Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng đầu tư phát triển bình thuận

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên ĐẶT VẤN ĐỀ Cho vay nghiệp vụ tín dụng ngân hàng thương mại, ngân hàng cấp cho người vay số tiền để phục vụ sản xuất kinh doanh, đầu tư tiêu dùng Khi đến hạn người vay phải hoàn trả nợ gốc lãi vay Để đảm bảo trả nợ gốc lãi vay, người vay phải sử dụng tiền vay cách hiệu nhất, đồng thời ngân hàng tham gia kiểm sốt q trình sử dụng để đảm bảo thu hồi nợ vay Tuy vậy, hoạt động cho vay chứa đựng nhiều rủi ro dễ dẫn đến tình trạng khơng thu hồi vốn vay trả khơng hết khơng hạn Do đó, hoạt động cho vay, ngân hàng phải sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm khác để đảm bảo cho khoản vay, chẳng hạn: chấp, cầm cố, ký quỹ, bão lãnh… Trong đó, hình thức bảo đảm chấp bất động sản hoạt động thường xuyên phổ biến ngân hàng thương mại Ở nước phát triển, hoạt động thẩm định giá chun nghiệp có từ hàng trăm năm cịn Việt Nam có khoảng 10 năm trở lại Chính vậy, việc thẩm định giá xác điều không đơn giản bất động sản tài sản có giá trị lớn, cung cầu cân đối, khó tiếp cận thơng tin, thơng tin không đầy đủ thiếu minh bạch, giá biến động theo xu thị trường nhân tố thường gặp thị trường bất động sản Điều làm cho ngân hàng gặp nhiều khó khăn việc thẩm định giá bất động sản chấp vay Qua đây, thấy công tác thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng giữ vai trò quan trọng Xuất phát từ thực tế trên, định chọn đề tài “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN BÌNH THUẬN” với mong muốn đưa số đề xuất giải pháp phù hợp công tác thẩm định giá bất động sản chấp nhằm đáp ứng cách cao nhu cầu vay vốn người vay đảm bảo an toàn vốn ngân hàng Như ngân hàng vừa thu lợi nhuận tối đa đảm bảo tính cạnh tranh so với ngân hàng khác địa bàn tỉnh Bình Thuận Mục tiêu nghiên cứu Nguyên tắc, phương pháp, quy trình thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng Thẩm định giá bất động sản chấp Đối tượng nghiên cứu Giá trị thị trường bất động sản chấp Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng Phạm vi nghiên cứu Không gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận Thời gian nghiên cứu: Đề tài thực từ ngày 15/03/2009 đến 15/07/2009 Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học I.1.1 Bất động sản  Khái niệm Theo khoản điều 174 Bộ luật dân Việt Nam (2005) Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định  Phân loại Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng cơng trình thương mại-dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) bất động sản trụ sở làm việc … Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ lệ lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm bất động sản chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước ta giới Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc nhóm chủ yếu đất nơng nghiệp bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,… Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bất động sản cơng trình quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp  Đặc điểm  Tính cá biệt tính khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất động sản cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường Bất động sản khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tịa cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thỏa mãn sở thích cá nhân… Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên  Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị hủy hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu Bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hóa hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng bất động sản Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm… Chính tính chất lâu bền hàng hóa bất động sản đất đai khơng bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản phong phú đa dạng, không cạn  Tính chịu ảnh hưởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến  Các tính chất khác Tính thích ứng Lợi ích bất động sản sinh trình sử dụng Bất động sản q trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý Hàng hóa bất động sản địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hóa thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác.Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên đó.Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu hình thức bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản  Khái niệm Thị trường bất động sản môi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá Giá bất động sản xác định thị trường bất động sản Khái niệm bất động sản mua bán người mua người bán mà khơng có hạn chế hoạt động Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả năng, kiến thức nắm bắt tính hữu dụng bất động sản, nhu cầu ước muốn bên  Các đặc trưng  Khơng có thị trường trung tâm Hoạt động thị trường bất động sản khơng có người mua người bán mà họ cịn có tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động khơng thể di dời lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư phải trải qua q trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế họat động tổ chức cịn tự chưa có quản lý điều tiết quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động họ nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động họ chưa mang tính thống nhất, độ an toàn, chưa tạo tin tưởng cho người tham gia giao dịch  Thị trường mang tính chất địa phương thị trường nhà Đặc tính đất đai bất động thiêu hủy, chia cắt mang đi,… để đáp ứng thiếu đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương cần có can thiệp Nhà nước thơng qua sách thuế, sách hỗ trợ nhà theo thời kì, địa phương cụ thể Và thị trường nhà địa phương diễn biến theo tác động sách Nhà nước theo quy luật thị trường địa phương khác  Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nước nên mức độ hòan hảo thị trường bất động sản thường thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác Bên cạnh đó, tính khơng tái tạo hay tính khan đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền thông tin quy họach, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo  Có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ với phát triển kinh tế quốc gia Với tư cách thị trường đầu vào ngành sản xuất – kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tơn, chiếm vị trí chủ yếu việc điều hòa cung Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên cầu lọai hàng hóa kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân ngồi vận hành mình, thị trường bất động sản khơng có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài mà cịn có quan hệ tác động tổng thể kinh tế quốc dân Thực tế thị trường bất động sản thị trường có tiềm sinh lợi lớn nên lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đầu tư khơng rút tiền gửi ngân hàng mà cịn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh họ, điều tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường hai thị trường nương tựa lẫn để phát triển tổ chức tài ln đứng người mua bán để giúp họ tốn khoản tài cách an toàn, hiệu I.1.3 Thẩm định giá bất động sản  Khái niệm Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ, điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản kết hợp tổng hợp nghệ thuật khoa học, bao gồm nhạy cảm thị trường có kiến thức chun mơn, nghiệp vụ vững vàng, phải có thông tin cần thiết  Cơ sở giá trị thẩm định giá  Giá trị thị trường Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Trong đó: - “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường…” số tiền ước tính để tài sản mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường mà mua bán thỏa mãn điều kiện thị trường thời điểm định giá - “vào thời điểm định giá …” ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành định giá, gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực định giá trị tài sản - “giữa bên người mua sẵn sàng mua …” người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản xác định giá trị thị trường - “và bên người bán sẵn sàng bán…” người bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường - “điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế khơng bị suy thối phát triển q nóng…; thơng tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên  Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,… Trong đó: - Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm - Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường - Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện, bị cưỡng ép - Giá trị đặc biệt giá trị tài sản hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng người sử dụng nên làm tăng giá trị tài sản lên vượt giá trị thị trường - Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định - Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm - Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp  Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản  Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hồn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản  Nguyên tắc cung-cầu Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch cung tài sản  Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu  Nguyên tắc thay Giá trị tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm  Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân để tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí khơng vị trí đất kế cận phải có mức giá trị  Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản  Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho tùng yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai  Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn  Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, phận định giá phải phân tích xem liệu tài Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Ngun sản có phù hợp với mơi trường với môi trường hay không phận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu  Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Do đó, giá trị tài sản hình thành kết cạnh tranh thị trường  Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua  Phương pháp thẩm định giá bất động sản  Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh vụ mua bán thị trường so sánh được) : phương pháp sử dụng giá bán bất động sản giao dịch thị trường làm sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu Cơ sở lí luận Giá trị thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị bất động sản tương tự so sánh được, mua, bán thị trường Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị Nội dung phương pháp so sánh tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác chúng tìm giá trị cho tài sản thẩm định giá Các trường hợp áp dụng Định giá đất giá nhà đất cho yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản…Phương pháp áp dụng cho hầu hết loại bất động sản ngoại trừ bất động sản đặc biệt trạm xăng dầu, khách sạn, hay cao ốc thương mại Phương pháp áp dụng để tính tiền thuê bất động sản Tuy nhiên xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho bất động sản dân dụng, có tính đồng cao đất trống, hộ chung cư, dãy nhà phố liên kế xây dựng kiểu, bất động sản liên kế khu vực Các bất động sản thương mại - dịch vụ; tức bất động sản thường mua bán phổ biến thị trường Nguyên tắc áp dụng Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Nguyên tắc thay thế: Một người có lí trí khơng trả giá cho bất động sản nhiều chi phí để mua bất động sản khác có hữu ích Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh có ước tính tham gia đóng góp yếu tố hay phận bất động sản tổng số giá thị trường Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm tài sản so sánh, bán gần thời điểm thẩm định giá, so sánh với tài sản cần thẩm định giá mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí… Bước 2: Tiến hành kiểm tra tài sản so sánh, để xác định giá trị tài sản so sánh Bước 3: Lựa chọn số tài sản so sánh (ít bất động sản so sánh) Bước 4: Phân tích giá bán, xác định khác (tốt xấu hơn) tài sản so sánh với tài sản mục tiêu tiến hành điều chỉnh (tăng lên giảm giá) Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá sở giá bán so sánh sau điều chỉnh Chú ý: Các tài sản so sánh nên tài sản tương tự, khu vực, lân cận với tài sản thẩm định giá giao dịch bán tiến hành Trường hợp có tài sản so sánh đáp ứng yêu cầu trên, cho kết có độ xác Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh) - Vị trí mặt - Địa điểm - Tình trạng pháp lý bất động sản - Quy hoạch - Các cơng trình xây dựng đất - Điều kiện tính chất giao dịch thị trường Hạn chế Cần thiết phải có thơng tin: khơng có thơng tin thị trường giao dịch tương tự khơng sử dụng Các liệu thường mang tính lịch sử: điểu tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động, thông tin trở nên lạc hậu thời gian ngắn  Phương pháp chi phí Cơ sở lí luận Dựa nguyên tắc thay Dựa giả định giá trị bất động sản cần thẩm định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Các trường hợp áp dụng Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt: trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện tài sản có chứng để so sánh thị trường Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm Là phương pháp sử dụng cho người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu Phương pháp chi phí thường sử dụng phương pháp kiểm tra phương pháp thẩm định giá khác Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị lô đất thẩm định giá, xem lô đất trống Giả sử sử dụng cao tốt Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng lại thay cơng trình xây dựng có lơ đất Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng có miếng đất, xét tất nguyên nhân (giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức lỗi thời bên ngồi) Bước 4: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá Giá trị thị trường tài sản = Giá trị thị trường lơ đất trống + Chi phí xây dựng (= Tổng giá trị xây dựng – Khấu hao tích tụ xây dựng có) Các loại chi phí Chi phí tái tạo: Là chi phí hành việc xây dựng cơng trình xây dựng thay giống hệt với cơng trình đuợc thẩm định giá, bao gồm điểm lỗi thời cơng trình mục tiêu Chi phí thay thế: Là chi phí hành việc xây dựng cơng trình có giá trị tương đương, nguyên vật liệu, phương pháp kĩ thuật đại sử dụng việc xây dựng cơng trình loại bỏ tất phận bị lỗi thời Các phương pháp xác định chi phí Phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng: Phương pháp sử dụng chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm ước tính chi phí cơng trình xây dựng có quy mơ lớn hoàn thành phù hợp với kế hoạch chi tiết xây dựngTrong q trình thi cơng người xây dựng tổng kết hạng mục thực bao gồm vật liệu, nhân công máy xây dựng tạo nên giá trị cơng trình Phương pháp làm cẩn thận cho kết xác nhiên tốn nhiều công sức thời gian Do đó, cần có phương pháp khác thích hợp để tính chi phí thay Phương pháp khảo sát số lượng xây dựng: Các chi phí xây dựng tổng hợp từ hạng mục cơng trình khốn cho nhà thầu phụ thực thi công Phương pháp áp dụng thành thạo cho kết xác thường khuyến khích sử dụng cho nhiệm vụ định giá Trang 10 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên  Phương pháp Bước 1: Lựa chọn bất động sản sử dụng tính mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường Bước 2: Từ bất động sản chọn chọn cặp giống yếu tố ngoại trừ yếu tố chiều rộng đường lập luận Bước 3: Từ mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường tính từ cặp chọn, chọn mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường lặp lại nhiều lần Nếu không lặp lại nhiều lần lấy bình quân mức gần xấp xỉ  Điều chỉnh Bước 1: Các bất động sản lựa chọn tính mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường Bảng 7: Các bất động sản chọn tính mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường Lô Chiều rộng đường (m) Khoảng cách đến đường (m) F20 25 200 750.000.000 T15 19 200 735.000.000 K14 22 200 742.000.000 E9 19 800 640.000.000 Q9 22 800 648.000.000 Giá ( đồng) (Nguồn: Thu thập, phân tích xử lý) Bước 2: Theo phương pháp điều chỉnh yếu tố chiều rộng đường, tiến hành lập luận theo cặp cho kết sau: Bảng 8: Thống kê kết mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường Mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường (4) = (3)/(2) Cặp (1) Chênh lệch chiều rộng đường (m) (2) F20 T15 15.000.000 2.500.000 F20 K14 8.000.000 2.600.000 T15 K14 7.000.000 2.300.000 E9 Q9 8.000.000 2.600.000 Chênh lệch giá (đồng) (3) (Nguồn: Thu thập, phân tích xứ lý) Bước 3: Qua bảng thống kê kết tính từ bước cho thấy mức 2.600.000 đồng lặp lại lần Như vậy, chọn 2.600.000 đồng/m làm mức tăng (giảm) Trang 43 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường  Yếu tố khoảng cách đến đường  Phương pháp Bước 1: Lựa chọn bất động sản sử dụng tính mức tăng (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường Bước 2: Sau điều chỉnh yếu tố chiều rộng đường, quy bất động sản lựa chọn bước chiều rộng đường Bước 3: Từ mức tăng (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường tính từ cặp chọn, chọn mức tăng (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường lặp lại nhiều lần Nếu khơng lặp lại nhiều lần lấy bình quân mức gần xấp xỉ  Điều chỉnh Bước 1: Các bất động sản lựa chọn tính mức tăng (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường Bảng 9: Các bất động sản chọn tính mức tính (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường Lơ Chiều rộng đường (m) Khoảng cách đến đường (m) Giá ( đồng) F20 25 200 750.000.000 T15 19 200 735.000.000 B23 25 400 720.000.000 Q9 22 800 648.000.000 K14 22 200 742.000.000 E9 19 800 640.000.000 (Nguồn: Thu thập, phân tích xứ lý) Bước 2: Từ bất động sản lựa chọn thống kê từ bước 1, tiến hành quy bất động sản chiều rộng đường 25m bảng thống kê sau: Bảng 10: Giá bất động sản sau quy 25m chiều rộng đường Lô Chiều rộng đường (m) Khoảng cách đến đường (m) Giá ( đồng) F20 25 200 750.000.000 T15 25 200 750.600.000 B23 25 400 720.000.000 Q9 25 800 655.800.000 K14 25 200 749.800.000 E9 25 800 655.600.000 (Nguồn: Thu thập, phân tích xử lý) Bảng 11: Thống kê kết mức tăng (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) Trang 44 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên 100m khoảng cách đến đường Cặp (1) Chênh lệch khoảng cách (m) (2) Chênh lệch giá (đồng) (3) Mức tăng (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường (4) = (3)/(2) F20 B23 200 30.000.000 15.000.000 F20 Q9 600 94.200.000 15.700.000 F20 E9 600 94.400.000 15.730.000 T15 B23 200 30.600.000 15.300.000 T15 Q9 600 94.800.000 15.800.000 T15 E9 600 95.000.000 15.830.000 B23 Q9 400 64.200.000 16.050.000 B23 K14 200 29.800.000 14.900.000 B23 E9 400 64.400.000 16.100.000 Q9 K14 600 94.000.000 15.660.000 K14 E9 600 94.200.000 15.700.000 (Nguồn: Thu thập, phân tích xứ lý) Bước 3: Qua bảng thống kê kết tính từ bước cho thấy mức 15.700.000 đồng/100m lặp lại lần Như vậy, chọn 15.700.000 đồng/100m làm mức tăng (giảm) giá bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường II.4 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định Bất động sản thẩm định tính theo thị trường theo ngân hàng Việc thẩm định theo cách nhằm mục đích chênh lệch giá trị bất động sản chấp Sau tiến hành xây dựng mức tăng (giảm) giá bất động sản cho yếu tố cần điều chỉnh: chiều rộng đường, khoảng cách đến đường Bước tơi phải làm ước tính giá trị bất động sản thẩm định Bất động sản gồm phần nhà đất II.4.1 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định theo thị trường II.4.1.1 Ước tính giá trị tài sản đất Đất - Diện tích: 100m2 (5m x 20m) Tài sản gắn liền với đất Trang 45 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Bảng 12: Các kết cấu bất động sản thẩm định Móng, khung, cột, sàn Mái Trần Gạch Tường Cửa Thiết bị vệ sinh Bê tơng cốt thép Ngói Thạch cao Ceramic Xây gạch sơn nước Gỗ tương đối tốt Tương đối tốt (Nguồn: Khảo sát thực tế trạng) - Với đặc điểm kể theo định số 14/2008/QĐ – UBND tài sản gắn liền với đất thuộc loại nhà cấp 2B - Diện tích xây dựng: 270 m2 (kể diện tích sân) - Năm xây dựng: 2004 - Nhà gồm + lầu Nhà có phịng khách, phòng thờ, phòng ngủ toa lét, non trước sân  Đánh giá chất lượng lại tài sản đất Việc sử dụng hàng hóa có hao mịn theo thời gian Hàng hóa bất động sản vậy, mà giá trị cịn lại tài sản đất phụ thuộc vào tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình Qua khảo sát thực tế ngơi nhà, tơi chụp số hình ảnh minh họa trạng kết cấu làm sở xác định chất lượng cịn lại tài sản gắn liền với đất (nhà ở) sau: Hình 2: Lớp sơn tường cạnh toillet lầu bị bong tróc nhiều Trang 46 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Hình 3: Tường toillet lầu bị bong tróc Hình 4: Nền, sàn Trang 47 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Hình 5: Sàn toillet bị trầy xước đống ố Hình 6: Trần thạch cao có vết nứt Thơng thường có cách tính chất lượng cịn lại cơng trình: Trang 48 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Cách 1: Căn vào chất lượng cơng trình tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình tính theo cơng thức sau: Tỷ lệ chất lượng cịn lại = ∑ Di (%) × Wi (%) ∑ W (%) Trong đó: Di (Tỷ lệ cịn lại kết cấu chính) Wi (Tỷ lệ kết cấu cơng trình) Cách 2: Căn vào tuồi thọ kinh tế thời gian sử dụng để tính hao mịn từ tính tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình theo cơng thức sau: Tỷ lệ chất lượng lại = 100% Cách thông thường sử dụng trường hợp kết cấu khấu hao qua năm sử dụng trường hợp bất động sản thẩm định khấu hao không nên chất lượng cịn lại cơng trình tính vào chất lượng cơng trình (Cách 1) Qua khảo sát thực tế, xem xét trạng ngơi nhà (Hình minh họa) với tham khảo ý kiến nhà thầu, kĩ sư xây dựng thông tư liên số 13 Bộ xây dựng (Phụ lục 1) có bảng số liệu sau: Bảng 13: Tỷ lệ hao mòn tỷ lệ chất lượng lại kết cấu Kết cấu Hiện trạng Hao mịn (%) Chất lượng cịn lại (%) Móng Lún nhẹ 95 Tường Lớp trát bong tróc vài nơi 10 90 Nền, sàn Trầy xước vài nơi 10 90 Kết cấu đỡ mái Còn tốt 93 Mái Cũ 10 90 (Nguồn: Thông tư liên số 13 Bộ xây dựng năm 1994) Tài sản gắn liền với đất bất động sản thẩm định nhà + lầu; mái ngói khơng có khu phụ riêng Căn theo thông tư liên số 13 Bộ xây dựng năm 1994 (Phụ lục 2) phần tài sản gắn liền với đất bất động sản thẩm định thuộc loại nhà xây gạch (3 tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng) Các kết cấu loại nhà gồm móng; tường; nền, sàn; kết cấu đỡ mái; mái Bảng 14: % kết cấu Kết cấu % Móng 10 Tường 16 Nền, sàn 14 Kết cấu đỡ mái Mái 13 Trang 49 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên (Nguồn: Thông tư liên số 13 Bộ xây dựng năm 1994) Tổng hợp bảng (Bảng 13) (Bảng 14) bảng sau: Bảng 15: Tỷ lệ lại kết cấu Tỷ lệ kết cấu (%) (2) Hao mịn (%) (3) Chất lượng cịn lại (%) (4) Móng 10 95 9,50 Tường 16 10 90 14,40 Sàn, 14 10 90 12,60 Kết cấu đỡ mái 93 5,58 Mái 13 10 90 11,70 Tổng cộng 59 53,78 (Nguồn: Khảo sát trạng,thu thập, phân tích xử lý) Kết cấu (1) Tỷ lệ chất lượng lại = Tỷ lệ cịn lại kết cấu (%) (5) = (2) x (4) 53,78 × 100% = 91,15% 59 Ước tính giá trị lại tài sản đất Giá xây dựng thời điểm thẩm định giá khác Để xác định giá xây dựng bất động sản thẩm định, tiến hành chụp lại số hình ảnh nội thất, trang trí ngơi nhà, yếu tố đóng góp góp phần làm tăng giá trị cho bất động sản thẩm định Các hình ảnh (Phụ lục 3) sở để nhà thầu giúp đưa giá xây dựng sát với giá thị trường Giá xây dựng bao gồm giá nguyên vật liệu nhân công Giá xây dựng tài sản gắn liền với đất vào thời điểm thẩm định 3.500.000 đồng /m2 Giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà ở) có tính đến khấu hao: 3.500.000 × 270 × 91,15% = 861.367.500 đồng Làm tròn: 861.000.000 đồng (Tám trăm sáu mươi mốt triệu đồng) Bảng 16: Kết giá trị lại tài sản đất (nhà ở)  270m2 Tổng diện tích xây dựng Đơn giá xây dựng 3.500.000 đồng Chất lượng lại tài sản gắn liền với đất (nhà ở) Giá trị lại tài sản đất 91.15% 861.000.000 đồng (Nguồn: Thu thập, phân tích xử lý) Trang 50 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên II.4.1.2 Ước tính giá trị đất Như đề cập trên, bất động sản thẩm định gồm đất tài sản gắn liền với đất Sau tính giá trị phần tài sản gắn liến với đất (nhà ở), tơi tiến hành tìm giá trị đất theo thị trường vào bất động sản so sánh cao lựa chọn Trước hết, bất động sản thẩm định điều chỉnh vào bất động sản so sánh sau: Bảng 17: Giá trị đất bất động sản thẩm định sau điều chỉnh từ bất động sản so sánh Bất động sản so sánh (Lô T15) Nội dung Bất động sản so sánh (Lô F20) Bất động sản so sánh (Lô B23) Điều chỉnh +/Thời gian giao dịch Tháng năm 2009 Tháng năm 2009 Tháng năm 2009 Chiều rộng đường - 10.400.000 -26.000.000 - 26.000.000 Khoảng cách đến đường - 31.400.000 - 31.400.000 Tổng điều chỉnh - 41.800.000 - 57.400.000 - 26.000.000 Giá trị đất bất động sản thẩm định sau điều chỉnh (đồng) 693.200.000 692.600.000 694.000.000 Đơn giá/ m2 (đồng) 6.932.000 6.920.600 6.940.000 (Nguồn: Thu thập, phân tích xử lý) Giá trị đất bất động sản thẩm định: 693.200.000 + 692.600.000 + 694.000.000 = 693.000.000 đồng (Sáu trăm chín mươi ba triệu đồng) Như đơn giá đất/ m2 khu vực có bất động sản thẩm định: 6.930.000 đồng (Sáu triệu chín trăm ba mươi nghìn đồng) Bảng 18: Giá trị đất bất động sản thẩm định Diện tích đất ( m2 ) 100 Đơn giá đất/ m2 (đồng) Giá trị đất (đồng) 6.930.000 693.000.000 (Nguồn: Thu thập, phân tích xử lý) Trang 51 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên II.4.1.3 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định Sau ước tính giá trị đất (Bảng 18) giá trị tài sản gắn liền với đất (Bảng 16) bảng tổng hợp kết thẩm định sau: Bảng 19: Kết thẩm định bất động sản chấp STT Tên tài sản Diện tích ( m2 ) Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) Ghi Đất nhà số 27 Lê Quý Đôn, TP.Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận Đất 100 6.930.000 693.000.000 Mặt tiền Nhà 270 3.500.000 861.000.000 Nhà cấp 2B (91,15%) Cộng 1.554.000.000 (Làm trịn) (Nguồn: Thu thập, phân tích xử lý) Giá trị bất động sản ước tính: 1.554.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm năm mươi bốn triệu đồng) II.4.1.4 Giá trị khoản vay Giá trị khoản vay vào kết thẩm định: 1.554.000.000 × 80% = 1.243.200.000 đồng (Một tỷ hai trăm bốn mươi ba triệu hai trăm ngàn đồng) II.4.2 Ước tính giá trị bất động sản theo ngân hàng II.4.2.1 Ước tính giá trị đất Căn vào định số 01/2009/QĐ – UBND tỉnh Bình Thuận (Phụ lục 4) tuyến đường Lê Quý Đôn thuộc loại đường số Giá đất cho đường theo định 3.000.000 đồng /m2 Hệ số an toàn ngân hàng 1,5 Như vậy, giá đất /m2 = 3.000.000 × 1,5 = 4.500.000 đồng /m2 Căn vào giá đất theo định UBND tỉnh Bình Thuận giá thị trường bất động sản loại khu vực lân cận vào thời điểm thẩm định giá ngân hàng định giá đất tuyến đường Lê Quý Đôn 5.000.000 đồng /m Giá trị đất bất động sản thẩm định: 5.000.000 × 100 = 500.000.000 đồng Bảng 20: Giá trị đất bất động sản thẩm định theo ngân hàng Diện tích đất ( m2 ) 100 Đơn giá đất/ m (đồng) Giá trị đất (đồng) 5.000.000 500.000.000 (Nguồn: Cán quan hệ khách hàng ngân hàng) Trang 52 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên II.4.2.2 Ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà ở) Như nói tài sản gắn liền với đất thuộc loại nhà cấp 2B Do đó, theo định số14/2008/QĐ – UBND tỉnh Bình Thuận (Phụ lục 5) đơn giá xây dựng bồi thường nhà cấp 2B 2.500.000 đồng /m2 Nhà xây dựng cách năm nên theo kinh nghiệm ngân hàng định chất lượng cịn lại cơng trình 90% Giá trị xây dựng có tính đến khấu hao: 270 × 2.500.000 × 90% = 607.500.000 đồng Bảng 21: Giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà ở) theo quy trình ngân hàng Tổng diện tích xây dựng ( m2 ) 270 Đơn giá xây dựng ( đồng) 2.500.000 Chất lượng lại tài sản gắn liền với đất (nhà ở) (%) 90 Giá trị lại tài sản đất (đồng) 607.500.000 (Nguồn: Cán quan hệ khách hàng ngân hàng) II.4.2.3 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định Giá trị bất động sản thẩm định = Giá trị đất + Giá trị xây dựng có tính đến khấu hao = 500.000.000 + 607.500.000 = 1.107.500.000 đồng Bảng 22: Kết thẩm định bất động sản chấp theo ngân hàng STT Tên tài sản Diện tích ( m2 ) Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) Ghi Đất nhà số 27 Lê Quý Đơn, TP.Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận Đất 100 5.000.000 500.000.000 Nhà 270 2.500.000 607.500.000 Cộng Đường loại Mặt tiền Nhà cấp 2B (90%) 1.100.000.000 (Làm tròn) (Nguồn: Cán quan hệ khách hàng ngân hàng) Giá trị bất động sản ước tính theo quy trình ngân hàng (làm trịn): 1.100.000.000.000 đồng (Một tỷ trăm triệu đồng) Giá trị bất động sản ước tính: 1.100.000.000 đồng (Một tỷ trăm triệu đồng) II.4.2.4 Giá trị khoản vay Trang 53 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Giá trị khoản vay vào kết định giá theo quy trình thẩm định ngân hàng: 1.100.000.000 × 80% = 880.000.000 đồng (Tám trăm tám mươi triệu đồng) Việc ước tính giá trị khoản vay từ giá trị bất động sản thẩm định theo thị trường ngân hàng bảng tổng hợp kết sau: Bảng 23: Giá trị khoản vay bất động sản thẩm định theo thị trường ngân hàng CĂN CỨ THỊ TRƯỜNG Giá đất/ m (đồng) 6.930.000 Đơn giá xây dựng/ m2 (đồng) Chất lượng lại (%) Giá trị bất động sản thẩm định (đồng) Giá trị khoản vay (đồng) 3.500.000 91,15 1.554.000.000 1.243.200.000 NGÂN HÀNG Giá đất/ m2 (đồng) Đơn giá xây dựng/ m2 (đồng) Chất lượng lại (%) Giá trị bất động sản thẩm định (đồng) Giá trị khoản vay (đồng) 5.000.000 2.500.000 90 1.100.000.000 880.000.000 (Nguồn: Thu thập, phân tích xử lý) II.5 Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết thẩm định Kết thẩm định giá bất động sản khâu cuối trình thẩm định giá bất động sản chấp Tài sản chấp nhà đất bất động sản thẩm định có giá trị gắn liền với điều kiện điều khoản sau đây:  Thông tin Kết thẩm định giá tính tốn vào thơng tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng khảo sát thực tế trạng cán thẩm định Chính vậy, khách hàng phải chịu hồn tồn trách nhiệm thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng Mặt khác, cán thẩm định có trách nhiệm kết thẩm định trước trình giải ngân Những số liệu, thơng tin sử dụng q trình thẩm định phải có sở trình bày cụ thể biên định giá  Pháp lý Bất động sản chấp tiến hành thẩm định khách hàng cung cấp cho ngân hàng đầy đủ giấy tờ có liên quan nhà đất (cụ thể giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở), không chấp nhận trường hợp bổ sung giấy tờ sau tiến hành thẩm định Bất động sản có giá trị trường hợp: Không bị tranh chấp, kê biên, không bị quy hoạch, giải tỏa điều kiện bình thường  Phạm vi ứng dụng giá trị thẩm định Kết thẩm định áp dụng riêng bất động sản thẩm định địa Số 27 Lê Quý Đôn, Khu dân cư Tam Biên, Phường Phú Thủy, Thành phố Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận Không sử dụng kết thẩm định cho bất động sản khác khu vực với mục đích Khách hàng phải sử dụng kết thẩm định mục đích ban đầu phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Kết thẩm định có giá trị vòng tháng ngân hàng Đầu Trang 54 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên tư & Phát triển Bình Thuận Sau thời hạn tháng thời gian chấp tài sản có thay đổi kết cấu ngân hàng tiến hành thẩm định lại giá trị bất động sản chấp II.6 Nhận xét Thẩm định giá bất động sản công việc không đơn giản Quy trình thẩm định giá bất động sản gồm nhiều bước nhiều cơng đoạn có mối liên thơng chặt chẽ với Để có kết thẩm định sát với giá thị trường nguồn thông tin thị trường chủ yếu Việc lấy thông tin thu thập qua báo đài, Internet lượng thông tin cán thẩm định phải cập nhật ngày Nhưng nguồn thông tin người bán cung cấp qua Internet báo đài thường hạn chế nên gây khó khăn cho việc thẩm định Do đó, việc thu thập thơng tin kiểm tra lại cách gọi điện thoại cho người bán khảo sát thực tế (nếu có thể) Trình độ kinh nghiệm cịn non trẻ nên tơi chưa có khéo léo việc khai thác thông tin bất động sản so sánh Thị trường nhà đất Bình Thuận chưa sơi động, giao dịch cịn hạn chế nên gây nhiều khó khăn việc tìm kiếm bất động sản so sánh Chính vậy, việc xây dựng hệ số điều chỉnh độ tin cậy chưa cao Việc tính mức tăng (giảm) giá bất động sản để điều chỉnh yếu tố khác biệt cịn thủ cơng, chưa sử dụng phần mềm chuyên dụng Chưa có kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng nên trình tiến hành thẩm định giá bất động sản chấp tham khảo học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm, ý kiến đóng góp nhà thầu kĩ sư xây dựng chuyên nghiệp tỉnh Đối với phần tài sản gắn liền với đất nguồn thơng tin giá xây dựng theo thị trường có độ tin cậy tương đối cao có tham khảo giá từ nhà thầu, kĩ sư xây dựng có kinh nghiệm với việc khảo sát thực tế trạng bất động sản thẩm định Ngồi ra, thơng tư liên số 13 Bộ xây dựng tài liệu tham khảo phổ biến thường sử dụng để hỗ trợ cho việc tính chất lượng cịn lại cơng trình Các kết cấu chính: tường; nền, sàn; kết cấu đỡ mái; mái đánh giá chất lượng cịn lại kết cấu vào việc khảo sát trạng thực tế bất động sản thơng tư 13 chất lượng cịn lại kết cấu (móng) qua khảo sát thực tế trạng độ xác khơng cao nên phải đánh giá vào kinh nghiệm nhà thầu lâu năm Trang 55 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ Kết luận Việc xác định giá trị bất động sản giữ vai trò quan trọng thị trường bất động sản đặc biệt bất động sản phục vụ cho mục đich chấp vay vốn ngân hàng Thẩm định giá bất động sản chấp để xác định hạn mức cho vay cho đối tượng khách hàng khác Hiện nay, ngân hàng cịn quan tâm q nhiều đến độ an tồn cho khoản vay mà chưa thực trọng đến quyền lợi khách hàng dẫn đến công tác thẩm định giá bất động sản chấp thực chưa chi tiết cụ thể, số khâu thực sơ sài khơng có sở lý luận chặt chẽ chủ yếu dựa vào kinh nghiệm Trong trình nghiên cứu, đề tài đạt số kết sau: - Căn hợp đồng số ngân hàng ông (bà) Lê Minh Trung – Nguyễn Thị Ngà biết bất động sản chấp ( nhà đất ở) tọa lạc số 27 Lê Quý Đôn – Khu dân cư Tam Biên – Phường Phú Thủy – Thành phố Phan Thiết – Tỉnh Bình Thuận - Tham khảo số báo chuyên gia thấy tình hình cung cầu bất động sản nước nói chung Thành phố Phan Thiết nói riêng vào thời điểm thẩm định giá trầm lắng ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 - Thông qua nguồn thông tin từ phương tiện thơng tin đại chúng, tơi tìm bất động sản so sánh Các bất động sản so sánh tìm tương đồng với bất động sản thẩm định khác yếu tố: chiều rộng đường, khoảng cách đến đường Để điều chỉnh khác biệt này, tơi tiến hành xây dựng tính mức tăng (giảm) giá bất động sản tăng (giảm) 1m chiều rộng đường 2.600.000 đồng/m; mức tăng (giảm) bất động sản giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường 15.700.000 đồng/100m - Sau tiến hành việc điều chỉnh từ bất động sản so sánh cao nhất, giá trị quyền sử dụng đất 693.000.000 đồng (6.930.000 đồng/m2) Giá trị tài sản gắn liền với đất 861.000.000 đồng Trong đó, đơn giá xây dựng từ nội thất tham khảo nhà thầu nhà cấp 2B 3.500.000 đồng/m2; chất lượng lại tính vào thơng tư 13 Bộ xây dựng khảo sát thực tế trạng 91,15% Như vậy, tổng giá trị bất động sản thẩm định ước tính 1.554.000.000 đồng Trên sở kết thẩm định theo thị trường khoản vay khách hàng tiếp cận 1.243.000.000 đồng Trong đó, giá trị bất động sản thẩm định ngân hàng ước tính 1.100.000 đồng (Giá trị đất: 500.000.000 đồng; Giá trị tài sản đất: 607.500.000 đồng) - Kết thẩm định tính vào thông tin mà khách hàng cung cấp nên khách hàng phải chịu hồn tồn trách nhiệm thơng tin pháp lý bất động sản thẩm định Theo quy định ngân hàng, việc thẩm định tiến hành có đầy đủ giấy tờ gốc có liên quan Mặt khác, kết thẩm định áp dụng riêng Trang 56 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên bất động sản thẩm định địa xác định phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng - Trong trình thẩm định giá bất động sản, đề tài gặp nhiều khó khăn: Giao dịch hạn chế ảnh hưởng đến việc tìm kiếm bất động sản so sánh; trình độ kinh nghiệm non trẻ; thông tin thị trường minh bạch Thông qua kết thẩm định cho thấy giá trị bất động sản thẩm định ước tính theo thị trường ngân hàng chênh lệch 3% Qua đây, kết luận giá trị mà ngân hàng đưa thường thấp giá thị trường nhằm mục đích an tồn vốn tín dụng cho ngân hàng Kiến nghị Hiện nay, nhu cầu vay vốn chấp bất động sản phổ biến chiếm tỷ lệ cao so với loại tài sản đảm bảo tiền vay khác Song việc thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng vấp phải khó khăn nên thường đưa khung giá thấp nhiều so với thị trường Chính mà hạn chế khả vay vốn khách hàng Để tạo điều kiện cho khách hàng có khả tiếp cận với khoản vay cao mà đảm bảo độ an tồn cho ngân hàng cần: - Tổ chức cho cán quan hệ khách hàng tham gia lớp nghiệp vụ ngắn hạn thẩm định giá tài sản đảm bảo nói chung bất động sản nói riêng - Cán thẩm định giá cần ý quan tâm đến chất lượng cịn lại cơng trình phải tính dựa sở lập luận vững Trường hợp hao mịn khơng cần phải khảo sát thực tế trạng dùng bảng phụ lục thông tư liên số 13 Bộ xây dựng để đánh giá chất lượng lại kết cấu chính: móng; tường; sàn, nền; kết cấu đỡ mái; mái Việc khảo sát thực tế cần tiết cụ thể phận bất động sản Đồng thời, trình khảo sát cần có bước chụp ảnh, quay phim góp phần tăng thêm độ tin cậy cho kết thẩm định (chụp lại yếu tố góp phần làm tăng giảm giá trị bất động sản) - Tổ thẩm định cần có liên kết với sở xây dựng, nhà thầu chuyên nghiệp tỉnh nhằm xác định giá xây dựng theo thị trường thời điểm định giá thay cho việc sử dụng giá xây dựng theo đơn giá bồi thường UBND tỉnh mà ngân hàng sử dụng - Thành lập phận công ty riêng chuyên thẩm định giá tài sản hồn tồn độc lập với việc cấp tín dụng ngân hàng Bởi có làm cơng tác thẩm định giá trở nên khách quan tránh tượng tiêu cực nhằm tạo tin tưởng nơi khách hàng Trang 57 ... dụng Sử dụng để thẩm định giá bất động sản có tiềm phát triển Một bất động sản coi có tiềm phát triển phận giá trị tiềm thể đầu tư vốn vào bất động sản Một bất động sản chưa phát triển, phép có... rộng đường - Bất động sản thẩm định hẹp so với bất động sản so sánh 1: 4m - Bất động sản thẩm định hẹp so với bất động sản so sánh 2: 10m - Bất động sản thẩm định hẹp so với bất động sản so sánh... lý) Bất động sản so sánh Ngã Tam Biên Bất động sản thẩm định Ước tính giá trị bất động sản Trường PhanSau Bội vị trí tọa lạc bất động sản sothẩm sánhđịnh bất động sản thẩm định Châu hẩm định? ?˜˜˜˜