Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam (2).doc

Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam (2).

Trang 1

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa

LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, hội nhập với nền kinh tế thế giới do đó nhu cầu về vốn đầu tư sản xuất kinh doanh là rất lớn Để đáp ứng nhu cầu về vốn của toàn bộ nền kinh tế, hệ thống Ngân hàng đã phát triển nhanh chóng cả về số lượng lẫn chất lượng Hệ thống Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế, nó là kênh huy động và dẫn vốn cho hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh trong nước, góp phần nâng cao tốc độ lưu thông cũng như hiệu quả sử dụng của đồng vốn Đặc biệt, với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn lớn trong khi tiềm lực của các doanh nghiệp còn hạn chế thì việc huy động một lượng vốn lớn từ ngân hàng là rất quan trọng Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng chứa đựng rất nhiểu rủi ro vì vậy để lựa chọn được những dự án hiệu quả và khả thi thì vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư là rất quan trọng.

Hiện nay, khi NHNN yêu cầu thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS thì yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án BĐS càng cao hơn, để đảm bảo lựa chọn được những dự án thật sự hiệu quả và cần thiết đầu tư Sau một thời gian thực tập tại Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam, em nhận thấy công tác thẩm định dự án bất động sản tại SGD đã được thực hiện khá hiệu quả tuy nhiên vẫn còn một số thiếu

sót Vì vậy, em quyết định chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác thẩm định dự ánđầu tư bất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam” cho chuyên đề

thực tập của mình

Chuyên đề bao gồm ba phần chính:

Chương I: Giới thiệu tổng quan về Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp vàphát triển nông thôn Việt Nam

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Sở GiaoDịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam.

Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩmđịnh dự án đầu tư BĐS tại Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triểnnông thôn Việt Nam.

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ của Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam và sự hướng dẫn nhiệt tình của Th.s Trần Thị Mai Hoa đã giúp em hoàn thành chuyên đề này.

SV: Nguyễn Hà Trang

Lớp: Kinh tế đầu tư 49D

1

Trang 2

Chương I: Giới thiệu tổng quan về Sở Giao Dịch Ngân hàngNông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

1.1 Khái quát chung về Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

Sở Giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển nông thôn (NHNo&PTNT) Việt Nam được thành lập trên cơ sở sắp xếp, tổ chức lại Sở Quản lý kinh doanh vốn và ngoại tệ NHNo&PTNT Việt Nam và Sở giao dịch NHNo&PTNT Việt Nam theo quyết định số 62/QĐ/HĐQT-TCCB Sở giao dịch có tên gọi và địa chỉ như sau:

- Tên gọi đầy đủ bằng tiếng Việt: Sở giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển nông thôn Việt Nam

Tên viết tắt: Sở giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp

- Tên tiếng Anh: Banking Operation Center of Vietnam Bank forAgriculture and Rural Development

Tên gọi tắt bằng tiếng Anh: Agribank Operation Center

- Trụ sở giao dịch: Đặt tại nhà số 2 Láng Hạ, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội.

- Điện thoại: 844.38.313.729, Fax: 844.38.313.761

Với vai trò là cơ quan đầu mối thực hiện các nghiệp vụ theo ủy quyền của NHNo&PTNT Việt Nam và kinh doanh trực tiếp như một chi nhánh của ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội, hơn 10 năm qua, Sở Giao dịch đã không ngừng củng cố tổ chức, hiện đại hóa công nghệ thông tin và đổi mới chuẩn hóa các khâu nghiệp vụ ngân hàng theo chuẩn mực quốc tế, đạt được những kết quả đáng ghi nhận.

Nhận định được xu hướng phát triển của nền kinh tế theo hướng hội nhập theo nền kinh tế thị trường, SGD đã không ngừng củng cố tổ chức, đổi mới công tác điều hành, đào tạo bồi dưỡng cán bộ, hiện đại hóa công nghệ và nghiệp vụ, vận dụng các công cụ lãi suất, phí thanh toán, cơ chế lãi suất… một cách linh hoạt để nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường, nhờ đó SGD đã không ngừng phát triển Từ chỗ chỉ có 6 phòng nghiệp vụ với 43 cán bộ, nhân viên đến nay đơn vị đã có 14 phòng nghiệp vụ với 197 cán bộ Ngoài ra từ cuối năm 2003, SGD đã thực hiện

2

Trang 3

chương trình hiện đại hóa của NHNo&PTNT Việt Nam nên đến nay công nghệ và nghiệp vụ ngân hàng của đơn vị đã đáp ứng được chuẩn mực và thông lệ quốc tế Để mọi hoạt động đi vào nền nếp, bên cạnh việc thực hiện tốt các quan điểm chỉ đạo điều hành của NHNo&PTNT Việt Nam, Sở Giao dịch còn xây dựng và ban hành các văn bản quy định từng khâu công việc, từ quy trình điều hành nội bộ, quy trình thực hiện nghiệp vụ thanh toán quốc tế, mua bán ngoại tệ đến các quy định hệ thống hạn mức giao dịch tiền gửi, đầu cơ Bên cạnh đó là việc xây dựng hành lang pháp lý, phát triển các nghiệp vụ kinh doanh an toàn, hiệu quả, tạo động lực thi đua nhằm phát huy tinh thần trách nhiệm và năng lực của nhân viên để thực hiện tốt chức năng và nhiệm vụ của mình.

1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của sở giao dịch

1.1.2.2 Cơ cấu tổ chức

Sở giao dịch NHNo&PTNT Việt Nam hoạt động theo mô hình tổ chức hiện đại, chuyên môn hóa Đứng đầu sở giao dịch là Ban giám đốc, trực tiếp nhận nhiệm vụ từ Ban giám đốc là các phòng chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm 14 phòng: Phòng hành chính nhân sự, Phòng kinh doanh ngoại tệ, Phòng thanh toán quốc tế, Phòng kế toán và ngân quỹ, Phòng Kiểm tra kiểm soát nội bộ, Phòng quản lý rủi ro, Phòng Nguồn vốn và kế hoạch tổng hợp, Phòng tín dụng, Phòng SWIFT, Phòng quản lý và kinh doanh vốn, Phòng ngân hàng đại lý, Phòng dịch vụ và kiều hối, Phòng điện toán, Phòng dịch vụ và marketing Việc phân chia các phòng ban này căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ của mỗi phòng ban, đảm bảo sự chuyên môn hóa trong hoạt động, thực hiện các nhiệm vụ được giao một cách hiệu quả và chuyên nghiệp.

Ta có thể khái quát mô hình tổ chức hoạt động của Sở giao dịch theo mô hình sau :

3

Trang 4

Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của SGD NHNo&PTNT Việt Nam

1.1.2.3 Chức năng nhiệm vụ của SGD

a Chức năng:

Sở giao dịch có chức năng các chức năng sau:

- Làm đầu mối trong việc thực hiện một số nhiệm vụ theo ủy quyền của NHNo

4

Trang 5

- Đầu mối thực hiện các hợp đồng tài trợ và các dự án ủy thác đầu tư của NHNo khi được Tổng Giám đốc giao bằng văn bản.

- Trung tâm ngoại tệ tiền mặt - Trực tiếp kinh doanh đa năng - Đầu mối chi trả kiều hối

- Quản lý, vận hành hệ thống SWIFT, quan hệ ngân hàng đại lý - Tổ chức kiểm tra, kiểm toán nội bộ theo quy định của NHNo

b Nhiệm vụ:

Sở giao dịch Ngân hàng nông nghiệp có 2 nhiệm vụ chính, đó là thực hiện các nhiệm vụ đầu mối của hệ thống NHNo và trực tiếp cung ứng sản phẩm, dịch vụ đối với khách hàng, chủ yếu là các doanh nghiệp Để thực hiện hai nhiệm vụ chính này, Sở giao dịch phải thực hiện các nhiệm vụ cụ thể như sau:

 Thực hiện các nhiệm vụ đầu mối của hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp:

- Quản lý và kinh doanh vốn, thực hiện lệnh điều chuyển vốn trên tài khoản tiền gửi nội, ngoại tệ của NHNo tại Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng khác, lệnh điều vốn cho các chi nhánh NHNo; Quản lý kinh doanh nguồn vốn khả dụng của NHNo đảm bảo duy trì khả năng thanh toán toàn hệ thống và nâng cao hiệu quả kinh doanh vốn.

- Thực hiện các quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tỷ giá, dự trự bắt buộc, quản lý trạng thái ngoại hối; Mua bán ngoại tệ trên thị trường liên ngân hàng trong, ngoài nước, đầu mối điều hòa và kinh doanh ngoại tệ tiền mặt trong toàn hệ thống NHNo.

- Đại diện cho Ngân hàng Nông nghiệp tham gia giao dịch trên thị trường tiền tệ và thị trường vốn liên ngân hàng trong nước và quốc tế, thị trường mở, thị trường đấu thầu tín phiếu kho bạc và các giấy tờ có giá khác…

- Trực tiếp thực hiện vay tái cấp vốn, vay thấu chi và vay vốn của các tổ chức tín dụng khác theo lệnh của Tổng giám đốc; Khai thác nguồn vốn tài trợ xuất nhập khẩu của các ngân hàng nước ngoài.

- Đầu mối thực hiện mua bán ngoại tệ với các chi nhánh trong hệ thống NHNo Đại diện cho NHNo mua bán ngoại tệ với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các ngân hàng khác trên thị trường hối đoái liên ngân hàng trong nước và quốc tế.

- Thực hiện nghiệp vụ đầu tư qua đêm, nghiệp vụ tiền gửi ngoại tệ có kỳ hạn và các sản phẩm tiền gửi phái sinh khác ở thị trường trong nước và nước ngoài.

5

Trang 6

- Quản trị và vận hành hệ thống SWIFT, Telex, SWIFT-in, SWIFT-out của Ngân hàng Nông nghiệp.

- Thực hiện quan hệ đại lý thanh toán và dịch vụ ngân hàng đối với các Ngân hàng trong nước và nước ngoài.

- Kinh doanh, đầu tư chứng khoán nợ, chứng khoán vốn theo quy định của Ngân hàng Nông nghiệp.

- Theo dõi, đánh giá kết quả kinh doanh ngoại tệ, tổng hợp báo cáo định kỳ về hoạt động kinh doanh ngoại tệ toàn hệ thống.

 Trực tiếp cung ứng sản phẩm, dịch vụ đối với khách hàng, chủ yếu cácdoanh nghiệp lớn:

- Huy động vốn:

+ Khai thác và nhận tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ, vàng và các công cụ khác theo quy định.

+ Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu, kỳ phiếu ngân hàng và thực hiện các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân hàng Nông nghiệp

+ Tiếp nhận các nguồn vốn ủy thác do NHNo chuyển về, nhận vốn Ủy thác của Chính phủ, Chính quyền địa phương và các tổ chức kinh tế, xã hội, cá nhân trong nước và nước ngoài theo quy định của NHNo.

+ Được phép vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước theo chỉ đạo của NHNo.

- Cho vay: Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ và các loại cho vay khác theo quy định.

- Bảo lãnh: Thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh trong nước và bảo lãnh vay vốn nước ngoài theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Nông nghiệp.

- Thực hiện đồng tài trợ, đầu mối đồng tài trợ cấp tín dụng theo quy định và thực hiện các nghiệp vụ tài trợ thương mại khác theo quy định của NHNo

- Kinh doanh ngoại hối: Huy động và cho vay, mua, bán ngoại tệ, thanh toán quốc tế, bảo lãnh, tái bảo lãnh, chiết khấu, tái chiết khấu bộ chứng từ và các dịch vụ khác về ngoại hối theo chính sách quản lý ngoại hối của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và Ngân hàng Nông nghiệp.

- Cung ứng các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ; - Kinh doanh các dịch vụ ngân hàng khác:

6

Trang 7

+ Các dịch vụ như: Thu, chi tiền mặt; mua bán vàng bạc, máy rút tiền tự động, dịch vụ thẻ tín dụng, két sắt, nhận bảo quản, cất giữ, chiết khấu thương phiếu và các loại giấy tờ có giá, thẻ thanh toán, các dịch vụ ngân hàng khác.

+ Làm dịch vụ ủy thác cho các tổ chức tài chính, tín dụng, tổ chứ, cá nhân trong và ngoài nước.

- Kinh doanh vàng bạc theo quy định của Ngân hàng nông nghiệp - Tư vấn tài chính, tín dụng cho khách hàng.

- Tư vấn khách hàng xây dựng dự án

 Ngoài ra, Sở giao dịch còn có các nhiệm vụ như sau:

- Đầu mối triển khai, quản lý mạng lưới dịch vụ chi trả kiều hối.

- Thực hiện hạch toán kinh doanh và phân phối thu nhập theo quy định của Ngân hàng Nông nghiệp

- Trực tiếp thử nghiệm các dịch vụ sản phẩm mới trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Nông nghiệp.

- Thực hiện công tác thông tin, tuyên truyền, quảng cáo, tiếp thị lưu trữ cá hình ảnh là tư liệu phục vụ cho việc trực tiếp kinh doanh của Sở giao dịch cũng như việc quảng bá thương hiệu của Ngân hàng Nông nghiệp.

- Chấp hành đầy đủ các báo cáo, thống kê theo chế độ quy định và theo yêu cầu đột xuất của Tổng giám đốc.

- Phối hợp với trung tâm đào tạo và các Ban chuyên môn nghiệp vụ tại Trụ sở chính Ngân hàng Nông nghiệp và các tổ chức khác có liên quan trong việc đào tạo, tập huấn nghiệp vụ chuyên đề cho cán bộ thuộc Sở giao dịch.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc giao.

1.1.2.4 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban:

a Ban giám đốc:

Giám đốc:

Nhiệm vụ: Là người chịu trách nhiệm cao nhất đối với mọi hoạt động của SGD, điều hành hoạt động chung của SGD Là người ra quyết định cuối cùng trong việc xây dựng chiến lược, mục tiêu phương hướng kế hoạch kinh doanh của SGD theo từng thời kỳ, từng năm phù hợp với chiến lược phát triển, phương hướng nhiệm vụ hoạt động kinh doanh của NHNo Giám đốc trực tiếp chỉ đạo công việc cho các phó giám đốc, các trưởng phòng chuyên môn nghiệp vụ, xây dựng và duy trì thường xuyên mối quan hệ với các cấp

7

Trang 8

ủy đảng, chính quyền, cơ quan ban ngành trên địa bàn đảm bảo luôn nhận được sự chỉ đạo phối hợp hiệu quả.

Các Phó giám đốc:

Các phó giám đốc có nhiệm vụ sau:

- Giúp giám đốc chỉ đạo điều hành một số nghiệp vụ do Giám đốc phân công phụ trách và chịu trách nhiệm trước giám đốc và pháp luật về các quyết định của mình.

- Thay mặt Giám đốc điều hành công việc khi giám đốc ủy quyền.

- Bàn bạc và tham gia ý kiến với Giám đốc trong việc thực hiện các nghiệp vụ của Sở Giao dịch theo nguyên tắc tập trung dân chủ và chế độ thủ trưởng.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc giao.

b Phòng hành chính và nhân sự:

+ Chức năng: Là phòng chuyên môn, có chức năng tham mưu và giúp Ban Giám đốc trong công tác hành chính, quản trị và công tác tổ chức bộ máy và công tác cán bộ tại SGD.

+ Nhiệm vụ:

- Xây dựng chương trình công tác hàng tháng, quý của SGD, triển khai chương trình giao ban nội bộ và có trách nhiệm thường xuyên đôn đốc việc thực hiện chương trình đã được Giám đốc phê duyệt.Trực tiếp làm Thư ký tổng hợp cho Giám đốc.

- Tư vấn pháp chế trong việc thực thi các nhiệm vụ cụ thể về giao kết hợp đồng, hoạt động tố tụng, tranh chấp dân sự, hình sự, kinh tế, lao động, hành chính liên quan đến cán bộ, nhân viên và tài sản của Sở giao dịch.

- Tham mưu cho Ban Giám đốc SGD về công tác quy hoạch cán bộ, công tác tổ chức, quản lý nhân sự Thực hiện và giải quyết quyền lợi của cán bộ, nhân viên theo quy định hiện hành như: Hợp đồng lao động, BHXH , chế độ hưu trí, nghỉ mất sức lao động, nghỉ việc, nghỉ ốm, thai sản Thực hiện công tác thi đua khen thưởng.

c Phòng kinh doanh ngoại tệ:

+ Chức năng: Là phòng nghiệp vụ có chức năng tham mưu cho Ban Giám đốc về quản trị, điều hành lãi suất, tỷ giá, phí, huy động và kinh doanh ngoại tệ tại SGD theo đúng các quy định về quản lý vốn và quản lý ngoại hối.

+ Nhiệm vụ:

- Theo dõi diễn biến tỷ giá trên thị trường trong và ngoài nước để tham mưu kịp thời cho lãnh đạo SGD trong điều hành hoạt động mua bán ngoại tệ.

- Thực hiện chính sách tỷ giá, quản lý trạng thái ngoại tệ, kinh doanh ngoại tệ trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp.

8

Trang 9

- Lập hệ thống tỷ giá mua bán ngoại tệ, thực hiện mua bán ngoại tệ, theo dõi, xử lý trạng thái ngoại tệ của hệ thống NHNo theo quy định của NHNN và biến động của thị trường

d Phòng thanh toán quốc tế:

+ Chức năng: Là phòng nghiệp vụ có chức năng thực hiện công tác thanh toán quốc tế và tài trợ thương mại hàng xuất nhập khẩu và dịch vụ đối ngoại liên quan tới hàng hóa xuất nhập khẩu tại SGD.

+ Nhiệm vụ:

- Niêm yết tỷ giá giao dịch các loại ngoại tệ với khách hàng

- Thực hiện các giao dịch thanh toán xuất, nhập khẩu về hàng hóa và dịch vụ, phát hành các thư bảo lãnh

- Thực hiện các giao dịch thanh toán phi mậu dịch cho các cá nhân trong và ngoài nước Tổ chức triển khai các dịch vụ khác về ngoại tệ và thanh toán quốc tế tại SGD.

e Phòng Kế toán – Ngân quỹ:

+ Chức năng: Là phòng nghiệp vụ có chức năng triển khai thực hiện công tác bảo quản, giao nhận, vận chuyển, quy trình thu chi tiền mặt, tài sản quý, giấy tờ có giá và ấn chỉ quan trọng tại SGD đảm bảo đúng quy trình, chế độ quản lý kho quỹ đồng thời tham mưu và giúp Ban Giám đốc trong việc triển khai thực hiện chế độ kế toán – tài chính, chế độ báo cáo kế toán và hạch toán kế toán tại SGD theo đúng quy định

+ Nhiệm vụ:

- Trực tiếp hạch toán kế toán, hạch toán thống kê và thanh toán theo quy định hiện hành Xây dựng các chỉ tiêu kế hoạch tài chính, quyết toán kế hoạch thu, chi tài chính, quỹ tiền lương.

- Quản lý và sử dụng các quỹ chuyên dùng theo quy định của NHNo.

f Phòng kiểm tra, kiểm soát nội bộ:

+ Chức năng: là phòng chuyên môn có chức năng tham mưu và giúp Ban Giám đốc trong việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện các hoạt động theo đúng luật pháp và quy chế của Agribank nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, tín dụng của SGD nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của ngân hàng và khách hàng tại SGD.

+ Nhiệm vụ:

- Xây dựng chương trình công tác năm, quý phù hợp với chương trình công tác kiểm tra, kiểm soát của NHNo.

- Đầu mối phối hợp với các đoàn kiểm tra của NHNo, các cơ quan thanh tra, kiểm toán để thực hiện các cuộc kiểm tra, thanh tra, kiểm toán tại SGD theo quy định.

9

Trang 10

g Phòng quản lý rủi ro:

+ Chức năng: là phòng chuyên môn có chức năng phân tích tổng hợp, kiểm tra giám sát việc thực hiện các quy định, quy trình nghiệp vụ của các hoạt động kinh doanh của SGD nhằm tham mưu cho ban giám đốc để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.

+ Nhiệm vụ:

- Phối hợp với các phòng chuyên môn tiến hành tổng hợp, phân tích thông tin về biến động của thị trường tài chính tiền tệ trong và ngoài nước báo cáo cho các cấp lãnh đạo

- Xây dựng hệ thống hạn mức (trạng thái ngoại tệ, hạn mức lỗ ngày, tháng, năm, hạn mức giao dịch với các đối tác…) áp dụng cho các hoạt động kinh doanh vốn và kinh doanh ngoại tệ nhằm giảm thiểu và ngăn ngừa rủi ro trong kinh doanh.

- Kiểm tra, giám sát việc thực hiện hạn mức, việc chấp hành các quy định, quy trình nghiệp vụ của các hoạt động kinh doanh của SGD.

h Phòng nguồn vốn và kế hoạch tổng hợp:

+ Chức năng: Là phòng chuyên môn có chức năng quản lý cân đối nguồn vốn theo quy định, tham mưu cho giám đốc kế hoạch kinh doanh ngắn hạn, trung hạn và dài hạn theo định hướng phát triển của NHNo.

+ Nhiệm vụ:

- Tổ chức nghiên cứu thị trường, nghiên cứu đối tác kinh doanh để hoạch định chiến lược kinh doanh Xây dựng và giám sát việc thực hiện kế hoạch kinh doanh

- Trực tiếp quản lý cân đối nguồn vốn đảm bảo các cơ cấu về kỳ hạn, loại tiền tệ, loại tiền gửi… và quản lý các hệ số an toàn theo quy định Tham mưu cho Giám đốc điều hành nguồn vốn, đề xuất chiến lược khách hàng, chiến lược huy động vốn và giải pháp phát triển nguồn vốn.

- Đầu mối tham mưu cho giám đốc xây dựng kế hoạch kinh doanh ngắn hạn, trung hạn và dài hạn theo định hướng kinh doanh của NHNo Cân đối điều hòa ngoại tệ mặt.

- Tổng hợp, theo dõi các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh Tổng hợp phân tích đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh quý, năm Dự thảo các báo cáo sơ kết, tổng kết.

i Phòng tín dụng:

+ Chức năng: là phòng nghiệp vụ có chức năng đầu mối thiết lập quan hệ, duy trì và mở rộng phát triển khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ đồng thời triển khai cung ứng sản phẩm tín dụng và các dịch vụ ngân hàng theo định hướng của Agribank trong từng thời kỳ nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh doanh an toàn, hiệu quả và tăng trưởng thị phần của Agribank.

+ Nhiệm vụ:

10

Trang 11

- Đầu mối tham mưu đề xuất với Giám đốc xây dựng chiến lược khách hàng tín dụng, phân loại khách hàng và đề xuất các chính sách ưu đãi đối với từng loại khách hàng nhằm mở rộng theo hướng đầu tư tín dụng khép kín: Sản xuất, chế biến, tiêu thụ, xuất khẩu và gắn tín dụng sản xuất lưu thông và tiêu dùng.

- Trực tiếp thực hiện nghiệp vụ tín dụng theo phạm vi được phân công theo đúng pháp quy và quy định tín dụng (tiếp thị, tìm kiếm khách hàng, dự án, giới thiệu sản phẩm, phân tích thông tin, nhận hồ sơ, xem xét quyết định cho vay theo phân cấp ủy quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định cho vay, bảo lãnh, quản lý giải ngân, quản lý kiểm tra sử dụng các khoản vay theo dõi thu đủ nợ, thu đủ lãi, đến khi tất toán hợp đồng tín dụng) đối với mỗi khách hàng.

- Thực hiện việc thiết lập, mở rộng, phát triển hệ thống khách hàng Phân tích kinh tế, tài chính theo ngành, nhóm hoặc từng khách hàng để lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt được hiệu quả cao.

- Tiếp nhận và thực hiện các chương trình, dự án thuộc nguồn vốn trong nước, nước ngoài Trực tiếp làm dịch vụ ủy thác nguồn vốn thuộc Chính phủ, bộ, ngành khác và các tổ chức kinh tế, cá nhân trong và ngoài nước.

- Thường xuyên phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn, tìm nguyên nhân và đề xuất hướng khắc phục.

j Phòng SWIFT:

+ Chức năng: Là phòng nghiệp vụ có chức năng sử dụng hệ thống SWIFT, IPCAS và Telex để thiết lập, quản lý các điện giao dịch quốc tế và quản lý giám sát các nghiệp vụ thanh toán quốc tế thực hiện qua SWIFT.

+ Nhiệm vụ:

- Làm đầu mối quan hệ với các cơ quan, tổ chức có liên quan tới SWIFT.

- Xử lý chuyển tiếp các điện giao dịch của các chi nhánh trong hệ thống, các bộ phận liên quan tại SGD và các bộ phận khác tại Trụ sở chính qua hệ thống SWIFT, IPCAS và Telex theo quy định của Tổng giám đốc NH Nông nhiệp.

- Quản lý và giám sát việc thực hiện các hạn mức của các chi nhánh liên quan đến nghiệp vụ thanh toán quốc tế thực hiện qua SWIFT theo quy định của Tổng giám đốc NHNo.

k Phòng quản lý và kinh doanh vốn:

+ Chức năng: Là phòng chuyên môn có chức năng quản lý nắm bắt tình hình vốn trên các tài khoản tiền gửi và thực hiện các giao dịch trên thị trường tiền tệ và thị trường vốn để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của NH.

11

Trang 12

+ Nhiệm vụ:

- Theo dõi diễn biến về lãi suất và tình hình vốn trên thị trường của hệ thống để kịp thời tham mưu cho giám đốc trong điều hành hoạt động quản lý, kinh doanh vốn.

- Thực hiện quy trình nghiệp vụ về: Quản lý và kinh doanh vốn, dự trữ bắt buộc của NHNo tại NHNN theo quy định.

- Thực hiện các giao dịch trên thị trường tiền tệ, thị trường vốn (trong và ngoài nước) để đáp ứng nhu cầu thanh toán, kinh doanh của NHNo.

- Tham gia thị trường đấu thầu Tín phiếu kho bạc, nghiệp vụ thị trường mở Thực hiện mua bán, chiết khấu các chứng từ có giá ngắn hạn trên thị trường liên Ngân hàng Thực hiện các thủ tục vay tái cấp vốn, vay thấu chi, vay cầm cố với NHNN.

l Phòng Ngân hàng đại lý

+ Chức năng: Là phòng chuyên môn có chức năng thiết lập, duy trì và phát triển mạng lưới quan hệ đại lý với các ngân hàng trong và ngoài nước phục vụ cho hoạt động kinh doanh đối ngoại của toàn hệ thống.

+ Nhiệm vụ:

- Tập hợp, đề xuất và thực hiện việc thiết lập, duy trì và phát triển mạng lưới quan hệ đại lý với các ngân hàng trong nước và nước ngoài phục vụ hoạt động kinh doanh đối ngoại của toàn hệ thống Mở rộng và tăng cường quan hệ hợp tác với hệ thống ngân hàng đại lý.

- Khai thác các sản phẩm, dịch vụ, các loại hạn mức ( xác nhận thư tín dụng, kinh doanh ngoại hối, tài trợ vốn xuất nhập khẩu ) để đưa vào áp dụng trong hệ thống Theo dõi đánh giá hiệu quả hợp tác của từng ngân hàng để có sự điều chỉnh thích hợp.

m Phòng dịch vụ kiều hối:

+ Chức năng: Là phòng chuyên môn có chức năng tham mưu cho ban giám đốc trong việc triển khai, quản lý mạng lưới dịch vụ kiều hối và hỗ trợ các chi nhánh, sở, công ty cung cấp dịch vụ chi trả kiều hối.

+ Nhiệm vụ:

- Tham mưu giúp cho Ban lãnh đạo trong việc triển khai, quản lý mạng lưới dịch vụ chi trả kiều hối.

- Chủ động nghiên cứu xây dựng chiến lược phát triển, tìm kiếm đối tác, xác định biểu phí dịch vụ kiều hối.

- Xây dựng và đề xuất thực hiện các chương trình quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại trong và ngoài nước về dịch vụ kiều hối, tổ chức tập huấn nghiệp vụ, hướng dẫn, theo dõi kiểm tra hỗ trợ cho các chi nhánh, sở, công ty cung cấp dịch vụ chi trả kiều hối.

12

Trang 13

n Phòng điện toán:

+ Chức năng: là phòng chuyên môn có chức năng giúp Ban Giám đốc SGD trong việc quản lý, duy trì hệ thống công nghệ thông tin liên quan đến quản lý hoạt động kinh doanh tại SGD.

+ Nhiệm vụ:

- Tổng hợp thống kê và lưu trữ số liệu, thông tin liên quan đến hoạt động của SGD - Quản trị, cập nhật và vận hành hệ thống máy chủ SWIFT, Telex, IPCAS và hệ thống SWIFT nội bộ của NHNo.

- Xử lý các nghiệp vụ phát sinh liên quan đến hạch toán kế toán thống kê, hạch toán nghiệp vụ và tín dụng và các hoạt động khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh.

o Phòng dịch vụ và Marketing:

+ Nhiệm vụ: Là phòng chuyên môn có chức năng thực hiện các hoạt động marketing cho SGD và Agribank Ngoài ra đây còn là phòng có chức năng tổ chức và quản lý các hoạt động liên quan đến nghiệp vụ thẻ trên địa bàn theo quy định của Agribank.

- Trực tiếp thực hiện nhiệm vụ giao dịch với khách hàng, tiếp thị giới thiệu sản phẩm dịch vụ ngân hàng, tiếp nhận các ý kiến phản hồi từ khách hàng về dịch vụ, tiếp thu, đề xuất hướng dẫn cải tiến để không ngừng đáp ứng sự hài lòng của khách hàng.

- Đề xuất, tham mưu với Giám đốc về: chính sách phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng mới, cải tiến quy trình giao dịch, phục vụ khách hàng, xây dựng kế hoạch tiếp thị, thông tin tuyên truyền quảng bá đặc biệt là các hoạt động của SGD các dịch vụ, sản phẩm cung ứng trên thị trường.

- Triển khai các phương án tiếp thị, thông tin tuyên truyền

- Xây dựng kế hoạch quảng bá thương hiệu, thực hiện văn hóa doanh nghiệp, lập chương trình phối hợp với cơ quan báo chí truyền thông, quảng bá hoạt động của SGD và của NHNo.

- Đầu mối trình Giám đốc chỉ đạo hoạt động tiếp thị, thông tin, tuyên truyền Trực tiếp tổ chức tiếp thị thông tin tuyên truyền bằng các hình thức thích hợp theo quy định.

- Trực tiếp tổ chức triển khai nghiệp vụ thẻ trên địa bàn.

13

Trang 14

1.1.3 Tình hình hoạt động của SGD trong những năm gần đây1.1.3.1.Huy động vốn

Những biến động to lớn của nền kinh tế thế giới cũng như Việt Nam trong giai đoạn 2007-2010 đã tác động đến hoạt động của hệ thống ngân hàng trên cả nước nói chung và trên thị trường Hà Nội nói riêng.

Năm 2007, Hà Nội đạt mức tăng trưởng GDP 12.1%, đứng thứ 2 cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài với 290 dự án, số vốn đăng ký lên đến 1.7 tỷ USD, nhờ đó giá trị dịch vụ tăng thêm của ngành tài chính ngân hàng đạt 20% Nền kinh tế tăng trưởng ổn định góp phần tăng mạnh dòng vốn qua ngân hàng.Hoạt động huy động vốn của sở giao dịch nhờ đó cũng rất phát triển, tăng 37% so với năm 2006 Nguồn vốn huy động có sự tăng trưởng cao nhất so với thời kỳ 2001-2006 (bình quân 25%) nhưng vẫn thấp hơn so với tốc độ tăng trưởng trung bình của hệ thống ngân hàng trên địa bàn (43.2%) và chiếm 3.12% ( thấp hơn so với năm 2006, chiếm 3.22% thị phần) tổng nguồn vốn huy động trên địa bàn Nguyên nhân là do, năm 2007 cũng là năm đầu tiên thực hiện lộ trình mở cửa thị trường tài chính theo cam kết gia nhập WTO Các ngân hàng nước ngoài với vốn lớn và trình độ cao đang dần hình thành tại Việt Nam, cùng với đó sự mở rộng của các ngân hàng thương mại trong giai đoạn này cũng tạo ra sức ép cạnh tranh cho Sở giao dịch.

Biểu đồ 1: Cơ cấu vốn huy động của SGD theo loại tiền trong giai đoạn2007-2010

14

Trang 15

( Nguồn: Báo cáo tài chính của SGD NHNo&PTNT Việt Nam các năm 2006-2010)

Nhìn vào biểu đồ ta có thể thấy nguồn vốn sở giao dịch huy động được tăng dần qua các năm Năm 2008,tình hình kinh tế xã hội nước ta tiếp tục có một số thuận lợi: Tình hình chính trị - xã hội ổn định, hệ thống luật pháp, cơ chế chính sách ngày càng được hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu phát triển và hội nhập, sau một năm gia nhập WTO lượng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh Nhờ đó, nguôn vốn sở giao dịch huy động được cũng tăng 36.81% so với năm 2007 Đặc biệt nguồn vốn ngoại tệ tăng 968 tỷ đồng, chiếm 19.6% trong tổng nguồn vốn.

Nguồn vốn ngoại tệ và nội tệ huy động được qua các năm đều tăng, nhưng ta có thể thấy, nguồn vốn nội tệ vẫn chiếm tỉ trọng cao Năm 2007, nguồn vốn nội tệ chiếm 82% trong tổng nguồn vốn, cơ cấu tỷ trọng nguồn tiền gửi nội tệ tăng 39.44% so với năm trước, nguồn vốn nội tệ tăng trưởng nhanh hơn nguồn vốn ngoại tệ Đến năm 2010, nguồn vốn nội tệ chiếm đến 86.5% tổng nguồn vốn Qua đó, ta có thể thấy tầm quan trọng của nguồn vốn nội tệ trong hoạt động huy động vốn của Ngân hàng Đồng thời, để đảm bảo cung ứng đủ ngoại tệ cho các hoạt động của nền kinh tế, SGD cần tăng cường khả năng thu hút nguồn vốn ngoại tệ

Khó khăn với nền kinh tế thực sự biểu hiện rõ rệt vào năm 2009 và 2010 khi suy thoái kinh tế thế giới ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường xuất khẩu, thị trường vốn, thị trường lao động và tác động tiêu cực đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội của nước ta: Giá vàng, tỷ giá biến động mạnh, thị trường bất động sản trầm lắng, thị

15

Trang 16

trường chứng khoán sụt giảm, CPI tăng trên 11%, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và Ngân hàng thương mại nói riêng Tuy nhiên, với những nỗ lực và giải pháp hiệu quả, Sở Giao dịch vẫn đảm bảo thực hiện vượt mục tiêu đề ra Bảng tổng kết nguồn vốn huy động của SGD dưới đây sẽ cho thấy rõ sự tăng trưởng huy động vốn của SGD trong giai đoạn 2006-2010:

16

Trang 17

Bảng 1: Bảng tổng kết nguồn vốn huy động của Sở Giao Dịch NHNo&PTNTViệt Nam giai đoạn 2006-2010

2 Bằng ngoại tệ quy đổi 1,757 1,978 2,946 3,378 2,499

II Phân theo TP kinh tế

1 Huy động từ dân cư 2,487 2,859 3,910 3,766 3,010

2 Tiền gửi của các TCKT 5,733 8,131 11,125 20,989 22,054

III Phân theo thời gian

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2006-2010 của SGD NHNo&PTNT Việt Nam)

Những ảnh hưởng của suy thoái kinh tế và sự cạnh tranh mãnh liệt các ngân hàng thương mại cổ phần là trở ngại cho sự phát triển của SGD Tuy nhiên, nhìn vào bảng số liệu ta có thể thấy được SGD không chỉ hoàn thành những mục tiêu đề ra mà còn đảm bảo được uy tín và chỗ đứng của mình trên thị trường huy động vốn Biểu hiện rõ rệt nhất đó là sự gia tăng nguồn vốn huy động từ các tổ chức kinh tế Năm 2010, lượng vốn SGD huy động được từ các tổ chức kinh tế tăng gấp gần 4 lần năm 2006 Năm 2006, lượng vốn huy động từ khu vực này chiếm 69.7% tổng nguồn vốn thì năm 2010 đã lên đến 87.99% Sự gia tăng lượng vốn huy động từ các

17

Trang 18

tổ chức kinh tế chứng tỏ mối quan hệ giữa SGD với các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế ngày càng mở rộng và tăng cường Ngoài ra, lượng vốn huy động dài hạn trên 12 tháng của SGD cũng có mức tăng trưởng đáng kể, năm 2010 gấp 3 lần 2006 Cơ cấu của nguồn vốn dài hạn này chiếm đến 49.7% tổng nguồn vốn huy động năm 2010 Đây là cơ sở đảm bảo cho tính ổn định và bền vững của nguồn vốn mà SGD có thể huy động.

Để đạt được những kết quả trên trong khi những bất ổn do khủng hoảng tài chính thế giới đã gây ra những tác động xấu cho công tác huy động vốn và tốc độ tăng trưởng nguồn vốn của toàn bộ hệ thống ngân hàng, SGD đã đưa ra nhiều biện pháp để tăng nguồn vốn huy động, giảm thiểu tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới như:

- Điều hành tốt lãi suất huy động theo định hướng kinh doanh chung của SGD và trên cơ sở thị trường, gia tăng cơ cấu nguồn vốn rẻ bằng cách mở rộng khách hàng tiền gửi của tổ chức, tăng cường nguồn tiền gửi dân cư bằng chính sách lãi suất, phí giao dịch, khuyến mãi Trong năm 2009, thực hiện điều chỉnh lãi suất huy động vốn 13 lần, lãi suất tiền vay 5 lần, đảm bảo luôn theo sát diễn biến thị trường và tuân thủ nghiêm túc chỉ đạo của NHNH Việt Nam và Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam.

- Chỉ đạo công tác huy động vốn hiệu quả, triển khai các đợt huy động tiết kiệm và chứng chỉ tiền gửi dự thưởng và mừng Xuân Canh Dần 3 đợt đạt 28 tỷ đồng và 0.52 triệu USD.

- Triển khai thực hiện nối mạng thanh toán điện tử với các TCTD, DN trên địa bàn như NH An Bình, NH CP Quốc tế, HSBC, triển khai kết nối thanh toán với Viettel , nâng cấp chương trình nối mạng thanh toán điện tử với Kho bạc nhà nước để tập trung các khoản thanh toán, tranh thủ các nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi.

- Tăng cường tiếp cận và khai thác các khách hàng có tích lũy vốn lớn như VIETSOV PETRO, các dự án ODA, Quỹ tích lũy trả nợ nước ngoài Bộ tài chính, Viettel… Triển khai tốt dịch vụ trả lương qua tài khoản.

18

Trang 19

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa

1.1.3.2 Hoạt động tín dụng

Hoạt động tín dụng của SGD tăng trưởng đều trong giai đoạn 2007-2010 Dư nợ tăng trưởng nhanh so với thời kỳ 2001-2006 chủ yếu do SGD chủ động mở rộng danh mục khách hàng cho vay, các đối tượng cho vay theo quy định của Agribank, lựa chọn và thực hiện đầu tư vào các dự án lớn có hiệu quả Dưới đây là bảng tổng kết dư nợ của SGD trong giai đoạn 2006-2010

Bảng 2: Bảng tổng kết dư nợ của SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong giai đoạn 2006-2009

( Nguồn: Báo cáo tài chính của SGD NHNo&PTNT Việt Nam các năm 2006-2010)

tư 49D

19

Trang 20

Theo bảng số liệu ta có thể thấy, cơ cấu dư nợ được điều chỉnh hợp lý trong năm 2007, tỷ trọng nợ trung dài hạn giảm từ 69% năm 2006 xuống còn 56% năm 2007, tỉ trọng dư nợ ngắn hạn tăng từ 31% lên 44% Tuy nhiên đến năm 2010, tỷ lệ dư nợ trung và dài hạn lại tăng lên đến 74%

Đánh giá về chất lượng tín dụng, trong năm 2009, SGD đã chủ động kiểm soát tăng trưởng tín dụng và đảm bảo cung ứng vốn cho nên kinh tế, hỗ trợ các Tập đoàn, Tổng công ty lớn của nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất hàng xuất khẩu, hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất theo chỉ đạo của Chính phủ

- Nợ quá hạn năm 2009 là 52 tỷ VNĐ, chiếm 0.7% trên tổng dự nợ - Nợ xấu là 68.3 tỷ VNĐ, chiếm 0.96% trên tổng dư nợ.

Tuy nhiên, các khoản nợ đều có tài sản đảm bảo nên hạn chế khả năng mất vốn, việc chuyển nợ quá hạn, phân loại nợ được xử lý kịp thời phản ánh đúng chất lượng tín dụng Nhờ đó đến năm 2010, tỷ lệ nợ quá hạn còn 24.72 tỷ VNĐ ,giảm còn 0.35% tổng dư nợ

1.1.3.3 Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại hối

Hoạt động thanh toán quốc tế đóng góp một tỷ lệ đáng kể trong tổng thu dịch vụ của SGD Trong giai đoạn 2006-2010, doanh thu từ hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại tệ đạt cao nhất vào năm 2008, tổng thu từ dịch vụ thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại tệ đạt 18.21 tỷ đồng tăng 8.1 tỷ đồng so với cùng kỳ, chiếm 38% tổng thu dịch vụ Năm 2009, thu phí dịch vụ chỉ đạt 12.34 tỷ VNĐ

Đa số các hoạt động thanh toán quốc tế năm 2009 đều có giá trị giảm so với năm 2008, nguyên nhân là do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới đến thị trường xuất nhập khẩu Hoạt động xuất nhập khẩu gặp khó khăn, giá trị giảm là nguyên nhân tất yếu dẫn đến sự suy giảm của hoạt động thanh toán quốc tế của SGD nói riêng cũng như toàn bộ hệ thống ngân hàng nói chung.

1.1.3.4 Kinh doanh các dịch vụ ngân hàng khác

 Dịch vụ Bảo lãnh:

Hoạt động bảo lãnh là một trong những hoạt động có xu hướng phát triển mạnh trong những năm gần đây Năm 2007, SGD đã phát hành 277 khoản bảo lãnh trị giá 646 tỷ đồng tăng 558.5 tỷ (tăng 641% so với năm 2006) Đây đều là những khoản bảo lãnh có giá trị lớn và các khoản bảo lãnh này đều chưa phát sinh cho vay bắt buộc Năm 2008, SGD đã phát hành 350 khoản bảo lãnh trị giá 466 tỷ đồng,

20

Trang 21

tăng 73 món nhưng giá trị giảm 180 tỷ so với năm 2007 Thu phí dịch vụ bảo lãnh năm 2007 đạt 6.2 tỷ đồng gần gấp đôi năm 2008.

 Dịch vụ thẻ

Hoạt động dịch vụ thẻ đang phát triển với số lượng chủ thẻ gia tăng trong từng năm nhưng các dịch vụ về thẻ tín dụng nội địa còn nhiều hạn chế Năm 2007 đã phát triển số lượng chủ thẻ lên đến 15,610 chủ thẻ tăng 4,640 thẻ (42.2%) so với 2006 đạt số dư là 69.8 tỷ đồng Số dư bình quân/thẻ đạt 4.4 triệu đồng, tăng 0.9 triệu đồng/thẻ Trong năm đã chuyển 100% các máy ATM kết nối mạng Banknet Dư nợ thẻ thấu chi đạt 249 triệu đồng tăng 201 triệu đồng (416%) so với năm 2006 Đến năm 2008, SGD đã phát triển số lượng chủ thẻ lên đến 21,494 chủ thẻ, tăng 5,937 thẻ (38.2%) so với năm 2007 đạt só dư là 39 tỷ đồng Số dư bình quân/thẻ đạt 5 triệu đồng Trong năm cho vay thẻ thấu chi 221 khách hàng, lũy kế 319 khách hàng, dư nợ thẻ thấu chi đạt 384 triệu đồng tăng 131 triệu đồng (51.8%) so với năm 2007.Tổng số thẻ ATM phát hành mới năm 2009 là 4,932 thẻ, lũy kế 26,429 thẻ, tăng 23% so với năm 2008.

Mặc dù số lượng chủ thẻ tăng, nhưng các dịch vụ về thẻ tín dụng nội địa còn nhiều hạn chế chưa được thị trường chấp nhận, không phát triển được hệ thống đại lý chấp nhận thẻ POS, doanh số phát sinh chủ yếu là thanh toán tiền mặt tại máy ATM Đến năm 2009, phát hành thẻ tín dụng quốc tế và ghi nợ quốc tế Visa cho 481 khách hàng, lũy kế là 592 khách hàng, vẫn còn ở mức thấp, dư nợ: 2,394 triệu VND, và mới có 12 đại lý chấp nhận thẻ POS Đây là những hạn chế cần sớm tìm biện pháp khắc phục để nâng cao hiệu quả của dịch vụ thẻ.

 Dịch vụ tài khoản thanh toán và dịch vụ trả lương qua tài khoản.

Số lượng tài khoản thanh toán tại SGD ngày càng tăng Năm 2008, SGD đã mở mới 5.138 tài khoản thanh toán, trong đó tài khoản cá nhân là 4,804 tài khoản, doanh nghiệp là 334 tài khoản, nâng số tài khoản SGD đang quản lý lên 18,186 tài khoản Tổng giá trị thanh toàn không dùng tiền mặt qua SGD đạt 74,143 tỷ đồng, tăng 19.15% so với năm 2007

Đến năm 2008, đã có 61 doanh nghiệp thực hiện trả lương qua tài khoản với số lượng thẻ tương ứng là 1,427 thẻ Đây là những dịch vụ có tiềm năng phát triển trong tương lai, khi chúng ta hướng đến một nền kinh tế giảm bớt sự phụ thuộc vào tiền mặt Để thực hiện được mục tiêu này cần một thời gian dài, việc SGD đầu tư cho hoạt động này là cần thiết phù hợp với xu thế chung của nền kinh tế.

21

Trang 22

1.1.3.5 Đánh giá tình hình hoạt động của SGD NHNo&PTNT Việt Nam:

Để đánh giá một cách chính xác các kết quả mà SGD đã đạt được trong thời gian qua, ta hãy xem xét kết quả hoạt động kinh doanh của SGD được tổng kết qua

( Nguồn: Báo cáo tài chính của SGD các năm 2006 -2010)

Nhìn vào bảng tổng kết ta có thể thấy trong giai đoạn 2006-2010 lợi nhuận của SGD năm sau cao hơn năm trước Đặc biệt năm 2009, lợi nhuận tăng gần gấp 3 lần so với năm 2008 Tuy nhiên trong năm này, tỷ lệ nợ quá hạn của SGD cũng tăng gần gấp đôi năm 2008 ở mức 0.7% nhưng vẫn nằm trong mức an toàn ( dưới 1%) Nguyên nhân của sự gia tăng nợ quá hạn trong năm 2009 là do khủng hoảng kinh tế đã ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp, gây ra những khó khăn về mặt tài chính cho các doanh nghiệp này.

Tỷ lệ nợ quá hạn đến năm 2010 đã được điều chỉnh giảm xuống một nửa so với năm 2009 ở mức 0.35% trong khi tổng dư nợ vẫn tăng Đây là một thành tựu đáng kể của SGD trong giai đoạn nền kinh tế bắt đầu dần phục hồi vượt qua khủng hoảng Thành công đó có sự đóng góp lớn của công tác thẩm định dự án và quản lý rủi ro Công tác thẩm định được tiến hành cẩn thận và kỹ lưỡng hơn, sàng lọc, lựa chọn được các dự án khả thi và có hiệu quả Dưới đây là các đánh giá cụ thể các hoạt động của SGD hiện nay:

- Đối với công tác huy động vốn:

Thành tựu: Nguồn vốn SGD huy động tăng trưởng mạnh và ổn định qua các

năm đảm bảo nhu cầu mở rộng đầu tư tín dụng Chủ yếu vốn huy động được là từ các tổ chức kinh tế SGD đã chủ động cơ cấu lại nguồn vốn hợp lý, nhờ đó giảm các nguồn tiền gửi kỳ hạn ngắn không ổn định, tập trung chiến lược huy động các nguồn vốn ổn định của các tổ chức kinh tế và dân cư để đáp ứng nhu cầu vốn tín dụng và đảm bảo khả năng thanh khoản Ngoài ra, SGD còn tổ chức các chương

22

Trang 23

trình khuyến mại, tặng quà cho khách hàng, thay đổi lãi suất phù hợp với thị trường nhằm giữ ổn định nguồn vốn trong cuộc đua tăng lãi suất trong hệ thống ngân hàng.

Tồn tại, hạn chế: Nguồn vốn huy động tại SGD tăng trưởng mạnh nhưng tỉ

trọng cơ cấu vốn ngoại tệ thấp, tăng trưởng chậm so với vốn nội tệ và chưa đáp ứng được nhu cầu tăng trưởng tín dụng ngoại tệ tại SGD ở một số thời điểm trong năm Nguyên nhân là do năm 2009 thị trường ngoại hối biến động phức tạp, xuất khẩu giảm mạnh, kim ngạch xuất nhập khẩu mất cân đối, các doanh nghiệp xuất khẩu lo ngại rủi ro tỷ giá đã găm giữ ngoại tệ làm cho thị trường thiếu hụt nguồn cung trong khi hoạt động nhập khẩu vẫn gia tăng Mặt khác, chương trình hỗ trợ lãi suất từ gói kích cầu của chính phủ đã kích thích nhiều doanh nghiệp chuyển sang vay VND để hưởng lãi suất ưu đãi thay vì vay USD như trước đây, đã tạo áp lực lớn lên nhu cầu ngoại tệ.

- Đối với hoạt động tín dụng, cho vay vốn:

Thành tựu: Trong giai đoạn 2006-2009, dự nợ tăng đểu qua các năm, cơ cấu

dư nợ cũng được điều chỉnh hợp lý hơn Tỉ lệ nợ xấu, nợ quá hạn ở mức độ an toàn Đặc biệt năm 2009 có nhiều biến động, kinh tế thế giới suy thoái, các hệ thống ngân hàng đổ vỡ, thị trường trong nước thay đổi theo nhiều thái cực bất lợi Chính phủ, NHNN, NHNo&PTNT Việt Nam đã có nhiều văn bản chỉ đạo về hoạt động tín dụng, tăng cường thu hồi nợ, hạn chế tăng trưởng tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát SGD đã thực hiện những biện pháp nâng cao chất lượng tín dụng, chú trọng công tác bồi dưỡng đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ của cán bộ, bám sát định hướng về tăng trưởng tín dụng của Agribank Ngoài ra, SGD còn thực hiện phân tích, xếp loại khách hàng, duy trì tốt với các khách hàng có uy tín, giảm dần dư nợ đối với khách hàng vay vốn có dấu hiệu rủi ro

Tồn tại, hạn chế: Trong những năm gần đây, tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn gia

tăng Nguyên nhân chủ yếu là do tác động của khủng hoảng kinh tế, chi phí đầu vào tăng cao, lãi vay tăng, lượng sản phẩm bán ra giảm khiến cho nhiều khách hàng gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh, dẫn đến khó khăn về mặt tài chính SGD đã chủ động chú trọng phát triển khách hàng doanh nghiệp ngoài quốc doanh song tỷ trọng dự nợ đạt thấp Việc chỉ đạo xử lý thu hồi nợ quá hạn, nợ tồn đọng chưa tốt, tiến độ xử lý chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra.

23

Trang 24

1.2 Khái quát về công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại SGD1.2.1 Những quy định của Agribank với hoạt động cho vay theo dự án1.2.1.1 Đối tượng cho vay:

Ngân hàng thực hiện cho vay đối với tất cả các nhu cầu vốn để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu tài chính của khách hàng mà pháp luật không cấm Các đối tượng có thể được cho vay theo dự án bao gồm:

- Các doanh nghiệp Việt Nam hoạt động kinh doanh tại Việt Nam: Công ty nhà nước, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp tư nhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Hợp tác xã và các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại Điều 84 Bộ luật dân sự.

- Các pháp nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh tại Việt Nam.

- Doanh nghiệp Việt Nam vay vốn để thực hiện các dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ở nước ngoài.

1.2.1.2 Nguyên tắc và điều kiện vay vốn

a Nguyên tắc vay vốn:

Khách hàng vay vốn của Agribank phải đảm bảo hai nguyên tắc sau: - Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng - Hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng

b Điều kiện vay vốn

Ngân hàng xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau:

Đối với Doanh nghiệp Việt Nam :

- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.

+ Tổ chức là pháp nhân: được công nhận là pháp nhân theo điều 94 và điều 96 Bộ Luật dân sự và các quy định của pháp luật Việt Nam.

+ Đối với doanh nghiệp là thành viên hạch toán phụ thuộc: phải có giấy ủy quyền vay vốn của pháp nhân trực tiếp quản lý, bảo lãnh của các cơ quan chủ quản.

+ Đối với doanh nghiệp tư nhân, Công ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty Hợp danh, Hợp tác xã: chủ doanh nghiệp phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.

- Có mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.

24

Trang 25

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết, có vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu là 20%.

+ Kinh doanh có hiệu quả, có lãi, trường hợp bị lỗ thì phải có phương án khả khi khắc phục lỗ, đảm bảo trả nợ đúng hạn.

+ Không có nợ khó đòi hoặc nợ quá hạn trên 6 tháng tại NHNo Việt Nam và các Tổ chức tín dụng khác ở thời điểm xem xét quyết định cho vay.

- Có dự án đầu tư khả thi và có hiệu quả.

- Thực hiện đầy đủ các biện pháp bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, NHNN Việt Nam và NHNo Việt Nam.

Đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

Điều kiện vay vốn với đối tượng này chịu sự chi phối bởi Luật dân sự và Luật đầu tư nước ngoài của Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam.

1.2.1.3 Mức tiền cho vay

NHNo quyết định mức cho vay căn cứ vào:

- Nhu cầu vốn của dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; - Khả năng về vốn tự có và vốn huy động khác của khách hàng; - Giá trị tài sản làm bảo đảm tiền vay

- Khả năng hoàn trả nợ của khách hàng; - Khả năng về nguồn vốn của NHNo.

1.2.1.4 Lãi suất và phí cho vay

Chủ tịch Hội đồng quản trị hoặc Tổng giám đốc NHNo quy định mức lãi suất cho vay, phí và lệ phí phù hợp với quy định của NHNN Việt Nam, lãi suất thị trường, thể loại vay và thông lệ quốc tế.

Lãi suất cho vay linh hoạt và có nhiều mức phù hợp với từng thể loại và phương thức cho vay Ngân hàng có chính sách ưu đãi với các khách hàng có lịch sử quan hệ tín dụng tốt NHNo nơi cho vay và khách hàng thỏa thuận về mức lãi suất cho vay đối với từng khoản vay, thời hạn điều chỉnh phù hợp với sự biến động của lãi suất thị trường từng thời kỳ và quy định của NHNo Việt Nam

1.2.1.5 Thời hạn cho vay

Ngân hàng và khách hàng thoả thuận về thời hạn cho vay căn cứ vào: - Chu kỳ sản xuất, kinh doanh;

- Thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư;

- Khả năng trả nợ của khách hàng từ dự án, phương án vay vốn và nguồn thu khác; - Thời hạn hoạt động còn lại của khách hàng trên quyết định thành lập hoặc giấy

25

Trang 26

phép hoạt động tại Việt Nam.

1.2.2 Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được thẩm định và quyết định cho vay tại SGD

1.2.2.1 Theo thành phần kinh tế

Bảng 4: Số lượng dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam theo thành phần kinh tế giai đoạn 2006-2010

Trang 27

(Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam)

Căn cứ vào bảng trên ta có thể nhận thấy số lượng cũng như giá trị của các dự án vay vốn tăng đều qua các năm Số dự án vay vốn nhiều nhất là các dự án của các công ty cổ phần, công ty TNHH, tiếp đó là các doanh nghiệp nhà nước Tuy nhiên, mặc dù có số lượng dự án ít hơn, trong giai đoạn 2008-2010 tổng giá trị các khoản vay của các doanh nghiệp nhà nước đã lớn hơn các CTCP, công ty TNHH Điều này chứng tỏ, giá trị trung bình mỗi dự án vay vốn của các DNNN thường lớn hơn

SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D

27

Trang 28

1.2.2.2 Theo ngành kinh tế

Bảng 6: Số lượng các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam phân theongành kinh tế trong giai đoạn 2006 - 2010

Trang 29

Biểu đồ 2: Tỷ trọng giá trị các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Namphân theo ngành kinh tế trong giai đoạn 2006-2010

Nông, lâm ngư nghiệp

( Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam)

Tổng giá trị các khoản vay của các dự án thuộc ngành nông lâm ngư nghiệp luôn chiếm tỷ trọng cao nhất Tiếp theo đó là ngành công nghiệp mặc dù có số lượng dự án lớn hơn nhưng tổng giá trị các khoản vay vẫn thấp hơn Đặc biệt, đến năm 2010 tỷ trọng giá trị các khoản vay cho các dự án dịch vụ đã gia tăng so với năm 2006 từ 18% lên đến 25%, đạt 38,680 triệu đồng

1.2.2.3 Theo loại tiền vay

Bảng 7: Số lượng các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam phântheo loại tiền vay trong giai đoạn 2006-2010

Trang 30

Cho vay bằng đồng nội tệ 97.00% 97.00% 97.00% 97.50% 97.00% 98.20% 97.00% 98.40% 97.00% 98.70%

Cho vay bằng ngoại tệ 3.00% 3.00% 3.00% 2.50% 3.00% 1.80% 3.00% 1.60% 3.00% 1.30%

( Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam)

Có thể dễ dàng nhận thấy các dự án cho vay bằng nội tệ chiếm tỉ trọng lớn hơn cả về giá trị và số lượng Đây cũng là một xu hướng tất yêu, tuy nhiên có thể thấy tỷ trọng giá trị các dự án vay vốn ngoại tệ có xu hướng giảm dần Nguyên nhân của tình trạng này là do SGD gặp khó khăn trong việc huy động vốn ngoại tệ dẫn đến tổng giá trị của các khoản vay bằng ngoại tệ cũng giảm theo

30

Trang 31

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án Đầu tưBất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam

2.1 Đặc điểm và yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án đầu tưbất động sản tại SGD

2.1.1 Dự án BĐS và tình hình đầu tư BĐS thời gian quaa Khái niệm dự án BĐS

Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.

Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ Tuy nhiên do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn Bởi vậy, bất động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao Các loại hình đầu tư bất động sản hiện nay rất đa dạng

b Các loại hình đầu tư bất động sản

Theo loại hình đầu tư, ta có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm bốn loại sau:

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây dựng các khu chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường xá đi kèm nhằm mục đích đưa vào kinh doanh ( để bán hoặc cho thuê)

- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây dựng nhà tại các khu vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng.

- Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê.

- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư xây dựng các khu du lịch nghĩ dưỡng ( resort), xây dựng khu du lịch dịch vụ,

31

Trang 32

giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản khác phục vụ hoạt động du lịch.

c Tình hình đầu tư BĐS thời gian qua

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007 Trong năm 2007, giá bán nhà ở, chung cư cao cấp và giá đất đều tăng cao

Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn Lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm cuối năm 2007 Tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản kéo dài hết năm 2009 và đến năm 2010 mới bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi Tình trạnh sốt đất theo quy hoạch bắt đầu từ tháng 4/2010 đã làm cho thị trường BĐS Hà Nội nóng lên và biến động trong một thời gian dài Tuy nhiên, việc đầu cơ thổi giá đất đã gây ra hiện tượng tăng giá ảo mang lại rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và thông tư 16 được ban hành hướng tới một thị trường thị trường BĐS minh bạch và thuận lợi hơn đã gỡ rối cho thị trường BĐS Qua đó, chỉ những doanh nghiệp có năng lực, tài chính mới có thể cạnh tranh và tồn tại Đồng thời, nó cũng đã hạn chế được những hợp đồng mua nhà trên giấy, giảm tình trạnh đầu cơ sinh lời Hơn nữa, nghị định đã đưa chung cư do tư nhân xây dựng ( chung cư mini) vào diện quản lý, được cấp sổ hồng tạo điều kiện cho những người mua nhà ở có tài chính hạn hẹp có thể mua được nhà Mặc dù diện tích nhỏ nhưng giá của chung cư mini đã đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà ở có giá phải chăng, phù hợp với những người có thu nhập trung bình Chính vì vậy, phân khúc này đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết Ngoài ra, các BĐS du lịch cũng thu hút một lượng vốn đầu tư lớn Theo dự báo của Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) Việt Nam, đến hết năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng Địa điểm đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng tập trung tại

32

Trang 33

những bãi biển đẹp tại các tỉnh thành như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu….

Năm 2010 nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được hoàn thành và đưa vào sử dụng, ví dụ dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, cùng với 16 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM với tổng số 1.609 căn hộ chung cư Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên cả nước là rất lớn Theo thống kê, hiện cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân đăng kí triển khai xây dựng với tổng mức đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà ở thu nhập thấp tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng

Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ USD nguồn vốn FDI vào bất động sản, tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam Vốn đầu tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD Điều đó chứng tỏ thị trường BĐS Việt Nam có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Năm 2011, với ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát, chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đưa ra các biện pháp nhằm thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có lĩnh vực bất động sản và chứng khoán Các NHTM đã hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS, điều này ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp trong ngành vì nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỉ trọng lớn trong tổng nguồn vốn thực hiện dự án Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE Vietnam, thị trường nhà ở trong năm 2011 sẽ tiếp tục chứng kiến nguồn cung ở mức cao Chỉ tính riêng phân khúc căn hộ cao cấp, năm 2011, Hà Nội sẽ có khoảng 16,000 căn, bằng tổng lượng cung của cả hai năm 2009 và 2010 Và có đến 67% các doanh nghiệp cho rằng giá nhà sẽ tăng nhanh và chỉ có 33% cho rằng sẽ tăng vừa phải Đồng thời, nhận định về giá nhà Hà Nội ,có đến 61.7% người tiêu dùng nhận định rằng giá nhà ở sẽ tăng Chính vì vậy, nhu cầu tín dụng BĐS của các doanh nghiệp không giảm cũng là điều tất nhiên.

33

Trang 34

2.1.2 Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS

Mỗi loại bất động sản lại có những đặc điểm riêng, đặt ra những yêu cầu khác nhau với cán bộ thẩm định dự án Nhưng nhìn chung, các dự án bất động sản có các đặc điểm chính sau:

Thứ nhất, các dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn Bên cạnh

giá trị đầu tư xây dựng công trình thì giá đất cũng chiếm một phần lớn giá trị của dự án.

Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian đầu tư lâu dài, bao

gồm: Thời gian giải phóng mặt bằng và thời gian xây dựng công trình Do vậy các dự án này thường phải chịu những rủi ro do những biến động về tình hình lạm phát, giả cả vật liệu, những rủi ro về mặt thị trường, cung cầu loại sản phẩm bất động sản đó trên thị trường… Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro cho những dự án này càng cao.

Thứ ba, Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin

bất đối xứng, không đầy đủ…) vì vậy mặc dù đây là một thị trường hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do bị tác động bởi các yếu tố: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Các dự án bất động sản cũng sẽ chịu tác động tất yếu bởi sự không hoàn hảo của thị trường.

Thứ tư, các dự án bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố tựnhiên, kinh tế và thị trường:

- Yếu tố tự nhiên: như vị trí, diện tích của bất động sản, địa hình và hình thức bên ngoài của bất động sản quyết định giá trị của BĐS Do BĐS không di chuyển được, nên vị trí của BĐS ở đâu, xa hay gần trung tâm, môi trường xung quanh thế nào, diện tích ra sao… là những nhân tố có tác động trực tiếp đến giá trị của BĐS

- Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ dự án BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng cao.

- Yếu tố thị trường (cung-cầu về bất động sản): Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng giai đoạn có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc xuống thấp Yếu tố này có thể làm cho giá trị BĐS tăng giảm bất ngờ, lên cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị thực của nó Vì vậy, sản phẩm của các dự án BĐS được tung ra vào những thời điểm, hoàn cảnh khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, mang lại lợi nhuận khác nhau.

34

Trang 35

Cuối cùng, các dự án bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và cácchính sách liên quan đến BĐS Do BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là loại

hàng hoá đặc biệt, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết mọi hoạt động kinh tế-xã hội Vì vậy, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, ngoài ra các đường lối chính sách của nhà nước có liên quan cũng là nhân tố tác động mạnh đến các dự án BĐS.

2.1.3 Số lượng và quy mô các dự án BĐS được thẩm định và quyết định cho vay tại SGD trong thời gian qua:

Bảng 9: Số lượng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong

Bảng 10: Tỷ trọng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Namtrong giai đoạn 2006-2010

35

Trang 36

Theo bảng số liệu ta có thể nhận thấy số lượng và giá trị của các dự án BĐS vay vốn tại SGD đạt cao nhất vào năm 2007 khi thị trường BĐS phát triển nóng, tổng dư nợ BĐS ở các ngân hàng đều tăng cao Đến n ăm 2008, thị trường BĐS có dấu hiệu ảm đạm và bắt đầu giảm sâu, khiến cho tổng dư nợ BĐS cũng giảm theo Khủng hoảng kinh tế toàn cầu với nguyên nhân vỡ bong bóng BĐS tại trị trường Mỹ cũng tác động mạnh đến tâm lý của các Ngân hàng, dè dặt hơn với các khoản vay BĐS Năm 2010, số lượng các dự án BĐS tại SGD giảm xuống còn 6 dự án, với giá trị thấp nhất trong cả giai đoạn

2.1.4 Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD

Thẩm định dự án giúp các ngân hàng lựa chọn được các dự án khả thi, hiệu quả và có khả năng trả nợ Do vậy yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định dự án Bên cạnh các yêu cầu chung này, thì căn cứ vào các đặc điểm của dự án BĐS, công tác thẩm định dự án cần thỏa mãn các yêu cầu sau:

- Thứ nhất, do các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi số vốn tự có của chủ đầu tư thường nhỏ, chủ yếu là vốn chiểm dụng của khách hàng và vốn đi vay từ ngân hàng Do đó, trong quá trình thẩm định cần chú trọng thẩm định khả năng tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử dụng vốn của dự án Đặc biệt cần chú trọng đến nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án, đảm bảo cung cấp vốn đầy đủ và kịp thời.

- Thứ hai, do các dự án BĐS có thời gian đầu tư lâu dài nên thường phải đối mặt với những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án Để hạn chế những rủi ro này, cán bộ thẩm định cần xem xét kĩ càng các rủi ro dự án có thể gặp phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu quả và tính khả thi của dự án khi rủi ro xảy ra.

- Thứ ba, do thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng và dễ chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá nên trong quá trình thẩm định cần xác định đúng giá trị thật của BĐS.

- Thứ tư, do dự án BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế và thị trường nên khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kĩ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương, của vùng, các điều kiện địa lý của địa phương Bởi những nhân tố này có vai trò quan trọng quyết định giá trị của BĐS cũng như thị trường sản phẩm của dự án sau này Ngoài ra, do tính chất bất ổn của thị trường BĐS nên cán bộ thẩm định cần nắm bắt được thị trường BĐS hiện tại, đưa ra các phân tích chính xác và dự báo được thị trường

36

Trang 37

BĐS trong tương lai, đánh giá được mối quan hệ cung cầu BĐS trong từng thời điểm Từ đó, cán bộ thẩm định có thể có cái nhìn tổng quát, chính xác và khách quan về dự án.

- Cuối cùng, do dự án BĐS chịu sự chi phối của các quy định của pháp luật và chính sách liên quan nên cán bộ thẩm định cần thường xuyên cập nhật các quy định, chính sách của nhà nước có liên quan đến lĩnh vực BĐS Đồng thời, cán bộ thẩm định cần đánh giá, nhận định chính xác về năng lực của chủ đầu tư và kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các dự án tương tự bởi trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư cần phải thực hiện rất nhiều các thủ tục pháp lý

2.2 Quy trình và thẩm quyền thẩm định các dự án BĐS2.2.1 Quy trình thẩm định

Việc thẩm định cho vay nói chung và thẩm định dự án nói riêng do phòng Tín dụng của SGD đảm nhiệm Thẩm định cho vay là công cụ đắc lực cho quyết định cho vay của SGD do đó công tác nâng cao chất lượng thẩm định rất được SGD coi trọng Quy trình thẩm định dự án của SGD tuân thủ các bước trong quy trình thẩm định của NHNo&PTNT Việt Nam, cụ thể được thực hiện qua các bước sau:

- Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn Nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển lại cho cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ Nếu hồ sơ đã đủ cơ sở thẩm định thì trưởng phòng tín dụng kí giao nhận hồ sơ vào sổ theo dõi và giao hồ sơ trực tiếp cho cán bộ trực tiếp thẩm định.

- Bước 2: Cán bộ thẩm định thu thập các thông tin cần thiết phục vụ cho việc thẩm định dự án trên cơ sở các quy định, thông tin có liên quan và các nội dung yêu cầu được quy định tại các hướng dẫn thuộc quy trình thẩm định Trên cơ sở đó, CBTĐ tiến hành thẩm định dự án Nếu cần thiết có thể đề nghị cán bộ tín dụng hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm.

- Bước 3: Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định dự án, đề xuất ý kiến cho vay/ không cho vay đối với dự án trình lãnh đạo phòng.

- Bước 4: Trưởng phòng tín dụng xem xét, kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, quyết định thông qua hoặc yêu cầu cán bộ thẩm định chỉnh sửa làm rõ các nội dung.

- Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng phòng Tín dụng Trưởng phòng Tín dụng xem xét lại các nội dung thẩm

37

Trang 38

định, ghi ý kiến nhận xét và đề xuất cho vay/ không cho vay vào báo cáo thẩm định của cán bộ tín dụng trình Giám đốc (hoặc Phó giám đốc được phân công) Giám đốc SGD, nếu thấy cần thiết có thể triệu tập hợp Hội đồng tư vấn tín dụng để xem xét cho vay đối với dự án Trong trường hợp mức cho vay vượt quyền phán quyết của Giám đốc SGD, trình NHNo&PTNT Việt Nam xem xét cho vay

Trang 39

Sơ đồ 2: Sơ đồ quy trình thẩm định dự án đầu tư

Cán bộ tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng tín dụng

Đưa yêu cầu, giao

Trang 40

Sau khi NH đưa ra quyết định cho vay hoặc không cho vay Nếu không cho vay, NH phải thông báo ngay cho khách hàng Nếu cho vay có bảo đảm bằng tài sản, tiến hành lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay với khách hàng Nếu cho vay bằng tiền mặt thì phải thông qua hạch toán kế toán để thủ quỹ tiến hành giản ngân.

2.2.2 Thẩm quyền thẩm định

Đối với những khoản vay thuộc quyền phê duyệt của SGD:

- Cán bộ thẩm định được Trưởng phòng tín dụng phân công căn cứ vào hồ sơ vay vốn của khách hàng và kết quả chấm điểm xếp hạng tín dụng tiến hành thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định

- Trưởng phòng Tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ và báo cáo thẩm định do cán bộ thẩm định lập, tiến hành xem xét, thẩm định lại ( nếu cần thiết) , ghi ý kiến vào báo cáo thẩm định và trình Giám đốc SGD xem xét, quyết định.

Đối với các khoản vay vượt thẩm quyền phê duyệt của Tổng Giám đốc:

Nếu khoản vay thuộc thẩm quyền phán quyết cho vay của Hội đồng quản trị hoặc Chủ tịch hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc chỉ đạo các Ban có liên quan thực hiện thẩm định Căn cứ báo cáo thẩm định và các hồ sơ kèm theo, Tổng giám đốc/ Ban có liên quan trình Hội đồng quản trị ( Chủ tịch hội đồng quản trị) phê duyệt khoản vay theo quy định.

2.2.3 Thời gian thẩm định

- Đối với các dự án, phương án trong quyền phán quyết: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD sẽ quyết định và thông báo việc cho vay hay không cho vay đối với khách hàng.

- Đối với các dự án, phương án vượt quyền phán quyết:

+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với dự án cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD phải làm đầy đủ thủ tục trình lên cấp trên.

40