Hoàn thiện công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản tại ngân hàng tmcp quân đội chi nhánh thanh xuân đến 2025

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN NGỌC KIÊN HỒN THIệN CƠNG TÁC THẩM ĐịNH Dự ÁN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐộI – CHI NHÁNH THANH XUÂN ĐẾN 2025 CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ ĐẦU TƢ MÃ SỐ: 8310104 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐẦU TƢ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TỪ QUANG PHƢƠNG HÀ NỘI, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tôi xin cam đoan số liệu sử dụng luận văn hồn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Học viên Nguyễn Ngọc Kiên LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân giúp đỡ mặt suốt trình học tập nghiên cứu Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Từ Quang Phương người tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, nhân viên phòng nghiệp vụ liên quan Ngân hàng TMCP Quân đội Việt Nam – Chi nhánh Thanh Xuân tạo điều kiện cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè lớp, đồng nghiệp người tạo điều kiện, cổ vũ động viên tơi suốt thời gian hồn thành khóa học Tôi xin chân thành cảm ơn! Học viên Nguyễn Ngọc Kiên MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH, HỘP TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ i CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu .6 1.4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.5.1 Thu thập thông tin 1.5.2 Phương pháp phân tích liệu .7 1.6 Cấu trúc luận văn CHƢƠNG 2: CƠ Sở LÝ LUậN Về THẩM ĐịNH Dự ÁN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA NGÂN HÀNG THƢƠNG MạI 2.1 Tổng quan dự an thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 2.1.1 Dự án kinh đoanh bất động sản .9 2.1.2 Cho vay dự án đầu tư ngân hàng thương mại .13 2.1.3 Thẩm định dự án kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 13 2.2 Quy trình phƣơng pháp, nội dung thẩm định dự án kinh doanh bất động sản .16 2.2.1 Quy trình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 16 2.2.2 Phương pháp thẩm định dự án kinh doanh bất động sản .17 2.2.3 Nội dung thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 21 2.3 Tiêu chí đánh giá yếu tố ảnh hƣởng đến việc thẩm định dự án kinh doanh bất động sản ngân hàng thƣơng mại 31 2.3.1 Tiêu chí đánh giá thẩm định dự án kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 32 2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định dự án kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 33 CHƢƠNG 3: THựC TRạNG CÔNG TÁC THẩM ĐịNH Dự ÁN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐộI – CHI NHÁNH THANH XUÂN 38 GIAI ĐOạN 2017 – 2019 38 3.1 Giới thiệu chung Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân .38 3.1.1 Sự hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân 38 3.1.2 Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ phòng ban Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân 39 3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh năm 2017 – 2019 Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân .41 3.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019 45 3.2.1 Đặc điểm dự án bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản .45 3.2.2 Quy trình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân 47 3.2.3 Phương pháp thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân 49 3.2.4 Nội dung thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân 53 3.3 Ví dụ minh họa thẩm định chi tiết Dự án: “Khu nhà TMS Land Hùng Vương, phường Hùng Vương, thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” – giai đoạn 66 3.3.1 Giới thiệu thông tin chung dự án chủ đầu tư 66 3.3.2 Nội dung thẩm định dự án Khu nhà TMS Land Hùng Vương, phường Hùng Vương, thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” – giai đoạn 69 3.4 Đánh giá chung công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân .77 3.4.1 Đánh giá công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân qua tiêu chí .78 3.4.2 Kết công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019 79 3.4.3 Hạn chế công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019 80 3.4.4 Nguyên nhân hạn chế công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019 82 CHƢƠNG 4: GIảI PHÁP HỒN THIệN CƠNG TÁC THẩM ĐịNH Dự ÁN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐộI – CHI NHÁNH THANH XUÂN GIAI ĐOạN 2020 – 2025 84 4.1 Định hƣớng phát triển phƣơng hƣớng hồn thiện cơng tác thẩm định dự án cho vay Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2020 – 2025 84 4.1.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP Quân Đội giai đoạn 2020 – 2025 84 4.1.2 Phương hướng hồn thiện cơng tác thẩm định dự án cho vay 85 4.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2020 – 2025 .86 4.2.1 Giải pháp nguồn thông tin hỗ trợ công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 86 4.2.2 Giải pháp quy trình, nội dung phương pháp thẩm định dự án kinh doanh bất động sản .90 4.2.3 Nâng cao trình độ cho cán thực thẩm định dự án 97 4.3 Kiến nghị Đề xuất 99 4.3.1 Kiến nghị với Nhà nước Bộ ban ngành liên quan 99 4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 100 4.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quân Đội 100 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 PHỤ LỤC 107 DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CBTD Cán tín dụng DAĐT Dự án đầu tư DVKH Dịch vụ khách hàng KH Khách hàng KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NXB Nhà xuất MB Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội ODA Official Development Assistance – Hỗ trợ phát triển thức PGD Phịng giao dịch TMCP Thương mại cổ phần TCTD Tổ chức tín dụng DANH MỤC BẢNG, HÌNH, HỘP Bảng Bảng 3.1: Tình hình huy động vốn MB – Thanh Xuân từ 2017 – 2019 42 Bảng 3.2: Tình hình cho vay MB – Chi nhánh Thanh Xuân 43 Bảng 3.3: Thông tin dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vay vốn MB Chi nhánh Thanh Xuân 46 Bảng 3.4: Đánh giá cấu nguồn vốn dự án đầu tư Flamingo – Khu bán đảo Nam 51 Bảng 3.5: Tình hình cổ đơng góp vốn chủ đầu tư 55 Bảng 3.6: Cân đối nguồn trả nợ dự án Flamingo Đại Lải .64 Bảng 3.7: Bảng phân tích độ nhạy dự án «Khu nhà TMS Land Hùng Vương” giai đoạn .65 Bảng 3.8: Quy mô đầu tư dự án .67 Bảng 3.9: Kế hoạch đầu tư nhu cầu vốn vay giai đoạn Khách hàng .68 Bảng 3.10: Nguồn cung thị trường mà dự án tham gia 71 Bảng 3.11: Tiến độ thu tiền Giai đoạn dự án sau: 73 Bảng 3.12: Tổng mức đầu tư dự án khách hàng đề xuất 74 Bảng 3.13: Tổng mức đầu tư dự án Chi nhánh tính tốn lại 75 Bảng 3.14: Nguồn vốn đầu tư dự án 75 Bảng 3.15: Phương án đầu tư đảm bảo khả trả nợ 76 Bảng 3.16: Bảng phân tích độ nhạy dự án đầu tư .77 Bảng 3.17: Tăng trưởng quy mô dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thẩm định .78 Hình Hình 1.1: Quy trình thẩm định dự án 17 Hình 3.1: Cơ cấu máy tổ chức MB Thanh xuân 40 Hình 3.3: Tình hình thu dich vụ lợi nhuận trước thuế MB – Chi nhánh Thanh Xuân 44 Hình 3.4: Quy trình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân 48 Hộp Hộp 3.1: Kết vấn phương pháp thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Chi nhánh 53 Hộp 3.2: Kết vấn nội dung thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Chi nhánh 66 93 tất dự án, nên việc đưa số quy định biến số tối thiểu phải đưa vào phân tích độ nhạy cần thiết Ví dụ yếu tố sản lượng, giá bán sản phẩm thị trường, lãi suất chiết khấu… chúng tác động mạnh tới hiệu tài dự án Khi sử dụng phương pháp phân tích tình huống: nên đưa phương án tốt phương án xấu xảy thực dự án đồng thời dự đoán xác suất xảy phương án Với phương án nên phân tích tiêu đánh giá hiệu tài để so sánh với trường hợp ngân hàng thẩm định trước để đo lường mức độ rủi ro lớn thấp dự án Khi sử dụng phương pháp mơ phỏng: tiến hành phân tích kết dự án tác động đồng thời nhân tố có tính tới phân bố xác suất phạm vi khác giá trị có biến số nhân tố 4.2.2.3 Hồn thiện nội dung thẩm định dự án Trong trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS, Chi nhánh cần thực thẩm định đầy đủ chi tiết nội dung thẩm định (i) Thẩm định mục tiêu dự án Chi nhánh cần thực phân tích kỹ yếu tố môi trường ảnh hưởng tới tiêu thụ sản phẩm dự án đánh giá tổng quan địa bàn dự án hoạt động vị trí địa lý, sở hạ tầng, dân số, kinh tế quy hoạch địa phương Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới sản lượng giá bán sản phẩm dự án kinh doanh BĐS Từ đó, Chi nhánh cần xác định rõ cần thiết phải đầu tư, mục tiêu ý nghĩa đầu tư dự án CBTĐ sử dụng Báo cáo ngành/Dư nợ theo ngành cập nhật MB/thông tin internet (Báo cáo định kỳ CBRE, Savills) Nêu thơng tin chung thị trường ngành tính đến thời điểm gần (nguồn cung, giá bán/cho thuê, số lượng giao dịch, tỷ lệ lấp đầy…) Tập trung phân tích phân khúc sản phẩm thị trường Khách hàng hướng tới Dự báo nguồn cung thị trường biến động giá thời điểm tới sở báo cáo nghiên cứu đơn vị độc lập CBRE, Savills,… Đánh giá ưu riêng địa bàn kinh doanh khai thác khách hàng (VD: phục vụ nhu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê hay khách sạn…) 94 (ii) Tiến hành thẩm định nhân lực tổ chức quản lý dự án Chi nhánh cần đánh giá, xem xét kinh nghiệm chủ đầu tư lĩnh vực/phương án Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nêu rõ hình thức kinh doanh Khách hàng theo kiểu trực tiếp đầu tư (doanh nghiệp Chủ đầu tư)/BCC (Hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh với Chủ đầu tư để phân chia lợi nhuận/ sản phẩm)/Nhà đầu tư thứ cấp (Vd: Khách hàng Chủ đầu tư phần khu đô thị…) … Kinh nghiệm Khách hàng lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh nghiệm người đại diện theo pháp luật lĩnh vực Chi nhánh cần thực đánh giá lực quản lý chủ đầu tư dự án, đánh giá chất lượng nguồn nhân lực,… yếu tố ảnh hưởng lớn tới tiến độ thi công dự án khả tiêu thụ Đánh giá uy tín, kinh nghiệm lực đơn vị thi công dự án (trên sở hợp đồng đầu vào kế hoạch dự kiến Khách hàng) Có kết hợp so sánh với dự án khác Khách hàng (trường hợp nhà thầu thi công) Thực so sánh tiến độ triển khai dự án để xuất tài trợ với dự án khác Khách hàng (nếu có) dự án khác Chủ đầu tư có thời gian khởi cơng tương đương Đánh giá uy tín đối tác đầu vào thực thi công dự án Khách hàng, tham khảo chất lượng cơng trình triển khai tương tự từ đối tác này… Đối với dự án chậm triển khai/tỷ lệ bán hàng thấp cần phân tích kỹ nguyên nhân định hướng Khách hàng Cán thẩm định cần đánh giá kinh nghiệm Khách hàng lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh nghiệm người đại diện theo pháp luật lĩnh vực Đánh giá tầm nhìn mức độ ảnh hưởng Khách hàng thơng qua vị trí dự án đầu tư; Đánh giá tiến độ thực dự án triển khai, chất lượng dự án thực hiện, khả bán hàng lấp đầy sản phẩm Khách hàng dự án hồn thành (thơng qua thơng tin Khách hàng cung cấp, trực tiếp kiểm tra, internet…); Cập nhật định hướng phát triển Khách hàng thời gian tới: Nhu cầu đầu tư, phát triển dự án BĐS Các kế hoạch giúp Khách hàng 95 phát triển Quỹ đất mới, nhiên ảnh hưởng tới tình hình tài Khách hàng Cập nhật định hướng phát triển Khách hàng thời gian tới: Nhu cầu đầu tư, phát triển dự án BĐS Các kế hoạch giúp Khách hàng phát triển Quỹ đất mới, nhiên ảnh hưởng tới tình hình tài Khách hàng (iii) Thẩm định tài dự án Chi nhánh cần quan tâm tới tính xác, hợp lý cấu vốn đầu tư cần tham khảo thông tin từ dự án lĩnh vực tương tự vào hoạt động không nên dựa vào hồ sơ chủ dự án trình lên hay hồn toàn vào kết phê duyệt quan nhà nước Việc xác định tổng vốn đầu tư sát với thực tế sở để tính tốn hiệu tài dự kiến khả trả nợ dự án Muốn vậy, cán thẩm định phải tích cực tìm hiểu thị trường, vào định mức kinh tế kỹ thuật ngành, đơn giá nhà nước hay qua viện nghiên cứu mức độ đại cơng nghệ, tình hình giá thị trường nước Bên cạnh đó, cần tích cực tìm hiểu, lưu trữ thơng tin dự án điển hình nước làm sở cho việc kiểm tra, thẩm định tổng mức vốn đầu tư, số trường hợp thuê quan tư vấn cần thiết Kểt hợp với BCTC để đánh giá: Khả huy động vốn tự có Khách hàng thể qua nhiều hình thức : Tiền mặt, tiền gửi khách hàng TCTD Khả khoản (bán) tài sản có Khách hàng để tham gia vào dự án đầu tư (thông thường thể thiện qua giá trị vốn lưu động ròng ) Tài sản riêng Chủ đầu tư (Hợp đồng tiền gửi, Bất động sản ) Giá trị sản lượng Khách hàng đầu tư vào dự án trước MB nghiên cứu tài trợ (trường hợp Khách hàng chưa vay vốn, hợp tác với đối tác khác) Trong trình thẩm định cần phân định nguồn vốn ngân hàng tham gia đầu tư cho hạng mục (cần thỏa thuận với khách hàng tham gia vào hạng mục có tính khoản cao máy móc, thiết bị, cân nhắc với phần nhà xưởng…/quy định giải ngân theo tỷ lệ nguồn vốn đầu tư vào dự án (trường hợp 96 khách hàng có uy tín, nguồn vốn tự có đảm bảo chắn)/yếu cầu chủ đầu tư bỏ vốn tự có trước (với tỷ lệ phù hợp theo đánh giá CVTĐ), phần lại giải ngân theo tỷ lệ với nguồn vốn vay Đối với dự án xây dựng có nhiều hạng mục cơng trình, kéo dài nhiều năm, ngồi việc tính chi phí liên quan cịn phải tính đến yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu dự án mua máy móc từ bên ngồi) áp dụng dự án Đã có khơng dự án gặp phải khó khăn tiến độ thi cơng giá vật liệu tăng mà trước thẩm định khơng tính tốn đến Việc xác định, đánh giá tính toán trước yếu tố giúp chủ đầu tư phản ứng nhanh trước biến đổi bất lợi thị trường Chuyên viên thẩm định cần phải liên kết thông tin thực tế tình hình thực hiện, bán hàng dự án Khách hàng triển khai với số liệu Báo cáo tài Khách hàng cung cấp, qua đánh giá tính hợp lý khả cân đối nguồn vốn Khách hàng dự án tổng thể tình hình tài Về hàng tồn kho: Đây khoản mục thể sản phẩm thuộc dự án BĐS khách hàng đã/ triển khai chưa bán Trường hợp giá trị hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn Tổng tài sản Khách hàng tiềm ẩn rủi ro khả khoản sản phẩm dự án (Thông thường với công ty BĐS lớn (VIC, NOVA, HUD…) tỷ lệ Hàng tồn kho/ TTS ≤ 30%) ; Về người mua trả tiền trước/ Doanh thu chưa thực hiện/ Phải trả dài hạn: Đây khoản huy động từ người mua nhà, hợp đồng hợp tác kinh doanh dự án BĐS Khách hàng Thông thường doanh nghiệp BĐS có uy tín, tỷ trọng tài khoản này/TNV thường ≥ tỷ trọng vốn vay /TNV Chuyên viên thẩm định cần phải liên kết thơng tin thực tế tình hình thực hiện, bán hàng dự án Khách hàng triển khai với số liệu Báo cáo tài Khách hàng cung cấp, qua đánh giá tính hợp lý khả cân đối nguồn vốn Khách hàng dự án tổng thể tình hình tài Để đảm bảo độ tin cậy cho tiêu tính tốn, điều quan trọng phải xác định thời điểm phát sinh dịng tiền quy mơ Dịng tiền dự án 97 không thiết phí, có khoản mục kế tốn đưa vào chi phí thẩm định dự án khơng coi dịng tiền khơng liên quan đến hoạt động thu chi tiền thực (chẳng hạn khoản mục khấu hao) Dòng tiền độc lập cách tương doanh thu từ dự án, doanh thu tăng, giảm dịng tiền mặt khơng thay đổi (trường hợp biến động khoản phải thu, hàng gửi bán) Khi xác định chi phí sử dụng vốn tự có nên tiếp cận theo hướng chi phí sử dụng vốn tự có lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư để xác định phần bù rủi ro thích hợp với rủi ro đặc thù dự án (iv) Thẩm định rủi ro Nên lưu ý đến yếu tố bất ổn lạm phát, lãi suất để đưa yếu tố vào phân tích tiêu hiệu rủi ro nhằm đưa kết thẩm định sát với thực tế Ngoài việc thẩm định yếu tố rủi ro liên quan tới sản lượng giá bán, Chi nhánh cần thực nghiên cứu yếu tố rủi ro khác rủi ro trượt giá nguyên vật liệu đầu vào, trượt tiến độ thị công, rủi ro tham gia vốn tự có khách hàng, rủi ro quy hoạch Nhà nước 4.2.3 Nâng cao trình độ cho cán thực thẩm định dự án Cũng hoạt động kinh tế nào, nhân tố người có ảnh hưởng định tới chất lượng thẩm định dự án cán thẩm định người trực tiếp thực công việc thu thập thơng tin, phân tích, đánh giá đề xuất phương án thực khoản vay Kết thẩm định có độ tin cậy cao thực cách khách quan, khoa học công tâm Điều phụ thuộc chủ yếu vào lực đạo đức cán thẩm định Thường xuyên nâng cao hiểu biết cán tín dụng thị trường kiến thức pháp luật (Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật phá sản, Luật Ngân hàng…) nhằm giúp xử lý công việc thuận lợi, chặt chẽ, không để Khách hàng lợi dụng Chi nhánh cần tổ chức khóa đào tạo/chương trình đào tạo thường xun khuyến khích cán thẩm định cho vay tự học tập, nâng cao kiến thức chuyên môn, ngoại 98 ngữ, tin học… Với việc thay đổi nhanh chóng mơi trường kinh doanh nói chung, lĩnh vực kinh tế xã hội nói riêng hồn thiện quy định pháp luật, việc liên tục cập nhật kiến thức việc cần thiết nhằm giúp cho cán thẩm định đưa nhận xét xác nhanh Thời gian qua, cán thẩm định Chi nhánh tiến hành thẩm định dự án kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng, BĐS đất nền,… Thời gian tới, cán cần bổ sung học tập kiến thức, kinh nghiệm thẩm định dự án BĐS cho thuê, BĐS chung cư, biệt thự, liền kề,… Chi nhánh nên tổ chức hội thảo lĩnh vực kinh doanh ngân hàng hướng tới, để cán tín dụng lắng nghe, tìm hiểu, trao đổi thơng tin với chun gia đầu ngành, nhờ có cơng cụ quý báu nhằm tăng cường khả đánh giá, thẩm định sâu sát với khoản cấp tín dụng Đặc biệt, Chi nhánh cần tổ chức đào tạo chuyên sâu trao đổi kinh nghiệm thẩm định dự án đầu tư phổ biến địa bàn thẩm đinh dự án đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, dự án bất động sản khác,… Chi nhánh ban hành cẩm nang hướng dẫn riêng, hướng dẫn chi tiết nội dung, phương pháp thẩm định dự án đầu tư đặc thủ địa bàn kinh doanh Chi nhánh cần hướng dẫn cụ thể, tập huấn cụ thể áp dụng phương pháp toán xác suất, phương pháp mô phỏng…, cách xác định khoản chi phí khó khăn, cách xác định mốc so sánh Đặc biệt dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng Chi nhánh cần hướng dẫn cán thẩm định cần báo cáo đánh giá tác động môi trường phê duyệt cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật, kiên loại trừ cấp tín dụng dự án có khả ảnh hưởng lớn nghiêm trọng đến môi trường - xã hội… để chủ động việc tham gia vào nhiều dự án có liên quan đến vấn đề bảo vệ môi trường Mặt khác, cần khuyến khích cán tín dụng tự trau dồi kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, học hỏi kinh nghiệm lẫn nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc thông qua việc tổ chức xếp, bồi dưỡng cán có lực, có tinh thần trách nhiệm cao ý thức vươn lên công việc vào vị trí 99 quan trọng chủ chốt để khuyến khích phong trào “tự nâng cao chất lượng” cán Chi nhánh Cơng tác thẩm định có nhu cầu cập nhật thông tin lớn nên không giống phận khác thường làm việc văn phịng, cán tín dụng thường phải lại nhiều để gặp gỡ khách hàng, tìm hiểu thơng tin… Vì vậy, Chi nhánh nên xem xét trang cấp phương tiện làm việc cần thiết tạo thuận lợi cho công việc cán thẩm định phương tiện lại, điện thoại di động, máy tính xách tay… 4.3 Kiến nghị Đề xuất 4.3.1 Kiến nghị với Nhà nước Bộ ban ngành liên quan Chính phủ cần hồn thiện thống văn pháp luật, luật để tạo môi trường kinh tế, môi trường pháp lý ổn định vững cho doanh nghiệp tồn phát triển việc tiến hành thẩm định tài dự án ngân hàng Đồng thời Chính phủ cần tạo sân chơi bình đẳng cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác để ngân hàng dễ dàng công việc lựa chọn dự án đầu tư Hơn nữa, môi trường kinh tế đồng nhất, hành lang pháp lý lành mạnh ổn định giúp cho ngân hàng có sở pháp lý vững để thẩm định cán thẩm định khơng gặp khó khăn mâu thuẫn chồng chéo qui định văn hướng dẫn Chính phủ cần đạo doanh nghiệp thực nghiêm túc chế độ kế toán, kiểm toán quản lý tài để đảm bảo cung cấp thơng tin tình hình hoạt động tài doanh nghiệp tương đối xác Ngồi ra, Chính phủ cần có qui định cụ thể việc thực hạch toán kế toán thường xuyên, thống để phản ánh kịp thời xác tình hình tài khách hàng, đồng thời đưa yêu cầu cụ thể thực kiểm toán độc lập Báo cáo tài doanh nghiệp Chính qui định tạo sở tin cậy cho thông tin mà doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng xác thống nhất, tảng để nâng cao tính xác tiêu hiệu tài dự án Chính phủ bộ, ngành cần xây dựng chi tiết kế hoạch đầu tư định hướng phát triển kinh tế, tránh tình trạng đầu tư chồng chéo gây lãng phí vốn ngân 100 hàng đầu tư không hiệu Các bộ, ngành cần qui định cụ thể định mức kĩ thuật ngành để tạo sở thuận lợi cho ngân hàng so sánh, đối chiếu tiêu hiệu dự án ngành nghề Bên cạnh đó, ngân hàng quan chức (cơ quan thống kê, thuế, kế tốn ) cần có phối hợp, liên kết chặt chẽ để trao đổi thông tin kiểm soát chặt chẽ dự án đầu tư 4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước NHNN cần hồn thiện cụ thể hố nội dung Luật ngân hàng văn luật hướng dẫn chi tiết cho phù hợp thực tế đất nước đồng thời hoà nhập với thông lệ quốc tế NHNN sớm ban hành quy định hướng dẫn cụ thể quy trình thẩm định, thủ tục cho vay vốn NHTM với dự án Trong nêu rõ phận thẩm định dự án gồm đại diện tất Ngân hàng tham gia hợp vốn hay Ngân hàng cho vay (Ngân hàng tham gia vốn nhiều chịu trách nhiệm thẩm định, giải ngân, thu nợ .) NHNN cần hỗ trợ công tác đào tạo nghiệp vụ thẩm định dự án cho NHTM mở lớp đào tạo, tập huấn cho cán ngành đặc biệt trọng hướng dẫn kỹ phần mềm NHNN cần tăng cường vai trị hoạt động cung cấp thông tin Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) NHNN cần hồn thiện chế nghiệp vụ thơng tin tín dụng, chuẩn hố nội dung thông tin ứng dụng triệt để công nghệ tin học, có chế tài bắt buộc để thúc đẩy ngân hàng thương mại quan tâm đầy đủ nội dung thời gian cung cấp thông tin, trọng nâng cao chất lượng phân tích thơng tin tổng hợp phản hồi cho NHTM, cập nhật thông tin nhanh chóng vấn đề cần ý cảnh báo rủi ro xảy doanh nghiệp khách hàng họ 4.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quân Đội Các chi nhánh hệ thống cần phải phối hợp với để công khai số liệu cho để nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án để tìm hiểu lựa chọn khách hàng tốt có khả cạnh tranh dịch vụ sản 101 phẩm cho khách hàng tự chọn, che gây xảy nợ tồn đọng, tốt đoàn kết phát triển kinh doanh theo kinh tế thị trường thời đại Ngân hàng phải củng cố hệ thống MIS- Management information system (Hệ thống thông tin quản lý) chuyên trách việc thu thập xử lý thơng tin, sau tiến hành phân loại thơng tin lưu trữ để cung cấp thông tin kịp thời cho cán thẩm định, đảm bảo cho hoạt động thẩm định dự án tiến hành có hiệu Ngồi ngân hàng cần cố gắng đưa số tiêu tài sở cho toàn hệ thống để cán thẩm định so sánh đánh giá Đây biện pháp quan trọng để nâng cao chất lượng thẩm định dự án Ngân hàng cần xây dựng số liệu tổng hợp từ dự án thực để nhân viên trẻ, vào có sở để so sánh, đánh để tham khảo, học hỏi Ngân hàng cần phải xây dựng đội ngũ cán chuyên trách việc thu thập, phân loại thông tin lĩnh vực cụ thể như: loại dự án; văn bản, định tổng giám đốc; văn quy Nhà nước; môi trường kinh tế xã hội … Mỗi mảng thông tin thu thập cần phải phân loại cách khoa học để tiện cho việc tìm kiếm sử dụng thông tin phục vụ cho công tác thẩm định Ngân hàng tiếp tục xây dựng phương án nâng cao chất lượng đội ngũ cán người trách nhiệm cơng tác thẩm định Hội sở chi nhánh Xây kế hoạch bố trí, xếp, tuyển dụng nhân viên làm cơng tác thẩm định tồn hệ thống Ngoài cần phải trọng tới vấn đề tuyển nhân viên công tác thẩm định, địi hỏi phải có trình độ kiến thức cao tài chính-ngân hàng tích lũy kinh nghiệm trình làm việc Vì thế, ngân hàng cần áp dụng biện pháp tiên tiến tuyển dụng Ngân hàng nên đánh giá nhân viên sở lực trí tuệ thân nhân viên Ngân hàng cần coi trọng khả làm việc ứng viên tương lai, họ có kinh nghiệm khơng phải xem ứng viên có khả làm việc Điều giúp ngân hàng có thêm nhân viên có lực, nhiệt tình với cơng việc Tăng cường tổ chức khóa đào tạo ngắn hạn, khóa tập huấn chuyên đề thẩm định dự án, tổ chức tập huấn, trao dồi 102 kinh nghiệm cơng tác thẩm định nói chung thẩm định tài nói riêng cho chi nhánh nhằm nâng cao lực thẩm định nói chung thẩm định tài dự án nói riêng tồn hệ thống Hệ thống trang thiết bị thông tin cần tiếp tục hoàn thiện toàn hệ thống để tránh tình trạng chênh lệch chi nhánh lớn với chi nhánh nhỏ, tạo điều kiện cung cấp thơng tin tồn diện, cập nhật thường xun, nhiều chiều Những chương trình phần mềm phục vụ đắc lực cho nghiệp vụ thẩm định đặc biệt việc phân tích tài cần nghiên cứu xây dựng cách khoa học đặt mua thực cần thiết cần cung cấp, cập nhật thường xuyên cho toàn hệ thống 103 KẾT LUẬN Nền kinh tế phát triển, doanh nghiệp trọng tới hoạt động đầu tư đồng nghĩa với việc hoạt động tín dụng diễn mạnh mẽ phức tạp Vấn đề đặt cho ngân hàng thương mại vừa phát triển kinh doanh, gia tăng lợi nhuận phải đảm bảo an toàn nguồn vốn tín dụng Vì vậy, nâng cao chất lượng hồn thiện hoạt động cơng tác thẩm định tài đầu tư cho phát triển lâu dài ngân hàng Thẩm định tài dự án đầu tư cơng việc khó khăn dự án thuộc lĩnh vực khác lại có đặc điểm riêng, nên tiến hành thẩm định đòi hỏi cán thẩm định phải vận dụng linh hoạt phương pháp Đặc biệt với dự án đầu tư kinh doanh BĐS, để thực thẩm định, cán thẩm định cần phải vận dụng nhiều kiến thức thực tế dựa nguyên vào lý thuyết, kết thẩm định có ảnh hưởng lớn đến định Ban lãnh đạo, ảnh hưởng tới định cho vay chất lượng tín dụng tài trợ dự án kinh doanh BĐS Từ yêu cầu đó, luận văn thực nhằm tìm giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2020 – 2022 Trong luận văn này, tác giả tập trung giải số vấn đề sau: Các vấn đề lý luận thẩm định dự án đầu tư NHTM, bao gồm: vấn đề DAĐT kinh doanh BĐS thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS, hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS; đưa tiêu phản ánh nhân tố tác động đến hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS NHTM Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS MB chi nhánh Thanh Xuân, qua đó,đánh giá kết đạt được, hạn chế tồn nguyên nhân công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS MB chi nhánh Thanh Xuân 104 Trên sở lý thuyết thực tiễn công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS MB chi nhánh Thanh Xuân, tác giả xin đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS MB chi nhánh Thanh Xuân đưa số kiến nghị với Chính Phủ, Bộ, ban Ngành, NHNN, Hội sở góp phần hồn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Tuy nhiên, đề tài có phạm vi rộng, phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, địi hịi khơng kiến thức chun mơn, nghiệp vụ mà cịn cần hiểu biết rộng, kinh nghiệm thực tiễn Do đó, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, tác giả cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu thêm để hoàn thiện đề tài 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Phương Dung (2017), Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam, luận văn thạc sỹ, Học viện Tài Phan Thị Thu Hà (2007), Ngân hàng thương mại, NXB đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội Đinh Thế Hiển (2006), Lập - Thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, Nhà xuất Thống kê Đinh Thị Diệu Thu (2015), Thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong – Trung tâm bán miền Bắc 1, luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Đỗ Trần Phú Tình (2009), Lập thẩm định dự án đầu tư, Nhà xuất Giao thông vận tải Hồ Diệu, (2012), Giáo trình Quản trị ngân hàng, Nhà xuất Thống kê Lê Thị Lan (2015), Hồn thiện cơng tác thẩm cho vay dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam- Chi nhánh Hà Thành (BIDV Hà Thành), luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Đức Thắng (2007) “Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam”, luận án tiến sỹ Nguyễn Bạch Nguyệt, Từ Quang Phương (2007), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân 10 Nguyễn Hồng Minh (2011), Tình đầu tư, tài liệu cho khóa học chuyên ngành KTĐT, cao học nghiên cứu sinh, ĐH KTQD 11 Nguyễn Thị Mùi (2012), Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 12 Từ Quang Phương (2008), Giáo trình Kinh tế đầu tư, ĐH Kinh tế quốc dân , Nxb ĐH KTQD 106 13 Nguyễn Văn Tiến, (2015), Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 14 Nguyễn Văn Tiến, (2015), Ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 15 Nguyễn Văn Tiến, (2015), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, NXB Thống kê, Hà Nội 16 Ngô Đức Tiến (2015), Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định cho vay dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, luận án tiến sỹ, Học viện Tài 17 Phan Thị Thu Hà, Nguyễn Thị Thu Thảo (2012), Ngân hàng thương mại quản trị nghiệp vụ, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2010), Luật số 46/2010/QH12 – Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2014), Luật đầu tư 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2010), Luật số 47/2010/QH12 – Luật tổ chức tín dụng 21 Vũ Cơng Tuấn (2012), Thiết lập thẩm định dự án đầu tư (Lý Thuyết Và Bài Tập), NXB Kinh tế TP Hồ Chí Minh 107 PHỤ LỤC PHIẾU PHỎNG VẤN Kính thưa Ơng! Tôi … – thực nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS MB Chi nhánh Thanh Xuân Để có thêm tư liệu đánh giá thực tiễn cho đề tài, thực vấn này, mong Ơng dành phút để trả lời câu hỏi vấn sau Xin chân thành cảm ơn! Câu hỏi 1: Xin Ông cho biết phương pháp thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Chi nhánh phù hợp đảm bảo tính khoa học chưa? …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… Câu hỏi 2: Xin Ông cho biết nội dung thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Chi nhánh phù hợp đảm bảo đầy đủ chưa? …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………