Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng tmcp việt á chi nhánh hà nội

Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ .1 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại 1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản .5 1.2.1 Dự án đầu tư bất động sản .5 1.2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 1.2.1.2 Vai trò dự án đầu tư bất động sản 1.2.2 Sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư bất động sản .6 1.2.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư 1.2.2.2 Sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư bất động sản 1.2.2.3 Các để tiến hành thẩm định 1.2.3 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản NHTM .7 1.2.4 Nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2.4.1 Thẩm định mục tiêu khía cạnh pháp lý dự án 1.2.4.2 Thẩm định thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ dự án……………………………………………………………………………… 1.2.4.3 Thẩm định khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào 1.2.4.4 Thẩm định khía cạnh cơng nghệ - kỹ thuật dự án 1.2.4.5 Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực dự án .8 1.2.4.6 Thẩm định khía cạnh tài dự án 1.2.5 Phương pháp thẩm thẩm định dự án đầu tư bất động sản NHTM 15 1.2.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự 15 1.2.5.2 Phương pháp phân tích so sánh tiêu kinh tế kỹ thuật 15 1.2.5.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 15 1.2.5.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro 15 1.2.5.5 Phương pháp dự báo 15 1.2.5.6 Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia 15 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản……………………………………………………………………………………… 15 1.2.6.1 Nhóm nhân tố chủ quan 16 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 1.2.6.2 Nhóm nhân tố khách quan 17 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á CHI NHÁNH HÀ NỘI 18 2.1 Tổng quan ngân hàng Việt Á .18 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 18 2.1.1.1 Tổng quan Ngân hàng Việt Á 18 2.1.1.2 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội…….………………………………………………………………………….20 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội 20 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 21 2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn 21 2.1.3.2 Hoạt động cho vay 22 2.1.3.3 Kết kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011 – 2013 22 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội…………………………………… …………………………… 23 2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 23 2.2.2 Phương pháp thẩm định .25 2.2.2.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự 25 2.2.2.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu 26 2.2.2.3 Phương pháp dự báo 27 2.2.2.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro 27 2.2.3 Nội dung thẩm định dự án BĐS Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 28 2.2.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn .28 2.2.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn .29 2.2.3.3 Thẩm định dự án đầu tư 31 2.2.4 Ví dụ minh họa: Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Đầu tư xây dựng khu nhà để kinh doanh hoàn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư ô đất NO4, NO5 thuộc Khu đô thị Thượng Thanh, phường Thượng Thanh, quận Long Biên, thành phố Hà Nội” .42 2.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội……………………………………………………………………………………….69 2.3.1 Những kết đạt .69 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 2.3.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân 70 2.3.2.1 Những mặt hạn chế 70 2.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế 73 CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á CHI NHÁNH HÀ NỘI 76 3.1 Định hướng cho công tác thẩm định chi nhánh thời gian tới 76 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 77 3.2.1 Hoàn thiện công tác tổ chức điều hành 77 3.2.2 Giải pháp qui trình, nội dung phương pháp thẩm định 78 3.2.2.1 Về qui trình thẩm định 78 3.2.2.2 Về phương pháp thẩm định 78 3.2.2.3 Về nội dung thẩm định 79 3.2.3 Giải pháp nâng cao trình độ chun mơn cho cán thẩm định dự án đầu tư………………………………………………………………………………………….81 3.2.4 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định 81 3.2.5 Giải pháp thông tin hỗ trợ thẩm định 82 3.2.6 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo dự án đầu tư BĐS……………………….…………………………………………….84 3.2.7 Các giải pháp khác .84 3.3 Một số kiến nghị 85 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước Bộ ngành có liên quan 85 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 85 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS BXD CBTĐ DAĐT NH NHNN PCCC TMCP TSĐB TMĐT TCKT UBND : Bất động sản : Bộ Xây Dựng : Cán thẩm định : Dự án đầu tư : Ngân hàng : Ngân hàng Nhà nước : Phòng cháy chữa cháy : Thương mại cổ phần : Tài sản đảm bảo : Tổng mức đầu tư : Tổ chức kinh tế : Ủy ban nhân dân SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán DANH MỤC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ Bảng Các tiêu tài doanh nghiệp Bảng 2: Vốn huy động Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011 – 2013 21 Bảng 3: Cơ cấu dư nợ cho vay Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội theo kỳ hạn giai đoạn 2011-2013 22 Bảng 4: Cơ cấu dư nợ cho vay Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội 22 theo nhóm giai đoạn 2011-2013 22 Bảng 5: Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011-2013 23 Bảng 6: Báo cáo kết kinh doanh 39 Bảng 7: Hồ sơ pháp lý cần thiết dự án 45 Bảng : Doanh thu khả sinh lợi 48 Bảng 9: Khả sinh lời 49 Bảng 10: Khả toán 49 Bảng 11 : Mức độ độc lập tài 50 Bảng 12: Tổng mức đầu tư 58 Bảng 13: Nhu cầu vốn đầu tư dự án theo năm dự kiến 59 Bảng 14: Doanh thu bán hộ cho thuê dài hạn khối dịch vụ cơng cộng 60 Bảng 15: Chi phí xây dựng cơng trình 62 Bảng 16: Chi phí thiết bị 62 Bảng 17: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng chi phí khác 64 Bảng 18: Các tiêu tài dự án 67 Bảng 19:Số lượng dự án thẩm định Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 69 giai đoạn 2011-2013 69 Sơ đồ 1: Sơ đồ máy tổ chức Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội .20 Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội .24 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế Việt Nam đường đổi hội nhập vào kinh tế giới Sự hội nhập đưa nước ta khỏi thời kì kinh tế tự cung tự cấp, phát triển chậm chạp lạc hậu Những năm qua, tốc độ đầu tư kinh tế nước ta có tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển cải thiên đời sống xã hội.Có kết khơng thể khơng nhắc đến vai trò hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách nhà tài trợ lớn cho dự án đầu tư, đặc biệt dự án trung dài hạn Với tư cách trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại thực tốt vài trò kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch kinh tế quốc dân Tuy nhiên thời gian qua, số dự án Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu mong muốn Điều dẫn đến tác động xấu cho kinh tế Nguyên nhân tình trạng hiệu công tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng thương mại thấp chưa hiệu Trong trình thực tập Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung bật công tác thẩm định dự án Bât động sản cịn vấn đề bất cập Vì chuyên đề thực tập em xin sâu trình bày đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Việt Á- Chi nhánh Hà Nội” Với kiến thức tích luỹ thời gian thực tập phòng Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thời gian học tập trường, em mong muốn đóng góp phần cơng sức để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản xin vay vốn Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh Hà Nội Do hạn chế trình độ, kinh nghiệm thời gian tìm hiểu thực tế, nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo để viết em hoàn thiện Để thực chuyên đề thực tập này, em nhận nhiều giúp đỡ từ anh chị chuyên viên phòng Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thầy cô, đặc biệt bảo hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thế Phán để em hồn thiện chun đề thực tập Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu chuyên đề nhằm số mục đích sau: SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán - - - Hệ thống hóa sở lý luận lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản làm tiền đề để phân tích thực trạng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội; phân tích điểm mạnh điểm yếu lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội; đánh giá nguyên nhân hạn chế, khiếm khuyết bất cập lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, làm sở cho đề xuất định hướng giải pháp Trên sở nghiên cứu sở lý luận thực trạng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản, thông qua việc đánh giá lực thẩm định Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thời gian qua, em xin đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Vấn đề nghiên cứu: Nghiên cứu lực việc nâng cao lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Không gian nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2013 Phương hướng giải pháp đề xuất cho giai đoạn từ đến năm 2020 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng tài liệu trang báo mạng, trang web phủ, ngân hàng; văn pháp luật liên quan đến thẩm định dự án đầu tư Bất động sản,… - Phương pháp thống kê: Thống kê dự án mà Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thẩm định, sở vật chất trang thiết bị phục vụ công tác thẩm định dự án,… - Phương pháp điều tra vấn: Điều tra, vấn cán bộ, nhân viên Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, phòng, ban liên quan… SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán - Phương pháp thực nghiệm: trực tiếp đến sở thực tập để tìm hiểu Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất động sản làm sở cho phương pháp đánh giá sau - Phương pháp chuyên gia: Dưới hướng dẫn thầy Nguyễn Thế Phán, ban giám đốc sở thực tập cán trực tiếp hướng dẫn sở thực tập cho ý kiến đóng góp quan trọng để chuyên đề hoàn thành - Phương pháp hệ thống: Kết nối cách có hệ thống khoa học kiện, vấn đề để đạt mục tiêu đề - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích thơng tin thu thập trình thực tập, điều tra, vấn làm sở để đánh giá lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội - Phương pháp đánh giá: Sử dụng thông tin thu thập, với q trình phân tích, tổng hợp thân để đưa đánh giá (ưu điểm, nhược điểm) lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Từ đưa ý kiến, đề xuất để nâng cao lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Kết cấu, nội dung đề tài Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục từ viết tắt, kết luận, tài liệu tham khảo, chuyên đề kết cấu theo chương: Chương I: Hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Chương II: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Chương III: Định hướng số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán CHƯƠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại Cho vay theo dự án loại tín dụng trung dài hạn: vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng cho vay trung hạn, từ 60 tháng trở lên cho vay dài hạn Cho vay đầu tư dự án nhằm hỗ trợ tài cho doanh nghiệp, tổ chức thực đầu tư dự án mới, dự án nâng cấp, mở rộng sản xuất kinh doanh; giúp doanh nghiệp thuận lợi vịêc triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Khi thực cho vay theo dự án, vấn đề mà ngân hàng cán tín dụng quan tâm đến là: - Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án ln có thời gian dài rủi ro cao Để giảm bớt rủi ro, việc quy định tài sản đảm bảo, Ngân hàng cho vay cịn u cầu khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án Tỷ lệ tham gia vốn chủ sở hữu cao hay thấp tuỳ thuộc vào mức độ rủi ro hiệu dự án Hiện nay, số NHTM Việt Nam quy định mức vốn chủ sở hữu khách hàng tham gia vào dự án sau: Đối với dự án cải tiến kỹ thuật, mở rộng sản xuất, hợp lý hoá sản xuất: vốn chủ sở hữu tối thiểu 10% tổng mức vốn đầu tư Đối với dự án xây : vốn chủ sở hữu tối thiểu 30% tổng mức vốn đầu tư (sau trừ phần vốn lưu động dự kiến) Đối với dự án phục vụ đời sống: vốn chủ sở hữu tối thiểu 30% tổng mức vốn đầu tư (sau trừ phần vốn lưu động dự kiến) - Thời hạn trả nợ nguồn trả nợ: Thời hạn trả nợ vay dự án khác khác nhau, phụ thuộc vào tính chất đặc điểm dự án đầu tư Nguồn trả nợ khoản vay dự án hình thành từ nhiều nguồn, chủ yếu nguồn khấu hao phần từ lợi nhuận dự án Vì vậy, hiệu dự án mang lại cao thời hạn trả nợ rút ngắn - Giải ngân: Tuỳ thuộc vào đặc điểm dự án mà ngân hàng định giải ngân Ngân hàng giải ngân lần dự án nhỏ giải ngân nhiều lần dự án lớn có thời gian dài Trong trường hợp giải ngân nhiều lần, ngân hàng không cho khách hàng rút vốn nhu cầu chi tiêu liên quan đến dự án chưa phát sinh nhằm đảm bảo khách SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52