Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

LV.000894 í f * V■ i HỌ C VỆN n g â n h n g TRU N G TÃN t h ÔNG t in TH NẸN 332.678 PHD 2010 L V 0 ill '■ ■ ' B ộ G IÁ O D Ụ C V À Đ À O T Ạ O N G Â N H À N G N H À N Ư Ớ C V IỆ T N A M H Ọ C V IỆ N N G Â N H À N G - ®ỂT» - PHAN TIẾN DŨNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH D ự• ÁN ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN TẠI • • • NGÂN HÀNG ĐẦU T VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kỉnh tế tài chính, ngân hàng Mã số: 60.31.12 L U Ậ N V Ă N TH ẠC SỸ K IN H TẾ N G Ư Ờ I H Ư Ớ N G D Ẫ N K H O A HỌC: PG S.T S N G U Y Ề N Đ Ứ C TH ẢO HOC VIỆN NGĂN HÀNG _ TRUNG tàm thông t in thu viền T H Ụ VIÊN sư I X &À t Hà Nội, Năm 2010 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng T ác giả lu ậ n văn P h a n T iến D ũ n g M ỤC LỤC P H Ầ N M Ở Đ Ầ U C H Ư Ơ N G 1: D ự Á N Đ Ầ U T Ư V À T H Ả M NGÂN H À N G T H Ư Ơ N G Đ ỊN H D ự Á N Đ À U T T Ạ I C Á C M Ạ I 1.1 Dự án đầu tư, thẩm định dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư .4 1.1.2 Đặc trưng dự án đầu tư bất động sản 1.1.3 Nội dung phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản 1.2 Hồn thiện cơng tác thầm định dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Quan niệm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 14 1.2.2 Tiêu chí phản ánh việc hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 18 1.2.3 Nhân tố ảnh hưởng đến việc hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 21 1.3 Kinh nghiệm thấm định dự án đầu tư bất động sản số Ngân hàng, tổ chức nước học Ngân hàng Đầu tư Phát triền Việt Nam 24 1.3.1 Kinh nghiệm nước thẩm định dự án đầu tư 24 1.3.2 Bài học Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 28 C H Ư Ơ N G 2: T H ự C T R Ạ N G C Ô N G TÁ C T H Ẩ M Đ ỊN H D Ụ Á N Đ Ầ U T Ư BẤT Đ Ộ N G S Ả N T Ạ I B I D V 2.1 Khái quát BIDV 31 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 31 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 34 2.1.3 Một số kết hoạt động kinh doanh chủ yếu 36 2.1.4 Thị trường bất động sản năm 2009 39 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản BIDV 47 2.2.1 tổ chức máy nhân 47 2.2.2 Vê quy chê, quy trình 4.8 2.2.3 phương pháp .53 2.2.4 nội dung 54 2.2.5 Thấm định biện pháp bảo đảm tiền vay 2.2.6 Thực trạng cho vay lĩnh vực bất động sản BDIV 70 2.3 Đánh giá chung 74 2.3.1.Những kết đạt 74 2.3.2 Những tồn nguyên nhân 77 C H Ư Ơ N G 3: G I Ả I P H Á P V À K I É N N G H Ị N H Ằ M TH Ẩ M Đ ỊN H D ự Á N Đ Ầ U T Ư B Ấ T Đ Ộ N G H O À N T H IỆ N C Ô N G T Á C S Ả N T Ạ I B I D V 3.1 Định hướng chung .84 3.1.1 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản năm 2010 84 3.1.2 Định hướng hoạt động kinh doanh BIDV năm 2010 87 3.2 Các giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản .90 3.2.1 Giải pháp cho cơng tác thẩm định dự ánnói chung 90 3.2.2 Giải pháp công tác thẩm định cácdự án bất động sản .96 3.3 Một số kiến nghị 99 3.3.1 Với Chính phủ bộ, ngành 9 3.3.2 Với ngân hàng nhà nước, Bộ tài 101 K É T L U Ậ N DANH MỤC KÝ HIỆU NHỮNG TỪ VIÉT TẮT Viết tắt Cụm từ BIDV : Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam BĐS : Bất động sản NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương mại NPV : Net present value DA : Dự án DN : Doanh nghiệp DAĐT : Dự án đầu tư DPRR : Debt service coverage ratio Hệ số lực trả nợ DSCR : Quản lý rủi ro QHKH : Quan hệ khách hàng QHKHDN : Ban quan hệ khách hàng doanh nghiệp hội sở QPRR : Dự phịng rủi ro QLRRTD : Quản lý rủi ro tín dụng IRR : Internal rate of return UBND : ủ y ban nhân dân TTDA : Tài trợ dự án TCTD : Tổ chức tín dụng VBCĐ : Văn chế độ WB : Ngân hàng giới Giá trị rịng Tỷ suất hồn vốn nội D A N H M ỤC BẢNG BIỂU s ĐỒ Số bảng, Mục lục Nội dung bảng, s đ Trang SO' đ Sơ đồ 2.1 2.1.2 Sơ đồ 2.2 2.2.2 Sơ đồ 2.3 2.2.2 Bảng số 2.1 2.1.3 Bảng số 2.2 2.1.3 Bảng số 2.3 2.1.3 Bảng số 2.4 2.2.5 Bảng số 2.5 2.2.5 Mơ hình tơ chức trụ sở BIDV Tiếp thị khách hàng lập đề xuất tín dụng (tại chi nhánh) Tiếp thị khách hàng lập đề xuất tín dụng (tại Hội sở chính) Cơ cấu vốn chủ sở hữu BIDV Phân loại nhóm nợ theo tiêu chuẩn quốc tế Một số tiêu phản ánh kết hoạt động kinh doanh năm 2009 Cơ cấu du nợ bất động sản Doanh số đầu tư cho vay dự án địa phương 34,35 51 52 36 38 39 71 73 PHẦN M Ở ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia dự án đầu tư bất động sản phần thiếu đời sống xã hội người Thị trưòng BĐS thị trường quan trọng kinh tể thị trường thị trường liên quan tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Các hoạt động liên qua đến BĐS chiếm 30% tổng hoạt động kinh tể Nhu cầu vốn cho đầu tư BĐS lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển kênh huy động vốn hệ thống pháp lý để quản lý tốt thị trường BĐS Thực tể thời gian qua, lĩnh vực bất động sản Việt Nam có phát triển mạnh mẽ, hàng loạt dự án bất động sản có quy mơ lớn, đại triển khai nhằm đáp ứng ngày tốt hon nhu cầu người dân Nhũng dự án đầu tư nguồn vốn nước, đặc biệt nhũng dự án đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản ngày tăng chúng tỏ hấp dẫn thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, Việt Nam kênh huy động vốn đầu tư BĐS phát triên giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung kênh huy động vốn giản đon ngân hàng, tín dụng huy động vốn từ người sử dụng Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chúng khốn cơng cụ tài khách cịn trình độ phát triển thấp Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu công ty phát triển BĐS Việt Nam vào khoảng lần, cao so với tỷ lệ nợ/vốn an toàn tiêu chuẩn Các NHTM đối tượng gánh chịu phần lớn rủi ro việc huy động vốn đầu tư BĐS Tình hình trở nên nghiêm trọng bối cảnh NHTM áp lực cạnh tranh gay gắt nguồn vốn khả dụng dư thừa, mở rộng mạnh mẽ khoản cho vay liên quan tới BĐS Tốc độ tăng trưởng tín dụng mức cao, 40%/năm Khi thị trường BĐS trầm lắng, hệ thống ngân hàng dễ đứng trướng nguy tỷ lệ nợ xấu tăng cao đột ngột số ngân hàng nhỏ gặp khủng hoảng tốn K in h n g h iệ m q u ố c tế cũ n g rằn g v iệc cho v ay đ ầu tư B Đ S ch ủ yếu đ ầu tư tru n g v dài h ạn th ô n g q u a hệ th ố n g n g ân h àn g (d ự a n g u n v ố n ngắn hạn rủi ro ) đ ã v đ a n g có n h iều c u ộ c k h ủ n g h o ản g tài ch ín h , tín d ụ n g v k h ủ n g hoảng kinh tế có nguyên nhân xuất phát từ khó khăn kênh đầu tư huy động vốn đầu tư BĐS Ở nước phát triển phát triển, vấn đề rủi ro khủng hoảng tài liên quan tới BĐS vấn đề thường trực cần kiêm soát Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt động đồng thời nghề nghiệp truyền thống phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn cho dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt đất nước, trở thành nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển dự án bất động sản Với định hướng phát triển BIDV trở thành ngân hàng hàng đầu cung cấp dịch vụ ngân hàng đại với mức rủi ro thấp đảm bảo an tồn hệ thống vấn đề thẩm định, lựa chọn định cho vay dự án hiệu vấn đề trọng tâm BIDV đặc biệt dự án BĐS Với tầm quan trọng vấn đề thẩm định dự án BĐS để lựa chọn nhũng dự án hiệu để cung cấp tín dụng dịch vụ ngân hàng, tác giả lựa chọn đê tài “Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV)”, với đề tài tác giả mong muốn phác họa tranh tổng thể công tác thẩm định dự án bất động sản BIDV năm qua đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác BIDV thời gian tới M ục đích nghiên cứu luận văn Phân tích tình hình đầu tư dự án bất động sản Việt Nam thời gian qua; sâu nghiên cứu thực trạng thẩm định dự án bất động sản BIDV giai đoạn 2005-2009; Tìm nhũng ưu điểm hạn chế công tác nội dung thẩm định, phương pháp thẩm định cách thức tổ chức thẩm định sở đề xuất sơ giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản BIDV thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản BIDV thị trường bất động sản nói chung tập trung chủ yếu đánh giá tình hình thị trường bất động sản trung tâm lớn nước Tp HCM Hà Nội Phạm vi nghiên cứu dự án bất động sản mà BIDV tài trợ cho vay số liệu nghiên cứu đề tài công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản B1DV giai đoạn 2005-2009 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng tổng hợp số phưcmg pháp nghiên cứu: thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích, phương pháp tiếp cận hệ thống Ngồi ra, đề tài cịn sử dụng bảng, hình, sơ đồ để minh họa Kết cấu luận văn Ngồi phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài trình bày theo ba chương: Chươngỉ: Chương2: Chương3: Dự án đầu tư thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 92 có số nội dung nhỏ lẻ, không tạo thay đồi lớn > c X â y d ự n g đư a vào th ự c h iện q u y trìn h tái th ấ m định Tái thẩm định vấn đề cần thiết để kiểm soát chất lượng dự án cho vay giai đoạn vận hành, nắm bắt số liệu thực tể đế kiếm chứng với số liệu, thông tin thẩm định trước có dự kiến khơng, vấn đề tài chính, kỹ thuật cơng trình vào vận hành để kịp thời có biện pháp xử lý, hồ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng phạm vi đảm bảo cho chất lượng khoản tín dụng Quan trọng hơn, thơng tin từ q trình tái thẩm định thơng tin thực tế để làm sở cho thẩm định dự án sau Các ngân hàng thương mại nước chưa có quy trình tái thâm định, B1DV ngân hàng có ý tưởng xây dựng Quy trình tái thấm định Mặc dù ý tưởng đời từ 03 năm trước nhiều nguyên nhân (khó khăn vấn đề người, tổ chức thực hiện) nên đến dừng lại khâu xây dựng quy trình Cũng chưa có tiền lệ nên việc xây dựng quy trình tương đối khó khăn Nhưng với nhận thức xây dựng quy trình tái thẩm định việc làm cần thiết, góp phần nâng cao chất lượng tín dụng BIDV, việc hồn thiện quy trình tái thẩm định đưa vào triển khai thức cần xem nhiệm vụ bắt buộc 1-2 năm tới Ban QHKHDN Hội sở đầu mối, xây dựng dự thảo Quy trình tái thẩm định, lấy ý kiến tham gia tất Chi nhánh Ban, phịng liên quan để trình Ban lãnh đạo ban hành thức d C h ú trọ n g h n đ ố i vớ i c ô n g tác th u thập, x lý th ô n g tin Ngày nay, thơng tin có vai trị vơ quan trọng doanh nghiệp Đe tránh tình trạng bị động nhiều vào thơng tin khách hàng cung cấp qua hồ sơ vay vốn nay, yêu cầu tất yếu công tác thẩm định phải xây dựng kênh thông tin độc lập, khách quan, nhiều chiều để đảm bảo có hệ thống thông tin chất lượng phục vụ cho trình thẩm định: - Tiếp cận trì mối quan hệ thường xuyên với chuyên gia, nhà tư vấn lĩnh vực ngành nghề, trước hết lĩnh vực quan trọng, chiếm tỷ trọng dư nợ lớn xây lắp, điện, xi măng, bất động sản Đặc biệt có mối liên hệ với chuyên ngành Bộ Xây dựng, Bộ GTVT, Bộ Công thương, - Phối kết họp tốt với ngân hàng bạn, tổ chức tín dụng khác 93 trình thẩm định, tăng cường trao đồi, khai thác thông tin, kinh nghiệm qua dự án đồng tài trợ - Khai thác hiệu kho thông tin khổng lồ từ mạng Internet, thực việc ký kết mua thông tin với nhà cung ứng đế cung cấp kịp thời, có chất lượng thơng tin liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực thấm định cho vay - Duy trì nâng cao chất lượng thông tin từ mạng thông tin nội Intranet, trang tin Thẩm định BIDV Phân công trách nhiệm rõ ràng cho cán thâm định quản lý ngành cụ thể Hội sở việc cập nhật thông tin trang tin Thẩm định Trang tin có tác dụng cung cấp thơng tin chiều từ Hội sở xuống chi nhánh, Ban QHKHDN cần kết hợp với Trung tâm công nghệ thơng tin để Chi nhánh đưa thơng tin hữu ích, chia sẻ tồn hệ thống qua số đầu mối kiểm sốt thơng tin Mục hỏi-đáp trang tin cần kích hoạt để tạo thói quen làm việc chuyên nghiệp, đại, tiết kiệm chi phí thẩm định - Tăng cường việc tiếp xúc, vấn trực tiếp với khách hàng khảo sát thực tể địa điểm thực dự án - Bên cạnh đó, phải trì nâng cao hiệu việc khai thác thông tin từ hồ sơ khách hàng cung cấp: báo cáo tài chính, dự án đầu tư e H o n th iệ n tổ c h ứ c c h ấ t lư ợ n g đ ộ i n g ũ cản th ẩ m định Cần xây dựng đội ngũ cán thầm định đủ số lượng đảm bảo chất lượng để đáp úng yêu cầu công việc theo hướng: - Bổ sung cán thẩm định cho chi nhánh thiếu, số lượng phù hợp với yêu cầu công việc, dần tách riêng phận thẩm định phận quản lý tín dụng tất chi nhánh để đảm bảo tập trung thực nghiệp vụ thấm định - Tăng cường nhân lực khối kỹ thuật Hội sở chi nhánh: tỷ trọng cán thẩm định có chun mơn kỳ thuật BIDV nhỏ có xu hướng tiếp tục giảm năm gần tuyển dụng cán khối kinh tế Tăng cường nhân lực khối kỹ thuật điều cần phải thực đe nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư Trước mắt cần tuyển dụng cán có chun mơn số lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn cấu tín dụng mục tiêu BIDV giai đoạn tới điện, xi măng, công nghiệp tàu thủy, bất động sản Nhu cầu tuyển dụng cụ thể phụ thuộc vào yêu cầu riêng chi nhánh Sau tuyển dụng, BIDV tổ chức đào tạo nghiệp vụ ngân hàng, nghiệp vụ thẩm 94 định cho cán f - Đối với nhũng chi nhánh lớn cần phân công cán phụ trách theo nhóm ngành, có cán chuyên trách ngành quan trọng xác định phù họp với tình hình thực tế chi nhánh - Tại Hội sở chính, phân cơng cán phụ trách nhóm ngành, bước đầu thực chun mơn hóa nhung hầu hết nhóm chưa có đầu tư nghiên cứu mức nhóm ngành phụ trách để thực chức tham mưu cho Ban lãnh đạo mà dừng lại việc thẩm định dự án riêng lẻ Ban QHKHDN cần có phân cơng trách nhiệm rõ ràng hon, đưa mục tiêu hoạt động cụ thể hon để định hướng hoạt động cho cán ban Chất lượng đội ngũ cán thẩm định sau tuyển dụng cần quan tâm hon tất phưcmg diện: - Đạo đức nghề nghiệp: Một cán thẩm định trước hết cần phải trung thực, có tinh thần trách nhiệm, kỷ luật nghề nghiệp cao Nhung ngược lại, phía ngân hàng phải có sách đãi ngộ thỏa đáng: trả lương phù họp, có chế độ khen thưởng thỏa đáng, động viên kịp thời vật chất tinh thần, tạo môi trường làm việc lành mạnh, công (Đây điều kiện nhằm giảm tình trạng “chảy máu chất xám” từ ngân hàng thương mại Nhà nước nói chung sang ngân hàng, tổ chức tài quốc doanh, đặc biệt ngân hàng nước ngồi có mức lương cao nhiều) Đồng thời cần phát hiện, uốn nắn kịp thời biểu sa sút phẩm chất tư cách đạo đức, hành vi lối sống cán để xử lý kịp thời nghiêm minh hành vi tiêu cực - Kiến thức (trình độ chun mơn): Các cán thẩm định cần có đầy đủ kiến thức kinh tế thị trường, ngân hàng - tài chính, phân tích tài doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư BIDV cần nâng cao chất lượng công tác tuyển dụng cán bộ: thực tuyển dụng công khai, công bằng, đề thi khoa học, hội tụ kiến thức tồng họp Hơn nữa, công tác đào tạo cán cần trọng hơn, có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng cán định kỳ, tạo điều kiện cho cán thẩm định Chi nhánh Hội sở gặp gỡ, trao đổi kinh nghiệm, kiến thức, giải vướng mắc công tác thấm định, nội dung đào tạo cần phải đa dạng từ đến nâng cao chuyên sâu, đáp úng nhu cầu kiến thức cho tất đối tượng cán thẩm định, cần tiếp tục thực khóa đào tạo theo chuyên đề hẹp khác với tham gia 95 chuyên gia lĩnh vực đầu tư quan trọng Bên cạnh đó, cần thực sách khuyến khích cán tự đạo tạo nâng cao nghiệp vụ tạo điều kiện thời gian, trợ cấp học phí, trợ cấp tiền mua tài liệu, nâng lưong - Kinh nghiệm công tác: Đây yếu tố cần thiết cán thẩm định Hiện phần lớn cán thẩm định cịn hạn chế thực tế, khơng hiếu chất hay nguyên lý vận hành chung dự án, đánh giá, nhận xét dựa lý thuyết Vì vậy, thời gian tới BIDV cần tạo điều kiện cho cán thẩm định thâm nhập thực tế nhiều hon, trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi trình đầu tư, vận hành dự án để có kinh nghiệm thực tế hữu ích Đây quyền lợi trách nhiệm cán thấm định đế hồn thành tốt cơng việc - Kỹ năng: Trước đây, việc đào tạo cán thường trọng đạo tạo mặt đạo đức kiến thức mà bỏ qua khía cạnh vơ quan trọng kỹ BIDV ngân hàng lớn đứng trước sức ép cạnh tranh lớn, yếu tố hiệu phải trọng hàng đầu Có thể nói, mặt kiến thức cán thẩm định ngân hàng khơng có khác biệt lớn Vì vậy, việc đầu tư chiều sâu cho việc đào tạo kỳ tạo cho BIDV sức mạnh mới, nâng cao hiệu tăng cường khả cạnh tranh giai đoạn tới Ngoài kiến thức nghiệp vụ, công tác đào tạo cần đưa vào song song nội dung đào tạo kỹ năng, từ kỹ chung giao tiếp ứng xử, tư sáng tạo đến kỹ liên quan đến nghiệp vụ thẩm định như: kỹ sử dụng Excel, lập bảng tính tốn hiệu tài dự án, sử dụng phần mềm tính tốn (Crystal Ball), kỹ khai thác nguồn thông tin Riêng kỹ tính tốn Excel, cần kết họp việc đào tạo lý thuyết thực hành lóp để đảm bảo học viên ứng dụng ngay, giải đáp thắc mắc việc tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án Do đặc thù hoạt động ngân hàng, chi nhánh BIDV trải rộng tất tỉnh, thành phố nước Vì cơng tác đào tạo có khó khăn định, phải tổ chức khóa đào tạo theo khu vực, kinh phí thời gian cho khóa đào tạo tưong đối nhiều Tuy vậy, người yếu tổ định thành công doanh nghiệp, tổ chức BIDV đã, quan tâm đến công tác đào tạo cho đội ngũ cán nói chung cán thẩm định nói riêng Việc Ban QHKHDN kết họp với Trung tâm đào tạo để thực giải pháp 96 hồn tồn thực > 3.2.2 G iải p h p đ ố i vớ i c ô n g tá c th ẩ m đ ịn h c c d ự n b ấ t đ ộ n g sả n Ngồi giải pháp cơng tác thấm định chung, nhũng đặc thù vốn có, BIDV thực giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản nói riêng Những giải pháp tác giả đưa sau tập trung vào công tác tố chức thẩm định khai thác nguồn thông tin hiệu hồ trợ cho công tác thấm định dự án bất động sản: a T h iết lập d u y trì m ố i q u a n h ệ th n g x u y ê n với n h tư vấn bất đ ộ n g sản có u y tín Trước hết cần thu thập hệ thống thông tin nhà tư vấn chuyên thiết kế, thẩm định giám sát dự án bất động sản Thẩm định lực nhà tư vấn (đặc biệt tư vấn lập dự án) cần đưa vào nội dung báo cáo thẩm định Hồ sơ kinh nghiệm nhà tư vấn cần yêu cầu bổ sung vào hồ sơ dự án Trên sở đó, Ban QHKHDN Hội sở có trách nhiệm tổng họp, với nguồn thông tin khác, lập danh mục hồ sơ kinh nghiệm đơn vị tư vấn bất động sản, thông tin chia sẻ cho chi nhánh toàn hệ thống qua trang tin Thẩm định mạng Intranet Hiện nay, có nhiều đơn vị tư vấn bất động sản nước ngồi có mặt Việt Nam số dự án gần BIDV có phối hợp thuê đơn vị tư vấn thẩm định định đầu tư sổ dự án lớn lĩnh vực bất động sản văn phòng cho thuê, khách sạn, nhà Một số đơn vị tư vấn, cung cấp dịch vụ bất động sản uy tín giới như: CB Richard Ellis - Mỹ (là công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn giới tính theo doanh thu năm 2008 có mặt Việt Nam từ năm 2003_ mạnh khâu định giá quản lý văn phòng cho thuê), Savills —Anh (là nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu giới, thức vào Việt Nam từ tháng 6/2007_ mạnh tư vấn đầu tư quản lý hộ dịch vụ lớn), Collier (nhà tư vấn bất động sản hàng đầu giới có mặt Việt Nam từ năm 2005_thế mạnh quản lý hộ cao cấp) b Tăng cư n g ch ủ đ ộ n g tiếp cận d ự án b ấ t đ ộ n g sản Với tình hình nay, dự án bất động sản nhận quan tâm nhiều doanh nghiệp ngồi nước, gồm cơng ty Nhà nước, cơng ty ngồi quốc doanh cơng ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn cá nhân đăng ký đầu tư, góp vốn đầu tư dự án bất động sản, đặc biệt số 97 tập đoàn tư vấn, kinh doanh bất động sán hàng đầu có mặt Việt Nam mạnh đầu tư như: CapitaLanđ (Singapo), Knight Frank (Anh) Tuy nhiên, thực tế dự án bất động sản yêu cầu vốn lớn, lại phức tạp mặt pháp lý, kỳ thuật, yêu cầu kinh nghiệm chủ đầu tư cần thiết Nhiều chủ đầu tư và/hoặc cổ đơng khơng có kinh nghiệm, hiểu biết chuyên sâu dự án bất động sản, khơng người quan niệm bất động sản lĩnh vực đầu tư béo bở nên có tình trạng đổ xơ đầu tư dự án bất động sản, khơng có phân tích kỳ lưỡng toán kinh tế-kỹ thuật trước định đầu tư Điều dẫn đến việc thực đầu tư dự án không đảm bảo tính khả thi, ngân hàng có khả vốn cho vay dự án Trước tình hình này, thay thực thẩm định dự án mà khách hàng đến vay vốn, BIDV cần chủ động lựa chọn tiếp cận dự án tốt đề chào cấp tín dụng Đây cách làm chuyên nghiệp doanh nghiệp môi trường kinh doanh đại c To c h ứ c k h ó a đào tạo, b u ổ i h ộ i thảo riên g cô n g tác th ẩ m định d ự án bất đ ộ n g sản Số lượng dự án đầu tư bất động sản đã, thẩm định BIDV tưcmg đối nhiều Các dự án tập trung chủ yếu hai địa bàn Tp HCM Hà Nội Ngoài số chi nhánh có chất lượng thẩm định tốt nhiều chi nhánh chưa nắm bắt vấn đề dự án bất động sản, chưa bám sát đạo, hướng dẫn chung BIDV Việc tổ chức khóa đào tạo chuyên ngành hẹp công tác thẩm định dự án bất động sản trang bị cho cán thẩm định chi nhánh kiến thức dự án bất động sản, nội dung cần đặc biệt quan tâm thẩm định dự án Tại khóa đào tạo này, nên mời chun gia ngồi nước, người có kinh nghiệm thực tế đến trực tiếp giảng dạy, trao đổi số buổi Bên cạnh đó, BIDV cần tổ chức buối hội thảo đề cán thẩm định chi nhánh cán thẩm định Hội sở có hội để trao đối nghiệp vụ, học tập kinh nghiệm nhau, đưa khó khăn, vướng mắc thẩm định dự án bất động sản cụ thể để tìm cách tháo gỡ kiến nghị, đề xuất, xin ý kiến đạo Ban lãnh đạo d T h ợ p th ô n g số k ỉn h tế k ỹ th u ậ t c củ a d ự án bất đ ộ n g sản Hiện thông số kinh tế kỹ thuật dự án bất động sản chưa 98 đuọc hẹ thong cách thức, ngoại trừ thông tin suất đầu tư số lĩnh vực đầu tư thẩm định B1DV thời gian gần Trong thời gian tới đội ngu can bọ tham đinh can ticn hanh thu thập thông sô dự án đanơ thâm định Các thông số cần thu thập gồm: Diẹn tích khu đât, diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng, mật độ xây dung, hệ số sử dụng đất - Diện tích xanh, sơ chỗ đế xe, diện tích giao thơng, sân bãi - Tơng diện tích sàn xây dụng, diện tích sàn thương phẩm, hệ số khả dụng - Chiều cao, số tầng, số phịng, cơng suất huy động Là ngân hàng có thị phần lĩnh vực đầu tư, cho vay dự án bât động sản, điều kiện thuận lợi để cán thẩm định thu thập thông số kinh tể kỹ thuật dự án để so sánh, đối chiếu làm tài liệu tham khảo cho dự án thẩm định sau Do đặc trung nhu cầu vốn lớn, hầu hết dự án bất động sản vay vôn đêu vượt quyên phán chi nhánh phải xin ý kiến đạo Hội sở nên Ban QHKHDN Hội sở có điều kiện để tiếp cận hâu tât hô sơ dự án bât động sản, đầu mối thực giải pháp Tuy nhiên, theo quy định BIDV, hồ sơ dự án thẩm định phận ỌLRRTD lưu, phận thâm định Hơn nữa, hồ sơ dự án bất động sản thường có khơi lượng tài liệu nhiêu hăn so với dự án khác nên việc thu thập tương đối nhiều thời gian e T h u thập th ô n g tin từ d ự án b ấ t đ ộ n g sả n đ i vào vận h n h Trong trình thẩm định, BIDV tạo điều kiện yêu cầu cán thâm định khảo sát thực địa dự án để có thơng tin thực tế Nhưng lại không trọng thu thập thông tin dự án vào vận hành Ngồi thơng tin băt buộc phải theo dõi vê tình hình trả nợ dự án cịn nhiều thông tin quan trọng cần thu thập như: - Giá trị tốn dự án có vượt dự tốn, vượt tổng vốn đầu tư duyệt hay không, lý tăng? - Tiên độ đưa vào vận hành có kế hoạch đầu tư thẩm định dự án khơng, bị chậm ngun nhân từ đâu? - Vấn đề pháp lý dự án trình đầu tư - Cơng trình có hoạt động cơng suất thiết kế không? 99 - Giá bán, cho thuê so với với án lập dự án , - Những khó khăn dự án bất động sản q trình vận hành? Đây thơng tin cần thiết để kiểm chứng lại giả định tính tốn q trình thẩm định trước đó, kịp thời điêu chỉnh bơ sung nêu thực tê có nhân tô diên biên không thuận lợi cho hiẹu qua va kha nang tra nợ cua dự án Trước quy trình tái thẩm định xây dựng vào thực (sớm 1-2 năm nữa), việc thu thập thơng tin tiến hành hoạt động chuyên đê Có thê giao cho chi nhánh trực tiep kiem tra dự án dư nợ Chi nhánh Hội sở ket hợp VƠI cac chi nhanh tổ chức khảo sát dự án tiêu biểu Các thông tin kiến nghị Chi nhánh chủ đầu tư (nếu có) tổng hợp Hội sở để phân tích, tham mưu trình Ban lãnh đạo có nhũng đạo cụ thê cho cơng tác thâm định dự án bat đọng sản Có thể nói, dự án bất động sản có nhiều thuận lợi so với lĩnh vực khác để triển khai cơng tác này, cân tiên hành thí diêm đê có the tnen khai cho lĩnh vực quan trọng khác, nâng cao chất lượng tín dụng chung BIDV ỉ M ộ t số k iế n n g h ị 3.3.1 Với C h ín h p h ủ , n g n h : a N h n c cần c h ú trọ n g n h ữ n g biện p h p tă n g n g u n c u n g cho th ị trư n g - Nâng cao chất lượng tính ổn định, tầm nhìn chiến lược cho qui hoạch, kể qui hoạch đô thị, qui hoạch nông thôn, qui hoạch ngành làm sở cho thị trường Bất động sản phát triển - Tiếp tục đẩy mạnh cơng khai hố hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hệ thống thông tin qui hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuân hoá điều kiện tiếp cận thị trường bất động sản để doanh nghiệp kinh doanh Bât động sản tiếp cận thông tin bât động sản cách bình đăng, cơng khai minh bạch - Triệt để thực việc cải cách thủ tục hành theo Nghị số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 Chính phủ, giảm thiểu thủ tục đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực dự án, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản - Các dự án nhà cần có cấu hàng hóa phù hợp diện tích 100 gia ca đap ung nhu cau đa dạng thị trường Nhà nước cho phép thí điếm số dụ an nha co cac can họ diện tích nhỏ 30 - 40 ITT (chiêm từ 10 - 15% tổng số hộ dự án), phù họp với nhu cầu thu nhập người dân - Nhà nước sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà phép bán tối đa 20% số hộ qua sàn giao dịch Bất động sản, giúp chu đâu tư thêm nguôn vôn thực dự án, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường - Các thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh rà sốt, kiểm tra tinh hình tnen khai cac dự án bât động sản Đôi với dự án thi công công trinh va dự án giao đât cân yêu câu chủ đầu tư khẩn trương triển khai thi công theo tiến độ phê duyệt, nhanh chóng hồn thiện nhà bàn giao cho người mua Đối với dự án phê duyệt, yêu cầu chủ đầu tư khân trương GPMB, thi công hạ tâng theo tiến độ Đối với dự án trình điều chỉnh, cần khẩn trương điều chỉnh quy hoạch, khớp nối quy hoạch để triển khai tránh trường họp quy hoạch treo - Các đìa phương kiêm tra kiên thu hồi dự án chậm tiến độ, dự án đăng ký đâu tư không triển khai giao cho chủ đầu tư đủ lực thực dự án để tăng nguồn cung cho thị trường - Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà thị trường Bất động sản thường xuyên tổ chức kiểm tra tình hình triển khai dự án khu đô thị khu nha cac phô lớn, nhăm nhanh tiên độ dự án, kịp thời hướng dẫn chủ đầu tư tuân thủ quy định đầu tư kinh doanh b N h n c cầ n h o n th iệ n h ệ th ố n g th ô n g tin th ị trư n g b ấ t độ n g sả n - Thiết lập hệ thống thông tin thị trường Bất động sản thống từ Trung ương tới địa phương, với kỷ luật chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung đay đu, kịp thơi, lam sở cho việc hoạch định sách, điêu chỉnh thị trường bât động sản cách khoa học, đơng thời góp phần cơng khai minh bạch hoá thị trường Bất động sản - Thực chê độ báo cáo định kỳ tháng, tháng cấp tỉnh cấp Trung ương tình hình phát triển nhà thị trường bất động sản để quan quản lý nhà nước cấp, Ban đạo sách phát triển nhà thị trường bất động sản cấp tỉnh cấp Trung ương có đủ thơng tin cần thiết phục vụ cơng tác đạo điều hành c N a n g cao n a n g lực, h iệ u lự c m y q u ả n lý n h n c th i trư n g bất 101 đ ộ n g sả n Bât động sản thị trường Bất động sản lĩnh vực kinh tế, không đơn ngành kinh tế kỹ thuật Vì vậy, quản lý thị trường Bất động sản cân sô quan nhà nước đồng thời theo dõi quản lý Tuy vậy, cần có quan đâu mơi quản lý cấp nhà nước thị trường Bất động sản Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường Bất động sản Tuy nhiên, quan quản lý thực tế thị trường Bất động sản đặt đơn vị cấp Cục Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Vì rât cần quan đủ tầm quản lý thị trường Bất động sản ngang tầm với yêu cầu thời gian tới, phù hợp Tổng cục nhà thị trường bất động sản đặt Bộ Xây dựng Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán chuyên trách quản lý nhà nước thị trường bất động sản cấp quyền 3.3.2 N g â n h n g N h n c , B ộ tà i c h ín h : Cần sớm xây dựng chế tài phát triển thị trường bất động sản đặc biệt chế tài phát triển nhà —►Trong ngắn hạn: - Trong năm 2010, phát triển thị trường bất động sản tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng Vì vậy, sách tài tiền tệ cần linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo “bong bóng” thị trường Bất động sản, không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” thị trường diện rộng - Bô sung sửa đổi số chế sách tài tiền tệ (NHNN) liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, như: Tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản; qui định huy động vốn trình triển khai dự án bất động sản, qui định cho vay kinh doanh bất động sản dựa chấp quy định khuyến khích phát triển nhà cho thuê —►Trong trung dài hạn: - Nghiên cứu thí diêm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà - Nghiên cứu thí điểm thành lập mơ hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (đây hình thức đâu tư theo ủy quyền nhà đầu tư nhỏ, Quỹ phép đầu tư 102 100% vốn vào bất động sản) Đây loại hình quỳ thành cơng nhiều quốc gia - Cần tiếp tục mạnh tập trung nguồn lực cho chương trình nhà xã hội trọng điểm (nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho học sinh, sinh viên; nhà cho hộ nghèo nông thôn) - Tiếp tục tập trung nguồn lực cho Chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà triên khai như: Chương trình tôn vượt lũ nhà vùng đồng sơng Cửu Long giai đoạn 2, Chương trình hồ trợ nhà cho hộ nghèo khu vực nông thơn theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg Bố trí đủ vốn cho Chương trình nhà sinh viên trái phiếu Chính phủ - Bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho Chương trình xây dựng nhà cơng nhân khu cơng nghiệp tập trung Chương trình nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị - Thiết lập mơ hình quản lý triển khai thực chương trình nhà xã hội để đảm bảo hiệu kinh tế hiệu xã hội Đặc biệt trọng xây dựng chế phối kết hợp nguồn vốn NSNN với nguồn vốn khác để thực chương trình nhà xã hội; chế mua bán để nhà xã hội đến đối tượng cần thụ hưởng; chế ưu đãi hỗ trợ cho bên tham gia vào chương trình nhà xã hội 103 KẾT LUẬN • Cơng tác thẩm định dự án bất động sản BIDV thời gian qua đạt u cầu, góp phần tích cực nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng, cung câp nguồn vốn đáng kê, mục đích cho cơng trình bất động sản đã, đầu tư phục vụ nhu cầu sử dụng toàn quốc Dù vậy, nhiều nguyên nhân khác phân tích, thời gian thẩm định dự án bất động sản dài, chất lượng thâm định Chi nhánh chưa đồng đều, hạn chế số khía cạnh, đặc biệt khía cạnh kỹ thuật dự án Nhu cầu vốn để đầu tư cho dự án bất động sản năm tới lớn, theo đó, nhu cầu vay vốn Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, đơn vị cung cấp vốn truyền thống uy tín cho dự án bất động sản tiếp tục tăng quy mô vốn số lượng dự án vay vốn Trong đó, với nguồn vốn cịn hạn chế, lại ngân hàng thương mại, mục tiêu hoạt động BIDV lợi nhuận, kết hợp với mục tiêu kinh tế xã hội chung đất nước Điều đặt yêu cầu cho công tác thẩm định nói chung thấm định dự án bất động sản nói riêng, địi hỏi BIDV cần có định hướng giải pháp cụ thể để đáp ứng yêu cầu Với hạn chế nguyên nhân phân tích từ nội dung thẩm định, phương pháp thẩm định cách thức tổ chức thẩm định dự án bất động sản BIDV thời gian vừa qua, tác giả đề xuất số giải pháp, mong muốn áp dụng để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản BIDV thời gian tới, góp phần nâng cao hiệu tín dụng hiệu hoạt động chung BIDV Luận văn thực nội dung chủ yếu sau: 1- Đưa nhũng khái niệm thẩm định dự án, thẩm định dự án bất động sản, quan niệm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản, kinh nghiệm thẩm định dự án tổ chức nước rút học Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam 2- Giới thiệu lịch sử hình thành, phát triển cấu tổ chức, tiêu hoạt động kinh doanh chủ yếu BIDV Tóm tắt thực trạng thị trường bất động sản năm 2009, thực trạng công tác thẩm định/cho vay dự án đầu tư bất động sản BIDV 3- Đưa số giải pháp để hoàn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng Đề xuất kiến nghị với 104 Nhà nước, Bộ ngành liên quan nhằm thực có hiệu giải pháp nêu Do thời gian nghiên cứu kinh nghiệm thân cịn có phần hạn chế nên Luận văn khó tránh khỏi khiếm khuyết, mong nhận nhận xét, góp ý thầy giáo đế Luận văn hồn thiện Em xin cảm ơn Khoa sau đại học- Học viện Ngân hàng thầy cô Hội đồng chấm luận văn thạc sỹ kinh tế cấp nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt q trình học tập hồn tất thủ tục để em bảo vệ luận văn trước hội đồng Đặc biệt, em xin cảm ơn PGS.TS Nguyễn Đức Thảo - người hướng dẫn trực tiếp mặt khoa học cho em suốt trình nghiên cứu đề tài Xintrântrọngcảmơn! 105 DAN H M Ụ C TÀI LIỆU T H A M K H Ả O Ban ỌHKHDN Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2009), Báo cáo cuối năm Hướng dẫn sử dụng Excel để tính tốn hiệu tài dự án - Ban QHKHDN Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2005) Nghị số 1148/NỌ-HĐQT cua BIDV giao kế hoạch tín dụng theo ngành giai đoạn 2009 -2015 Báo cáo tình hình cho vay bất động sản - Ban QHKHDN Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2010) Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2010), Báo cáo định hướng mục tiêu hoạt động tín dụng năm 2010 Báo cáo bất động sản quý 1/2010: CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2005-2009), Báo cáo thường niên 10 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2010), Quy trình tín dụng doanh nghiệp (trung, dài hạn, ngắn hạn) 11 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2009), quy trình cho vay bất động sản 13 PGS.TS Nguyễn Ngọc Mai (1998), Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Giáo Dục 14 PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2004), Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Khoa học Kỹ thuật 15 PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS Từ Quang Phương (2004), Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Thống kê 16 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa sau Đại học (2002), Đầu tư thẩm định dự án, NXB Thống kê 17 PGS.TS Vũ Công Tuấn (2002), Thẩm định dự án đầu tư, NXB Thành phố Hồ Chí Minh 18 Luận văn tiến sỹ kinh tế: + Hoàn thiện phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam điều kiện + Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 106 19 Thị trường tài tiền tệ số tháng 4/2010 20 Đề tài nguyên cứu “Các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản: Cơ sở lý luận, kinh nghiệm quốc tế gợi ý áp dụng cho Việt Nam” Viện nghiên cứu quản lý kinh tế tư 21 Các trang web truy cập: www.bidv.com.vn www.crbevietnam.com www.savills.com.vn www.moc.ttov.vn www.mpi.uov.vn ,