Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nn ptnt chi nhánh láng hạ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN * * * VŨ THỊ HẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI - 2012 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN * * * VŨ THỊ HẢO HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ Chuyên ngành : QTKD BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập riêng Luận văn cơng bố hình thức Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Tác giả luận văn Vũ Thị Hảo LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy hướng dẫn luận văn tôi, PGS.TS Nguyễn Thế Phán Thầy giúp tơi hình thành ý tưởng tên đề tài, đề tài khó, suốt trình nghiên cứu, thầy kiên nhẫn hướng dẫn động viên nhiều Sự hiểu biết sâu sắc khoa học, kinh nghiệm thầy tiền đề giúp tơi đạt thành tựu kinh nghiệm quý báu sau Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế quốc dân tận tình góp ý giúp tơi hồn thiện luận văn Tơi xin cảm ơn chuyên gia lĩnh vực bất động sản, thẩm định gia đình quan tâm, cỗ vũ động viên tơi lúc khó khăn để vượt qua hồn thành tốt ln văn Tôi xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG 1.1 Tổng quan hoạt động cho vay .6 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Cơ sở hoạt động cho vay kinh tế 1.1.3 Các hình thức cho vay Ngân hàng Thương mại .8 1.1.4 Vai trò hoạt động cho vay 1.1.5 Nguyên tắc cho vay 1.2 Dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.1.1 Khái niệm dự án BĐS 1.2.1.2 Các loại hình đầu tư bất động sản .10 1.2.2 Vai trò dự án đầu tư bất động sản 10 1.2.3 Các giai đoạn dự án đầu tư bất động sản .11 1.2.3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 11 1.2.3.2 Giai đoạn thực đầu tư 12 1.2.3.3 Giai đoạn kết thúc đưa cơng trình vào sử dụng 12 1.2.4 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án bất động sản 12 1.3 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản .15 1.3.1 Khái quát thẩm định dự án đầu tư bất động sản 15 1.3.2 Vai trò thẩm định dự án đầu tư bất động sản 15 1.3.3 Căn thẩm định dự án đầu tư bất động sản 16 1.3.3.1.Hồ sơ trình thẩm định cho quan ngân hàng 16 1.3.3.2 Căn pháp lý 17 1.3.3.3 Các tiêu chuẩn, quy phạm, định mức lĩnh vực BĐS 18 1.3.4 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản 18 1.3.4.1 Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết 18 1.3.4.2 Thu thập tài liệu thông tin tham khảo khác .19 1.3.4.3 Xử lý - phân tích - đánh giá thông tin 19 1.3.4.4 Lập tờ trình thẩm định dự án đầu tư 19 1.3.5 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản 20 1.3.6 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng 22 1.3.6.1 Thẩm định khách hàng vay vốn .22 1.3.6.2 Thẩm định dự án đầu tư 25 1.4 Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản số ngân hàng nước 36 1.4.1 Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 36 1.4.2 Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Quân Đội 37 1.4.3 Bài học kinh nghiệm khả vận dụng cho N HNNo & PTNT VN chi nhánh Láng Hạ 39 CHƢƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NH NNo&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ .41 2.1 Đặc điểm NH NNo & PTNT Viê ̣t nam Ch i nhánh Láng Hạ có ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 41 2.1.1 Sự hình thành phát triển NH NNo & PTNT Viê ̣t Nam Chi nhánh Láng Hạ 41 2.1.2 Kết hoạt động kinh doanh NH NNo & PTNT Viê ̣t Nam Chi nhánh Láng Hạ 42 2.1.3 Số lượng dự án liên quan đến hoạt động cho vay 46 2.1.3.1 Theo thành phần kinh tế 46 2.1.3.2 Theo ngành kinh tế 48 2.1.3.3 Số lượng quy mô dự án BĐS thẩm định định cho vay Chi nhánh thời gian qua .49 2.1.4 Những thuận lợi khó khăn ngân hàng NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ 50 2.1.4.1 Những thuận lợi 50 2.1.4.2.Khó khăn 50 2.1.5.Những quy định NHNNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay 51 2.1.5.1 Quy định với đối tượng cho vay .51 2.1.5.2 Nguyên tắc điều kiện vay vốn 52 2.1.5.3 Mức tiền vay .53 2.1.5.4.Lãi suất cho vay 53 2.2.Thực trạng thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ .54 2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng 54 2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản 57 2.2.3 Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án: Xây dựng Chung cư CT6 Xa la ” 58 2.2.3.1 Giới thiệu chung khách hàng dự án vay vốn 58 2.2.3.2 Nội dung thẩm định dự án “Xây dựng Chung cư CT6 XA LA” Ngân hàng NNo &PTNT Chi nhánh Láng Hạ 59 2.3.Đánh giá chung công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng nông nghệp phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ 84 2.3.1 Thành tựu, kết ưu điểm 84 2.3.1.1 Về quy trình thẩm định .84 2.3.1.2 Về phương pháp thẩm định .84 2.3.1.3 Về nội dung thẩm định 85 2.3.1.4 Về vấn đề thông tin 85 2.3.1.5 Về thời gian thẩm định .85 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 86 2.3.2.1 Những hạn chế cịn tồn q trình thẩm định dự án 86 2.3.2.2 Nguyên nhân gây hạn chế 87 2.3.3 Vấn đề đặt cho công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ 89 CHƢƠNG III CÁC PHƢƠNG PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NHNNo&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ 91 3.1 Định hướng phát triển chi nhánh 91 3.1.1 Mục tiêu, định hướng nhiệm vụ 91 3.1.1.1 Mục tiêu 91 3.1.1.2 Định hướng .92 3.1.1.3 Nhiệm vụ 92 3.1.2 Phương hướng hoạt động ngân hàng Agribank chi nhánh Láng Hạ liên quan tới hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản 93 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Chi nhánh Agribank Láng Hạ 95 3.2.1.Nâng cao nhận thức trình độ cán thẩm định chi nhánh 96 3.2.2 Hoàn thiện quy trình thẩm định phương pháp thẩm định dự án 98 3.2.3 Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án 99 3.2.4 Xây dựng hệ thông tin khách hàng 101 3.2.5 Hồn thiện cơng tác tổ chức điều hành .103 3.2.6 Một số giải pháp khác 104 3.2.6.1 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định 104 3.2.6.2.Tăng cường quan hệ với tổ chức tín dụng khác 104 3.2.6.3.Rút ngắn thời gian thẩm định 105 3.3 Kiến nghị 105 3.3.1 Kiên nghị với nhà nước .105 3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước .107 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn 109 KẾT LUẬN 110 PHỤ LỤC 112 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 120 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CN Chi nhánh CNLH Chi nhánh Láng Hạ CBTĐ Cán thẩm định DAĐT Dự án đầu tư DNNN Doanh nghiệp nhà nươc DN Doanh nghiệp ĐT BĐS Đầu tư Bất động sản GTGT Giá trị gia tăng KH Khách hàng HĐTV Hội đồng thành viên HĐQT Hội đồng quản trị HĐ NHNNo & PTNT Hoạt động Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn NHTM Ngân hàng thương mại NHNN NHCV Ngân hàng nhà nước Ngân hàng cho vay TCTD Tổ chức tín dụng TSCĐ Tài sản cố định TSLĐ Tài sản lưu động TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNDN Thu nhập doanh nghiệp PCCC Phòng cháy chữa cháy UBND Ủy ban nhân dân XD Xây dựng XHCN Xã hội chủ nghĩa SX Sản xuất SGD Sở giao dịch SXKD Sản xuất kinh doanh DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ Sơ đồ 1: Khung nghiên cứu hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ Sơ đồ 2: Sơ đồ quy trình thẩm định dự án đầu tư 55 Đồ thị 1.1 Đồ thị thể điểm hòa vốn 32 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Nguồn vốn hoạt động Chi nhánh Láng Hạ 43 Bảng: 2.2 Tình hình nợ Chi nhánh qua năm 45 Bảng 2.3 Số lượng dự án vay vốn NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2009-2011 47 Bảng 2.4 Số lượng dự án vay vốn NHNo&PTNT CN Láng Hạ phân theo ngành kinh tế giai đoạn 2009 – 2011 48 Bảng 2.5 Số lượng dự án BĐS vay vốn NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ giai đoạn 2009-2011 49 Bảng 2.6 Bảng cân đối kế toán doanh nghiệp 60 Bảng 2.7 Các tiêu tài doanh nghiệp 62 Bảng 2.8 Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội năm qua 67 Bảng 2.9 Thị trường cho thuê trung tâm thương mại Hà Nội từ 2008 đến 2009 67 Bảng 2.10 Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội – Quý III/2011 68 Bảng 2.11 Tổng mức đầu tư dự án 73 Bảng 2.12 Chi phí xây dựng cơng trình 74 Bảng 2.13 Chi phí thiết bị 74 Bảng 2.14 Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng 75 Bảng 2.15 Bảng nhu cầu vốn dự án 76 Bảng 2.16 Bảng giá kinh doanh dự dự án 77 Bảng 2.17 Doanh thu dự kiến dự án 79 Bảng 2.18 Nhu cầu vay vốn từ Ngân hàng 80 Bảng 2.19 Các tiêu tài 80 106 dựng bản, kinh doanh BĐS Vì ngành, lĩnh vực lại có đặc trưng riêng nên dùng hệ thống tiêu cho tất lĩnh vực Nếu ngành phối hợp để xây dựng hệ thống tiêu cho riêng ngành cơng tác thẩm định án thực hiệu quả, xác tiết kiệm thời gian, chi phí nhiều - Nhà nước cần có biện pháp kiểm tra, kiểm tốn để buộc doanh nghiệp phải thực chế độ kế toán, kiểm toán thống kê theo quy định nhà nước cách nghiêm túc, trung thực Đồng thời ban hành chế độ kiểm toán bắt buộc doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp không tuân thủ quy định, có gian dối hoạt động kế tốn, kiểm tốn Nhà nước cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc Điều không hỗ trợ cho ngân q trình thẩm định, phân tích tài doanh nghiệp mà cịn có ý nghĩa vơ to lớn việc tạo môi trường kinh doanh minh bạch Việt Nam - Nhà nước ngành cần công khai thông tin tình hình kinh tế vĩ mơ đánh giá xếp hạng doanh nghiệp ngành cách thức để làm sở cho hoạt động thẩm định ngân hàng Đặc biệt, lĩnh vực BĐS nhà nước cần xây dựng khung giá đất cho địa bàn, khu vực phù hợp với mức giá thị trường để làm cho CBTĐ trình tính tốn tiêu tài làm sở để so sánh đối chiếu trình thẩm định Căn vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước, NHNN cần đưa biện pháp để điều hành, đạo hoạt động hệ thống ngân hàng cách ổn định Bởi điều chỉnh sách tiền tệ NHNN đưa sách lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc, gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng thương mại Những thay đổi sách phải nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét đến tác động có cho kinh tế, doanh nghiệp ngân hàng để hạn chế tác động tiêu cực Ngồi ra, NHNN cịn cần nâng cao chức điều hành đạo mình, đảm bảo NHTM tuân thủ sách biện pháp mà NHNN đề Ví dụ gần việc NHTM chạy đua lãi suất khiến cho sách ổn định lãi suất, giảm lạm phát mà NHNN đưa không hiệu NHNN phải tiến hành biện pháp kỷ luật, phạt mạnh tay với NHTM trì mức lãi suất 14%/năm toàn hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, NHNN cần phải nâng cao hệ thống giám sát, quản lý hoạt động ngân hàng thương mại để tránh tình 107 hình chạy đua lãi suất diễn gây bất ổn toàn hệ thống ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn cho vay ngân hàng Một hành lang pháp lý thống nhất, đầy đủ, chặt chẽ góp phần tạo mơi trường thuận lợi cho hoạt động ngân hàng NHNN cần hỗ trợ cho NHTM nâng cao nghiệp vụ thẩm định, nâng cao hiệu trung tâm thơng tin tín dụng CIC để cung cấp thơng tin cách đầy đủ, xác cập nhật cho ngân hàng Ngồi ra, trung tâm nên có hợp tác với quan liên quan phủ để có nguồn thơng tin đa dạng phong phú lĩnh vực kinh doanh doanh nghiệp 3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Căn vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước, NHNN cần đưa biện pháp để điều hành, đạo hoạt động hệ thống ngân hàng cách ổn định Bởi điều chỉnh sách tiền tệ NHNN đưa sách lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc, gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng thương mại Những thay đổi sách phải nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét đến tác động có cho kinh tế, doanh nghiệp ngân hàng để hạn chế tác động tiêu cực Ngoài ra, NHNN cần nâng cao chức điều hành đạo mình, đảm bảo NHTM tuân thủ sách biện pháp mà NHNN đề Ví dụ gần việc NHTM chạy đua lãi suất khiến cho sách ổn định lãi suất, giảm lạm phát mà NHNN đưa không hiệu NHNN phải tiến hành biện pháp kỷ luật, phạt mạnh tay với NHTM trì mức lãi suất 14%/năm tồn hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, NHNN cần phải nâng cao hệ thống giám sát, quản lý hoạt động ngân hàng thương mại để tránh tình hình chạy đua lãi suất diễn gây bất ổn toàn hệ thống ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn cho vay ngân hàng Một hành lang pháp lý thống nhất, đầy đủ, chặt chẽ góp phần tạo mơi trường thuận lợi cho hoạt động ngân hàng NHNN cần hỗ trợ cho NHTM nâng cao nghiệp vụ thẩm định, nâng cao hiệu trung tâm thông tin tín dụng CIC để cung cấp thơng tin cách đầy đủ, xác cập nhật cho ngân hàng Ngồi ra, trung tâm nên có hợp tác với quan liên quan phủ để có nguồn thơng tin đa dạng phong phú lĩnh vực kinh doanh doanh nghiệp 108 109 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn - Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội cần phải thành lập tổ chức chuyên trách việc thu thập xử lý thông tin, sau tiến hành phân loại thong tin lưu trữ để cung cấp thơng tin kịp thời cho cán tín thẩm định, đảm bảo cho hoạt động thẩm định dự án tiến hành có hiệu Ngồi Ngân hàng cần cố gắng đưa số tiêu tài sở cho toàn hệ thống để cán thẩm định so sánh đánh giá - Ngân hàng tiếp tục xây dựng phương pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm cơng tác thẩm định Ngân hàng có kế hoạch bố trí xếp tuyển dụng nhân viên làm cơng tác thẩm định tồn hệ thống, có kế hoạch đào tạo hỗ trợ đào tạo cán thẩm định cho chi nhánh Ngoài ra, cần phải trọng tới vấn đề tuyển nhân viên Ngân hàng nên đánh giá nhân viên sở lực trí tuệ thân nhân viên Ngân hàng cần coi trọng khả làm việc ứng viên tương lai, họ có kinh nghiệm khơng phải xem ứng viên có khả làm việc Điều giúp Ngân hàng có nhân viên có lực, nhiệt tình với cơng việc.Agribank Việt Nam nên có biện pháp đẩy mạnh chất lượng tín dụng trung dài hạn Agribank Việt Nam nên bám sát thực tiễn để hoàn thiện quy chế, quy trình nghiệp vụ cho vay; Tổ chức thường xuyên hiệu buổi hội thảo, lớp tập huấn nghiệp vụ cho cán lãnh đạo cán nghiệp vụ, từ kinh nghiệm cán nâng lên đáng kể giúp cho Ngân hàng thành viên hạn chế rủi ro an toàn hiệu vốn đầu tư; nâng cao hiệu công tác thơng tin phịng ngừa rủi ro nắm bắt cần thiết thông tin Agribank Việt Nam cần trang bị mạng lưới thông tin đại từ sở lên, phải có quan hệ trao đổi thơng tin với tổ chức lớn khác chứa nhiều thông tin NHTM khác, quan tư pháp, tổ chức phi Ngân hàng…để có thơng tin xác, để kịp thời đạo hoạt động chi nhánh Ngồi ra, Agribank Việt Nam nên nhanh chóng nâng cao trình độ cán bộ, tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt hoạt động tín dụng chi nhánh - Đối với Chi nhánh Agribank Láng Hạ cần chủ động tiếp cận doanh nghiệp để thẩm định thông tin từ phía khách hàng, mở rộng thị trường, nắm bắt kịp thời chủ trương kế hoạch Nhà nứơc, ngành, tăng cường hoạt 110 động Marketing, cải tiến phong cách làm việc, xây dựng sách khách hàng cụ thể KẾT LUẬN Với vai trò quan đầu mối thực nghiệp vụ theo ủy quyền NHNo&PTNT Việt Nam kinh doanh trực tiếp chi nhánh ngân hàng địa bàn thành phố Hà Nội, NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh Láng Hạ bước hồn thiện đại hố sở vật chất, nâng cao trình độ đội ngũ cán để đáp ứng yêu cầu ngày cao ngành Ngân hàng đạt nhiều thành tựu hoạt động kinh doanh, ln hồn thành mục tiêu đề Để góp vào thành cơng ấy, không kể đến thành tựu công tác thẩm định dự án CN, thẩm định dự án đầu tư hoạt động có vai trị quan trọng CN Đó sở để CN định cho vay, yếu tố định hiệu hoạt động tín dụng Sau xem xét, ta thấy luận văn đưa sở khoa học việc thẩm định dự án bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Nêu rõ quy trình, phương pháp nội dung chi tiết thẩm định dự án bất động sản để từ đánh giá thực trạng thẩm định dự án đầu tư BĐS NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ CNLH áp dụng quy trình, phương pháp nội dung vào hoạt động thẩm định CN có số thay đổi để phù hợp với điều kiện Ngân hàng đáp ứng yêu cầu công tác thẩm định CN Thực trạng thẩm định CN minh họa cụ thể qua việc thẩm định dự án: Chung cư CT6 XaLa, ví dụ phân tích rõ ràng, mơ tả quy trình, phương pháp nội dung công tác thẩm định dự án CN Thông tin cho hoạt động thẩm định đầy đủ chi tiết, nguồn thông tin đáng tin cậy, báo cáo tài chủ đầu tư thường kiểm tốn Từ cho thấy chất lượng thẩm định CN ngày trọng hơn, góp phần không nhỏ thành công NH Trong thời gian làm việc Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nơng thơn Việt Nam q trình nghiên cứu trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, em tập trung tìm hiểu, nghiên cứu cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, em xin đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS CN Tuy nhiên, thời gian nghiên cứu chưa nhiều kiến thức có hạn nên luận văn cịn số hạn chế thiếu thông tin để trả lời cầu hỏi nghiên cứu có nhiều 111 đề mà luận văn chưa đề cập tới Vì vậy, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để chun đề hồn thiện Nếu thời gian nghiên cứu nhiều hơn, Luận văn nên tập trung vào nghiên cứu chi tiết phần nội dung công tác thẩm định, đặc biệt phần phân tích tài dự án để đánh giá xác hiệu dự án đầu tư, giảm thiểu rủi ro cho việc tài trợ dự án Điều quan trọng liên quan tới tỉnh rủi ro nên ảnh hưởng tới nợ xấu Ngân hàng làm giảm lợi nhuận cho Ngân hàng Ngồi ra, phần tài sản đảm bảo phần thiếu cho việc tài trợ vốn, cần phải xem xét kỹ lưỡng mặt pháp lý giá trị tài sản, đánh giá tài sản đảm bảo phải phân tích xu hướng thị trường, sách pháp luật ảnh hưởng tới giá trị tài, để đảm bảo phát mại thu hồi hết nợ cho Ngân hàng Quy trình thẩm định cần phải rõ ràng, logic đảm bảo rút ngắn thời gian thẩm định, đảm bảo an toàn giảm rủi ro thẩm định Trên số kiến nghị em công tác thẩm định dự án bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Em xin chân thành cảm ơn dẫn Thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Thế Phán thầy cô khoa Quản trị Kinh doanh Bất Động Sản giúp em hoàn thiền đề tài 112 PHỤ LỤC Phụ lục 01: Quy định hình thức cho vay theo dự án đầu tƣ 1.Đối tượng cho vay a) Khách hang vay vốn NHNo&PTNT Việt Nam gồm: - Khách hang doanh nghiệp Việt Nam + Các pháp nhân doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, cơng ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổ chức khác có đủ điều kiện quy định Điều 94 Bộ luật dân + Các pháp nhân nước + Doanh nghiệp tư nhân + Công ty hợp danh -Khách hang dân cư + Cá nhân + Hộ gia đình + Tổ hợp tác b) Những đối tượng nhu cầu vốn không cho vay - Những đối tượng không cho vay: + Thành viên HĐQT, Ban kiểm soát, Tổng giám đốc, Phó Tổng giám đốc NHNo&PTNT Việt Nam +Cán bộ, nhân viên NHNo&PTNT Việt Nam thực nhiệm vụ thẩm định, định cho vay +Bố, mẹ, vợ, chồng, thành viên HĐQT, Ban kiểm soát, Tổng giám đốc, Phó Tổng giám đốc NHNo&PTNT Việt Nam + Giám đốc, Phó giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh cấp + Vợ, chồng, Giám đốc, Phó Giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh cấp -Những nhu cầu vốn không cho vay: +Để mua sắm tài sản chi phí hình thành nên tài sản mà pháp luật 113 cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi +Để toán chi phí cho việc thực giao dịch mà pháp luật cấm +Để đáp ứng nhu cầu tài giao dịch mà pháp luật cấm c) Hạn chế cho vay -Ngân hàng cho vay thuộc hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam khơng cho vay khơng có bảo đảm tài sản, cho vay với điều kiện ưu đãi lãi suất, mức cho vay, đối tượng sau: +Tổ chức kiểm toán, kiểm toán viên kiểm toán NHNo&PTNT Việt Nam; Kế toán trưởng NHNo&PTNT Việt Nam; Thanh tra viên thực nhiệm vụ tra NHNo&PTNT Việt Nam + Các cổ đông lớn NHNo&PTNT Việt Nam + Doanh nghiệp có đối tượng quy định nói sở hữu 10% vốn điều lệ doanh nghiệp + Tổng dư nợ cho vay đối tượng khơng vượt q 5% vốn tự có NHNo&PTNT Việt Nam 2.Nguyên tắc điều kiện vay vốn 2.1 Nguyên tắc Khách hàng vay vốn NHNo&PTNT Việt Nam phải đảm bảo nguyên tắc sau: +Sử dụng vốn vay mục đích thỏa thuận hợp đồng tín dụng +Phải hồn trả nợ gốc lãi tiền vay hạn thỏa thuận hợp đồng tín dung +Tiền vay giải ngân tiền mặt chuyển khoản theo mục đích sử dụng tiền vay thỏa thuận hợp đồng tín dụng 2.2 Điều kiện 2.2.1.Có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân chịu trách nhiệm dân thao quy định pháp luật a) Đối với khách hàng pháp nhân cá nhân Việt Nam 114 Khách hàng doanh nghiệp: -Pháp nhân: +Được công nhận pháp nhân theo điều 94 Điều 96 Bộ luật Dân quy định khác pháp luật Việt Nam +Đối với doanh nghiệp thành viên hạch tốn phụ thuộc: Phải có giấy tờ ủy quyền vay vốn pháp nhân trực tiếp quản lý +Doanh nghiệp tư nhân: Chủ DNTN phải có đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân hoạt động theo Luật doanh nghiệp +Công ty hợp danh: Thành viên hợp danh công ty hợp danh phải có đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân hoạt động theo Luật doanh nghiệp -Khách hàng cá nhân +Hồ gia đình, cá Nhân Cư trú địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố nơi Chi nhánh đóng trụ sở Trường hợp người vay ngồi địa bàn nói tren giao cho giám đốc Sở giao dịch, Chi nhánh cấp I định Nếu người vay địa bàn liền kề tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cho vay giám đốc Chi nhánh phải thông báo cho giám đốc Chi nhánh NHNo&PTNT nơi người vay cư trú biết Đại diện cho hộ gia đình để giao dịch với Chi nhánh chủ hộ người đại diện hộ; chủ hộ người đại diện phải có đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân +Tổ hợp tác Hoạt động theo điều 120 Bộ luật dân Đại diện tổ hợp tác phải có đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân b) Khách hàng pháp nhân cá nhân nước ngồi Phải có đủ lực pháp luật dân lực hành vi dân theo quy định pháp luật nước mà pháp nhân có quốc tịch cá nhân cơng dân, pháp luật nước ngồi Bộ luật Dân nước CHXHCN Việt Nam, văn pháp luật khác Việt Nam quy định điều ước quốc 115 tế mà CHXH Việt Nam ký kết tham gia quy định 2.2.2.Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp 2.2.3.Có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết -Có vốn tự có tham gia vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh dịch vụ -Vốn tự có tính cho tổng nhu cầu vốn sản xuất, kinh doanh kỳ lần cho dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống -Mức vốn tự có khách hàng tham gia vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh dịch vụ đời sống cụ thể sau: +cho vay ngắn hạn: Khách hàng phải có vốn tự có thối thiểu 10% tổng nhu cầu vốn +Cho vay trung dài hạn: Khách hàng vay phải có vốn tự có tối thiểu 20% tổng nhu cầu vốn +Trường hợp khách hàng có tín nhiệm (được chấm điển mức tốt nhất), khách hàng hộ gia đình sản xuất nơng, lâm, ngư, diêm nghiệp vay vốn bảo đảm tài sản, vốn tự có thấp quy định giao cho giám đốc SGD định -Kinh doanh có hiệu quả: có lãi, trường hợp bị lỗ phải có phương án khả thi khắc phục lỗ đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết Đối với khách hàng vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống, phải có nguồn thu ổn định để trả nợ ngân hàng - Khơng có nợ khó địi nợ q hạn tháng NHNo&PTNT Việt Nam -Khách hàng phải mua bảo hiểm tài sản đầy đủ suốt thời gian vay vốn NHCV 2.2.4.Có dự án phương án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu quả; có dự án đầu tư; phương án phục vụ đời sống kèm phương án trả nợ khả thi 2.2.5 Thực quy định đảm bảo tiền vay theo quy định Chính phủ, NHNN hướng dẫn NHNo&PTNT Việt Nam 116 3.Mức tiền vay Căn xác định mức tiền cho vay -Nhu cầu vay vốn khách hàng -Mức vốn tự có khách hàng tham gia vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vu đời sống -Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản đảm bảo tiền vay theo quy định bảo đảm tiền vay NHNo&PTNT Việt Nam -Khả hoàn trả nợ khách hàng vay -Khả nguồn vốn NHNo&PTNT Việt Nam không vượt mức ủy quyền phán cho vay Tổng giám đốc Giám đốc SGD -Mức cho vay khơng có bảo đảm hộ nông dân, hợp tác xã chủ trang trại phải đảm bảo tuân thủ theo hướng dẫn Chính phủ NHNN Việt Nam thời kỳ Giới hạn tổng dư nợ cho vay khách hàng -Tổng dư nợ cho vay khách hàng khơng vượt q 15% vốn tự có NHNo&PTNT Việt Nam thời điểm cho vay (trừ trường hợp cho vay từ nguồn ủy thác Chính phủ, tổ chức cá nhân dự án trình phủ đồng ý cho vay vượt 15% vốn tự có NHNo&PTNT Việt Nam) -Hàng quý năm, Phòng kế hoạch tổng hợp Ban tài chính- Kế tốn tính tốn xác định xác mức vốn tự có, tham mưu cho Tổng giám đốc NHNo&PTNT Việt Nam ký thông báo mức vốn tự có cho phịng, ban Trung tâm điều hành SGD để theo dõi thực Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vượt 15% vốn tự có NHNo&PTNT Việt Nam, qua thảm định dự án phương án vay vốn thấy đảm vảo đủ điều kiện cho vay, Tổng giám đốc NHNo&PTNT Việt Nam ký trình Thống đốc NHNN Việt Nam Thủ tướng phủ phê duyệt Lãi suất cho vay -SGD công bố biểu lãi suất cho vay cho khách hàng biết -SGD khách hàng thỏa thuận, ghi vào hợp đồng tín dụng mức lãi suất cho vay hạn mức lãi suất áp dụng với nợ hạn: 117 +Mức lãi suất cho vay hạn thỏa thuận phù hợp với quy định NHNN quy định SGD lãi suất cho vay thời điểm ký hộp đồng tín dụng +Mức lãi áp dụng khoản nợ gốc hạn Giám đốc SGD định theo nguyên tắc cao lãi suất hạn không vượt 150% lãi suất cho vay hạn ký kết điều chỉnh hợp đồng tín dụng 5.Thời hạn cho vay -SGD khách hàng thỏa thuận thời hạn cho vay vào chu kỳ sản xuất – kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn phương án/ dự án đầu tư, khả trả nợ khách hàng nguồn vốn cho vay SGD Đối với vác pháp nhân Việt Nam nước ngồi, thời hạn cho vay khơng q thời hạn lại theo định thành lập giấy phép hoạt động Việt Nam; cá nhân nước ngồi, thời haạn cho vay khơng vượt q thời hạn phép sinh sống, hoạt động Việt Nam -Cho vay ngắn hạn khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng -Cho vay trung hạn cacs khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng -Cho vay dài hạn khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên 118 Phụ lục 02: Bảng 2.16 Tính NPV dự án Đơn vị tính: Nghìn đồng Năm 2009 Thu Chi phí Thuế LN ST 3.615.215 -3.615.215 -3.615.215 2010 212.576.322 215.153.439 -2.577.117 -2.577.117 2011 Lợi nhuận trƣớc thuế 314.156.789 -314.156.789 -314.156.789 2012 273.312.414 364.153.439 -90.841.025 -90.841.025 2013 1.078.188.852 80.619.030 997.569.822 349.149.438 648.420.384 2014 77.089.080 53.962.356 23.126.724 8.094.353 15.032.371 2015 79.401.752 55.581.227 23.820.526 8.337.184 15.483.342 2016 81.783.805 57.248.663 24.535.141 8.587.300 15.947.842 2017 84.237.319 58.966.123 25.271.196 8.844.919 16.426.277 2018 86.764.439 60.735.107 26.029.332 9.110.266 16.919.066 2019 89.367.372 62.557.160 26.810.212 9.383.574 17.426.638 2020 92.048.393 64.433.875 27.614.518 9.665.081 17.949.437 2021 94.809.845 66.366.891 28.442.953 9.955.034 18.487.920 2022 97.654.140 68.357.898 29.296.242 10.253.685 19.042.557 2023 100.583.764 70.408.635 30.175.129 10.561.295 19.613.834 2024 103.601.277 72.520.894 31.080.383 10.878.134 20.202.249 2025 106.709.316 74.696.521 32.012.795 11.204.478 20.808.317 2026 109.910.595 76.937.417 32.973.179 11.540.612 21.432.566 2027 113.207.913 79.245.539 33.962.374 11.886.831 22.075.543 2028 116.604.150 81.622.905 34.981.245 12.243.436 22.737.809 2029 120.102.275 84.071.592 36.030.682 12.610.739 23.419.944 2030 123.705.343 86.593.740 37.111.603 12.989.061 24.122.542 2031 127.416.503 89.191.552 38.224.951 13.378.733 24.846.218 2032 131.238.998 91.867.299 39.371.700 13.780.095 25.591.605 2033 135.176.168 94.623.318 40.552.851 14.193.498 26.359.353 2034 139.231.453 97.462.017 41.769.436 14.619.303 27.150.133 Tỷ lệ CK NPV 20% 65.690.395 119 2035 143.408.397 100.385.878 43.022.519 15.057.882 27.964.637 2036 147.710.649 103.397.454 44.313.195 15.509.618 28.803.577 2037 152.141.968 106.499.378 45.642.591 15.974.907 29.667.684 2038 156.706.227 109.694.359 47.011.868 16.454.154 30.557.714 2039 161.407.414 112.985.190 48.422.224 16.947.779 31.474.446 2040 166.249.637 116.374.746 49.874.891 17.456.212 32.418.679 2041 171.237.126 119.865.988 51.371.138 17.979.898 33.391.240 2042 176.374.240 123.461.968 52.912.272 18.519.295 34.392.977 2043 181.665.467 127.165.827 54.499.640 19.074.874 35.424.766 2044 187.115.431 130.980.802 56.134.629 19.647.120 36.487.509 2045 192.728.894 134.910.226 57.818.668 20.236.534 37.582.134 2046 198.510.761 138.957.532 59.553.228 20.843.630 38.709.598 2047 204.466.083 143.126.258 61.339.825 21.468.939 39.870.886 2048 210.600.066 147.420.046 63.180.020 22.113.007 41.067.013 2049 216.918.068 151.842.647 65.075.420 22.776.397 42.299.023 2050 223.425.610 156.397.927 67.027.683 23.459.689 43.567.994 2051 230.128.378 161.089.865 69.038.513 24.163.480 44.875.034 2052 237.032.230 165.922.561 71.109.669 24.888.384 46.221.285 2053 244.143.196 170.900.237 73.242.959 25.635.036 47.607.923 2054 251.467.492 176.027.245 75.440.248 26.404.087 49.036.161 2055 259.011.517 181.308.062 77.703.455 27.196.209 50.507.246 2056 266.781.863 186.747.304 80.034.559 28.012.096 52.022.463 2057 274.785.318 192.349.723 82.435.596 28.852.458 53.583.137 2058 283.028.878 198.120.215 84.908.663 29.718.032 55.190.631 2059 291.519.744 204.063.821 87.455.923 30.609.573 56.846.350 2060 300.265.337 210.185.736 90.079.601 31.527.860 58.551.741 2061 309.273.297 216.491.308 92.781.989 32.473.696 60.308.293 2062 318.551.496 222.986.047 95.565.449 33.447.907 62.117.542 2063 328.108.041 229.675.628 98.432.412 34.451.344 63.981.068 120 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GS.TS Lưu Thị Hương, 2004, Thẩm định tài dự án, Đại học Kinh tế Quốc dân, NXB Tài Đinh Thế Hiển, 2002, Lập thẩm định hiệu tài Dự án đầu tư, NXB Thống Kê, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt – TS.Từ Quang Phương, 2007, Giáo trình Kinh tế Đầu tư, Đại học Kinh tế Quốc dân TS Nguyễn Đức Thắng, 2009, Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại, NXB Chính trị quốc gia Báo cáo tài năm từ 2009-2011, Ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Láng Hạ Báo cáo hoạt động thẩm định từ 2009-2011, Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Láng Hạ Báo cáo tổng điều tra dân số 2009 Tổng cục thống kê, báo cáo Sở kế hoạch đầu tư, báo cáo Cục thống kế TP.HCM báo cáo TS Đinh Sơn Hùng- TS Cao Ngọc Thành – Viện Kinh tế TP.HCM Luật kinh doanh BĐS, Số 63/2006/QH11, ngày 29/06/2006 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 10 Nghị định 52/1999 NĐ-CP quy chế quản lý đầu tư xây dựng 11 Nghị định số 29/2009/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư Xây dựng ngày 10 tháng 02 năm 2009 12 Quyết định Thủ tướng Chính phủ: Ban hành quy chế thẩm định dự án, dự thảo văn quy phạm pháp luật ngày 10 tháng 01 năm 2007 13 Theo văn hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư nước quốc tế tháng năm 2009 NHNNo&PTNT VN ban hành 14 Website: http://www.agribank.com.vn/ www.cbrevietnam.com/ www.diaoconline.vn/