Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá cho mục đích thế chấp vay vốn 3

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ Chuyên đề tốt nghiệp Tên đề tài: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN GVHD: ThS Ngô Văn Phong SVTH: Trương Nguyễn Tường Vi Mã số sinh viên: 105204844 Chuyên ngành: Thẩm định giá Lớp: VG02 – K31 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 05 năm 2009 LỜI CẢM ƠN  Đầu tiên cho gửi lời cảm ơn thầy cô trường Đại Học Kinh Tế TPHCM, thầy cô Khoa Kinh Tế Phát Triển, thầy cô ngành Thẩm Định Gía dạy dỗ tơi suốt q trình học tập nhà trường Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn thầy Ngơ Văn Phong tận tình giúp đỡ tơi hồn thành tốt chun đề tốt nghiệp Tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc tới anh chị công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu, cảm ơn anh Lê Thanh Hải cho tơi có hội thực tập công ty, đặc biệt cho gửi lời cảm ơn chân thành tới chị Nguyễn Thị Trường Giang, người hướng dẫn tơi nhiệt tình truyền đạt cho nhiều kinh nghiệm suốt tháng thực tập cơng ty Cảm ơn bạn bè, gia đình, bố mẹ anh em, người bên cạnh động viên cho điều tốt đẹp MỤC LỤC Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP Trang 1.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.1.2 Cơ sở thẩm định giá .1 1.1.2.1 Giá trị thị trường 1.1.2.2 Giá trị phi thị trường 1.1.3 Nguyên tắc thẩm định giá .4 1.1.4 Qui trình thẩm định giá 1.1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá 1.1.5.1 Báo cáo kết 1.1.5.2 Hồ sơ thẩm định giá 10 1.1.5.3 Chứng thư 11 1.2 Lý thuyết bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm bất động sản 11 1.2.1.1 Khái niệm 11 1.2.1.2 Thẩm định giá bất động sản .11 1.2.1.3 Thuộc tính bất động sản 12 1.2.1.4 Đặc trưng bất động sản 12 1.2.1.5 Phân loại bất động sản .13 1.2.2 Thị trường bất động sản 14 1.2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 14 1.2.2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản .14 1.2.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 15 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 17 1.2.3.1 Nhóm yếu tố vĩ mô 17 1.2.3.2 Nhóm yếu tố vi mơ 18 1.2.4 Giới thiệu phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản 20 1.2.4.1 Khái niệm phương pháp so sánh giá bán 20 1.2.4.2 Các trường hợp áp dụng …20 1.2.4.3 Các nguyên tắc chủ đạo 21 1.2.4.4 Các bước tiếp cận phương pháp so sánh trực tiếp .21 1.2.4.5 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh 21 1.2.4.5.1 Ưu điểm 21 1.1.1 Nhược điểm .22 1.3 Thủ tục chấp bất động sản 22 1.3.1 Định nghĩa chấp, cầm cố .22 1.3.2 Hồ sơ chấp, cầm cố .22 1.3.3 Danh mục tài sản dùng cho chấp cầm cố 23 1.3.3.1 Tài sản cầm cố 23 1.3.3.2 Tài sản chấp .24 1.3.4 Một số văn liên quan tới chấp bất động sản 25 CHƯƠNG II: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 27 2.1 Tổng quan công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá Á Châu ( AREV) 27 2.1.1 Giới thiệu công ty AREV .27 2.1.2 Lịch sử hình thành cơng ty AREV: .27 2.1.3 Cơ cấu tổ chức, hoạt động công ty AREV .27 2.1.4 Các loại tài sản thẩm định công ty AREV 28 2.1.5 Qui trình thẩm định tài sản cơng ty AREV 29 2.2 Danh mục hồ sơ thẩm định giá 33 2.2.1 Pháp lý cá nhân 33 2.2.2 Pháp lý tổ chức 33 2.2.3 Pháp lý tài sản thẩm định giá 33 2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá cho mục đích chấp .38 2.3.1 Tài sản thẩm định giá 38 2.3.2 Tài sản so sánh 38 2.3.3 Thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh điều chỉnh 39 2.3.4 Thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty AREV 44 2.3.5 Nhận xét .46 Chương III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP 49 3.1 Nhận xét 49 3.2 Kiến nghị 49 3.2.1 Đối với nhà nước 49 3.2.2 Đối với tổ chức thẩm định giá 50 3.2.2.1 Về tổ chức đào tạo 50 3.2.2.2 Về người 51 3.2.2.3 Về phương pháp 51 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Tại ngân hàng nay, nhu cầu chấp vay vốn ngày nhiều , nhu cầu vay vốn doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, mà hộ gia đình riêng lẻ , đặc biệt lĩnh vực bất động sản sôi động Số lượng hồ sơ chấp vay vốn bất động sản gửi vào ngân hàng ngày nhiều Điều dẫn đến vấn đề nan giải cần giải thỏa mãn nhu cầu vay vốn mức khách hàng mà đảm bảo cho ngân hàng có sở đảm bảo nợ vay hợp lý Vì việc xác định giá trị tài sản vấn đề cần thiết để giải vấn đề Vì vậy, nay, cơng tác thẩm định giá tài sản để phục vụ cho mục đích chấp vay vốn nhu cầu cần thiết khơng ngân hàng mà cịn cần thiết cho người vay Chính cần thiết công tác thẩm định giá, mà người làm đề tài chọn đề tài “ Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá cho mục đích chấp vay vốn” với mục đích tìm hiểu hoàn thiện vốn kiến thức học ứng dụng vào thực tế Mục tiêu nghiên cứu Trước hết đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu sinh viên, áp dụng thực tế kiến thức học Qúa trình thực đề tài giúp sinh viên học hỏi nhiều điều mà lý luận sinh viên chưa nghiên cứu, giúp sinh viên thuận lợi dùng kiến thức học để ứng dụng cho nghề nghiệp sau Phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu bất động sản nằm địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu, thu thập số liệu, xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, chọn sở, ứng dụng phương pháp đựơc học mà phương pháp so sánh Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP: 1.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá: 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá: - Theo GS W.Seabrooke – Anh: Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định - Theo GS Lim Lan Yuan- Singapore: Thẩm định gía mơn khoa học hay nghệ thuật ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn - Theo Fred Peter Marrrone – Giám đốc marketing cho AVO Darwim: thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà thẩm định thu nhập phân tích chúng sai so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng - Theo pháp lệnh giá – Việt Nam: Thẩm định giá môn khoa học nhằm xem xét, xác định giá trị thị trường cho mục đích cụ thể tài sản thời điểm thẩm định giá 1.1.2 Cơ sở thẩm định giá: bao gồm giá trị thị trường giá trị phi thị trường: 1.1.2.1 Gía trị thị trường: “ Gía trị thị trường tổng số tiền trao đổi ước tính tài sản bên người bán, sẵn sang bán tài sản với bên người mua, sẵn sàng mua, vào thời điểm thẩm định, sau trị tiếp thị công khai mà bên bán bên mua hành động cách tự nguyện, thiện chí hiểu biết lẫn nhau, thị trường trao đổi cách khách quan độc lập.” - Tổng số tiền trao đổi ước tính: Mức giá thể tiền chi trả cho người mua, người bán thị trường người mua người bán thỏa thuận Mức giá loại trừ yếu tố lạm phát hay giảm phát điều kiện khác biệt khủng hoảng tài chính, bán hang với hoa hồng ngầm định, giảm giá đặc biệt mang tính thỏa thuận trước hay yếu tố làm phát sinh giá trị đặc biệt - Tài sản trao đổi: giá trị tài sản số tiền ước tính khơng phải số tiền giao dịch, định - Tại thời điểm thẩm định giá: giá trị thị trường tài sản mang tính thời điểm ngày tháng cụ thể cho trước Vì điều kiện thị trường thay đổi giá trị ước tính xác khơng Vì thẩm định phản ánh giá trị thị trường thời điểm thẩm định giá không phản ánh điều kiện tương lai - Người mua sẵn sàng mua: Người mua sẵn sàng mua việc mua bán chưa hoàn thành Ngừơi mua muốn mua khơng q nóng lịng để mua với giá - Người bán sẵn sàng bán: Người bán sẵn sàng bán khơng nhiệt tình q mức để bán với giá Không sẵn sàng bán với sức ép hết mà khơng tính đến hiệu kinh doanh - Trên thị trường trao đổi khách quan độc lập: thị trường mà người mua người bán khơng có mối quan hệ phụ thuộc lẫn hay quan hệ đặc biệt - Sau q trình tiếp thị cơng khai: tài sản phải trưng bày cách công khai để thu hút sư ý khách hang Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời điểm thẩm định giá - Các bên tham gia hành động cách thiện chí, độc lập, có hiểu biết: Cả người mua người bán hiểu biết rõ, có đầy đủ thơng tin đặc điểm, chất tài sản, đặc điểm thị trường, thời gian tiến hành thẩm định giá - Và khơng có ép buộc đó: bên mua bán hành động cách tự nguyện khơng chịu ép buộc bên ngồi 1.1.2.2 Gía trị phi thị trường: Khi khơng thể sử dụng giá trị thị trường để phản ánh giá trị tài sản tài sản chuyên dụng, tài sản đặc biệt hay tài sản có thị trường hạn chế Những tài sản khó có tài sản so sánh trường hợp phải sử dụng sở giá trị phi thị trường “Gía trị phi thị trường mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường” Các giá trị phi thi trường: - Gía trị sử dụng: giá trị tài sản người sử dụng cụ thể, dung cho mục đích định , , tài sản khơng lien quan tới thị trường - Tài sản chuyên dùng: tài sản tính chất đặc biệt nó, có giá trị sử dụng hạn hẹp cho mục đích sử dụng sử dụng đối tượng sử dụng đó, khơng dễ dàng bán cho chúng thị trường, trừ cúng bán với toàn tài sản doanh nghiệp - Gía trị đầu tư: giá trị tài sản hay số nhà đầu tư cụ thể, cho dự án đầu tư có mục đích định Gía trị đầu tư tài sản cao thấp giá trị thị trường tài sản; - Gía trị doanh nghiệp: giá trị tồn tài sản doanh nghiệp, giá trị tài sản cấu thành giá trị sử dụng kết hợp với tài sản khác lại phát huy giá trị sử dụng; - Gía trị bảo hiểm: giá trị tài sản quy định sách hợp đồng bảo điểm; - Gía trị tính thuế: giá trị dựa khái niệm phạm vi luật pháp liên quan đến việc thuê mướng thu thuế tài sản; - Gía trị tài sản bán tháo hay bắt buộc bán: tổng số tiền hợp lý thu từ bán tài sản phạm vi thời gian ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch mua bán theo giá trị thị trường; - Gía trị lý: giá trị tài sản, không bao gồm đất đai, chẳng hạn nguyên liệu tạo nên tài sản, đem bán khơng cịn tiếp tục sử dụng hay sửa chữa đặc biệt nữa; - Gía trị bán đấu giá: số tiền ước tính mà người bán mong đợi nhận bán đấu giá yết thị quảng bá cách rộng rãi với giả định việc mua bán tổ chức địa điểm mà tất tài sản danh mục chào bán đưa lúc; - Gía trị đặc biệt: khái niệm có liên quan đến yếu tố đặc biệt làm tăng giá trị tài sản vượt mức giá trị thi trường.Gía trị đặc biệt nảy sinh tài sản khác mặt kỹ thuật hay kinh tế mà liên kết thu hút mối quan tâm số khách hang người sử dụng; 1.1.3 Nguyên tắc thẩm định giá: Để xác định giá trị bất động sản đắn nhằm đảm bảo cơng cho bên thẩm định viên cần phải tuân theo qui định pháp luật, tùy vào mục đích thẩm định mà đề phương pháp nguyên tắc phù hợp Các nguyên tắc thẩm định giá bao gồm:  Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: Sử dụng cao tốt cho bất động sản phép sử dụng vật chất pháp luật để tạo hiệu lớn Nguyên tắc đòi hỏi bất động sản định giá sở sử dụng mà thời điểm thẩm định giá có khả tạo thu nhập hiệu lớn Bởi khơng gian thị ( đất đai cơng trình xây dựng) có xu hướng đặt mức cao tốt môi trường cạnh tranh  Nguyên tắc thay thế: Giới hạn giá trị bất động sản có xu hướng tạo chi phí mua bất động sản thay tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay thế; Một người mua cẩn thận không trả nhiều tiền để mua tài sản thị trường mở