Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản 451 29 tô hiến thành p 14 q 10 tp hcm nhằm mục đích cho vay thế chấp 3

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN LỜI CÁM ƠN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài : Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản “451/29 Tô Hiến Thành P.14 Q.10 TP.HCM” nhằm mục đích cho vay chấp  Giáo vên hướng dẫn : Sinh viên thực : Mã số sinh viên : Chuyên ngành : Lớp : Ths Ngô Văn Phong Trần Quang Trung 105207645 Thẩm Định Giá VG04 - K31 TP Hồ Chí Minh, tháng 05, 2009 Trong suốt trình học tập rèn luyện Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh em trang bị tảng kiến thức chuyên ngành vững hành trang đầy quý báu để tự tin bước vào đời.Cùng với thời gian thực tập Ngân Hàng Á Châu Chi Nhánh Bình Tây, em giúp đỡ, hướng dẫn tận tình anh chị thuộc phịng tín dụng Thời gian thực tập khơng nhiều đủ giúp em phần hiểu trang bị thêm cho kiến thức kinh nghiệm để bổ sung cho công việc sau Thời gian qua lúc em phải hoàn thành báo cáo tốt nghiệp, cố gắng nhiều để tìm hiểu ứng dụng kiến thức thực tế để viết báo cáo này.Tuy nhiên không tránh khỏi thiếu sót.Kính mong thầy cơ, anh chị bạn xem xét đóng góp ý kiến Cuối em xin chân thành cảm ơn tận tình giúp đỡ quý thầy cô, đặc biệt thầy giáo hướng dẫn thực tập.Chân thành cảm ơn Ngân Hàng Á Châu đặc biệt anh chị thuộc phịng tín dụng Chi Nhánh Bình Tây dạy bảo, giúp đỡ em tận tình, tạo điều kiện để em hồn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn! Mục Lục Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Những vấn đề chung bất động sản Khái niệm bất động sản Thuộc tính bất động sản 2.1 Tính bất đơng 2.2 Tính khơng đồng .5 2.3 Tương hổ với môi trường xung quanh 2.4 Thuộc tính đồng tiền lớn .5 2.5.Tính bền vững, đời sống kinh tế .5 Đặc trưng bất động sản 3.1 Tổng cung tòan đất đai cố định 3.2 Thời gian mua bán giao dịch dài,chi phí mơi giới .6 3.3 Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt 3.4 Sự quản lý chặt chẽ nhà nước .6 Phân loại bất động sản II Thị trường bất động sản (BĐS) Khái niệm thị trường BĐS Các đặc trưng thị trường BĐS Các khu vực thị trường Bất động sản 3.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp .8 3.2 Thị trường nhà 3.3 Thị trường nhà xưởng công nghiệp 3.4 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ khách sạn, cao ốc, văn phòng 10 Các lực lượng tham gia thị trường .10 4.1 Nhà nước .10 4.2 Nhà đầu tư .10 4.3 Người mua người bán thông thường 10 4.4 Người môi giới 11 5.Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 11 5.1 Nhóm yếu tố vĩ mơ 11 5.1.1 Chính sách Nhà nước 11 5.1.2 Các yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương 12 5.1.3 Cung cầu Bất động sản 12 5.1.4 Các yếu tố xã hội tâm lý 13 5.2 Nhóm yếu tố vĩ mô 13 5.2.1 Chi phí 13 5.2.2 Sự hữu dụng .13 5.2.3 Các yếu tố vật chất 14 5.3 Tình trạng pháp lý bất động sản 14 5.4 Điều kiện tính chất giao dịch thị trường .15 III Thẩm định giá bất động sản .16 Khái niệm 16 Vai trò, chức năng, mục đích thẩm định giá 17 2.1 Vai trò thẩm định giá kinh tế thị trường VN 17 2.2 Chức tầm quan trọng thẩm định giá kinh tế thị trường .17 2.3 Mục đích thẩm định giá 17 Cơ sở giá trị thẩm định giá 18 3.1 Giá trị thị trường 18 3.2 Giá trị phi thị trường 20 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản .21 4.1 Thẩm định giá bất động sản phải đặt tình bất động sản sử dụng cao tốt 21 4.2 Sử dụng phù hợp 21 4.3 Sự thay .21 4.4 Sự đóng góp 22 4.5 Cung cầu 22 4.6 Dự kiến lợi ích tương lai 22 4.7 Sự cân sử dụng đất phát triển 22 4.8 Sự hoà hợp 22 4.9 Những thay đổi mơ hình kinh tế - xã hội .23 4.10 Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản nhân dân địa phương 23 4.11 Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu việc thẩm định giá 23 Các pương pháp thẩm định giá trị bất động sản 23 Quy trình thẩm định giá .24 IV Phương pháp so sánh thẩm định giá trị bất động sản: 25 Khái niệm .25 Các nguyên tắc cần áp dụng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp .26 Các bước tiến hành .26 Những ưu điểm hạn chế điều kiện cần phải có phương pháp so sánh trực tiếp 27 4.1 Những ưu điểm hạn chế 27 4.2 Các điều kiện cần thiết 27 CHƯƠNG II : ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ SỐ 451/29 TÔ HIẾN THÀNH P.14 Q.10 TP.HCM NHẰM THẾ CHẤP : A Giới thiệu địa điểm thực tập 28 I Giới thiệu Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) 28 Giới thiệu ACB 28 Tóm tắt q trình hình thành phát triển ACB 29 Cơ cấu tổ chức ACB .33 Bộ máy quản trị điều hành .33 Kế hoạch phát triển tương lai .34 II Quy trình xét duyệt hồ sơ cho vay chấp ngân hàng ACB 35 Định nghĩa chấp cầm cố 35 Hồ sơ vay vốn 36 Quy trình cho vay 36 3.1 Hướng dẫn thủ tục vay vốn tiếp nhận hồ sơ 36 3.2 Thẩm định hồ sơ vay lập tờ trình 36 3.3 Quyết định cho vay thông báo kết cho khách hàng 37 3.4 Hòan tất thủ tục pháp lý tài sản đảm bảo nợ vay .37 3.5 Nhận quản lý tài sản đảm bảo 37 3.6 Lập Hợp đồng tín dụng / Khế ước nhận nợ 38 3.7 Tạo tài khỏan vay giải ngân 38 3.8 Lưu hồ sơ .38 3.9 kiểm tra theo dõi khỏan vay – thu nợ gốc lãi 38 3.10 Tái đánh giá dự án trung dài hạn tài tr 39 3.11 Cơ cấu lại thời hạ trả nợ 39 3.12 Chuyển nợ hạn 40 3.13 Khởi kiện thu hồi nợ xấu .40 3.14 Miễn, giảm lãi 40 3.15 Thanh lý, tất toán khoản vay 41 3.16 Kiểm soát sản phẩm không phù hợp 41 III Quy trình thẩm định giá 41 Hồ sơ thẩm định giá bất động sản : 41 Quy trình thẩm định giá 42 2.1 Xác định vấn đề .42 2.2 Lên kế hoạch thẩm định giá 42 2.3 Thu thập tài liệu .43 2.4 Phân tích tài liệu 43 2.5 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá 44 2.6 Báo cáo thẩm định giá 44 B Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định BĐS nhằm mục đích cho vay, chấp 45 I Các pháp lý để thẩm định giá 45 II Đặc điểm tài sản thẩm định giá 46 Pháp lý tài sản thẩm định giá 46 Kết cấu cơng trình xây dựng 46 Diện tích .47 Những yếu tố khác .48 III Quá trình thẩm định giá 48 IV Thẩm định giá trị bất động sản 49 Cơ sở giá trị thẩm định giá 49 Các nguyên tắc sử dụng để thẩm định giá 50 V Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá 50 Xác định giá trị cịn lại cơng trình 50 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp so sánh .52 2.1 Tài sản so sánh 52 2.2 Tài sản so sánh 53 2.3 Tài sản so sánh 55 2.4 Tài sản so sánh 56 2.5 Lập tài sản so sánh tài sản thẩm định 57 Phân tích điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định 58 3.1 TSSS với TSTĐ 60 3.2 TSSS với TSTĐ 62 3.3 TSSS với TSTĐ 64 3.4 TSSS với TSTĐ 66 Kết thẩm định giá theo phương pháp so sánh 68 4.1 Giá trị quyền sử dụng đất 68 4.2 Giá trị xây dựng .68 VI Ưu điểm hạn chế thẩm định bất động sản cho mục đích chấp phương pháp so sánh Ngân Hàng 69 Ưu điểm 69 Hạn chế 70 CHƯƠNG III : NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC CÁC HẠN CHẾ KHI ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ THẨM ĐỊNH BĐS CHO VAY THẾ CHẤP : I Nhận xét đánh giá 72 II Một số kiến nghị 73 Đối với nhà nước 73 Đối với tổ chức thẩm định giá 74 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1/ Bộ tài Chính, cục Quản lí giá tài liệu bồi dưỡng Ngắn Hạn chuyên nghành Thẩm Định Giá- NXB Hà Nội năm 2007 2/ Tiêu chuẩn Thẩm Định Giá Quốc Tế - NXB Tài Chính - năm 2006 3/ Bộ tài chính, pháp lệnh giá văn thi hành - NXB Tổng Hợp TpHCM năm 2006 4/ 12 tiêu chuẩn Thẩm Định Giá Bộ tài Chính 5/ Một số trang web : - www.diaoconline.com - www.nhaban.net - www.diadiem.net - www.batdongsan.com.vn - www.raovat.com 6/ Một số giảng thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển – chuyên ngành thẩm định giá PHỤ LỤC Phụ lục 1: Một số hình ảnh tài sản Thẩm Định Giá Phụ lục 2: Một số hình ảnh tài sản so sánh Phụ lục 3: Một số giấy tờ liên quan đến tài sản Thẩm Định Giá sau :  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất  Bản vẽ sơ đồ nhà đất  Giấy nộp tiền vào ngân sách Nhà Nước  Tờ khai lệ phí trước bạ  Tờ khai nộp tiền sử dụng đất  Giấy xác nhận chi cục thuế Quận 10  Quyết định đổi số nhà  Giấy phép tạm sử dụng nhà đất PHỤ LỤC : Một số hình ảnh tài sản thẩm định giá nhà số ‘ 451/29 Tơ Hiến Thành.F.14.Q.10” Hình : Mặt trước tài sản thẩm định giá Hình : Hẻm bên hơng rơng 6m TSTĐ Hình : Hẻm trước mặt rộng 8m TSTĐ Hình : Hẻm tráng nhựa nơi TSTĐ toạ lạc Hình : tồn cảnh TSTĐ gồm lầu ,trước nhà có trồng xanh