THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH”.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH” SVTH : VÕ THỊ HỒNG ÁNH MSSV : 08135003 LỚP : DH08TB KHÓA : 2008 – 2012 NGÀNH : Quản Lý Thị trường Bất Động Sản - TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN VÕ THỊ HỒNG ÁNH “ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH” Giáo viên hướng dẫn: ThS Bùi Xuân Nhã (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) Ký tên - Tháng 07 năm 2012 - Từ lúc sinh ngày trưởng thành, không vai trò đấng sinh thành, ba mẹ người thầy, người cô dạy học đầu đời, khơng ba mẹ người bạn chân thành bên cần chia sẻ Những lời động viên, quan tâm ba mẹ động lực lớn thúc phải đạt kết học tập thật tốt Và kết đạt ngày hơm nay, quà dành tặng đến ba mẹ, dành tặng đến hai người mà yêu thương suốt đời với niềm biết ơn chân thành Khơng có ngồi lời cảm ơn sâu sắc gửi đến người ln bên cạnh chăm sóc vợ chia sẻ buồn vui sống, vợ cảm ơn chồng nhiều Cảm ơn tình cảm, lời ủng hộ tinh thần chồng dành cho vợ Cảm ơn tất người thân yêu thương tạo điều kiện tốt để Ánh an tâm học tập Em xin gửi lời tri ân đến quý thầy dìu dắt, dạy dỗ em suốt thời gian cắp đến trường Em xin chân thành cảm ơn tất thầy cô Khoa Quản lý đất đai & Bất động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, truyền đạt kinh nghiệm học quý báu cho em thêm vững bước vào đời Đặc biệt, với lòng kính trọng biết ơn chân thành, em xin gửi đến thầy Bùi Xuân Nhã, người trực tiếp hướng dẫn để em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, anh chị Phòng khách hàng, Ngân hàng Thương mại cổ phần Cơng thương Việt Nam - Chi nhánh Nhơn Trạch nhiệt tình giúp đỡ em thực đề tài nghiên cứu Một tập thể đồng hành nhau, giúp đỡ học tập-Ánh cảm ơn bạn nhiều - lớp DH08TB Ánh gửi lời cảm ơn đến thành viên nhóm, hy vọng có hội hợp tác cơng việc Đồng Nai, tháng 06 năm 2012 Sinh viên Võ Thị Hồng Ánh TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Võ Thị Hồng Ánh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản nhằm mục đích cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietin Banhk) – Chi nhánh Nhơn Trạch” Giáo viên hướng dẫn: ThS Bùi Xuân Nhã, Giảng viên Khoa Kinh tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Tính cấp thiết đề tài: Việc phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc từ tạo chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển làm tăng khối lượng giao dịch hàng hóa bất động sản, điều kiện tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước thông qua thu loại thuế liên quan đến bất động sản Thời gian qua thị trường bất động sản phát triển huy động nguồn vốn nước, vốn đầu tư nước tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản thực dịch vụ bất động sản Với tầm quan trọng thị trường bất động sản sụp đổ gây hậu nặng nề cho kinh tế, đời sống, xã hội Bên cạnh việc đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn đáng kể Vì vậy, để hoạt động thật phát huy hiệu cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản công việc quan trọng trước ngân hàng định cho vay vốn Cơ sở lý luận: Các lý thuyết bất động sản, thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản, văn quy phạm pháp luật chi phối hoạt động đầu tư bất động hoạt động cho vay theo dự án đầu tư, với lý luận thực tiễn đưa cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư bất động sản trước cho vay Nội dung nghiên cứu: Tìm hiểu quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Nhơn Trạch Tiến hành thẩm định thử dự án “ Khu dân cư Nhơn Thành” Công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành làm chủ đầu tư Trên sở đề xuất quy trình thẩm định hiệu cho Ngân hàng Phương pháp chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tính tốn, thống kê Xem xét khả thích nghi dự án tình hình thị trường bất động sản biến động nay, góp phần giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro, từ đề xuất quy trình thẩm định dự án MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học thẩm định dự án đầu tư bất động sản: I.1.2 Cơ sở pháp lý việc xây dựng ban hành quy trình quy trình thẩm định dự án đầu tư: :………………………………………………………………… 16 I.1.3 Cơ sở thực tiễn công tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam 16 I.2 Giới tiệu hệ thống Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank) 17 I.2.1 Tổng quan Vietinbank: 17 I.2.2 Các hoạt động chính: 18 I.1.3 Hệ thống tổ chức Vietinbank: .19 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực hiện: 20 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: .20 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 21 I.3.3 Quy trình thực đề tài: 21 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 II.1 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 22 II.2 Giới thiệu công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành: 22 II.3 Mô tả dự án "Khu dân cư Nhơn Thành"……………………………………24 II.4 Thẩm định dự án “Khu Dân Cư Nhơn Thành”: .24 II.4.1 Đánh giá sơ dự án: .28 II.4.2 Phân tích thị trường tiêu thụ sản phẩm dự án: 31 II.4.3 Thị trường cung cấp nguyên vật liệu: .32 II.4.4 Đánh giá phương diện kỹ thuật: .33 II.4.5 Tổ chức, quản lý dự án: 38 II.4.6 Thẩm định tính khả thi phương án nguồn vốn: 40 II.4.7 Đánh giá hiệu tài chính: .46 II.4.8 Phân tích rủi ro: 53 II.4.9 Nhận xét quy trình thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành”: 54 KẾT LUẬN 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO: 57 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BẢNG Danh mục sơ đồ: Sơ đồ I.1 :Hệ thống tổ chức Ngân hàng Công thương 19 Sơ đồ I.2 :Cơ cấu tổ chức máy điều hành Trụ sở 20 Sơ đồ I.3 :Cơ cấu tổ chức máy điều hành Sở giao dịch, Chi nhánh cấp 1, Chi nhánh cấp 20 Sơ đồ II.1 :Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành 24 Biểu đồ :Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất 25 Sơ đồ II.2 :Mơ hình tổ chức Ban quản lý dự án 39 Danh mục bảng: Bảng II.1 :Khái toán vốn đầu tư giai đoạn 29 Bảng II.2 :Nguồn tài vốn dự án 30 Bảng II.3 :Đánh giá trạng sử dụng đất 33 Bảng II.4 :Chỉ tiêu xây dựng cơng trình công cộng 35 Bảng II.5 :Các tiêu kiền trúc cơng trình cơng cộng 37 Bảng II.6 :Chỉ tiêu kiến trúc lô nhà 38 Bảng II.7 :Các tiêu tài 43 Bảng II.8 :Khả tham gia tài trợ nguồn vốn 45 Bảng II.9 :Cân đối nhu cầu vốn đầu tư 46 Bảng II.10 :Tổng hợp doanh thu dự án 47 Bảng II.11 :Thu nhập chi phí 48 Bảng II.12 :Ngân lưu dự án 49 Bảng II.13 :Tỷ lệ nguồn vốn 49 Bảng II.14 :Thứ tự độ nhạy cảm giả định mơ hình 51 Bảng II.15 :Kết mô NPV Crystal Ball 52 Bảng II.16 :Kết mô IRR Crystal Ball 52 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT BĐS :Thị trường bất động sản BĐS :Bất động sản TSCĐ :Tài sản cố định TNHH MTV :Trách nhiệm hữu hạn thành viên VNĐ :Việt Nam đồng TMCP :Thương mại cổ phần TNHH TM-DV-XD:Trách nhiệm hữu hạn – Thương mại – Dịch vụ - Xây dựng UBND KCN Đvt Tr.đ TNDN :Ủy ban nhân dân :Khu cơng nghiệp :Đơn vị tính :Triệu đồng :Thu nhập doanh nghiệp Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài: Thị trường bất động sản năm gần chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng, giao dịch khơng diễn sơi Thực tế cho thấy việc thị trường bất động sản “ đóng băng” thời gian qua gây tác động tiêu cực đến kinh tế Trước hết thể việc nhiều doanh nghiệp người dân khó trả lãi cho ngân hàng Một lượng đáng kể doanh nghiệp địa ốc bị phá sản, số hoạt động cầm chừng có số doanh nghiệp tiếp tục sâu vào kinh doanh Tiếp đến việc hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị vỡ nợ nguồn thu từ đầu tư kinh doanh dịch vụ bất động sản bị giảm đáng kể việc nghiêm trọng hệ thống ngân hàng phải đối diện với tỷ lệ “ nợ xấu” gia tăng Bước vào giai đoạn nay, với việc nâng cấp sở hạ tầng, đặc biệt hệ thống giao thông, tạo động lực thu hút nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản, việc Nhà nước can thiệp việc phối hợp chặt chẽ sách tiền tệ với sách tài khóa vào kinh tế làm đa dạng nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng tích cực Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường thu hút nhà đầu tư nước năm 2012 năm Một giải pháp nguồn vốn cho dự án đầu tư bất động sản huy động vốn từ hệ thống ngân hàng Với nguồn vốn ổn định, an toàn cho phép doanh nghiệp kinh doanh địa ốc triển khai dự án tiến độ đảm bảo chất lượng cơng trình Tuy nhiên hoạt động đầu tư tìm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt hoạt động kinh doanh tiền tệ rủi ro lớn Để giúp cho ngân hàng hạn chế rủi ro để nguồn vốn đầu tư sử dụng mục đích, phát huy hiệu việc triển khai cơng tác thẩm định trước cho vay cần thiết Thơng qua bước quy trình thẩm định, ngân hàng đánh giá tính khả thi dự án, lợi ích mang lại cho địa điểm triển khai dự án, xác định khả doanh nghiệp tạo điều kiện cho nguồn vốn đầu tư có hiệu Với uy tín lợi lĩnh vực kinh doanh tiền tệ, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank) ln dẫn đầu hoạt động tín dụng đặt biệt hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Nhằm mục đích tìm hiểu q trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại, thực hiên đề tài nghiên cứu: “THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH NHƠN TRẠCH.” Với mong muốn ứng dụng kiến thức học vào nghiên cứu thực tiễn, vai trò nhân viên thẩm định, nhằm đánh giá tính khả thi dự án đầu tư bất động sản theo quy trình đề Vietin bank; giúp ngân hàng nhận định số rủi ro gặp phải định cấp tín dụng cho dự án phương pháp quản lý rủi ro Trên sở kế thừa bước thẩm định ngân hàng đưa kinh nghiệm thẩm định dự án đầu tư bất động sản, đề xuất quy trình thẩm định dự án bất động riêng cho ngân hàng   Trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh   Mục tiêu nghiên cứu: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Trên sở đó, tiến hành thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành” Công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành làm chủ đầu tư Từ đó, nắm điểm mạnh điểm thiếu sót quy trình thẩm định Ngân hàng đề đề xuất quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản riêng cho ngân hàng  Đối tượng nghiên cứu: Tìm hiểu quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Vietinbank.Và tiến hành thẩm định dự án “ Khu dân cư Nhơn Thành” Đề xuất quy trình thẩm định dự án bất động sản  Phạm vi nghiên cứu:  Sử dụng tài liệu hướng dẫn thẩm định dự án, liệu liên quan đến dự án đầu tư Vietin Bank cung cấp để tiến hành thẩm định viết báo cáo  Thời gian thực hiện: 25/03/2012 đến 24/7/2012  Đề tài thực tại: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank)- Chi nhánh Nhơn Trạch   Trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản:  Bất động sản:  Khái niệm: Theo Bloomberg_com Financial Glossary: “ Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời quy định luật pháp” Bất động sản hiểu đơn giản tài sản khơng thể di dời Chính đặc điểm riêng bất động sản di dời bất động sản không đất đai mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc cơng xác định Trong đó, đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: bất động sản tài sản bao gồm: a Đất đai; b Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c Các tài sản khác gắn liền với đất; d Các tài sản khác pháp luật quy định  Đặc trưng bất động sản: - Tính cố định - Tính khan - Tính lâu bền - Tính dị biệt - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội - Chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật chủ trương Nhà nước  Phân loại bất động sản: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương mại dịch vụ, sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc… - Bất động sản đầu không tư xây dựng: chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất), bao gồm loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản làm muối - Bất động sản đặc biệt: cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể,nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang… Đặc biệt nhóm khả tham gia thị trường thấp   Trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  Hệ số toán ngắn hạn: Hệ số tốn hành cơng ty năm 2010 2011 nhìn chung tốt có xu hướng tăng, cụ thể thời điểm năm 2011 gần 1,93 lần cuối thời điểm năm 2011 2,13 lần Những số cho thấy cơng ty hồn tồn có khả tốn khoản nợ ngắn hạn Tuy nhiên tỷ lệ cho thấy cơng ty có nhiều tiền nhàn rỗi Hệ số toán nhanh: Hệ số toán nhanh công ty cải thiện tốt, cụ thể thời điểm năm 2010 1,36 lần thời điểm cuối năm 2008 gần 1,6 lần Mức độ an toàn hệ số 0,5 Điều cho thấy cơng ty có khả chủ động tốn nợ đến hạn thời gian ngắn Vì doanh nghiệp xây lắp nên hệ số cao doanh nghiệp thuộc ngành nghề khác, khoản phải thu thường chiếm tỷ trọng cao phần tài sản Khả toán lãi vay ( dựa lợi nhuận): Hệ số thể khả công ty sử dụng thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh để đáp ứng chi phí lãi vay Chỉ số công ty đạt 6,84 lần thời điểm cuối năm 2010 2,01 lần thời điểm cuối năm 2011 thể mức độ an toàn tốt Mức an toàn hệ số thông thường lần Khả toán lãi vay (dựa lưu chuyển tiền tệ): Hệ số cho biết mức độ dòng tiền từ hoạt động kinh doanh để đảm bảo trả lãi vay Hệ số tốt thời điểm cuối năm 2011, đạt 3,39 lần Mức an toàn hệ số Hệ số cao thể khả trả nợ gốc lãi vay lớn, khả chống chọi với biến động lãi suất dòng tiền cao Khả hoàn trả nợ vay: Tại thời điểm cuối năm 2011 số 7,11 lần mức an toàn lần Cho thấy khả trả nợ gốc, lãi vay công ty tốt có khả chống chọi với biến động lãi suất dòng tiền cao  Nhóm tiêu đòn bẫy tài chính: Hệ số tự tài trợ: Cuối năm 2010, hệ số 0,55 cuối năm 2011 0,65 lần Với hệ số tự tài trợ phản ánh mức độ an tồn cơng ty cao phù hợp với mục tiêu Ngân hàng đảm bảo an toàn vốn vay Hệ số đòn bẫy tài chính: Hệ số thời điểm cuối năm 2010 1,81 lần cuối năm 2011 1,54 lần Cho thấy mức độ tự chủ tài cơng ty tốt Hệ số tài sản cố định: Hệ số công ty thấp, cụ thể thời điểm cuối năm 2011 0,35 lần Hệ số thấp tốt chứng tỏ tài sản cố đinh công ty tài trợ nguồn vốn chủ sở hữu, khơng phải từ nợ vay Hệ số thích ứng dài hạn: Cuối năm 2010 hệ số 0,27 vào cuối năm 2011 0,39 lần, cho thấy công ty trang trải tài sản dài hạn nguồn vốn ổn định dài hạn (như vốn chủ sở hữu, nợ vay dài hạn trái phiếu cơng ty có kỳ hạn hồn trả dài hạn)  Nhóm tiêu khả hoạt động: Nhìn chung tiêu khả hoạt động công ty phù hợp với đặc trưng ngành nghề hoạt động cơng ty có xu hướng tốt lên Cụ thể hệ số vòng quay tài sản cố định tăng từ 1,23 lần năm 2010 lên 1,42 lần năm 2011 Chu kỳ hàng tồn kho giảm từ 84 ngày xuống 50 ngày năm 2008 Thời gian thu hồi công nợ giảm từ 155 ngày năm 2010 xuống 122 ngày năm 2011 Thời gian tốn cơng nợ   Trang 44 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  phải trả tăng từ 23 ngày lên 26 ngày, chứng tỏ doanh nghiệp có khả chiếm dụng vốn nhà cung cấp Chỉ tiêu vòng quay tiền giảm từ 213 ngày xuống 146 ngày xu hướng tốt, cho thấy cơng ty có khả tài trợ khoản phải thu hàng tồn kho khách hàng cải thiện tốt Nhận xét: Tình hình tài cơng ty vững vàng ,do khả vốn chủ sở hữu tham gia vào nguồn tài trợ dự án có sở  Các nguồn vốn khác: Đvt: Triệu đồng Vốn tự có năm chuẩn bị đầu tư 40.707 Vốn chủ sở hữu 30.650 Vốn cổ đơng 10.057 Ơng Võ Văn Mẫu Ơng Trần Minh Thiện góp đất Vốn tự có năm 33.303 Vốn chủ sở hữu 2.768 Bao gồm doanh thu cơng trình dự án khác Vốn tạm ứng từ đơn vị thi công 6.661 Trong trường hợp công ty đơn vị thi cơng nguồn vốn phần nợ khách hàng (đơn vị cung cấp vật liệu) Hợp tác cổ đơng góp thêm 10.000 Vốn góp cổ đơng Vốn ứng trước từ khách hàng 13.874 Sau hoàn tất san tiến hành khởi công xây dựng, công ty huy động vốn từ khách hàng thông qua hợp đồng góp vốn Vốn tự có năm 80.951 Vốn tự có năm Vốn tự có năm 4.572 Thu từ khách hàng thơng qua hợp đồng góp vốn đầu tư 4.241 Nguồn: Phòng khách hàng Bảng II.8: Khả tham gia tài trợ nguồn vốn  Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực dự án: Nhu cầu vốn cho giai đoạn, trình bày Phụ lục 1: Chi tiết sử dụng vốn đầu tư dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến năm Cân đối nhu cầu vốn đầu tư khả tài trợ nguồn vốn dự kiến:   Trang 45 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  Đvt: Triệu đồng Chuẩn bị đầu tư Tiền thu từ khách hàng Năm (2012) Năm (2013) Năm (2014) Năm (2015) 92.490,65 152.678,05 165.669,35 83.946,45 Cân đối nhu cầu vốn đầu tư 81.413,12 66.605,15 106.941,85 4.571,79 4.240,63 +Vốn tự có (50%) 40.706,56 33.302,57 80.950,99 4.571,79 4.240,63 +Vay Ngân hàng (50%) 40.706,56 33.302,57 25.990,87 +Tiền đất 39.495,36 10.602,53 +Chi phí xây dựng 1.211,21 22.700,05 25.990,87 Nguồn: Phòng khách hàng Bảng II.9: Cân đối nhu cầu vốn đầu tư Việc xác định nhu cầu vốn cho giai đoạn làm sở cho việc giải ngân xác định thời gian trả nợ vay - Tổng nhu cầu vốn vay: 100.000 triệu đồng - Thời gian vay: 57 tháng - Thời gian ân hạn: đến hết quý năm 2012 Căn nhu cầu vốn thực tế, tiến độ đầu tư thu hồi vốn, dự kiến phương án vay vốn trả nợ ngân hàng Công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành trình bày Phục lục 2: Kế hoạch vay & trả nợ vay II.4.7 Đánh giá hiệu tài chính: Doanh thu lợi nhuận dự án: Từ q trình phân tích dự án, nghiên cứu thị trường năm tới dự án vào hoạt động, tham khảo giá chuyển nhượng dự án tương tự triển khai địa bàn, dự kiến giá chuyển nhượng bình quân dự án sau: - Đất xây dựng nhà liên kế: 3.500.000 đồng/m2 - Đất xây dựng biệt thự: 3.500.000 đồng/m2 - Đất xây dựng chung cư: 3.500.000 đồng /m2 Từ giá chuyển nhượng bình quân quy hoạch sử dụng đất, dự kiến doanh thu dự án sau: Stt Nội dung Diện tích   Trang 46 Giá Tổng doanh thu Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  (m2) (triệu đồng) (triệu đồng) I Khu nhà 141.367 494.784,50 I.1 Nhà liên kế 85.982 3,5 300.937,00 I.2 Biệt thự 30.765 3,5 107.677,50 I.3 Chung cư CC1 & CC4 24.620 3,5 86.170,00 II Cơng trình cơng cộng II.1 Trường cấp - - II.2 Trường mẫu giáo - - II.3 Trạm y tế - - II.4 Nhà văn hóa - - - Tổng cộng 494.784,50 Nguồn: Phòng khách hàng Bảng II.10: Tổng hợp doanh thu dự án Cơ cấu doanh thu giai đoạn triển khai dự án trình bày Phụ lục 3: Chi tiết doanh thu dự án  Tổng hợp doanh thu chi phí dự án: Đvt: Triệu đồng   Trang 47 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản Doanh thu Khu nhà Nhà liên kế Biệt thự Chung cư cao cấp Vốn đầu tư Chi phí đất Chi phí xây lắp Hệ thống hạ tầng kỹ thuật Chi phí xây dựng khác Dự phòng phí Chi phí hoạt động Chi phí quản lý bảo trì hàng năm + Quản lý chung Chi phí khấu hao Chi phí bán hàng + Hoa hồng Chi phí Bảo hiểm Lãi vay VAT Thu nhập trước thuế TNDN Thuế TNDN Thu nhập sau thuế TNDN SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  494.784,50 494.784,50 300.937,00 107.677,50 86.170,00 263.772,55 a 100.195,76 b 139.062,03 139,062.03 c 9.644,14 d 14.870,62 94.291,22 a 2.473,92 2.473,92 b c 19.791,38 19.791,38 d 556,25 e 39.131,27 f 32.338,41 136.720,73 34.180,18 102.540,55 Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.11: Thu nhập chi phí Ngân lưu dự án:  Lập bảng ngân lưu dự án: Dòng tiền vào: - Năm 1, năm 2: dòng tiền vào từ doanh thu bán nhà liên kế biệt thự - Năm 3, năm 4: dòng tiền vào từ doanh thu bán nhà liên kế, biệt thự chung cư cao cấp Dòng tiền ra: Là chi phí: - Chi phí đất (giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, chuyển mục đích sử dụng đất) - Chi phí xây lắp - Chi phí xây dựng khác (chi phí tư vấn quản lý dự án, chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, chi phí khác) - Chi phí dự phòng - Chi phí hoạt động (chi phí quản lý quản lý bảo trì hàng năm, chi phí bán hàng, bảo hiểm, lãi vay, thuế VAT) Đvt: Triệu đồng   Trang 48 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản Năm Chuẩn bị đầu tư Doanh thu SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  Năm (2012) 92.490,65 Năm (2013) 152.678,05 Năm (2014) 165.669,35 Giá trị tài sản cố định năm cuối Năm (2015) 83.946,45 Dòng tiền vào 92.490,65 152.678,05 165.669,35 83.946,45 Chi phí đầu tư 81.413,12 66.605,15 106.941,85 4.571,79 4.240,63 15.449,47 21.492,52 42.051,09 15.298,15 81.413,12 82.054,61 128.434,37 46.622,89 19.538,78 (81.413,12) 10.436,04 24.243,68 119.046,46 64.407,67 18.078,26 16.101,92 Chi phí hoạt động Dòng tiền Lưu chuyển tiền ròng Thuế thu nhập doanh nghiệp Lưu chuyển tiền sau thuế (81.413,12) 10.436,04 24.243,68 100.968,20 48.305,75 Lũy kế chênh lệch dòng tiền (81.413,12) (70.977,09) (46.733,40) 54.234,79 102.540,55 Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.12: Ngân lưu dự án  Một số tiêu tài dự án: Tính tốn số tiêu tài dự án, dựa sở mức lãi suất vay vốn ngân hàng 19,5% tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng chủ đầu tư 18,25% Nguồn tài trợ Tổng số Tỷ lệ Vốn vay 100.000,00 33,01% Vốn riêng 202.903,81 66,99% Vốn chủ sở hữu 163.772,55 54,07% Chi phí lãi vay 39.131,27 12,92% WACC (Chi phí sử dụng vốn bình qn) 16,3% Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.13: Tỷ lệ nguồn vốn Kết tính tốn excel, thu kết quả:  Thời gian hoàn vốn dự án: năm tháng  NPV = 36.061,05 >   Trang 49 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh   IRR = 32,12% > 16,3% Nhận xét: Các tiêu đánh giá khả trả nợ tỷ suất sinh lời dự án cho kết tính tốn khả thi Điều cho ta nhìn tổng quan mặt hiệu tài dự án cao Tuy nhiên, rủi ro tài dự án xảy Để đánh giá dự án có thật khả thi đưa vào triển khai hay không, phải tiến hành thêm cơng tác phân tích rủi ro dự án, đảm bảo ngân hàng đối mặt với rủi ro lựa chọn phương án tương tự Trong quy trình thẩm định ngân hàng đưa ra, phân tích rủi ro tài dự án dựa vào phân tích độ nhạy, phân tích viễn cảnh Các phần mềm phân tích tồn nhiều khuyết điểm như: không xem xét đến xác suất xuất yếu tố đầu vào, chưa mô tả phạm vi giá trị…Để khắc phục nhược điểm trên, nên áp dụng phần mềm mô Monte Carlo Crystal Ball vào phân tích Phân tích rủi ro tài dự án:  Các biến đưa vào phân tích bao gồm: Biến giả thuyết: - Giá đất nhà liên kế - Giá đất khu biệt thự - Giá đất chung cư cao cấp & cao cấp 4.(CC1 & CC4) - Diện tích đất xây dựng nhà liên kế - Diện tích đất xây dựng khu biệt thự - Diện tích đất xây dựng chung cư CC1 & CC4 - Hoa hồng môi giới Biến dự báo: - NPV - IRR  Sử dụng công cụ Tornado Chart để xác định biến rủi ro quan trọng, với biến dự báo NPV:   Trang 50 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  NPV 10.000,00 20.000,00 Nhà liên kế 77,384 giá đất nhà liên kế 3.2 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 94,580 3.9 Biệt thự 27,689 giá đất biệt thự 3.2 Chung cư CC1 & CC4 22,158 giá đất chung cư cc1 & cc4 3.2 33,842 3.9 27,082 3.9 4% % hoa hong phi Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.14: Thứ tự độ nhạy cảm giả định mơ hình Nhận xét: Từ kết chạy độ nhạy chiều biến, ta xác định đuợc biến rủi ro sau quan trọng nhất: STT Tên biến Diện tích đất xây dựng nhà liên kế Giá đất nhà liên kế Diện tích đất xây dựng khu biệt thự Giá đất biệt thự Diện tích đất xây dựng chung cư CC1 & CC4 Giá đất chung cư CC1 & CC4  Tiến hành chạy mô dựa biến vừa xác định, với biến dự báo NPV, IRR   Trang 51 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.15: Kết mơ NPV Crystal Ball Kết quả: - Xác suất NPV < 1,74% - Mean NPV = 34.432,60 Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.16: Kết mơ IRR Crystal Ball Kết quả: - Xác suất IRR < 16,3% (suất chiết khấu) 1,76% - Mean IRR = 32.52% Nhận xét: Nhìn vào kết đồ thị tần suất NPV IRR, nhận thấy biến rủi ro đồng thời biến động 1000 lần thử khác xác suất để NPV< 0, IRR< 16,3%   Trang 52 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  nhỏ Điều chứng tỏ mức độ khả thi dự án triển khai vào thực tế cao II.4.8 Phân tích rủi ro: Trong bước này, quy trình thẩm định ngân hàng chủ yếu tập trung vào phân tích rủi ro dự án gặp phải phương pháp quản lý rủi ro, không đề cập đến rủi ro ngân hàng đối mặt tham gia tài trợ vào dự án Như chưa phù hợp với mục đích xây dựng quy trình thẩm định dự án Mục đích cuối công tác thẩm định dự án đảm bảo lợi ích tối đa ngân hàng Đề xuất: phân tích rủi ro dự án góc độ ngân hàng, xem xét yếu tố ảnh hưởng đến lợi ích ngân hàng, tiến hành phân tích đưa phương án quản lý rủi ro hiệu Rủi ro tín dụng:  Rủi ro việc tiêu thụ đất dự án chậm: Đây vấn đề mà cơng ty Ngân hàng quan tâm Nếu điếu xảy ra, doanh thu từ dự án công ty bị ảnh hưởng tiến độ dự án chịu ảnh hưởng Gián tiếp ảnh hưởng lên tiến độ trả nợ ngân hàng công ty Điều dẫn đến việc ngân hàng phải đối mặt với rủi ro lựa chọn - hình thức rủi ro tín dụng, liên quan đến q trình đánh giá phân tích tín dụng, ngân hàng lựa chọn phương án có hiệu để định cho vay Tuy nhiên rủi ro có khả xảy vì: - Hiện tại, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi sau thời gian dài phát triển chậm suy thối kinh tế tài tồn cầu - Các khu công nghiệp địa bàn huyện Nhơn Trạch triển khai xây dựng đưa vào khai thác sử dụng nhanh chóng Có thể nói, nhu cầu nhà địa bàn tương đối lớn - Một số dự án cầu đường trọng điểm làm cho thị trường bất động sản địa bàn huyện Nhơn Trạch có nhiều hội phát triển như: Dự án đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Nhơn Trạch – Long Thành – Dầu Giây, đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, dự án cầu đường Quận – Nhơn Trạch, quy hoạch Cảng Phước An (Sông Thị Vải, xây dựng 2011- 2015)… Tất dự án điều kiện thuận lợi cho khách hàng triển khai phát triển dự án, đẩy nhanh tốc độ thu hồi vốn, tăng doanh thu đảm bảo tiến độ dự án tiến độ trả nợ Ngân hàng - Giá nhà đất Nhơn Trạch thấp so với khu vực lân cận Nhơn Trạch có vị trí địa lý thuận tiện, khả tiêu thụ thời gian tới tốt  Rủi ro đảm bảo: Rủi ro liên quan đến loại tài sản đảm bảo, cách thức đảm bảo mức cho vay trị giá tài sản đảm bảo  Hình thức đảm bảo cho khoản nợ vay Công Ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành chấp tài sản công ty tài sản bên thứ ba  Tài sản chấp, bao gồm:   Trang 53 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  - Một phần giá trị máy móc thiết bị, phương tiện vận tải Công ty Quyền sử dụng đất Ông Võ Văn Mẫu chấp Ngân hàng Công thương Nhơn Trạch để đảm bảo cho hợp đồng tín dụng cơng ty Tổng giá trị tài san bảo đảm tới thời điểm 19.660 triệu đồng - Ông Võ Văn Mẫu chủ sở hữu số nhà, biệt thự Thành phố Hồ Chí Minh Ông đưa vào chấp Ngân hàng theo tiến độ giải ngân cho công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành - Khi công ty thực đền bù giải tỏa xong, công ty dùng Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất dự án cấp để chấp đảm bảo cho mức nợ vay Ngân hàng  Rủi ro đảm bảo xảy công ty dùng tài sản để bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay tổ chức tín dụng khác Hoặc thực tế tài sản khơng đảm bảo giá trị tính pháp lý Để hạn chế rủi ro trên, ngân hàng cần thực hiện: Cán tín dụng cần phải tiến hành điều tra thông tin tài sản đảm bảo cho khoản vay, như: tài sản đâu? vị trí? giá trị thực? tính pháp lý tài sản, vv…Bước tiếp theo, xác thực thông tin tiến hành định giá tài sản Bên cạnh đó, phải tìm kiếm thơng tin liên quan đến việc thực nghĩa vụ tài sản đảm bảo khách hàng từ ngân hàng khác, từ tổ chức chuyên cung cấp thông tin, vv…Tiến hành xếp hạng tín dụng khách hàng Để bảo đảm an toàn cho ngân hàng, cán tín dụng cần tiến hành thêm bước xây dựng quy trình quản lý rủi ro riêng cho dự án để phòng trừ biến cố bất ngờ xảy Rủi ro lãi suất: Hiện tại, lãi suất cho vay, đầu tư thị trường giảm, buộc ngân hàng cấu lại tài sản có tài sản nợ cho cân xứng, điều chỉnh lại mức lãi vay tính tốn lại chi phí trả lãi cho khách hàng cho phù hợp với tiến độ giải ngân Điều đồng nghĩa vối việc ngân hàng khoản thu nhập lớn từ việc cho vay, làm giảm lợi nhuận Để an toàn trường hợp này, ngân hàng cần thực việc mua bảo hiểm rủi ro lãi suất: ngân hàng chuyển giao toàn rủi ro lãi suất cho quan bảo hiểm chuyên nghiệp Ngồi ra, cán tín dụng cần vận dụng khả chun mơn vào vận dụng kỹ thuật bảo hiểm lãi suất như: hợp đồng kỳ hạn, quyền chọn lãi suất,vv…Áp dụng chiến lược quản trị rủi ro lãi suất: điều chỉnh “khe hở nhạy cảm lãi suất”; quản trị “khe hở kỳ hạn”, nhằm hạn chế khả xảy rủi ro lãi suất cho ngân hàng Lợi ích đạt Ngân hàng chấp nhận cho vay: - Thu lợi nhuận từ lãi suất cho vay, dự kiến tổng lãi vay thu là: 39.131,27 triệu đồng - Thu hút hưởng lợi từ nguồn tiền gửi toán khách hàng - Các lợi ích khác, như: thu phí dịch vụ, vv… II.3.9 Nhận xét quy trình thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành”: Dự án “Khu dân cư Nhơn Thành” dự án đánh giá cao tính cấp thiết thời điểm nhắm đến nhu cầu đa dạng nhà đối tượng có mức thu nhập từ trung bình đến thu nhập cao địa phương khu vực   Trang 54 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  lân cận Bên cạnh đó, dự án góp phần tạo mặt khang trang cho thành phố Nhơn Trạch Chính vậy, cơng tác thẩm định dự án trước cho vay phải đề cao nhằm xem xét tính khả thi thực dự án Các tiêu thẩm định tài dự án đầu tư xin phê duyệt dự án “ Khu dân cư Nhơn Thành” Ngân hàng đưa đầy đủ Qua tìm hiểu cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng có thực nhiều lần theo tiến độ giải ngân vốn vay nên giả thuyết đưa để phân tích tính tốn nhiều lần, nhờ đem lại độ xác cao hơn, làm dự án an tồn hơn, phù hợp với tình hình thị trường biến động Bên cạnh đó, cơng tác điểm hạn chế, Ngân hàng xem xét đến độ nhạy số tiêu tài dự án bị thay đổi mặt doanh thu chi phí đầu vào Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng cần bổ sung thêm báo cáo đánh giá tác động môi trường phòng cháy chữa cháy dự án, đánh giá hiệu mặt xã hội dự án (các lợi ích môi trường, cảnh quan địa điểm thực dự án) Ngồi ra, tính tốn thêm số đánh giá khả trả nợ dài hạn dự án, phân tích yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu, chi phí, dòng tiền dự án Điều tạo điều kiện cho Ngân hàng giảm thiểu rủi ro không cần thiết giúp cho nguồn vốn đầu tư có hiệu Song song đó, cần tiến hành phân tích rủi ro tài dự án việc áp dụng phần mềm Crystal Ball, cho kết phân tích có độ xác cao Ngồi ra, qua trình thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành”, nhận thấy quy trình thẩm định nhiều khẽ hở, gây rủi ro đáng tiếc cho ngân hàng Đơn cử vài rủi ro tiêu biểu như: phân tích nhu cầu khách hàng sản phẩm mà không quan tâm đến cầu thật khơng xác định cụ thể khách hàng mục tiêu dự án, gây việc dàn trải nhiều vốn đầu tư ảnh hưởng xấu đến khả hoàn trả nợ vay dự án; ngồi ngân hàng có khả phải đối mặt với rủi ro tín dụng khơng đưa quy trình thẩm định tài sản đảm bảo vào bước thẩm định dự án đầu tư bất động sản   Trang 55 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  KẾT LUẬN Thị trường bất động sản ln biến động, đặc biệt với tình hình bất ổn cơng tác thẩm định dự án đầu tư cần có nhìn tồn diện hơn, sâu sắc để từ đưa phương án đầu tư phù hợp tránh rủi ro không cần thiết Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài sâu vào thẩm định dự án theo khoản mục mà quy trình thẩm định đề Thông qua kết đầu tư, dự án mang lại hiệu kinh tế - xã hội cho huyện Nhơn Trạch sau: - Nâng cao hệ số sử dụng đất, góp phần thực quy hoạch chung huyện Nhơn Trạch, đóng góp lượng quỹ nhà đáng kể cho huyện - Góp phần tạo mặt khang trang cho thành phố trẻ Nhơn Trạch - Dự án góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước qua việc thu loại thuế hàng năm Trên sở tìm hiểu quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam tiến hành thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành” Công Ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Nhơn Thành làm chủ đầu tư, rút kết luận sau: - Quy trình thẩm định đưa nhiều điểm hạn chế như: chưa phân tích cầu thị trường sản phẩm, tài sản đảm bảo chưa đề cập đến thẩm định… - Ở góc độ ngân hàng, cần nhận định có phương pháp quản lý rủi ro tìm ẩn bước thẩm định Từ kinh nghiệm có trình thẩm định dự án “Khu dân cư Nhơn Thành”, tơi đề xuất quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản sở kế thừa bước quy trình thẩm định ngân hàng điều kiện thực tế tiến hành thẩm định dự án đầu tư bất động sản Quy trình bao gồm bước sau: Bước 1: Đánh giá sơ nội dung dự án: - Mục tiêu, cần thiết đầu tư - Quy mô đầu tư - Tính pháp lý dự án - Tiến độ thực Bước 2: Phân tích thị trường khả tiêu thụ sản phẩm dự án: - Phân tích cầu sản phẩm dự án - Đánh giá nguồn cung sản phẩm - Thị trường mục tiêu dự án - Phương thức mạng lưới phân phối sản phẩm Bước 3: Thị trường cung cấp nguyên vật liệu: - Nhu cầu nguyên vật liệu đầu vào - Thẩm định lực uy tín nhà cung ứng nguyên vật liệu Bước 4: Đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật: - Địa điểm xây dựng   Trang 56 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  - Phương án xây dựng - Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật xây dựng - Chỉ tiêu kiến trúc xây dựng - Giải pháp mơi trường phòng cháy chữa cháy Bước 5: Đánh giá phương diện tổ chức, quản lý dự án - Tổ chức quản lý dự án - Tổ chức Ban giám sát tín dụng Bước 6: Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án: - Tổng vốn đầu tư - Xác định hạn mức tín dụng cho doanh nghiệp - Thẩm định tài sản bảo đảm - Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực dự án - Nguồn vốn đầu tư Bước 7: Đánh giá hiệu mặt tài khả trả nợ dự án: - Đánh giá hiệu tài thơng qua số tiêu: doanh thu, lợi nhuận, NPV, IRR,vv… - Phân tích rủi ro tài dự án phần mềm Crystal Ball Bước 8: Hiệu mặt xã hội dự án đem lại - Phân tích ảnh hưởng dự án đến địa điểm đầu tư Bước 9: Phân tích rủi ro dự án góc độ ngân hàng: - Nhận định rủi ro tìm ẩn bước thẩm định mà ngân hàng gặp phải - Kế hoạch quản lý rủi ro - Dự kiến lợi ích ngân hàng nhận chấp nhận cho vay   Trang 57 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Hồng Ánh  TÀI LIỆU THAM KHẢO: Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 (được sửa đổi, bổ sung Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/06/2009 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009) TCXDVN 353 : 2005 “Nhà liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế” Bộ Xây Dựng ban hành theo Quyết định số 42 ngày 29/11/2005 TCXDVN 276 : 2003 “Cơng trình công cộng – Nguyên tắc để thiết kế” Bộ Xây Dựng ban hành kèm theo Quyết Định số 08 ngày 26/03/2003 Bài giảng môn Thị trường bất động sản, Tiến sĩ Trần Thanh Hùng, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Bài giảng Thẩm định dự án đầu tư, Thầy Đặng Trí Dũng, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh Giáo trình Lập dự án đầu tư, PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt, Khoa Đầu tư, Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân   Trang 58 ... & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN VÕ THỊ HỒNG ÁNH “ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH NHƠN... trước cho vay Nội dung nghiên cứu: Tìm hiểu quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Nhơn Trạch Tiến hành thẩm định thử dự án “... dụng hành Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam I.1.3 Cơ sở thực tiễn công tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) Công Thương Việt Nam: Năm 2012, Ngân hàng Nhà