, bảo hiểm, cho thuê tài sản Các mục tiêu Chính phủ định giá để tính thuế, đền bù, duyệt chi từ ngân sách Làm phê duyệt dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư cơng trình sử dụng vồn nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự tốn cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ ngân sách nhà nước, vay nợ phủ, vay nợ nước ngồi có bảo lãnh phủ, Làm sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp Để thực án lệnh việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp hợp đồng quyền lợi bên; để tư vấn đầu tư định, nghiên cứu thị trường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, xác định giá trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính, lập kế hoạch làm việc; khiếu nại, yêu cầu giảm thuế, Làm sở tiến hành đấu giá tài sản 1.1.3.3 Cơ sở giá trị cho thẩm định giá BĐS a) Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Theo Tiêu chuẩn 1- Cơ sở giá trị thị trường thẩm định giá ấn Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế định nghĩa: Giá trị thị trường số tiền ước tính tài sản trao đổi vào ngày thẩm định giá, bên sẵn sàng bán bên sẵn sàng mua giao dịch khách quan, sau trình tiếp thị thích hợp, bên tham gia hành động cách hiểu biết, thận trọng không chịu áp lực Theo Hiệp hội nhà thẩm định giá Hoa kỳ giá trị thị trường : Mức giá có khả xảy tài sản mua bán thị trường cạnh tranh mở điều kiện giao dịch công vào thời điểm thẩm định giá người mua sẳn sàng mua người bán sẳn sàng bán, bên hành động cách thận trọng , am tường thừa nhận giá không bị ảnh hưởng yếu tố tác động thái không bị ép buộc Ở Việt Nam: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản sau: Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường b) Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá Định nghĩa giá trị phi thị trường Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa sở giá trị thị trường; nhiên có loại tài sản chun dùng khơng có giao dịch phổ biến thị trường , mục đích thẩm định giá riêng biệt, địi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản khả mua bán thị trường tài sản đó; trường hợp thị trường 10 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Nguồn: Tổng hợp người viết Hình 2.3 – Biểu đồ thể mức độ rủi ro nhóm yếu tố thứ hai Nhóm rủi ro thứ ba – rủi ro từ sức ép cạnh tranh Mean Biến Tên gọi (Xác suất xảy rủi ro) (C1) Rủi ro từ sức ép cạnh 2.5 tranh phí thẩm định 75 Mean (Mức độ nghiêm trọng – Đánh giá mức độ ảnh chung mức độ hưởng đến rủi ro kết TĐG) 3.4 Nhóm Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Rủi ro từ sức ép cạnh (C2) 2.44 tranh thời gian thẩm 3.53 Nhóm định Nguồn: Tổng hợp người viết Bảng 2.8 – Đánh giá yếu tố rủi ro thuộc nhóm rủi ro thứ ba Bảng đánh giá phản ánh cạnh tranh mức phí thẩm định công ty thẩm định xảy nhiều so với cạnh tranh mặt thời gian Quá trình tìm hiểu thực tế người viết tiếp xúc với chuyên gia chứng minh lần tình trạng cạnh tranh lẫn mức phí thỏa thuận doanh nghiệp thẩm định giá tồn nhiều Nguồn: Tổng hợp người viết Hình 2.4 – Biểu đồ thể mức độ rủi ro nhóm yếu tố thứ ba Nhóm rủi ro thứ tư – rủi ro rừ đơn vị thẩm định giá 76 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Mean (Mức độ Biến Tên gọi Mean nghiêm trọng – Đánh giá (Xác suất mức độ ảnh chung mức độ xảy rủi ro) hưởng đến rủi ro kết TĐG) (D1) (D2) (D3) (D4) (D5) Quy trình kế hoạch Thẩm định giá Kỹ thu thập, phân tích thơng tin Kỹ ước tính hệ số điều chỉnh Kỹ ước tính chất lượng lại CTXD Rủi ro đạo đức 1.9 3.4 Nhóm 1.87 4.33 Nhóm 2.17 4.07 Nhóm 2.74 3.93 Nhóm 2.77 4.07 Nhóm Nguồn: Tổng hợp người viết Bảng 2.9 – Đánh giá yếu tố rủi ro thuộc nhóm rủi ro thứ tư Bảng đánh giá rủi ro cho thấy, yếu tố rủi ro từ đơn vị thẩm định giá, rủi ro đạo đức nghề nghiệp rủi ro lớn với xác suất xảy mức độ ảnh hưởng đến kết thẩm định lớn 77 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Nguồn: Tổng hợp người viết Hình 2.5 – Biểu đồ thể mức độ rủi ro nhóm yếu tố thứ tư Nhận định chung: Rủi ro tồn suốt trình thẩm định với xác suất xảy khác mà mức độ ảnh hưởng đến kết thẩm định khác Trong đó, yếu tố rủi ro mức báo động – “rủi ro cao” : - Rủi ro sách quy hoạch Nhà nước (xác suất 2.8, mức độ nghiêm trọng 3.96) - Rủi ro xác định đặc điểm kỹ thuật TSSS (xác suất 2.97, mức độ nghiêm trọng 3.91) - Ước tính chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng (xác suất 2.74, mức độ nghiêm trọng 3.93) - Rủi ro đạo đức nghề nghiệp (xác suất 2.77, mức độ nghiêm trọng 4.07) Như vậy, điều quan trọng chuyên viên thẩm định cần phải nhận nhận dạng yếu tố rủi ro cách thận trọng toàn diện để từ có biện pháp ngăn ngừa tác động tiêu cực chúng đến mức thấp 78 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Kết luận chương 2: Q trình nhận diện, rà sốt tất rủi ro phát sinh thẩm định giá BĐS tìm cách lượng hóa mức độ ảnh hưởng yếu tố vấn đề quan trọng quản trị rủi ro doanh nghiệp thẩm định giá, nội dung xun suốt tồn chương Qua đó, yếu tố rủi ro phân tích rõ theo phạm vi tác động từ mơi trường bên đến rủi ro tồn bên doanh nghiệp Một doanh nghiệp đo lường mức độ rủi ro nhận diện đầy đủ yếu tố rủi ro hoạt động kinh doanh đầu tư nguy dẫn đến thất bại giảm đáng kể Theo “bản năng” tồn tại, doanh nghiệp tìm kiếm giải pháp để triệt tiêu giảm thiểu rủi ro 79 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA VÀ HẠN CHẾ TÁC ĐỘNG CỦA RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM Từ việc khảo sát thực tế đo lường yếu tố rủi ro công tác thẩm định giá BĐS cuối phần thực trạng, đánh giá cách tổng quát tranh trạng mức độ rủi ro bất cập tồn thẩm định giá BĐS Trên sở đó, người viết mạnh dạn đưa gợi ý giải pháp khắc phục, hạn chế rủi ro phát sinh bên tham gia vào hoạt động công tác thẩm định giá BĐS 3.1 Với quan Nhà nước Văn pháp lý công cụ quản lý quan nhà nước Nội dung văn pháp lý đắn, có sở khách quan dễ người dân chấp nhận 80 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Ngược lại, nội dung văn không phù hợp gây chống đối lẩn tránh, lách luật Vì việc ban hành văn pháp lý phù hợp hành vi quản lý cần thiết Nhà nước thị trường BĐS Thời gian qua, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp lý để cụ thể hoá văn luật, pháp lệnh, nghị định trước nhằm điều tiết thị trường BĐS, cụ thể tiến Nghị định 71/NĐ-CP có hiệu lực từ tháng 6/2010 làm hệ thống pháp lý ngày hồn thiện hơn, mang lại nhiều thành cơng cho thị trường BĐS Nhờ có hệ thống văn pháp lý này, thị trường BĐS Việt Nam dần vào trật tự, ổn định; qui mô, chủng loại hàng hoá ngày tăng lên, giao dịch BĐS vào nề nếp, qui Tuy nhiên văn pháp lý chưa chế định hết đối tượng liên quan, để lại khoảng trống chúng mâu thuẫn, chồng lấn lên Để thị trường BĐS Việt Nam hoạt động hiệu quả, công tác thẩm định giá BĐS tiến hành dễ dàng rủi ro hơn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn pháp lý có liên quan Hướng ưu tiên hồn thiện sửa đổi qui định khơng phù hợp, bãi bỏ qui định trùng lặp ban hành văn Trước tình hình đó, người viết xin đưa gợi ý nhằm hồn thiện sách pháp lý sau: a) Đối với công tác quản lý thị trường BĐS Điều chỉnh, bổ sung hệ thống văn pháp luật quản lý thị trường BĐS - Cần ban hành Luật Đăng ký bất động sản để tạo điều kiện quản lý, minh bạch hóa thơng tin BĐS, NN nắm trạng xây dựng qui hoạch hiệu Nhà đầu tư đăng kí BĐS xác lập quyền sở hữu bền vững hơn, tạo động lực cho họ đầu tư, tăng hiệu suất sử dụng BĐS minh bạch hóa giao dịch Đề nghị sửa đổi luật theo hướng giao quyền cho địa phương định cho phù hợp tình hình thực tế hiệu sử dụng quỹ đất - Cần bổ sung vào luật Sửa đổi Luật Đất đai nội dung theo hướng 81 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân tạo hành lang pháp lý thơng thống, công chủ thể tham gia thị trường bất động sản đất đai, đặc biệt việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư làm rõ cách thức xác lập giá đất theo chế thị trường - Bổ sung sửa đổi Luật đấu thầu để công khai minh bạch giao đất, cho thuê đất điều chỉnh tối ưu địa tô phát sinh Kiến nghị triển khai rộng rãi phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, có chế thực chặt chẽ để bảo đảm tính công khai, minh bạch công - Sửa đổi bổ sung Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính phủ qui định bổ sung qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất… mà giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp (Điều 11) Vì lý do, thực tế, việc xác định lại giá đất trường hợp lại không đơn giản; lẽ, qui định “…sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường” qui định có tính “định tính” mà khơng mang tính “định lượng” Cải cách thủ tục hành - Cần tuyên truyền, vận động làm thay đổi nhận thức, tư duy, tinh thần, thái độ đội ngũ cán bộ, cơng chức hành việc chuyển từ phương thức quản lý “cai trị” sang phương thức quản lý “ phục vụ” xã hội; đẩy mạnh việc xây dựng mơ hình dịch vụ cơng theo chế “một cửa”liên thông để giải TTHC lĩnh vực BĐS; - Công khai TTHC, qui trình liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS 82 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân cổng thơng tin điện tử Chính phủ, Bộ, ban, ngành quyền địa phương; cơng khai danh mục TTHC bị bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung; danh mục TTHC lĩnh vực BĐS ban hành thuộc thẩm quyền ban hành Chính phủ, Bộ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cổng thơng tin điện tử Chính phủ, Bộ, ban, ngành quyền địa phương để doanh nghiệp, nhà đầu tư người dân dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu; - Tăng cường cơng tác kiểm tra, đôn đốc quan công quyền trung ương địa phương nhằm thực có hiệu cơng tác cải cách TTHC nói chung cải cách TTHC lĩnh vực BĐS nói riêng; thiết lập đường dây nóng Tổ cải cách hành Chính phủ, Bộ, ban, ngành quyền địa phương để kịp thời giải quyết, xử lý vướng mắc cho doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS phản ánh, kiến nghị nhằm trợ giúp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS doanh nghiệp; xây dựng mơ hình liên thơng, chế “một cửa” hệ thống quan quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS nhằm giải nhanh chóng TTHC cho doanh nghiệp việc tiếp cận đất đai; - Xác lập chế đối thoại, tham vấn thường xuyên quan nhà nước có thẩm quyền giải TTHC BĐS với đại diện giới doanh nghiệp kinh doanh BĐS người dân nhằm chia sẻ tìm “tiếng nói” chung để giải ách tắc, vướng mắc TTHC gây lĩnh vực kinh doanh BĐS; công bố rộng rãi tên quan, tên cơng chức nhà nước có hành vi nhũng nhiễu, tiêu cực giải TTHC BĐS phương tiện thông tin đại chúng Thủ tục hành lĩnh vực BĐS qui định cơng khai, minh bạch, tường minh tương thích, đồng góp phần ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu phận cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường BĐS; điều góp phần giảm thiểu tính minh bạch thị trường BĐS Việt Nam Thống chế quản lý thị trường BĐS - Ban hành qui chế phối hợp trách nhiệm việc xây dựng qui 83 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân hoạch thị, kế hoạch sử dụng đất Sở Xây dựng, Qui hoạch kiến trúc, Tài nguyên môi trường… - Thống quan quản lý & tham mưu ban hành VBPL quản lý thị trường BĐS: Ban Quản lý TTBĐS Sở xây dựng - Hoàn thiện phương thức giải đền bù, giải tỏa với giá hợp lý giá thấp từ 90.000-300.000 đ/m2; đất tái định cư giá từ 1,5 tới hàng chục triệu đồng - Thành lập đội công tác liên ngành việc thẩm định, rà soát, điều chỉnh văn pháp lý bất cập liên quan đến quản lý thị trường BĐS… Hoàn thiện hệ thống quản lý kinh doanh dịch vụ BĐS - Ban hành chế giám sát hoạt động sàn, trung tâm giao dịch: qui định báo cáo định kỳ, tiêu chuẩn sàn, tiêu chuẩn nhân viên, phối hợp cấp giấy chứng thư cho hàng hoá BĐS giao dịch qua sàn, giấy phép rút giấy phép hoạt động… - Xây dựng qui chế môi giới BĐS: qui định rõ tiêu chuẩn, giấy phép rút giấy phép hành nghề; qui trình đào tạo; thẩm quyền & trách nhiệm pháp lý; khung giá mơi giới, thẩm định; có chế xã hội hóa dịch vụ mơi giới… - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản, cần xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với qui phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt mức độ hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn cá nhân, tổ chức mơi giới nên áp dụng biện pháp mạnh truy cứu trách nhiệm hình sự… Có vậy, đủ tính răn đe, hạn chế vi phạm phát sinh Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ bên môi giới, bên tham gia giao dịch 84 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân Thành lập quan chuyên trách quản lý hệ thống liệu thông tin giao dịch BĐS, đồng thời có chế kiểm sốt thường xun chất lượng thơng tin quan có thẩm quyền, với cách phân bố từ địa bàn tỉnh, thành phố đến thị xã, quận, huyện Cần ban hành quy định tất giao dịch BĐS thực toán qua hệ thống ngân hàng để dễ dàng tra cứu mức giá giao dịch thành công BĐS thị trường, đồng thời dựa vào đó, Nhà nước có chế quản lý, phát điều chỉnh kịp thời với trường hợp “nóng/lạnh” thị trường BĐS b) Đối với công tác quản lý hoạt động thẩm định giá BĐS Hồn thiện mơi trường pháp lý thẩm định giá - Về tiêu chuẩn thẩm định giá cần sớm sửa đổi, bổ sung, thống nội dung mâu thuẫn đề cập phần thực trạng - Qui định rõ loại tài sản cần phải thẩm định giá, việc sử dụng kết thẩm định giá số vấn đề mà trước chưa có qui định như: Quyền trách nhiệm khách hàng có tài sản thẩm định giá; quyền trách nhiệm người liên quan sử dụng kết thẩm định giá khách hàng thẩm định giá; điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá; loại dịch vụ thẩm định giá, - Qui định việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá; khen thưởng, xử lý vi phạm khiếu nại, tố cáo lĩnh vực thẩm định giá … Hạn chế tình trạng cạnh tranh không lành mạnh đơn vị TĐG - Bộ Tài cần cơng bố cơng khai chất lượng tổ chức định công bố số lượng BĐS mà tổ chức định giá thực năm trước, xây dựng hệ thống xếp hạng thông qua điểm số đánh giá khách hàng mức độ hài lòng chất lượng dịch vụ đơn vị “Việc minh bạch hố tất thơng tin tổ chức định giá giúp thị trường loại bỏ đơn vị không đạt tiêu chuẩn, 85 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân đơn vị đạt tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ không cao tham gia vào trình xác định giá trị BĐS - Qui định cụ thể nguyên tắc, xác định giá dịch vụ thẩm định doanh nghiệp thỏa thuận giá dịch vụ với khách hàng, ngăn ngừa tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh giá doanh nghiệp thẩm định giá, dẫn đến mức phí thỏa thuận đơn vị thẩm định khách hàng thấp Kết tổ chức TĐG khơng đầu tư cơng sức tài mức giá trị BĐS đưa khơng cịn xác 3.2 Với đơn vị thẩm định giá - Để hạn chế tốt rủi ro kỹ thuật, công ty thẩm định cần đề kế hoạch thường xuyên huấn luyện nhân viên nhằm giảm thiểu ý kiến sai lệch, tăng cường khả thẩm định giá BĐS Cần thực phương pháp thẩm định giá cho BĐS Quản lý chặt chẽ rủi ro kỹ thuật mơ hình “hình chóp”: cấp chịu trách nhiệm rà sốt, kiểm tra lại tính chuẩn xác tồn quy trình thẩm định cấp Để hạn chế rủi ro, - Xây dựng văn hóa doanh nghiệp, đề cao giá trị đạo đức nghề nghiệp thẩm định BĐS Cần phải phân tích rõ hậu nề mà chuyên viên thẩm định phải gánh chịu vi phạm đạo đức nghề nghiệp, đặc biệt nhân viên mới; đồng thời người quản lý phải trở thành gương cho nhân viên Thật khó thuyết phục nhân viên tuân thủ đạo đức nghề nghiệp ban lãnh đạo không thực nghiêm túc qui định - Hồn thiện chế khen thưởng hợp lý cách tổ chức thang điểm thi đua dựa số chứng thư có sai phạm chất lượng nhất, rõ ràng đáng tin cậy để động viên, nâng cao chất lượng nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp chuyên viên thẩm định - Cần thiết phải có hợp sức đơn vị TĐG nhằm quản trị hệ thống rủi ro công tác thẩm định BĐS, cách công ty TĐG góp vào 86 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân khoản phí cho quỹ dự phịng rủi ro mua bảo hiểm nghề nghiệp cho nhân viên công ty Với việc làm này, đơn vị TĐG lường trước chuẩn bị kịp thời biến cố xảy chuyển giao phần rủi ro cho công ty bảo hiểm Khi đó, trường hợp rủi ro xảy hậu hạn chế mức thấp 3.3 Với sinh viên công tác giảng dạy chuyên ngành thẩm định giá Hình thành chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp nuôi dạy đứa trẻ, phải chăm chút, nâng đỡ từ ngày đầu, từ môi trường sống, văn hóa, ý thức cá nhân Có thể tổng hợp yếu tố quan trọng việc xây dựng đạo đức nghề nghiệp thẩm định sau: Thứ cần phải đề cao đạo đức nghề nghiệp ngành thẩm định giá cách lồng ghép vào chương trình giảng dạy mơn học đạo đức nghề nghiệp buổi trao đổi tầm quan trọng đạo đức nghề nghiệp ngành thẩm định giá người làm công tác thẩm định giá, kèm theo nội dung hội phát triển chuyên viên thẩm định trung thực thực tế hậu nặng nề người vi phạm tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, giúp sinh viên nhận thức tình phức tạp xảy cơng việc Qua đó, tuân thủ đạo đức nghề nghiệp cần phải trở thành điểm nhấn đánh giá mức độ chuyên nghiệp, thành công nhà thẩm định tương lai Thứ hai, quý đoàn khoa cần tổ chức thường xuyên gặp gỡ trao đổi sinh viên chuyên ngành thẩm định giá đơn vị thẩm định giá với nhiều kinh nghiệm thực tế học đạo đức nghề nghiệp hệ khôn lường người làm cơng tác thẩm định không nhận diện cách cẩn trọng Cuối có lẽ quan trọng ý thức sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định Ngành thẩm định xây dựng sở niềm tin doanh 87 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân nghiệp khách hàng Người có tài, có lực không quý trọng giá trị đạo đức nghề nghiệp dễ dàng niềm tin doanh nghiệp đồng nghiệp Chính thế, hết, sinh viên cần phải ý thức rõ việc ln cố gắng học tập thật tốt, nâng cao trình độ chun mơn điều kiện cần, việc trau dồi, rèn luyện đạo đức nghề nghiệp điều kiện đủ góp phần vào thành cơng nghề thẩm định tương lai Kết luận chương Dựa bất cập thực tiễn gây rủi ro công tác thẩm định giá BĐS, người viết đưa gợi ý giải pháp từ nhiều phía như: Nhà nước, đơn vị thẩm định giá sinh viên công tác giảng dạy chuyên ngành Thẩm định giá nhà trường Để mang lại hiệu cao nhất, phải có phối hợp đồng từ bên rủi ro cơng tác TĐG BĐS không dừng lại mức nhận dạng đo lường, mà phải đạt mục tiêu hạn chế khắc phục 88 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Trần Bích Vân 89 ... rủi ro, ta định nghĩa ? ?Rủi ro cơng tác thẩm định giá bất động sản? ?? sau: Rủi ro công tác thẩm định giá trị bất động sản không chắn, yếu tố bất trắc xảy q trình thẩm định dẫn đến sai lệch kết thẩm. .. lại kết thẩm định giá 2.1 Nhận dạng rủi ro công tác thẩm định giá trị BĐS Việt Nam 2.1.1 Rủi ro từ môi trường bên doanh nghiệp thẩm định giá 2.1.1.1 a) Rủi ro từ môi trường vĩ mô Rủi ro hành... yếu tố không nhận dạng cách đầy đủ gây rủi ro cho công tác thẩm định giá trị BĐS Việt Nam (a2) Bất cập sách pháp lý quản lý công tác thẩm định giá BĐS tác động cơng tác thẩm định giá BĐS Môi trường
Ngày đăng: 18/04/2021, 08:34
Xem thêm:
