THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV) SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : LÝ MẠNH HUY 06118007 DH06TB 2006 – 2010 Thị Trường BĐS - Tháng 08 năm 2010 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  LÝ MẠNH HUY ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV) Giáo viên hướng dẫn: K.S Trần Thị Việt Hòa (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên : - Tháng 08 năm 2010 - LỜI CẢM ƠN người con, xin gửi lời cảm ơn đến cha mẹ thành tận tình dạy dỗ nên người, tạo ận lợi vật chất tinh thần để tơi có y hơm sinh viên, với lòng nhiệt thành biết ơn sâu ửi lời cảm ơn công lao cao quý ban giám hiệu ọc Nông Lâm TPHCM ban chủ nhiệm Đất đai Bất động sản, quý thầy cô g dạy, truyền đạt kiến thức quý báu tập Đặc biệt Trần Thị Việt Hịa tận ẫn, tạo điều kiện thuận lợi giúp em hồn n n thành cảm ơn chú, anh chị gân hàng Đầu Tư Và Phát Triển,đặc biệt anh Kiên nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện để em ốt công việc suốt trình thực tập n văn ời cảm ơn đến bạn lớp giúp đỡ hời gian học tập trường kiện thời gian thực tập báo cáo ngắn, ch quan chủ quan trình độ em n chế định nên khơng tránh khỏi mong góp ý quý thầy cô để luận văn đạt n nữa, xin chân thành cảm ơn! Tp.Hồ Chí Minh, tháng 08/ 2010 Lý Mạnh Huy TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lý Mạnh Huy, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Đầu Tư Phát Triển (BIDV) Giáo viên hướng dẫn: K.S Trần Thị Việt Hịa, Bộ mơn Kinh tế đất – Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Địa điểm thực tập: 12 - 14 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 1, TP.Hồ Chí Minh Cơ quan thực tập: ngân hàng Đầu Tư Phát Triển (BIDV) Nội dung: - Thẩm định giá có vai trị quan trọng việc xác định giá trị thực tài sản nói chung BĐS nói riêng, để từ góp phần phát triển thị trường BĐS nhanh ổn định Tuy nhiên lĩnh vực mẻ kinh tế, q trình phát triển cịn nhiều hạn chế Đề tài thực Ngân hàng Đầu Tư Phát Triển (BIDV) nhằm nghiên cứu, tìm hiểu quy trình, kỹ thuật phương pháp thẩm định giá thực tiễn Đề tài tập trung nghiên cứu số nội dung sau:  Hoạt động thẩm định giá ngân hàng Đầu Tư Phát Triển  Tìm hiểu tình hình hoạt động giao dịch bất động sản khu vực bất động sản thẩm định  Tiến hành thẩm định bất động sản nhằm ứng dụng kiến thức, phương pháp thẩm định học vào thực tế  Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá bất động sản đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu cho loại hình dịch vụ Trong trình thực đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau:  Phương pháp kế thừa  Phương pháp điều tra thu thập tài liệu  Phương pháp điều tra thông tin thị trường  Phương pháp thống kê  Phương pháp chuyên gia  Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên, thẩm định giá BĐS nước ta lĩnh vực mẻ, hành lang pháp lý thẩm định giá cịn thiếu sót, việc vận dụng sở lý luận vào thực tiễn gặp nhiều vấn đề bất cập Đề tài tập trung nghiên cứu công tác thẩm định giá BĐS cho mục đích chấp, vay vốn nên gặp số hạn chế định MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận chung định giá bất động sản I.1.1 Cơ sở lý luận bất động sản thị trường bất động sản I.1.1.1 Một số khái niệm bất động sản I.1.1.2 Thuộc tính đặc trưng bất động sản I.1.1.3 Một số khái niệm thị trường bất động sản I.1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản I.1.1.5 Cung bất động sản I.1.1.6 Cầu bất động sản I.1.2 Cơ sở lý luận định giá bất động sản I.1.2.1 Một số khái niệm thẩm định giá bất động sản I.1.2.2 Một số quan điểm giá trị, sở ước tính giá trị định giá I.1.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 10 I.1.2.4 Một số nguyên tắc định giá 13 I.1.3 Phương pháp định giá bất động sản 15 I.2 Giới thiệu sơ lược địa bàn nghiên cứu 21 I.3 Những đánh giá nhận xét hướng nghiên cứu 23 I.3.1 Nhận xét 23 I.3.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 I.3.3 Quy trình, kỹ thuật đánh giá 24 I.4 Cơ sở pháp lý thẩm định giá bất động sản 26 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 II.1 Hoạt động cho vay chấp BĐS 28 II.1.1 Hình thức cho vay 28 II.1.2 Điều kiện cho vay 28 II.1.3 Quy trình cho vay 29 II.1.4 Những ràng buộc BĐS chấp 29 II.1.5 Những rủi ro thu hồi nợ 30 II.1.6 Xử lý tài sản chấp 30 II.1.7 Một số kết cho vay ngân hàng 31 II.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản ngân hàng BIDV 32 II.3 Định giá BĐS cho mục đích vay vốn chấp 36 II.3.1 Nhận biết BĐS định giá 36 II.3.2 Nghiên cứu phân tích thị trường 37 II.3.3 Phân tích mơ tả BĐS 38 II.3.3.1 Phân tích định tính 38 II.3.3.2 Phân tích định lượng 41 II.3.4 Xác định chất lượng cơng trình đất giá trị QSDĐ 45 II.3.5 Thống giá trị BĐS định giá 48 II.3.6 Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết định giá 48 II.3.7 Đánh giá nhận xét chung 49 KẾT LUẬN 51 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS BIDV CLCL UBND QSDĐ : : : : : Bất động sản Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam Chất lượng lại Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng đất DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Bảng 1: Dư nợ tín dụng theo đối tượng cho vay qua năm 2008, 2009 Bảng 2: Dư nợ tín dụng phân theo thời gian cho vay Chi nhánh Bảng 3: Phân tích mơ tả bất động sản Bảng 4: Mơ tả định tính BĐS thẩm định BĐS so sánh Bảng 5: Mơ tả định tính BĐS thẩm định BĐS so sánh Bảng 6: Mô tả định tính BĐS thẩm định BĐS so sánh Bảng 7: Giá bán BĐS có diện tích từ 150 – 210 m2 Bảng 8: Giá bán BĐS có diện tích  400 m2 Bảng 9: Hệ số điều chỉnh quy mơ diện tích Bảng 10: Giá bán BĐS có chiều rộng đất từ 8m – 9m Bảng 11: Giá bán BĐS có chiều rộng đất từ 16m – 20m Bảng 12: Hệ số điều chỉnh chiều rộng đất Bảng 13: Giá bán BĐS có chiều rộng đường từ – 8m Bảng 14: Giá bán BĐS có chiều rộng đường 5m Bảng 15: Hệ số điều chỉnh chiều rộng đường Bảng 16: Phân cấp nhà đơn giá xây dựng Bảng 17: Chất lượng cịn lại cơng trình theo kết cấu Bảng 18: Giá trị cịn lại cơng trình xây dựng Bảng 19: Điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đất Bảng 20: Kết thẩm định Sơ đồ: Cơ cấu tổ chức BIDV – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa Hình 1: Đường cung đất đai Hình 2: Bản đồ mơ tả vị trí BĐS định giá Hình 3: Bất động sản định giá Hình 4: Đường vào BĐS định giá BĐS so sánh 1,2 Hình 5: Bất động sản so sánh 31 31 39 39 40 40 41 42 42 42 43 43 44 44 44 45 46 47 47 48 22 37 38 38 38 Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lý Mạnh Huy ĐẶT VẤN ĐỀ  Sự cấp thiết đề tài Nhu cầu vay vốn xã hội cho mục đích tiêu dùng, sản xuất kinh doanh? Vay vốn có bảo đảm chấp BĐS phương thức? Cơ sở xác định số tiền cho vay có bảo đẩm chấp BĐS? Hoạt động định giá BĐS ngân hàng thực định giá cho loại tài sản nào? Những loại tài sản ngân hàng không thực phải thuê tổ chức khác thực sảo? xuất phát từ đánh giá (nhận định ban đầu) hoạt động định giá ngân hàng em thực nghiên cứu đề tài (cũng chọn loại BĐS thực hành định giá) Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn nên trỗi dậy ngành Địa ốc ảnh hưởng trực tiếp không nhỏ đến hàng loạt hoạt động sản xuất kinh doanh lớn nhỏ trình phát triển mạnh mẽ đất nước ta Vì vậy, ngân hàng, nhu cầu chấp tài sản bảo đảm bất động sản để vay vốn mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hay vay mua nhà tín dụng chấp mua nhà dịch vụ tài thời thượng bắt dầu từ nửa cuối năm 2007 Một người muốn bán chấp BĐS ln muốn giá phải cao, ngược lại người mua ngân hàng nhận chấp lại muốn giá phải thấp Trong điều kiện thị trường BĐS xem thiếu minh bạch thơng tin thấy rõ vai trò thẩm định giá BĐS Trong giá thị trường BĐS mn hình vạn trạng, cơng việc thẩm định giá BĐS địi hỏi minh bạch, xác để tránh thiệt thòi cho bên Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân làm ăn, đồng thời tăng thêm ngân sách cho quốc gia, ngân hàng đưa quy định cụ thể cách thức định giá trị BĐS phù hợp với giá trị thị trường giá Nhà nước quy định q thấp gây thiệt thịi cho người dân Nhằm tạo điều kiện cho người dân chấp làm ăn, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có đủ vốn đầu tư phát triển kinh tế, ngân hàng bước định giá BĐS sát với giá thị trường quản lý việc chấp chặt chẽ Điều khơng giúp ngân hàng có thêm nguồn thu, mà người dân có hội vay nhiều vốn hơn, vay bên Nhận thấy tầm quan trọng thẩm định giá BĐS thực tiễn kinh tế nước ta nói chung thị trường bất động sản nói riêng nên tơi thực đề tài “ Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp, vay vốn ngân hàng Đầu Tư & Phát Triển (BIDV) – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa “ Trong điều kiện hạn chế thời gian lực nên đề tài tập trung vào thẩm định giá BĐS phục vụ cho mục đích chấp  Mục đích nghiên cứu Đề tài thực dựa sở tìm hiểu quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS áp dụng cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Đồng thời đưa biện pháp để nâng cao hiệu quy trình thẩm định giá BĐS với mục đích chấp Trang Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lý Mạnh Huy  Đối tượng nghiên cứu đề tài  Giá trị BĐS định giá cho mục đích chấp  Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá  Phạm vi nghiên cứu đề tài  Nội dung nghiên cứu: thẩm định BĐS nhà khu vực Tp Hồ Chí Minh với mục đích chấp vay vốn phương pháp so sánh phương pháp chi phí  Thời gian nghiên cứu: thời gian thực đề tài từ 15/03/2010 đến hết ngày 15/07/2010  Không gian nghiên cứu: đề tài nghiên cứu Ngân hàng Đầu Tư & Phát Triển Việt Nam (BIDV) – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa Tp Hồ Chí Minh Trang Ngành: Quản lý thị trường BĐS SVTH: Lý Mạnh Huy PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.1.1 Cơ sở lý luận bất động sản thị trường bất động sản I.1.1.1 Một số khái niệm bất động sản Ở quốc gia giới, bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến Trong tiếng Pháp, bất động sản Immobilié, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản, tiếng Anh, bất động sản Real Estate Việt nam bất động sản Tuy nhiên, Mỹ có số tiểu ban mà điểm hình California, thuật ngữ Real Estate Real Property gần hoán đổi cho hai khái niệm hoàn toàn khác biệt Real Estate dùng để đất đai dạng vật chất hữu hình tài sản cố định gắn liền với đất đai, Real Property lại quyền lợi chứa bên thân bất động sản vật chất ( quyền sử dụng, cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng .) Theo Bloomberg.com/Finalcial Glossary: “Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Ở Việt Nam, theo khoản 1, điều 171 điều 181 Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất tài sản khác pháp luật quy định “ Như ta nhìn nhận bất động sản theo hai góc độ: - Dưới góc độ nhà Quản lý đất đai, Bất động sản tài sản không di dời đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai - Dưới góc độ pháp lý, tài sản bất động sản tài sản không di động di động ( máy bay, tàu thủy ), chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước Mặc dù có quan niệm việc phân chia tài sản động sản hay bất động sản khơng đơn giản Vì để tránh sai lầm việc định giá bất động sản, có kết nghiên cứu thuộc tính đặc trưng bất động sản, tiêu chí để phân biệt động sản bất động sản I.1.1.2 Thuộc tính đặc trưng bất động sản a Thuộc tính bất động sản + Tính bất động Đất đai hàng hóa đạc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán cho người khác họ quyền sử dụng khai thác, khơng thể chuyển bất động sản đến nơi mà họ mong muốn, hay nơi họ sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, sinh hoạt người điều diễn đất, mà giá bất động sản khác dù có vị trí cận kề + Tính khan Trang Phụ lục 6: BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI QUẬN TÂN BÌNH (CƠ SỞ, CĂN CỨ THỰC HIỆN) BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ QUẬN TÂN BÌNH (Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 ẤP BẮC TRƯỜNG CHINH CỘNG HOÀ 6,600 ÂU CƠ TRỌN ĐƯỜNG 9,000 BA GIA TRỌN ĐƯỜNG 8,800 BA VÂN NGUYỄN HỒNG ĐÀO ÂU CƠ 6,600 BA VÌ THĂNG LONG KÊNH SÂN BAY (A41) 6,600 BẮC HẢI CÁCH MẠNG THÁNG CUỐI ĐƯỜNG 8,800 BẠCH ĐẰNG VÒNG XOAY TRƯỜNG NGÃ BA HỒNG HÀ 6,600 SƠN BẠCH ĐẰNG BẠCH ĐẰNG NGÃ HỒNG HÀ CUỐI ĐƯỜNG 7,100 BÀNH VĂN TRÂN TRỌN ĐƯỜNG 6,600 10 BÀU BÀNG NÚI THÀNH BÌNH GIÃ 6,600 11 BÀU CÁT TRƯƠNG CÔNG ĐỊNH ĐỒNG ĐEN 12,200 ĐỒNG ĐEN VÕ THÀNH TRANG 7,700 12 BÀU CÁT TRƯƠNG CÔNG ĐỊNH HẺM 273 BÀU CÁT 7,500 13 BÀU CÁT TRƯƠNG CÔNG ĐỊNH HẺM 273 BÀU CÁT 7,500 14 BÀU CÁT TRƯƠNG CÔNG ĐỊNH HẺM 273 BÀU CÁT 7,500 15 BÀU CÁT TRƯƠNG CÔNG ĐỊNH ĐỒNG ĐEN 7,500 16 BÀU CÁT NGUYỄN HỒNG ĐÀO ĐỒNG ĐEN 7,500 17 BÀU CÁT NGUYỄN HỒNG ĐÀO ĐỒNG ĐEN 7,500 18 BÀU CÁT NGUYỄN HỒNG ĐÀO ĐỒNG ĐEN 7,500 19 BÀU CÁT ÂU CƠ ĐỒNG ĐEN 7,000 ĐỒNG ĐEN HỒNG LẠC 5,700 20 BẢY HIỀN HẺM 1129 LẠC LONG 1017 LẠC LONG QUÂN 9,900 QUÂN 21 BẾ VĂN ĐÀN NGUYỄN HỒNG ĐÀO ĐỒNG ĐEN 7,500 22 BẾN CÁT ĐƯỜNG PHÚ HỒ NGHĨA PHÁT 5,900 23 BÌNH GIÃ TRƯỜNG CHINH CỘNG HOÀ 8,800 24 BÙI THỊ XUÂN HOÀNG VĂN THỤ KÊNH NHIÊU LỘC 9,200 25 CA VĂN THỈNH VÕ THÀNH TRANG ĐỒNG ĐEN 7,500 26 CẦU CỐNG LỠ PHAN HUY ÍCH PHẠM VĂN BẠCH 4,000 27 CÁCH MẠNG TRỌN ĐƯỜNG 15,400 THÁNG 28 CHẤN HƯNG CÁCH MẠNG THÁNG NGHĨA HOÀ NỐI DÀI 4,800 29 CHÂU VĨNH TẾ NGUYỄN TỬ NHA CUỐI ĐƯỜNG 6,400 30 CHÍ CƠNG TRỌN ĐƯỜNG 5,700 31 CHÍ LINH KHAI TRÍ ĐẠI NGHĨA 5,700 32 CHỮ ĐỒNG TỬ BÀNH VĂN TRÂN VÂN CÔI 5,700 33 CỘNG HOÀ TRƯỜNG CHINH LĂNG CHA CẢ 13,200 34 CỬU LONG TRƯỜNG SƠN YÊN THẾ 9,200 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 CÙ CHÍNH LAN DÂN TRÍ DƯƠNG VÂN NGA DUY TÂN ĐẠI NGHĨA ĐẶNG LỘ ĐẤT THÁNH ĐỒ SƠN ĐÔNG HỒ ĐỒNG NAI ĐỒNG ĐEN ĐƠNG SƠN ĐỒNG XỒI ĐINH ĐIỀN NGUYỄN QUANG BÍCH NGHĨA HỒ NGUYỄN BẶC LÝ THƯỜNG KIỆT NGHĨA PHÁT NGHĨA PHÁT LÝ THƯỜNG KIỆT THĂNG LONG LẠC LONG QN TRƯỜNG SƠN TRỌN ĐƯỜNG VÂN CƠI BÌNH GIÃ DƯƠNG VÂN NGA 49 50 51 52 CỘNG HOÀ TRỌN ĐƯỜNG ÂU CƠ PHẠM VĂN HAI VƯỜN LAN LÊ VĂN SỸ 8,400 7,300 5,300 9,200 LÝ THƯỜNG KIỆT LẠC LONG QUÂN 5,700 55 56 57 58 ĐƯỜNG A4 ĐƯỜNG B6 THÁI THỊ NHẠN NGÔ THỊ THU MINH ĐƯỜNG 175 LÝ THƯỜNG KIỆT NGUYỄN ĐỨC THUẬN ĐƯỜNG C1 ĐƯỜNG C12 ĐƯỜNG C18 TRẦN VĂN DANH 59 60 ĐƯỜNG C22 ĐƯỜNG C27 61 62 ĐƯỜNG C3 ĐƯỜNG D50 63 64 65 66 ĐƯỜNG D51 ĐƯỜNG D52 ĐẶNG MINH TRỨ ĐƯỜNG NHÀ KHO PEPSI ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ 53 54 67 68 69 70 71 THÂN NHÂN TRUNG NGUYỄN HIẾN LÊ KHAI TRÍ NGƠ THỊ THU MINH TÂN TIẾN DÂN TRÍ CHỬ ĐỒNG TỬ BẮC HẢI HẺM SỐ HẢI VÂN LÝ THƯỜNG KIỆT LAM SƠN BA GIA HOÀNG HOA THÁM ĐƯỜNG NHÀ KHO PEPSI TRƯỜNG CHINH GIÁP BỜ RÀO SÂN BAY TÂN SƠN NHẤT CỘNG HỒ NGUYỄN QUANG BÍCH CỘNG HỒ ĐƯỜNG B1 CỘNG HỒ NGUYỄN THÁI BÌNH HẺM 235 ĐƯỜNG GIÁP BỜ RÀO SÂN BAY HOÀNG HOA THÁM TÂN SƠN NHẤT ĐƯỜNG A4 ĐƯỜNG C18 ĐƯỜNG A4 NGUYỄN BÁ TUYỂN (C29) NGUYỄN QUANG BÍCH NGUYỄN HIẾN LÊ NGUYỄN MINH CỘNG HỒ HỒNG (C25) ĐƯỜNG C20 NGUYỄN THÁI BÌNH ĐƯỜNG D50 CUỐI ĐƯỜNG BÙI THẾ MỸ NI SƯ HUỲNH LIÊN NGÔ THỊ THU MINH NHÀ SỐ 130/9 PHẠM VĂN HAI TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG 6,500 7,500 10,800 8,800 5,600 5,600 6,400 6,600 6,700 8,800 8,800 7,700 7,900 6,600 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,100 8,100 5,100 5,100 5,100 5,100 5,100 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG TỔ 46-P10 BÙI THẾ MỸ ĐỐNG ĐA GIẢI PHĨNG GỊ CẨM ĐỆM HẬU GIANG HÀ BÁ TƯỜNG HÁT GIANG HIỆP NHẤT TRỌN ĐƯỜNG ĐƯỜNG SỐ HỒNG LẠC HỒNG LẠC CỬU LONG THĂNG LONG LẠC LONG QUÂN THĂNG LONG TRƯỜNG CHINH LAM SƠN HOÀ HIỆP 83 84 85 HỒNG HÀ HỒNG LẠC HỒNG LẠC (HƯƠNG LỘ 2) HOÀNG BẬT ĐẠT HOÀNG HOA THÁM TRỌN ĐƯỜNG LẠC LONG QUÂN ÂU CƠ ÂU CƠ KÊNH ĐỒNG ĐEN 7,000 7,900 6,600 NGUYỄN PHÚC CHU TRƯỜNG CHINH CỐNG LỠ CỘNG HOÀ 3,300 11,700 CỘNG HOÀ ĐƯỜNG A4 RANH SÂN BAY CUỐI ĐƯỜNG 8,100 7,300 LÊ BÌNH NGUYỄN VĂN TRỖI HOÀNG VĂN THỤ CHẤN HƯNG HIỆP NHẤT HẺM 28 PHAN ĐÌNH GIĨT SƠN HƯNG PHAN HUY ÍCH CHỢ NAM HỒ NGHĨA PHÁT LÝ THƯỜNG KIỆT SƠNG NHUỆ TRỌN ĐƯỜNG ĐƯỜNG C19 GIÁP RANH QUẬN NGÃ BẢY HIỀN LÊ BÌNH NGÃ THÁNH GIA NHÀ 1253 HOÀ HIỆP PHỔ QUANG 7,700 14,300 11,200 4,800 5,600 10,000 NGUYỄN TỬ NHA PHẠM VĂN BẠCH ĐẤT THÁNH DÂN TRÍ ÂU CƠ HỒNG HÀ 6,400 3,000 5,600 5,600 13,200 7,000 7,000 6,600 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 HOÀNG KẾ VIÊM (C21) HOÀNG SA HOÀNG VĂN THỤ HOÀNG VIỆT HƯNG HỐ HỒ HIỆP HUỲNH LAN KHANH HUỲNH TỊNH CỦA HUỲNH VĂN NGHỆ KHAI QUANG KHAI TRÍ LẠC LONG QUÂN LAM SƠN LÊ BÌNH LÊ DUY NHUẬN (C28) LÊ LAI 104 LÊ LỢI 105 LÊ MINH XUÂN 106 LÊ NGÂN 107 LÊ TẤN QUỐC TRƯỜNG CHINH TRƯỜNG CHINH LẠC LONG QUÂN LÝ THƯỜNG KIỆT TRƯỜNG CHINH CỘNG HOÀ ĐẶNG MINH TRỨ ĐƯỜNG SỐ NI SƯ HUỲNH LIÊN TIỀN GIANG CUỐI ĐƯỜNG TRẦN VĂN ĐANG TRƯỜNG SƠN LÊ LAI YÊN THẾ NHÀ SỐ 1024 HIỆP NHẤT ĐƯỜNG A4 HẺM 291 TRƯỜNG CHINH HẺM 11 LÊ LAI LÝ THƯỜNG KIỆT VÂN CÔI NGUYỄN TỬ NHA NHẤT CHI MAI 5,100 5,100 5,100 5,900 7,700 6,600 4,400 8,700 6,600 6,600 5,700 5,900 5,900 12,300 8,600 7,500 6,400 108 LÊ TRUNG NGHĨA (C26) 109 LÊ VĂN HUÂN 110 LÊ VĂN SỸ C13 HOÀNG HOA THÁM 5,500 CỘNG HOÀ LĂNG CHA CẢ 6,400 14,300 111 LỘC HƯNG CHẤN HƯNG 112 LỘC VINH 113 LONG HƯNG 114 LƯU NHÂN CHÚ NGHĨA PHÁT BẾN CÁT PHẠM VĂN HAI 115 LÝ THƯỜNG KIỆT NGÃ BẢY HIỀN TRẦN TRIỆU LUẬT THÂN NHÂN TRUNG TRỌN ĐƯỜNG HẺM TỔ 36 NGHĨA PHÁT LÝ THƯỜNG KIỆT BẾN CÁT CỘNG HOÀ TRỌN ĐƯỜNG PHẠM VĂN HAI TRƯỜNG CHINH C25 ĐƯỜNG B1 RANH QUẬN PHÚ NHUẬN NGÃ NHÀ THỜ LỘC HƯNG NGHĨA HOÀ BA GIA HẺM 98 CÁCH MẠNG THÁNG TRẦN TRIỆU LUẬT RANH QUẬN 10 TRẦN VĂN DƯ 116 117 118 119 120 MAI LÃO BẠNG NĂM CHÂU NGHĨA HƯNG NGHĨA HOÀ NGHĨA PHÁT 121 122 123 124 125 NGƠ BỆ NGỰ BÌNH NGUYỄN BẶC NGUYỄN BÁ TỊNG NGUYỄN BÁ TUYỂN (C29) NGUYỄN CẢNH DỊ NGUYỄN CHÁNH SẮT NGUYỄN HIẾN LÊ NGUYỄN HỒNG ĐÀO NGUYỄN MINH HOÀNG (C25) NGUYỄN ĐÌNH KHƠI NGUYỄN PHÚC CHU NGUYỄN QUANG BÍCH(B4) NGUYỄN SỸ SÁCH NGUYỄN THANH TUYỀN NGUYỄN THÁI BÌNH NGUYỄN THẾ LỘC 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 4,800 5,300 6,600 4,800 DƯƠNG VÂN NGA SƠN HƯNG C28 19,800 16,100 6,200 6,400 5,300 5,300 7,500 7,100 5,500 7,500 12,800 6,600 6,400 THĂNG LONG TRẦN VĂN DƯ NGUYỄN VĂN MẠI ĐƯỜNG C2 6,400 6,200 TRẦN VĂN DƯ TRƯỜNG CHINH HOÀNG HOA THÁM ÂU CƠ 6,200 8,800 HOÀNG HOA THÁM QUÁCH VĂN TUẤN 7,000 HOÀNG VĂN THỤ HOÀNG VIỆT 6,600 TRƯỜNG CHINH KÊNH HY VỌNG 4,700 TRẦN VĂN DƯ HOÀNG HOA THÁM 6,200 TRƯỜNG CHINH NGUYỄN TRỌNG TUYỂN TRƯỜNG CHINH PHẠM VĂN BẠCH HẺM 500 PHẠM VĂN HAI CỘNG HOÀ 4,800 7,700 ĐƯỜNG A4 ĐƯỜNG C18 7,300 HẺM TỔ 28 BẮC HẢI BẾN CÁT BÀNH VĂN TRÂN ĐƯỜNG B1 9,900 138 NGUYỄN THỊ NHỎ 139 NGUYỄN TỬ NHA 140 NGUYỄN TRỌNG LỘI 141 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN 142 NGUYỄN VĂN MẠI 143 NGUYỄN VĂN TRỖI 144 NGUYỄN VĂN VĨ 145 NGUYỄN VĂN VĨNH 146 NHẤT CHI MAI 147 NI SƯ HUỲNH LIÊN 148 NÚI THÀNH 149 PHẠM CỰ LƯỢNG 150 PHẠM HỒNG THÁI 151 PHẠM PHÚ THỨ 152 PHẠM VĂN BẠCH 153 PHẠM VĂN HAI 154 155 156 157 158 PHAN BÁ PHIẾN PHAN HUY ÍCH PHAN ĐÌNH GIĨT PHAN SÀO NAM PHAN THÚC DUYỆT 159 PHAN VĂN LÂU 160 PHAN VĂN SỬU 161 PHỔ QUANG 162 PHÚ HOÀ 163 164 165 166 167 PHÚ LỘC QUÁCH VĂN TUẤN QUẢNG HIỀN SẦM SƠN SAO MAI 168 169 170 171 SÔNG ĐÀ SÔNG ĐÁY SÔNG NHUỆ SÔNG THAO ÂU CƠ NĂM CHÂU HẬU GIANG HẺM 413 HOÀNG VĂN THỤ SỐ TRƯỜNG SƠN HOÀNG VĂN THỤ NGUYỄN TỬ NHA HẺM 27 HẬU GIANG CỘNG HOÀ TRỌN ĐƯỜNG ẤP BẮC PHỔ QUANG PHỔ QUANG HẺM 1017/6 LẠC LONG QUÂN TRƯỜNG CHINH CÁCH MẠNG THÁNG LÊ VĂN SỸ ĐƯỜNG A4 TRƯỜNG CHINH PHỔ QUANG BÀU CÁT THĂNG LONG ĐỒ SƠN CỘNG HỒ PHAN ĐÌNH GIĨT BẾN CÁT LÝ THƯỜNG KIỆT BÀNH VĂN TRÂN CỘNG HOÀ NĂM CHÂU TRỌN ĐƯỜNG SỐ 147 CÁCH MẠNG THÁNG BÀNH VĂN TRÂN TRƯỜNG SƠN TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG LAM SƠN THIÊN PHƯỚC NHÀ THỜ VÂN CÔI HẺM 27/10 NGUYỄN VĂN VĨNH RANH QUẬN PHÚ NHUẬN SỐ 1/54 TRƯỜNG SƠN RANH QUẬN PHÚ NHUẬN CUỐI ĐƯỜNG THĂNG LONG ĐƯỜNG C12 7,700 5,900 6,600 12,800 7,500 19,800 6,200 6,800 CỘNG HOÀ CUỐI ĐƯỜNG CUỐI ĐƯỜNG ĐỒNG ĐEN 6,400 7,000 6,600 5,900 7,700 6,600 RANH QUẬN GÒ VẤP LÊ VĂN SỸ HOÀNG VĂN THỤ QUÁCH VĂN TUẤN RANH QUẬN GỊ VẤP TRƯỜNG SƠN HỒNG LẠC PHAN ĐÌNH GIĨT 4,400 15,400 11,200 7,300 6,600 9,900 6,600 9,900 HẺM 61 THĂNG LONG NHẤT CHI MAI HỒ VĂN HUÊ (QUẬN PHÚ NHUẬN) LÝ THƯỜNG KIỆT LẠC LONG QUÂN NHÀ SỐ 61/22 CUỐI ĐƯỜNG SƠN HƯNG 5,100 6,400 10,100 BÀNH VĂN TRÂN NHÀ THỜ SAO MAI TRÀ KHÚC ĐỐNG ĐA 6,300 14,300 4,800 6,600 5,700 7,700 6,600 4,800 7,800 7,800 7,800 7,800 172 SÔNG THƯƠNG 173 SƠN CANG 174 SƠN HƯNG 175 TÂN CANH 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 TÂN CHÂU TÂN KHAI TÂN KỲ TÂN QUÍ TÂN HẢI TÂN LẬP TÂN PHƯỚC TÂN SƠN HOÀ TÂN TẠO TÂN THỌ TÂN TIẾN TÂN TRANG TÂN TRỤ TÂN XUÂN TÁI THIẾT TẢN VIÊN THÂN NHÂN TRUNG 192 THĂNG LONG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG HUỲNH TỊNH CỦA NGUYỄN BÁ TÒNG NGUYỄN TRỌNG TUYỂN DUY TÂN HIỆP NHẤT CỘNG HOÀ TRƯỜNG CHINH TÂN THỌ LÝ THƯỜNG KIỆT TRỌN ĐƯỜNG LÝ THƯỜNG KIỆT LẠC LONG QUÂN TÂN THỌ TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN PHÚC CHU LẠC LONG QN LÝ THƯỜNG KIỆT SƠNG ĐÁY CỘNG HỒ CỘNG HỒ 193 THÀNH MỸ ĐƠNG HỒ 194 THÉP MỚI 195 THÍCH MINH NGUYỆT 196 THIÊN PHƯỚC 197 THỦ KHOA HUÂN 198 TIỀN GIANG 199 TỐNG VĂN HÊN 200 TỰ CƯỜNG HOÀNG HOA THÁM TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ NHỎ PHÚ HOÀ TRƯỜNG SƠN TRƯỜNG CHINH TỰ LẬP 201 202 203 204 205 206 TỰ LẬP TỨ HẢI TRẦN MAI NINH TRẦN QUỐC HỒN TRẦN THÁI TƠNG TRẦN THÁNH TƠNG 207 TRẦN TRIỆU LUẬT 208 TRẦN VĂN DƯ NGUYỄN BÁ TÒNG CUỐI ĐƯỜNG LÊ VĂN SỸ TÂN PHƯỚC TỰ CƯỜNG TRƯỜNG CHINH CỘNG HOÀ TÂN XUÂN TÂN TIẾN TÂN XUÂN LÝ THƯỜNG KIỆT ĐƠNG HỒ PHAN HUY ÍCH LÊ MINH XN NĂM CHÂU ĐỒNG NAI MAI LÃO BẠNG GA HÀNG HOÁ SÂN BAY HẺM 175 LÝ THƯỜNG KIỆT NGUYỄN THÁI BÌNH 7,800 6,200 6,600 7,700 11,000 8,100 6,600 5,900 7,500 5,700 6,600 12,800 6,600 6,600 9,400 6,800 4,200 6,400 6,600 8,300 6,400 8,800 6,600 6,400 7,600 7,500 8,500 8,700 4,100 6,500 CÁCH MẠNG THÁNG NGHĨA PHÁT TRƯỜNG CHINH LĂNG CHA CẢ TRƯỜNG CHINH HUỲNH VĂN NGHỆ LÝ THƯỜNG KIỆT ĐÔNG HỒ LAM SƠN NGUYỄN PHÚC CHU HẺM 384 CÁCH MẠNG THÁNG HIỆP NHẤT ĐẤT THÁNH BÀU CÁT VÀO CỔNG SÂN BAY PHẠM VĂN BẠCH CỐNG LỠ BẾN CÁT CỘNG HÒA LÝ THƯỜNG KIỆT TƯỜNG RÀO SÂN BAY 7,900 6,600 6,500 5,700 7,500 11,900 5,300 4,800 209 210 211 212 TRẦN VĂN HỒNG TRẦN VĂN QUANG TRÀ KHÚC TRƯƠNG CƠNG ĐỊNH 213 TRƯƠNG HOÀNG THANH TRỌN ĐƯỜNG LẠC LONG QUÂN TRƯỜNG SƠN TRƯỜNG CHINH ÂU CƠ NHÀ SỐ 17 TRÀ KHÚC ÂU CƠ 5,500 7,200 7,800 8,800 NGUYỄN THÁI BÌNH ĐƯỜNG C19 6,900 215 TRƯỜNG SA NGÃ BÀ QUẸO NGÃ BẢY HIỀN NGÃ BÀ QUẸO ÚT TỊCH CẦU THAM LƯƠNG NGÃ BÀ QUẸO CẦU THAM LƯƠNG GIÁP RANH QUẬN PHÚ NHUẬN 10,600 13,200 10,600 7,700 216 217 218 219 220 221 TRƯỜNG SƠN TRUNG LANG ÚT TỊCH VÂN CÔI VĂN CHUNG TÂN SƠN TRỌN ĐƯỜNG TRẦN MAI NINH CỘNG HOÀ BÀNH VÂN TRÂN TRẦN VĂN DƯ PHẠM VĂN BẠCH 222 223 224 225 226 VÕ THÀNH TRANG VƯỜN LAN XUÂN DIỆU XUÂN HỒNG YÊN THẾ LÝ THƯỜNG KIỆT HỒNG LẠC HOÀNG VĂN THỤ TRƯỜNG CHINH TƯỜNG RÀO QUÂN ĐỘI HỒNG HÀ 214 TRƯỜNG CHINH LÊ LAI LÊ BÌNH NGHĨA PHÁT ĐƯỜNG C2 QUANG TRUNG - GÒ VẤP HỒNG LẠC ĐẶNG MINH TRỨ NGUYỄN THÁI BÌNH XUÂN DIỆU HỒNG HÀ KÊNH NHẬT BẢN 14,300 6,200 8,800 6,400 6,200 4,400 6,600 5,900 14,100 14,100 6,600 6,600 Phụ lục 7: BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA KẾT CẤU 1- Kết cấu bê tông cốt thép (khung, cột, dầm, sàn, bê tơng) Tỷ lệ cịn lại - Lớp trát bảo vệ bong tróc, bê tơng bị nứt > 80% - Bê tông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ 70% - 80% - Bê tông nứt, cốt thép có chỗ bị cong vênh 60% - 70% - Kết cấu bắt đầu cong vênh 50% - 60% - Bê tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ 40% - 50% - Kết cấu khả chống đỡ; cần phải sửa chữa phá bỏ < 40% 2- Kết cấu gạch (móng, cột, tường …) - Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ > 80% - Vết nứt rộng, sâu tới gạch 70% - 80% - Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng 60% - 70% - Nhiều chỗ gach bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước 50% - 60% 40% - 50% - Các vết nứt thơng suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ - Hầu hết kết cấu bị rạng nứt, nhiều chổ bị đổ hay hỏng hoàn toàn < 40% 3- Kết cấu gỗ sắt (kết cấu đỡ mái) - Bắt đầu bị mối mọt, han rỉ > 80% - Bị mối mọt rỉ nhiều chỗ 70% - 80% - Bị mục rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu cong vênh 60% - 70% 50% - 60% - Kết cấu bị cong vênh, nhiều chỗ bắt đầu bị đứt - Kết cấu bị cong vênh, nhiều chỗ bị đứt rời 40% - 50% - Nhiều chỗ đứt rời, khả chống đỡ, cần sửa chữa phá bỏ < 40% 4- Mái bằng, ngói, tơn, fibro xi măng Chất liệu lợp mái bị hư hỏng, nhà bị dột; tiêu chuẩn đánh giá dựa mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ diện tích hư hỏng mái: - < 20% diện tích mái bị hư hỏng > 80% - 20 - 30% diện tích mái bị hư hỏng 70% - 80% - 30 - 40% diện tích mái bị hư hỏng 60% - 70% - 40 - 50% diện tích mái bị hư hỏng 50% - 60% - 50 - 60% diện tích mái bị hư hỏng 40% - 50% - > 60% diện tích mái bị hư hỏng < 40% Phụ lục 8: BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH TT Loại nhà I – NHÀ XÂY GẠCH 1 tầng cấp khơng có khu phụ riêng tầng cấp có khu phụ riêng tầng cấp 2-3 khơng có khu phụ riêng tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng khu phụ riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng tầng mái không khu phụ riêng tầng mái có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng khu phụ riêng 10 tầng mái ngói có khu phụ riêng 11 tầng mái khơng khu phụ riêng 12 tầng mái có khu phụ riêng 13 tầng mái ngói khơng khu phụ riêng 14 tầng mái ngói có khu phụ riêng 15 tầng mái không khu phụ riêng 16 tầng mái có khu phụ riêng 17 tầng mái không khu phụ riêng 18 tầng mái có khu phụ riêng Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) Khung Nền, Đỡ Móng Tường Mái cột sàn mái Cộng 10 - 15 10 10 16 61 10 10 - 18 15 10 9 17 16 59 60 10 - 18 16 59 10 - 16 12 16 62 10 - 18 13 10 57 10 - 16 10 - 26 62 10 - 18 13 - 16 57 10 - 16 15 13 59 10 - 16 15 11 56 - 16 10 - 22 57 - 18 14 - 13 54 - 20 15 13 61 10 - 18 16 10 57 10 - 18 16 - 18 62 10 - 18 16 - 14 58 10 - 18 17 - 16 61 10 - 18 17 - 12 57 II – NHÀ LẮP GHÉP 19 tầng, lớn bê tông xỉ than 20 tầng, lớn bê tông cốt thép dày 21 tầng, lớn bê tông cốt thép dày tầng lắp ghép khung cột 22 lớn kết hợp 23 tầng, khung cột tường ngăn gạch III – NHÀ BIỆT THỰ 24 tầng mái ngói 25 tầng mái 26 tầng mái ngói 27 tầng mái - 13 16 13 56 - 15 16 13 60 - 16 16 12 57 8 12 16 12 61 10 12 16 12 63 8 8 - 20 18 20 18 17 16 16 16 - 16 14 60 58 53 56 ... ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  LÝ MẠNH HUY ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV) Giáo viên... dung sau:  Hoạt động thẩm định giá ngân hàng Đầu Tư Phát Triển  Tìm hiểu tình hình hoạt động giao dịch bất động sản khu vực bất động sản thẩm định  Tiến hành thẩm định bất động sản nhằm ứng dụng... động cho vay chấp BĐS II.1.1 Hình thức cho vay  Dựa vào mục đích khoản vay: Cho vay bất động sản Cho vay kinh doanh chứng khoán… Cho vay để kinh doanh, sản xuất  Dựa vào thời hạn cho vay: Cho