THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV)

Theo giáo trình định giá đất – Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc , phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính



BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI :

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ

PHÁT TRIỂN (BIDV)

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

:: :::

LÝ MẠNH HUY

06118007 DH06TB

2006 – 2010 Thị Trường BĐS

- Tháng 08 năm 2010 -



LÝ MẠNH HUY

ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ

VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV)

Giáo viên hướng dẫn: K.S Trần Thị Việt Hòa

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên :

- Tháng 08 năm 2010 -

thành và tận tình dạy dỗ tôi nên người, tạo mọi

ận lợi về vật chất cũng như tinh thần để tôi có

y hôm nay

sinh viên, với lòng nhiệt thành và biết ơn sâu

ửi lời cảm ơn công lao cao quý ban giám hiệu

Học Nông Lâm TPHCM cũng như ban chủ nhiệm

Đất đai và Bất động sản, cùng quý thầy cô đã

g dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu trong

tập Đặc biệt là cô Trần Thị Việt Hòa đã tận

ẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn

n này

n thành cảm ơn các cô chú, anh chị hiện đang

gân hàng Đầu Tư Và Phát Triển,đặc biệt là anh

Kiên đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện để em

ốt công việc trong suốt quá trình thực tập và

n văn này

ời cảm ơn đến các bạn cùng lớp đã giúp đỡ rất

hời gian học tập tại trường

kiện thời gian thực tập báo cáo ngắn, những

ch quan và chủ quan cũng như trình độ của em

n chế nhất định nên không tránh khỏi những

mong sự góp ý của quý thầy cô để luận văn đạt

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng

Đầu Tư và Phát Triển (BIDV)

Giáo viên hướng dẫn: K.S Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh tế đất – Bất động sản,

Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Địa điểm thực tập: 12 - 14 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 1, TP.Hồ Chí Minh

Cơ quan thực tập: ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển (BIDV)

Nội dung:

- Thẩm định giá có một vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài sản nói chung và BĐS nói riêng, để từ đó góp phần phát triển thị trường BĐS nhanh và ổn định Tuy nhiên đây vẫn là một lĩnh vực còn khá mới mẻ trong nền kinh tế, do đó trong quá trình phát triển còn nhiều hạn chế Đề tài thực hiện tại Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển (BIDV) nhằm nghiên cứu, tìm hiểu quy trình, kỹ thuật cũng như phương pháp thẩm định giá trong thực tiễn Đề tài tập trung nghiên cứu một số nội dung như sau:

 Hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển

 Tìm hiểu tình hình hoạt động giao dịch bất động sản tại khu vực bất động sản thẩm định

 Tiến hành thẩm định bất động sản nhằm ứng dụng những kiến thức, phương pháp thẩm định đã học vào thực tế

 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá bất động sản và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho loại hình dịch vụ này

Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:

 Phương pháp kế thừa

 Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu

 Phương pháp điều tra thông tin thị trường

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận chung về định giá bất động sản 3

I.1.1 Cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản 3

I.1.1.1 Một số khái niệm về bất động sản 3

I.1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản 3

I.1.1.3 Một số khái niệm về thị trường bất động sản 4

I.1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản 5

I.1.1.5 Cung bất động sản 5

I.1.1.6 Cầu bất động sản 6

I.1.2 Cơ sở lý luận về định giá bất động sản 7

I.1.2.1 Một số khái niệm về thẩm định giá bất động sản 7

I.1.2.2 Một số quan điểm về giá trị, cơ sở ước tính giá trị trong định giá 8

I.1.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 10

I.1.2.4 Một số nguyên tắc định giá 13

I.1.3 Phương pháp định giá bất động sản 15

I.2 Giới thiệu sơ lược về địa bàn nghiên cứu 21

I.3 Những đánh giá nhận xét và hướng nghiên cứu 23

I.3.1 Nhận xét 23

I.3.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 23

I.3.3 Quy trình, kỹ thuật đánh giá 24

I.4 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá bất động sản 26

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

II.1 Hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS 28

II.1.1 Hình thức cho vay 28

II.1.2 Điều kiện cho vay 28

II.1.3 Quy trình cho vay 29

II.1.4 Những ràng buộc về BĐS thế chấp 29

II.1.5 Những rủi ro trong thu hồi nợ 30

II.1.6 Xử lý tài sản thế chấp 30

II.1.7 Một số kết quả cho vay tại ngân hàng 31

II.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV 32

II.3 Định giá BĐS cho mục đích vay vốn bằng thế chấp 36

II.3.1 Nhận biết BĐS định giá 36

II.3.2 Nghiên cứu và phân tích thị trường 37

II.3.3 Phân tích mô tả các BĐS 38

II.3.3.1 Phân tích định tính 38

II.3.3.2 Phân tích định lượng 41

II.3.4 Xác định chất lượng công trình trên đất và giá trị QSDĐ 45

II.3.5 Thống nhất giá trị BĐS định giá 48

BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam

Bảng 9: Hệ số điều chỉnh về quy mô diện tích 42

Bảng 10: Giá bán BĐS có chiều rộng thửa đất từ 8m – 9m 42

Bảng 11: Giá bán BĐS có chiều rộng thửa đất từ 16m – 20m 43

Bảng 12: Hệ số điều chỉnh về chiều rộng thửa đất 43

Bảng 13: Giá bán BĐS có chiều rộng đường từ 7 – 8m 44

Bảng 14: Giá bán BĐS có chiều rộng đường 5m 44

Bảng 15: Hệ số điều chỉnh về chiều rộng đường 44

Bảng 16: Phân cấp nhà ở và đơn giá xây dựng 45

Bảng 17: Chất lượng còn lại của công trình theo kết cấu 46

Bảng 18: Giá trị còn lại của công trình xây dựng 47

Bảng 19: Điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đất 47

Bảng 20: Kết quả thẩm định 48

Sơ đồ: Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa 22

Hình 1: Đường cung về đất đai 5 Hình 2: Bản đồ mô tả vị trí BĐS định giá 37

Hình 4: Đường vào BĐS định giá và BĐS so sánh 1,2 38

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Sự cấp thiết của đề tài

Nhu cầu vay vốn của xã hội cho các mục đích tiêu dùng, sản xuất kinh doanh? Vay vốn có bảo đảm bằng thế chấp BĐS là phương thức? Cơ sở xác định số tiền cho vay có bảo đẩm bằng thế chấp BĐS? Hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng thực hiện định giá cho những loại tài sản nào? Những loại tài sản nào ngân hàng không thực hiện được và phải thuê các tổ chức khác thực hiện tại sảo? xuất phát từ những đánh giá (nhận định ban đầu) về hoạt động định giá tại ngân hàng em thực hiện nghiên cứu đề tài (cũng như chọn loại BĐS thực hành định giá)

Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn nên sự trỗi dậy của ngành Địa ốc đã ảnh hưởng trực tiếp không nhỏ đến hàng loạt các hoạt động sản xuất kinh doanh lớn và nhỏ trong quá trình phát triển mạnh mẽ của đất nước ta hiện nay Vì vậy, tại các ngân hàng, nhu cầu thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản để vay vốn mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hay vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà là dịch vụ tài chính thời thượng bắt dầu từ nửa cuối năm 2007

Một người muốn bán hoặc thế chấp một BĐS thì luôn muốn giá phải cao, ngược lại người mua hoặc ngân hàng nhận thế chấp lại muốn giá phải thấp Trong điều kiện thị trường BĐS được xem là thiếu minh bạch về thông tin như hiện nay thì càng thấy rõ hơn vai trò của thẩm định giá BĐS

Trong khi giá cả trên thị trường BĐS hiện nay muôn hình vạn trạng, công việc thẩm định giá BĐS đòi hỏi minh bạch, chính xác hơn để tránh thiệt thòi cho các bên

Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân làm ăn, đồng thời tăng thêm ngân sách cho quốc gia, các ngân hàng hiện nay đã đưa ra những quy định cụ thể về cách thức định giá trị BĐS phù hợp hơn với giá trị thị trường bởi giá do Nhà nước quy định thì quá thấp gây thiệt thòi cho người dân Nhằm tạo điều kiện hơn nữa cho người dân thế chấp làm ăn, các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có đủ vốn đầu tư phát triển kinh tế, các ngân hàng đang từng bước định giá BĐS sát với giá thị trường và quản lý việc thế chấp chặt chẽ Điều này không những giúp các ngân hàng có thêm nguồn thu, mà người dân cũng có cơ hội vay được nhiều vốn hơn, không phải đi vay ở bên ngoài

Nhận thấy được tầm quan trọng của thẩm định giá BĐS trong thực tiễn nền kinh tế nước ta hiện nay nói chung và thị trường bất động sản nói riêng nên tôi đã thực hiện đề tài

“ Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, vay vốn tại ngân hàng Đầu Tư & Phát Triển (BIDV) – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa “ Trong điều kiện còn hạn chế về thời

gian cũng như năng lực nên đề tài chỉ tập trung vào thẩm định giá đối với những BĐS phục vụ cho mục đích thế chấp

 Mục đích nghiên cứu

Đề tài được thực hiện dựa trên cơ sở tìm hiểu quy trình cũng như phương pháp thẩm định giá BĐS áp dụng cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng Đồng thời đưa ra biện pháp để nâng cao hiệu quả của quy trình thẩm định giá BĐS với mục đích thế chấp

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

 Giá trị BĐS định giá cho mục đích thế chấp

 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

 Nội dung nghiên cứu: thẩm định BĐS là nhà ở trong khu vực Tp Hồ Chí Minh với mục đích thế chấp vay vốn bằng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

 Thời gian nghiên cứu: thời gian thực hiện đề tài từ 15/03/2010 đến hết ngày 15/07/2010

 Không gian nghiên cứu: đề tài được nghiên cứu tại Ngân hàng Đầu Tư & Phát Triển Việt Nam (BIDV) – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa Tp Hồ Chí Minh

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I.1.1 Cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản

I.1.1.1 Một số khái niệm về bất động sản

Ở các quốc gia trên thế giới, bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến

Trong tiếng Pháp, bất động sản là Immobilié, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản, trong tiếng Anh, bất động sản là Real Estate và ở Việt nam là bất động sản Tuy nhiên, ở Mỹ có một số tiểu ban mà điểm hình là California, thuật ngữ Real Estate và Real Property gần như hoán đổi cho nhau mặc dù hai khái niệm này hoàn toàn khác biệt Real Estate dùng

để chỉ đất đai ở dạng vật chất hữu hình và các tài sản cố định gắn liền với đất đai, Real Property lại là quyền lợi chứa bên trong bản thân bất động sản vật chất ( quyền sử dụng, cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng )

Theo Bloomberg.com/Finalcial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất

cả tài sản vật chất gắn liền với đất”

Ở Việt Nam, theo khoản 1, điều 171 và điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định “

Như vậy ta có thể nhìn nhận bất động sản theo hai góc độ:

- Dưới góc độ nhà Quản lý đất đai, Bất động sản là tài sản không di dời được như đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai

- Dưới góc độ pháp lý, tài sản bất động sản là những tài sản không di động và di động được ( như máy bay, tàu thủy ), chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Mặc dù có các quan niệm ở trên nhưng việc phân chia các tài sản là động sản hay bất động sản thì không đơn giản như vậy Vì vậy để tránh những sai lầm trong việc định giá bất động sản, chúng ta đã có các kết quả nghiên cứu về thuộc tính và đặc trưng của bất động sản, những tiêu chí để phân biệt động sản và bất động sản

I.1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản

a Thuộc tính của bất động sản

+ Tính bất động

Đất đai là hàng hóa đạc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán cho người khác nhưng họ chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi mà họ mong muốn, hay nơi họ sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, mọi sinh hoạt của con người điều diễn ra trên đất, vì thế mà giá cả bất động sản cũng khác nhau dù có vị trí cận kề nhau

+ Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn trong khi sự phát triển về dân số ngày một tăng và không đáp ứng kịp cho nhu cầu của con người, vì vậy về lâu dài giá đất có xu hướng tăng lên

+ Tính không đồng nhất

Mỗi bất động sản có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, vì vậy khi định giá BĐS cụng khác nhau tùy thuộc vào vị trí mà nó tọa lạc

+ Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài

Hàng hóa BĐS có tính hữu dụng lâu dài nếu biết đầu tư và sử dụng hợp lý

+ Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

+ Hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

+ Hàng hóa BĐS phụ thuộc vào sự quản lý

- Theo lý thuyết “ Vị thế và Chất lượng ” thì vị thế và chất lượng là 2 thuộc tính cơ bản của BĐS

Tóm lại, những thuộc tính của BĐS cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình định giá đặc biệt là tính khan hiếm, tính không đồng nhất và tính bất động bởi vì những thuộc tính này làm cho hàng hóa BĐS khác với các hàng hóa thông thường khác

b Đặc trưng của bất động sản

+ Khả năng đàn hồi của cung BĐS kém

_ Do những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai bởi khả năng cung ứng về đất đai

có giới hạn trong khi nhu cầu của con người ngày càng tăng Sự cung ứng về đất đai lại phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên và cũng như về quy hoạch

_ Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: quỹ đất đai luôn không thay đổi

+ Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua bán giao dịch cao do BĐS là tài sản lớn, tập trung nguồn vốn nhiều

+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: do thời gian mua bán giao dịch kéo dài, thêm vào đó là giá trị của BĐS quá lớn Vì vậy khả năng chuyển thành tiền mặt là rất khó khăn

+ Có sự can thiệp về quản lý của Nhà nước chặt chẽ: thị trường BĐS ngày nay có nhiều chuyển biến phức tạp, đòi hỏi cần phải có sự can thiệp thật sự chặt chẽ của Nhà nước để mang đến sự ổn định cho thị trường BĐS

I.1.1.3 Một số khái niệm về thị trường bất động sản

Theo cách hiểu truyền thống, thị trường BĐS được định nghĩa là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian

và thời gian nhất định

Tuy nhiên, theo các nhà quản lý thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là một

hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường như: hệ thống pháp luật về đất đai, hệ thống cơ quan Nhà nước về đất đai, các trung tâm đăng ký bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS được nhắc đến là nới diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó người mua và người bán tác động qua lại để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ BĐS được giao dịch Ở cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa điểm giao dịch mà còn bao gồm các yếu tố như không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch BĐS diễn ra

Thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch khác liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS

I.1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản

Để phân loại BĐS có 2 cách: theo nhóm và theo mục đích sử dụng

 BĐS có thể phân chia thành 3 nhóm sau:

+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc

+ Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất ) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt như khu bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ

họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang

 Dựa vào mục đích sử dụng của BĐS, có 4 loại:

+ BĐS để ở

+ BĐS để kinh doanh thương mại dịch vụ

+ BĐS để tiến hành sản xuất công nghiệp

+ BĐS để tiến hành sản xuất nông nghiệp

Tuy nhiên, phân loại theo mục đích sử dụng của BĐS là căn cứ để ngân hàng tiến hành định giá cho các BĐS thế chấp

Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được xem là giá trị thị trường được người mua và người bán chấp nhận Nói cách khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường như:

 Cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của chính phủ (quyết định )

 Kết cấu hạ tầng

 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

 Chính sách pháp luật của Nhà nước

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá cả đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như vậy Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ Điều này là do khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang

ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về mặt pháp luật và chính sách của chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian Do đó, lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

Tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi

Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là hàm đồng biến với biến nội sinh giá

I.1.1.6 Cầu bất động sản

Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định

Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản Nhu cầu về bất động sản

mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thõa mãn các mục đích tiêu dùng của mình Nhu cầu của mỗi cá nhân có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như nhu cầu này là vô cùng lớn

Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau:

Cầu = { nhu cầu thực; nguồn lực tài chính; thị trường}

Nhìn chung cầu luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải nhưng trong vài trường hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch sang trái (tai nạn, thảm họa chết người hàng loạt, tâm

lý hoang mang của người tiêu dùng,…)

Thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có sự chững lại ( tình trạng đóng

Các nhân tố phổ biến gây tác động đến cầu nhà đất: có nhiều yếu tố là các biến số

tác động đến sự thay đổi về cầu bất động sản

I.1.2 Cơ sở lý luận về định giá bất động sản

I.1.2.1 Một số khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Hiện nay việc sử dụng hai thuật ngữ định giá và thẩm định giá còn nhiều quan điểm Sau đây là một số khái niệm về định giá và thẩm định giá

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Thông thường, BĐS gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, cho nên điịnh giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Trong nhiều trường hợp BĐS là đất đai nên định giá BĐS chính là định giá đất đai

Theo giáo trình định giá đất – Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc , phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa với một quyền đất đai nào đó

Theo Bùi Ngọc Tuân – Vụ đất đai, Bộ tài nguyên và môi trường: Định giá BĐS được hiểu là sự ước tính về giá trị của một BĐS xác định bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định

Theo GS W.Seabrooke – Đại học Sportmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá

là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được định rõ”

Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc :”Thẩm định giá là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của thẩm định giá” Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường

so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng

Theo Khoản 2 điều 4 Pháp lệnh giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản, hàng hóa phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế được nhà nước Việt Nam thừa nhận

Như vậy, hai khái niệm định giá và thẩm định giá đều có ý nghĩa là sự ước tính giá trị của BĐS, nhưng khái niệm định giá được sử dụng với BĐS được định giá lần đầu cho mục đích cụ thể, tại thời điểm xác định Khi thị trường BĐS biến động, giá trị định giá của BĐS đó sẽ không còn phù hợp nữa và tiến hành định giá lại khi đó người ta sử dụng khái niệm thẩm định giá

I.1.2.2 Một số quan điểm về giá trị, cơ sở ước tính giá trị trong định giá

1 Một số quan điểm về giá trị

Adam Smith – đại biểu chủ yếu của nền kinh tế chính trị cổ điển cho rằng: “Giá trị

có hai nghĩa khác nhau, có lúc nó biểu thị hiệu quả sử dụng như một vật phẩm đặc biệt,

có lúc nó biểu thị sức mua do chỗ chiếm hữu một vật nào đó mà có được đối với vật khác Cái trước gọi là giá trị sử dụng và cái sau gọi là giá trị trao đổi” Ông đã chứng minh quan hệ giữa giá trị trao đổi và giá trị sử dụng, ông đi đến kết luận “giá trị trao đổi lớn

hay nhỏ không liên quan gì đến giá trị sử dụng” Tuy nhiên khi nghiên cứu lý thuyết giá trị thì ông đã sai lầm khi cho rằng “những thứ không có giá trị sử dụng không thể có giá trị trao đổi“

Các Mác thì đưa ra khái niệm về giá trị như sau: Giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người hoặc lao động trừu tượng của con người kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai nhân tố của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó giá trị

là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà Marketing không đề cập đến

“kết tinh sức lao động”: “Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn (wants) của con người đều được coi là có giá trị sử dụng (utility) Năng lực của giá trị sử dụng ngày nay trong việc trao đổi với các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ khác được gọi là giá trị (value) của nó Như vậy, giá trị là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó giao dịch trên thị trường” (ThS Trần Đình Lý, Marketing căn bản )

Theo quam điểm Marketing hiện đại, Tôn Thất Nguyễn Thiêm (Dấu ấn tài sản thương hiệu) xem xét ở mức độ khái quát hơn: “giá trị sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình

và giá trị vô hình” Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người Một lý thuyết khác trong lĩnh vực đô thị học cũng có giá trị tương tự là lý thuyết

“Chất Lượng - Vị Thế” của TS Hoàng Hữu Phê; trong đó giá trị hữu hình ứng với chất lượng của nhà ở và giá trị vô hình ứng với vị thế nơi ở

“Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo được đếm được như diện tích sàn, số lượng phòng ở, số tầng cao……”

“Vị thế nơi ở” theo TS Hoàng Hữu Phê “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một thời điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục Chất lượng môi trường,…… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tói các điều kiện lịch sử cụ

thể, có thể coi đó là chiều thời gian” Ở đây, có nhiều nét tương đồng giữa vị thế và nhân

tố khu vực trong cách giải thích giá trị bất động sản

Nhận định trên cho thấy giao dịch BĐS thực chất không phải là giao địch bản thân bất động sản mà là giao dịch các lợi ích thu được từ bất động sản

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội tất cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức

là giá thành sản phẩm Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm Mác về giá trị, quan điểm của Mác là một trường hợp đặc biệt của lý thuyết Chất Lượng – Vị Thế trong một môi trường đồng nhất về vị thế Lý tuyết Chất Lượng – Vị Thế đã chỉ ra cái ẩn sau vị trí đất đai chính là vị thế

2 Cơ sở ước tính giá trị thị trường

- Giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản

- Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định

Trên thực tế, nguồn thông tin về tài sản và giá trị của tài sản không dễ dàng thu thập được và giá trị củ một tài sản là mức giá mà hầu hết những người mua chấp nhận

Mức giá thanh toán có thể cao hơn mức giá thị trường hiện hành trong các trường hợp sau:

- Người chủ sở hữu ở ngay sát bên cạnh tài sản mua hoặc có một phần sở hữu nay mua lại toàn bộ tài sản

- Tài sản không tham gia thị trường, người bán tiếp xúc trực tiếp với ng ười mua và thuyết phục để bán được

- Có tính bắt buộc do người có thẩm quyền yêu cầu theo luật định

- Người thuê mướn bắt buộc phải mua tài sản của mình tài sản, đất đai, cơ ngơi của mình do đang chiếm giữ ……

Mức giá nhận được có thể thấp hơn mức giá thị trường hiện hành trong các trường hợp sau đây:

- Bán do nghĩa vụ phải thi hành mệnh lệnh của toà án buộc phải bán hoặc bán cho chủ nợ để trả tiếp các khoản nợ còn tồn đọng

- Các cuộc buôn bán do vì lý do tài chính gặp khó khăn, lý do sức khoẻ của chủ sở hữu hoặc do người chủ sở hữu bị chuyển đổi đến nới khác v à mong muốn bán tài sản một cách nhanh chóng

- Các giao dịch diễn ra giữa những người thân trong dòng họ với nhau

Với những diễn biến phức tạp củ a thị trường, các thẩm định viên đòi hỏi phải có đủ năng lưc, trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp mới có thể đưa ra một thước đo giá trị chính xác, khoa học, khách quan, độc lập

b Giá cả phi thị trường

Có một số trường hợp thẩm định viên không thể sử dụng cơ sở giá trị thị trường để tiến hành thẩm định giá tài sản Việc thẩm định các bất động sản có thị tr ường hạn chế như bệnh viện, nhà thờ, trường học,… tài sản hầu như không có giao dịch mua bán trên thị trường, chỉ sử dụng cho mục đích nhất định n ên việc tìm kiếm các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường để so sánh là không thể thực hiện được Vì vậy, trong các trường hợp này phải dựa vào cơ sở là giá trị khác giá trị thị trường để làm cơ sở thẩm định giá

 Một số cơ sở khác giá trị phi thị trường:

- Giá trị bồi thường: là chi phí cần thiết để thay thế, sửa chữa hoặc xây dựng lại tài

sản với bảo đảm trong hiện trạng tương tự, nhưng không được tốt hơn hoặc bao quát hơn hiện trạng của máy móc tại thời điểm xảy ra hư hỏng và có xét đến tuổi thọ, điều kiện và thời gian sử dụng còn lại của máy móc Giá trị này tương đương với chi phí thay thế tài sản bằng một tài sản tương tự về số năm sử dụng, công suất, điều kiện v à thời hạn sử dụng còn lại

- Giá trị thanh lý hoặc giá trị bán cưỡng chế: là số tiền có thể thu được một cách

hợp lý thông qua việc bán tài sản trong phạm vi thời gian bị giới hạn, n ên công tác Marketing thích hợp cho việc bán tài sản không được đáp ứng Giá trị bán cưỡng chế có thể do người bán không tự nguyện và một hay nhiều người mua biết rõ sự bất lợi của người bán Điều này tác động đến giá trị mua bán của tài sản, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thực của nó trên thị trường

- Giá trị bán đấu giá: là khoản tiền ước tính mà người bán có thể mong đợi nhận

được tại một cuộc bán đấu giá được yết thị và quảng bá một cách rộng rãi, với giá định việc mua bán được tổ chức tại địa điểm mà tất cả các tài sản trong danh mục chào bán được đưa ra cùng một lúc

- Giá trị phế liệu: là số tiền thu được từ việc bán một tài sản dưới dạng phế liệu mà

không theo sự sử dụng của nó

I.1.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1 Nhóm các yếu tố vĩ mô

 Chính sách của Nhà nước:

Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường

- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường

 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương

Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương

Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…

 Cung cầu bất động sản

Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường

là giá cân bằng giữa cung cầu

* Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:

+ Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên

+ Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng cầu về nhà ở

+ Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, th ương mại, y tế, giáo dục đến là các nhân

tố làm tăng nhu cầu về nhà đất

+ Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nh à đất sẽ tăng lên

+ Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất

+ Đô thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở

+ Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc l àm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

* Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

+ Phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

+ Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở l ên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này

- Sự tham gia của Nhà nước: Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:

+ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản

+ Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước

 Các yếu tố xã hội và tâm lý:

Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường

2 Nhóm các yếu tố vi mô

 Chi phí

Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Thông th ường chi phí quyết định giá trị bất động sản Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường

mà có khi còn có tác dụng ngược lại

Chi phí nói trên là chi phí hình thành là chi phí c ủa người bán

Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình Đây

là chi phí của người mua

Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính

 Các yếu tố nội tại của bất động sản

 Yếu tố vật chất

- Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất

động sản Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt v à kinh tế (gần chợ, trường học bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt v à cho kinh doanh) thì có khả năng sinh lợi lớn

và có giá trị cao

- Hình dáng lô đất: những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn

những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố hẹp mà quá sâu

- Quy mô, kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với

mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lô đất có quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

- Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: kiểu nhà, loại nhà, kích

thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Kiểu dáng nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hoà với khu vực chung quanh thì có giá cao

- Môi trường: môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá cả bất động sản,

nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị bất động sản

 Yếu tố giao dịch thị trường

- Thời gian bán: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng bởi vì các giá bán trên thị

trường của tài sản diễn biến theo chu kỳ

- Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: đây cũng là một yếu tố quan

trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các bất động sản Giá bán một bất động sản phải trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một bất động sản tương tự nhưng được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các bất động sản

- Thời điểm giao dịch: thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể khác nhau

 Yếu tố pháp lý:

Khi tiến hành thẩm định giá thẩm định viên cần phải xem xét kỹ về giấy tờ, về quy hoạch hoặc về mục đích sử dụng miếng đất đó như thế nào, việc hoàn thiện thủ tục pháp

lý đến đâu và nghĩa vụ tài chính hoàn thành chưa, được sử dụng vĩnh viễn đối với tài sản

đó hay chỉ được khai thác sử dụng trong thời gian thuê, tất cả đều tác động đến giá cả bất động sản

I.1.2.4 Một số nguyên tắc định giá

Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong thẩm định giá BĐS gồm có:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về t ài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Ví dụ: một mãnh đất có thể được phép sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê, xây

khách sạn, …… Xét về mặt tốt nhất và hiệu quả nhất thì việc chọn xây khách sạn là lựa chọn có thể mang lại thu nhập cao nhất Tài sản tại vị trí này, một khách sạn có thể xây được 25 tầng thì sẽ đạt hiệu quả cao nhất, nhưng Nhà nước chỉ cho phép xây tối đa là 7 tầng, như vậy sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất về mặt pháp lý lúc này là xây khách sạn 7 tầng tại lô đất trên Tới lúc này, thẩm định viên lại phải tiến hành phân tích lại việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất giữa các mục đích trồng cây cảnh, cho thuê,… hay xây khách sạn để chọn một phương thức hiệu quả nhất

 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự

có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Ví dụ: một ngôi nhà nếu không có ga ra chỉ được bán với giá là 5 tỷ đồng, những

nếu có ga ra thì có thể bán được với giá 5,5 tỷ đồng, khi đó giá trị của ga ra đ ược thừa nhận là 500 triệu đồng, trong khi chi phí để xây ga ra có thể chỉ mất 100 triệu đồng

 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này có thể được tóm gọn như sau: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản có tính hữu ích tương đương Việc hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế

Tuy nhiên trong quá trình th ẩm định giá, thẩm định viên rất khó tìm được 2 bất động sản tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị những

kỷ năng về cách điều chỉnh sủ khác biệt giữa các loại t ài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh được với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất l àm cơ sở để ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được quyết định bởi những lợi ích tương lai của tài sản mang lại cho nhà đầu tư Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những ng ười tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Ví dụ: một ngôi nhà đang cho thuê những luôn luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc tốt

nhất và hiệu quả nhất cho thấy việc bán căn nhà là cách tốt nhất và có thể bán được với giá ước tính là 12 tỷ đồng Trong khi đó, thẩm định viên tìm được một ngôi nhà tương tự nằm trên một mãnh đất có vị trí tốt hơn đã được bán gần đây với giá chỉ có 8 tỷ đồng Như vậy việc định ra mức giá là 12 tỷ đồng thể hiện một sự lạc quan quá mức của người

chủ tài sản Tuy nhiên, nếu thẩm định viên căn cứ vào lợi ích tương lai mang lại của tài sản để ước tính giá trị thì đạt là 15 tỷ đồng Kết quả này không thể coi là bất hợp lý nếu những dự báo về hoạt động kinh doanh trong tương lai có thể tin tưởng được

 Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu

tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

I.1.3 Phương pháp định giá bất động sản

I.1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Cở sở lý luận

- Giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường

- Không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường

để cung cấp dấu hiệu của giá trị

- Đòi hỏi phải có các BĐS đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với BĐs cần thẩm định giá

Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc đóng góp

Các bước tiến hành

Bước 1: tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản thẩm định giá và các bất động sản có thể so sánh được (từ 3 – 5 thông tin về bất động sản so sánh)

 Thu thập thông tin

 Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được

 Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động sản so sánh đã lựa chọn

Bước 2: thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so

sánh

Nội dung thẩm định giữa BĐS thẩm định giá và BĐS so sánh gồm có:

 Pháp lý

 Đặc điểm kỹ thuật

 Đặc điểm kinh tế môi trường

 Giá bán (giá thị trường)

Bước 3: phân tích và thực hiện việc điều chỉnh

(1) Phân tích:

a Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi

về vật chất, pháp lý, khả năng tài chính và khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS thẩm định giá

- Khả thi về mặt pháp luật: được luật pháp cho phép và phù hợp với quy định của pháp luật

- Khả thi về mặt vật chất: đề cập đến các đặc điểm vật chất kết hợp với địa điểm mà

nó có thể ảnh hưởng việc sử dụng cao nhất và tốt nhất Đặc điểm kinh tế kỹ thuật ảnh hưởng đến hiệu qủa sử dụng, tính hữu dụng của t ài sản

- Khả thi về mặt tài chính: Nếu khả năng vật chất và sử dụng được công nhận về mặt pháp luật là tạo ra thu nhập, phân tích tính khả thi về mặt tài chính sẽ thường tập trung vào sử dụng tiềm năng cái mà có thể tạo ra thu nhập (hoặc lợi nhuận) bằng với hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng chi phí hoạt động, trả nợ vay, và trả dần vốn đầu tư Để xác định tính khả thi về mặt t ài chính, thẩm định viên ước tính tổng thu nhập tương lai

mà có thể được mong đợi từ mỗi sử dụng

- Khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản: Khi tài sản mang lại khả thi về mặt tài chính là việc sử dụng mà nó tạo ra giá trị đất thặng dư phù hợp với sự chấp nhận của thị trường và đề cập đến cầu của thị trường đối với tài sản thẩm định giá trong tình tr ạng hiện thời của nó Nếu sử dụng hiện hữu tạo ra lợi nhuận cao thì sử dụng đó là khả thi về mặt tài chính, khả thi tài chính càng cao thể hiện

năng suất tối đa của tài sản

b Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường,

……) và động thái của người tiềm năng

c Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh: phân tích về mặt pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi và khó khăn của BĐS thẩm định giá so với BĐS so sánh

(2) Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

- Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS thẩm định giá mà không tồn tại ở BĐS só sánh thì cộng thêm vào và ngược lại

- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: có 2 cách

+ Điều chỉnh gộp

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá:

Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với việc phân tích động thái thị trường, và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của BĐS

Các yếu tố so sánh làm căn cứ điều chỉnh

Điều chỉnh

Động thái thị trường

Động thái người mua tiềm năng

Mức độ hoàn chỉnh về pháp lý càng cao thì giá trị càng lớn

 Quy hoạch

Xem xét BĐS cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh có đồng dạng với nhau

về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không? Thường những BĐS không phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị thấp

 Các công trình xây dựng trên đất

Đây là một bộ phận quan trọng cấu thành BĐS và đóng góp vào chi phí hình thành tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của BĐS Do đó khi xem xét, so sánh giá trị của các BĐS cần chú ý xem xét tỉ mĩ yếu tố này

 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường

Thuế, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, mua bán trả một lần hay nhiều lần

Hạn chế và điều kiện cần có của phương pháp so sánh

 Hạn chế của phương pháp so sánh

 Cần có nguồn thông tin

 Nguồn thông tin dễ bị lạc hậu

 Phụ thuộc vào số lượng, chất lượng thông tin các giao dịch so sánh trên thị trường

 Nguồn thông tin bị hạn chế ảnh hưởng đến kết quả thẩm định

 Thị trường không được minh bạch

 Thời gian giao dịch của các BĐS so sánh là trước thời điểm định giá BĐS

 Điều kiện cần có của phương pháp so sánh

 Chất lượng thông tin phải cao

 Thông tin thu thập phải só sánh được

 Thị trường cần phải ổn định

I.1.3.2 Phương pháp chi phí

Cơ sở lý luận và các nguyên tắc áp dụng

- Phương pháp chi phí dùng cho th ẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua một tài sản hoặc xây dựng một công trình có cùng một

sự lợi ích tương đương

- Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

- Trong một số trường hợp khác, giá trị cần cho tài sản không có sẵn trên thị trường,

ví dụ với tòa nhà công cộng như thư viện, chợ, trường học,… trong trường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một công trình hiện đại tương đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó Cách tiếp cận này được coi là phương pháp chi phí

- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác

Các bước tiếp cận

Bước1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là

đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Việc ước tính giá trị của miếng đất trống được thực hiện dưa trên phương pháp so sánh thị trường, phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công

trình xây dựng trên miếng đất (gọi là ước tính chi phí xây dựng thay thế) Đối với bước này, thẩm định viên cần phải xác định được chi phí để xây dựng mới hoàn toàn thay thế công trình xây dựng hiện hữu trên đất (chi phí xây dựng thay thế), các chi phí này căn cứ vào chi phí xây dựng, giá vật tư, nhân công tại thời điểm thẩm định giá

Bước 3: Quyết định mức độ khấu hao tích lũy thích hợp của các công trình xây

dựng hiện có trên miếng đất sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại (chi phí xây dựng thay thế) để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao

Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao của công trình xây dựng trên đất

vào giá trị của miếng đất đã được ước tính ở bước 1 để có được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá

Các loại chi phi và cách xác định chi phí

 Chi phí tái tạo

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệ với công trình đang được thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó

Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa h ưởng các sai lầm của thiết

kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó

Xét về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì

nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời không có dùng được nữa

 Chi phí thay thế

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận

có chức năng lỗi thời

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành Phương pháp chi phí thay thế được coi là phương pháp hiện thực nhất và chi phí bỏ ra thấp hơn

 Phương pháp xác định chi phí

Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là thẩm định viên phải nắm và phân tích được tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng công trình Nội dung chi phí xây dựng công trình thường bao gồm: các chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công, máy xây dựng, …); chi phí chung (chi phí quản lý công tr ường, chi phí quản lý doanh nghiệp); lãi vay ngân hàng; lãi cho doanh nghiệp xây dựng; thuế,…

Những hạn chế của phương pháp chi phí

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị

- Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng

- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá th ành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này

- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ

có những mặt hạn chế như nêu ở trên

I.1.3.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)

Phương pháp này xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi tiêu có liên quan đến tài sản được thẩm định và xác định giá thông qua quá trình vốn hóa Quá trình này liên quan đến thu nhập (thường là thu nhập ròng) và một loại giá trị gọi là giá trị hiện tại của dòng thu nhập dự kiến trong tương lai

Phương pháp này sử dụng tỷ lệ lãi trên vốn, hoặc tỷ lệ khấu hao hoặc cả hai để chuyển giá trị thu nhập trong tương lai thành giá trị doanh thu tính ở thời điểm hiện tại

Công thức: Giá trị vốn = Thu nhập ròng / tỷ suất vốn hóa

Trong đó: Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế

Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạm phát dự kiến

I.1.3.4 Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại)

Phương pháp này được áp dụng để xác định giá trị của bất động sản phát triển mà

ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của bất động sản đó Nó

có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các dạng kết cấu xây dựng đang tồn tại

mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới

Giá trị của sự phát triển được biểu hiện là giá trị ước tính, trừ đi tất cả chi phí xây dựng, phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị của đất có thể trả Phần thực tế trả cho đất sau đó là vấn đề đàm phán

Công thức tính: Vtd = Vpt - Cpt

Trong đó: Vtd: là giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thăng

dư

Vpt: giá trị phát triển Cpt: chi phí phát triển

I.1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản Phương pháp này đưac biệt áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí bao gồm

cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp nhiều khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

Công thức tính: Giá trị BĐS = Lợi nhuận ròng / Lãi suất hoàn vốn

I.2 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Giới thiệu sơ lược về ngân hàng BIDV – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là ngân hàng thương mại Nhà nước được thành lập tại nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Tên giao dịch quốc tế: Bank for Investment and Development of Vietnam Tên gọi tắt: BIDV

Tháng 12/2004, CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa được hình thành trên cơ sở tách ra từ chi nhánh Tp.HCM và trở thành một đơn vị chuyên biệt với tư cách là chi nhánh cấp 1 trực thuộc hệ thống BIDV

Từ ngày đầu thành lập, chi nhánh chỉ có 38 nhân viên và chỉ hoạt động với chức năng ngân hàng chỉ định thanh toán bù trừ nhằm phục vụ thị trường chứng khoán Sau 4 năm hoạt động, đến ngày 31/12/2008, tổng tài sản bình quân của chi nhánh là 6.013 tỷ đồng, biên chế lao động tại chi nhánh là 72 người tăng 1,9 lần so với những ngày đầu mới thành lập

I.2.2 Cơ cấu tổ chức ngân hàng BIDV – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa

Giám đốc

Phó giám đốc tác nghiệp

Phó giám đốc quan hệ

khách hàng

P Tổ chức hành chính

P Dịch vụ khách hàng cá nhân

P Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp

P Lưu ký và ngân hàng giám

Điểm giao dịch số 2

P Kế hoạch tổng

hợp

P Tài chính kế toán

I.2.3 Các loại hình hoạt động

 Dịch vụ ngân hàng cá nhân như: dịch vụ tiền gửi, dịch vụ tín dụng, dịch vụ thanh toán và các dịch vụ khác

 Dịch vụ ngân hàng đối với khách hàng là doanh nghiệp: dịch vụ tiền gửi, dịch

vụ tín dụng bảo lãnh

Ngoài ra, BIDV – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa cũng thực hiện các hình thức bảo lãnh và dịch vụ thanh toán trong nước và ngoài nước

 Các dịch vụ khác: dịch vụ mua bán ngoại tệ, dịch vụ chi hộ lương, dịch vụ thu

hộ tiền mặt, dịch vụ quản lý tiền ký gửi, tiền lương người lao động nước ngoài, dịch vụ quản lý vốn khấu hao cơ bản, dịch vụ tài trợ ủy thác, dịch vụ ngân hàng tại nhà, dịch vụ ngân hàng qua điện thoại, tiết kiện dự thưởng, tiết kiệm bậc thang, dịch vụ tư vấn, dịch vụ chuyển tiền kiều hối (Weston Union) và Smart@count, dịch vụ bảo hiểm (BIDV INSURANCE): bảo hiển trực tiếp hoặc tái bảo hiểm

 Ngân hàng còn có dịch vụ định giá BĐS cho các khách hàng là cá nhân và tổ chức nhằm thế chấp tại ngân hàng hay mua, bán BĐS

I.3 NHỮNG ĐÁNH GIÁ NHẬN XÉT VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nhận xét

Việc thẩm đinh tài sản tại ngân hàng BIDV được thực hiện trên một hệ thống được lập riêng cho ngân hàng nên việc tính toán chính xác, nhanh chóng và đạt được hiệu quả cao Việc xét duyệt kết quả thẩm định cũng được phân công rõ ràng, cụ thể cho những nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giúp cho việc xét duyệt nhanh chóng và độ tin cậy cao Tuy nhiên, bên cạnh phương pháp so sánh thì việc áp dụng phương pháp chi phí còn mắc nhiều hạn chế, đó là việc ước tính khấu hao tài sản chủ quan và khó thực hiện được và nhân viên định giá phải thông thạo mới có thể áp dụng phương pháp này được

Thực tế thì việc áp dụng các phương pháp định giá trên lý thuyết và và thục tiễn thì rất khác nhau, ở đây chỉ xét khía cạnh của 2 phương pháp là so sánh và chi phí Về mặt lý thuyết, phương pháp so sánh sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhưng thực tế cho thấy việc tìm kiếm những bất động sản đã được giao dịch hoàn toàn gặp trở ngại trong việc định giá Đó là trở ngại về mặt thời gian

và chi phí khi tiến hành định giá hàng loạt các bất động sản, và không thể sử dụng phương pháp này một khi thị trường biến động mạnh theo từng vùng Mặt khác, không thể có hai bất động sản tương tự nhau ở tất cả các yếu tố, vì vậy không thể áp dụng một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho bất động sản khác, cho dù chúng có ít nhiều điểm giống nhau Tuy nhiên, ta có thể sử dụng giá rao bán của các bất động sản so sánh tương tự sau khi điều chỉnh về sự khác biệt giữa bất động sản thẩm định và bất động sản

so sánh Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tùy theo tích chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan lên bất động sản chủ thể và bất động sản so sánh Khắc phục những hạn chế này trên phương pháp so sánh thì phòng thẩm định tài sản áp dụng mô hình xác định giá đất theo tuyến đường

I.3.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.3.2.1 Nội dung nghiên cứu

- BĐS thẩm định: đặc điểm của BĐS, giá trị thẩm định, ……

- Phân tích các đặc điểm của thị trường khu vực

- Phương pháp kỹ thuật thẩm định giá BĐS

- Kết quả thẩm định giá và những điều kiện hay điều khoản gắn liền

- Một số đánh giá nhận xét và đề xuất giải pháp

I.3.2.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nội dung nghiên cứu thì các phương pháp nghiên cứu cần ứng dụng bao gồm những phương pháp sau:

- Phương pháp kế thừa: sử dụng quan điểm, nhận dịnh có sẵn; những kết quả

nghiên cứu trước đây về thị trường bất sản, về định giá bất động sản làm cơ sở lý luận và ứng dụng phương pháp, quy trình kỹ thuật của ngân hàng BIDV để đạt được kết quả

- Phương pháp điều tra phân tích tài liệu: điều tra thu thập tài liệu, số liệu có

liên quan đến các phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá BĐS; các tài liệu trên mạng internet, các văn bản quy phạm luật liên quan đến thế chấp BĐS; các tài liệu, công văn, quy định của ngân hàng BIDV để hiểu rõ hơn về việc xác định BĐS thế chấp của ngân hàng để có cái nhìn tổng quát về hoạt động định giá BĐS phục vụ mục đích thế chấp vay vốn

- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập thông tin thị trường từ các

nguồn khác nhau như báo chí, mạng, điều tra trực tiếp những BĐS thế chấp, ghi nhận các thông tin sau khi đã đi khảo sát thực tế hoặc gọi điện thoại bằng các phiếu ghi nhận quá trình thương lượng …… làm cơ sở cho việc áp dụng và tính toán

- Phương pháp thống kê: phân cấp các tài liệu thu thập được thành tài liệu chính,

tài liệu phụ, số liệu và tài liệu sơ cáp hay thứ cấp để từ đó có sự lựa chọn và phân tích những vấn đề có liên quan đến thẩm định giá BĐS trên bảng tính Excel Qua đó, tiến hành đánh giá, nhận xét, tổng hợp tài liệu và xác định vấn đề nghiên cứu cũng như cơ sở lý luận của nội dung nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các nhân viên làm viêc ở phòng

thẩm định tài sản, phòng tín dụng và ban pháp chế của ngân hàng BIDV về quy trình, kỹ thuật định giá, cách thức xử lý thông tin trên thị trường cũng như nhận định về tình hình thị trường hiện nay

- Các phương pháp thẩm định giá BĐS: phương pháp so sánh và phương pháp

chi phí

I.3.3 Quy trình, kỹ thuật đánh giá

Với mục đích vận dụng phương pháp định giá của ngân hàng BIDV để hiểu rõ những rủi ro trong hoạt động thẩm định giá với mục đích thế chấp và lý giải được sự chênh lệch giữa giá cả thị trường với kết quả định giá BĐS thẩm định của BIDV, đề tài tập trung nghiên cứu về việc ứng dụng phương pháp, quy trình kỹ thuật thẩm định giá của BIDV trong việc xác định giá trị BĐS thế chấp để đảm bảo nợ vay

I.3.3.1 Xác định giá trị quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất/Giá trị quyền được thuê đất = Diện tích đất  Đơn giá đất

 Cơ sở pháp lý

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyết định giao đất

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở

- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

- Sơ đồ vị trí, giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công

- Hợp đồng thuê đất ( nếu là đất thuê )

- Bản đồ hiện trạng, bản vẽ hoàn công, bản vẽ trước khi san lấp mặt bằng

- Các biên bản nghiệm thu từng phần

 Đơn giá đất

Tùy theo từng loại đất mà giá trị quyền sử dụng đất sẽ được xác định giá theo các phương thức khác nhau:

- Đất ở: xác định theo giá thị trường

- Đất nông nghiệp và phần diện tích đất thuộc phạm vi quy hoạch được Nhà nước công nhận: xác định theo đơn giá của Ủy Ban

- Đất sản xuất kinh doanh: 50% đất ở (60% áp dụng đối với giá tính theo UBND)

I.3.3.2 Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất

Giá trị tài sản gắn liền với đất = Diện tích xây dựng  Đơn giá xây dựng  Tỷ lệ chất lượng công trình

+ Nhà ở, công trình xây dựng trên đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng: việc xác định giá trị tài sản căn cứ vào đơn giá xây dựng, diện tích, vị trí tài sản, cấp nhà, kiến trúc, chất lượng sử dụng, tiện nghi, nội thất, thời gian xây dựng, tình hình khu vực,…

+ Vườn cây lâu năm, rừng cây: giá trị tài sản được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị thị trường của tài sản và khả năng chuyển nhượng tài sản trên thị trường

 Cơ sở pháp lý

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình

- Giấy phép xây dựng

- Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành

- Hồ sơ quyết toán

Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã hoàn thành nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sỡ hữu:

+ Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị

 Đơn giá xây dựng

Đơn giá xây dựng của BIDV được tính căn cứ vào biểu giá chuẩn về suất đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh theo quyết định số 12/2008/QĐ-UBND, ngày 20/12/2008 Quyết định nầy được ban hành để sử dụng vào các mục đích như: tính lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại nhà ở, công trình, định giá tài sản, thanh lý nhà xưởng thuộc sở hữu nhà nước, phục vụ công tác xét xử, thi hành án

 Tỷ lệ chất lượng còn lại

TLCLCL = (1 – SỐ NĂM ĐÃ SỬ DỤNG/TUỔI THỌ CÔNG TRÌNH)  100%

Theo thông tư 05/1993/TT-BXD về phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở, ta có bảng phân cấp nhà và tuổi thọ

Hay : thông tư liên bộ 13/LB-TT ngày 18/08/1994 hướng dẫn xác định giá trị còn lại của nhà ở theo kết cấu tài sản

I.3.3.3 Giá trị BĐS thẩm định được xác định cụ thể

Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất/ Giá trị quyền được thuê đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất

I.4 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá bất động sản

- Pháp lệnh giá 40/2002/PL - UBTVQH10 ngày 26/04/2002

- Luật Đất đai 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS

II.1.1 Hình thức cho vay

 Dựa vào mục đích của khoản vay:

Cho vay bất động sản

Cho vay kinh doanh chứng khoán…

Cho vay để kinh doanh, sản xuất

 Dựa vào thời hạn cho vay:

Cho vay ngắn hạn

Cho vay trung hạn

Cho vay dài hạn

 Dựa vào mức độ tín dụng của khách hàng:

Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm

cố hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng vay vốn

để quyết định cho vay

Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay đựa trên cơ sở có bảo đảm cho tiền vay như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác

II.1.2 Điều kiện cho vay

a Điều kiện vay vốn đối với khách hàng

Vay vốn phải đảm bảo các điều kiện vay vốn theo quy định tại Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo quyết định số 1672/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và các văn bản sửa đổi bổ sung của ngân hàng nhà nước, các văn bản hướng dẫn của BIDV Ngoài ra, khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:

 Khách hàng là người đứng tên (hoặc sẽ đứng tên) chủ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở được ngân hàng cho vay mua, xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, trang trí nội thất (trừ trường hợp người đứng tên chủ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất được ngân hàng cho vay

là bố, mẹ, vợ, chồng, con của người vay vốn)

 Có mức thu nhập bảo đảm khả năng trả nợ trong suốt thời gian vay vốn

 Trường hợp khách hàng vay vốn và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì phải có mức vốn tự có tham gia bằng tiền (vàng) hoặc tài sản bảo đảm khác (theo tỷ lệ cho vay vốn trên giá trị tài sản bảo đảm theo quy định của BIDV) tối thiểu bằng 30% giá trị nhà đất ở

b Điều kiện đối với nhà đất ở

 Đối với nhà đất ở phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh là đất ở và được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai, không thuộc diện bị quy hoạch, không được làm nhà ở, giải tỏa, thu hồi

 Đối với nhà ở phải có đầy đủ giấy tờ về cấp phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo theo quy định của pháp luật, trường hợp xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo theo quy định của pháp luật (trường hợp mua nhà ở)

 Đối với việc xây dựng nhà trên đất thuộc quy hoạch của dự án khu đô thị mới: người vay mới phải có hợp đồng mua đất, xây dựng nhà ở trên nền đất dự án phù hợp với quy định của từng dự án và pháp luật Trong trường hợp này, chủ đầu tư dự án, khách hàng vay vốn và ngân hàng phải có thỏa thuận về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản hình thành từ vốn vay

II.1.3 Quy trình cho vay

 Tiếp thị tới khách hàng về sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng

 Gặp gỡ, phỏng vấn và hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ vay vốn

 Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra sự phù hợp của hồ sơ

 Đánh giá, phân tích hồ sơ, lập và phê duyệt báo cáo đề xuất tín dụng

 Đề xuất và quyết định giải ngân

 Giao, nhận hồ sơ và phê duyệt cập nhật thông tin vào hệ thống Silverlake Intergrate Banking System (SIBS)

 Giải ngân

 Kiểm tra, giám sát khách hàng, khoản vay

 Quản lý sau khi giải ngân và thu hồi nợ, lãi, phí

 Điều chỉnh tín dụng

 Xử lý thu hồi nợ quá hạn

 Thanh lý hợp đồng tín dụng và lưu hồ sơ

II.1.4 Những ràng buộc về BĐS thế chấp

 Các nguồn thông tin: từ hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp, từ khảo sát thực tế và các nguồn thông tin khác nhau

 Sự hoàn chỉnh rõ ràng trên phương diện pháp lý

 Không phát sinh tranh chấp

 Tính khả nhượng

 Biến động giá trị thấp

II.1.5 Những rủi ro trong thu hồi nợ

Rủi ro tín dụng là các tổn thất phát sinh từ việc khách hàng không trả được đầy đủ

cả gốc lẫn lãi của khoản vay, hoặc khách hàng thanh toán nợ gốc và lãi không đúng theo

kỳ hạn thanh toán sau khi được cấp tín dụng Các BĐS dùng để bảo đảm nợ vay cũng chứa đựng rủi ro vì khi ngân hàng xử lý rủi ro trong cho vay có bảo đảm bằng BĐS sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của ngân hàng do giá trị BĐS rất lớn, thời gian bán BĐS lâu Bên cạnh đó, thị trường biến động cũng ảnh hưởng ít nhiều đến giá trị BĐS thế chấp mặt khác, BĐS bảo đảm nợ vay có thể nằm trong khu vực có dự án

Nhiều nhân viên chưa có kinh nghiệm và không đúng chuyên môn được đào tạo Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ được giao công tác thẩm định, nếu không có cái nhìn tổng quan về thị trường hiện tại và trong tương lai sẽ dẫn đến những cách thức định giá tài sản mà bỏ qua những yếu tố sẽ tác động đến giá của BĐS trong tương lai (có ngân hàng còn phải kiêm luôn việc định giá tài sản), dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi

ro

Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng phải nắm vững các qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của cán bộ tín dụng, những người có vai trò quyết định khoản vay trong ngân hàng

Các chính sách pháp luật cũng chồng chéo làm cho thị trường BĐS hoạt động chưa hiệu quả.Vì thị trường hoạt động không ổn định nên giá trị tài sản thế chấp thay đổi Khả năng thu hồi lại vốn vay sẽ gặp khó khăn nếu tại thời điểm thu hồi giá trị tài sản thế chấp giảm đi

Thủ tục định giá thế chấp thường được ngân hàng gói gọn trong một con số cứng nhắc 30% gọi là hệ số an toàn khi cho vay các BĐS thế chấp Điều này cho thấy giá trị tài sản thế chấp không thể tăng lên để tăng thêm lợi nhuận cho ngân hàng

 Bán BĐS bảo đảm: ngân hàng khuyến khích khách hàng vay không trả được nợ

tự bán BĐS bảo đảm cho người mua

 Nhận chính BĐS bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm

 Ủy quyền bán đấu giá BĐS cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh nghiệp bán đấu giá BĐS theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản

 Ủy quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng mua bán BĐS để bán

II.1.7 Một số kết quả cho vay tại ngân hàng

Qua tìm hiểu có thể tổng kết tình hình cho vay của Chi nhánh qua những số liệu sau:

1) Dư nợ tín dụng phân theo đối tượng vay tại chi nhánh

Bảng 1: Dư nợ tín dụng theo đối tượng cho vay qua 2 năm 2008, 2009

Qua số liệu trên cho thấy các doanh nghiệp thế chấp BĐS để vay vốn tăng mạnh nhất, từ 2008 đến 2009 tăng 164 tỷ đồng.Các cá nhân vay vốn cũng tăng 14 tỷ đồng (từ 22

tỷ đồng lên 36 tỷ đồng).Qua đó, ta thấy sự rủi ro trong việc thu hồi vốn sẽ tăng lên vì ngân hàng không có được các thông tin chính xác từ các doanh nghiệp hay các nhân vay vốn đầu tư có hiệu quả hay không Khả năng thu hồi vốn gặp rủi ro cao nếu được dùng đầu cơ vào BĐS.Nếu thị trường BĐS đóng băng thì việc chuyển nhượng BĐS để trả nợ ngân hàng cũng là một thách thức rất lớn

2) Dư nợ tín dụng theo thời gian cho vay

Bảng 2: Dư nợ tín dụng phân theo thời gian cho vay của Chi nhánh

Năm Chỉ tiêu

Phân tích: theo số liệu trên ta thấy, dư nợ tín dụng của Chi nhánh thay đổi qua các

năm, cụ thể năm 2007 thì tín dụng ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao, chiếm 77,18 tổng dư nợ, trong đó cho vay dài hạn thì hoàn toàn không có Tỷ trọng dư nợ tín dụng trung hạn tăng trong 2 năm 2008, 2009, năm 2008 là 55,64% còn năm 2009 là 64,46% Trái ngược với

sự tăng của cho vay trung hạn, cho vay ngắn hạn lại giảm xuống, năm 2008 chiếm 34,02% tổng dư nợ thể hiện ở con số 34,02 tỷ đồng, năm 2009 chiếm 35,54% tổng dư nợ với số tiền là 103,784 tỷ đồng

Quá trình phân tích cho thấy được cho vay trung hạn ngày càng chiếm tỷ trọng cao, trong khi đó cho vay ngắn hạn thì giảm bớt Điều đáng chú ý là tại chi nhánh không cho vay dài hạn, điều này có tác dụng tạo tính thanh khoản cho nguồn vốn, đồng thời cũng giảm bớt rủi ro về nguồn vốn vay đầu tư không hiệu quả cho Chi nhánh nhưng cũng làm giảm bớt lợi nhuận do không tận dụng hết các loại hình, hết các lợi thế

II.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV

II.2.1 Những cơ sở, căn cứ thẩm định giá

 Hoạt động định giá phần lớn đều dựa trên cơ sở là giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích định giá riêng biệt nên dòi hỏi định giá phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường

 Căn cứ định giá theo quy định hiện hành về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng

 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 13/03/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm

II.2.2 Những nguyên tắc và điều kiện thẩm định giá

Tùy thuộc vào từng loại BĐS mà trong quá trình định giá tuân thủ các nguyên tắc định giá sau: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm, nguyên tắc đóng góp, …

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, bộ phận định giá cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng

dẫn cần thiết khi tiến hành định giá Bộ phận định giá phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc trên để đưa ra kết luận về giá trị tài sản

II.2.3 Những phương pháp định giá

Ngân hàng chủ yếu sử dụng đồng thời 2 phương pháp, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí

 Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp định giá chủ yếu được áp dụng trong định giá các loại tài sản có giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường

 Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng,

ít hoặc không có mua bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không

đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

Ngoài ra ngân hàng cũng sử dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập

I.2.4 Quy trình thẩm định giá tại ngân hàng BIDV

* Bước 1: xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc

phi thị trường làm cơ sở định giá

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá

- Xác định thời điểm định giá

- Nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản

* Bước 2: lập kế hoạch định giá

- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, đặc tính của tài sản và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản và tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển nguồn tài liệu, nguồn tài liệu phải được kiểm chứng và đáng tin cậy

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

* Bước 3: khảo sát hiện trường, thu thập thông tin