Thông tin về đơn vị thẩm định giá
– Tên Công ty: Công ty thẩm định giá ABC
– Địa chỉ: Trường Đại học Tài chính – Marketing
– Số điện thoại:0987.XXX.XXX Fax:
– Người đại diện: Nhóm 4 Chức vụ:Thẩm định viên
Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
– Địa chỉ: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
Thông tin về tài sản
– Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
– Vị trí tọa lạc: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP.HCM
– Thời điểm thẩm định giá: 9/2021
– Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí
– Cơ sở thẩm định giá: cơ sở thị trường
Căn cứ pháp lý thẩm định giá
kế hoạch đầu tư cấp;
– Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, mã số 361/TĐG ngày 10/01/2020 do Bộ Tài chính cấp;
– Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp;
– Chứng chỉ định giá bất động sản do Sở Xây dựng cấp.
Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu
Quận 12 được công bố thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 theo Nghị định số 03/CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ về việc thành lập Quận Thủ Đức, Quận 2, Quận 7, Quận 9, Quận 12 và các Phường thuộc các Quận mới thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở toàn bộ diện tích các xã Thạnh Lộc, An Phú Đông, Tân Thới Hiệp, Đông Hưng Thuận, Tân Thới Nhất, một phần xã Tân Chánh Hiệp; một phần xã Trung Mỹ Tây thuộc huyện Hóc Môn trước đây Tổng diện tích đất tự nhiên 5.274,89 ha, dân số hiện nay trên 622.500 người, trong đó nhân khẩu thường trú 288.603 người, tạm trú trên 333.900 người (theo kết quả Tổng điều tra dân số năm 2019).
Nguồn : (UBND Quận 12 TP.HCM)
Quận 12 là một quận nội thành thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, là quận cửa ngõ phía Bắc của khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Quận 12 có nhiều địa điểm tham quan như: căn cứ Vườn Cau ở Thạnh Lộc, chùa Thiên Vân, chùa Quảng Đức, làng cá sấu, các vườn mai, vườn kiểng,… và cũng là địa điểm đặt trung tâm công nghệ thông tin lớn nhất nước là công viên phần mềm Quang Trung.
Phường Hiệp Thành được thành lập vào ngày 6 tháng 1 năm 1997 trên cơ sở
Xã Tân Thới Hiệp có diện tích tự nhiên 255 ha và dân số 5.121 người, trong khi xã Tân Chánh Hiệp có diện tích 276 ha và 4.116 nhân khẩu, đều thuộc huyện Hóc Môn Sau khi thành lập, phường Hiệp Thành có tổng diện tích 531 ha và dân số 9.237 người Theo số liệu thống kê mới nhất từ UBND quận 12 năm 2021, diện tích của phường Hiệp Thành đã tăng lên 542,36 ha.
Hình 1 Sơ đồ vị trí phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
(Nguồn: Tác giả thực hiện)
Hình 2 Bản đồ hành chính quận 12, TP.HCM
(Nguồn: UBND quận 12,Tp.HCM)
Quận 12 có vị trí địa lý thuận lợi với những tuyến đường huyết mạch, là cửa ngõ vào Thành phố, kết nối các vùng phụ cận, các địa phương khác với trung tâm Thành phố Quận 12 nằm về phía tây bắc Thành phố Hồ Chí Minh, nằm dọc theo Quốc lộ 1A, quận là ngõ giao thông khá quan trọng của thành phố nối liền với các tỉnh miền Đông Nam Bộ Quận 12 còn có sông Sài Gòn bao bọc phía đông, là đường giao thông thủy quan trọng Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua.
Quận 12 nằm phía bắc Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí địa lý như sau: Phía Bắc giáp huyện Hóc Môn; phía Đông giáp tỉnh Bình Dương, Quận Thủ Đức; phía Nam giáp quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh; phía Tây giáp huyện Bình Tân; xã Bà Điểm Có 11 phường trực thuộc là: Thạnh Xuân: diện tích 968,58 ha, Hiệp Thành: diện tích 542,36 ha, Thới An: diện tích 518,45 ha, Thạnh Lộc: diện tích 583,29 ha, Tân Chánh Hiệp: diện tích 421,37 ha, Tân Thới Hiệp: diện tích 261,97 ha, An Phú Đông: diện tích 881,96 ha, Trung Mỹ Tây: diện tích 270,63 ha, Tân Thới Nhất: diện tích 389,97 ha, Đông Hưng Thuận: diện tích 255,20 ha, Tân Hưng Thuận: diện tích 181,08 ha, được tách ra từ phường Đông Hưng Thuận (bao gồm khu phố 6, khu phố 7 và một phần khu phố 4, khu phố 5) theo nghị định 143/2006/ NĐ-CP ngày 23/11/2006 của Chính phủ.
3.1.3 Kinh tế, văn hoá – xã hội Được Thành phố chọn thí điểm xây dựng đô thị thông minh, và cùng với những kết quả đạt được trong những năm qua, Quận 12 có nhiều điều kiện thuận lợi và cơ hội để phát triển kinh tế - xã hội, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hướng tới công nghiệp hóa, hiện đại hóa Hiện nay trên địa bàn quận 12 đã và đang hình thành một số khu đô thị mới như khu đô thị An Phú Đông Riverside, khu đô thị Senturia Vườn Lài,khu đô thị Thới An City, khu đô thị Phú Long Riverside,khu nhà phố cao cấp GoldenCity Hà Huy Giáp, khu đô thị Hiệp Thành City Dù hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện nhưng giá bất động sản quận 12 đã tăng rõ nét trong những năm qua Các chuyên gia bất động sản đánh giá, khi hạ tầng giao thông hoàn thiện và đi vào sử dụng thì bất động sản nơi đây chắc chắn sẽ thiết lập mặt bằng giá mới và tăng với biên độ lớn.
Quận 12, mặc dù là quận nội thành, nhưng lại có nền kinh tế đa dạng với sự kết hợp giữa nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công, dịch vụ và thương mại Phường Hiệp Thành nổi bật với các hoạt động thủ công nghiệp và buôn bán nhỏ, tạo nên một cấu trúc kinh tế độc đáo nhờ sự giao thoa của các tầng lớp dân cư Bất động sản tại quận 12 có tiềm năng tăng giá trị cao nhờ vào các dự án giao thông lớn, như việc mở rộng Quốc lộ 1A và các tuyến đường nhánh kết nối với các quận lân cận như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp Các tuyến Quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, và Hà Huy Giáp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển khu vực, kết nối với Củ Chi, Bình Dương và Tây Ninh.
Quận 12 có hệ thống đường bộ với Quốc lộ 22 (nay là đường Trường Chinh), xa lộ vành đai ngoài (nay là Quốc lộ 1A), các Tỉnh lộ 9, 12, 14, 15, 16, hệ thống các hương lộ này khá dày, Quận 12 có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã hội Đường Trường Chinh, đại lộ nối từ quận Tân Bình, xuyên qua quận 12 đến tận cửa ngõ Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh đã được mở rộng đến 10 làn xe Rất nhiều trung tâm mua sắm sầm uất, các khu cao ốc, căn hộ cao cấp cũng nhanh chóng hình thành dọc theo đại lộ này làm cho các khu dân cư của quận 12 nhanh chóng hình thành và rộng mở Nhiều trường đại học mở thêm cơ sở đào tạo, nhiều công ty mở thêm chi nhánh, kho bãi, trạm trung chuyển, tại khu vực này làm cho bộ mặt của quận 12 nhanh chóng thay đổi sau 15 năm thành lập quận.
Quận 12 còn có sông Sài Gòn bao bọc phía đông, là đường giao thông thủy quan trọng Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua với những thuận lợi đó Quận 12 lợi để bố trí các khu dân cư, khu công nghiệp, thương mại – dịch vụ – du lịch để đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế – xã hội, hướng tới công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
3.1.5 Quy hoạch quan trọng trong phường Hiệp Thành quận 12 3.1.5.1 Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030
Phạm vi lập quy hoạch quận 12 giai đoạn 2021 – 2030 bao gồm toàn bộ địa giới hành chính quận 12 với 11 phường và diện tích 52,74 km², nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh Phía đông giáp thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương và thành phố Thủ Đức qua sông Sài Gòn; phía tây giáp quận Bình Tân; phía nam giáp các quận Gò Vấp, Tân Bình và Tân Phú với ranh giới là sông Vàm Thuật – Bến Cát – Trường Đai – kênh Tham Lương; và phía bắc, tây bắc giáp huyện Hóc Môn.
Quận 12 có 11 phường: An Phú Đông, Đông Hưng Thuận, Hiệp Thành, Tân Chánh Hiệp, Tân Hưng Thuận, Tân Thới Hiệp, Tân Thới Nhất, Thạnh Lộc, Thạnh Xuân, Thới An, Trung Mỹ Tây.
Tính chất chức năng quy hoạch:
Cơ cấu kinh tế của quận 12 đã trải qua hai giai đoạn chuyển dịch rõ rệt Giai đoạn đầu tập trung vào phát triển công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp, trong khi giai đoạn sau chuyển hướng mạnh mẽ sang dịch vụ, công nghiệp và du lịch.
Khu đô thị phát triển mới của thành phố bao gồm nhiều khu chức năng quan trọng như khu dân cư đô thị, khu dịch vụ thương mại, khu công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Ngoài ra, khu vực này còn có công viên văn hóa, khu vui chơi giải trí, kết hợp với du lịch sông nước, vườn cây ăn trái và các di tích lịch sử Hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật đô thị cũng được chú trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Hình 3 Bản đồ quy hoạch phát triển không gian quận 12
3.1.5.2 Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng:
Các khu, cụm công nghiệp:
Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp đã điều chỉnh giảm quy mô còn khoảng 28 ha, trong khi Cụm công nghiệp Hiệp Thành có quy mô khoảng 50 ha và Cụm công nghiệp Tân Thới Nhất khoảng 23,55 ha Các xí nghiệp trong khu vực phường Tân Thới Nhất, phường Đông Hưng Thuận, và phường An Phú Đông dự kiến sẽ được chuyển đổi thành khu hỗn hợp Tổng diện tích đất công nghiệp, bao gồm cả kho, đạt khoảng 114,5 ha, chiếm 2,2% tổng diện tích đất.
Hệ thống trung tâm và công trình công cộng cần đảm bảo các dịch vụ thiết yếu với quy mô phục vụ hợp lý và bố trí thuận tiện, đáp ứng bán kính phục vụ hiệu quả Đồng thời, cần giữ lại các công trình công cộng hiện có, thực hiện cải tạo kết hợp với xây dựng mới để nâng cao chất lượng phục vụ.
Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc
Quận 12, theo cafef.vn, là khu vực sở hữu quỹ đất lớn với diện tích tự nhiên hơn 5.200 ha Khu vực này có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai, đặc biệt khi là một trong ba khu vực được ưu tiên đầu tư theo đề án Quy hoạch phát triển của TP.HCM.
Thị trường nhà đất quận 12 đang khởi sắc nhờ vào các dự án hạ tầng giao thông quan trọng Việc mở rộng Quốc lộ 1A và các tuyến đường nhánh đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển từ các quận trung tâm như Tân Bình, Gò Vấp, Tân Phú Các dự án như nút giao thông ngã tư An Sương và cầu sắt thay thế phà An Phú Đông đã hoàn thành, giúp rút ngắn thời gian di chuyển Hệ thống giao thông được cải thiện với các tuyến Quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng và Hà Huy Giáp, tạo điều kiện cho sự phát triển của các trung tâm thương mại và khu căn hộ Đặc biệt, khu đô thị Tây Bắc Củ Chi và
Các tuyến đường quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế cũng như thị trường bất động sản Quận 12 có thể kể đến như:
Quốc lộ 1A đã được mở rộng và đồng bộ hóa với các tuyến đường nhánh vào các quận như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, giúp tiết kiệm thời gian di chuyển Việc nâng cấp và cải tạo chất lượng các tuyến đường này là cần thiết trong thời gian tới.
Các tuyến quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng và Hà Huy Giáp đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối Củ Chi, Bình Dương và Tây Ninh, góp phần phát triển mạnh mẽ khu vực này.
Tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Nguyễn Văn Linh) dự kiến sẽ được khởi công trong năm 2021, hứa hẹn sẽ nâng cao giá trị và phát triển kinh tế cho quận 12 khi hoàn thành.
Dự án cầu An Phú Đông nối Quận 12 - Gò Vấp, dự án cầu Vàm Thuật nối quận
12 - Bình Thạnh cũng sẽ được triển khai trong tương lai.
Dự án mở rộng đường Trường Chinh, một trong những tuyến đường quan trọng trong việc lưu thông từ các quận trung tâm TP.HCM tới quận 12.
Hầm chui An Sương đang được xây dựng và sẽ hoàn thành trong thời gian tới.
Phường Hiệp Thành hiện nay có nhiều tuyến đường lớn, nổi bật là Lê Văn Khương và Nguyễn Ánh Thủ, giúp người dân di chuyển thuận lợi vào trung tâm quận 1 và các địa phương lân cận như Thủ Đức, Biên Hòa, quận 9 và Long Thành Đường Lê Văn Khương đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối với trung tâm thành phố Tình hình giao dịch bất động sản trên hai tuyến đường này rất sôi động, với các giao dịch chủ yếu diễn ra ở hẻm Nhóm nghiên cứu đang tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên, hiện tại chỉ có dữ liệu cho vị trí mặt tiền, còn hẻm chưa được khảo sát kỹ lưỡng.
Nhóm khảo sát đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tài sản, bao gồm quy mô, chiều rộng và chiều dài Các tỷ lệ 100% được thiết lập dựa trên đặc điểm của các tài sản giao dịch phổ biến Cụ thể, diện tích mặt tiền chủ yếu từ 110 m² trở lên được coi là tiêu chuẩn 100% Chiều rộng chủ yếu dưới 5m cũng được xác định là 100%, trong khi chiều dài từ 25m trở lên được xem là 100% trong hệ số tương quan Hình dáng tài sản thường khá vuông vức, do đó không được sử dụng để tính toán tương quan.
Thông tin về tài sản thẩm định giá
Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
Qua khảo sát, nhóm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bao gồm quy mô, chiều rộng và chiều dài Tỷ lệ 100% được thiết lập dựa trên đặc điểm của các tài sản giao dịch phổ biến nhất Về vị trí mặt tiền, diện tích chủ yếu của các tuyến đường được ghi nhận từ 110 m² trở lên, do đó quy mô này được coi là 100% Chiều rộng chủ yếu dưới 5m cũng được lấy làm 100% Đối với chiều dài, các tài sản có chiều dài từ 25m trở lên được xem là 100% trong phần hệ số tương quan Hình dáng tài sản thường khá vuông vức, vì vậy nhóm không sử dụng yếu tố này để phân tích tương quan.
IV Thông tin về tài sản thẩm định giá
4.1 Đă ̣c điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá
Giấy chứng nhận được tách thửa từ Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số 10367 do Ủy ban nhân dân Quận 12 ký ngày 22/10/2003.
4.2 Đă ̣c điểm kinh tế – kỹ thuâ ̣t của tài sản thẩm định giá
Nằm trên tuyến đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ thuận tiện di chuyển và kinh doanh buôn bán, hiện tại đang kinh doanh quán cà phê (Hoa trà mi).
Nằm gần các tiện ích xã hội như: Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m), trung Tâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m), chợ Hiệp Thành (750m), Co.oop Mart Hiệp Thành (900m).
4.2.1 Quyền sử dụng đất – Vị trí địa chính: Số thửa 9 - 42, số tờ bản đồ 5I(sơ đồ nền)
– Vị trí hành chính: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP.HCM
– Vị trí địa lý: mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ
– Mục đích sử dụng đất: đất ở tại đô thị
– Hiện trạng khu đất: Đất dân dụng có công trình xây dựng trên đất
– Khả năng tiếp câ ̣n: nằm trên tuyến đường Nguyễn Ảnh Thủ thông ra các tuyến đường lớn Bùi Văn Ngữ và Lê Văn Khương.
– Cơ sở hạ tầng: Nhà ở riêng lẻ
Khu vực nằm trên mặt tiền đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ, thuận lợi cho việc kinh doanh, đồng thời cũng nằm trong khu vực an ninh xã hội, gần Ủy ban Nhân dân Phường Hiệp Thành.
4.2.2 Công trình xây dựng trên đất – Diê ̣n tích xây dựng: 70,3 m2
– Cấp loại, số tầng: Cấp 4, 1 tầng
– Kết cấu chung: tường gạch; mái tôn.
– Hiện trạng: đang kinh doanh quán cà phê.
– Các tiện ích khác: o Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m) o Trung Tâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m) o Chợ Hiệp Thành (750m) o Co.oop Mart Hiệp Thành (900m)
– Thông tin sử dụng: sử dụng để ở hoặc kinh doanh.
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Dựa trên thông tin kỹ thuật và pháp lý của tài sản, cũng như giá giao dịch thực tế trên thị trường, việc xác định giá trị tài sản cần dựa vào mức độ sử dụng hiệu quả nhất Mục tiêu thẩm định giá là chuyển nhượng, do đó, cơ sở giá trị được xác định là giá trị thị trường, phản ánh chính xác giá trị cao nhất của tài sản dựa trên dữ liệu và khảo sát thực tế.
Theo tiêu chuẩn TĐGVN02, giá trị thị trường được định nghĩa là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá Giá trị này hình thành trong một giao dịch khách quan giữa bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán, với điều kiện các bên tham gia có đủ thông tin, hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt
Báo cáo định giá này dựa trên một số giả định quan trọng Nếu có bất kỳ thay đổi nào đối với các giả định này, ABC sẽ cần xem xét và cập nhật lại kết quả định giá cùng với báo cáo.
Chủ đầu tư cần hoàn tất tất cả các thủ tục hành chính theo quy định để được xét duyệt và triển khai dự án đúng tiến độ; đồng thời, dự án phải đảm bảo không bị thu hồi theo quy định của pháp luật hiện hành.
Giá trị tài sản được xác định dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được phê duyệt và giả định của ABC, với tính khả thi cao và không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Thông tin về vị trí và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản được thu thập dựa trên hướng dẫn của khách hàng và sự tìm hiểu của thẩm định viên Báo cáo được lập với giả định rằng không có sự che giấu hoặc hiểu sai từ khách hàng hoặc bên thứ ba Nếu có sự khác biệt với giả định này, kết quả thẩm định giá cần được xem xét lại.
ABC nhận được các bản sao hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định ABC không có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp của những bản sao này và thực hiện thẩm định giá dựa trên giả định rằng các hồ sơ được cung cấp là trung thực và chính xác.
ABC dựa vào các hồ sơ được cung cấp để đánh giá tài sản, không thực hiện kiểm định lại Thông tin liên quan đến môi trường, thoát nước, quy hoạch và các vấn đề khác cũng được xem xét trong quá trình định giá.
ABC giả định rằng kích thước và diện tích được cung cấp là chính xác và sẽ không thực hiện đo đạc để xác minh thông tin này.
Giá trị tài sản được xác định với kỳ vọng rằng sẽ không có yếu tố nào tác động mạnh mẽ đến thị trường giao dịch trong thời gian tới.
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
Xây dựng hệ số tương quan
Sau khi khảo sát thực tế, nhóm tác giả đã thu thập được 6 tài sản, trong đó có 3 tài sản có chiều rộng dưới 5m, 3 tài sản có chiều dài từ 25m trở lên và 4 tài sản có quy mô từ 110m2 trở lên, chiếm trọng số lớn trong số các tài sản được khảo sát Dựa trên những dữ liệu này, nhóm đã xây dựng bảng hệ số điều chỉnh mẫu.
Bảng 7.1 Bảng hệ số điều chỉnh mẫu
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện Bảng 7 2 Bảng tính hệ số tương quan
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
Bảng 7 3 Bảng tỷ lệ tương quan
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Đơn giá xây dựng mới được xác định căn cứ vào Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND ngày 30/08/2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 7 4 Bảng đơn giá xây dựng mới
T Loại công trình Đơn giá xây dựng mới (đồng/m 2 )
1 Nhà phố liền kề trệt
1 Cột gạch hoặc gỗ; mái lợp tôn hoặc ngói; tường gạch + ván hoặc tôn; nền lát gạch bông hoặc tương đương.
2 Khung BTCT, mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
2 Nhà phố liền kề ≤ 4 tầng
1 Khung, sàn, mái BTCT; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
2 Khung, sàn BTCT, mái lợp ngói; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
3 Khung, sàn BTCT, mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
3 Nhà phố liền kề ≥ 5 tầng
Khung, sàn, mái BTCT (có hoặc không dán ngói); tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương 5.671.000
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09, để xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản, cần áp dụng phương pháp tuổi đời, trong đó tỷ lệ hao mòn được tính dựa trên tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản.
T ỷ l ệhao m ò n = Tu ổ i đờ i hi ệ u qu ả
Trong đó: Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại.
Giá trị còn lại của nhà, vật kiến trúc, công trình xây dựng khác gắn liền với đất được xác định theo công thức quy định tại Thông tư 80/2017/TT-BTC, giúp người dân và doanh nghiệp xác định giá trị còn lại của tài sản một cách chính xác.
Giá trị còn l i ạ c a ủ công trình xây d ng ự g n ắ li n ề v i ớ đ t ấ
Tỷ lệ % ch t ấ l ng ượ còn l i ạ c a ủ công trình xây d ng ự g n ắ li n ề v i ớ đ t ấ x
Giá xây d ng ự m i ớ c a ủ công trình xây d ng ự g n ắ li n ề v i ớ đ t ấ
Trong đó: Tỷ lệ % chất lượng còn lại của công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định theo công thức sau:
Tỷ lệ % ch t ấ l ng ượ còn l i ạ c a ủ công trình xây d ng ự g n ắ li n ề v i ớ đ t ấ ¿ 1 −¿
Th i ờ gianmà công trình xây d ng ự g n ắ li n ề v i ớ đ t ấ đã qua sử d ng ụ
Th i ờ gian kh u ấ hao( hao mòn ) áp d ng ụ đ i ố v i ớ CTXD g n ắ li n ề trên đ t ấ
Giá xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định theo công thức sau:
Giá xây dựng dự án công trình xây dựng ngầm liên quan đến đất đai được quy định theo tiêu chuẩn ngưỡng do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành Mỗi mét vuông xây dựng dự án ngầm sẽ có mức giá cụ thể, phản ánh các yếu tố kỹ thuật và tiêu chuẩn chất lượng cần thiết.
(ho c ặ theoquy đ nh ị cụ thể c a ủ đ a ị ph ng ươ ) áp d ng ụ t i ạ th i ờ đi m ể thuh i ồ đ t ấ
Di n ệ tích xây d ng ự c a ủ công trình xây d ng ự g n ắ li n ề v i ớ đ t ấ
Công thức đơn giá quyền sử dụng đất
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, thẩm định giá bất động sản, đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xác định theo công thức sau:
Giá trị công trình xây d ng ự còn l i ạ
Giá trị quy n ề sử d ng ụ đ t ấ (tri u ệ đ ng ồ )
Theo hiện trạng xây dựng thực tế của nhà 1 tầng với tường gạch, sàn bê tông cốt thép và mái tôn kết hợp ngói, đơn giá xây dựng mới cho TSTĐG và TSSS3 được xác định là 4.726.000 đồng/m².
Nhà ở riêng lẻ TSSS1 và TSSS2, với cấu trúc 2 tầng và 3 tầng, được xây dựng bằng tường gạch, cột bê tông cốt thép (BTCT), sàn BTCT và mái BTCT Đơn giá xây dựng mới cho cả hai loại nhà này là 5.097.000 đồng/m².
Xác định đơn giá quyền sử dụng đất của các tài sản so sánh
Tỷ lệ CLCL của CTXD = 1-((2021-2016)/50)*100% = 90%
Giá trị CTXD cúa TSSS1 = Đơn giá xây dựng mới x Tỷ lệ CLCL x Diện tích sàn xây dựng = 5.097.000 x 90% x 239,7 = 1.099.575.810 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của TSSS1 được xác định bằng cách trừ giá trị công trình xây dựng (CTXD) khỏi giá thương lượng, cụ thể là 16.000.000.000 đồng trừ 1.099.575.810 đồng, kết quả là 14.900.424.190 đồng Đơn giá QSDĐ của TSSS1 được tính bằng giá trị QSDĐ chia cho diện tích đất, tức là 14.900.424.190 đồng chia cho 113,6 m², cho ra đơn giá 131.165.706 đồng.
Giá trị CTXD cúa TSSS1 = Đơn giá xây dựng mới x Tỷ lệ CLCL x Diện tích sàn xây dựng = 5.097.000 x 84% x 319,4 = 1.367.504.712 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của TSSS1 được tính bằng cách lấy giá thương lượng trừ đi giá trị công trình xây dựng (CTXD), cụ thể là 12.800.000.000 đồng trừ 1.367.504.712 đồng, cho ra kết quả 11.432.495.288 đồng Đơn giá QSDĐ của TSSS1 được xác định bằng cách chia giá trị QSDĐ cho diện tích đất, tức là 11.432.495.288 đồng chia cho 84,9 m², tương đương với 134.658.366 đồng/m².
Tỷ lệ CLCL của CTXD =1-((2021-2009)/50)*100% v%
Giá trị CTXD cúa TSSS1 = Đơn giá xây dựng mới x Tỷ lệ CLCL x Diện tích sàn xây dựng = 4.726.000 x 76% x 269,2 = 966.901.792 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của TSSS1 được xác định bằng cách lấy giá thương lượng trừ đi giá trị công trình xây dựng (CTXD) của TSSS1, cụ thể là 15.000.000.000 đồng trừ 966.901.792 đồng, dẫn đến giá trị QSDĐ là 12.533.098.208 đồng Đơn giá QSDĐ của TSSS1 được tính bằng cách chia giá trị QSDĐ cho diện tích đất của TSSS1, tức là 12.533.098.208 đồng chia cho 89,8 m², kết quả là 139.566.795 đồng/m².
7.3.2 Thông tin giao dịch thị trường và các yếu tố so sánh
Công ty thẩm định giá ABC đã tiến hành khảo sát thị trường và thu thập thông tin từ 3 giao dịch mua bán tài sản tương đồng nhất với tài sản đang được thẩm định.
Bảng 7 5 Thông tin các tài sản đang giao dịch trên thị trường và các yếu tố so sánh
STT Yếu tố so sánh TSTĐG TS1 TS2 TS3
1 Thời điểm/Tình trạng giao dịch Rao bán T09/2020 Rao bán T09/2021 Rao bán T09/2021
3 Mục đích sử dụng đất Ở đô thị Ở đô thị Ở đô thị Ở đô thị
8 Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức
9 Hiện trạng sử dụng Nhà cấp 4 Nhà cấp 3 Nhà cấp 4 Nhà cấp 3
Diện tích sàn sử dụng (m2) 70,3 239,7 319,4 269,2 Đơn giá (đồng/m2) 4,726,000 5,097,000 5,097,000 4,726,000
Giá trị công trình xây dựng (đồng) 199,342,680 1,099,575,810 1,367,504,712 966,901,792
Kết cấu công trình xây dựng
456 Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
1 tầng, tường gạch, mái tôn
2 tầng, tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT
127 Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
186 Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
3 tầng, tường gạch, sàn BTCT, mái tôn
377A Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
1 tầng, tường gạch, mái tôn + ngói
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
7.3.3 Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá
ABC sử dụng thông tin giao dịch và mối tương quan trên thị trường để đánh giá sự tương đồng và khác biệt của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định Sau đó, họ tiến hành điều chỉnh giá trị tài sản một cách hợp lý.
Về quy mô diện tích:
TSTĐG tương đồng với TSSS 2 và TSSS 3 nên không điều chỉnh.
TSTĐG kém hơn 8% so với TSSS 1 nên điều chỉnh giảm giá của TSSS
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1: (92% -100%)/ 100% = -8%
Mức điều chỉnh của TSSS 1: -8% x 131.165.706=-10.493.256 đồng
Về chiều rộng mặt tiền đường:
TSTĐG tương đồng với TSSS 2 nên không điều chỉnh.
TSTĐG kém hơn 9.09% so với TSSS 1 và TSSS 3 nên điều chỉnh giảm giá của TSSS 1 và TSSS 3 với mức giá lần lượt là 10.970.223 đồng/m2 và 12.687.890 đồng/m2.
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1 và TSSS 3: (100% -110%)/110% = -9.09% Mức điều chỉnh của TSSS 1: -9.09% x 120.672.449 = -10.970.223 đồng Mức điều chỉnh của TSSS 3: -9.09% x 139.566.795 = -12.687.890 đồng
TSTĐG tương đồng với TSSS 2 và TSSS 3 nên không điều chỉnh
TSTĐG tốt hơn 6.38% so với TSSS 1 nên điều chỉnh tăng giá của TSSS
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1: (100% -94%)/ 94% = -6.38%
Mức điều chỉnh của TSSS 1: -6.38% x 109.702.227= -7.002.270 đồng
Dựa trên việc phân tích, đánh giá và so sánh các đặc trưng của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá, ABC đã lập bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh nhằm xác định các mức giá chỉ dẫn.
STT Yếu tố so sánh Đơn vị tính TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
A Đơn giá trước điều chỉnh Triệu đồng/m2 131.165.706 134.658.366 139.566.795
B Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Mức điều chỉnh Triệu đồng/m2 -10.493.256 0 0
Giá sau điều chỉnh 1 Triệu đồng/m2 120.672.449 134.658.366 139.566.795
Mức điều chỉnh Triệu đồng/m2 -10.970.223 0 -12.687.890
Giá sau điều chỉnh 2 Triệu đồng/m2 109.702.227 134.658.366 126.878.905
Mức điều chỉnh Triệu đồng/m2 7.002.270 0 0
Giá sau điều chỉnh 3 Triệu đồng/m2 116.704.497 134.658.366 126.878.905
C Mức giá chỉ dẫn Triệu đồng/m2 116.704.497 134.658.366 126.878.905
Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
D1 Tổng giá trị điều chỉnh gộp Triệu đồng/m2 28.465.749 0 12.687.890
D2 Tổng số lần điều chỉnh lần 3 0 1
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Xác định đơn giá QSDĐ của TSTĐG
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
7.3.5 Thống nhất mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định giá:
ABC đề xuất sử dụng mức giá chỉ dẫn đã điều chỉnh cho tài sản thẩm định, với giá bình quân không chênh lệch quá 15% so với giá thị trường Cụ thể, giá chỉ dẫn cho tài sản này là 126.080.589 đồng/m², dựa trên bình quân của 3 tài sản so sánh.
Tài sản thẩm định giá có tổng diện tích đất là 70.3m 2 Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất x Đơn giá đất