Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh hà nội

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI

Giới thiệu khái quát về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

1.1.1 Sơ lược lịch sử Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam –

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) tiền thân là Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam được thành lập vào ngày 26/4/1957 trực thuộc Bộ Tài chính theo Nghị định số 117/TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Ngày 27/5/1957, Chi hàng Kiến Thiết Hà Nội (tiền thân của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội ngày nay) nằm trong hệ thống Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam được thành lập Nhiờm vụ của Ngân hàng là nhận vốn từ Ngân sách Nhà nước để tiến hành cấp phát và cho vay trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản.

Năm 1982, Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam đổi tên là Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam tách khỏi Bộ Tài chính, trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi hàng Kiến Thiết Hà Nội đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Hà Nội thuộc hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam.

Ngày 26/11/1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo Quyết định số 401 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng; trụ sở đóng tại 194 Trần Quang Khải – Hà Nội với số vốn điều lệ

1100 tỷ đồng và cú cỏc Chi nhánh trực thuộc tại tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc Trung ương Theo đó, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Hà Nội đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội (địa chỉ Ngân hàng tại 4B Lờ Thỏnh Tụng Hà Nội). Đi theo tiến trình cổ phần hóa của Ngân hàng, bắt đầu từ ngày 2/5/2012, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chính thức đổi tên thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và hướng tới mục tiêu trở thành một Ngân hàng cổ phần đa năng, hướng tới việc hình thành một tập đoàn Tài chính – Ngân hàng trên nhiều lĩnh vực Ngân hàng có trụ sở đóng tại Tháp BIDV – 35 Hàng Vôi, Hoàn Kiếm, Hà Nội. Theo đó, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cũng được đổi tên thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội (địa chỉ Tòa nhà Kinh Đô – 93 Lò Đúc, Hai Bà Trưng, Hà Nội).

Hiện nay, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội có nhiệm vụ huy động nguồn vốn ngắn, trung và dài hạn từ các thành phần kinh tế, tổ chức phi Chính phủ, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp, dân cư, các tổ chức nước ngoài bằng VND và USD để tiến hành các hoạt động cho vay ngắn, trung và dài hạn đối với mọi tổ chức, thành phần kinh tế và dân cư.

1.1.2 Mô hình cơ cấu tổ chức; chức năng, nhiệm vụ của từng bộ phận trong Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh

Hà Nội a) Mô hình cơ cấu tổ chức

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội có 25 đầu mối, hơn 350 cán bộ công nhân viên với mô hình cơ cấu tổ chức như sau:

PHÒNG ĐIỆN TOÁN b) Chức năng, nhiệm vụ của từng bộ phận trong Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

 Chức năng chung của cỏc Phũng:

 Đầu mối đề xuất, tham mưu, giúp việc Giám đốc Chi nhánh xây dựng kế hoạch, chương trình công tác.

 Chủ động tổ chức triển khai nhiệm vụ; trực tiếp thực hiện, xử lý, tác nghiệp các nghiệp vụ theo đúng quy chế, thẩm quyền và quy trình; chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính tuân thủ đúng đắn, chính xác, hiệu quả trong phạm vi nghiệp vụ.

 Các đơn vị trong Chi nhánh có sự phối hợp chặt chẽ theo quy trình nghiệp vụ.

 Tổ chức lưu trữ hồ sơ, quản lý thông tin tổng hợp và lập báo cáo thống kê.

 Thường xuyên cải tiến phương pháp làm việc, đào tạo, rèn luyện cán bộ về phong cách, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp.

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội đã ban hành Quyết định quy định chức năng nhiệm vụ cụ thể và chi tiết cho từng phòng ban thuộc Chi nhánh (Chi tiết theo Phụ lục – Chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận) Sau đây là chức năng nhiệm vụ cụ thể được quy định cho những phòng ban có tham gia trong quá trình thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư Bất động sản nói riêng, bao gồm:

 Phòng Quan hệ khách hàng doanh nghiệp:

 Công tác tiếp thị và phát triển quan hệ khách hàng: Tham mưu, đề xuất chính sách, kế hoạch phát triển quan hệ khách hàng.

 Công tác tín dụng: Trực tiếp đề xuất hạn mức, giới hạn tín dụng và đề xuất tín dụng Theo dõi, quản lý tình hình hoạt động của khách hàng.

 Các nhiệm vụ khác như: Quản lý, cập nhật thông tin Phối hợp, hỗ trợ các đơn vị liên quan trong phạm vi quản lý nghiệp vụ.

 Phòng Quản lý rủi ro:

 Công tác quản lý tín dụng: Tham mưu đề xuất chính sách, biện pháp phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng Quản lý, phân tích, đánh giá rủi ro tiềm ẩn Giám sát việc phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro.

 Công tác quản lý rủi ro tín dụng: Tham mưu, đề xuất xây dựng các quy định, biện pháp quản lý rủi ro tín dụng; giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng;đảm bảo mọi khoản tín dụng được cấp ra tuân thủ theo đúng quy định.

 Công tác quản lý rủi ro tác nghiệp: Phổ biến các văn bản quy định, quy trình về quản lý rủi ro tác nghiệp và đề xuất biện pháp để phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro.

 Công tác phòng chống rửa tiền: Tiếp thu, phổ biến các văn bản quy định, quy chế về phòng chống rửa tiền Hướng dẫn, kiểm tra, hỗ trợ Phòng Dịch vụ khách hàng và cỏc phũng liên quan thực hiện công tác phòng chống rửa tiền.

 Công tác quản lý hệ thống chất lượng ISO: Xây dựng chương trình cải tiến hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO, đo lường mức độ đáp ứng sự hài lòng của khách hàng.

Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

1.2.1 Quy trình công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Quy trình thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư Bất động sản nói riêng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội là những quy định hướng dẫn trình tự, nội dung thực hiện việc thẩm định dự án đầu tư để phục vụ cho việc xem xét cho vay Quy trình thẩm định này giúp cho việc thẩm định được thống nhất, khoa học; đảm bảo kiểm soát được hoạt động nghiệp vụ; góp phần phòng ngừa, hạn chế rủi ro trong đầu tư và không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định trên toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

Trình tự thực hiện thẩm định dự án đầu tư theo những bước chính như sau:

 Bước 1: Tiếp thị khách hàng và lập Báo cáo đề xuất tín dụng:

 Tiếp thị và nhận hồ sơ: Cán bộ Quan hệ khách hàng là đầu mối tiếp thị, tiếp nhận nhu cầu của khách hàng.

 Đánh giá, phân tích chung về khách hàng, tình hình tài chính của khách hàng, sau đó chẩm điểm tín dụng cho khách hàng theo Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ. Phân tích, đánh giá về dự án đầu tư, khả năng vay trả của khách hàng Đánh giá về tài sản đảm bảo, rủi ro và các biện pháp phòng ngừa.

 Cán bộ Quan hệ khách hàng sau khi đánh giá, phân tích Hồ sơ tín dụng của khách hàng lập Báo cáo đề xuất tín dụng Sau đó trình lãnh đạo Phòng Quan hệ khách hàng thực hiện kiểm tra, phê duyệt Báo cáo đề xuất tín dụng.

 Bước 2: Thẩm định rủi ro

 Tiếp nhận hồ sơ: Phòng Quản lý rủi ro tiếp nhận Báo cáo đề xuất tín dụng và Hồ sơ tín dụng từ Phòng Quan hệ khách hàng và Phòng Giao dịch trực thuộc Chi nhánh.

 Thẩm định rủi ro: Cán bộ Quản lý rủi ro thẩm định rủi ro dựa trên cơ sở Hồ sơ tín dụng cựng cỏc chính sách và các văn bản chỉ đạo hiện hành; và lập Báo cáo thẩm định rủi ro Sau đó trình lãnh đạo Phòng Quản lý rủi ro kiểm tra nôi dụng của Báo cáo thẩm định rủi ro và phê duyệt rủi ro.

 Bước 3: Phê duyệt cấp tín dụng

 Trường hợp cấp tín dụng không qua thẩm định rủi ro: Khoản tín dụng được coi là phê duyệt cấp tín dụng khi Phó Giám đốc Quan hệ khách hàng/cấp có thẩm quyền ký phê duyệt đồng ý cấp tín dụng trên Báo cáo đề xuất tín dụng.

 Trường hợp cấp tín dụng có qua thẩm định rủi ro:

 Khoản tín dụng thuộc thẩm quyền phê duyệt rủi ro của Giỏm đốc/Phú Giám đốc Quản lý rủi ro tín dụng: Khoản tín dụng được coi là phê duyệt cấp tín dụng khi có đầy đủ chữ ký phê duyệt của Phó Giám đốc Quan hệ khách hàng trên Báo cáo đề xuất tín dụng và Giỏm đốc/Phú Giám đốc Quản lý rủi ro tín dụng trên Báo cáo thẩm định rủi ro.

 Khoản tín dụng thuộc thẩm quyền phê duyệt rủi ro của Hội đồng tín dụng Chi nhánh: khoản tín dụng được coi là phê duyệt khi trong Biên bản họp của Hội đồng tín dụng kết luận đồng ý cấp tín dụng.

 Trường hợp khoản tín dụng vượt thẩm quyền phê duyệt của Chi nhánh phải được trình Hội sở chính phê duyệt.

 Bước 4: Các thủ tục thực hiện sau phê duyệt

 Soạn thảo quyết định, hợp đồng cấp tín dụng và ký kết hợp đồng với trường hợp đồng ý cấp tín dụng

 Lưu giữ hồ sơ, nhập thông tin vào Hệ thống SIBS.

Trình tự thực hiện thẩm định trên được tóm tắt tại Lưu đồ Quy trình thẩm định dự án đầu tư (Chi tiết theo Phụ lục – Quy trình thẩm định dự án đầu tư).

1.2.2 Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

 Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản:

 Khách quan: dự án phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, tuân thủ đúng quy định của Pháp luật, thông lệ Quốc tế, đảm bảo hiệu quả kinh tế-xã hội

 Toàn diện: do dự án đầu tư có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nên phải nhìn nhận dự án trên nhiều phương diện, nhiều quan điểm khác nhau.

 Khoa học: tính phù hợp, hợp lý trong từng nội dung, có sự liên kết giữa các nội dung, tính chuẩn xác giữa các kết quả đưa ra.

 Kịp thời: thẩm định kịp thời, nhanh chóng để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

 Yêu cầu đối với cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro khi thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư Bất động sản nói riêng:

 Ngoài việc xem xét trên hồ sơ dự án đầu tư đề nghị vay vốn của khách hàng để cú thờm thông tin phục vụ cho việc đánh giá, phân tích, cán bộ Quan hệ khách hàng/ Quản lý rủi ro cần phải tìm hiểu, thu thập các thông tin, tài liệu, văn bản chỉ đạo, các chính sách có liên quan đến dự án đầu tư thông qua các nguồn:

- Đi thực tế để tìm hiểu giá cả, tình hình cung - cầu chung của thị trường đối với sản phẩm của dự án.

- Tìm hiểu qua các nhà cung cấp thiết bị, nguyờn nhiờn vật liệu đầu vào, các nhà tiêu thụ sản phẩm tương tự như của dự án để đánh giá giá cả, tình hình thị trường đầu vào - đầu ra của dự án.

- Tìm hiểu từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo, đài, mạng Internet) từ các cơ quan quản lý Nhà nước, quản lý doanh nghiệp…

- Tìm hiểu thông qua các báo cáo, nghiên cứu, hội thảo chuyên đề về ngành nghề Bất động sản.

- Tìm hiểu từ các dự án đầu tư cùng loại.

 Cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro cần thường xuyên kết hợp với nhau để trao đổi thông tin, đi khảo sát thực tế tại nơi sản xuất kinh doanh của khách hàng để tìm hiểu thêm thông tin về:

- Tình trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị, kỹ thuật, quy trình công nghệ hiện có của khách hàng.

- Tình hình hoạt động sản xuất, kinh doanh của khách hàng.

Ví dụ về công tác thẩm định “Dự án Đầu tư Tòa nhà hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội” tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

nhà ở Nam Hà Nội” tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

1.3.1 Giới thiệu chung về dự án đầu tư

 Tên dự án đầu tư: Tòa nhà hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội

 Xây dựng – Kinh doanh Tòa nhà hỗn hợp văn phòng và nhà ở.

 Khi dự án hoàn thành sẽ góp phần tăng quỹ nhà ở cho Thành phố, đáp ứng nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên và người dân, tạo điều kiện cho việc tăng nguồn cung nhà ở bình ổn thị trương Bất động sản và đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả.

 Địa điểm đầu tư: Dự án nằm về phía Nam cửa ngõ Thủ đô, trung tâm văn hóa chính trị của cả nước; bên cạnh là các khu đô thị đó cú hạ tầng cơ sở đầy đủ, giao thông đi lại thuận tiện, lợi thế thương mại cao.

 Hướng Đông tiếp giáp với khu tập thể quân đội.

 Hướng Tây tiếp giáp với khu dân cư.

 Hướng Nam tiếp giáp với khu dân cư.

 Hướng Bắc tiếp giáp với mặt đường.

 Diện tích xây dựng: 755 m 2 , trong đó: diện tích sàn xây dựng tầng 1 là 717 m 2

 Tầng cao: Dự án phê duyệt gồm 17 tầng nổi, 1 tầng kỹ thuật, 1 tầng hầm và 1 tầng ỏp mỏi.

 Tổng diện tích xây dựng: 16,264 m 2 , trong đó: Sàn văn phòng: 1,870.13 m 2 ; Sàn chung cư: 8,636.80 m 2 ; Tầng hầm, tầng kỹ thuật, ỏp mỏi, ban công, lối đi, khu phụ trợ: 5,607.09 m 2

 Sản phầm đầu ra: Gồm 3 sàn văn phòng và 84 căn hộ có diện tích trên 92 m 2 đến

 Mật độ xây dựng: 28.6 % Hệ số sử dụng đất: 6.47 lần.

 Nhu cầu vốn đầu tư: Theo Quyết định của Hội đồng quản trị công ty đã phê duyệt:

 Tổng mức đầu tư trước thuế

- Chi phí đầu tư xây dựng trước thuế

: 123,888 : 83,726 : 16,477 triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng

+ Lãi vay Ngân hàng trong thời gian xây dựng

+ Thuế GTGT được khấu trừ

- Chi phí quyền sử dụng đất; phá dỡ, nhà tạm

- Chi phí trong thời gian hoạt động kinh doanh

: 7,524 : 5,383 : 10,773 : 7,110 : 17,492 : 4,170 triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng

- Vốn tự có và huy động khác: 118,440 triệu đồng, chiếm 85.6% vốn đầu tư.

- Vốn vay: 20,000 triệu đồng, chiếm 14.4% vốn đầu tư.

 Thị trường tiêu thụ dự kiến: Đáp ứng nhu cầu về nhà ở theo Quy hoạch hiện đại của Thành phố Hà Nội và các vùng lân cận khác Dự án nằm trên khu dân cư đông đúc và có vị trí thuận lợi vì vậy dễ được thị trường chấp nhận.

 Hiện trạng dự án: Dự án đang triển khai.

 Tiến độ thực hiện dự ỏn:Bắt đầu tư tháng 3/2010 đến tháng 5/2012.

 Đề nghị vay vốn của Chủ đầu tư tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội:

Tên dự án: Tòa nhà hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội.

 Tổng trị giá đề nghị vay: 20.000.000.000 đồng.

 Nguồn trả nợ: Từ nguồn thu bán căn hộ chung cư, cho thuê văn phòng và nguồn thu khác từ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.

 Nhận xét: Những điểm lợi nổi bật mà Công ty sẽ thu được từ dự án:

- Việc đầu tư dự án giúp Công ty có một trụ sở làm việc mới, hiện đại, phát triển thương hiệu của Công ty dễ dàng hơn trong giao dịch kinh doanh.

- Dự án mang lại hiệu quả kinh tế cao, tạo công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên, tăng nguồn vốn Chủ sở hữu từ nguồn lợi nhuận của dự án, dần mở rộng quy mô hoạt động Đồng thời là cơ hội cho Công ty tích lũy kinh nghiệm trong thi công nhà ở cao tầng do dự án Công ty tự thi công.

- Ngoài ra, Công ty còn tạo được một giá trị tài sản tăng thêm là toàn bộ 3 tầng văn phòng của tòa nhà và tài sản sẽ mang lại từ lợi nhuận trong quá trình vận hành cho thuê khối văn phòng sau này.

1.3.2 Nội dung thẩm định dự án Đầu tư xây dựng Tòa nhà hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội a) Thẩm định hồ sơ vay vốn

 Hồ sơ của Chủ đầu tư bao gồm: Hồ sơ vay vốn và hồ sơ của Công ty (gồm: Giấy chứng nhận kinh doanh, các báo cáo tài chớnh…) đều đầy đủ và hợp lệ theo quy định của Nhà nước và Ngân hàng.

 Hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư bao gồm:

 Thuyết minh Dự án đầu tư xây dựng của Chủ đầu tư.

 Công văn của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế công trình Hỗn hợp văn phòng kết hợp nhà ở căn hộ.

 Công văn của Sở Xây dựng về việc thẩm định thiết kế xây dựng công trình thuộc dự án công trình Hỗn hợp văn phòng và nhà ở.

 Giấy chứng nhận đầu tư của UBND Thành phố Hà Nội.

 Kết quả thẩm tra dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội của Công ty Tư vấn thiết kế và kiểm định công trình Việt Nam.

 Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện Đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp văn phòng và nhà ở.

 Biên bản họp liên ngành xác định giỏ thuờ đất của Chủ đầu tư.

 Biên bản bàn giao mốc giới của Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội.

 Tờ trình của Liên ngành về việc xác định tiền sử dụng đất của Chủ đầu tư.

 Quyết định của Hội đồng quản trị công ty về việc phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán, hiệu quả kinh doanh dự án hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội.

 Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt đơn giá thu tiền sử dụng đất Dự án xâu dựng công trình hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội củaChủ đầu tư.

 Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Chi cục thuế quận Hoàng Mai.

 Quyết định của Tổng giám đốc công ty về việc thành lập Ban quản lý dự án dể thực hiện dự án: Công trình hỗn hợp văn phòng và nhà ở Nam Hà Nội.

 Đánh giá: Hồ sơ dự án: Chủ đầu tư có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và hợp lệ được phê duyệt bởi các Cấp có thẩm quyền, đủ điều kiện để thực hiện dự án Bên cạnh đó, Chủ đầu tư cần bổ sung thêm tài liệu về Kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật của dự án và Bản cam kết bảo vệ môi trường. b) Thẩm định về Chủ đầu tư

 Thông tin chung về Chủ đầu tư:

Vốn Chủ sở hữu (tính đến Quý I/2010): 62,025,592,643 đồng.

Kế hoạch tăng vốn điều lệ giai đoạn 2010 – 2012 là: 80,000,000,000 đồng.

Xếp hạng tín dụng (tại thời điểm Quý I/2010): AA.

 Đánh giá: Chủ đầu tư có đầy đủ năng lực pháp lý, các ngành nghề hoạt động sản xuất kinh doanh phù hợp với đăng ký kinh doanh của công ty; có uy tín với Ngân hàng.

 Năng lực tài chính của Chủ đầu tư:

 Cơ cấu tài sản và khả năng thanh toán:

- Về cơ cấu tài sản của công ty, tỷ trọng tài sản lưu động trong tổng tài sản tăng từ 69.67% năm 2008 lên 74.83% vào Quý I/2010, còn tỷ trọng tài sản cố định và đầu tư dài hạn trong tổng tài giảm từ 30.33% năm 2008 xuống 25.17% vào Quý I/2010 Tốc độ gia tăng tài sản giảm qua các năm: năm 2008 giảm 6.9%, năm 2009 giảm 2.2%; đến quý I/2010 tăng lên 4.3%.

Đánh giá về công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

Trong thời gian qua, công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư Bất động sản nói riêng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh

Hà Nội không ngừng được hoàn thiện về quy trình và chất lượng Nhờ đó, Ngân hàng đã lựa chọn được những dự án thật sự khả thi và hiệu quả, đem lại lợi nhuận không chỉ cho Ngân hàng mà còn cho cả doanh nghiệp và toàn xã hội.

Trong thời gian qua, thị trường Bất động sản đang trong tình trạng đóng băng, các giao dịch trên thị trường hầu như không có do những chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay Bất động sản của Nhà nước Trước tình hình thị trường không mấy khả quan như vậy nhưng nhìn chung công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản vẫn đạt được một số kết quả đáng kể như sau:

Thứ nhất, công tác tổ chức và quy trình thẩm định dự án đầu tư được Ngân hàng thể hiện trờn cỏc văn bản, quy chế quy định rất cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ đảm bảo đồng thời cả tính khoa học lẫn tính thực tế Quy trình thẩm định được Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ban hành và áp dụng thống nhất toàn hệ thống của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam giúp cho quá trình thẩm định diễn ra nhanh chóng, tránh được những sai sót do không nắm rõ quy trình Quy trình này cũng luôn luôn được sửa đổi bổ sung, hoàn thiện nhằm nâng cao tính cẩn trọng trong công tác thẩm định dự án đầu tư và hạn chế được những rủi ro một cách tối đa Hiện nay, tại hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đó tỏch quy trình thầm định cho 2 bộ phận:

- Bộ phận Quan hệ khách hàng: Chịu trách nhiệm tiếp thị, chăm sóc, tìm hiểu nhu cầu khách hàng, trực tiếp nhận hồ sơ vay vốn Sau đó, tiến hành phân tích, đánh giá về khách hàng vay vốn cũng như dự án đầu tư của khách hàng vay vốn; rồi lập Báo cáo đề xuất tín dụng

- Bộ phận Quản lý rủi ro: Tiếp nhận hồ sơ của khách hàng và Báo cáo đề xuất tín dụng từ Bộ phận Quan hệ khách hàng Sau đó, tiến hành thẩm định rủi ro dựa trên cơ sở Hồ sơ tín dụng cựng cỏc chính sách và các văn bản chỉ đạo hiện hành.

Thứ hai, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói chung và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội nói riêng là một trong những Ngân hàng đi đầu, có kinh nghiệm và uy tín lâu năm trong lĩnh vực xõp lắp và Bất động sản Do đó, chất lượng công tác thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản ngày một nâng cao hơn Ngân hàng không chỉ tập trung phân tích, đánh giá để chọn lọc được các dự án thật sự khả thi và đem lại hiệu quả cho cả Ngân hàng lẫn doanh nghiệp, mà còn đưa ra những phương án bỏ vốn phù hợp với tiến độ thực hiện của dự án để giảm thiểu chi phí vốn và tăng hiệu quả cho dự án Nhờ đó mà tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn của Ngân hàng đã được giảm thiểu đáng kể, mang lại lợi nhuận cao và giỳp Ngân hàng thu hút được nhiều khách hàng vay vốn và các dự án Bất động sản mới.

Thứ ba, với sự lớn mạnh và uy tín của mình, Ngân hàng cũng thu hút được những doanh nghiệp lớn, có kinh nghiệm lâu năm và đã thành công trong lĩnh vực Bất động sản tìm đến xin vay vốn đầu tư dự án Nhờ đó, Ngân hàng tiếp cận được những dự án lớn, có hiệu quả kinh tế cao và giảm thiểu được các rủi ro không mong muốn đối với Ngân hàng.

Thứ tư, bên cạnh công tác thẩm định dự án đầu tư của các doanh nghiệp vay vốn,

Ngân hàng còn thực hiện cả chức năng tư vấn cho doanh nghiệp những phương án sản xuất kinh doanh tối ưu nhất đối với dự án để cả doanh nghiệp lẫn Ngân hàng đều thu được những giá trị cao nhất mà dự án đem lại.

Trên đây là một số thành công đáng ghi nhận trong công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội. Trong thời gian tới, Ngân hàng cần tiếp tục phát huy những ưu điểm này để có thể đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của các doanh nghiệp vay vốn.

Công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội đã rất thành công và đạt được những kết quả nhất định Vì thế, kết quả thẩm định thường có độ tin cậy cao và đem lại lợi nhuận cho cả Ngân hàng và doanh nghiờp Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng không tránh khỏi những hạn chế nhất định Việc phát hiện ra những hạn chế và tìm ra nguyên nhân của nó là hết sức cần thiết đối với Ngân hàng, đặc biệt là trong giai đoạn có nhiều sự cạnh tranh và khó khăn như hiện nay.

Thứ nhất, lĩnh vực Bất động sản là lĩnh vực đầu tư mang tính xã hội lớn do vậy để một dự án đầu tư Bất động sản được Ngân hàng đồng ý cho vay không chỉ phụ thuộc vào tính khả thi và hiệu quả của dự án đó, mà còn phải tuân thủ theo quy định hiện hành củaNhà nước đối với lĩnh vực Bất động sản Hiện nay, không chỉ riêng với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam mà còn với hầu hết các Ngân hàng đang thực hiện theoNghị quyết 11/2011/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội Trong Nghị quyết 11/NQ-CP có quy định,Ngân hàng Nhà nước chủ trì, kết hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát; tập trung ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vựcBất động sản, chứng khoán Để triển khai Nghị quyết 11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các Ngân hàng thương mại giảm đến mức tối đa tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực Bất động sản, chứng khoán Trong thời gian qua, chớnh vỡ sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với lĩnh vực Bất động sản, dư nợ Bất động sản tại các Ngân hàng ít phát triển hơn so với những năm trước đó.

Thứ hai, thời gian tiến hành công tác thẩm định kéo dài, đây cũng là hạn chế phổ biến ở hầu hết các Ngân hàng, gây tổn thất cho doanh nghiệp vay vốn và ngay chính bản thân Ngân hàng Doanh nghiệp thường phải chờ đợi một thời gian dài kể từ khi trình hồ sơ xin vay vốn Theo đúng trình tự quy trình thẩm định thì hồ sơ này sẽ được chuyển qua nhiều bước trung gian, từng bộ phận, cỏc phũng ban Các cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định xem xét kĩ lưỡng hồ sơ xin vay vốn của khách hàng, phân tích các báo cáo tài chính, tìm hiểu thông tin, phân tích, đánh giá hiờu quả dự án trờn cỏc phương diện Thời gian từ khi tiếp nhận hồ sơ cho đến khi thẩm định và ra phán quyết tín dụng kéo dài Điều này gây khó khăn cho khách hàng, tạo tâm lý ngại khi vay vốn tại ngân hàng nhất là trong nhiều trường hợp khi khách hàng có nhu cầu vốn gấp để đầu tư kinh doanh.

Thứ ba, nội dung thẩm định các yếu tố tài chính dự án còn chưa đầy đủ Các dự án đầu tư BĐS được triển khai thực hiện đòi hỏi vốn đầu tư lớn, tỷ lệ vốn vay trong tổng vốn đầu tư cao, thời gian thực hiện kéo dài, có thể dẫn đến nhiều phát sinh khó lường trước.Khi thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, cần thiết phải quan tâm đến những biến động có ảnh hưởng đến dự án nhưng cán bộ thẩm định mới chỉ chú trọng nhiều đến các chỉ tiêu chủ yếu như NPV, IRR, T Bên cạnh đó, việc cố định lãi suất chiết khấu trong suốt vòng đời dự án nhiều khi chưa tính hết được các tác động của trượt giá, lạm phát cũng có thể làm cho kết quả phân tích bị sai lệch khá lớn.

MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI

Một số định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói chung và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

Việt Nam nói chung và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –Chi nhánh Hà Nội nói riêng

2.1.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

Nam trong sau khi cổ phần hóa

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hiện nay đã cổ phần hóa (không còn là Ngân hàng thuộc sở hữu 100% vốn Nhà nước) theo hình thức giữ nguyên phần vốn Nhà nước hiện có và phát hành thêm cổ phần để huy động vốn Khối lượng cổ phần phát hành chiếm 22% vốn điều lệ của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – tổ chức hình thành từ việc cổ phần hóa Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Để trở thành một Ngân hàng cổ phần vững mạnh, BIDV chọn hướng đi là một Ngân hàng thương mại cổ phần đa năng, đáp ứng các yêu cầu về mở rộng tăng trưởng gắn với chất lượng, khả năng quản trị điều hành, quản lý rủi ro, phát triển ngân hàng bán lẻ, tăng cường đầu tư công nghệ thông tin hiện đại, phát triển sản phẩm và cải tiến chất lượng dịch vụ; tăng cường công khai minh bạch.

Trên cơ sở đánh giá triển vọng của nền kinh tế Việt Nam cũng như đánh giá môi trường kinh doanh và định hướng chiến lược phát triển ngành ngân hàng Việt Nam giai đoạn 2011 – 2015, với kinh nghiệm 54 năm hoạt động, BIDV xác định chiến lược như sau:

 Mục đích – sứ mệnh: Xây dựng BIDV trở thành Tập đoàn Tài chính – Ngân hàng đa sở hữu, kinh doanh đa dạng trong lĩnh vực Tài chính – Ngân hàng, hoạt động theo thông lệ quốc tế, chất lượng và hiệu quả hàng đầu trong các định chế tài chính tại Việt Nam.

 Tầm nhìn: Trở thành 1 trong 20 Ngân hàng hiện đại có chất lượng, hiệu quả và uy tín hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á vào năm 2020.

 Xây dựng và hoàn thiện mô hình tổ chức, quản trị tăng cường năng lực điều hành các cấp của BIDV tạo nền tảng vững chắc để phát triển thành Tập đoàn tài chính hàng đầu tại Việt Nam.

 Tập trung tái cơ cấu toàn diện các mặt hoạt động kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng; chủ động kiểm soát rủi ro và tăng cường bền vững.

 Duy trì và phát triển vị thế, tầm ảnh hưởng của BIDV trên thị trường tài chính, nỗ lực tiên phong thực thi có hiệu quả chính sách tiền tệ quốc gia.

 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro; chủ động áp dụng và quản lý theo các thông lệ tốt nhất phù hợp với thực tiễn kinh doanh tại Việt Nam.

 Phát triển hoạt động Ngân hàng bán lẻ, nắm giữ thị phần lớn về dự nợ tín dụng, huy động vốn và dịch vụ bán lẻ.

 Nâng cao năng lực khai thác ứng dụng công nghệ trong hoạt động kinh doanh, tạo đột phá để tăng hiệu quả và năng suất lao động.

 Phát triển nhanh nguồn nhân lực chất lượng cao, lực lượng chuyên gia, nâng cao năng suất lao động.

 Phấn đấu trở thành Ngân hàng được xếp hạng tín nhiệm tốt nhất tại Việt Nam bởi các tổ chức định hạng tín nhiệm quốc tế.

 Bảo vệ, duy trì và phát huy giá trị cốt lõi; xây dựng văn hóa doanh nghiệp và phát triển thương hiệu BIDV.

Trên cơ sở mục tiêu chung, mục tiêu ưu tiên và một số chỉ tiêu tài chính tài chính chủ yếu đặt ra trong kế hoạch 5 năm gắn với tái cơ cấu, BIDV đó phõn khai chương trình hành động theo 8 cấu phần chính bao quát toàn bộ hoạt động kinh doanh và quản trị điều hành tại BIDV Cụ thể:

 Tín dụng: Đa dạng hóa cơ cấu tín dụng theo ngành nghề, lĩnh vực và đối tượng khách hàng; Đảm bảo tăng trưởng về quy mô gắn liền với đảm bảo chất lượng tín dụng.

 Huy động vốn: Điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn về kỳ hạn và khách hàng theo hướng bền vững và hiệu quả thông qua gia tăng nguồn vốn trung dài hạn, nguồn vốn huy động từ dân cư ;các nguồn vốn ODA và tiếp cận nguồn vốn trên thị trường tài chính quốc tế.

 Đầu tư: Giảm dần và hướng đến chấm dứt các khoản đầu tư ra ngoài ngành, lĩnh vực kinh doanh chính, nâng cao hiệu quả của các khoản đầu tư góp vốn và đầu tư vào các công ty trực thuộc

 Kinh doanh vốn: Đa dạng hóa sản phẩm và gia tăng thị phần để khẳng định vị thế hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh vốn và tiền tệ tại thị trường Việt Nam

 Phát triển NHBL: tăng cường nguồn lực về công nghệ, tài chính, nhân lực dành cho hoạt động NHBL, đa dạng hóa sán phẩm dịch vụ NHBL; đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp.

 Thu nhập, hiệu quả: Đa dạng hóa nguồn thu nhập, đảm bảo các chỉ số phản ánh khả năng sinh lời (ROA, ROE) theo thông lệ quốc tế.

 Nguồn nhân lực - Mô hình tổ chức: xây dựng đội ngũ chuyên gia, thiết lập nền tảng Tập đoàn Tài chính – Ngân hàng.

 Công nghệ: Củng cố hệ thống công nghệ thông tin hiện đại hỗ trợ đắc lực cho hoạt động quản trị điều hành và phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng.

2.1.2 Định hướng về công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại Ngân hàng MCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội Đối với mỗi Ngân hàng, hiệu quả, chất lượng và sự an toàn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng có ý nghĩa quyết định sự tồn tại và hội nhập của Ngân hàng Do đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội rất chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư Công tác thẩm định dự án phải tuân thủ theo đúng các quy định của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam với tất cả dự án xin vay vốn Mặt khác quá trình này phải được tiến hành thường xuyên, liên tục, diễn ra trước, trong và sau cho vay Với mục tiêu gia tăng tổng dư nợ, nhưng vẫn đảm bảo giảm tỷ lệ nợ xấu, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh

Hà Nội đã đưa ra định hướng đối với công tác thẩm định dự án nói chung như sau:

 Nhận định rõ vai trò, ý nghĩa của công tác thẩm định trong hoạt động của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

Bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

2.2.1 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Phương pháp thẩm định Ngân hàng đang áp dụng hiện nay là các phương pháp sử dụng phổ biến trong hệ thống Ngân hàng cả nước Tuỳ theo tính chất, quy mô, mức độ phức tạp của dự án cần có những quy định cụ thể, lựa chọn các phương pháp thẩm định một cách linh hoạt, thích hợp Đối với những dự án dầu tư Bất động sản có quy mô lớn,phức tạp, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố có khả năng biến động bất thường cần tiến hành phân tích độ nhạy nhiều chiều kết hợp tiến hành cả phân tích tình huống và mô phỏng, dự báo, phân tích, đánh giá kết quả dự án dưới tác động của các nhân tố biến động trong tương lai, có tính tới phân bố xác suất và phạm vi khác nhau các giá trị có thể có của các biến số nhân tố đó Từ đó, đánh giá được chính xác hiệu quả dự án, mức độ rủi ro, đưa ra được khung an toàn để thực hiện dự án, có những biện pháp chủ động hạn chế rủi ro.

2.2.2 Giải pháp hoàn thiện nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư

Nội dung thẩm định dự án đầu tư cần phải chi tiết và hoàn thiện hơn nữa tạo điều kiện công tác thẩm định được tiến hành nhanh chóng và đạt hiệu quả cao a) Thẩm định phương diện tài chính của dự án Đối với các dự án Bất động sản việc xác định dòng tiền khi thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án phụ thuộc vào tính chất của dự án Nếu là dự án đầu tư xây dựng hoàn thành rồi bán lại toàn bộ (các dự án xây chung cư, xây biệt thự liền kề để bỏn…), cỏc cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro chỉ cần tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính đến khi Chủ đầu tư bán lại toàn bộ sản phẩm, thu được lợi nhuận cho mình và trả vốn và lãi vay cho Ngân hàng Nếu là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh đến hết đời dự án (dự án xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, dự án xây dựng khách sạn, dự án xây dựng khu du lịch, nghỉ dưỡng…) thỡ cỏc chỉ tiêu hiệu quả tài chính sẽ được tính toán đến hết đời dự án.

Ngoài ra, để xác định chính xác các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thì cần xác định chính xác tỷ suất chiết khấu; nó có ý nghĩa hết sức quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hiệu quả tài chính - kinh tế xã hội của dự án Thông thường, một dự án đầu tư Bất động sản huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, tại các thời điểm khác nhau với mức lãi suất khác nhau Do vậy, việc áp dụng một tỷ suất chiết khấu hợp lý sẽ đảm bảo phản ánh chính xác được chi phí cơ hội của các nguồn vốn, hiệu quả sử dụng vốn của Chủ đầu tư Tuy nhiên, việc xác định lãi suất chiết khấu ở các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh trực quan, mới chỉ dựa trên cơ sở lãi suất cho vay trung dài hạn hay tính toán dựa trên bình quân gia quyền lãi suất cho vay của Ngân hàng và lãi suất kì vọng của Chủ dầu tư Vì vậy, đối với các dự án trung và dài hạn, cần đảm bảo tính đến lạm phát trong việc xác định tỷ suất chiết khấu.

Mỗi dự án đầu tư đều có những đặc thù riêng của mình đòi hỏi có những chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính thích hợp Do vậy, cần sử dụng kết hợp các chỉ tiêu này để phân tích Ngoài hai chỉ tiêu chủ yếu đang được sử dụng là NPV, IRR thì Ngân hàng nên bổ sung thêm một số chỉ tiêu cần thiết như B/C, điểm hoà vốn, doanh thu hoà vốn, hệ số đòn bẩy tài chớnh… b) Thẩm định phương diện thị trường của dự án

Vì thị trường là nơi đảm bảo sự thành công hay thất bại của dự án, chất lượng kết quả thẩm định thị trường quyết định đến phương diện kỹ thuật, tài chính dự án Để thẩm định tốt nội dung này, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kỹ lưỡng về cung cầu của sản phẩm trên thị trường hiện tại và tiềm năng phát triển của thị trường trong tương lai, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án so với những sản phẩm cùng loại có sẵn, sản phẩm thay thế trên thị trường Cần tìm hiểu chính xác giá cả của sản phẩm theo thời gian, sự khác biệt về giá cả giữa các sản phẩm cùng loại, đặc điểm chất lượng sản phẩm phù hợp thỏa mãn nhu cầu tiêu thụ hay không Ngoài ra, cần đánh giá những biến động thị trường, nắm bắt được các định hướng phát triển kinh tế xã hội, chính sách của Nhà nước về quản lý đầu tư, xây dựng.

Tuy nhiên công tác nghiên cứu thị trường cũng như dự báo sự thay đổi của thị trường trong tương lai là một công việc đòi hỏi kinh nghiệm, khả năng dự báo trên cơ sở phân tích tình hình thị trường trong quá khứ và hiện tại Đây là một công việc này hết sức khó khăn và phức tạp. c) Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác thẩm định dự án

Một trong những nguyên nhân làm cho kết quả thẩm định bị sai lệch là do trong quá trình thẩm định, do chủ quan hoặc khách quan, các cán bộ đã mắc một số sai sót Để hạn chế những sai sót cũng như rủi ro có thể mắc phải trong quá trình thẩm định dự án, Ngân hàng cần thực hiện cỏc biờn phỏp như:

Một là, kiểm tra giám sát hoạt động thẩm định thường xuyên; kiểm tra hoạt động tâm lý của các cán bộ để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhở, giảm thiểu những rủi ro sai sót có thể mắc phải trong công tác thẩm định dự án Ngoài ra, có thể tiến hành kiểm tra đột xuất hoặc định kỳ các mẫu biểu, báo cáo thẩm định dự án

Hai là, sau khi đưa ra được kết quả thẩm định phải kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như những sai sót có thể mắc phải trong khi đánh máy, hoàn tất các thủ tục giấy tờ Công việc này sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả thẩm định.

2.2.3 Giải pháp về nguồn nhân lực

Nhân tố con người luôn đóng vai trò quan trọng nhất, quyết định sự thành công hay thất bại của bất kì tổ chức nào Trong các hoạt động của Ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động phức tạp và tập trung nhiều rủi ro nhất, đòi hỏi công tác thẩm định dự án, đánh giá khách hàng vay vốn phải hết sức chặt chẽ, độ chính xác cao, giúp Ngân hàng đạt được những chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ quá hạn và nợ khó đòi, hạn chế những rủi ro có thể xảy ra Do đó, để nâng cao chất lượng thẩm định dự án thì giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là phải xây dựng, phát triển đội ngũ chuyên gia về thẩm định dự án trên cả hai phương diện là số lượng và chất lượng. a) Nâng cao chất lượng, năng lực chuyên môn của các cán bộ Ngân hàng

Trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng của nước ta hiện nay, do tính chất phức tạp và phạm vi liên quan của dự án đầu tư rộng nên đòi hỏi đội ngũ cán Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro phải được đào tạo một cách bài bản, phải có trình độ chuyên môn vững vàng, phương pháp thẩm định tài chính hiện đại, kỹ năng tổng hợp, kiến thức sâu rộng về mọi mặt của xã hội và nền kinh tế Ngoài ra, đội ngũ cán bộ thẩm định cần phải có phẩm chất đạo đức tốt, có trách nhiệm cao trong công việc của mỡnh Chớnh vì vậy, chất lượng của các cán bộ là yếu tố quan trọng, mang tính quyết định trong sự thành công hay thất bại của cả một quá trình thẩm định Sau đây là một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cán bộ trong Ngân hàng:

Thứ nhất, các cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro cần thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác thẩm định và các văn bản pháp lý quy định về lĩnh vực Bất động sản như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch… Trên cơ sở hiểu rõ các văn bản pháp lý thì cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro mới có thể áp dụng các văn bản đó một cách hiệu quả vào thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý cho các công tác thẩm định đự án đầu tư Bất động sản.

Thứ hai, Ngân hàng cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho các cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro không chỉ về công tác thẩm định dự án đầu tư mà cả trong các lĩnh vực liên quan khỏc Cỏc lớp đào tạo này có thể ngắn hạn hoặc dài hạn sao cho phù hợp với từng cán bộ Nếu có điều kiện có thể cử các cán bộ giỏi đi học cỏc khúa tập huấn ở nước ngoài để nâng cao kiến thức hoặc mời các chuyên gia trong và ngoài nước trong từng lĩnh vực về nói chuyện tại Ngân hàng để giải đáp phần nào các vướng mắc của các cán bộ.

Khi các cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro có trình độ chuyên môn, ứng dụng được các kỹ năng đã qua đào tạo của mình vào thực tế hoạt động thì công tác thẩm định dự án đầu tư sẽ được tiến hành một cách khoa học và chính xác hơn Hơn nữa, các cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro khi được đào tạo chuyên môn sẽ được công nhận về trình độ mà mình đã qua đào tạo do các cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp. Đây sẽ là căn cứ pháp lý để các cán bộ bước đầu xác định được trách nhiệm của mình đối với những dự án Bất động sản được thẩm định.

Thứ ba,Ngân hàng nên thường xuyên tổ chức thi trắc nghiệm hoặc thi viết theo định kỳ (có thể mỗi năm một lần hoặc 6 tháng một lần) để kiểm tra kiến thức chuyên môn nghiệp vụ không chỉ của các cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro mà còn của tất cả các cán bộ trong hệ thống Ngân hàng Việc kiểm tra kiến thức này có thể giúp cho Ngân hàng thực hiện công tác đào tạo các cán bộ một cách gián tiếp mà không phải mất nhiều quá chi phí Nhờ đó, chuyên môn nghiệp vụ của các cán bộ Ngân hàng luôn được trau dồi, kiến thức luôn được bổ sung kịp thời, phù hợp với tình hình thực tế chứ không để nó bị lãng quên, mai một. b) Nâng cao chất lượng của công tác quản lý nguồn nhân lực tại Ngân hàng Đội ngũ cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro đóng vai trò là lực lượng nòng cốt, quyết định đến sự thành công cũng như chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng Để nâng cao chất lượng cho công tác này, Ngân hàng cần có những biện pháp nhằm khắc phục hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý nguồn nhân lực Cụ thể như:

Một số kiến nghị

2.3.1 Kiến nghị đối với cơ quan Quản lí Nhà nước

Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan cần xây dựng chi tiết một kế hoạch đầu tư hợp lý, tránh tình trạng đầu tư dàn trải, lãng phí vốn của Ngân hàng Đồng thời, các Bộ ngành liên quan cần ban hành các định mức thông số kỹ thuật của ngành, xây dựng các chính sách giá cả tiền tệ nhằm đảm bảo cho việc tính toán chỉ tiêu hiệu quả của dự án được thuận lợi.

Nhà nước và các Bộ ngành liên quan cần tích cực trong công tác trao đổi thông tin, phối hợp với nhau chặt chẽ góp phần đảm bảo hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư nói riêng của Ngân hàng Tiến tới trong tương lai Nhà nước và các Bộ ngành liên quan cần xây dựng một hệ thống thông tin về kinh tế - xã hội, thông tin về Ngân hàng phục vụ cho công tác thẩm định, tránh cho Ngân hàng gặp phải những rủi ro do nguồn thông tin không tương xứng gây ra.

Nhà nước cần không ngừng hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật và các cơ chế chính sách tạo nền tảng vững chắc cho các hoạt động tại Ngân hàng

Nhà nước cần đưa ra các chính sách phát triển kinh tế hợp lý, tránh những đột biến xuất hiện làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng nói chung và các Ngân hàng nói riêng, gây thiệt hại cho Ngân hàng, Chủ đầu tư và nền kinh tế Đồng thời, phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa những hành vi, vụ việc vi phạm theo đúng kỷ cương pháp luật.

Thực hiện công khai trong hoạt động kế toán tài chính, áp dụng nghiêm túc và chặt chẽ chế độ kiểm toán bắt buộc định kỳ đối với doanh nghiệp Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty kiểm toán hoạt động và nâng cao chất lượng kiểm toán nhằm tăng độ trung thực của các báo cáo tài chính mà các doanh nghiệp cung cấp cho Ngân hàng Đây là yếu tố nâng cao độ chính xác nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định, từ đó hoàn thiện hơn nữa công tác thẩm định dự án đầu tư của Ngân hàng.

2.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước

Ngân hàng nhà nước cần nâng cao năng lực về điều hành chính sách tiền tệ: Tiếp tục hoàn thiện cơ chế điều hành các công cụ chính sách tiền tệ; nâng cao tính công khai, minh bạch trong điều hành chính sách tiền tệ.

Tăng cường hỗ trợ các Ngân hàng thương mại trong việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định, phát triển đội ngũ cán bộ trong công tác thẩm định Ngân hàng nhà nước có thể tổ chức cỏc khoỏ học định kì và mời các chuyên gia đầu ngành về tài chính ngân hàng từ các nước có hệ thống tài chính phát triển hoặc từ các tổ chức uy tín đến giảng dạy Trong quá trình đào tạo, nên chú trọng kỹ năng thực hành bằng các phần mềm thẩm định trực tiếp trên máy vi tính.

Tiếp tục hoàn thiện và phát triển hệ thống cung cấp thông tin của Ngân hàng Nhà nước Thông tin được nói đến ở đây không chỉ là thông tin về doanh nghiệp mà còn là những thông tin có tính chất định hướng cho hoạt động của các Ngân hàng thương mại. Những thông tin về doanh nghiệp sẽ được thu thập và cung cấp thông qua trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (CIC), bao gồm thông tin về khả nằng tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh, hệ số an toàn vốn, quan hệ tín dụng của doanh nghiệp với các Ngân hàng thương mại,với các tổ chức khỏc… Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước phải thường xuyên cập nhật những thông tin chỉ đạo từ các cơ quan quản lý Nhà nước về phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế của đất nước, vùng, khu vực trong từng thời kì để phổ biến kịp thời cho các Ngân hàng thương mại. Đẩy mạnh công tác thanh tra, giám sát hoạt động của các Ngân hàng thương mại để kịp thời phát hiện, xử lớ cỏc sai phạm và có phương án điều chỉnh cụ thể tránh rủi ro cho toàn hệ thống.

Thường xuyên rà soát, sửa đổi các văn bản hướng dẫn, quy định về tín dụng và thẩm định nhằm đáp ứng với sự thay đổi và phát triển của tình hình mới, phù hợp với xu hướng hội nhập và thông lệ quốc tế.

2.3.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói chung và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội nói riêng Đẩy mạnh sự hợp tác, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, các cơ quan tham mưu, các Bộ ngành kinh tế, các cơ quan thống kê, tổng cục Thuế… để có được hệ thống thông tin luôn cập nhật, đầy đủ về các lĩnh vực như: chính sách thuế, tình hình Bất động sản, tình hình giá cả, tình hình phát triển của các ngành, lĩnh vực, các doanh nghiệp.

Thường xuyên hỗ trợ tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, tập huấn về kỹ năng nghiệp vụ thẩm định cho đội ngũ cán bộ Quan hệ khách hàng/Quản lý rủi ro và các cán bộ Quản trị tín dụng Tổ chức các buổi hội thảo tăng cường trao đổi kinh nghiệm giữa Hội sở chính với Chi nhánh và giữa các Chi nhánh với cỏc Phũng giao dịch.

Luôn cập nhật, sửa đổi, bổ sung quy trình thẩm định theo hướng hiện đại và chuyên môn hóa Cần có kế hoạch, lộ trình cụ thể khi triển khai những thay đổi chính sách, cơ chế tín dụng như về điều kiện tín dụng, các quy định quy chế mới đảm bảo sự thuận lợi cho quá trình thực hiện, áp dụng.

Ngân hàng cần đầu tư cơ sở vật chất, công nghệ, thiết bị kỹ thuật hiện đại phục vụ cho công tác thẩm định dự án để có thể phục vụ, cung cấp các dịch vụ cho khách hàng một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm soát các hoạt động tín dụng, thẩm định dự án để đảm bảo chất lượng các hoạt động có hiệu quả.

2.3.4 Kiến nghị đối với Chủ đầu tư

Muốn nâng cao chất lượng thẩm định dự án, thì không thể thiếu sự hỗ trợ, hợp tác trung thực từ phía Chủ đầu tư Vì vậy, để công tác thẩm định dự án Bất động sản tại Ngân hàng đạt được hiệu quả, thì Chủ đầu tư cần:

 Chấp hành nghiêm túc các quy định về kế toán, kiểm toán của Nhà nước, trung thực trong việc cung cấp thông tin về kết quả kinh doanh cũng như báo cáo tài chính cho Ngân hàng.