Nguyên tắc thẩm định giá
Để xác định giá trị của một bất động sản đúng đắn nhằm đảm bảo được sự công bằng cho các bên thì các thẩm định viên cần phải tuân theo các qui định của pháp luật, tùy vào mục đích thẩm định mà đề ra các phương pháp và nguyên tắc phù hợp Các nguyên tắc thẩm định giá bao gồm:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Sử dụng cao nhất và tốt nhất cho một bất động sản là được phép sử dụng cả về vật chất và pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất.
Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất Bởi vì không gian đô thị ( đất đai và những công trình xây dựng) có xu hướng được đặt ở mức cao nhất và tốt nhất trong một môi trường cạnh tranh.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế;
Một người mua cẩn thận sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trong khi thị trường mở.
Gía trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào tòan bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu;
Gía trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung cầu và thị trường vào thời điểm thẩm định Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến giá trị bất động sản.
Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
Nguyên tắc dự kiến giá trị tương lai:
Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện xảy ra trong quá khứ;
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sỡ hữu tài sản.
Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản;
Khi xác định giá trị của tài sản cần đảm bảo sự hòa hợp giữa giá cả với các luật thuế, các lợi ích kinh tế, phù hợp với yếu tố tâm lý: Gía tối đa sẽ tính vào mảnh đất khi có mức giá hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng, cần xết đến sự hòa hợp của các pháp chế, luật lệ, lợi ích kinh tế, phù hợp tâm lý người tiêu dung.
Khi xác định giá trị của tài sản cần phải phản ánh sự thay đổi trong tình hình kinh tế - xã hội phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế trong điều kiện xã hội ngày càng phát triển: Khi xác định giá trị của tài sản cần phải xác định những mặt lỗi thời về chức năng, về chu kì sống, chất lượng của sản phẩm Phải tính đến điều kiện thị trường và nhu cầu như tâm lí của người mua để dự kiến về thị trường trong tương lai là việc rất cần thiết cho công tác thẩm định giá.
Qui trình thẩm định giá
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hay phi trường làm cơ sở cho thẩm định giá:
- Các đặc điểm về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức rõ mục đích thẩm định giá khách hàng Mục đích thẩm định giá phải nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá.
- Xác định thời điểm thẩm định giá: Việc xác định thời điểm thẩm định giá rất quan trọng liên quan đến trách nhiệm của thẩm định viên Việc xác định đặc điểm, bản chất tự nhiên của tài sản phải được thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi cho phép cho hợp đồng.
- Xác định ngưồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá: Nguồn dữ liệu được lấy từ nhiều nguồn bao gồm các nguồn sách báo, mạng điện tử, do khách hang cung cấp…
- Xác định cơ sở giá trị cho tài sản; Trên cơ sở hiểu biết về tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ cơ sở giá trị của tài sản cần thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường và việc xác định này phải tuân theo những qui định của pháp luật hiện hành và các văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:
- Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những công việc cần phải làm theo thời gian như thế nào, thời gian thực hiện từng bước cũng như thời gian cho toàn bộ quá trình.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
Xác định tài liệu thu thập về thị trường, về tài sản về tài liệu so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập và phân tích dữ liệu, thời gian cho phép của trình tự phải làm: Dự trù kinh phí, phân công nhân sự, đánh giá rủi ro và giải pháp ngăn ngừa rủi ro.
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:
Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: vị trí thực của bất động sản, giấy tờ pháp lý liên quan, chi tiết bên trong và bên ngòai bất động sản, cảnh quan cơ sở hạ tầng, báo cáo của chủ đầu tư, chủ thầu đối với công trình đang xây dựng dở dang, vấn đề an ninh ở khu vực tọa lạc của bất động sản, yếu tố lợi thế kinh doanh… Đối với máy móc thiết bị là công suất, tuổi thọ, qui mô đời sống v.v…
Trong quá trình khảo sát phải có đầy đủ chứng cớ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản thẩm định giá theo tất cả các dạng, các hướng khác nhau.
- Ngoài ra cần có các thông tin sau:
Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập, thu nhập…của tài sản so sánh.
Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái ngừơi mua, người bán tiềm năng.
Đối với bất động sản cần thu thập thêm thông tin: các số liệu kinh tế môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường về tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận Ngoài ra cần thu nhập thông tin về yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản.
Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản tương tự, thông tin về tính pháp lý, thông tin trên cơ quan thông tin Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin vào trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo tính chính xác.
Bước 4: Phân tích dữ liệu
- Phân tích thị trường là việc xác định và nghiên cứu thị trường của một loại hình hang hóa, dịch vụ nào đó Phân tích ta chú ý vào những số liệu về cung cấp trên một thị trường cạnh tranh là cần thiết để quyết định việc cạnh tranh của tài sản trên thị trường hiện tại và tương lai.
- Phân tích khả năng kết nối cung cầu trên thị trường nhằm tìm ra ảnh hưởng của thị trường tác động lê giá của bất động sản Cung cầu về bất động sản thì luôn thay đổi và tác động mạnh đến việc hình thành mức giá trên thị trường Cung khan hiếm trong khi cầu lại nhiều, điều đó buộc thị trường giá bất động sản phải cao, đồng thời qua phân tích thị trường ta cũng tìm hiểu được động cơ của người mua, bán trên thị trường tài sản cần thẩm định.
- Phân tích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu nhất ( đối với đất trống)
- Tài sản cần thẩm định giá phải là tài sản có thể so sánh với những tài sản đã và đang bán trên thị trường.
- Những tài sản so sánh nhưng không có cùng mức độ sử dụng tài sản tố nhất, tối ưu với tài sản cần thẩm định giá thì thường được loại bỏ, không phân tích thêm.
Bước 5: Đánh giá về giá trị của tài sản:
Sau khi phân tích bước đầu ta đã hình thành sơ về giá bất động sản, thẩm định viên tìm kiếm những bất động sản đã giao dịch trên thị trường, mức giá mỗi mảnh đất lựa chọn sẽ được phân tích so sánh với mảnh đất thẩm định và sẽ điều chỉnh theo những sự khác biệt nổi bật giữa chúng.
Bước 6: Áp dụng phương pháp để thẩm định giá:
Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá
Báo cáo kết quả
Báo cáo kết quả là văn bản nêu rõ ý kiến chính thức của thẩm định viên về quá trình và mức giá thẩm định giá Thể hiện thông tin đúng thực tế, mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá thẩm định.
Những thông tin cơ bản
Mô tả đặc điểm kỹ thuật
Mô tả về mặt pháp lý
Những giả thuyết và hạn chế
Kết quả khảo sát thực tế
Lập luận về mức giá thực tế cuối cùng
Phương pháp thẩm định giá
Xử lý vấn đề phức tạp không rõ ràng
Quyền và lợi ích cá nhân của thẩm định viên liên quan đến tài sản làm nảy sinh xung đột.
Hồ sơ thẩm định giá
Hồ sơ thẩm định giá là tài liệu do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thẩm định giá Thông tin thể hiện trên giấy, phim ảnh, vật mang tin.
Gồm các tài liệu, thông tin liên quan:
Làm cơ sở hình thành ý kiền của thẩm định viên và thể hiện tuân thủ tiêu chuẩn.
Trợ giúp cho quá trình thẩm định giá, kiểm định chất lượng thẩm định giá bao gồm xử tranh chấp.
Tên số hiệu, thời gian lập hồ sơ
Thông tin về khách hang
Thư mời thẩm định giá
Hợp đồng thẩm định giá
Những phân tích của thẩm định viên
Những ý kiến trưng cầu tư vấn
Biên bản thanh lý hợp đồng
Tại doanh nghiệp thẩm định giá
Tại nơi ban hành chứng thư
Chứng thư
Khái niệm: Là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập nhằm công bố kết quả thẩm định giá cho khách hang hoặc bên thứ ba.
Hình thức: theo mẫu qui định.
Số lượng lập: 3 bản có giá trị ngang nhau cho khách hàng 2 bản, lưu ở doanh nghiệp 1 bản.
Lý thuyết về bất động sản
Thị trường bất động sản
1.2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là địa điểm tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
1.2.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản:
Không có thị trường trung tâm:
Hiện nay không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau Việc mua bán bất động sản thông thuờng thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng việc liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến thương lượng với người bán thông qua môi giới ( thường được gọi là cò nhà, đất) mặc dù đây là giao dịch kém an toàn Gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh có một ngân hàng đứng ra thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiệnn cho việc giao dịch giữa ngườimua và người bán đứơc thuận tiện và an tòan hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích.
Do không có thông tin thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của đất đai là sự bất động không thể di dời, chia cắt dời được, sự dư thừa đất đai ở nơi này không thể mang đi nơi khác được để giải quyết nhu cầu thiếu đất đai ở nơi khác được do đó làm cho thị trường bất động sản mang tính địa phương Đây là điều quan trọng mà một thẩm định viên cần quan tậm khi thẩm định giá bất động sản Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản bao gồm: địa điểm, hình dáng, qui mô, tình trạng pháp lý, môi trường xung quanh… cần chú ý và xem xét đúng mức.
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính không tái tạo của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mã hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
Ngoài ra những đặc tính như đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Ngoài những sự khác nhau về cấu trúc trong mỗi tòa nhà, mỗi một mảnh đất cũng có đặc trưng riêng biệt do vị trí, đặc điểm của nó Đa số các giao dịch trong thị trường tài sản được tiến hành riêng rẽ, và thậm chí nếu các kết quả giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tác dụng cũng hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích ngôi nhà, tình trạng pháp lý, sở hữu, giao dịch…
1.2.2.3 Phân loại thị trường bất động sản:
Thị trường đất sản xuất nông nghiệp:
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tậm đúng mực nên thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này.
Nhà biệt thự: Đây chủ yếu là thị truờng của tầng lớp có thu nhập cao, qui mô đất biệt thự khá cao, phổ biến trong khoảng 150 – 500 m2 Gía đất ở các khu vực thường khá cao do đặc điểm qui hoạch thì là nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự Gía đất nhóm này thường cao do vị trí đặc điểm gắn với môi trường cảnh quan ưu việt.
Có diện tích trên dưới 1000m nằm ở các vùng ven đặc biệt là cạnh các dòng sông, kênh rạch vừa có thể để ở và chung quanh trồng cây vườn
Lọai nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở qui mô diện tích từ 400 – 600m, đối với những lô đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu, đặc biệt là của lớp cán bộ lớn tuổi đã về hưu Do đặc điểm cảnh quan thiên nhiên và cách biệt hơn so với các vùng dân cư đông đúc.
Nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập trung bình với qui mô đất từ 40 – 130m phổ biến từ 60 – 80m có thể vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
Nhà chung cư nhiều tầng:
Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình kém. Diện tích nhà thấp, được nhà nước hỗ trợ về kinh phí hạ tầng Gía trị của căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng Loại hình này đang chiếm tỷ trọng cao ở các đô thị lớn đặc biệt là ở TP Hồ Chí Minh.
Thị trường nhà xưởng công nghiệp:
Hình thành ở khu vực ven đô thị và ngoại thành được qui hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa.
Thị trường bất động sản phục vụ cho mục đích họat động thương mại,dịch vụ, cao ốc văn phòng, khách sạn
Thị trường này ở TP Hồ Chí Minh đang thật sự trở nên rất sôi động cùng với sự phát triển của thành phố Thị trường này chủ yếu tập trung ở các khu kinh tế phát triển, thuộc trung tâm thành phố Các cao ốc ở TP Hồ
Các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
Thị trường đất sản xuất nông nghiệp:
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà chủ yếu sản xuất nông nghiệp Thị trường này thường nằm ở vùng ven hoặc vùng xa thành phố.
Thị trường tài sản đặc biệt:
Thông thường được xây dựng theo tập quán để đáp ứng nhu cầu người chủ sở hữu như là: các xưởng đóng tàu, nhà máy hóa chất, nhà máy lọc dầu, trạm xăng, trung tâm giải trí
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản:
Thẩm định giá là một môn khoa học và nghệ thuật cho nên việc xác định giá trị của bất động sản cần phải xem xét từ nhiều vấn đề, nhằm đưa ra mức giá phù hợp. Như chúng ta đã biết giá trị của một bất động sản chịu tác động từ rất nhiều yếu tố vì vậy mà không nên bỏ sót những yếu tố đó bởi có thể làm sai lệch đi giá trị của bất động sản cần thẩm định.
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản:
1.2.3.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô
Chính sách nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản Sự thay đổi trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường.
Nhà nước quy định các chính sách nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất ( thuê, tiền thuê, tiền sử dụng đất, ) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản.
Nhà nước qui hoạch và công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương:
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến bất động sản nên ảnh hưởng tới giá bất động sản.
Gía bất động sản tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.
- Các yếu tố này bao gồm sự biến động của:
+ Tổng sản phẩm quốc gia;
+ Thu nhập bình quân đầu người;
+ Tiết kiệm cá nhân đầu tư;
+ Cung cầu bất động sản
Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu Nhưng cũng cần lưu ý là cung cầu đối với bất động sản là tương đối không đàn hồi với những thay đổi giá cả.
Với tư cách là nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản, hoạt động của các đơn vị kinh doanh bất động sản tác động mạnh đến giá cả bất động sản,
Các yếu tố xã hội và tâm lý:
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường.
1.2.3.2 Nhóm các yếu tố vi mô:
Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ qua để tạo lập hoặc có được quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định bất động sản Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại.Chi phí nói trên là chi phí hình thành chi phí của người bán.
Bên cạnh đó, nhà thẩm định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình Đây là chi phí của người mua.
Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế tài chính.
Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì dễ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ co giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay khi có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sữa chữa để có thể sử dụng được Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
Các yếu tố vật chất:
- Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá càng cao, bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế ( gần chợ, bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh), có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị kinh tế cao.
Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng một địa điểm.
Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá sâu.
- Qui mô kích thước lô đất:
Những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lô đất có quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng khi ở cùng một địa điểm.
- Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản:
Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
Giới thiệu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản
1.2.4.1 Khái niệm phương pháp so sánh giá bán:
Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản khác đã được giao dịch trên thị trường Phương pháp so sánh quan tâm đến sự nhận biết đo lường tác động cua một hay một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tại ở các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá hoặc một số đặc tính có trong giá cả tiền thuê của tài sản. Trong phương pháp so sánh trước hết là tìm các tài sản đã giao dịch trên thị trường, có đặc điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa các tài sản này.
Các dữ liệu có khả năng tin cậy được sử dụng trong phân tích là cơ sở thẩm định giá Phân tích nhận được dựa trên nguyên tắc so sánh các thông tin các giao dịch trước mà có thể áp dụng cho các thẩm định giá mới với một số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo cho rằng dữ liệu lịch sử là phù hợp với tình huống hiện tại ( ví dụ: điều chỉnh với sự ảnh hưởng của lạm phát).
Việc phân tích nhằm địều chỉnh giá cả giao dịch cua tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá sẽ tập trung vào hai nhóm nhân tố đó là nhân tố thị trường và nhân tố giá cả.
1.2.4.2 Các trường hợp áp dụng:
Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng,các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà phố xây dựng cùng kiểu, các phân xưởng và nhà kho trên cùng mặt bằng.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định giá khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá để mua bán, thẩm định gái trị để thế chấp, thẩm định giá trị tài sản để đánh thuế hoặc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng
1.2.4.3 Các nguyên tắc chủ đạo:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất;
- Nguyên tắc cung cầu thị trường và một số nguyên tắc khác.
1.2.4.4 Các bước tiếp cận của phương pháp so sánh trực tiếp:
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp tất cả thông tin về tài sản thẩm định và tài sản so sánh được với tài sản thẩm định giá trong thời gian gần đây, có nhiều điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Kiểm tra các bất động sản có thể so sánh, xác định giá trị và đảm bảo mặt tương đồng.
Bước 3: Lựa chọn bất động sản có thể so sánh được ( khỏang 3 – 4 cái)
Bước 4: Phân tích, so sánh và tiến hành điều chỉnh.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá sau khi điều chỉnh.
1.2.4.5 Ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh:
1.2.4.5.1 Ưu điểm của phương pháp so sánh:
Là phương pháp dễ làm, không khó khăn về mặt kỹ thuật và rất phổ biến, được áp dụng nhiều nhất trong thực tế.
Nó phản ánh theo giá trị thị trường nên có cơ sở vững chắc để chủ sở hữu và các cơ quan thừa nhận.
Phương pháp so ánh được coi là phương pháp đầu vào của tất cả các phương pháp khác.
1.2.4.5.2 Nhược điểm của phương pháp so sánh:
Nhược điểm
Đôi khi khó có giao dịch tương tự.
Phương pháp này thường ít được áp dụng với các loại nhà ít được đem ra bán.Kết quả phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan của thẩm định viên.
Thủ tục về thế chấp bất động sản
Định nghĩa thế chấp, cầm cố
Thế chấp tài sản là việc một bên ( sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.Cầm cố tài sản là việc 1 bên ( sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia ( sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ quân sự.
Hồ sơ thế chấp, cầm cố
- Hợp đồng do hai bên soạn thảo, các bên có thể yêu cầu phòng công chứng soạn thảo hợp đồng.
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Văn bản định giá tài sản đối với hồ sơ cầm cố, thế chấp, bảo lãnh củac các tổ chức tín dụng, ngân hàng, các quỹ có chức năng tín dụng.
- Giấy tờ tùy thân và hộ khẩu hoặc giấy tờ xác nhận địa chỉ thường trú, tạm trú của bên cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và được bảo lãnh là cá nhân.
- Các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân ( giấy chứng nhận đăng ký kwế hôn, giấy xác nhận là người độc thân), giấy chứng minh tài sản chung, tài sản riêng theo qui định của pháp luật ( nếu có).
- Đối với pháp nhân cần có: giấy phép thành lập, đăng ký kinh doanh,quyết định bổ nhiệm người đứng đầu pháp nhân, giấy tờ tùy thân của người đại diện pháp nhâm, giấy ủy quyền của người đại diện pháp nhận cho người khác
Danh mục tài sản được dùng cho thế chấp cầm cố
- Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh.
- Trường hợp có chứng từ sở hữu hợp lệ về nhà ở, đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, chủ sở hữu cần liên hệ với Ủy ban nhân dân quận để xác nhận nhà không có thuộc diện quyền sử dụng đất, hoặc tách rời.
- Khi chứng nhận hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh công chứng viên có thể yêu cầu các bên xuất trình thêm các giấy tờ khác liên quan theo quy định của pháp luật.
1.3.3 Danh mục tài sản được dùng cho mục đích thế chấp cầm cố:
Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu tiêu dùng, kim khí quý và các loại có giá khác.
Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư gởi trên tài khoản được gởi tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại lệ.
Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu và các loại giấy tờ có giá trị bằng tiền.
Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc căn cứ pháp lý khác.
Quyền đối với phần góp vốn trong doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo qui định của pháp luật.
Tàu biển theo qui định của luật hàng hải Việt Nam, máy bay theo luật Hàng Không Việt Nam tài sản được cầm cố.
Tài sản được hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thị trường thời điểm kết giao dịch cầm cố và thuộc sở hữu bên cầm cố như hoa lợi hoặc lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay và các động sản khác mà Ngân hàng có thể nhận.
Các tài sản khác theo qui định của pháp luật.
Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố ( thỏa thuận trong hợp đồng), trường hợp tài sản cầm cố có bảo hiểm thì khoản bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố.
Tài sản là đất đai, nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Gía trị về quyền đất đai mà được thế chấp theo qui định của pháp luật.
Tàu biển theo qui định của luật Hàng Hải, máy bay theo qui định của luật Hàng Không dân dụng Việt Nam.
Tài sản được hình thành trong tương lai là động sản được hình thành sau thị trường thời điểm kết giao dịch cầm cố và thuộc sở hữu bên cầm cố như hoa lợi hoặc lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay và các động sản khác mà ngân hàng có thể nhận.
Các tài sản khác theo qui định của pháp luật
Trường hợp thế chấp bất động sản có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố ( thỏa thuận trong hợp đồng), trường hợp tài sản thế chấp có bảo hiểm thì khoản bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
1.3.4 Một số văn bản liên quan đến thế chấp bất động sản:
- Điều 24 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ nêu
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho nhận QSDĐ hợp pháp để thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam vay vốn sản xuất kinh doanh.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền ít nhất còn lại 5 năm thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất ( nếu có) tiền thê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó ( nếu có)
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đất đai được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam ở trong nước.
- Điều 25 hồ sơ thế chấp QSDĐ
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo mẫu số 4 ban hành đính kèm theo nghị định này
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chứng từ nộp tiền thuê đất.
- Điều 29 - Trình tự thực hiện thế chấp giá trị QSDĐ:
Bên thế chấp khai phần nội dung thuộc phần mình theo qui định tại phần 1 ( phần ghi của các bên) của bản hợp đồng thế chấp và nộp hồ sơ thế chấp cho bên địa chính hoặc sở địa chính nhà đất nơi có đất.
Trong thời gian 7 ngày, kể từ ngày đủ hồ sơ hợp lệ, Sở địa chính hoặc Sở địa chính nhà đất thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho trường hợp được thế chấp, nếu không được thế chấp thì trả lại hồ sơ và thông báo cho bên tổ chức đó biết lý do không được thế chấp.
Một số văn bản liên quan tới thế chấp bất động sản
Bên thế chấp đăng ký thế chấp tại sở địa chính hoặc sở địa chính nhà đất.
Về thuế chuyển nhượng quyền sử dựng đất: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 qui định các mức thuế suất sau: thuế với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2 % Thuế với đất xây ở, xây dựng công trình và các loại đất khác là 4
Lệ phí trước bạ theo qui định số 176/1999NĐ-CP ngày 21-12-1999 của chính phủ thì lệ phí trước bạ với đất ở là 1 %.
ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
Tổng quan về công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá Á Châu ( AREV)
2.1.1 Giới thiệu về công ty AREV:
- Tên giao dịch: Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu.
- Địa chỉ: 283/2 Cách Mạng Tháng 8, P.12, Q.10, TP.HCM
- Email: info@arev.com.vn
- Website: www.arev.com.vn
“Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín” là phương châm làm việc hàng đầu của AREV, đây chính là tính cách, năng lực, kinh nhiệm, hiệu quả, trách nhiệm và tinh thần hợp tác của AREV với quý khách hàng
2.1.2 Lịch sử hình thành công ty AREV:
- Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu thành lập vào tháng 11 năm 2006 theo quyết định thành lập số 29/ ACBR – QĐ ; ngày 01/11/2006 của Cty CP Địa ốc ACB.
- Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu là công ty con của công ty cổ phần địa ốc Á Châu ACBR thuộc tập đoàn tài chính Á Châu ACB.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức, hoạt động tại công ty AREV:
Hiện nay AREV có 5 chi nhánh tại TPHCM, trong đó có 3 chi nhánh chuyên thẩm định giá cho các hồ sơ thế chấp vay vốn tại ngân hàng ACB là các chi nhánh : Chi nhánh Cao Thắng, chi nhánh Bình Tây và chi nhánh Hàng Xanh. 2.1.4 Các loại tài sản được thẩm định tại công ty AREV:
Tài sản là bất động sản:
1 Thẩm định giá các căn nhà riêng lẻ, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà chung cư…
2 Thẩm định giá nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi…
3 Thẩm định giá công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, các công trình xây dựng dở dang, công trình xây dựng hư hỏng.
4 Thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất: cầu đường, bến cảng, bờ kè,nhà ga, bệnh viện, trường học…
5 Thẩm định giá đất ở, các lô đất trống, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng các loại cây công nghiệp, nông nghiệp
6 Thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản, các khu resort… Tài sản là động sản
1 Phương tiện vận tải : đường biển (tàu đánh cá, tàu vận tải hàng hóa nội địa, quốc tế ), đường sông/ thủy (tàu sông, xà lan tự hành, xà lan mù ), đường bộ (các phương tiện xe 4 bánh, 2 bánh, xe cơ giới, các loại xe vận tải nhẹ, hạng nặng, xe chuyên dùng, xe bồn các loại ), xe công trình, cần cẩu, cần trục, xe xúc, xe đào
2 Các phương tiện kỹ thuật, máy xây dựng, máy công cụ
3 Các thiết bị điện, điện tử, điện gia dụng, điện công nghiệp
4 Các thiết bị, trang bị cho các ngành nghề trên các lĩnh vực văn hoá, y tế, giáo dục, thể thao, công nghệ thông tin, các thiết bị tin học
5 Các máy móc thiết bị đồng bộ.
Xác định giá trị doanh nghiệp:
1 Cơ sở sản xuất, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…
2 Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn giao dịch chứng khoán,…
3 Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thành lập mới, liên doanh liên kết, giải thể, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp, khoán
4 Xác định quyền khai thác: nhà hàng, khách sạn, nhà máy nước, quyền khai thác mỏ đá, quyền khai thác cầu cảng, trạm thu phí cầu đường…
5 Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ
2.1.5 Qui trình thẩm định tài sản tại công ty AREV:
Khi khách hàng có nhu cầu vay, nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch sẽ hướng dẫn khách hàng về hồ sơ tài sản thế chấp Nhân viên tín dụng căn cứ vào qui định về hồ sơ tối thiểu để thẩm định BĐS, nếu hồ sơ đầy đủ nhân viên tín dụng sẽ nhận hồ sơ, nếu hồ sơ không đầy đủ,yêu cầu khách hàng bổ sung Nhân viên tín dụng trao đổi với bộ phận thẩm định khi cần thiết. Bước 2:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ tài sản ( bản photo) của khách hàng, nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch khiểm tra hồ sơ tài sản của khách hàng: Chứng từ nhà và đất, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng…
Nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch hướng dẫn khách hàng điền vào phiếu yêu cầu cung cấp thông tin/ tư vấn giá tài sản.
Nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch khởi tạo hồ sơ tài sản thẩm định trên hệ thống CLMS ( chương trình CLMS quản lý hồ sơ trong hệ thống của ngân hàng Á Châu) theo công văn hướng dẫn số 257/NVCV – TĐTS.07 ngày 03/05/2007 trước khi gửi đề nghị thẩm định.
Nhân viên tín dụng tại các sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch tiến hành lập phiếu đề nghị ( theo mẫu) điền đầy đủ thông tin thiết yếu như số điện thoại liên lạc của khách hàng và phải có chữ ký của cấp hữu quyền, gửi kèm hồ sơ tài sản tối thiểu, phiếu yêu cầu cung cấp thông tin/tư vấn giá tài sản ( bản chính)
Khi các sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch đã gửi đầy đủ các chứng từ đã nêu ở bước 5, nhân viên tiếp nhận hồ sơ tại AREV tiếp nhận hồ sơ tài sản thẩm định và kiểm tra hồ sơ tài sản, các chứng từ, trạng thái
- Kiểm tra hồ sơ tài sản đang ở trạng thái “ đang yêu cầu chi nhánh của AREV thẩm định”
- Trường hợp hồ sơ tài sản không đầy đủ, yêu cầu khách hàng bổ sung.
- Trường hợp hồ sơ thiếu hồ sơ tài sản, phải có ý kiến của Chủ tịch công ty/ Tổng giám đốc/ Giám đốc chi nhánh AREV.
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, nhận hồ sơ, chuyển trạng thái.
Nhân viên tiếp nhận hồ sơ của AREV chuyển trạng thái phân công hồ sơ tài sản thẩm định cho nhân viên thẩm định Sau khi được phân công, nhân viên thẩm định lên kế hoạch thẩm định, nghiên cứu hồ sơ tài sản, hẹn khách hàng thời điểm thẩm định thực tế.
Sau khi hẹn thẩm định với khách hàng, nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định thực tế Tại nơi bất động sản tọa lạc, nhân viên thẩm định kiểm tra đối chiếu tình trạng thực tế của bất động sản:
- Đánh giá sự phù hợp giữ thực tế BĐS với hồ sơ pháp lý ( diện tích đất hợp lệ và diện tích xây dựng hợp lệ)
- Kiểm tra đơn giá đất thị trường nơi BĐS tọa lạc ( trường hợp không có thông tin thị trường thì khảo sát).
- Kiểm tra thông tin qui hoạch của BĐS.
- Đánh giá về khu vực BĐS tọa lạc, yếu tố thuận lợi và bất lợi ảnh hưởng tới giá BĐS.
- Xác định đơn giá xây dựng của công trình trên đất.
Nhân viên thẩm định phải đảm bảo hoàn tất quá trình thẩm định thực tế trong khoảng thời gian qui định:
- Tối đa 24 giờ ( không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản tại nội thành thuộc tỉnh/ thành phố nơi bộ phận thẩm định tài sản phụ trách.
- Tối đa 36 giờ ( không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản tại ngoại thành không thuộc tỉnh/ thành phố nơi bộ phận thẩm định phụ trách.
- Tối đa 72 giờ ( không tính ngày lễ và ngày nghỉ) kể từ khi tiếp nhận đối với tài sản thuộc các trường hợp còn lại.
Sau khi thẩm định thực tế, thu nhập đủ thông tin nhân viên thẩm định lập tờ trình trên chương trình quản lý hoạt động thẩm định đã được ban hành, chuyển trạng thái “ đã hoàn tất tờ trình”, và lập phiếu cung cấp thông tin dựa trên kết quả tính toán được từ chương trình CLMS.
Sau khi nhân viên thẩm định lập tờ trình xong trình kiểm soát viên kiểm tra lại kết quả thẩm định và ký duyệt.
Danh mục hồ sơ thẩm định giá
Bản photo Sổ hộ khẩu
Quyết định thành lập doanh nghiệp
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
Giấy chứng nhận cấp mã số thuế
Quyết định thành lập đơn vị trực thuộc
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
Các quyết định đổi tên khác, bổ sung chức năng…
2.2.3 Pháp lý tài sản thẩm định giá:
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
Các hợp đồng thi công
Các biên bản nghiệm thu từng phần
Dây chuyền máy móc, thiết bị:
Hợp đồng kinh tế mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Các hoá đơn mua bán kê khai chi tiết
Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ
Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Hoá đơn mua bán kê khai chi tiết… Đối với số liệu tài chính:
+ Báo cáo tài chính của Công ty đã được kiểm toán:
Bảng cân đối kế toán 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
Bảng kết quả hoạt động kinh doanh 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
Bảng lưu chuyển tiền tệ 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
Bảng cân đối tài khoản 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
+ Các tài liệu liên quan:
Phương án sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian tối thiểu 3 năm Chi tiết về kế họach sản xuất như sản lượng của từng mặt hàng, chi tiết tất cả các chi phí liên quan để tính ra giá thành từng sản phẩm mà doanh nghiệp sản xuất
Chi tiết các kế hoạch đầu tư như: xây dựng nhà máy sản xuất mới (cung cấp toàn bộ dự án xây dựng, đầu tư thêm máy móc thiết bị phục vụ sản xuất, tiến độ thực hiện dự án…), dự án mở rộng thị trường (nêu cụ thể thị trường dự tính mở rộng, kế hoạch mở rộng cụ thể như thế nào, tiến độ thực hiện ra sao…) và các kế hoạch đầu tư khác (nếu có)
Chi phí marketing, chi phí quảng cáo tiếp thị, chi phí xây dựng và quảng bá thương hiệu trong thời gian qua (theo từng năm)
Các thông tin về doanh nghiệp như: nhãn hiệu, chiến lược kinh doanh, chiến lược marketing (gồm chiến lược sản phẩm, chiến lược giá, chiến lược phân phối và chiến lược khuyến mãi) trong thời tới
Các bằng khen, giấy khen, danh hiệu… liên quan đến sản phẩm đã đạt được trong thời gian qua.
Giấy chứng nhận nhãn hiệu của từng loại sản phẩm (Vd: Chứng nhận hàng Việt Nam chất lượng cao… )
+ Các bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ các tài khoản và các tài liệu chứng từ đối chiếu số dư các tài khoản tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp, cụ thể:
Tiền mặt: Biên bản kiểm kê quỹ tiền mặt
Tiền gửi ngân hàng: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và thư xác nhận số dư của ngân hàng (hoặc sổ phụ)
Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư
Các khoản đầu tư tài chính dài hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư
Các khoản phải thu: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư
Các khoản phải trả: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư
Hàng tồn kho: Biên bản kiểm kê hàng tồn kho Trong đó phân loại rõ những tài không cần dùng, ứ đọng, chờ thanh lý
Các khoản vay ngắn hạn và dài hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và thư xác nhận số dư của ngân hàng
Chi phí XDCB dở dang: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ
Các khoản ký quỹ ký cược dài hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu
Tài sản cố định: Biên bản kiểm kê TSCĐ, trong đó phân loại rõ những tài sản thuê mượn, nhận vốn góp liên doanh liên kết, tài sản không cần dùng, ứ đọng, chờ thanh lý và tài sản đang dùng
Danh mục tài sản cố định và công cụ dụng cụ tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
Đối với các khoản công nợ không có khả năng thu hồi (nếu có): Bảng kê chi tiết những khoản công nợ không có khả năng thu hồi có giải thích rõ nguyên nhân vì sao không có khả năng thu hồi và các tài liệu chứng minh
Đối với những khoản công nợ không có khả năng chi trả (nếu có): Bảng kê chi tiết những khoản công nợ không có khả năng chi trả có nêu rõ nguyên nhân và các tài liệu chứng minh
Tất cả hồ sơ pháp lý khách hàng và pháp lý tài sản cung cấp cho AREV đều là photo, không cần công chứng
Đối với hồ sơ doanh nghiệp, báo cáo tài chính và bản kê chi tiết là bản gốc hoặc bản photo có đóng dấu treo của công ty.
Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá cho mục đích thế chấp
2.3.1 Tài sản thẩm định giá:
- Chủ sở hữu tài sản: Bà Hà Thị Xuân – Sinh năm 1951- CMND SỐ: 020472694.
- Địa chỉ: 58 Phổ Quang, Phường 02, Quận Tân Bình.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở số 4768/96 ngày 14 tháng 11 năm 1996.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 24 tháng 08 năm 2004
- Loại bất động sản: Nhà phố lầu.
- Vị trí bất động sản: Mặt tiền đường.
- Diện tích đất sử dụng thực tế: 80 m2 ( Chiều ngang: 5.55 m, chiều dài: 14.4 m)
- Diện tích đất được công nhận: 68.15 m2.
- Diện tích xây dựng thực tế: # 354 m2.
- Diện tích xây dựng được công nhận: # 340 m2
- Bất động sản không nằm trong khu qui hoạch giải tỏa.
- Khả năng chuyển nhượng: bình thường
- Địa chỉ: 08 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình.
- Vị trí: Mặt tiền đường:
- Diện tích nhà: 146.2 m2 ( nhà cấp 4)
- Địa chỉ: 87 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình.
- Vị trí: Mặt tiền đường
- Diện tích nhà: # 382.5 m2 ( nhà cấp 2: trệt, 4 lầu)
- Địa chỉ: 23 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình.
- Vị trí: Mặt tiền đường
- Diện tích nhà: # 356.4 m2 ( nhà cấp 2: trệt, 2 lầu)
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh điều chỉnh:
So sánh khác biệt giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh:
Ta thấy tài sản thẩm định và tài sản so sánh cùng nằm trên 1 trục đường, khá gần nhau Các bất động sản có nhiều điểm khá tương đồng nên khả năng so sánh là rất cao.
* Tài sản thẩm định và tài sản so sánh 1
Tiêu chí Bất động sản thẩm định giá Bất động sản so sánh 1
Vị trí Mặt tiền đường 6m Mặt tiền đường 6m
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Hướng nhà Tây Bắc Tây Bắc
Lọai nhà Nhà cấp 3 Nhà cấp 4
Cấu trúc Tường gạch, sàn bêtông cốt thép, mái tole, gạch bông
Tường gạch, sàn xi măng, mái tole, cửa sắt Môi trường xung quanh gần sân bay Tân Sơn Nhất, CV Hoàng Văn Thụ gần sân bay Tân Sơn Nhất,
Lợi thế kinh doanh Có lợi thế kinh doanh Có lợi thế kinh doanh
* Tài sản thẩm định và tài sản so sánh 2:
Tiêu chí Bất động sản thẩm định giá Bất động sản so sánh 2
Vị trí Mặt tiền đường Mặt tiền đường
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Hướng nhà Tây Bắc Đông Nam
Lọai nhà Nhà cấp 2 Nhà cấp 2
Cấu trúc Tường gạch, sàn bêtông cốt thép, mái tole, gạch bông
Tường gạch, sàn bêtông cốt thép, mái tole, gạch bông Môi trường xung quanh gần sân bay Tân Sơn Nhất,
CV Hoàng Văn Thụ gần sân bay Tân Sơn Nhất,
CV Hoàng Văn Thụ, khu
Lợi thế kinh doanh Có lợi thế kinh doanh Có lợi thế kinh doanh
* Tài sản thẩm định và tài sản so sánh 3:
Tiêu chí Bất động sản thẩm định giá Bất động sản so sánh 2
Vị trí Mặt tiền đường Mặt tiền đường
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Hướng nhà Tây Bắc Đông Nam
Lọai nhà Nhà cấp 2 Nhà cấp 2
Cấu trúc Tường gạch, sàn bêtông cốt thép, mái tole, gạch bông
Tường gạch, sàn bêtông cốt thép, mái tole, gạch bông Môi trường xung quanh gần sân bay Tân Sơn Nhất,
CV Hoàng Văn Thụ gần sân bay Tân Sơn Nhất,
CV Hoàng Văn Thụ, khu
Lợi thế kinh doanh Có lợi thế kinh doanh Có lợi thế kinh doanh
Thực hiện theo qui ước điều chỉnh như sau:
- Vị trí: Nhà mặt tiền là 10 điểm, nhà hẻm là 9 điểm.
- Pháp lý: có sổ hồng là 10 điểm, sổ đỏ là 9 điểm.
- Diện tích: đất rộng > = 200 m2 là 10 điểm, > = 150 m2 là 9 điểm, trừ dần số điểm theo mỗi 50 m2.
- Diện tích xây dựng: cân đối, hài hòa không gian sống, không quá rộng quá chật là 10 điểm.
- Hướng: Hướng Đông Nam là 10 đ, điều chỉnh cho các hướng còn lại giảm dần.
- Lọai nhà: nhà cấp 1 là 10 điểm, cấp 2 là 9 điểm, cấp 3 là 8 điểm, cấp
- Cấu trúc: bê tông cốt thép là 10 điểm.
- Môi trường xung quanh: thoáng mát, an ninh, yên tĩnh, sạch sẽ là 10 điểm.
- Chất lượng còn lại: tỷ lệ chất lượng còn lại cao nhất là 10 điểm và giảm dần.
- Lợi thế kinh doanh: có lợi thế kinh doanh tốt là 10 điểm, không có lợi thế kinh doanh là 8 điểm.
Tiêu chí BĐS thẩm định
Vị trí 10 điểm 10 điểm 10 điểm 10 điểm
Pháp lý 10 điểm 10 điểm 10 điểm 10 điểm
Diện tích sử dụng 10 điểm 8 điểm 10 điểm 10 điểm
Hướng nhà 8.5 điểm 8.5 điểm 10 điểm 10 điểm
Lọai nhà 9 điểm 7 điểm 9 điểm 9 điểm
Cấu trúc 10 điểm 9 điểm 10 điểm 10 điểm
Môi trường xung 9 điểm 9 điểm 9 điểm 9 điểm quanh
Chất lượng còn lại 9 điểm 8.5 điểm 9 điểm 9 điểm
Lợi thế kinh doanh 10 điểm 10 điểm 10 điểm 10 điểm
BẢNG ĐIỀU CHỈNH ĐIỂM GIỮA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH VÀ TÀI SẢN SO SÁNH
Tiêu chí BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
Vị trí + 0 điểm + 0 điểm + 0 điểm
Pháp lý + 0 điểm + 0 điểm + 0 điểm
Hướng nhà + 0 điểm - 1.5 điểm - 1.5 điểm
Lọai nhà + 2 điểm + 0 điểm + 0 điểm
Cấu trúc + 1 điểm + 0 điểm + 0 điểm
BẢNG ĐIỀU CHỈNH THEO TỶ LỆ PHẦN TRĂM
Ta điều chỉnh theo nguyên tắc cứ mỗi điểm cộng ta cộng thêm 10% và mỗi điểm trừ sẽ trừ 10 %
Tiêu chí BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
Tỷ lệ phần trăm giá giao dịch được so với giá thương lượng
Gía bán sau điều chỉnh
- Ta thấy, trong 3 tài sản so sánh, thì tài sản so sánh 2 vừa có tổng số điều chỉnh thấp nhất lại vừa có các chỉ số điều chỉnh các chỉ tiêu với tài sản thẩm định là thấp hơn so với các tài sản so sánh khác, điều đó cho thấy tài sản so sánh 3 là tương đồng nhất với tài sản thẩm định Như vậy, giá trị tài sản thẩm định là 5,976,000,000 đồng.
- Ước tính giá trị tài sản thẩm định là: 5,976,000,000 đồng x 90% ( hệ số an toàn) = 5,378,400,000 đồng.
2.3.4 Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty AREV:
** Tại nơi bất động sản tọa lạc có các thông tin so sánh sau:
- Địa chỉ: 08 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình.
- Vị trí: Mặt tiền đường:
- Cơ sở hạ tầng: Tương đồng với bất động sản thẩm định.
- Khả năng kinh doanh: Tương đồng với bất động sản thẩm định.
- Diện tích nhà: 146.2 m2 ( nhà cấp 4)
- Gía trị nhà : 146.2 m2 x 800,000 đồng/m2 = 116,960,000 đồng.
- Ước tính đơn giá đất: ( 11,403,000,000 đồng – 116,960,000 đồng) / 146.2 m2 x 85% ( ước tính giá giao dịch được bằng 85% giá thương lượng) / 1,500,000 đồng/chỉ ( đơn giá vàng do AREV qui định) = 43.74 chỉ/m2
- Địa chỉ: 87 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình.
- Vị trí: Mặt tiền đường
- Cơ sở hạ tầng: Tương đồng với bất động sản thẩm định.
- Khả năng kinh doanh: Tương đồng với bất động sản thẩm định.
- Diện tích nhà: # 382.5 m2 ( nhà cấp 2: trệt, 4 lầu)
- Gía trị nhà : 382.5 m2 x 3,000,000 đồng/m2 = 1,147,500,000 đồng.
- Ước tính đơn giá đất: (8,000,000,000 đồng – 1,147,500,000 đồng) / 76.5 m2 x 90% ( ước tính giá giao dịch được bằng 90% giá thương lượng) / 1,500,000 đồng/chỉ = 53.74 chỉ/m2.
- Địa chỉ: 23 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình.
- Vị trí: Mặt tiền đường
- Cơ sở hạ tầng: Tương đồng với bất động sản thẩm định.
- Khả năng kinh doanh: Tương đồng với bất động sản thẩm định.
- Diện tích nhà: # 356.4 m2 ( nhà cấp 2: trệt, 2 lầu)
- Gía trị nhà : 356.4 m2 x 2,000,000 đồng/m2 = 712,800,000 đồng.
- Ước tính đơn giá đất: (7,900,000,000 đồng – 712,800,000 đồng) / 118.8 m2 x 95% ( ước tính giá giao dịch được bằng 95% giá thương lượng) / 1,500,000 đồng/chỉ ( đơn giá vàng do AREV qui định) = 38.31 chỉ/m2
- Qua các thông tin trên, quyết định đơn giá đất thẩm định là : (43.74 + 53.74 + 38.31)/3 = 45.26 chỉ/m2.
- Ước tính đơn giá đất thẩm định: 45.26 chỉ/m2 x 90% ( nhà ở riêng lẻ, giá thẩm định bằng 90% giá thị trường, thực hiện theo công văn số 489/NVCV.TDTS.08 ngày 10/06/2008) = 40.73 chỉ/m2.
- Ước tính giá trị bất động sản thẩm định là : 40.73 chỉ/m2 x 68.15 m2 x 1,500,000 đồng/chỉ + 3,000,0000 đồng/m2 x 340 m2 5,184,339,825 đồng.
- Ta thấy, với phương pháp so sánh điều chỉnh thì giá trị tài sản thẩm định là 5,378,400,000 đồng, còn với phương pháp so sánh do AREV áp dụng là 5,184,339,825 đồng, chênh lệch giá trị tài sản thẩm định giữa 2 phương pháp là 194,060,175 đồng, tương đương khoảng 3.6
% Ta thấy sự chênh lệch giữa 2 phương pháp là không đáng kể.Sở dĩ có sự chênh lệch như vậy là vì những nguyên nhân sau:
- Ở phương pháp so sánh điều chỉnh, các tài sản so sánh được điều chỉnh theo rất nhiều chỉ tiêu tạo nên giá trị của bất động sản, do đó phần nào có sự chính xác hơn so với phương pháp so sánh được áp dụng tại AREV.Tuy nhiên, ở phương pháp này được thực hiện bằng việc cho điểm để so sánh các yếu tố giữa các bất động sản, điều này vẫn còn mang yếu tố chủ quan của người thẩm định khá nhiều.Thêm nữa, với phương pháp này thì sự điều chỉnh về qui mô diện tích đất vẫn chưa rõ ràng, vì được đánh đồng trên mỗi 50 m2 với 10%/ 50m2 Tuy nhiên trên thực tế, với sự cách biệt 50 m2 thì sự chênh lệch giá có thể lên đến 20% hoặc hơn nữa Đồng thời, trên thực tế với 1 bất động sản 80 m2 và 1 bất động sản 100 m2 thì giá trị đã chênh lệch nhau khá nhiều, nên việc đánh đồng 50 m2 cho 1 điểm thì vẫn chưa hợp lý và chưa thể hiện sự chênh lệch giá 1 cách rõ ràng của yếu tố qui mô diện tích đất.
- Với phương pháp so sánh do AREV sử dụng dựa vào sự xác định đơn giá đất của tài sản thẩm định, thì sự điều chỉnh về chênh lệch qui mô diện tích là khá rõ ràng, đồng thời phương pháp này không dựa vào sự đánh giá cho điểm các yếu tố so sánh nên có phần khách quan hơn, tuy nhiên không phải là không có yếu tố chủ quan của nhân viên thẩm định trong phương pháp so sánh được AREV sử dụng vì vẫn tồn tại 1 yếu tố mang tính chủ quan đó là sự đánh giá về mức độ chênh lệch giữa giá bán thực và giá thương lượng So với phương pháp so sánh điều chỉnh, thì phương pháp so sánh do AREV thẩm định phản ánh sự chênh lệnh về qui mô diện tích đất rõ nét hơn rất nhiều Và đồng thời, phương pháp so sánh do AREV thẩm định cũng được thực hiện khá đơn giản và nhanh chóng để đáp ứng được khối lượng hồ sơ thế chấp vay vốn khá nhiều tại ngân hàng ACB.Nhưng với phương pháp do AREV thẩm định thì lại không bao hàm sự so sánh nhiều yếu tố khác tạo nên giá trị bất động sản, điển hình là về chất lượng còn lại của tài sản thẩm định và tài sản so sánh và còn sự khác biệt về chênh lệch giữa các yếu tố khác như là hướng nhà, môi trường xung quanh cũng không được nhắc tới, nên điều này cũng tạo nên sự chênh lệch về giá trị thẩm định giữa 2 phương pháp.
- Kết luận: Ta thấy, mỗi phương pháp đều có những ưu và khuyết điểm riêng, và có thể nhận thấy 2 phương pháp này có phần điều chỉnh và bù đắp những khuyết điểm cho nhau Nên quyết định giá trị
NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP
Nhận xét
- Các bất động sản so sánh của các bất động sản thẩm định nêu trên được tìm kiếm qua mạng internet nên độ chính xác không cao.
- Kết quả thẩm định giá trên xác định giá trị tài sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn.
- Kết quả thẩm định giá chỉ mang tính tham khảo cho mục đích thế chấp vay vốn, không nên dùng để tham khảo cho mục đích mua bán.
- Kết quả thẩm định giá chỉ có giá trị trong một thời gian nhất định kể từ ngày thẩm định giá.
- Việc định giá trị nhà hay giá trị tài sản gắn liền với đất mang tính chủ quan.
- Việc xác định tài sản so sánh tương đối thuận lợi do các tài sản so sánh và tài sản thẩm định ở tương đối gần nhau và có nhiều điểm tương đồng nên khả năng so sánh và cho một kết quả gần với giá trị thị trường nhất.
Kiến nghị
Thẩm định giá hiện nay vẫn còn là một ngành mới mẽ ở Việt Nam, hệ thống pháp lý trong ngành vẫn còn nhiều bất cập Chính phủ và các cơ quan ban ngành có kiên quan cần phải đưa ra những chính sách.
Tạo môi trường thuận lợi để từng bước hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở nước ta thông qua việc xây dựng các văn bản pháp quy và pháp luật về thẩm định giá nhằm tạo hành lang pháp lý cho nghề thẩm định giá hoạt động.
Công tác thông tin về giá
Nhà nước cần có biện pháp tăng cường và tổ chức có hiệu quả công tác thu nhập, xử lý, phân tích và dự báo thông tin thị trường giá cả theo nhu cầu quản lý của Nhà nước và theo yêu cầu của các tổ chức kinh tế, xây dựng ngân hàng dữ liệu về thị trường giá cả theo hướng tin học hóa
Nhà nước cần thành lập các tổ chức cung cấp thông tin, dịch vụ tư vấn cho thị trường bất động sản Hiện nay ở trong các doanh nghiệp thẩm định giá đều có ngân hàng dữ liệu nội bộ về giá cả bất động sản, tuy nhiên không phải tất cả các thông tin đều có sẵn Thực tế là khi có người yêu cầu thẩm định giá thì doanh nghiệp mới đi thu thập số liệu thị trường Vì vậy sẽ không có sự chủ động và nếu như thị trường không có tài sản so sánh nào giống với tài sản cần thẩm định thì sẽ rất khó thẩm định giá một cách chính xác
3.2.2 Đối với tổ chức thẩm định giá
3.2.2.1 Về tổ chức đào tạo
Các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá cần quan tâm đến tính chuyên nghiệp trong hoạt động này, xây dựng đội ngũ nhân viên theo ngành hay lĩnh vực riêng biệt Tách và đào tạo riêng về thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp với thẩm định giá máy móc thiết bị.
Cần có sự hợp tác với các chuyên gia các trường đại học và các chuyên gia nước ngoài Tranh thủ sự giúp đỡ của các nước để nâng cao trình độ nghiệp vụ và kỹ thuật về lĩnh vực thẩm định giá để tiến tới trình độ ngang bằng với trình độ khu vực và thế giới, thông qua các hình thức sau:
Tổ chức các cuộc hội thảo khoa học Việt Nam về các vấn đề nghiệp vụ thẩm định giá ASEAN, đại diện tổ chức thẩm định giá quốc tế và một số nước
Tham quan trao đổi kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, hỗ trợ nhau về cơ sở vật chất giữa các thành viên
Các nước trong hiệp hội có thể giúp đỡ Việt Nam trong việc mở lớp đào tạo ngắn hạn ở Việt Nam, nhận đào tạo giúp đỡ cán bộ nghiệp vụ thẩm định giá ở các trình độ khác nhau, giúp Việt Nam xây dựng tài liệu đào tạo chuyên ngành thẩm định giá
Đào tạo dài hạn cơ bản trong các trường đại học trong nước và nước ngoài Hiện tại đã có một số trường trong nước đang đào tạo ngành thẩm định giá
Có đạo đức tốt để đảm bảo việc thẩm định giá được khách quan, không vì những lợi ích cá nhân mà làm sai lệch kết quả thẩm định giá
Có trình độ hiểu biết về những vấn đề kinh tế kỹ thuật có liên quan đến thẩm định giá
Có kinh nghiệm thực tiễn trong nghề nghiệp, ít nhất phải có ba năm làm việc trong các tổ chức thẩm định giá mới được dự thi tuyển để trở thành thẩm định viên về giá
Hiện nay trong thẩm định giá tài sản nói chung, hầu hết tài sản thẩm định đều sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp (do phương pháp này dễ sử dụng) Để cân đối giữa các phương pháp cần xây dựng chi tiết các phương pháp còn lại: phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư… để khi không có đối tượng so sánh trên thị trường sẽ sử dụng các phương pháp còn lại Ngoài ra các phương pháp khác còn dùng để hổ trợ và kiểm tra phương pháp so sánh trực tiếp Nói chung cần kết hợp các phương pháp với nhau để cho kết quả thẩm định giá có ý nghĩa nhất.
Trong quá trình khảo sát thực tế nên quan sát ghi chép những biểu hiện, những số liệu liên quan đến khách hàng, đến tài sản, đến doanh nghiệp bởi vì qua quan sát thực tế cán bộ thẩm định đôi khi thu thập được nhiều hơn những gì họ được cung cấp và đó chắc chắn là những thông tin cần thiết và lý thú Như vậy công tác tìm hiểu thu nhập, kiểm tra độ chính xác của thông tin có vai trò hết sức quan trọng nhằm đảm bảo chất lượng và độ chính xác cho kết quả thẩm định giá, từ đó góp phần tạo nên uy tín.
Xây dựng mô hình toán để kết hợp các phương pháp trong thẩm định giá như mô hình hồi quy Mô hình này có thể để kiểm tra ngay tại bàn làm việc cũng như có thể dùng chung cho cả hệ thống.
Những vấn đề trên nhằm giúp cho tổ chức thẩm định giá tạo uy tín ngày càng cao trong lĩnh vực thẩm định, góp phần phát triển nghề thẩm định giá tại Việt Nam, tạo uy tín trong các khu vực và trên toàn thế giới.
Hình 2: Tài sản so sánh số 1
Hình 4: Tài sản so sánh 3
Hình 1: Tài sản thẩm định.
Hình 3: Tài sản so sánh 2.
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP