THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG THUƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN HÀ NỘI (SHB) – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG THUƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN HÀ NỘI (SHB) – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : TRẦN HUY PHÚ 05135019 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN -   - TRẦN HUY PHÚ “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG THUƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN HÀ NỘI (SHB) – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG” Giáo viên hướng dẫn: ThS Ngô Minh Thụy Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: -Tháng 07 năm 2009- TĨM TẮT  Sinh viên thực hiện: Trần Huy Phú, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện: ” Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Hà Nội (SHB) - Bình Dương” Giáo viên hướng dẫn: ThS Ngơ Minh Thụy, Bộ mơn Chính Sách Pháp Luật, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Hiện thị trường bất động sản Việt Nam bước phát triển nhằm tiến tới thị trường hoàn thiện hơn, đường phát triển thị trường BĐS ln ln gặp biến động, khó khăn từ làm cho giá trị BĐS không ổn định Thẩm định giá Việt Nam hình thành coi cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp kinh tế thị trường Hoạt động thẩm định giá BĐS với tư cách chuyên gia tư vấn giá trị BĐS cho nhà đầu tư, người sử dụng, nhà quản lý,… trở nên cấp thiết cho đối tượng tham gia vào thị trường việc đưa định liên quan đến BĐS Trong tình hình kinh tế phát tiển nay, nhu cầu vốn để đầu tư, kinh doanh cá nhân doanh nghiệp lớn, để có nguồn vốn để đầu tư khơng phải chuyện đơn giản Việc ngân hàng cho vay vốn cách nhận chấp tài sản tạo điều kiện thuận lợi cho người cần vốn mà cho ngân hàng, điều tạo nên sở đầu tư cho ngân hàng Vì cơng tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho mục đích chấp quan trọng Nội dung nghiên cứu ứng dụng lý thuyết định giá để xác định giá trị thị trường BĐS thẩm định xác định giá trị BĐS phương pháp thẩm định giá Ngân hàng, từ so sánh rút kết luận Phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đề tài thực thời gian bốn tháng đạt số kết sau:  Tìm hiểu quy trình định giá Ngân hàng SHB – Bình Dương  Hiểu vận dụng quy trình định giá BĐS kết hợp với phương pháp định giá để tiến hành định giá BĐS cho mục đích chấp Ngân hàng  Xác định chênh lệch giá trị thị trường giá trị chấp BĐS cụ thể  Học hỏi tác phong phong cách định giá viên LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn gia đình – người ln u thương, nâng đỡ, hậu thuẫn tạo điều kiện cho suốt trình học tập, để có ngày hơm Em xin cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ dẫn cho em suốt trình thực tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Ngân hàng SHB chi nhánh tỉnh Bình Dương, tồn thể anh chị chi nhánh tận tình giúp đỡ em q trình thực đề tài Đồng thời tơi cảm ơn bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 31 giúp đỡ chia sẻ với tơi suốt q trình học tập sinh hoạt trường Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2009 TRẦN HUY PHÚ MỤC LỤC ♣ Tiêu đề Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Một số vấn đề bất động sản I.1.2 Thi trường bất động sản I.1.3 Một số vấn đề định giá bất động sản I.1.4 Thế chấp BĐS 26 I.1.5 Căn pháp lý 26 I.2 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Bình Dương 27 I.2.1 Sự thành lập phát triển chi nhánh 27 I.2.2 Cơ cấu tổ chức SHB chi nhánh Bình Dương .28 I.3 Nội dung Phương pháp nghiên cứu .32 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 32 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 32 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .34 II.1 Nhận biết bất động sản thẩm định giá 34 II.1.1 Tình trạng pháp lý: 34 II.1.2 Vị trí 35 II.1.3 Đặc điểm vật lý 35 II.1.4 Thời điểm, mục đích định giá 37 II.2 Đặc điểm thị trường khu vực bất động sản thẩm định 39 II.2.1 Giới thiệu khu vực bất động sản thẩm định 39 II.2.2 Cung cầu bất động sản, giao dịch, giá giao dịch thị trường khu vực40 II.3 Lựa chọn bất động sản so sánh .40 II.3.1 Lựa chọn thống kê BĐS 40 II.3.2 Phân tích điều chỉnh khác biệt bất động sản: 43 II.3.3 Ước tính giá trị tài sản đất 46 II.3.4 Ước tính giá trị QSDĐ BDS TĐ 48 II.4 Ước tính giá trị BĐS theo Quy trình định giá Ngân hàng TMCP Sài Gịn Hà Nội (SHB) Chi nhánh Bình Dương 49 II.4.1 Ước tính giá trị QSDĐ BĐS TĐ 50 II.4.2 Ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất BĐS TĐ 50 II.5 Đánh giá nhận xét 51 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .54 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ♣ BĐS TĐG TT BĐS BĐS TĐ BĐS SS SHB ĐG QSDĐ ĐG XD TL CLCL DTKV : : : : : : : : : : Bất động sản Thẩm định giá Thị trường bất động sản Bất động sản thẩm định Bất động sản so sánh Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nơi Đơn giá quyền sử dụng đất Đơn giá xây dựng Tỷ lệ chất lượng lại Diện tích khn viên DANH SÁCH CÁC BẢNG ♣ Trang Bảng 01: Đơn giá xây dựng (ĐGXD) cấp nhà 20 Bảng 02: Mô tả chất lượng cịn lại cơng trình 22 Bảng 03: Thống kê BĐS TĐ BĐS SS 42 Bảng 04: Thống kê khác biệt BĐS TĐ BĐS SS3 43 Bảng 05: Thống kê BĐS có qui mơ diện tích từ 30m2-50m2 .44 Bảng 06: Thống kê BĐS có qui mơ diện tích từ >50m2 - 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 80 - 90 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 (Nguồn: Phụ lục – Thông tư liên số 13) PHỤ LỤC 04 ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BẢNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN PHÚ NHUẬN (Ban hành kèm Quyết định số 89 /2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 ĐOẠN ĐƯỜNG STT GIÁ TÊN ĐƯỜNG TỪ ĐẾN 1 CẦM BÁ THƯỚC CAO THẮNG CHIẾN THẮNG CÔ BẮC CÔ GIANG CÙ LAO DUY TÂN ĐẶNG THAI MAI TRỌN ĐƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG ĐẶNG VĂN NGỮ NGUYỄN TRỌNG TUYỂN 10 11 12 13 ĐÀO DUY ANH ĐÀO DUY TỪ (6M) ĐỖ TẤN PHONG ĐOÀN THỊ ĐIỂM (8M) TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG 15,600 10,300 10,300 13,700 TRỌN ĐƯỜNG 13,700 15 ĐƯỜNG NỘI BỘ KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU (P.2,7) HỒ BIỂU CHÁNH 16 17 18 19 20 21 HOÀNG HOA THÁM HỒ VĂN HUÊ HOÀNG DIỆU HOÀNG MINH GIÁM HOÀNG VĂN THỤ HUỲNH VĂN BÁNH 22 23 24 25 KÝ CON (6M) LAM SƠN LÊ QUÝ ĐÔN LÊ TỰ TÀI 14 NGUYỄN VĂN TRỖI HUỲNH VĂN BÁNH TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG NGUYỄN VĂN TRỖI LÊ VĂN SỸ TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN TRỖI KÊNH NHIÊU LỘC HUỲNH VĂN BÁNH GIÁP QUẬN NGUYỄN VĂN TRỖI LÊ VĂN SỸ ĐẶNG VĂN NGỮ 7,800 10,300 6,900 10,300 9,800 12,000 10,300 8,600 13,700 14,300 8,800 6,900 17,200 13,700 13,700 17,200 15,000 17,200 13,700 7,800 12,800 10,300 8,600 26 27 28 29 30 LÊ VĂN SỸ MAI VĂN NGỌC NGÔ THỜI NHIỆM NGUYỄN CÔNG HOAN NGUYỄN KIỆM 31 NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU 32 33 NGUYỄN ĐÌNH CHÍNH NGUYỄN LÂM TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG NGÃ PHÚ NHUẬN ĐƯỜNG SẮT NGUYỄN KIỆM PHAN XÍCH LONG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG 34 NGUYỄN THỊ HUỲNH NGUYỄN TRỌNG TUYỂN NGUYỄN VĂN TRỖI 12,000 NGUYỄN THƯỢNG HIỀN NGUYỄN TRỌNG TUYỂN NGUYỄN TRƯỜNG TỘ NGUYỄN VĂN ĐẬU 39 NGUYỄN VĂN TRỖI NGUYỄN VĂN TRỖI TRỌN ĐƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG CẦU CƠNG LÝ NGUYỄN ĐÌNH CHÍNH 35 36 37 38 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN 10,300 8,600 14,500 7,800 12,800 26,400 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN HOÀNG VĂN THỤ 26,400 40 41 42 43 NHIÊU TỨ PHAN ĐĂNG LƯU PHAN ĐÌNH PHÙNG PHAN TÂY HỒ 44 PHAN XÍCH LONG 45 46 47 48 49 50 PHÙNG VĂN CUNG THÍCH QUẢNG ĐỨC TRẦN CAO VÂN TRẦN HỮU TRANG TRẦN HUY LIỆU TRẦN KẾ XƯƠNG 51 52 TRẦN KHẮC CHÂN TRƯƠNG QUỐC DUNG 53 VEN KÊNH NHIÊU LỘC THỊ NGHÈ TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG CẦM BÁ THƯỚC NHIÊU TỨ NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU PHAN ĐĂNG LƯU TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG PHAN ĐĂNG LƯU KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU TRỌN ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ HỒNG DIỆU TRỌN ĐƯỜNG ĐƯỜNG SẮT GIÁP QUẬN GỊ VẤP PHAN XÍCH LONG THÍCH QUẢNG ĐỨC GIÁP QUẬN TÂN BÌNH NHIÊU TỨ KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU PHAN ĐĂNG LƯU GIÁP QUẬN BÌNH THẠNH KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU HỒNG DIỆU TRẦN HỮU TRANG ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ 18,900 7,800 7,800 10,300 15,600 13,700 10,800 7,800 10,800 7,300 7,800 17,600 20,600 7,800 11,000 13,700 17,600 8,600 12,800 10,300 10,300 17,600 9,500 12,800 9,500 12,800 10,800 9,500 PHỤ LỤC 05 Phân cấp nhà Thông tư 05-BXD/ĐT ngày 9/02/1993 Bộ Xây dựng Cấp nhà TT Sàn Mái Khung BTCT BTCT BTCT, sàn mái có chống nóng Gạch men sứ Khung BTCT BTCT BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT BTCT BTCT Móng Nền Kết cấu BTCT Đá Granit tự nhiên BTCT Nhà cấp I Cấp I Cấp II Nhà khung BTCT, tường gạch, mái BTCT có chống nóng có tầng trở lên (không kể tầng lửng) Nhà cấp II.A Nhà khung BTCT, tường gạch, mái bằng; ≤ tầng Nhà cấp II.B (Tương tự nhà cấp 4.1A mức độ hoàn thiện hơn; ≤ tầng) BTCT Cửa Khu WC Hồn thiện Bể xí tự hoại, Mặt ốp đá, Gỗ kính có xí bệt, tường tường khn ngoại ốp gạch men, ngồi nhà sơn vơi lát gạch men Mặt trát Gỗ, kính có Bể xí tự hoại, đá rửa ốp khuôn ngoại tường ốp gạch gạch men sứ, cửa khung men sứ tường nhà sắt kính sơn vơi Mặt trát Bể xí tự đá rửa ốp Pa nơ kính hoại, tường gạch men sứ, ốp gạch không khuôn tường quét vôi men sứ màu Nhà cấp II.C (Tương tự nhà cấp 4.1B khơng có WC nhà; ≤ tầng) BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT BTCT Mái ngói tơn trần ván ép nhựa Cấp III Pa nơ kính khơng khn Bể xí tự hoại, tường ốp gạch men sứ Tường quét vôi màu toàn Gạch men sứ Khung BTCT BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT BTCT Mái ngói tơn trần ván ép nhựa Cột BTCT Khơng Mái ngói tơn trần ván ép nhựa Gỗ kính Khơng Tường quét vôi Không Trần ván ép gỗ ván, mái ngói tơn Cửa Pa nơ kính Có khu WC Tường quét vôi màu Nhà cấp III.C Nhà tầng, móng, cột BTCT, tường gạch, hiên BTCT, mái ngói tôn, trần ván ép nhựa BTCT Gạch hoa xi măng Nhà cấp IV.A Cấp IV Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, lát gạch hoa XM; tầng Mặt trát đá Bể xí tự rửa ốp gạch hoại, tường men sứ, tường ốp gạch nhà sơn vôi men sứ BTCT Nhà cấp III.B (Tương tự nhà cấp 4.2A mức độ hồn thiện hơn) Gỗ, kính có khn ngoại cửa khung sắt kính khơng Tường qt vơi màu tồn BTCT Nhà cấp III.A Nhà tầng, khung BTCT tường gạch, mái ngói, mái tơn, trần ván ép trần nhựa Pa nơ kính khơng khn BTCT Đá chẻ Gạch hoa xi măng Tường gạch chịu lực Nhà cấp IV.B Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, lát gạch hoa XM, khơng có sê nơ; tầng Đá chẻ Nhà cấp IV.C Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, tơn, khơng có sê nô, ô văng; tầng Đá chẻ Gạch hoa xi măng Láng vữa xi măng Tường gạch chịu lực Khơng mái ngói tơn Cửa gỗ kính Khơng Tường qt vơi màu Tường gạch chịu lực Khơng mái ngói tôn Cửa gỗ pa nô ván ép Không Tường quét vôi màu ... & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN -   - TRẦN HUY PHÚ “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG THUƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN HÀ NỘI (SHB). .. thức định giá sở lý thuyết thực tiễn thu thập định tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Hà Nội( SHB) - Bình. .. Ngân hàng quy định Vì hoạt động định giá phục vụ cho mục đích chấp nên theo quy định Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội (SHB) cho vay với mức giá 80% giá trị BĐS trở xuống để đảm bảo rủi ro cho Ngân hàng