THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) – CHI NHÁNH BẾN THÀNH

Đề tài đã áp dụng hai phương pháp định giá là so sánh trực tiếp và chi phí để xác định giá trị thị trường của bất động sản đăng kí thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành.. Nội

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) –

CHI NHÁNH BẾN THÀNH

SVTH : LÊ THỊ THU HIỀN MSSV : 09135017

LỚP : DH09TB KHÓA : 2009-2013 NGÀNH : Quản lý đất đai & bất động sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013-

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

-

LÊ THỊ THU HIỀN

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) –

CHI NHÁNH BẾN THÀNH

Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

Con xin chân thành cám ơn gia đình – những người luôn yêu thương, nâng đỡ, hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập để con có được ngày hôm nay

Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai

và Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc sống

Em xin chân thành cám ơn thầy Lê Ngọc Lãm đã nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ, chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này

Xin gửi lời cám ơn đến Ban Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Bến Thành, cùng toàn thể các anh chị tại chi nhánh đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài

Đồng thời tôi cám ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khóa 35 đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2013

LÊ THỊ THU HIỀN

LỜI CÁM ƠN

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Thu Hiền, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài thực hiện:Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Bến Thành

Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm, Bộ môn Công nghệ địa chính, Khoa Quản

lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo: Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh trong 10 năm qua Giá đất, giá nhà tăng giảm liên tục trở thành mối quan tâm hàng đầu không chỉ đối với Nhà nước mà còn với những nhà đầu tư vào thị trường Việc xác định đúng giá trị của BĐS là một việc làm rất quan trọng và khó khăn Giá đất được hình thành và phụ thuộc các yếu tố như: chính sách của Nhà nước, cung – cầu BĐS, yếu tố xã hội – tâm lý… chính vì giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như vậy nên việc định giá sao cho phù hợp với thực tế thị trường là việc làm cần thiết, phục vụ cho các mục đích chuyển nhượng, thế chấp… Tuy thẩm định giá BĐS có nhiều mục đích khác nhau nhưng xét về thực trạng hiện nay thì thẩm định cho mục đích vay vốn thế chấp BĐS có ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển của nền kinh tế

Trong lĩnh vực cho vay thế chấp bằng bất động sản đảm bảo thì công tác định giá tài sản, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản nhưng quan trọng nhất Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàng không thể trả

nợ và buộc ngân hàng phải phát mãi bất động sản Đề tài đã áp dụng hai phương pháp định giá là so sánh trực tiếp và chi phí để xác định giá trị thị trường của bất động sản đăng

kí thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành Trên cơ sở đó sử dụng hệ số giá trị tài sản đảm bảo để đưa ra mức giá tối đa mà khách hàng có thể được vay Việc định giá tài sản thế chấp chính xác là con đường ngắn nhất để tiếp cận giá trị thực tế của bất động sản, giảm thiểu nhiều thiệt hại kinh tế cũng như tạo tiền đề, đi tới thành công trong mọi thương lượng hợp tác đầu tư

Nội dung nghiên cứu là ứng dụng các lý thuyết định giá để xác định giá trị của bất động sản đảm bảo cho mục đích thế chấp theo quy trình và phương pháp cụ thể của ngân hàng, từ đó rút ra kết luận

Đề tài được thực hiện trong thời gian 4 tháng và đạt được một số kết quả như sau:

x Tìm hiểu quy trình định giá tại Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành

x Tìm hiểu cách thức khảo sát thực tế để đánh giá chất lượng bất động sản

x Áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá bất động

sản thế chấp

x Nhận biết sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của bất động sản và giá trị thực tế mà ngân hàng đồng ý nhận thế chấp

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2

I.1Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 2

I.1.1 Bất động sản 2

I.1.2 Thị trường bất động sản 3

I.1.3 Các vấn đề liên quan đến định giá 5

I.1.4 Các vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS 20

I.1.5 Cơ sở pháp lý 20

I.2 Khái quát quá trình hình thành và phát triển ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam(BIDV) 21

I.2.1 Giới thiệu ngân hàng BIDV 21

I.2.2 Giới thiệu BIDV chi nhánh Bến Thành và phòng quan hệ khách hàng 23

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 25

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 25

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài 25

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

II.1 Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng 26

II.1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 26

II.1.2 Hoạt động tín dụng có tài sản đảm bảo 27

II.2 Các quy định của Ngân hàng liên quan đến thế chấp BĐS 28

II.2.1 Điều kiện của tài sản đảm bảo 28

II.2.2 Quy trình xét duyệt, thẩm định hồ sơ thế chấp tài sản 30

II.2.3 Quy định về giao nhận và xử lý tài sản đảm bảo 31

II.2.4 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá trị BĐS 32

II.2.5 Nguyên tắc, yêu cầu định giá tài sản đảm bảo 32

II.3 Áp dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản đảm bảo 33

II.3.1 Thông tin cơ bản về BĐS cần định giá 33

II.3.2 Mô tả đặc điểm tài sản 33

II.3.3 Thông tin về thị trường khu vực bất động sản thẩm định 38

II.3.4 Lựa chọn và điều chỉnh các bất động sản so sánh 39

II.3.7 Ước tính giá trị tài sản định giá 51II.4 Nhận xét hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo cho mục đích thế chấp tại ngân hàng BIDV 52

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

BĐS : Bất động sản

DANH SÁCH CÁC BẢNG

-

Bảng 1: Hoạt động tín dụng của BIDV chi nhánh Bến Thành quý I/2012 và quý I/2013 26 Bảng 2: Dư nợ tín dụng đến hết quý I/2013 27

Bảng 3 : Số lượng hồ sơ vay vốn có tài sản đảm bảo năm 2012 27

Bảng 4: Tóm tắt các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và tính khả mại của BĐS 37

Bảng 5: Tỷ lệ chất lượng còn lại của các BĐS so sánh 42

Bảng 6: Giá trị còn lại của công trình trên các BĐS SS 43

Bảng 7: Tóm tắt thông tin BĐS so sánh 43

Bảng 8: Điều chỉnh yếu tố quy mô 45

Bảng 9: Điều chỉnh yếu tố hình dáng 46

Bảng 10: Điều chỉnh yếu tố hướng nhà 47

Bảng 11: Bảng điều chỉnh theo các yếu tố so sánh 48

Bảng 12: Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình trên BĐS thẩm định 49

Bảng 13: Xác định giá trị còn lại của tài sản trên đất 50

Bảng 14: Giá trị BĐS thẩm định 51

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH Hình 1: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành 23

Hình 2: Cơ cấu các hình thức đảm bảo tín dụng 28

Hình 3: Toàn cảnh BĐS thẩm định giá 33

Hình 4 : Đường trước mặt BĐS thẩm định 34

Hình 5: Vị trí BĐS thẩm định và so sánh 41

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong giai đoạn nền kinh tế khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp lớn nhỏ cũng

như các hộ gia đình cá nhân rất vất vả trong việc xoay sở vốn kinh doanh Đối với họ vốn

sẵn có nhất chính là tín dụng ngân hàng Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt

động sinh lời chủ yếu, ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự tồn tại và phát triển của toàn

hệ thống ngân hàng Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các

ngành, các lĩnh vực kinh tế thông qua việc cho vay vốn Với ngân hàng, đây là hoạt động

mang nhiều lợi nhuận nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Rất nhiều biện pháp bảo đảm tín

dụng đã được đưa ra trong đó có một hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang lại

giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm

bằng tài sản Trong các loại tài sản này thì BĐS được ưu tiên hơn cả bởi những ưu điểm

khó có loại tài sản nào so sánh được như ít hao mòn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và

sử dụng được pháp luật quy định rõ ràng

Tại các ngân hàng, nhu cầu thế chấp vay vốn là một nhu cầu có thật và diễn ra sôi

động Tuy nhiên, trong quá trình thế chấp tài sản tại các ngân hàng đang xảy ra nhiều

tranh cãi cùng với sự phát triển và tính phức tạp của thị trường BĐS, có rất nhiều yếu tố

làm cho hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại nước ta đạt hiệu quả chưa cao như: pháp lý

chưa đầy đủ, sự chênh lệch giữa khung giá đất Nhà nước ban hành với giá thị trường quá

cao… Do đó việc xác định giá trị tài sản sao cho phù hợp với thực tế là vấn đề hết sức cần

thiết để giải quyết những vướng mắc này, có như thế người đi vay mới thỏa mãn khi được

vay đúng mức và ngân hàng cũng có cơ sở đảm bảo nợ vay hợp lý Vì vậy, hiện nay công

tác thẩm định giá tài sản để phục vụ cho mục đích vay vốn là một việc cần thiết không chỉ

đối với ngân hàng mà còn cần thiết cho người đi vay

Chính vì sự thiết yếu như vậy của công tác thẩm định giá nên em đã chọn đề tài:

Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích thế chấp tại Ngân hàng TMCP

Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Bến Thành

™ Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu những lý luận chung về BĐS và thẩm định giá BĐS Tìm hiểu thực tế

thị trường BĐS nghiên cứu để phục vụ cho công tác thẩm định giá Áp dụng vào thực tế

các kiến thức đã học để xác định giá trị của BĐS thẩm định

™ Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động, quy trình định giá BĐS đảm bảo cho mục đích thế chấp vay vốn tại

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Bến Thành BĐS đăng kí thế

chấp tại ngân hàng

™ Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu quy trình cũng như các quy định của ngân hàng về vay vốn thế

chấp BĐS Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Áp

dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS thế chấp, vừa

đảm bảo lợi ích khách hàng, vừa hạn chế rủi ro cho ngân hàng

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Bất động sản

1 Khái niệm

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy vào nhu cầu quản lý và sử dụng mà người ta có

nhiều tiêu thức phân loại tài sản Trong đó, chủ yếu nhất là việc phân chia thành bất động

sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã

cổ đại và được ghi rõ trong bộ luật La Mã

Ngày nay, ở mỗi quốc gia khác nhau sẽ có những khái niệm về bất động sản khác

nhau Cụ thể theo Bộ Luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại khoản 1

x Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

x Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Một cách hiểu phổ biến khác: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di

dời được, tồn tại ổn định và lâu dài Như vậy, một tài sản được xem là BĐS khi thỏa mãn

các điều kiện sau:

x Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

x Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng

x Có thể đo lường được bằng các giá trị xác định

x Không thể di dời được hay di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái

của nó không thể thay đổi

x Tồn tại lâu dài

2 Các đặc điểm của BĐS

™ Cố định về vị trí

Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai lại là những tài sản có

vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian Vì thế giá trị và lợi ích của BĐS gắn

liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau

™ BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền

Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai Các công

trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm

năm Nói đến tính lâu bền của BĐS thường đề cập đến hai chỉ tiêu là tuổi thọ vật lý và

tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng có thể dự tính tuổi thọ

kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

™ Tính khan hiếm

Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm, do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất

™ Tính dị biệt

Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết

cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, cảnh quan và các vật ngoại cảnh

™ Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh

mẽ bởi các yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín

ngưỡng, tôn giáo, tâm linh Ở BĐS thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi người về

phong thủy, nở hậu, thắt hậu Đặc điểm này có thế giúp người định giá cũng như các nhà

đầu tư xác định được các yếu tố giá trị của BĐS

™ Là tài sản có giá trị cao

Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, và có

thể tạo vốn mới Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn

dài hạn Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của

ngân hàng và các tổ chức tín dụng

™ Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước

Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia gắn liền với đời sống sinh hoạt của

nhân dân Mọi sự biến động đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị nên Nhà

nước phải có chính sách, biện pháp can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng,

chuyển nhượng, chuyển đổi… quyền sở hữu BĐS

™ Giá trị, công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều

vào năng lực quản lý

Vì BĐS có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên viêc quản lý chúng khá phức

tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao

hơn so với các hàng hóa thông thường

I.1.2 Thị trường bất động sản

1 Khái niệm

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một

điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được

thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau,

song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời với yếu tố đất đai Do vậy, các đặc trưng của

hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ

hoạt động của thị trường BĐS

2 Đặc điểm của thị trường BĐS

™ Là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này là do tính chất của đất đai quyết định và người sử dụng đất không sử

dụng nó như các loại hàng hóa thông thường khác

™ Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng

hóa giao dịch, còn với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS

giao dịch Đó là do vị trí cố định, không thể di dời được

™ Thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc

Thị trường BĐS mang tính không tập trung Sản phẩm hàng hóa BĐS có thể “dư

thừa” ở vùng này nhưng lại không thể đem bán cho vùng khác Do có sự phát triển không

đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế -

văn hóa – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS

khác nhau Khi định giá cần chú ý đến tập quán trong mua bán BĐS ở địa phương, đặc

điểm cụ thể của từng BĐS như: địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp lý, môi

trường xung quanh…

™ Là thị trường không hoàn hảo

Do tính khan hiếm của đất nên thị trường BĐS mang tính độc quyền và các thông tin

về quy hoạch, quản lý kinh tế - xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để

Điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh

không hoàn hảo

™ Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động cầu và giá BĐS

Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng nhanh như

các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian dài Sự phản ứng của

cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình

thành những cơn sốt về giá BĐS

™ Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng

bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS và giao

dịch BĐS trên thị trường đều được Nhà nước quản lý và chính sự tham gia của Nhà nước

vào thị trường BĐS sẽ làm cho thị trường này bình ổn hơn

™ Là thị trường khó thâm nhập

Vì hàng hóa BĐS không được bày bán trên thị trường, lượng thông tin về BĐS bị

hạn chế, BĐS thường có giá trị lớn, mất nhiều thời gian để thực hiện thủ tục giao dịch,

™ Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Muốn tham gia vào thị trường BĐS, cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của

BĐS là rất lớn Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn Tuy

nhiên, tính thanh khoản của BĐS không thể nhanh như các hàng hóa khác, do đó một khi

thị trường vốn thay đổi sẽ kéo theo cả một hệ lụy đối với thị trường BĐS

™ Là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn giản và cần có

thời gian

Nếu như tham gia vào thị trường BĐS là một việc khó khăn và cần nhiều điều kiện

thì rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi khả năng thanh

khoản của hàng hóa BĐS là rất thấp Bên cạnh đó, tìm được thời điểm để đưa BĐS ra thị

trường sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề khiến không ít nhà đầu tư

phải suy nghĩ

3 Phân loại thị trường BĐS

™ Dựa vào hàng hóa BĐS trên thị trường: Gồm có thị trường đất đai, thị trường nhà ở,

thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng công sở, thị

trường BĐS công nghiệp…

™ Dựa vào tính chất quan hệ trao đổi: gồm có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị

trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm; thị trường dịch vụ BĐS

™ Dựa vào trình tự tham gia thị trường: gồm thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng

đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng

các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho

thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp)

™ Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhà nước: gồm thị trường chính thức (có kiểm

soát) và thị trường phi chính thức (không được kiểm soát)

I.1.3 Các vấn đề liên quan đến định giá

1 Khái niệm thẩm định giá

Một số khái niệm của các chuyên gia, các nhà định giá trên thế giới thường sử dụng

khi nghiên cứu về định giá tài sản:

x Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portmouth, Vương quốc Anh:

Thẩm định giá là ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình

thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

x Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học

quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một môn khoa học hay nghệ thuật về sự

ước tính giá trị cho mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có

cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các

yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Theo điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam: thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá

lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo

tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

2 Mục đích của thẩm định giá

Thẩm định giá BĐS là định giá cho một mục đích nhất định, tùy mục đích khác

nhau sẽ có những phương pháp định giá khác nhau Thông thường định giá BĐS nhằm

đáp ứng cho các mục đích sau:

™ Chuyển giao quyền sử dụng, quyền sở hữu

- Giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được

- Giúp người mua xác định giá mua

- Đối với việc chuyển giao quyền sở hữu hay sử dụng, các bên cần biết giá trị của

BĐS để tiến hành việc trao đổi

™ Tài chính và tín dụng

- Định giá để biết được giá trị BĐS thế chấp bảo đảm cho một khoản tín dụng

- Để bảo hiểm tài sản

™ Định giá giá trị doanh nghiệp

- Để xác định giá trị công tác tài chính hàng năm của công ty, xác định vốn ban đầu

khi mới thành lập công ty

- Tính toán giá trị hợp nhất và thanh lý công ty

- Tính toán trong góp vốn, liên doanh, cổ phần hóa…

™ Phát triển tài sản và đầu tư

- Để so sánh với tài sản đầu tư khác

- Để xem xét khả năng đầu tư vào BĐS

- Vị trí BĐS: gần trường học, chợ, địa điểm làm việc…

- Kích thước: diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của

đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn

- Hình dáng: thửa đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị sẽ kém hơn thửa

đất có hình dáng vuông vức hay nở hậu

- Đặc điểm trên và dưới mặt đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất

vật lý…), tình trạng môi trường Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị

BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng

™ Thời điểm định giá: Thời điểm định giá sẽ quyết định mức giá của BĐS, từng thời

điểm khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau phụ thuộc vào nhiều yếu tố của thị

trường như cung – cầu, sự độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh…

™ Yếu tố kinh tế : Nếu BĐS có khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao thì giá

chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất

lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng gia tăng Cầu BĐS trên thị trường càng cao thì giá

càng cao và ngược lại

™ Yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán…

™ Tình trạng pháp lý: BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn

BĐS không đầy đủ giấy tờ Các BĐS phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến

trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và công trình xây

dựng khác gắn với BĐS

™ Yếu tố quản lý của Nhà nước: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước(chính sách khuyến khích đầu tư, quy hoạch, chính sách thuế…)

4 Nguyên tắc định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự

khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị,

thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên

quan Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình

thành giá trị của tài sản cụ thể Do đó, những nguyên tắc cơ bản sau là những hướng dẫn

cần thiết khi tiến hành định giá

™ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong

những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về

pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Khái niệm sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là một phần cơ bản không thể thiếu

được của sự ước tính giá trị thị trường

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng

cao nhất và hiệu quả nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại, đặc biệt đối với

tài sản là bất động sản Việc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất quyết định giá trị thị

trường của tài sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất phản ánh ở bốn mặt sau:

- Về mặt vật chất: một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất khi

mà nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hay một

người cụ thể)

- Về mặt pháp luật: một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

khi mà việc sử dụng BĐS là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

- Về mặt sử dụng: BĐS phải cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của

thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian: BĐS phải có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

™ Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên

thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá

trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

™ Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của BĐS được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt

các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh

hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong định giá BĐS, thẩm định viên phải nắm

được mối quan hệ giữa các yếu tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi

nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

™ Nguyên tắc thay thế

Theo quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hàng hóa khi hàng hóa

hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hay tương tự như nhau thì hàng hóa có giá

thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất và quy luật này cũng không ngoại lệ đối với hàng

hóa BĐS

Nguyên tắc này giả định rằng một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn

để mua một BĐS mà họ có thể mua ở một địa điểm tương tự và xây dựng một tòa nhà có

cùng tiện ích, có cân nhắc việc điều chỉnh mức sụt giảm giá trị theo điều kiện hoặc tuổi

thọ của công trình

™ Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh

lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu

quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay chưa

Nguyên tắc cân bằng có nghĩa là giá trị tài sản được tạo ra và tồn tại khi các yếu tố

tương phản, trái ngược hay tương tác lẫn nhau ở trạng thái cân bằng Nguyên tắc này áp

dụng vào mối quan hệ giữa các thành phần khác nhau của tài sản cũng như mối quan hệ

giữa chi phí sản xuất và năng suất tài sản

™ Nguyên tắc hiệu quả tăng dần hoặc giảm dần

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,

sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS

™ Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn,

lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối

được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân

phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

™ Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản

có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của bộ phận đó

làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp

vào toàn bộ giá trị là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư

bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả

nhất

™ Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa

hoặc mức hữu dụng cao nhất Khi định giá cần phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp

với môi trường hay không

™ Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại cạnh tranh quá mức có thể

làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Mối quan hệ cạnh tranh

cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau, do đó giá trị của BĐS được hình thành là kết

quả của sự cạnh tranh trên thị trường

™ Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong

tương lai

Giá trị của BĐS cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người

tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước

Việc ước tính giá trị của BĐS luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến

nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

5 Cơ sở giá trị cho định giá bất động sản

a Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá

Giá trị thị trường của một BĐS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường

vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán

sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương

mại bình thường

Khái niệm giá trị thị trường được gắn với những nhận thức và động thái của các bên

tham gia thị trường Nó thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến những giao

dịch trên thị trường và phân biệt những yếu tố này với những bản chất khác hay phi thị

trường ảnh hưởng đến giá trị

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và pháp lý của BĐS; giá chuyển nhượng

thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất

cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu

liên quan đến tài sản thị trường

- Kết quả khảo sát thực tế

b Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá

Hoạt động định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những

loại tài sản riêng biệt, mục đích định giá riêng biệt đòi hỏi phải dựa trên giá trị phi thị

trường

Giá trị phi thị trường của BĐS là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ

khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không

phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư,

giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản chuyên dùng…

Một số giá trị phi thị trường ảnh hưởng đến định giá BĐS:

™ Giá trị trong sử dụng

Giá trị trong sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử

dụng, dùng cho một mục đích nhất định, do đó tài sản không liên quan tới thị trường Loại

giá trị thể hiện ở một tài sản nhất định góp vào một doanh nghiệp với tư cách là một bộ

phận của tài sản doanh nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản

đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó được mang ra bán

Giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại

trong tương lai kể từ khi sử dụng một tài sản đến khi thanh lý – khi tài sản kết thúc chu kỳ

sống hữu ích

™ Tài sản có giá trị thị trường hạn chế

Tài sản có giá trị thị trường hạn chế là những tài sản do tính đơn chiếc, do những

điều kiện của thị trường hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho chúng có ít khách

hàng tìm mua chúng tại một thời điểm nào đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của

những tài sản này không phải là không có khả năng bán được chúng trên thị trường công

khai mà để bán được chúng đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều thời gian

và công sức hơn so với những tài sản khác

™ Tài sản chuyên dùng

Tài sản chuyên dùng là những tài sản do tính chất đặc biệt của chúng chỉ có giá trị

sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hay một đối tượng sử dụng nào đó, do đó không dễ

dàng bán được chúng trên thị trường trừ khi chúng được bán cùng với toàn bộ tài sản của

doanh nghiệp Có thể sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá đối với loại hình tài sản

này

™ Giá trị còn lại

Giá trị còn lại là giá trị của tài sản bao gồm cả đất đai, khi những tài sản đó không

còn được tiếp tục sửa chữa hay sử dụng nữa Giá trị này có thể coi như giá trị ròng của chi

phí gỡ bỏ và những bộ phận còn lại của tài sản

™ Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ bán tài sản

trong phạm vi thời gian quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch mua

bán theo giá trị thị trường

™ Giá trị đặc biệt

Giá trị đặc biệt là khái niệm có liên quan đến những yếu tố đặc biệt có thể làm tăng

giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh khi một tài

sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế mà sự liên kết đó

chỉ thu hút mối quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng mà không

thu hút sự quan tâm của nhiều người Các yếu tố của giá trị đặc biệt có thể nảy sinh khi

xem xét các yếu tố của giá trị tài sản đang quan tâm hoặc giá trị đầu tư

6 Các phương pháp định giá

Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định Việc lựa

chọn một phương pháp thích hợp để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:

x Thuộc tính của BĐS

x Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường

x Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá

Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác nhất

mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được sử dụng mang

tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp thị trường, là một trong

những phương pháp định giá đất quan trọng nhất và cũng là một trong những phương

pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới Phương pháp so sánh trực tiếp

là phương pháp xác định giá BĐS dựa trên cơ sở phân tích mức giá của BĐS tương tự với

thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời

điểm định giá hoặc gần thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định

giá

™ Cơ sở lý luận

Dựa trên lý thuyết giá trị thị trường: giá trị thị trường của một BĐS định giá có mối

liên quan mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự (là những BĐS được chọn so sánh

với BĐS định giá, có những đặc điểm tương đồng hoặc giống với BĐS định giá) có thể so

sánh được đã bán trên thị trường

Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các BĐS đã và đang được giao dịch trên thị

trường hiện hành và tương đối giống so với BĐS định giá Tiến hành so sánh phân tích

các đặc điểm cấu thành giá bán/cho thuê của các BĐS tương tự và làm những điều chỉnh

thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng Từ đó ước tính giá trị của

BĐS định giá

™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp có tính hiện thực, kỹ thuật đơn giản,

phân tích đánh giá kết quả của thị trường về giá trị của BĐS nên có cơ sở khá chắc chắn,

tính thuyết phục cao, được tòa án chấp nhận

Không có công thức và mô hình chung nhất mà nó dựa vào các giao dịch trên thị

trường để cung cấp các thông tin liên quan đến giá trị

Phương pháp so sánh phát sinh từ thực tiễn, kinh nghiệm tích lũy, các cơ sở lý luận

chưa đầy đủ nên thuyết minh của phương pháp có phần thiếu chặt chẽ

Phương pháp so sánh được thực hiện trên cơ sở thị trường BĐS phát triển lành

mạnh, ổn định, thông tin thị trường phong phú, đầy đủ, công khai rõ ràng

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được ưu tiên hơn so với các phương

pháp định giá khác

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng định giá cho các BĐS mà giao dịch của

chúng trên thị trường là tương đối phổ biến như căn hộ, nhà tập thể, văn phòng, nhà riêng

lẻ…

™ Điều kiện áp dụng

Số lượng mẫu giao dịch phải đủ phân tích, so sánh khi xác định giá đất Nếu số

lượng mẫu giao dịch quá ít sẽ dẫn tới tình trạng không khách quan

Thông tin BĐS so sánh phải có tính tương quan và có khả năng thay thế với BĐS

chờ định giá

Độ tin cậy của tài liệu thu thập phải đảm bảo cho việc nâng cao độ chính xác của

phương pháp so sánh khi xác định giá đất hay BĐS Phải đảm bảo độ tin cậy về nguồn

gốc của tài liệu và phải tiến hành điều chỉnh các BĐS so sánh từ đó mới đảm bảo được độ

tin cậy và tính phù hợp của tài liệu

Cần lựa chọn các BĐS so sánh có tính pháp lý tương tự với BĐS định giá để làm

căn cứ phân tích, so sánh

™ Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Trước tiên ta cần phải xác định đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật cũng như hình

dạng, diện tích, địa điểm tọa lạc của BĐS cần định giá

- Mục đích định giá cũng rất quan trọng vì với mỗi mục đích khác nhau sẽ cho các

kết quả khác nhau Nên khi nhận định giá BĐS nào thì cần phải xác định mục đích

định giá của BĐS đó

- Thu thập thông tin chung về khu vực có BĐS cần định giá như điều kiện tự nhiên,

kinh tế, xã hội, pháp luật…

Bước 2: Xác định các giao dịch BĐS tương tự

- Thu thập thông tin về địa điểm của các BĐS so sánh được với BĐS định giá

- Lựa chọn từ 3 đến 5 BĐS tương đồng với BĐS định giá về loại đất, diện tích, kết

cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý…

- Những thông tin về BĐS tương tự phải có thời điểm giao dịch gần với thời điểm

định giá để so sánh, xác định giá một cách chính xác

- Những thông tin cần phải thu thập là:

x Đặc điểm, địa điểm hiện tại của các BĐS tương tự (vị trí, diện tích, hình dáng,

các đặc trưng của thửa đất và tài sản gắn liền với đất

x Môi trường: bao gồm môi trường tự nhiên là cảnh quan,mức độ ô nhiễm không

khí, nguồn nước… và môi trường kinh tế - xã hội là những điều kiện cơ bản

như kết cấu hạ tầng về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa,

giáo dục, trật tự an ninh xã hội…

x Các đặc điểm pháp lý như quy hoạch, các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng

đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu

có)…

x Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá sử dụng BĐS thành công

x Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê

Bước 3: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát thu thập được, tiến hành phân tích, so sánh để

lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các BĐS so sánh với BĐS định giá

Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác nhau về giá để tính toán, xác định giá

cho BĐS cần thẩm định

Bước 4: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các BĐS so sánh với BĐS

định giá

Giá trị ước tính của BĐS định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác

biệt với giá từng BĐS so sánh như sau:

chỉnh sự khác biệt về giá do những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm

của loại đất, mức độ ô nhiễm… Sự khác biệt này có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ

lệ phần trăm của giá chuyển nhượng, được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên

gia và cơ quan định giá

Bước 5:

Xác định giá của BĐS thẩm định bằng cách lấy trung bình các mức giá của các BĐS

so sánh đã được tính toán điều chỉnh khác biệt ở bước trên

Khấu trừ tài sản trên đất

Đối với trường hợp giá chuyển nhượng bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất thì khi

tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của tài sản trên đất theo công thức sau:

-

Giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm định giá

Trong đó:

Giá trị còn lại

của nhà ở =

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở x

Giá nhà ở xây dựng mới x

Diện tích sử dụng

™ Ưu – nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Ưu điểm:

- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt đối với những người có kiến thức

và kinh nghiệm về thị trường

- Kết quả của phương pháp này phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên

dễ được mọi người chấp nhận

Nhược điểm:

- Không thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp khi không tìm được các BĐS

tương tự Phương pháp so sánh phụ thuộc vào số lượng, chất lượng thông tin các

giao dịch so sánh trên thị trường, nếu không có những thông tin thị trường về giao

dịch tương tự thì phương pháp này sẽ không sử dụng được

- Chủ yếu dựa vào các giao dịch xảy ra trong quá khứ Thời gian giao dịch của các

BĐS so sánh là trước thời điểm định giá BĐS do đó giá bán của BĐS so sánh có

thể đã thay đổi tại thời điểm hiện tại

- BĐS có tính cá biệt nên việc tìm kiếm những BĐS tương tự bị hạn chế do đó ảnh

hưởng đến kết quả định giá

b Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị

trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các

công trình gắn liền với đất đã được khấu hao

™ Cơ sở lý luận

Do đặc tính đa dạng trong kiến trúc, kiểu dáng, phong phú về chủng loại kết cấu của

các công trình vật kiến trúc, cũng như một số loại hình có mục đích sử dụng cá biệt dẫn

đến khó khăn trong tìm kiếm các BĐS so sánh phục vụ định giá Để xác định giá trị cho

những BĐS có tính riêng biệt trên, giả định giá trị của tài sản được đo bằng chi phí làm ra

một tài sản tương tự theo trình độ quản lý kinh doanh xây dựng và giá cả vật liệu xây

dựng hiện tại, có xem xét đến tuổi thọ và niên hạn sử dụng để xác định khấu hao

Phương pháp này dựa trên lý luận rằng một người mua tiềm năng sẽ không trả giá

cho một BĐS cao hơn chi phí mua đất và xây dựng một công trình với tiện ích tương tự

™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí cũng được xem là phương pháp hiệu quả trong định giá, có

tính phổ thông, khá đơn giản và có tính thuyết phục cao

Phương pháp chỉ thích hợp xác định giá trị cho những BĐS có tính cá biệt trên thị

trường và những BĐS này không trực tiếp tạo ra lợi nhuận như: bệnh viện, trường học,

nhà thờ, thư viện…

™ Điều kiện áp dụng

Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

Thị trường cần ổn định

Người định giá cần có kiến thức về lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật

Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp người ta tin rằng chi phí là

yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

™ Trình tự tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất của BĐS định giá, coi mảnh đất đó là đất trống và việc

sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có

trên mảnh đất Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phí trực

tiếp, gián tiếp và lợi nhuận của nhà thầu

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình xây dựng hiện có trên

mảnh đất, xét trên tất cả các loại nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thành ba loại:

giảm giá tự nhiên (hao mòn vật chất), lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

- Đối với hao mòn vật chất:

x Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn sử dụng để ước tính hao mòn từ đó tính

giảm giá của công trình

x Căn cứ vào sự hư hỏng hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng

còn lại của công trình

- Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời

chức năng của công trình

- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:

x Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính

hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình, xem xét mức độ giảm sút này để tính mức độ giảm giá

x Trường hợp sử dụng đất không tương thích, sự suy thoái kinh tế hoặc các

yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS

Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí để có được giá trị hiện tại của công trình

Giá trị công trình = Chi phí xây dựng – Tổng giảm giá

Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và công trình tái tạo khác trên

BĐS

Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá

Điều chỉnh giá trị ước tính BĐS định giá

™ Ưu – nhược điểm của phương pháp chi phí

Ưu điểm:

- Được sử dụng phổ biến và được nhiều người chấp nhận

- Đơn giản đối với những người am hiểu về lĩnh vực xây dựng, thông tin về chi phí

xây dựng có thể dễ dàng thu thập từ việc phân tích các hợp đồng xây dựng, tham

khảo nhà thầu và khảo sát thực tế

- Là phương pháp được sử dụng để xác định giá trị cho những BĐS đặc biệt, không

trực tiếp tạo ra lợi nhuận, là những BĐS khó tìm kiếm giao dịch tương tự trên thị

trường, những BĐS ít hoặc không có khả năng tạo ra thu nhập mà phương pháp so

sánh và phương pháp thu nhập không thể thực hiện việc định giá chúng

Nhược điểm:

- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị: giá bán có thể cao hơn hay

thấp hơn chi phí xây dựng

- Việc ước tính khấu hao có thể mang tính chủ quan và khó thực hiện do có những

sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có phương pháp

chung nào để ước tính khấu hao

- Đòi hỏi định giá viên cần phải biết về công nghệ xây dựng và phải có đủ kinh

nghiệm để có thể áp dụng phương pháp này

c Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một BĐS dựa

trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai Giá

trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về

giá trị thời điểm hiện tại

™ Cơ sở lý luận

Giá trị thị trường của một BĐS bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập

trong tương lai có thể nhận được từ BĐS đó

Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm

thành tổng số vốn

Quá trình chuyển đổi một dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

được gọi là quá trình vốn hóa

™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng

Đây là phương pháp định giá mà không được sử dụng độc lập, nó luôn được kết hợp

với các phương pháp khác để ước tính giá trị BĐS

Những BĐS phù hợp với phương pháp này là: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại,

khu công nghiệp, khách sạn

Chủ yếu dùng để định giá các BĐS tạo ra thu nhập

™ Điều kiện áp dụng

Khi sử dụng phương pháp thu nhập thẩm định viên cần am hiểu về BĐS và có các

tài liệu xác thực Trong thực tế khi định giá một BĐS tạo ra thu nhập hằng năm như BĐS

cho thuê, người ta sử dụng phương pháp thu nhập lợi tức Khi sử dụng phương pháp này

thẩm định viên cần phải ước lượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai

do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại Việc tính toán này phụ

thuộc rất nhiều chất lượng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ước lượng thu nhập

tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết khấu

™ Trình tự tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm của BĐS

Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì

tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền

thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại

thời điểm định giá đất

Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư

cải tạo, chi phí sản xuất

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên

đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản

trên đất

Bước 3: Xác định thu nhập thuần hàng năm Theo công thức sau:

Bước 4: Ước tính giá BĐS thẩm định

Trong đó: lãi suất tiền gửi tiết kiệm được tính theo đồng Việt Nam với kì hạn gửi tiết

kiệm là 12 tháng

™ Ưu – nhược điểm của phương pháp thu nhập

Ưu điểm:

- Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những

lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Phương pháp này khá đơn giản để thực hiện

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với

độ tin cậy cao

Nhược điểm:

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở khoa học cho việc dự báo các khoản thu

nhập trong tương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về đầu tư tài chính

d Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài

sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị

ước tính của sự phát triển ước tính giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các

chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

™ Cơ sở lý luận

Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự

phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó

Giá trị của sự phát triển là giá trị ước tính, trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần dư

thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả

™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng

Phương pháp thặng dư áp dụng các nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất,

nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai để ước tính giá trị bất động sản thẩm định

Phương pháp này phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức

tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy

cao

Thu nhập thuần

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm

Phương pháp này sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh

doanh BĐS, những người mua nhà riêng

™ Điều kiện áp dụng

Phương pháp thặng dư đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về phát

triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác

suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

™ Trình tự tiến hành

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất của

dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị

cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về

giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi

phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất

™ Ưu – nhược điểm của phương pháp thặng dư

Ưu điểm

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào

BĐS, vì vậy phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây

dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển

BĐS

Nhược điểm

- Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị

trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền, cho rằng tất cả các

khoản tiền ở mọi thời điểm đều có giá trị như nhau, điều này không đúng thực tế

e Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử

dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể

Chi phí tạo ra doanh thu

hiện là thu nhập thực tế hàng năm đặc trưng của tài sản Thu nhập thực này sau đó được

chuyển thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp thặng dư

™ Cơ sở lý luận

Giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận do tài sản đó mang lại: nếu

một tài sản mang lại lợi nhuận cao chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản

không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp

™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng

Phương pháp lợi nhuận xác định giá trị của các hoạt động BĐS tạo ra lợi nhuận

Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể giá trị tài sản

Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách

sạn, rạp chiếu phim… mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá

trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều

vào việc xác định dòng thu nhập của tài sản, đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài

sản trong ngành vui chơi giải trí

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, bao gồm tất cả các

khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng kí với

cấp có thẩm quyền

Bước 2: Xác định tổng chi phí, bao gồm: chí phi nguyên vật liệu, vật tư; chi phí lãi vay

ngân hàng; chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ BĐS: là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu

các khoản chi phí, các khoản thuế và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp

luật

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS

™ Ưu – nhược điểm của phương pháp lợi nhuận

Ưu điểm: đây là phương pháp có thể định giá được những BĐS mà việc so sánh với các

BĐS tương tự là rất khó vì giá trị của chúng phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của

BĐS

Nhược điểm:

- Phương pháp lợi nhuận chỉ được áp dụng đối với những BĐS làm ăn có lãi

- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được khả năng sinh lợi thực tế của

BĐS

- Định giá viên phải có kiến thức vững vàng về ngành nghề chuyên môn thì mới có

thể sử dụng phương pháp lợi nhuận

I.1.4 Các vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS

1 Khái niệm thế chấp BĐS

Thế chấp là việc người đi vay có nghĩa vụ giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài

sản cho bên cho vay để đảm bảo khoản nợ mà khách hàng đi vay ở bên cho vay Bên đi

vay được quyền giữ lại tài sản

2 Vai trò của định giá thế chấp BĐS

Định giá BĐS thế chấp quan trọng đối với các ngân hàng trong việc tăng cho vay

nhằm tăng lợi nhuận và bảo đảm độ an toàn Việc nhận thế chấp bất động sản đảm bảo

góp phần phát triển hoạt động kinh doanh của ngân hàng, thúc đẩy thị trường tài chính

phát triển lành mạnh, nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế Khi tiến hành định

giá BĐS ngân hàng vừa giảm thiểu được rủi rocho chính ngân hàng mà cũng góp phần

giảm thiểu rủi ro cho cả thị trường tài chính và nền kinh tế cả nước

Không chỉ góp phần phát triển thị trường tài chính và hoạt động kinh doanh của

ngân hàng, việc định giá BĐS thế chấp còn đảm bảo được quyền lợi của khách hàng vay

vốn, đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh Khách hàng

thế chấp BĐS tại ngân hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử

dụng BĐS của mình như vậy có thể nâng cao hiệu suất sử dụng của BĐS

I.1.5 Cơ sở pháp lý

x Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

x Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

x Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất

đai

x Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002

x Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn

thẩm định giá Việt Nam (đợt 1)

x Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn

thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

x Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn

thẩm định giá Việt Nam (đợt 3)

x Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/7/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước

Việt Nam về việc ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn

ngân hàng

x Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND Thành phố Hồ Chí

Minh về việc công bố biểu giá suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012 trên

địa bàn thành phố

x Quyết định số 61/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND Thành phố Hồ

Chí Minh về bảng giá đất ở các quận

x Thông tư liên bộ số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 Liên Bộ Xây dựng – Tài Chính –

Vật giá Chính phủ - Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở

x Thông tư liên bộ số 07-LB/TT hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và

định giá tính thuế nhà, đất

x Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 3/7/2009 về việc sửa đổi, bổ sung một số

điều của quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 8/12/2007 của UBND Thành

phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn Thành

phố Hồ Chí Minh

I.2 Khái quát quá trình hình thành và phát triển ngân hàng TMCP đầu tư và phát

triển Việt Nam(BIDV)

I.2.1 Giới thiệu ngân hàng BIDV

1 Lịch sử hình thành và phát triển

Tên đầy đủ: Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam

Tên giao dịch quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment and

Development of Vietnam

Tên viết tắt: BIDV

Trụ sở chính: Tháp BIDV – 35 Hàng Vôi, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Logo:

Ngân hàng được thành lập ngày 26/4/1957 theo quyết định 177/TTg của Thủ tướng

Chính phủ

Hơn 50 năm hình thành và phát triển, Ngân hàng đã trải qua nhiều lần đổi tên gọi:

x Ngày 26/4/1957: Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam

x Từ 1981 đến 1989: Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam

x Từ 1990 đến 27/4/2012: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

x Từ 27/4/2012 đến nay: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

(BIDV)

Ngân hàng BIDV là ngân hàng thương mại lâu đời nhất Việt Nam, hoạt động ở

nhiều lĩnh vực khác nhau như: ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, đầu tư tài chính

Với hơn 16.000 cán bộ, nhân viên là các chuyên gia tư vấn tài chính được đào tạo

bài bản, có kinh nghiệm được tích lũy và chuyển giao trong hơn nửa thế kỷ qua, BIDV

luôn đem đến cho khách hàng lợi ích và sự tin cậy cao nhất

Liên quan đến hoạt động ngân hàng BIDV có 118 chi nhánh và trên 500 điểm mạng

lưới, hàng ngàn ATM/POS tại 63 tỉnh thành trên toàn quốc Ngoài ra mạng lưới phi ngân

hàng của BIDV gồm các công ty Chứng khoán đầu tư (BSC), công ty cho thuê tài chính,

công ty Bảo hiểm đầu tư với 20 chi nhánh trong cả nước Không chỉ phát triển trên lãnh

thổ Việt Nam, BIDV còn liên doanh với nhiều đối tác nước ngoài như: ngân hàng liên

doanh VID - Public (đối tác Malaysia), ngân hàng Liên doanh Lào - Việt, ngân hàng Liên

doanh Việt - Nga, công ty Liên doanh Tháp BIDV (đối tác Singapore), Liên doanh quản

lý đầu tư BIDV – Việt Nam Partners (đối tác Mỹ)…

BIDV luôn đổi mới và ứng dụng các công nghệ phục vụ đắc lực cho công tác quản

trị điều hành và phát triển dịch vụ ngân hàng tiên tiến Liên tục từ năm 2007 đến nay,

BIDV giữ vị trí hàng đầu về chỉ số sẵn sàng cho phát triển và ứng dụng công nghệ thông

tin (Vietnam ICT Index) và nằm trong top 10 lãnh đạo công nghệ thông tin tiêu biểu của

khu vực Đông Dương năm 2009 và khu vực Đông Nam Á năm 2010

BIDV đã xây dựng thành công thương hiệu là sự lựa chọn, tín nhiệm của các tổ chức

kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính ngân hàng,

được cộng đồng trong nước và quốc tế biết đến, là niềm tự hào của các thế hệ cán bộ nhân

viên và của ngành tài chính ngân hàng trong 55 năm qua với nghề nghiệp truyền thống

phục vụ đầu tư phát triển đất nước

2 Lĩnh vực hoạt động kinh doanh

Ngân hàng: là một ngân hàng có kinh nghiệm hàng đầu cung cấp đầy đủ các sản

phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại và tiện ích

Bảo hiểm: cung cấp các sản phẩm bảo hiểm phi nhân thọ được thiết kế phù hợp

trong tổng thể các sản phẩm trọn gói của BIDV tới khách hàng

Chứng khoán: cung cấp đa dạng các dịch vụ môi giới, đầu tư và tư vấn đầu tư cùng

khả năng phát triển nhanh chóng hệ thống các đại lý nhận lệnh trên toàn quốc

Đầu tư tài chính: góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư các dự án, trong đó nổi

bật là vai trò chủ trì điều phối các dự án trọng điểm của đất nước như: Công ty cổ phần

cho thuê hàng không (VALC), Công ty phát triển đường cao tốc, đầu tư sân bay quốc tế

Long Thành…

3 Các chức năng chính

- Nhận tiền gửi vào tài khoản tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ

- Phát hành kỳ phiếu, trái phiếu

- Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn

- Chuyển tiền trong và ngoài nước

- Thanh toán xuất nhập khẩu

- Nhận mua bán giao ngay, có kì hạn và hoán đổi các loại ngoại tệ mạnh

- Bảo lãnh và tái bảo lãnh

- Thực hiện nghiệp vụ hối đoái, đổi séc du lịch…

- Phát hành thẻ tín dụng BIDV

- Thực hiện thanh toán quốc tế

- Thực hiện nghiệp vụ thuê mua tài chính

I.2.2 Giới thiệu BIDV chi nhánh Bến Thành và phòng quan hệ khách hàng

1 Giới thiệu chung về ngân hàng BIDV chi nhánh Bến Thành

Là một trong 12 chi nhánh của ngân hàng BIDV trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Minh, BIDV chi nhánh Bến Thành được đưa vào hoạt động từ ngày 1/1/2012

BIDV Bến Thành được tách ra từ BIDV Gia Định gồm hai phòng giao dịch là Bắc

Hải và Phòng giao dịch số 1 Chi nhánh Bến Thành luôn giữ vững tăng trưởng tín dụng

gắn liền với tăng trưởng vốn huy động Dự kiến sau 3 năm hoạt động, BIDV Bến Thành

có tổng tài sản đạt 2300 tỷ đồng, huy động vốn 2000 tỷ đồng, dư nợ tín dụng 1800 tỷ

đồng

2 Cơ cấu tổ chức

Hình 1: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành

3 Phòng Quan hệ khách hàng 1

Phòng quan hệ khách hàng 1 là đơn vị thuộc khối Quan hệ khách hàng trực thuộc cơ

cấu tổ chức của chi nhánh Ngân hàng BIDV Bến Thành; được tổ chức hoạt động theo quy

chế điều hành các Phòng/Tổ nghiệp vụ tại chi nhánh Phòng quan hệ khách hàng là phòng

ban trực tiếp khảo sát và định giá các tài sản thế chấp, cầm cố tại ngân hàng

Nhiệm vụ

™ Công tác tiếp thị và phát triển quan hệ khách hàng

- Tham mưu, đề xuất chính sách, kế hoạch phát triển quan hệ khách hàng

- Trực tiếp tiếp thị và bán sản phẩm : sản phẩm bán buôn, tài trợ thương mại, dịch

vụ

- Chịu trách nghiệm thiết lập, duy trì và phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng

và bán sản phẩm của ngân hàng

™ Công tác tín dụng

- Trực tiếp đề xuất hạn mức, giới hạn tín dụng và đề xuất tín dụng

x Thu thập thông tin, phân tích, thẩm định, đánh giá dự án, khoản vay; đối

chiếu với các điều kiện tín dụng; đánh giá tài sản đảm bảo; thẩm định đối với các dự án thuộc thẩm quyền đề xuất

x Lập báo cáo đề xuất tín dụng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc

chuyển phòng Quản lý rủi ro rà soát, thẩm định rủi ro theo đúng quy trình cấp tín dụng của BIDV Thông báo cho khách hàng về quyết định tín dụng của BIDV

x Hướng dẫn khách hàng và chuẩn bị hồ sơ tín dụng theo quy định

x Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và đề xuất giải giải ngân/ phát hành bảo lãnh để

chuyển phòng Quản trị tín dụng xử lý

x Thực hiện đăng kí giao dịch đảm bảo đối với tài sản đảm bảo nợ vay

- Theo dõi, quản lý tình hình hoạt động của khách hàng

x Kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng vốn vay, tài sản đảm bảo nợ vay

x Đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi

x Xử lý khách hàng không đáp ứng được các điều kiện tín dụng

x Phát hiện kịp thời các khoản vay có dấu hiệu rủi ro và đề xuất xử lý

- Phân loại, rà soát phát hiện rủi ro

- Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ đề nghị miễn giảm lãi, đề xuất miễn giảm lãi và chuyển

phòng Quản lý rủi ro xử lý tiếp theo quy định

- Tuân thủ các giới hạn, hạn mức tín dụng của ngân hàng đối với khách hàng

- Chịu trách nhiệm đầy đủ về:

x Tìm kiếm khách hàng, phát triển hoạt động tín dụng

x Tính đầy đủ, chính xác, trung thực đối với thông tin khách hàng khi cung

cấp báo cáo để phục vụ cho việc xét cấp tín dụng cho khách hàng

x Mọi khoản tín dụng được cấp đều tuân thủ đúng quy định, quy trình về quản

lý rủi ro và mức độ chấp nhận rủi ro của ngân hàng, đúng pháp lý và điều kiện tín dụng

x Tính an toàn và hiệu quả đối với các khoản vay được đề xuấtcấp tín dụng

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, hoạt động tín dụng có tài sản đảm

bảo

Các quy định của Ngân hàng về hoạt động thế chấp vay vốn:

x Các điều kiện của BĐS được thế chấp

x Loại bất động sản

x Hồ sơ thủ tục cho vay vốn thế chấp

Nghiên cứu quy trình tiếp nhận và thẩm định BĐS thế chấp tại ngân hàng BIDV

Áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí định giá BĐS đảm bảo cho

mục đích thế chấp vay vốn

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thực tế: khảo sát vị trí BĐS định giá, điều tra thông tin các

BĐS tương tự

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: tiếp cận và phân tích những yếu tố có liên quan

đến lĩnh vực nghiên cứu, những nội dung có liên quan đến vấn đề định giá Tổng hợp

phân tích tài liệu xác định vấn đề và những cơ sở lý thuyết của lĩnh vực nghiên cứu

Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: tìm kiếm các bất động sản tương tự với bất

động sản thẩm định, điều chỉnh các mức giá thu thập được để đưa ra đơn giá của bất động

sản thẩm định

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài

- Xác định nội dung, mục tiêu và phương pháp nghiên cứu

- Tìm hiểu quy trình định giá thế chấp BĐS của BIDV

- Khảo sát thực tế BĐS thế chấp theo hồ sơ khách hàng cung cấp

- Tìm kiếm và khảo sát BĐS so sánh

- Xác định mức giá BĐS thế chấp dựa trên sự điều chỉnh giá các BĐS so sánh

- Nhận xét kết quả đạt được, ưu – nhược điểm của công tác định giá theo quy định

của BIDV

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá nói chung và định giá thế

chấp tại BIDV nói riêng

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng

II.1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh

Định hướng của BIDV là trở thành một tập đoàn tài chính đa năng Tuy nhiên, việc

sử dụng các công cụ tài chính thông qua hoạt động tín dụng đã trở thành hoạt động mang

tính then chốt giúp ngân hàng đạt được thu nhập cần thiết từ lãi Chính vì thế mà công tác

quản lý rủi ro tín dụng rất được xem trọng khi thực hiện các giao dịch

Trong quá trình quản lý rủi ro, BIDV áp dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ để

phân loại các khoản vay Theo hệ thống này, các khoản vay sẽ được đánh giá và phân loại

theo các mức độ rủi ro như: nợ đủ tiêu chuẩn, nợ cần chú ý, nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi

ngờ và nợ có khả năng mất vốn Nhờ sự quản lý chặt chẽ đó mà năm 2012, toàn hệ thống

BIDV đạt mức tăng tổng tài sản là 492.201 tỷ đồng, tăng 19,3% so với năm 2011 và xếp ở

vị trí thứ 2 trong toàn ngành

Tỷ lệ nợ xấu tính đến thời điểm cuối năm 2012 là 2,7%, thấp hơn nhiều so với giai

đoạn đầu năm Đạt được thành công này là do BIDV đã biết thực hiện đồng bộ các biện

pháp kiểm soát nợ xấu bao gồm rà soát, phân loại khách hàng, giám sát chặt chẽ nợ, bên

cạnh đó ngân hàng còn áp dụng biện pháp miễn giảm lãi suất cho khách hàng có thiện chí

trả nợ

Kết thúc năm 2012, BIDV đạt lợi nhuận trước thuế là 4.259 tỷ đồng Đây là con số

cao hơn so với năm 2011 nhưng lại không đạt được mục tiêu ban đầu đề ra do trong bối

cảnh nhiều doanh nghiệp khó khăn như hiện nay, rủi ro đối với hoạt động ngân hàng cũng

gia tăng; có thể thấy trong năm 2012 vừa qua, vấn đề nợ xấu thường xuyên được đề cập

Vì vậy, BIDV phải tăng trích lập quỹ dự phòng rủi ro (DPRR) để đảm bảo an toàn hoạt

động, hạ nhanh lãi suất cho vay để chia sẻ, hỗ trợ doanh nghiệp Chính những nguyên

nhân này đã ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng

Đầu năm 2012, BIDV đã mở thêm chi nhánh Bến Thành tại Thành phố Hồ Chí

Minh Tuy mới thành lập không lâu nhưng kết quả hoạt động của chi nhánh có nhiều

Mức độ tăng trưởng nhanh phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể hiện

sự phù hợp trong cơ cấu sử dụng nguồn của ngân hàng Sau một năm hoạt động, các chỉ

tiêu về tổng vốn huy động, doanh số cho vay đều tăng mạnh, tạo tiền đề cho sự phát triển

của chi nhánh trong những năm kế tiếp

Bảng 2: Dư nợ tín dụng đến hết quý I/2013

STT Chỉ tiêu Số liệu (đơn vị: tỉ đồng) Tỷ trọng (%)

(Nguồn: Phòng Kế hoạch – Tổng hợp chi nhánh Bến Thành)

Tỷ lệ nợ xấu tại chi nhánh sau một năm hoạt động là rất thấp, chỉ ở mức 0,24%

Điều này cho thấy, chi nhánh Bến Thành đang hoạt động thật sự có hiệu quả

II.1.2 Hoạt động tín dụng có tài sản đảm bảo

Hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh thu lớn cho ngân hàng Nhưng

phải khai thác làm sao cho hiệu quả mà vẫn đáp ứng yêu cầu bảo đảm vốn vay là điều cần

thiết Để giảm bớt rủi ro tín dụng, ngăn ngừa các khoản nợ xấu, ngân hàng thường yêu

cầu khách hàng có tài sản đảm bảo Bên cạnh đó, để việc đảm bảo bằng tài sản diễn ra có

hiệu quả thì vai trò của công tác thẩm định giá là hết sức quan trọng Thẩm định giá có

khách quan, phù hợp với giá thị trường thì rủi ro mới được hạn chế

Bảng 3 : Số lượng hồ sơ vay vốn có tài sản đảm bảo năm 2012

3 Các loại tài sản khác (máy móc, thiết bị…) 21

(Nguồn: Phòng Kế hoạch – Tổng hợp chi nhánh Bến Thành)

Hình 2: Cơ cấu các hình thức đảm bảo tín dụng

Bất động sản là loại tài sản được ưu tiên khi đăng kí giao dịch đảm bảo do giá trị

tương đối ổn định Tuy nhiên, trong giai đoạn gần đây thị trường BĐS khá trầm lắng, khả

năng thanh khoản của BĐS chậm hơn trước đây do đó mà số lượng hồ sơ vay vốn bằng

BĐS đảm bảo tại ngân hàng thấp hơn so với giấy tờ có giá nhưng vẫn chiếm tỷ trọng cao

(45,04%)

II.2 Các quy định của Ngân hàng liên quan đến thế chấp BĐS

II.2.1 Điều kiện của tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, quyền sử dụng đất của khách

hàng và phải theo quy định của pháp luật về đất đai được quyền thế chấp Những căn cứ

để xác nhận quyền sử dụng đất được chấp nhận để người sử dụng đất được phép sử dụng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn với đất thế chấp tại

BIDV:

- Đối với trường hợp có giấy chứng nhận:

x Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai năm 2003

x Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 1987,

Luật đất đai 1993; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

- Đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng đang sử dụng đất ổn định,

được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có

một trong các loại giấy tờ sau đây:

x Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời

Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

x Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính

x Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn

liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

x Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993

x Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp

luật

x Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng

đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định trên đây

mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2004

chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay

được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp

- Đối với tài sản hình thành trong tương lai:

x Trường hợp tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo

đảm nhưng sau thời điểm này mới thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo thì phải có các giấy tờ chứng minh tài sản có thực (giấy tờ sở hữu của bên thứ ba) và các chứng minh việc tài sản sẽ thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thời điểm giao dịch bảo đảm (hợp đồng mua bán, chuyển nhượng…)

x Trường hợp tài sản chưa có tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, phải

có giấy tờ chứng minh tài sản sẽ được hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu, định đoạt của bên bảo đảm (tùy từng loại tài sản mà giấy tờ chứng minh gồm: chấp thuận hay phê duyệt đầu tư dự án, giấy phép xây dựng, thiết kế dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hợp đồng xây dựng, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng góp vốn…)

- BĐS phải thuộc đối tượng được phép giao dịch theo quy định của pháp luật về đất

đai

- BĐS không có tranh chấp: tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp

pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm Bên bảo đảm

phải kí kết bằng văn bản với ngân hàng về tài sản cầm cố,thế chấp bảo đảm không

có tranh chấp tại thời điểm bảo đảm và chịu trách nhiệm pháp luật về cam kết của

mình

- BĐS thế chấp phải có khả năng thanh khoản để đảm bảo trong trường hợp phải xử

lý thì BIDV có thể xử lý để thu hồi nợ vay

II.2.2 Quy trình xét duyệt, thẩm định hồ sơ thế chấp tài sản

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, thông tin về khách hàng

Cán bộ tín dụng làm đầu mối tiếp nhận, hướng dẫn khách hàng về hồ sơ vay vốn,

kiểm tra đầy đủ, hợp pháp, phù hợp với những nội dung theo phụ lục hướng dẫn của ngân

hàng Những thông tin cần thiết về khách hàng gồm những nội dung cơ bản sau:

- Giấy đề nghị vay vốn

- Hồ sơ pháp lý của khách hàng

- Hồ sơ về dự án, phương án vay vốn

- Hồ sơ của BĐS đảm bảo tiền vay

Sau khi rà soát toàn bộ tài liệu, cán bộ tín dụng sẽ chuyển bộ tài liệu này cho cán bộ

quản lý khoản vay để rà soát lại Nếu thiếu thì yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ trước

khi chuyển qua bước tiếp theo

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công

việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá

Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải

làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định

giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và đảm bảo các nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập, phân tích dữ liệu, thời hạn

cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường, thu thập các số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, các mô

tả pháp lý có liên quan; chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, cơ sở hạ tầng, loại

kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, bộ phận định giá

cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

Bước 4: Phân tích thông tin để xác định giá trị BĐS cần định giá

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS; những đặc trưng của thị

trường ảnh hưởng đến giá trị tài sản Ngoài ra, bộ phận định giá cũng cần phân tích các

đặc điểm của khách hàng tiềm năng để có thể đưa ra kế hoạch tín dụng đảm bảo quyền lợi

của cả ngân hàng lẫn khách hàng

Bước 5: Lập báo cáo kết quả định giá

Báo cáo kết quả định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính

mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của BĐS qua định giá

Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự logic, hợp lý, từ mô tả về tài

sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản Báo cáo kết quả định giá

phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình

định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản

Bước 6: Chuyển báo cáo định giá qua phòng quản lý rủi ro

Trong quá trình định giá có thể sẽ phát sinh nhiều yếu tố khách quan ảnh hưởng đến

kết quả, vì vậy để đảm bảo giảm thiểu mức thấp nhất rủi ro sau khi bộ phận định giá đưa

ra báo cáo phải chuyển sang cho phòng Quản lý rủi ro xem xét lại kết quả lần nữa trước

khi đưa ra mức giá thế chấp chính thức

Bước 7: Đề xuất và phê duyệt tín dụng

Bước 8: Đàm phán và kí kết hợp đồng

II.2.3 Quy định về giao nhận và xử lý tài sản đảm bảo

a Giao nhận tài sản đảm bảo

Sau khi hợp đồng thế chấp có hiệu lực, bên đảm bảo phải chuyển giao giấy tờ BĐS

thế chấp cho BIDV hoặc bên thứ ba theo thỏa thuận

Việc giao nhận giấy tờ về BĐS đảm bảo phải được lập thành biên bản Biên bản

giao nhận hồ sơ tài sản đảm bảo là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng bảo đảm

tiền vay và có hiệu lực pháp lý theo hợp đồng

Khi hết thời hạn hợp đồng tín dụng, nếu bên bảo đảm đã thực hiện đầy đủ các nghĩa

vụ đã cam kết thì BIDV bàn giao lại toàn bộ giấy tờ đã nhận cho bên đảm bảo

b Quản lý tài sản:

Việc quản lý các giấy tờ liên quan đến tài sản cầm cố, thế chấp áp dụng như chế độ

quản lý các ấn chỉ quan trọng Đối với BĐS thế chấp, chế độ quản lý như sau:

- Ngân hàng giữ bản gốc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (nếu có), giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bên đảm bảo tiếp tục giữ tài sản thế chấp và tiếp tục bảo quản, sử dụng

- Chế độ quản lý các giấy tờ, hồ sơ thế chấp như đối với các ấn chỉ

c Xử lý tài sản bảo đảm

™ Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên bảo đảm không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ của mình dẫn đến việc phải thực hiện nghĩa vụ được

bảo đảm trước thời hạn

Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ khác đã đến hạn

Bên bảo đảm là doanh nghiệp bị Tòa án tuyên bố phá sản

™ Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận

Bán tài sản

BIDV nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo

đảm Trong trường hợp này, việc quyết định nhận tài sản để sử dụng thay thế thực hiện

làm nghĩa vụ phải thực hiện theo thủ tục mua tài sản của BIDV

BIDV nhận các khoản tiền hoặc tài sản bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba có

nghĩa vụ liên quan đến tài sản bảo đảm

II.2.4 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá trị BĐS

Khi thực hiện việc định giá đất chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu

thập thống kê được đầy đủ các thông tin số liệu của loại BĐS tương tự so sánh được với

loại BĐS cần định giá; chỉ áp dụng phương pháp thu nhập khi xác định được yếu tố thu

nhập mang lại từ BĐS, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng

các loại BĐS tương tự khi so sánh được trên thị trường

Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường

vừa có thể tính được thu nhập do BĐS cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so

sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá

Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác

định giá BĐS để kiểm tra, so sánh, đối chiếu với các mức giá ước tính để quyết định mức

giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số

liệu thu thập được không có tính hệ thống

- Giá chuyển nhượng trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng

quan hệ cung – cầu về BĐS trong điều kiện bình thường

II.2.5 Nguyên tắc, yêu cầu định giá tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo phải được xác định giá trị tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm;

việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của

BIDV phù hợp với chính sách khách hàng trong từng thời kì và để hạch toán ngoại bảng

về giá trị tài sản đảm bảo, không áp dụng khi xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ

Việc xác định giá trị tài sản phải lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo

đảm hoặc ghi trong hợp đồng bảo đảm, hợp đồng tín dụng kiêm bảo đảm tiền vay Đối

với tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động như bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở,

công trình trên đất phải lập biên bản định giá riêng

Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế hoặc tạm thời

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho nợ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với

Nhà nước thì giá trị định giá phải trừ đi khoản thuế, phí mà lẽ ra bên bảo đảm phải thực

hiện với Nhà nước; đối với trường hợp pháp luật quy định phải thực hiện nghĩa vụ với

Nhà nước mới được thực hiện giao dịch thế chấp, cầm cố thì phải thực hiện theo quy định

đó

II.3 Áp dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản đảm bảo

II.3.1 Thông tin cơ bản về BĐS cần định giá

1 Về tài sản

- Loại tài sản: Nhà phố

- Địa chỉ: 123 Nguyễn Văn Lượng, phường 17, quận Gò Vấp, TPHCM Số cũ:

95C10 Nguyễn Văn Lượng, Phường 17, Quận Gò Vấp, TPHCM

- Nguồn gốc: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xây dựng nhà ở năm 1997

Hình 3: Toàn cảnh BĐS thẩm định giá

2 Về khách hàng yêu cầu thẩm định giá

- Tên khách hàng: Công ty Cổ phần dịch vụ thương mại xây dựng Tân Nam Việt

- Địa chỉ: 15/9C Đường số 7, phường 9, Quận Gò Vấp, TPHCM

3 Mục đích thẩm định giá

- Làm cơ sở cấp tín dụng

4 Hình thức đảm bảo

- Thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba

5 Thời điểm thẩm định giá