THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHƯƠNG NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHƯƠNG NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” SVTH MSSV LỚP KHỐ NGÀNH : : : : : NGUYỄN PHƯỚC THÀNH 04124068 DH04QL 2004 – 2008 Quản Lý Đất Đai -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2008- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT  NGUYỄN PHƯỚC THÀNH “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHƯƠNG NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: GV Ngô Thị Ngọc Hà Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên - Tháng năm 2008- TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phước Thành, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Đề tài: “Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phục Vụ Mục Đích Thế Chấp Tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Phương Nam Tp.Hcm” Giáo viên hướng dẫn: Giảng viên Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ Môn Kinh Tế Đất Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thực cơng tác thẩm định để tiến hành xác định giá trị bất động sản 113 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh giúp Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam định khoản vay khách hàng chủ sở hữu bất động sản Trên sở lý luận thẩm định giá Bất động sản hoạt động cho vay có đảm bảo tài sản chấp ngân hàng, sử dụng phương pháp phương pháp thống kê, điều tra thu thập số liệu, phân tích tổng hợp…, đề tài tiến hành thực nội dung cụ thể sau:  Thẩm định giá bất động sản: 113 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh  Nhận xét đánh giá: thuận lợi khó khăn q trình tiến hành thẩm định Sau bốn tháng thực hiện, đề tài đạt số kết sau:  Hiểu vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản kết hợp với việc áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá cho bất động sản  Học hỏi nhiều kiến thức thực tế, kinh nghiệm tác phong làm việc  Thẩm định bất động sản 113 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình Thành, Thành phố Hồ Chí Minh, kết thu ước tính tổng giá trị bất động sản thẩm định 4,93 tỷ đồng, giá trị chấp bất động sản thẩm định 3,69 tỷ đồng MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.1.1 Những vấn đề chung bất động sản thị trường bất động sản I.1.1.1 Bất động sản I.1.1.2 Thị trường bất động sản I.1.2 Những khái niệm nguyên tắc làm sở cho thẩm định giá bất động sản I.1.2.1 Những khái niệm I.1.2.2 Những nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 7 10 I.1.3 Phương pháp thẩm định giá bất động sản 13 I.1.4 Cơ sở lý luận cho vay có bảm đảm tài sản chấp bất động sản (gọi tắc cho vay chấp bất động sản) 15 I.1.4.1 Khái niệm cho vay chấp bất động sản 15 I.1.4.2 Mục đích việc cho vay chấp bất động sản 15 I.1.4.3 Các loại bất động sản chấp 16 I.1.4.4 Điều kiện bất động sản chấp 17 I.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ 18 I.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN 20 I.4 TỔNG QUAN VỀ ĐỊA BÀN THỰC TẬP VÀ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 20 I.4.1 Giới thiệu tổng quát Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam 20 I.4.2 Giới thiệu tổng quát Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam I.5 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 21 22 I.5.1 Nội dung nghiên cứu 22 I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 22 I.5.3 Quy trình thẩm định 23 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 II.1 XÁC ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ 25 II.1.1 Giới thiệu chung Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh 25 II.1.2 Vị trí bất động sản thẩm định 27 II.2 PHÂN TÍCH ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG 28 II.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 28 II.2.2 Đặc điểm thị trường khu vực bất động sản thẩm định tọa lạc 30 II.3 PHÂN TÍCH ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH 30 II.3.1 Pháp lý bất động sản thẩm định giá 30 II.3.2 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật bất động sản thẩm định giá 31 II.4 CƠ SỞ TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 33 II.4.1 Mục đích quan điểm định giá bất động sản 33 II.4.2 Căn sở định giá 35 II.5 LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ 35 II.6 ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 37 II.6.1 Đánh giá giá trị cịn lại cơng trình xây dựng đất 37 II.6.2 Ước tính giá trị cịn lại cơng trình xây dựng đất 39 II.7 ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ ĐẤT II.7.1 Phân tích đặc điểm bất động sản so sánh 39 39 II.7.1.1 Tài sản so sánh 40 II.7.1.2 Tài sản so sánh 41 II.7.1.3 Tài sản so sánh 42 II.7.1.4 Tài sản so sánh 43 II.7.2 Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cịn lại đất tài sản so sánh 45 II.7.3 Thực điều chỉnh chênh lệch bất động sản thẩm định giá với bất động sản so sánh 47 II.7.3.1 Tài sản so sánh với tài sản thẩm định 47 II.7.3.2 Tài sản so sánh với tài sản thẩm định 49 II.7.3.3 Tài sản so sánh với tài sản thẩm định 51 II.7.3.4 Tài sản so sánh với tài sản thẩm định 53 II.7.3.5 Kết trình điều chỉnh chênh lệch tài sản thẩm định với tài sản so sánh 55 II.7.4 Kết thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 56 II.8 KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 56 II.9 NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH 56 KẾT LUẬN 57 KIẾN NGHỊ 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHỤ LỤC 59 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành ĐẶT VẤN ĐỀ Lý thực đề tài: Trong bối cảnh hội nhập ngày nay, hầu hết ngân hàng đứng trước cạnh tranh lớn không nước mà cịn với ngân hàng ngồi nước Điều vừa thách thức thời cho ngân hàng khơng ngừng nổ lực để đứng vững phát huy uy tín, thương hiệu thị trường Trong tất hoạt động kinh doanh ngân hàng tín dụng hoạt động mang lại doanh thu cao tiềm ẩn nhiều rủi ro Để cho hoạt động tín dụng ngày phát huy hiệu quả, ngân hàng không cạnh tranh cách mở rộng thêm nhiều danh mục cho vay nhằm thỏa mãn tốt nhu cầu đối tượng khách hàng mà phải nâng cao chất lượng tín dụng Bên cạnh đó, giải pháp để đảm bảo an toàn cho khoản vay đặt ngân hàng nước ta lấy tài sản khách hàng làm sở định tín dụng Vấn đề đặt làm để xác định giá trị tài sản chấp để vừa giúp cho ngân hàng tránh rủi ro lại vừa thu hút nhiều khách hàng Chính thế, cơng tác thẩm định giá tài sản cần phải ngày hồn thiện trở nên chun nghiệp Đó lý thực đề tài “Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phục Vụ Mục Đích Thế Chấp Tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Phương Nam Thành phố Hồa Chí Minh” để có nhận định hoạt động thẩm định giá thành phố nói chung Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam nói riêng Mục tiêu nghiên cứu: xác định giá trị bất động sản chấp làm sở cho hoạt động vay vốn Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam Đối tượng nghiên cứu:  Giá trị bất động sản chấp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp  Diễn biến thị trường bất động sản ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp Phạm vi nghiên cứu:  Giới hạn thời gian: đề tài thực thời gian tháng, từ ngày 15 tháng đến hết ngày 15 tháng năm 2008  Giới hạn không gian: đề tài nghiên cứu phạm vi Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam  Giới hạn nội dung: sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản nhà phố phục vụ mục đích chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam Trang Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.1.1 Những vấn đề chung bất động sản thị trường bất động sản I.1.1.1 Bất động sản a Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Theo Điều 174 Bộ luật dân 2005 Việt Nam qui định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất Các tài sản khác pháp luật quy định.” b Thuộc tính bất động sản Bất động sản có thuộc tính sau:  Tính bất động: người ta di chuyển bất động sản từ nơi sang nơi khác, bất động sản có vị trí định địa điểm tọa lạc Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí thường mang đậm tính chất địa phương  Tính khơng đồng nhất: khác hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích đất cơng trình đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản Mỗi đất cố định địa điểm khơng thể chia cắt mang đi, nên khơng thể có hai đất giống hoàn toàn, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản Trang Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành  Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số Sự phát triển đất đai hữu dụng phải nằm cân với môi trường sinh thái, diện tích đất sản suất diện tích đất Nhu cầu đất đai nhà người thường vượt mức so với phát triển đất đai hữu dụng nên tạo khan thị trường bất động sản  Tính bền vững lâu dài: bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài c Đặc trưng bất động sản  Khả co giãn cung Tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung bất động sản so với biến động giá Khả co giãn thể mặt sau:  Sự phát triển đất đai bị hạn chế điều kiện tự nhiên mơi trường  Việc xây dựng cơng trình đất địi hỏi nhiều thời gian, cơng sức tiền  Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ  Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao chủ sở hữu nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận đòi hỏi nhiều thời gian để xem xét mặt vật chất pháp lý Mặt khác, thời gian mua bán tùy thuộc vào thời gian chuyển quyền sở hữu theo quy định luật pháp  Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Giá trị cao thời gian mua bán dài dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt kinh hoạt Khả thường giải việc cầm cố, chấp thay phải bán để chuyển quyền sở hữu  Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia, gắn liền với đời sống sinh hoạt nhân dân với biến động đất đai ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, trị quốc gia đó; thế, nhà nước thường can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản I.1.1.2 Thị trường bất động sản a Khái niệm Thị trường bất động sản mơi trường mà người mua người bán bất động sản tác động qua lại lẫn để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá Trang Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành Những người bán người mua địa điểm cụ thể bán đấu giá, hay liên hệ với qua mạng lưới thơng tin liên lạc Giá bất động sản xác định thị trường bất động sản Thị trường bất động sản địa phương, quốc gia hay quốc tế Những vị trí vừa nhỏ thích hợp việc xây dựng nhà mối quan tâm nhà đầu tư phát triển địa phương Còn vị trí lớn giành cho phát triển cư trú hay thương mại mối quan tâm nhà đầu tư phát triển lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn kinh doanh tạo nhiều địa điểm nhiều nước để tranh thủ điều kiện thuận lợi bối cảnh quốc tế định b Những đặc trưng Khơng có thị trường trung tâm (1) Thị trường mang tính chất địa phương Thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo (5) (2) (3) Thị trường bất động sản (4) Nhạy cảm với biến động kinh tế trị Là thị trường có quan hệ mật thiết với ngành sản xuất kinh doanh khác (1) Khơng có thị trường trung tâm Đối với thị trường bất động sản khơng có địa điểm cho thị trường thức, việc mua bán bất động sản thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản liên hệ trực tiếp với người có nhu cầu mua bán người mua tìm đến trực tiếp trao đổi thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, phương tiện truyền thông, phổ biến thông qua người mơi giới (2) Thị trường mang tính chất địa phương Đặc tính đất đai bền vững, khơng thể tiêu hủy, chia cắt mang đi; khan đất khu vực đáp ứng thừa thải đất khu vực khác Đây điều quan trọng mà thẩm định viên cần quán triệt thẩm định giá bất động sản Các yếu tố như: tập quán mua bán bất động sản địa phương, đặc điểm cụ thể bất động sản bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mơ, tình trạng pháp lý, môi trường xung quanh,… cần ý xem xét mức (3) Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Trang Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành Nhận xét:  Vị trí: Cả hai tài sản mặt tiền đường Đinh Bộ Lĩnh, phường 26, Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh; khơng có hẻm bên hơng hay mặt tiền phía sau Tuy nhiên, tài sản so sánh khơng có lợi tài sản thẩm định tài sản so sánh nằm gần chân cầu Đinh Bộ Lĩnh đường chiều nên lợi việc chọn làm nhà hay kinh doanh ko thuận lợi tài sản thẩm định  hệ số vị trí điều chỉnh sau: - 2%  Pháp lý: tương đồng  hệ số pháp lý điều chỉnh sau: 0%  Hình dáng: tương đồng  hệ số hình dáng điều chỉnh sau: 0%  Quy mô: tài sản so sánh tài sản thẩm định chiều rộng lẫn chiều dài đất  hệ số quy mô điều chỉnh sau: - 2%  Môi trường sống, tình hình an ninh: hai tài sản có môi trường sống tương đối tốt, an ninh  hệ số môi trường sống, an ninh chỉnh sau: 0%  Môi trường kinh doanh: tài sản so sánh không thuận lợi việc kinh doanh tài sản thẩm định vị trí gần chân cầu Đinh Bộ Lĩnh quy mô đất tài sản thẩm định  hệ số môi trường kinh doanh điều chỉnh sau: -3% Bảng hệ số hiệu chỉnh Các tiêu hiệu chỉnh Hiệu chỉnh Vị trí - 2% Pháp lý 0% Hình dáng 0% Quy mô - 2% Môi trường sống, an ninh 0% Môi trường kinh doanh - 3% Trang 49 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành II.7.3.2 Tài sản so sánh với tài sản thẩm định Vị trí tài sản thẩm định với tài sản so sánh Bảng mô tả chi tiết Các tiêu so sánh Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Vị trí Mặt tiền đường Mặt tiền đường Pháp lý Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Quy mơ 84 m2 80 m2 Mơi trường sống, an ninh Tốt Tốt Môi trường kinh doanh Bình thường Bình thường Trang 50 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành Nhận xét:  Vị trí: Cả hai tài sản mặt tiền đường Đinh Bộ Lĩnh, phường 26, Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh; khơng có hẻm bên hơng hay mặt tiền phía sau Tuy nhiên so với tài sản thẩm định tài sản so sánh có phần thuận lợi tài sản so sánh nằm vị trí gần chân cầu Đinh Bộ Lĩnh  hệ số vị trí điều chỉnh sau: -1%  Pháp lý: tương đồng  hệ số pháp lý điều chỉnh sau: 0%  Hình dáng: tương đồng  hệ số hình dáng điều chỉnh sau: 0%  Quy mô: tài sản so sánh gần tương đồng so với tài sản thẩm định, nhiên tài sản so sánh có chiều rộng nhỏ tài sản thẩm định  hệ số quy mô điều chỉnh sau: -1%  Môi trường sống, tình hình an ninh: hai tài sản có mơi trường sống tương đối tốt, an ninh  hệ số môi trường sống, an ninh chỉnh sau: 0%  Môi trường kinh doanh: tài sản so sánh thuận lợi việc kinh doanh tài sản thẩm định vị trí gần chân cầu Đinh Bộ Lĩnh  hệ số môi trường kinh doanh điều chỉnh sau: -1% Bảng hệ số hiệu chỉnh Các tiêu hiệu chỉnh Hiệu chỉnh Vị trí - 1% Pháp lý 0% Hình dáng 0% Quy mơ - 1% Môi trường sống, an ninh 0% Môi trường kinh doanh - 1% Trang 51 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành II.7.3.3 Tài sản so sánh với tài sản thẩm định Vị trí tài sản thẩm định với tài sản so sánh Bảng mô tả chi tiết Các tiêu so sánh Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Vị trí Mặt tiền đường Mặt tiền đường Pháp lý Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Quy mô 84 m2 134,4 m2 Môi trường sống, an ninh Tốt Tốt Mơi trường kinh doanh Bình thường Tốt Trang 52 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành Nhận xét:  Vị trí: Cả hai tài sản mặt tiền đường Đinh Bộ Lĩnh, phường 26, Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh; khơng có hẻm bên hơng hay mặt tiền phía sau Tuy nhiên, tài sản so sánh có lợi tài sản thẩm định tài sản so sánh nằm gần ngã ba Đinh Bộ Lĩnh Bùi Đình Túy, thuận lợi việc lại kinh doanh  hệ số vị trí điều chỉnh sau: +1%  Pháp lý: hồ sơ giấy tờ hợp lệ để cấp chủ nhà chưa tiến hành  hệ số pháp lý điều chỉnh sau: -4%  Hình dáng: tương đồng  hệ số hình dáng điều chỉnh sau: 0%  Quy mô: tài sản so sánh gấp đôi tài sản thẩm định chiều rộng chiều dài tài sản thẩm định Thuận lợi việc mở cơng ty hay văn phịng cho th, kinh doanh  hệ số quy mô điều chỉnh sau: +4%  Mơi trường sống, tình hình an ninh: hai tài sản có mơi trường sống tương đối tốt, an ninh  hệ số môi trường sống, an ninh chỉnh sau: 0%  Môi trường kinh doanh: tài sản so sánh lợi việc kinh doanh tài sản thẩm định vị trí ngã ba đường Đinh Bộ Lĩnh đường Bùi Đình Túy  hệ số môi trường kinh doanh điều chỉnh sau: +10% Bảng hệ số hiệu chỉnh Các tiêu hiệu chỉnh Hiệu chỉnh Vị trí +1% Pháp lý -4% Hình dáng 0% Quy mơ +4% Mơi trường sống, an ninh 0% Môi trường kinh doanh +10% Trang 53 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành II.7.3.4 Tài sản so sánh với tài sản thẩm định Vị trí tài sản thẩm định với tài sản so sánh Bảng mô tả chi tiết Các tiêu so sánh Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Vị trí Mặt tiền đường Mặt tiền đường Pháp lý Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Quy mơ 84 m2 84 m2 Môi trường sống, an ninh Tốt Tốt Môi trường kinh doanh Bình thường Bình thường Trang 54 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành Nhận xét:  Vị trí: tương đồng, hai tài sản bên cạnh  hệ số vị trí điều chỉnh sau: 0%  Pháp lý: tương đồng  hệ số pháp lý điều chỉnh sau: 0%  Hình dáng: tương đồng  hệ số hình dáng điều chỉnh sau: 0%  Quy mô: tương đồng  hệ số quy mô điều chỉnh sau: 0%  Môi trường sống, tình hình an ninh: hai tài sản có môi trường sống tương đối tốt, an ninh  hệ số môi trường sống, an ninh chỉnh sau: 0%  Môi trường kinh doanh: tương đồng  hệ số môi trường kinh doanh điều chỉnh sau: 0% Bảng hệ số hiệu chỉnh Các tiêu hiệu chỉnh Hiệu chỉnh Vị trí 0% Pháp lý 0% Hình dáng 0% Quy mơ 0% Mơi trường sống, an ninh 0% Môi trường kinh doanh 0% Trang 55 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành II.7.3.5 Kết trình điều chỉnh chênh lệch tài sản thẩm định với tài sản so sánh Bảng tổng hợp điều chỉnh Các tiêu so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản so sánh so sánh so sánh so sánh Vị trí -2 -1 Pháp lý 0 -4 Hình dáng 0 0 Quy mơ -2 -1 Môi trường sống, an ninh 0 0 Môi trường kinh doanh -3 -1 10 Tổng tỷ lệ điều chỉnh -7 -3 11 Hệ số điều chỉnh 0,93 0,97 1,11 44,8 45,6 47,5 46 41,63 44,22 52,75 46,01 Đơn giá giao dịch (triệu đồng/m2) Đơn giá điều chỉnh (triệu đồng/m ) Đơn giá thức áp dụng cho tài sản thẩm định 46,2 triệu đồng/m2 Trang 56 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành II.7.4 Kết thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Qua phân tích đánh giá đơn giá thị trường bất động sản lân cận bất động sản thẩm định giá, có kết hợp biến động thị trường yếu tố chi phí khác thời điểm tiến hành thẩm định giá, tiến hành ước tính đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định đơn giá bình quân bất động sản so sánh điều chỉnh Như vậy, giá trị quyền sử dụng đất tài sản thẩm định là: 46,2 x 84 = 3,88 tỷ đồng II.8 KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN  Đơn giá quyền sử dụng đất: 46,2 triệu đồng/m2  Giá trị quyền sử dụng đất: 3,88 tỷ đồng  Giá trị công trình xây dựng đất: 1,05 tỷ đồng  Tổng giá trị ước tính bất động sản thẩm định là: 3,88 tỷ đồng + 1,05 tỷ đồng = 4,93 tỷ đồng Do mục đích việc thẩm định giá bất động sản thẩm định cho mục đích vay vốn chấp để đảm bảo khoản vay nên giá trị bất động sản thấp giá thẩm định, điều Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam quy định, giá trị thực tế mà Ngân hàng cho vay khoảng 70%  75% giá trị tài sản chấp Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam thẩm định Ở đây, Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam định 75% giá trị thẩm định  Giá trị thực tế mà Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam cho vay : 4,93 tỷ đồng x 75% = 3,69 tỷ đồng II.9 NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH Trong trình tiến hành thẩm định giá bất động sản, rút nhận xét sau:  Khó khăn việc tìm tài sản so sánh tương đồng với tài sản thẩm định Tài sản giao dịch để làm tài sản so sánh phụ thuộc vào thời kỳ thị trường bất động sản  Khả tiếp cận tài sản so sánh gặp nhiều khó khăn Đặc biệt việc xác định giá trị cơng trình xây dựng đất, khó tiếp cận chi tiết cơng trình  Địi hỏi người thẩm định giá trị cịn lại cơng trình đất phải nhiều kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng  Việc điều chỉnh hệ số tiêu so sánh phụ thuộc lớn vào kinh nghiệm người thẩm định  Tuy nhiên, bên cạnh khó khăn tơi học hỏi nhiều chuyên môn thẩm định giá bất động sản Trang 57 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành KẾT LUẬN Thẩm định giá bất động sản Việt Nam ngành tương đối mới, phận hoạt động thẩm định giá, bước khẳng định vai trị q trình hội nhập Trong thời gian tới doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tăng nhanh, nhu cầu xác định giá trị tài sản cố định không cho doanh nghiệp mà cho việc định lại doanh nghiệp cần thiết Hoạt động thẩm định giá có hội để phát triển Từng phương pháp thẩm định giá hữu nhà nghiên cứu nhà kinh tế quan tâm tìm tòi nhằm xây dựng phương pháp chuẩn cho thẩm định giá bất động sản Từ phương pháp chuẩn xây dựng thể chế hóa văn pháp quy, quan, tổ chức nhà nước dựa vào kiểm tra việc thực tổ chức nghiệp vụ thẩm định giá Như vậy, việc xây dựng phương pháp chuẩn cho hoạt động thẩm định giá nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng giúp cho thúc đẩy nghề nghiệp thẩm định giá pháp triển hòa nhập với khu vực giới tương lai gần Công tác thẩm định giá ngân hàng có ý nghĩa lớn, làm sở để ngân hàng xác định khoản vay khách hàng có tài sản chấp Trong đề tài này, áp dụng lý thuyết thẩm định giá kinh nghiệm thực tế Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam để tiến hành xác định giá trị bất động sản chấp nhằm mục đích vay vốn Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam Sau tiến hành thẩm định bất động sản 113 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình Thành, Thành phố Hồ Chí Minh, kết thu ước tính tổng giá trị bất động sản thẩm định 4,93 tỷ đồng, giá trị chấp bất động sản thẩm định 3,69 tỷ đồng KIẾN NGHỊ Hoạt động thẩm định giá cho mục đích chấp tài sản để vay vốn khách hàng Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam áp dụng phương pháp thẩm định làm sở khoa học cho việc xác định giá trị tài sản chấp Tuy nhiên, để hoạt động thẩm định giá ngày có hiệu tơi xin có ý kiến sau:  Ứng dụng công nghệ thông tin để tiến hành xây dựng ngân hàng liệu tài sản thẩm định qua giao dịch, cập nhật sở liệu, điều giúp cho cơng tác tìm kiếm tài sản so sánh thuận lợi xác  Ln trao dồi, nâng cao trình độ nghiệp vụ nhân viên thẩm định để có tầm nhìn cách sâu sắc tình hình khu vực bất động sản chấp tương lai bất động sản, giúp ngân hàng có tỷ lệ vay phù hợp Trang 58 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành TÀI LIỆU THAM KHẢO Tạp chí Sài Gịn Times: http://www.thesaigontimes.vn Báo Tuổi trẻ: http://www.tuoitre.com.vn Báo Thanh niên: http://www.thanhnien.com.vn Trang web http://www.dantri.com.vn Trang web http://www.diadiem.com Trang web http://www.metvuong.com.vn Trang web http://binhthanh.hochiminhcity.gov.vn Trang 59 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành PHỤ LỤC Phụ lục số thông tư số 13/LB – TT ngày 18 tháng năm 1994 Liên Bộ Xây dựng – Tài – Vật giá Chính Phủ Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu Số TT Tỷ lệ cịn lại Kết cấu > 80% 70–80% 60–70% 50–60% 40–50% < 40% Kết cấu bê tông cốt thép (khung, cột, dầm, sàn, trần, tấm, bê tông) Lớp trát bảo vệ bị bong tróc, bê tơng bắt đầu nứt Bê tơng nứt, cốt thép bắt đầu rỉ Bê tơng có nhiều vết nứt, cốt thép có chỗ bị cong, vênh Kết cấu bắt đầu cong vênh Bê tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ Kết cấu khả chống đỡ, cần sửa chữa phải bỏ Kết cấu Lớp trát gạch (móng, bảo vệ cột, tường, ) bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ Vết nứt rộng, sâu tới gạch Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước Các vết nứt thơng suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt, nhiều chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn Kết cấu gỗ sắt (kết cấu đỡ mái) Bắt đầu bị mối mọt bị rỉ Bị mối mọt rỉ nhiều chỗ Bị mục rỉ ăn sâu, nhiều chỗ kết cấu bắt đầu bị cong vênh Kết cấu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt Kết cấu bị cong vênh nhiều, nhiều chỗ đứt rời Nhiều chỗ đứt rời, khả chống đỡ, cần sửa chữa phá bỏ Trang 60 Ngành Quản lý đất đai Mái ngói, tơn, fibrơ xi măng Nguyễn Phước Thành Chất liệu lợp mái bị hư hỏng, nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ diện tích hư hỏng mái < 20% diện tích mái bị hư hỏng 30–40% diện tích mái bị hư hỏng 20–30% diện tích mái bị hư hỏng 40–50% diện tích mái bị hư hỏng 50–60% diện tích mái bị hư hỏng > 60% diện tích mái bị hư hỏng Ghi chú: kết cấu 2, tiêu chuẩn cịn phải vào diện tích bị hư hỏng để đánh giá Phụ lục số thông tư số 13/LB – TT ngày 18 tháng năm 1994 Liên Bộ Xây dựng – Tài – Vật giá Chính Phủ Bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) TT Loại nhà M óng I Nhà gạch xây 1 tầng cấp khơng có khu phụ riêng Khung Nền, Kết cấu Tường cột sàn đỡ mái 10 15 10 10 16 tầng cấp có khu phụ riêng 10 18 17 tầng cấp 2-3 khơng có khu phụ riêng 10 15 10 16 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng 10 18 16 tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng 10 16 12 16 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 13 10 Trang 61 Mái Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành tầng mái khơng có khu phụ riêng 10 16 10 26 tầng mái có khu phụ riêng 10 18 13 16 tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng 10 16 14 13 10 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 16 15 11 11 tầng mái khơng có khu phụ riêng 16 10 22 12 tầng mái có khu phụ riêng 18 14 13 13 tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng 20 15 13 14 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 16 10 15 tầng mái khơng có khu phụ riêng 10 18 16 18 16 tầng mái có khu phụ riêng 10 18 16 14 17 tầng mái khơng có khu phụ riêng 10 18 17 16 18 tầng mái có khu phụ riêng 10 18 17 12 II Nhà lắp ghép 19 tầng lắp ghép lớn bê tông xỉ than 13 16 13 20 tầng lắp ghép lớn bê tông cốt thép dầy 13 16 13 Trang 62 Ngành Quản lý đất đai Nguyễn Phước Thành 21 tầng lắp ghép lớn bê tông cốt thép dầy 22 tầng lắp ghép khung cột lớn kết hợp 23 tầng khung cột tường ngăn gạch III Nhà biệt thự 24 biệt thự tầng mái ngói 25 16 16 12 12 16 12 10 12 16 12 20 17 biệt thự tầng mái 18 16 26 biệt thự tầng mái ngói 20 16 27 biệt thự tầng mái 18 16 Trang 63 16 14 ... tài ? ?Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phục Vụ Mục Đích Thế Chấp Tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Phương Nam Thành phố Hồa Chí Minh? ?? để có nhận định hoạt động thẩm định giá thành phố nói chung Ngân hàng. .. này, mục đích việc định giá bất động sản phục vụ cho mục đích cho vay chấp bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam Theo đó, loại giá trị cần xác định giá trị chấp bất động sản Giá. .. sản trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam  Giới hạn nội dung: sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản nhà phố phục vụ mục đích chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Phương