Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD NHNo

Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam 3.1. Định hướng hoạt động của SGD và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong thời gian tới: 3.1.1. Định hướng phát triển của SGD Agribank 3.1.1.1. Mục tiêu chung: Năm 2011, nền kinh tế đã bước qua giai đoạn khó khăn hậu khủng hoảng nhưng những bất ổn về lạm phát, tỷ giá vẫn là trở ngại đối với hoạt động của SGD. Năm 2011, SGD đặt mục tiêu: - Duy trì mức tăng trưởng, đảm bảo cơ cấu hợp lý nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động kinh doanh. - Bám sát mục tiêu của Chính phủ, NHNN, Agribank, tích cực khai thác nguồn vốn ổn định, thực hiện đầu tư có chọn lọc, chú trọng cho vay ngắn hạn đối với khách hàng truyền thống, hạn chế cho vay trung và dài hạn nhằm nâng cao chất lượng tín dụng. Tích cực khai thác mở rộng dịch vụ, nâng cao chất lượng dịch vụ. - Chủ động trong thực thi chính sách tiền tệ, duy trì thanh khoản gắn với an toàn hoạt động, linh hoạt ứng phó kịp thời với những biến động mạnh mẽ của môi trường kinh doanh, tuân thủ các cơ chế, chỉ đạo của Agribank. - Thực hiện điều hành tỷ giá linh hoạt theo định hướng và chỉ đạo của NHNN góp phần can thiệp, bình ổn thị trường ngoại hối. 3.1.1.2. Các mục tiêu cụ thể: Các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh trực tiếp: - Nguồn vốn nội tệ 23,000 tỷ đồng, tăng 2,345 tỷ đồng so với đầu năm (không bao gồm tiền gửi của các DN 3G) - Nguồn vốn ngoại tệ 340.000 ngàn USD, tăng 90.000 ngàn USD so với đầu năm - Dư nợ nội tệ đạt 5,150 tỷ đồng, tăng 670 tỷ đồng so với đầu năm (không bao gồm dư nợ của các DN 3G) - Dư nợ ngoại tệ 270,000 ngàn USD, tăng 61.5 triệu USD so với đầu năm. - Tỷ lệ nợ xấu dưới 1% tổng dư nợ. - Tài chính kinh doanh có lãi, đủ quỹ lương, thưởng theo quy định. 3.1.2. Định hướng đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Đối với mỗi ngân hàng, hiệu quả, chất lượng và sự an toàn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng có ý nghĩa quyết định sự tồn tại và hội nhập của ngân hàng. Do đó, SGD rất chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư. Công tác thẩm định dự án phải tuân thủ theo đúng các quy định của NHNo&PTNT Việt Nam với tất cả dự án xin vay vốn. Mặt khác quá trình này phải được tiến hành thường xuyên, liên tục, diễn ra trước, trong và sau cho vay. Với mục tiêu gia tăng tổng dư nợ, nhưng vẫn đảm bảo giảm tỷ lệ nợ xấu, SGD đã đưa ra định hướng đối với công tác thẩm định dự án nói chung như sau: - Nhận định rõ vai trò, ý nghĩa của công tác thẩm định trong hoạt động của SGD. - Củng cố, kiện toàn bộ máy thẩm định dự án, nâng cao lực lượng thẩm định cả về số lượng và chất lượng thông qua việc bồi dưỡng, huấn luyện nghiệp vụ cho cán bộ thẩm định - Đầu tư cơ sở hạ tầng, trang thiết bị công nghệ hiện đại phục vụ cho công tác thẩm định phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế. - Tăng cường công tác thu thập, quản lý thông tin để phục vụ cho công tác thẩm định chính xác và hiệu quả. Những dự án thuộc những ngành khác nhau thì SGD cũng đưa ra những định hướng khác nhau phù hợp từng giai đoạn. Hiện nay, khi NHNN đưa ra quyết định giảm tốc độ và tỷ trọng dự nợ cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán để tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô thì yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án BĐS lại càng trở nên khắt khe hơn. SGD khẳng định sẽ tiến hành chặt chẽ công tác thẩm định dự án BĐS, chỉ cho vay các dự án có hiệu quả, khả thi và thực sự cần thiết, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương cũng như cả nước. 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam Công tác thẩm định dự án đầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong đó có các yếu tố như: Nội dung, phương pháp và quy trình thẩm định, trình độ chuyên môn của các cán bộ thẩm định, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, các công nghệ, khoa học kỹ thuật phục vụ hoạt động thẩm định…Vì vậy để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung, cũng như dự án BĐS nói riêng, cần phải tập trung hoàn thiện các yếu tố này. 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các nội dung thẩm định dự án BĐS - Đối với thẩm định khách hàng vay vốn: Xây dựng các danh mục hồ sơ pháp lý khách hàng cần phải cung cấp, để tiện cho khách hàng chuẩn bị và giúp cán bộ thẩm định tiết kiệm thời gian kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, tiến hành thiết lập các tiêu chuẩn đánh giá các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp theo từng lĩnh vực, ngành nghề. Bên cạnh việc đánh giá các chỉ tiêu này thông qua các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, CBTĐ còn cần phải thu thập các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để đưa ra cái nhìn khách quan, chính xác nhất về hoạt động của doanh nghiệp. - Đối với thẩm định dự án đầu tư + Thẩm định khía cạnh thị trường: Bất cứ dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nào muốn đạt được hiệu quả và khả thi thì sản phẩm của dự án phải chiếm lĩnh được thị trường và đươc thị trường chấp nhận. Vì vậy việc nghiên cứu thị trường dự án là vô cùng quan trọng. Đặc biệt đối với các dự án BĐS với đặc trưng vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư kéo dài thì việc nghiên cứu thị trường và dự báo thị trường trong tương lai là cơ sở để xác định tính khả thi của dự án. Do đó khi thẩm định, CBTĐ cần đi sâu phân tích cung cầu hiện tại của sản phẩm dự án, dự báo cung cầu trong tương lai của sản phẩm thông qua các nguồn thông tin khác nhau như: những phân tích, đánh của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, các con số thống kê, nghiên cứu khảo sát của của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, các thông tin qua trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội (HRETC) và các trang web chuyên về BĐS (diaoconline.vn, batdongsan.com.vn,…) Ngoài ra, CBTĐ cần thường xuyên cập nhật diễn biến về giá cả BĐS trong các khu vực khá nhau để xây dựng một cơ sở dữ liệu giúp cho việc so sánh, đối chiếu và đánh giá dự án được chính xác. + Thẩm định khía cạnh kỹ thuật: Các nội dung nghiên cứu kỹ thuật như: Địa điểm đầu tư, các giải pháp kiến trúc, thiết kế, thi công, xây dựng, các thông số về quy hoạch tổng mặt bằng, máy móc thiết bị… là không thể thiếu đối với việc thẩm định dự án BĐS. Một dự án BĐS khả thi về mặt kỹ thuật, thi công thì mới có thể đảm bảo hiệu quả lâu dài. Không những thế, những nghiên cứu về mặt kỹ thuật của dự án là cơ sở để xác định, tính toán tài chính dự án. Vì vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kỹ thuật, SGD có thể áp dụng các giải pháp như:  Thực hiện khảo sát địa điểm thực hiện xây dựng, đánh giá những thuận lợi và khó khăn của địa điểm. Đến các cơ quan quản lý quy hoạch để tiến hành tìm hiểu, xác minh các thông tin về quyền sử dụng đất, quy hoạch khu đất dự án. Từ đó, đánh giá, nhận định chính xác về tình hình thực địa khu đất có đúng như trong hồ sơ dự án chủ đầu tư cung cấp không.  Đối với các dự án BĐS lớn, yếu tố kỹ thuật phức tạp, có thể tiến hành thuê các chuyên gia tư vấn hỗ trợ về mặt kỹ thuật của dự án. Đối với các dự án BĐS khác, để tiết kiệm chi phí thuê tư vấn thì CBTĐ cần có kiến thức và kinh nghiệm trong việc thẩm định các dự án xây dựng. SGD có thể cử CBTĐ đi học thêm về yêu cầu kỹ thuật của các công trình xây dựng, khả năng đọc các bản vẽ kỹ thuật… hoặc SGD có thể tuyển dụng các cán bộ có chuyên ngành về lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật. + Thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý: Để đánh giá năng lực tổ chức quản lý của chủ đầu tư, CBTĐ cần tiến hành đánh giá năng lực, trình độ chuyên môn, uy tín của lãnh đạo công ty, kế toán trưởng và các kế toán, ban quản lý dự án. Đây là những người có vai trò quyết định trong quá trình điều hành hoạt động của dự án. Đồng thời, cần xem xét đánh giá kế hoạch bố trí nhân sự và các nguồn lực khác theo tiến độ dự án có thật sự hợp lý hay không. Ngoài ra, CBTĐ cần thẩm định năng lực, trình độ và kinh nghiệm của các nhà thầu thi công, xây dựng vì đây là đội ngũ trực tiếp tiến hành thực hiện dự án, có vai trò quyết định chất lượng dự án. + Thẩm định khía cạnh tài chính: Đối với các dự án BĐS việc xác định dòng tiền khi thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án phụ thuộc vào tính chất của dự án. Nếu là dự án đầu tư xây dựng hoàn thành rồi bán lại toàn bộ ( các dự án xây chung cư, xây biệt thự liền kề để bán…), CBTĐ chỉ cần tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính đến khi chủ đầu tư bán lại toàn bộ sản phẩm, thu được lợi nhuận cho mình và trả vốn và lãi vay cho SGD. Nếu là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh đến hết đời dự án (dự án xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, dự án xây dựng khách sạn, dự án xây dựng khu du lịch, nghỉ dưỡng…) thì các chỉ tiêu hiệu quả tài chính sẽ được tính toán đến hết đời dự án. Ngoài ra, để xác định chính xác các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thì cần xác định chính xác tỷ suất chiết khấu. Vì nó ảnh hưởng lớn đến giá trị của chỉ tiêu NPV, tỷ suất chiết khấu càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại. Tỷ suất chiết khấu phải đảm bảo được chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn, phản ánh đúng chi phí cũng như hiệu quả sử dụng vốn của chủ đầu tư. Vì vậy, đối với các dự án trung và dài hạn, cần đảm bảo tính đến lạm phát trong việc xác định tỷ suất chiết khấu. Đồng thời, khi phân tích hiệu quả tài chính dự án bên cạnh việc sử dụng các chỉ tiêu truyền thống như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn đầu tư, thời gian thu hồi vốn vay thì cũng nên sử dụng thêm các chỉ tiêu như tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, DSCR để tăng thêm tính chính xác khi đánh giá dự án. Ngoài việc quan tâm đến hiệu quả tài chính của dự án, ta còn cần quan tâm đến tính hiệu quả chắc chắc của dự án. Điều này có nghĩa trong một số trường hợp rủi ro, dự án vẫn hiệu quả về mặt tài chính. Để khẳng định điều này, ta cần tiến hành phân tích độ nhạy của dự án trong các trường hợp rủi ro như: Tổng mức đầu tư tăng, doanh thu của dự án giảm, giá vốn tăng, tuổi thọ của dự án giảm. Ngoài ra, ta có thể phân tích độ nhạy của dự án khi các yếu tố này đồng thời thay đổi, dự án có đạt được hiệu quả hay không.Việc phân tích này sẽ giúp ngân hàng đảm bảo lựa chọn được dự án hiệu quả và khả thi về mặt tài chính ngay cả khi những yếu tố tiêu cực xảy ra với dự án. + Phân tích rủi ro dự án: Bên cạnh việc đưa ra các đánh giá nhận diện các rủi ro có thể xảy ra với dự án, việc sử dụng các phần mềm phân tích, dự báo chuyên dụng trong quản trị rủi ro nên được áp dụng trong công tác thẩm định dự án. 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định dự án - Quy trình thẩm định dự án Để nâng cao hiệu quả thẩm định bên cạnh việc xây dựng quy trình thẩm định chung cho các dự án đầu tư như hiện nay, SGD nên xây dựng một hệ thống các quy trình thẩm định dự án cho từng ngành với những đặc trưng riêng biệt. Điều này sẽ góp phần tạo ra sự thống nhất trong việc thẩm định từng loại dự án khác nhau, và cũng sẽ giúp giảm chi phí và thời gian thẩm định những nội dung không cần thiết. - Phương pháp thẩm định dự án: Việc sử dụng phối hợp các phương pháp thẩm định dự án là rất cần thiết nhưng để đạt được hiệu quả tối đa, CBTĐ cần nắm rõ ưu nhược điểm của từng phương pháp để có thể sử dụng hiệu quả các phương pháp này trong việc thẩm định từng nội dung của dự án. + Phương pháp thẩm định theo trình tự: CBTĐ tiến hành thẩm định tổng quát từ tư cách pháp nhân, năng lực tài chính của khách hàng để loại bỏ dự án của những khách hàng không đủ tiêu chuẩn hoặc yêu cầu khách hàng cung cấp bổ sung thêm tài liệu để tiến hành thẩm định. + Phương pháp so sánh đối chiếu được sử dụng với mọi nội dung thẩm định dư án. Tuy nhiên khi sử dụng phương pháp này cần tránh tình trạng rập khuân máy móc vì vậy CBTĐ cần phải có trình độ và kinh nghiệm trong việc thẩm định dự án. + Phương pháp dự báo được sử dụng chủ yếu khi đánh giá khía cạnh thị trường của dự án. CBTĐ có thể sử dụng các phương pháp dự báo sau: Phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp định mức, phương pháp ngoại suy thống kê,… + Phương pháp phân tích độ nhạy được sử dụng để đánh giá hiệu quả chắc chắn của dự án khi có rủi ro xảy ra, vì vậy CBTĐ cần sử dụng phối hợp với phương pháp dự báo, để xác định những nhân tố có khả năng thay đổi ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án trong tương lai. Ngoài ra, cần phân tích độ nhạy khi nhiều thông số của dự án cùng biến đổi để đánh giá chính xác sự biến động của dự án, thay vì chỉ phân tích ảnh hưởng riêng lẻ của từng yếu tố. 3.2.3. Giải pháp nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định Đối với mọi doanh nghiệp nhân tố con người là nhân tố quyết định đến sự thành bại của doanh nghiệp. Và đối với ngân hàng cũng không phải ngoại lệ, đặc biệt là trong công tác thẩm định dự án thì CBTĐ là nhân tố quyết định đến hiệu quả cũng như chất lượng của công tác thẩm định. Vì vậy để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại SGD, ta cần nâng cao chất lượng của CBTĐ. CBTĐ cần đáp ứng được các yêu cầu về năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và kinh nghiệm thực tế: - Năng lực chuyên môn: Bên cạnh các yêu cầu về bằng cấp như phải có trình độ đại học trở lên, có kiến thức về lĩnh vực ngân hàng, tài chính doanh nghiệp, các kiến thức về pháp luật, thị trường, thuế… CBTĐ còn cần phải có các kĩ năng tổng hợp, phân tích thông tin tốt, tính toán, và sử dụng thành thạo các công cụ phân tích tài chính dự án. - Kinh nghiệm thực tiễn: CBTĐ có kinh nghiệm thẩm định dự án hoặc có kinh nghiệm trong các lĩnh vực liên quan đến dự án. - Đạo đức nghề nghiệp: Cán bộ thẩm định phải có phẩm chất đạo đức tốt, trung thực, có tinh thần trách nhiệm cao, có bản lĩnh vững vàng. Để có được đội ngũ CBTĐ đạt được những yêu cầu trên, SGD cần phải thực hiện những biện pháp sau: + Đối với công tác tuyển dụng: Thực hiện các chính sách thu hút nhân tài thông qua chính sách lương, thưởng, tạo cơ hội thăng tiến cho nhân viên… Đồng thời ngân hàng cần công khai quy trình, quy chế tuyển dụng, thực hiện thi tuyển công khai, nghiêm túc. Bên cạnh việc xem xét bằng cấp của ứng cử viên, cần chú trọng kiểm tra các kỹ năng, trình độ của ứng viên thông qua các bài thi viết, thực hiện phỏng vấn để tìm hiểu về tác phong, tính cách của ứng viên. Từ đó lựa chọn những ứng viên phù hợp với yêu cầu đặt ra. + Về bồi dưỡng và đào tạo cán bộ: Đối với các nhân viên mới, phân công các cán bộ giỏi nhiềm kinh nghiệm hướng dẫn họ để giúp các cán bộ trẻ có điều kiện tiếp xúc với thực tiễn và học hỏi từ những các bộ đi trước. Ngoài ra, SGD cần xây dựng các kế hoạch tổ chức các khóa học ngắn hạn nhằm bồi dưỡng các kiến thức, kỹ năng về thẩm định dự án, kỹ năng phân tích rủi ro dự án, kỹ năng giao tiếp, tiếp xúc để khai thác tìm kiếm thông tin từ khách hàng do các chuyên gia trong và ngoài nước giảng dạy. Bên cạnh đó, SGD cần cho CBTĐ tham gia các khóa học dài hạn, đi học tập nghiên cứu ở nước ngoài để nâng cao trình độ phục vụ cho công tác thẩm định tại SGD. Bên cạnh việc tổ chức các khóa đào tại cho CBTĐ, SGD có thể tiến hành phát động các phong trào nghiên cứu khoa học, đề cao những giải pháp, đề xuất hữu ích nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định. Đồng thời hàng tháng, SGD có thể tổ chức các buổi tổng kết hoạt động thẩm định, tạo cơ hội cho các CBTĐ đưa ra các vướng mắc gặp phải, từ đó mọi người có thể đúc rút kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau để nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Hàng năm, SGD cũng có thể tiến hành kiểm tra, sát hạch năng lực của CBTĐ dự án để đảm bảo CBTĐ luôn có xu hướng học hỏi nâng cao chuyên môn của mình. + Thực hiện chuyên môn hóa trong công tác thẩm định: Chuyên môn hóa là xu hướng tất yếu của mọi hoạt động vì mục đích tăng hiệu quả công việc. Đặc biệt với hoạt động thẩm định yêu cầu CBTĐ phải nghiên cứu mọi khía cạnh của dự án như: tư cách pháp nhân và năng lực tài chính của khách hàng, thị trường sản phẩm dự án, khía cạnh kỹ thuật, hiệu quả tài chính dự án, đánh giá các rủi ro của dự án. Và mỗi loại dự án thuộc các ngành nghề khác nhau lại yêu cầu những kiến thức khác nhau về dự án. Trong khi, không phải CBTĐ nào cũng có chuyên môn giỏi trong tất cả các khía cạnh của dự án và am hiểu mọi loại dự án thuộc các ngành khác nhau. Vì vậy để nâng cao hiệu quả thẩm định, ta có thể phân công mỗi cán bộ phụ trách một nhóm khách hàng nhất định, có những đặc điểm chung về ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh. Việc phân nhóm sẽ căn cứ vào năng lực, sở trường và kinh nghiệm của mỗi cán bộ. Điều này sẽ giúp CBTĐ có điều kiện nghiên cứu chuyên sâu về đối tượng khách hàng, cũng như loại dự án mình phụ trách, từ đó giảm thiểu chi phí và sai sót trong quá trình thẩm định. + Xây dựng chế độ khen thưởng và chính sách đãi ngộ hợp lý cho CBTĐ: Vì công tác thẩm định đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của SGD trong khi người quyết định chất lượng, hiệu quả của công tác này lại là các CBTĐ. Do đó, đối với những CBTĐ hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ và có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, SGD cần đưa ra các chính sách khen thưởng, tăng lương. Đồng thời, với những cán bộ làm việc không hiệu quả, có dấu hiệu tiêu cực trong công tác thẩm định, móc nối với khách hàng gây ra thiệt hại cho SGD cần thực hiện kỷ luật nghiêm khắc và có thể truy cứu trách nhiệm trước pháp luật nếu gây ra hậu quả nghiêm trọng 3.2.4. Giải pháp đối với công tác thu thập, tổng hợp thông tin và đầu tư trang thiết bị cho quá trình thẩm định dự án  Đang dạng hóa các nguồn thông tin Để nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định dự án, CBTĐ cần đa dạng hóa các kênh thông tin. Bên cạnh những thông tin trong hồ sơ do khách hàng cung cấp, CBTĐ cần thu thập thông tin thông qua: + Việc điều tra các thông tin khách hàng đưa ra trực tiếp tại nơi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. CBTĐ có thể phỏng vấn khách hàng bằng việc sử dụng các bảng hỏi, các câu hỏi đuổi… để thu thập thông tin từ ban lãnh đạo công ty, những công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp. Điều này có thể giúp CBTĐ đánh giá tính trung thực cũng như tình hình thực tế về năng lực của khách hàng. + Thu thập thông tin từ các nguồn khác như: những phân tích, đánh của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, các con số thống kê, nghiên cứu khảo sát của của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, các thông tin qua trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội (HRETC) và các trang web chuyên về BĐS (diaoconline.vn, batdongsan.com.vn ), thông tin từ bạn hàng, đối thủ cạnh tranh của khách hàng. + Thường xuyên cập nhật các văn bản, chính sách, ấn phẩm của các cơ quan liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, các văn bản pháp luật, chủ chương chính sách của nhà nước về các vấn đề liên quan như các luật đất đai, nhà ở, các chính sách thuế, chính sách tiền tệ . Căn cứ vào những nguồn thông tin này, CBTĐ tổng hợp, phân tích và đưa ra các đánh giá khách quan. +Ngoài ra, CBTĐ cần tận dụng nguồn thông tin do Trung tâm tín dụng CIC và trung tâm phòng ngừa rủi ro tín dụng của NHNo&PTNT Việt Nam cung cấp về lịch sử hình thành và phát triển của doanh nghiệp, tình hình tài chính, mức độ tín nhiệm tín dụng cũng như uy tín thanh toán trên thị trường.  Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu nội bộ Đồng thời, cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về lĩnh vực BĐS về thông tin khách hàng, cập nhật thông tin thường xuyên để giảm thời gian, chi phí trong quá trình thẩm định. Sau mỗi dự án, cần tổng kết, đánh giá lại công tác thẩm định và lưu trữ thông tin một cách có hệ thống để phục vụ cho việc thẩm định các dự án tiếp theo.  Nâng cấp, hiện đại hóa trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định dự án Bên cạnh việc nâng cấp hệ thống máy tính phục vụ cho công tác thẩm định cần đầu tư cho việc mua các phần mềm tin học chuyên dụng để phân tích số liệu, quản lý rủi ro… để quá trình thẩm định dự án được thực hiện một cách khách quan và chính xác. 3.3. Kiến nghị 3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, NHNN cần đưa ra các biện pháp để điều hành, chỉ đạo hoạt động của hệ thống ngân hàng một cách ổn định. Bởi những điều chỉnh trong chính sách tiền tệ NHNN đưa ra như chính sách lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc, .đều gây ra những ảnh hưởng đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Những thay đổi trong chính sách phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét đến mọi tác động có thể có cho nền kinh tế, doanh nghiệp cũng như ngân hàng để hạn chế những tác động tiêu cực. Ngoài ra, NHNN còn cần nâng cao chức năng điều hành chỉ đạo của mình, đảm bảo mọi NHTM đều tuân thủ các chính sách và biện pháp mà NHNN đề ra. Ví dụ như gần đây việc các NHTM chạy đua lãi suất đã khiến cho chính sách ổn định lãi suất, giảm lạm phát mà NHNN đưa ra không hiệu quả. NHNN đã phải tiến hành các biện pháp kỷ luật, phạt mạnh tay với các NHTM mới có thể duy trì mức lãi suất 14%/năm trên toàn hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, NHNN vẫn cần phải nâng cao hệ thống giám sát, quản lý hoạt động của các ngân hàng thương mại để tránh tình hình chạy đua lãi suất diễn ra gây ra những bất ổn trong toàn hệ thống ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn cũng như cho vay của các ngân hàng. Một hành lang pháp lý thống nhất, đầy đủ, chặt chẽ sẽ góp phần tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động của các ngân hàng. NHNN cần hỗ trợ cho các NHTM nâng cao nghiệp vụ thẩm định, cũng như nâng cao hiệu quả của trung tâm thông tin tín dụng CIC để cung cấp thông tin một cách đầy đủ, chính xác và cập nhật cho các ngân hàng. Ngoài ra, trung tâm nên có sự hợp tác với các cơ quan liên quan của chính phủ để có được nguồn thông tin đa dạng phong phú về các lĩnh vực kinh doanh cũng như các doanh nghiệp. 3.3.2. Kiến nghị với nhà nước và các bộ ngành có liên quan Thẩm định dự án bất động sản là một công việc phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, nhiều nội dung khác nhau. Vì vậy để nâng cao chất lượng công tác thẩm định ngoài việc hoàn thiện hoạt động thẩm định tại SGD còn cần có sự phối hợp, giúp đỡ của nhà nước và các cơ quan có liên quan: - Nhà nước cần công khai các quy hoạch, kế hoạch, chiến lược phát triển thị trường BĐS để làm căn cứ cho CBTĐ xác định được định hướng phát triển của thị trường, sự phù hợp của dự án đối với các quy hoạch của nhà nước, để từ đó đưa ra các đánh giá chính xác đối với dự án. - Nhà nước cần bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật thuế… Hệ thống luật này cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực thi đúng pháp luật cũng như cho CBTĐ có cơ sở để đánh giá dự án của khách hàng. - Ngoài ra, cần có sự phối hợp giữa NHNN với các Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục thống kê… trong việc xác định hệ thống chỉ tiêu thẩm định mang tính chuẩn mực, cùng các tiêu chuẩn để đánh giá hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong từng ngành công, nông nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ bản, kinh doanh BĐS . Vì mỗi ngành, mỗi lĩnh vực lại có những đặc trưng riêng nên không thể dùng một hệ thống chỉ tiêu duy nhất cho tất cả các lĩnh vực. Nếu các bộ ngành có thể phối hợp để xây dựng một hệ thống chỉ tiêu cho riêng từng ngành thì công tác thẩm định sự án sẽ được thực hiện hiệu quả, chính xác và tiết kiệm thời gian, chi phí hơn rất nhiều. - Nhà nước cần có các biện pháp kiểm tra, kiểm toán để buộc doanh nghiệp phải thực hiện các chế độ kế toán, kiểm toán và thống kê theo đúng quy định nhà nước một cách nghiêm túc, trung thực. Đồng thời ban hành chế độ kiểm toán bắt buộc đối với doanh nghiệp. Đối với những doanh nghiệp không tuân thủ đúng quy định, có gian dối trong hoạt động kế toán, kiểm toán Nhà nước cần có những biện pháp xử lý nghiêm khắc. Điều này không chỉ hỗ trợ cho các ngân trong quá trình thẩm định, phân tích tài chính doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch tại Việt Nam. - Nhà nước và các bộ ngành cần công khai thông tin về tình hình kinh tế vĩ mô cũng như các đánh giá xếp hạng doanh nghiệp trong từng ngành một cách chính thức để làm cơ sở cho hoạt động thẩm định của ngân hàng. Đặc biệt, trong lĩnh vực BĐS nhà nước cần xây dựng khung giá đất cho từng địa bàn, từng khu vực phù hợp với mức giá thị trường để làm căn cứ cho CBTĐ trong quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính cũng như làm cơ sở để so sánh đối chiếu trong quá trình thẩm định. [...]... Trong thời gian thực tập tại SGD Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, em đã tập trung tìm hiểu, nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, em xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu chưa nhiều và kiến thức có hạn nên chuyên đề thực tập của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Vì... quan trọng đối với SGD Đó là cơ sở để SGD ra quyết định cho vay, cũng chính yếu tố quyết định hiệu quả của hoạt động tín dụng Sau khi xem xét, phân tích công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD từ quy trình, nội dung đến phương pháp thẩm định cũng như xem xét ví dụ cụ thể thì có thể nhận thấy công tác thẩm định dự án BĐS của SGD bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những hạn chế...3.3.3 Kiến nghị đối với chủ đầu tư Muốn nâng cao chất lượng thẩm định dự án, thì không thể thiếu sự hỗ trợ, hợp tác trung thực từ phía chủ đầu tư Vì vậy, để công tác thẩm định dự án BĐS tại SGD đạt được hiệu quả, thì chủ đầu tư cần: - Chấp hành nghiêm túc các quy định về kế toán, kiểm toán của Nhà nước, trung thực trong việc cung cấp thông tin về... là cơ quan đầu mối thực hiện các nghiệp vụ theo ủy quyền của NHNo& PTNT Việt Nam và kinh doanh trực tiếp như một chi nhánh của ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội, Sở Giao Dịch NHNo& PTNT Việt Nam đã đạt được rất nhiều thành tựu trong hoạt động kinh doanh Để góp vào thành công đấy, không thể không kể đến những thành tựu trong công tác thẩm định dự án tại SGD Thẩm định dự án đầu tư là hoạt động có vai... Nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định dự án tại doanh nghiệp để cung cấp các dự án có chất lượng cho ngân hàng Điều này sẽ giúp giảm thời gian thẩm định cho ngân hàng cũng như giúp khách hàng không bị bỏ lỡ cơ hội đầu tư - Tuân thủ các nội dung trong hợp đồng tín dụng, sử dụng vốn vay ngân hàng đúng mục đích Sẵn sàng phối hợp với ngân hàng trong công tác thẩm định trước trong và sau khi được vay... BĐS tại SGD Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu chưa nhiều và kiến thức có hạn nên chuyên đề thực tập của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để chuyên đề được hoàn thiện hơn nữa . nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, em xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD. Tuy. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD NHNo& amp;PTNT Việt Nam 3.1. Định hướng hoạt động