Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng NN và PTNT chi nhánh láng hạ (tt)

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN * * * VŨ THỊ HẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN CHI NHÁNH LÁNG HẠ TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2012 LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Trong thời gian vừa qua thị trường tài Việt Nam gặp nhiều khó khăn chịu ảnh hưởng khơng nhỏ từ mơi trường kinh tế giới Hoạt động tín dụng Ngân hàng bị ngừng trệ tạm thời khoảng thời gian ngắn Đứng trước tình hình đó, Ngân hàng nước phải tăng cường kiểm tra chất lượng tín dụng để rà sốt phịng ngừa rủi ro cách hiệu Vì hoạt động thẩm định dự án đầu tư trở nên quan trọng hết, qua công tác thẩm định ngân hàng có định tài trợ đắn, lựa chọn dự án đầu tư thực có hiệu quả, vừa mang lại lợi ích cho kinh tế, vừa đảm bảo lợi nhuận Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp rủi ro nâng cao hiệu sử dụng vốn Hiện có gia tăng đáng kể dự án đầu tư bất động sản đô thị lớn Hà Nội số đô thị lân cận, số dự án xin vay vốn NHNNo&PTNT nhiều Để nghiên cứu rõ vai trò quan trọng công tác thẩm định dự án đầu tư, chọn nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nơi” Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu sở khoa học công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.Từ đưa kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu vấn đề có liên quan đến cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Câu hỏi nghiên cứu Quy trình nội dung thẩm định Ngân hàng đáp ứng yêu cầu công tác thẩm định dự án chưa? Chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn nào? Thông tin cho hoạt động thẩm định có đầy đủ, chi tiết khơng? Hoạt động thẩm định dự án Ngân hàng đạt thành tưu gì? cịn hạn chế cần phải khắc phục? 4.2 Phương pháp nghiên cứu - Khung phân tích - Phương pháp thu thập thông tin - Phương pháp xử lý, tổng hợp phân tích thơng tin Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, danh mục bảo biểu, tóm tắt, kết luận, Luận văn gồm chương: Chương 1: Cở sở khoa học thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay NH NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ Chương 3: Giải pháp kiến nghị công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay NH No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG Trong chương có nội dung sau: 1.1 Tổng quan hoạt động cho vay Phần tác giả nêu tổng quan hoạt động cho vay Ngân hàng từ khái niện, vài trò, phân loại đến nguyên tắc cho vay 1.2 Dự án đầu tƣ bất động sản Phần nêu khái niệm dự án BĐS phân loại loại hình dự án đầu tư có từ đưa vai trị đặc điểm dự án đầu tư có ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án bất động sản Ngân hàng nào? 1.3 Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: Nêu khái quát thẩm định vai trò thẩm định dự án, để thẩm định dự án cần phải: dựa sở pháp lý, tiêu chuẩn, quy phạm định mức gì? Quy trình thẩm định dự án bất động sản gồm bước gì? Xử lý liệu, hướng dẫn yêu cầu đặt với tờ trình thẩm định để đưa định cho vay hay khơng có thông báo kịp thời tới khách hàng Khi thẩm định cụ thể nội dung dự án BĐS ta cịn phải sử dụng phương pháp gì? Ở tác giả nêu được: phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo, triệt tiêu rủi ro, thẩm định theo trình tự phần sở khoa học Nội dung thẩm định dự án đầu tư phần quan trọng hoạt động thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Nội dung thẩm định gồm hai nội dụng thẩm định khách hàng vay vốn thẩm định dự án đầu tư Trong đó: - Thẩm định khách hàng vay vốn: trước tiền cần thẩm định lực pháp lí, tư cách uy tín khách hàng để xem khách hàng có đủ tư cách để quan hệ với Ngân hàng khơng? Tiếp thẩm định lực tài khách hàng để đánh giá xác sức mạnh tài chính, khả tự chủ tài chính, khả trả nợ khách hàng từ loại khách hàng yếu khơng có khả trả nợ sau Để phần tích tài khách hàng phải dựa vào tiêu tài chính: tỷ lệ toán nhanh, khả trả nợ, khả sinh lời, hệ số an toàn vốn chủ sở hữu - Thẩm định dự án đầu tư: Thứ nhất, Phải thẩm định cần thiết dự án đầu tư vai trị đầu tư to lớn phát triển kinh tế xét riêng dự án có dự án đạt mục tiêu nà không đạt mục tiêu khác Do đo xem xét thẩm định dự án phải xem xét mục tiêu dự án có phù hợp đáp ứng nhu cầu đặt ngành, địa phương nước không? Thứ hai thẩm định mặt kỹ thuật dự án đầu tư để đảm bảo tính khả thi dự án Thứ ba thẩm định mặt tài dự án đầu tư, nội dung quan trọng phần thẩm định định dự án đánh giá dự án có hiệu tổng vốn đầu tư, chi phí có hợp lý khơng? Đầu tiên phải đánh giá tổng vốn đầu tư tổng vốn đầu tư tồn chi phí cần thiết để xây dựng cơng trình dự án, nên việc đánh giá xác tổng vốn đầu tư cần thiết, điều kiện định tính hiệu dự án Tổng vốn đầu tư chi phí hồn thiện xây dựng cơng trình thường gồm: Chi phí xây dựng, chi phí trước đưa dự án vào hoạt động, chi phí tài sản cố định, chi phí đầu tư cho tài sản lưu động Tiếp sau thẩm định tổng nguồn vốn ta thẩm định nguồn vốn đầu tư từ nguồn nào: vốn tự có chiếm bao nhiêu? Nguồn vốn tài trợ chiếm Để đánh giá hiệu sử dụng vốn ta sử dụng tiêu sau: Giá trị rịng, tỷ suất nội hồn, phân tích độ nhạy, thời gian thu hồi vốn, điểm hòa vốn Tác giả đưa đầy đủ công thức, tiêu thức đánh giá tiêu minh họa đồ thị Sau phân tích hiệu sử dụng vốn phải phân tích rủi ro xảy với dự án gặp phải đưa biện pháp giảm thiểu rủi ro Thứ tư thẩm định kinh tế xã hội Thứ năm thẩm định môi trường sinh thái Cuối thẩm định khả trả nợ tài sản đảm bảo: Khả trả nợ vào kế hoạch sản xuất – kinh doanh, tài khách hàng, từ lập bảng cân đối thu chi để đánh giá khả trả nợ khách hàng Về tài sản đảm bảo tiền vay: phải thẩm định xem tài sản bán, giá trị thu hồi thực tế có đủ để bù đắp nợ gốc, lãi loại thuế hay không? Tài sản đảm bảo có đầy đủ giấy tờ theo quy định không? 1.4 Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản số ngân hàng nƣớc Tác giả nêu kinh nghiệm thẩm định hai ngân hàng Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Ngân hàng lớn có kinh nghiệm trọng lĩnh vực đầu tư dự án, thứ hai Ngân hàng TMCP Quân đội Ngân hàng cổ phần cá mạnh việc tài trợ dự án lớn để từ rút học kinh nghiệm khả vận dụng cho NHNNo & PTNT VN chi nhánh Láng Hạ trình thẩm định nên ý tới điều Từ giúp cho Ngân hàng nâng cao chất lượng thẩm định dự án CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NH NNo&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ 2.1 Đặc điểm NH NNo & PTNT Viêṭ nam Chi nhánh Láng Hạ có ảnh hƣởng tới cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản Tác giả nêu hình thành, phát triển, kết hoạt động kinh doanh đạt dự án tài trợ chi nhánh thời gian qua Ta thấy mặc rù kinh tế kho khăn thời gian qua số lượng dự án CN tăng lên giá trị số lượng, đặc biệt đến năm 2011 Nguồn vốn kinh doanh CN tăng lên 10.002 tỷ đồng Số lượng dự án BĐS tăng lên cho thấy chất lượng thẩm định CN dần nâng cao Từ đưa thuận lợi khó khăn Ngân hàng nào? Ngoài ra, tác giả nêu quy định Ngân hàng công tác thẩm định dự án 2.2.Thực trạng thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ Trong phần thực trạng nêu quy trình thẩm định nội dung thẩm định CN vào văn hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư nước quốc tế năm 2009 NHNNo&PTNT VN ban hành Trong quy trình nêu rõ bước quy trình thẩm định, thời hạn phân cấp quết định cho vay CN Còn phần nội dung nêu nên tập trung vào phân tích vào khách hàng vay vốn, khả tài khách xem khách hàng có khả tài để trả nợ Ngân Hàng khơng? Đối với phần phân tích dự án tập trung vào phần thẩm định tài dự án, xem dự án có hiệu hay khơng? Đưa tiêu tài phân tích, đánh giá tổng vốn đầu tư dự án xem có hợp lý khơng? từ NH tính tốn mức vốn khách hàng cịn thiếu để đề xuất nên cho vay bao nhiêu? Ngoài nên tập trung vào thẩm định tài sản đảm bảo khách hàng nguồn trả nợ khách hàng khơng có khả trả nợ Ở phần tác giả minh họa nội dung quy trình thẩm định CN qua ví dụ: “ Thẩm định dự án Xây dựng chung cư CT6 Xa la” Dự án thẩm định chi tiết đầy đủ, theo quy trình nội dung thẩm định CN, số liệu phân tích kỹ lưỡng, thơng tin thu thập cẩn thận Kết thẩm định có tính khả dụng cao, CN vào định nên tài trợ vốn cho dự án với số tiền: 90.841.025.000đ thời hạn 15 tháng Qua ta đánh giá chung cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng nông nghệp phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ 2.3.Đánh giá chung công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản Ngân hàng nông nghệp phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ Trong thời gian qua, công tác thẩm định dự án CN không ngừng phát triển số lượng lẫn chất lượng Biểu rõ ràng số lượng dự án thẩm định ngày tăng, tổng dư nợ ngân hàng tăng hàng năm nhiên số lượng khoản nợ xấu, nợ q hạn ln đảm bảo mức độ an tồn Đó nhờ, hoạt động thẩm định dự án giúp CN lựa chọn dự án khả thi hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng lợi ích cho doanh nghiệp tồn xã hội Để có kết đó, ta phải kể đến thành công tác thẩm định CN khía cạnh: có quy tình thẩm định hợp lý; phương pháp thẩm định phối hợp với cách linh hoạt đa dạng; nội dung thẩm định trung thực, khách quan chi tiết khía cạnh dự án; thời gian thẩm định tiến hành kịp thời Trong phần tác giả nêu hạn chế cịn tồn như: quy trình thẩm định cịn chung chung, đơi ngun nhân gây kéo dài thời gian thẩm định; số thiếu sót áp dụng phương pháp thẩm định vào dự án cụ thể; Nội dung thẩm định gặp phải số khó khăn như: thẩm định kỹ thuật thiếu chun mơn với kiến thức nên gặp khó khăn q trình thẩm định, khía cạnh tài chủ yếu dựa vào thông tin từ chủ đầu tư; Thu thập thơng tin cịn gặp nhiều khó khăn nguồn thông tin chủ yêu khách hàng cung cấp Từ đưa nguyên nhân gây hạn chế gồm có nguyên nhân khách quan chủ quan Vậy, vấn đề đặt cho công tác thẩm định dự án là: trình thẩm định cần trọng thẩm định khả tài chủ đầu tư kế hoạch sử dụng vốn dự án, thẩm định cần xem xét kỹ rủi ro dự án gặp phải, thẩm định cần nghiên cứu kỹ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển địa phương Cuối dự án chịu chi phối pháp luật sách liên quan nên thẩm định cần thường xuyên xem xét cập nhật sách liên quan tới BĐS CHƢƠNG III: CÁC PHƢƠNG PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NH No&PTNT CHI NHÁNH LÁNG HẠ 3.1 Định hƣớng phát triển chi nhánh Tác giả nêu mục tiêu chi nhánh đạt nguồn vốn bao nhiêu? dư nợ bảo nhiêu? tỷ lệ nợ xấu NH để NH trì tăng trưởng thời gian khó khăn Định hướng nhiệm vụ chi nhánh thời gian tới Từ đề phương hướng hoạt động Ngân hàng liên quan tới hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản Chi nhánh Agribank Láng Hạ Công tác thẩm định dự án đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố có yếu tố như: Nội dung, phương pháp quy trình thẩm định, trình độ chun mơn cán thẩm định, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, công nghệ, khoa học kỹ thuật phục vụ hoạt động thẩm định…Vì để hồn thiện nâng cao hiệu công tác thẩm định dự án nói chung, dự án BĐS nói riêng, cần phải tập trung hoàn thiện yếu tố này: Thứ nhất, Nâng cao nhận thức trình độ cán thẩm định chi nhánh lực, kinh nghiệm đạo đức nghề nghiệp; Thứ hai hồn thiện quy trình thẩm định phương pháp thẩm định; Thứ ba hoàn thiện nội dung thẩm định thẩm định khách hàng thẩm định dự án đầu tư; Thứ tư xây dựng hệ thống thông tin khách hàng đa dạng hóa nguồn thơng tin, nâng cấp, đại hóa trang thiết bị phục vụ thẩm định; Thứ năm hồn thiện cơng tác tổ chức điều hành cách khoa học theo trình tự cơng việc phận để không bị chồng chéo, mâu thuẫn lên nhau; Cuối số giải pháp khác như: lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho thẩm định, tăng cường quan hệ với tổ chức tín dụng khác để để thu thơng tin khách hàng, tăng uy tín Ngân hàng, rút ngắn thời gian thẩm định 3.3 Kiến nghị Kiến nghị với ba quan chính: nhà nước, Ngân hàng nhà nước với Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nơng thơn KẾT LUẬN Với vai trị quan đầu mối thực nghiệp vụ theo ủy quyền NHNo&PTNT Việt Nam kinh doanh trực tiếp chi nhánh ngân hàng địa bàn thành phố Hà Nội, NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh Láng Hạ bước hoàn thiện đại hố sở vật chất, nâng cao trình độ đội ngũ cán để đáp ứng yêu cầu ngày cao ngành Ngân hàng đạt nhiều thành tựu hoạt động kinh doanh, hồn thành mục tiêu đề Để góp vào thành công ấy, không kể đến thành tựu công tác thẩm định dự án CN, thẩm định dự án đầu tư hoạt động có vai trị quan trọng CN Đó sở để CN định cho vay, yếu tố định hiệu hoạt động tín dụng Sau xem xét, ta thấy luận văn đưa sở khoa học việc thẩm định dự án bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Nêu rõ quy trình, phương pháp nội dung chi tiết thẩm định dự án bất động sản để từ đánh giá thực trạng thẩm định dự án đầu tư BĐS NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ CNLH áp dụng quy trình, phương pháp nội dung vào hoạt động thẩm định CN có số thay đổi để phù hợp với điều kiện Ngân hàng Thực trạng thẩm định CN minh họa cụ thể qua việc thẩm định dự án: Chung cư CT6 XaLa, ví dụ phân tích rõ ràng, mơ tả quy trình, phương pháp nội dung cơng tác thẩm định dự án CN Từ đưa giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án CNLH Trong thời gian làm việc Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam trình nghiên cứu trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, em tập trung tìm hiểu, nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, em xin đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS SGD Tuy nhiên, thời gian nghiên cứu chưa nhiều kiến thức có hạn nên chuyên đề thực tập em không tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để chuyên đề hoàn thiện Nếu thời gian nghiên cứu nhiều hơn, Luận văn nên tập trung vào nghiên cứu chi tiết phần nội dung nghiên cứu công tác thẩm định, đặc biệt phần phân tích tài dự án để đánh giá xác hiệu dự án đầu tư, giảm thiểu rủi ro cho việc tài trợ dự án Điều quan trọng liên quan tới tỉnh rủi ro nên ảnh hưởng tới nợ xấu Ngân hàng làm giảm lợi nhuận cho Ngân hàng Ngồi ra, phần tài sản đảm bảo phần thiếu cho việc tài trợ vốn, cần phải xem xét kỹ lưỡng mặt pháp lý giá trị tài sản, đánh giá tài sản đảm bảo phải phân tích xu hướng thị trường, sách pháp luật ảnh hưởng tới giá trị tài, để đảm bảo phát mại thu hồi hết nợ cho Ngân hàng Trên số kiến nghị em công tác thẩm định dự án bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Em xin chân thành cảm ơn dẫn Thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Thế Phán thầy cô khoa Quản trị Kinh doanh Bất Động Sản giúp em hoàn thiền đề tài ... định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay NH NNo &PTNT Chi nhánh Láng Hạ Chương 3: Giải pháp kiến nghị công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay NH No &PTNT Chi nhánh Láng. .. công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay NHNo &PTNT chi nhánh Láng Hạ. Từ đưa... điểm dự án đầu tư có ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án bất động sản Ngân hàng nào? 1.3 Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: Nêu khái quát thẩm định vai trò thẩm định dự án, để thẩm định dự án