Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao Dịch Nhà Nước và Phát Triển Thị Trường Nhà Đất Việt Nam

Nguyên tắc và điều kiện vay vốn a. Nguyên tắc vay vốn

+ Đối với doanh nghiệp tư nhân, Công ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty Hợp danh, Hợp tác xã: chủ doanh nghiệp phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp. NHNo nơi cho vay và khách hàng thỏa thuận về mức lãi suất cho vay đối với từng khoản vay, thời hạn điều chỉnh phù hợp với sự biến động của lãi suất thị trường từng thời kỳ và quy định của NHNo Việt Nam.

Đặc điểm và yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại SGD

Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ USD nguồn vốn FDI vào bất động sản, tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Thứ ba, Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, không đầy đủ…) vì vậy mặc dù đây là một thị trường hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do bị tác động bởi các yếu tố: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Các dự án bất động sản cũng sẽ chịu tác động tất yếu bởi sự không hoàn hảo của thị trường.

Quy trình và thẩm quyền thẩm định các dự án BĐS 1. Quy trình thẩm định

- Đối với các dự án, phương án trong quyền phán quyết: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD sẽ quyết định và thông báo việc cho vay hay không cho vay đối với khách hàng. + Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với dự án cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD phải làm đầy đủ thủ tục trình lên cấp trên.

Nội dung thẩm định các dự án BĐS tại SGD 1. Thẩm định khách hàng vay vốn

Trên cơ sở những phân tích về quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ của dự án, CBTĐ đưa ra những nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm, nhận định sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện: Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay; Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm; Sự hợp lý về việc triển khai tiến độ đầu tư ( phân kỳ đầu tư, mức huy động, công suất thiết kế). Đối với việc thẩm định “ Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng G3-CD- khu đô thị mới Yên Hòa” của Công ty xây dựng dân dụng Hà nội (nay là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà nội). CBTĐ đã tiến hành thẩm định những nội dung sau:. Thẩm định Tổng mức đầu tư :. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa. Bảng 11: Căn cứ xác định tổng mức đầu tư của dự án. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa. Nguồn vốn đầu tư. Đánh giá cơ cấu tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư :. Vì đây là dự án xây dựng nhà chung cư để bán nên Chủ đầu tư có thể huy động nguồn vốn khác là tiền mua nhà trả trước của khách hàng. Tại thời điểm đầu năm 2008 do Chủ đầu tư thấy rằng bán với giá trước đây rẻ nên quyết định vay vốn Ngân hàng để thực hiện dự án để sau đó hi vọng sẽ bán với giá cao hơn. Thẩm định hiệu quả dự án:. Hiệu quả kinh tế :. Tổng hợp các nguồn để trả nợ của dự án :. - Các nguồn trả nợ của Dự án chủ yếu được lấy từ nguồn mua nhà của khách hàng qua các năm. Đơn vị:Triệu đồng. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa. Trong đó lãi xuất chiết khấu là r = 16% , tỉ lệ này là chấp nhận được vì cao hơn lãi xuất ngân hàng có điều chỉnh theo dự báo về tỉ lệ lạm phát ).

Đội ngũ cán bộ thẩm định và phương tiện kỹ thuật hỗ trợ công tác thẩm định tại SGD

Phòng tín dụng là bộ phận trực tiếp thực hiện nghiệp vụ tín dụng theo phạm vi được phân công theo đúng pháp quy và quy định tín dụng (tiếp thị, tìm kiếm khách hàng, dự án, giới thiệu sản phẩm, phân tích thông tin, nhận hồ sơ, xem xét quyết định cho vay theo phân cấp ủy quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định cho vay, bảo lãnh, quản lý giải ngân, quản lý kiểm tra sử dụng cỏc khoản vay theo dừi thu đủ nợ, thu đủ lói, đến khi tất toỏn hợp đồng tớn dụng) đối với mỗi khách hàng. Bên cạnh đó, công tác đào tạo, giáo dục đội ngũ CBTĐ cũng được coi trọng, đặc biệt là nâng cao trình độ chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định, ngoại ngữ, vi tính, kỹ năng giao tiếp, xử lý nghiệp vụ, nên đã xây dựng được một đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn cao, có khả năng giao tiếp tốt, biết đàm phán với khách hàng và có đủ năng lực để xử lý công việc độc lập nên đã hoàn thành tốt nhiệm vụ, tạo ra những bước tiến nhanh và vững chắc cho đơn vị.

Ví dụ minh họa về công tác thẩm định tại SGD “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”

• Thẩm định dự án vay vốn

Ngày 06/11/2006, Công ty cổ phần An Phú Hưng và Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lào Cai ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán trụ sở làm việc cùng các tài sản gắn liền với đất, theo đó Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lào Cai chuyển nhượng cho Công ty cổ phần An Phú Hưng quyền sử dụng một thửa đất có diện tích 2,779.6 m2 và tài sản gắn liền với đất là 01 trụ sở chính được xây kiên cố 3 tầng. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, ngày 29/08/2007, Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai đã cấp cho Công ty cổ phần An Phú Hưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất nói trên với diện tích 2,787.10 m2 (Có sự chênh lệnh giữa diện tích trên Hợp đồng chuyển nhượng và diện tích tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do có sự chênh lệch trong lúc đo đạc toạ độ đất. Công ty cũng khẳng định sự chênh lệch này không hề ảnh hưởng đến quyền sở hữu mảnh đất).

Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại SGD 1. Những kết quả đạt được

• Những hạn chế và nguyên nhân

Trong quá trình thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ còn tiến hành thu thập các thông tin từ các chính sách phát triển du lịch của địa phương trên website của tỉnh Lào Cai, cũng như các thông tin trên báo đài về nhu cầu cũng như nguồn cung các cơ sở lưu trú tại địa phương. Với mục đích vay được vốn, chủ đầu tư có thể gian dối trong việc cung cấp các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh của công ty, đưa ra những đánh giá quá lạc quan về thị trường, xác định giá trị sản phẩm dự án cao hơn thực tế thậm chí xác định sai tổng mức đầu tư… Những hành động này sẽ khiến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi tính toán ra không chính xác, khiến ngân hàng đưa ra các quyết định cho vay sai.