TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm bất động sản
Bất động sản là khái niệm bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, không chỉ giới hạn ở tài nguyên trong lòng đất mà còn bao gồm những sản phẩm do con người tạo ra trên đất Điều này bao hàm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi yếu tố liên quan đến đất đai Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau, khái niệm chung về bất động sản có thể được tóm gọn là những tài sản vật chất không thể di dời và tồn tại ổn định lâu dài.
Và một tài sản được coi là một bất động sản khi có các điều kiện sau:
-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
-Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
-Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Khái niệm tài sản bảo đảm và điều kiện để bất động sản trở thành tài sản bảo đảm
Tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm tài sản của khách hàng vay, tài sản được hình thành từ vốn vay, và tài sản của bên bảo lãnh, nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
-Điều kiện để 1 bất động sản trở thành tài sản đảm bảo:
Bất động sản rất phong phú và đa dạng, nhưng không phải tất cả đều đủ tiêu chuẩn làm tài sản đảm bảo Các tổ chức tín dụng cần xem xét những điều kiện cụ thể của bất động sản để đảm bảo tính khả thi và giá trị của nó.
Để chứng minh quyền sở hữu và quản lý tài sản của khách hàng vay, cần xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng hoặc bên bảo lãnh phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.
Tài sản được phép giao dịch là những loại tài sản mà pháp luật cho phép thực hiện các hoạt động như mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác mà không bị cấm.
Tài sản phải không có tranh chấp khi ký kết hợp đồng bảo đảm, vì vậy chi nhánh yêu cầu khách hàng vay và bên bảo lãnh phải cam kết bằng văn bản rằng tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng Họ cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết này.
Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm sau:
Bất động sản có tính cố định về vị trí, gắn liền với đất đai, điều này làm cho giá trị và lợi ích của nó phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định qua các tiêu chí địa lý thông thường mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và môi trường.
Tính bền vững của bất động sản phụ thuộc vào sự tồn tại lâu dài của đất đai, trong khi các công trình xây dựng có tuổi thọ cao Tuy nhiên, tính bền vững này khác nhau giữa hai khía cạnh vật lý và kinh tế Thông thường, tuổi thọ vật lý của bất động sản vượt trội hơn tuổi thọ kinh tế Do đó, khi đầu tư xây dựng, cần cân nhắc tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí và đầu tư nhiều lần.
Khi đầu tư vào bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ ảnh hưởng đến sự tồn tại và giá trị của bất động sản đó.
Bất động sản có tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất có hạn và vị trí địa lý quyết định quy mô quỹ đất cho từng hoạt động Đất đai, đặc biệt là cho đầu tư xây dựng, càng có diện tích giới hạn, khiến cho không gian bất động sản không thể mở rộng vô hạn Điều này dẫn đến tình trạng cung cầu bất động sản mất cân đối, với cung thường nhỏ hơn cầu, tạo cơ hội cho đầu cơ Những người đầu cơ thường hưởng lợi lâu dài nhờ vào xu hướng tăng giá Do đó, cần có chính sách chống đầu cơ và quản lý sở hữu bất động sản thay vì chỉ dựa vào công cụ điều tiết cung cầu hay giá cả.
Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất, có những yếu tố riêng biệt không giống bất kỳ bất động sản nào khác, bao gồm vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh Để tăng giá trị bất động sản, nhà đầu tư cần khai thác tính khác biệt này và đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Khi xã hội phát triển, yêu cầu về tính khác biệt cũng ngày càng cao Việc đánh giá bất động sản cần chú ý đến những yếu tố này, không thể so sánh một cách máy móc Quản lý không gian kiến trúc cần đảm bảo tính thống nhất và khắc phục nhược điểm do tính khác biệt gây ra, đây là trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Nhu cầu bất động sản ở mỗi khu vực và quốc gia bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Những yếu tố này không chỉ bao gồm thói quen sống mà còn liên quan đến tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân địa phương.
Hàng hóa bất động sản có sự tác động mạnh mẽ lẫn nhau, với sự ra đời hoặc hoàn thiện của một loại hàng hóa có thể ảnh hưởng đến giá trị và giá trị sử dụng của loại khác Ví dụ, việc cải tạo cơ sở hạ tầng như cầu đường sẽ thúc đẩy sự hình thành các khu nhà cao tầng, chung cư và trung tâm thương mại.
Bất động sản là một tài sản có giá trị cao do cung hạn chế và cầu luôn tăng Giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn và khả năng sinh lời cao khiến đầu tư bất động sản yêu cầu vốn lớn và dài hạn Đặc tính tái tạo vốn cũng cần được khai thác để tái đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần sự hỗ trợ từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Bất động sản là tài sản quan trọng, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước, ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế và xã hội Để duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả nguồn lực phát triển, Nhà nước cần chú trọng đến bất động sản và thị trường bất động sản Bên cạnh đó, do bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn xã hội, nên pháp luật và cơ quan quản lý nhà nước có vai trò quyết định trong lĩnh vực này.
Giá trị và công năng của bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý, bởi vì bất động sản có giá trị lớn và đa dạng chủng loại, nên việc quản lý trở nên phức tạp Điều này yêu cầu người quản lý phải có trình độ cao và chi phí quản lý thường cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt, đầu tư xây dựng công trình và kinh doanh cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng và chi phí quản lý cũng rất tốn kém.
Phân loại bất động sản
• Phân loại theo đặc tính vật chất
-Đất đai: đất tự nhiên bao gồm đất trống, đất đang sử dụng
-Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất
+ Nhà cửa xây dựng không thể di dời
+ Hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, cáp…
Các tài sản khác liên quan đến đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các dự án du lịch thể thao và công trình khai thác mỏ.
• Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
•Phân loại theo quyền tài sản:
-BĐS có giấy chứng nhận ( quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)
-BĐS có hợp đồng ( cho thuê, cầm cố, thế chấp…)
Bất động sản chưa có giấy chứng nhận đóng vai trò quan trọng trong việc phân loại, giúp nhà nước xây dựng chính sách quản lý và sử dụng hiệu quả Đồng thời, đây cũng là cơ sở để nhà đầu tư đánh giá cơ hội đầu tư tiềm năng.
Các loại quyền liên quan đến bất động sản
- Quyền sở hữu: bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Khái niệm định giá bất động sản và vai trò của định giá bất động sản
Định giá bất động sản là quá trình ước tính một cách chính xác giá trị và lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Điều này giúp xác định giá trị thực tế của tài sản và hỗ trợ các quyết định đầu tư hiệu quả.
-Định giá bất động sản là công việc ước tính
-Giá trị của bất động sản được đo lường bằng tiền
-Xác định tại 1 thời điểm cụ thể, cho 1 mục đích nhất định
-Việc thẩm định giá phải được tiến hành không thành kiến
1.2.2.Vai trò của định giá bất động sản:
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế, đặc biệt là tại Việt Nam Nghề thẩm định giá bất động sản là yếu tố then chốt trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản và nền kinh tế, đồng thời nâng cao khả năng hội nhập kinh tế toàn cầu thông qua các dự án đầu tư vào lĩnh vực này.
Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế:
Minh bạch hóa các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, góp vốn, bảo lãnh và chứng minh tài sản là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Định giá giá trị hợp lý giúp chủ sở hữu, người quản lý và cơ quan quản lý có căn cứ để đưa ra các chính sách và quyết định tối ưu trong quy hoạch, đầu tư và khai thác bất động sản, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản.
Công tác định giá bất động sản phát triển đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, từ đó thúc đẩy các dự án kinh tế và nâng cao khả năng hội nhập.
Công tác định giá sẽ góp phần tích cực vào việc giảm thiểu thất thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đồng thời hạn chế thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, qua đó tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Định giá giá trị bất động sản có tác động tích cực đến quản lý nhà nước, bao gồm xử án, đền bù, bồi thường và giải phóng mặt bằng Việc áp dụng kết quả định giá công bằng và minh bạch sẽ giúp giảm thiểu khiếu kiện và tranh chấp liên quan đến đất đai, bất động sản, từ đó góp phần đảm bảo an ninh xã hội.
Nguyên tắc định giá tài sản
1.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Cơ sở nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản
Mỗi bất động sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau và mang lại những lợi ích đa dạng Tuy nhiên, giá trị thực sự của bất động sản chỉ được xác định khi nó được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất.
Viêc sử dụng tốt nhát và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa và thỏa mãn ba điều kiện :
+ Cho phép về mặt kĩ thuật, pháp lý
+ Phù hợp về mặt kinh tế, xã hội
+ Khả thi về mặt tài chính
Nguyên tắc cơ bản là những người mua có sự thận trọng sẽ không chi trả số tiền cao hơn để sở hữu một tài sản, khi họ có thể tìm thấy một tài sản tương tự với mức giá thấp hơn.
Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên chi phí để sở hữu một bất động sản tương đương, chịu ảnh hưởng bởi cung và cầu, cũng như các yếu tố đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội Những yếu tố này tạo ra sự khác biệt và ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, được phản ánh qua mối quan hệ cung-cầu Nguyên tắc thay thế là nền tảng cho ba phương pháp định giá bất động sản: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
1.3.3.Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai:
Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Nguyên tắc xác định giá trị hiện tại của các khoản lợi ích hoặc thu nhập trong tương lai từ bất động sản là rất quan trọng Nguyên tắc này đóng vai trò cơ sở trong việc định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập, đồng thời phản ánh quan điểm của người sử dụng tiềm năng về thu nhập tương lai và giá trị hiện tại của dòng thu nhập đó.
Khi kết hợp với các tài sản khác, tổng giá trị của chúng sẽ vượt trội hơn so với tổng giá trị của từng tài sản đơn lẻ Theo lý thuyết hệ thống, giá trị của các bộ phận không thể hiện giá trị thực của tài sản, mà giá trị của bộ phận được thể hiện qua hiệu số giữa giá trị tài sản và giá trị của các bộ phận còn lại.
Giá trị của bất động sản được hình thành từ sự đóng góp của nhiều yếu tố khác nhau Khi tiến hành thẩm định giá, cần xác định rõ giá trị của từng yếu tố ảnh hưởng đến tính hữu dụng của bất động sản.
Cơ sở nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là dựu vào giá trị thị trường
Định giá bất động sản phải xem xét mối quan hệ giữa cung và cầu, trong đó bất động sản có giá trị khi đáp ứng nhu cầu của người sử dụng Tính hữu ích không phải là yếu tố duy nhất quyết định giá trị, mà sự khan hiếm của bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng Cầu phản ánh mong muốn của những người mua tiềm năng có khả năng tài chính sở hữu bất động sản, và việc phân tích cầu trở nên phức tạp hơn với các loại hình bất động sản khác nhau Cung là số lượng bất động sản có sẵn trên thị trường, thường có tính kém co giãn do diện tích đất tự nhiên hạn chế Nguyên tắc cung cầu tạo ra cơ chế tự điều tiết của thị trường, giải thích sự khác biệt về giá cả giữa các loại bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng và vị trí.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó
Giá trị của tài sản được hình thành qua quá trình thay đổi liên tục, phản ánh mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này luôn biến động, do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần hiểu rõ mối quan hệ nhân quả trong trạng thái động Việc phân tích quá trình thay đổi là cần thiết để xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng, tài sản sẽ đạt khả năng sinh lời tối đa và mức hữu dụng cao nhất Để ước tính mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản, cần phân tích sự cân bằng giữa các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
1.3.8.Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ tăng liên tục đến một ngưỡng nhất định; tuy nhiên, sau đó, mặc dù việc đầu tư vẫn tiếp diễn, mức thu nhập tăng thêm sẽ dần giảm xuống.
1.3.9.Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập từ quá trình sản xuất được tạo ra từ sự kết hợp của đất đai, vốn, lao động và quản lý Khi phân phối theo nguyên tắc tương ứng, phần thu nhập còn lại sau khi phân bổ cho vốn, lao động và quản lý sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
Tài sản cần phù hợp với môi trường xung quanh để đạt được lợi nhuận tối đa và hiệu quả cao nhất Vì vậy, thẩm định viên cần phân tích tính tương thích của tài sản với môi trường khi xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản đó.
Lợi nhuận cao sẽ kích thích cạnh tranh, nhưng cạnh tranh quá mức có thể dẫn đến giảm lợi nhuận, thậm chí không còn lợi nhuận Mối quan hệ cạnh tranh không chỉ tồn tại giữa các tài sản mà còn giữa các loại tài sản khác nhau Khi thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi áp dụng phương pháp tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản.
1.4 N ộ i dung và quy trình th ự c hi ệ n các ph ươ ng pháp đị nh giá b ấ t độ ng s ả n: 1.4.1 Nội dung , quy trình thực hiện và ưu nhược điểm của phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản dựa trên việc phân tích giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch trong điều kiện thương mại bình thường gần thời điểm định giá Phương pháp này thường được sử dụng cho các mục đích như bán, định giá cầm cố, thế chấp, góp vốn và phân chia quyền lợi tài sản Nó đặc biệt hiệu quả trong việc định giá nhà hoặc nhà đất, nhất là đối với những bất động sản có tính đồng nhất cao và thường xuyên được giao dịch trên thị trường.
THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG VAY TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK
Giới thiệu chung về Ngân hàng Vietinbank
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Vietinbank:
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) được thành lập vào năm 1988, sau khi tách ra từ Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam Vietinbank hiện là một trong những ngân hàng thương mại lớn nhất, đóng vai trò quan trọng và là trụ cột trong ngành ngân hàng Việt Nam.
Ngành hàng: Ngân Hàng - Tài Chính - Bảo Hiểm Địa chỉ: Trụ sở chính - số 108, Trần Hưng Đạo, Q.Hoàn Kiếm, Hà Nội - T/TP Hà Nội ĐT:9421029/9421104
Fax: 9421032/Telex 4122591CBV-VT/SWIFT:1CBVNVX
Email: webmaster@tcb.com.vn
Ngân hàng sở hữu một mạng lưới rộng khắp trên toàn quốc, bao gồm 01 Sở giao dịch, 167 Chi nhánh và hơn 1000 Phòng giao dịch/Quỹ tiết kiệm Bên cạnh đó, ngân hàng còn quản lý 9 Công ty hạch toán độc lập như Công ty Cho thuê Tài chính, Công ty Chứng khoán Công thương, Công ty Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản, Công ty Bảo hiểm VietinBank, Công ty Quản lý Quỹ, Công ty Vàng bạc đá quý, Công ty Công đoàn, Công ty Chuyển tiền toàn cầu, và Công ty VietinAviva Ngoài ra, ngân hàng còn có 05 đơn vị sự nghiệp, bao gồm Trung tâm Công nghệ Thông tin, Trung tâm Thẻ, Trường Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, cùng với hai nhà nghỉ Bank Star I và Bank Star II tại Cửa Lò.
Là sáng lập viên và đối tác liên doanh của Ngân hàng INDOVINA
Có quan hệ đại lý với trên 900 ngân hàng, định chế tài chính tại hơn 90 quốc gia và vùng lãnh thổ trên toàn thế giới
Là ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cấp chứng chỉ ISO 9001:2000
Là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Hiệp hội Ngân hàng Châu Á, Hiệp hội Tài chính viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu (SWIFT), cũng như Tổ chức Phát hành và Thanh toán thẻ quốc tế VISA và MASTER, tổ chức này khẳng định vị thế và cam kết trong lĩnh vực tài chính và ngân hàng.
Là ngân hàng tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ hiện đại và thương mại điện tử tại Việt Nam, đáp ứng yêu cầu quản trị & kinh doanh
Ngân hàng Công thương Việt Nam, ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam mở chi nhánh tại Châu Âu, đã ghi dấu ấn quan trọng trong sự phát triển của nền tài chính Việt Nam trên thị trường khu vực và toàn cầu Năm 2015, ngân hàng này đạt được kết quả kinh doanh ấn tượng, phản ánh sự tăng trưởng mạnh mẽ và khả năng cạnh tranh của mình.
• Quy mô vốn điều lệ của Ngân hàng Công thương đạt 37 nghìn tỷ đồng vào năm 2015, đứng thứ 2 về quy mô tổng tài sản
• Quy mô tín dụng đạt khoảng 704 nghìn tỷ đồng huy động vốn đạt 493 nghìn tỷ đồng Tỉ lệ cho vay khách hàng tăng 22% trong năm 2015, đạt 538 nghìn tỷ đồng
• Tỷ lệ cho vay/tiền gửi khách hàng của Vietinbank là 109%
•Tỷ lệ nợ xấu giảm và ở mức thấp, tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm 31/12/2015 là 0,92%
• Hiệu quả sinh lời của danh mục tín dụng của Vietinbank đạt 2,82%, cao hơn so với Vietcombank và BIDV
Quá trình chuyển dịch nền kinh tế từ mô hình tập trung, quan liêu bao cấp sang nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã yêu cầu hệ thống ngân hàng phải thay đổi để phù hợp Sự ra đời của nghị định 53/HĐBT vào ngày 26/3/1988, chuyển đổi từ ngân hàng một cấp sang ngân hàng hai cấp, đã tạo tiền đề quan trọng cho quá trình đổi mới trong hoạt động ngân hàng.
Theo chủ trương của Đảng và Nhà nước, hoạt động ngân hàng được chuyển mạnh sang hạch toán kinh tế và kinh doanh theo định hướng xã hội chủ nghĩa Điều này đã giúp Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam (NHCT) trở thành ngân hàng chuyên doanh, cung cấp dịch vụ tín dụng và ngân hàng cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, cả trong và ngoài nước.
Chi nhánh Vietinbank Lê Chân - Hải Phòng được thành lập nhằm đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng cao của người dân và phát triển mạng lưới ngân hàng trên toàn quốc Là một trong bảy chi nhánh tại Hải Phòng, chi nhánh Lê Chân luôn nỗ lực hoàn thành tốt mọi chỉ tiêu kinh doanh và khẳng định vị trí của mình trong hệ thống NHCT cũng như trong nền kinh tế Chi nhánh đã trở thành một trung gian tài chính đáng tin cậy với địa chỉ tại 124 Nguyễn Đức Cảnh - Lê Chân - Hải Phòng.
Chi nhánh NHCT Lê Chân được thành lập như một phản ứng tất yếu trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường hiện nay Sự hình thành của các ngân hàng tại các khu vực trung tâm và vùng kinh tế không chỉ nhằm huy động tối đa nguồn vốn từ dân cư mà còn đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ tài chính đa dạng Điều này giúp các ngân hàng hoạt động hiệu quả, tạo ra lợi nhuận cao và góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
2.1.2.Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động tại ngân hàng
Theo quy chế hiện hành, Giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Lê Chân chịu trách nhiệm điều hành mọi hoạt động của chi nhánh, với sự hỗ trợ từ 03 phó Giám đốc Dưới sự lãnh đạo của Ban giám đốc, chi nhánh có 8 phòng ban chuyên môn và các phòng giao dịch loại I và II.
S ơ đồ c ơ c ấ u t ổ ch ứ c c ủ a ngân hàng TMCP Công Th ươ ng, chi nhánh Lê Chân
Bảng 2.1 Sơ đồ tổ chức ngân hàng Vietinbank- chi nhánh Lê Chân
Phòng kế toán giao dịch
Phòng tiền tệ kho quỹ
Phòng tổ chức hành chính
Tổ thẻ và dịch vụ điện tử
Phòng hỗ trợ tín dụng
( 7 phòng loại 1) b) Vai trò c ủ a các phòng ban ngân hàng TMCP Công Th ươ ng Vi ệ t Nam, chi nhánh Lê Chân
Ban giám đốc chịu trách nhiệm điều hành các hoạt động kinh doanh của Chi nhánh, đảm bảo tuân thủ pháp luật nhà nước và các quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cùng Ngân hàng Công thương Việt Nam Cơ cấu của Ban giám đốc bao gồm 01 giám đốc và 03 phó giám đốc.
Giám đốc ngân hàng là người có quyền quyết định tất cả các hoạt động của ngân hàng, đồng thời phải chịu trách nhiệm trước Ngân hàng Công thương Việt Nam và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam về các quyết định mà mình đưa ra.
Phó giám đốc: giúp việc cho giám đốc, trực tiếp quản lý điều hành các phòng ban theo sự phân công, ủy quyền của giám đốc
Phòng kế toán giao dịch đóng vai trò quan trọng trong việc hạch toán và ghi chép đầy đủ mọi hoạt động kinh tế phát sinh Nơi đây đảm bảo phản ánh chính xác các nghiệp vụ vào sổ sách kế toán và thực hiện báo cáo thống kê một cách kịp thời và đầy đủ.
Phòng khách hàng doanh nghiệp và phòng bán lẻ
- Thực hiện cho vay đối với các khách hàng
- Lập các báo cáo về công tác tín dụng, báo cáo sơ kết, tổng kết tình hình hoạt động kinh doanh
- Ngoài ra còn thực hiện một số công việc do ban giám đốc giao
Phòng tiền tệ kho quỹ
- Quản lý tài sản bảo đảm: thế chấp, cầm cố…
- Thực hiện điều chuyển tiền mặt từ kho tiền của chi nhánh đến các phòng giao dịch loại I, phòng giao dịch loại II và ngược lại
- Thực hiện điều chuyển tiền mặt từ kho tiền của chi nhánh đến ngân hàng nhà nước và ngược lại
Phòng tổ chức hành chính
- Thực hiện công tác quy hoạch cán bộ, đề xuất cử cán bộ viên chức đi công tác học tập trong và ngoài nước
Hệ số lương và nâng lương cho người lao động được xác định theo Bộ luật Lao Động cùng các văn bản hướng dẫn của Nhà nước và ngành Ngân hàng Chính sách và chế độ liên quan đến người lao động tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam cũng được quy định rõ ràng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người lao động trong môi trường làm việc.
- Trực tiếp quản lý hồ sơ của cán bộ Chi nhánh
- Tổng hợp theo dõi, đề xuất khen thưởng cho tập thể, cá nhân theo đúng quy định
- Trực tiếp quản lý con dấu của Chi nhánh, thực hiện công tác hành chính
- Thực hiện một số nhiệm vụ khác do ban giám đốc giao…
Phòng tổng hợp có nhiệm vụ tham mưu cho ban giám đốc về việc huy động nguồn lực, đồng thời thực hiện tổng hợp số liệu liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh Ngoài ra, phòng cũng đảm nhiệm việc lập báo cáo giao ban định kỳ hàng tháng, quý và năm cho ngân hàng.
Phòng giao dịch loại I: Thực hiện chức năng như một ngân hàng thu nhỏ trừ mảng tài trợ thương mại
Phòng giao dịch loại II: Huy động vốn, chi trả kiều hối, chuyển tiền…
2.1.3 Hoạt động kinh doanh của ngân hàng
Ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Ngân hàng Công Thương, chi nhánh Lê Chân bao gồm các hoạt động chủ yếu sau:
• Nhận tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ của các tổ chức kinh tế v à dân cư
Nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong phú và hấp dẫn, bao gồm tiết kiệm không kỳ hạn và có kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ, cùng với các sản phẩm tiết kiệm dự thưởng và tiết kiệm tích luỹ.
• Phát hành kỳ phiếu, trái phiếu
•Cho vay ngắn hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
• Cho vay trung, dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
•Tài trợ xuất, nhập khẩu; chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất
•Đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài
• Cho vay tài trợ, uỷ thác theo chương trình: Đài Loan (SMEDF); Việt Đức (DEG, KFW) và các hiệp định tín dụng khung
• Thấu chi, cho vay tiêu dùng
• Hùn vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính trong nước và quốc tế
• Đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế
Bảo lãnh, tái bảo lãnh (trong nước và quốc tế): Bảo lãnh dự thầu; Bảo lãnh thực hiện hợp đồng; Bảo lãnh thanh toán
Thanh toán và Tài trợ thương mại
•Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; thông báo, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu
•Nhờ thu xuất, nhập khẩu (Collection); Nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A)
• Chuyển tiền trong nước và quốc tế
• Chuyển tiền nhanh Western Union
•Thanh toán uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, séc
• Chi trả lương cho doanh nghiệp qua tài khoản, qua ATM
• Mua, bán ngoại tệ (Spot, Forward, Swap…)
•Mua, bán các chứng từ có giá (trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu…)
• Thu, chi hộ tiền mặt VNĐ và ngoại tệ
•Cho thuê két sắt; cất giữ bảo quản vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá, bằng phát minh sáng chế
Thẻ và ngân hàng điện tử
•Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa, thẻ tín dụng quốc tế (VISA, MASTER CARD…)
•Dịch vụ thẻ ATM, thẻ tiền mặt (Cash card)
• Internet Banking, Phone Banking, SMS Banking
Thực trạng phương pháp định giá bất đông sản phục vụ hoạt động vay tại Vietinbank
2.2.1 Một số quy định về định giá bất động sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân
Chi nhánh phải thành lập tổ định giá khi xác định giá trị bất động sản đảm bảo trừ các trường hợp sau :
-Bất động sản có tính thanh khoản cao
- Bất động sản bảo đảm bổ sung không đáp ứng được các quy định nhận bảo đảm của ngân hàng Công thương
Bất động sản sẽ được thẩm định và định giá dựa trên kết quả từ Vietinbank AMC hoặc các công ty thẩm định giá độc lập được Tổng giám đốc thông báo trong từng thời kỳ.
Một Bất động sản bảo đảm cho giá trị mức cấp tín dụng tối đa
Dưới 500 triệu đồng Tối thiểu 02 thành viên thuộc Phòng khách hàng doanh nghiệp/Phòng bán lẻ/Phòng giao dịch
Tử 500 triệu đồng đến 3 tỷ đồng
Tối thiểu 02 thành viên thuộc Phòng khách hàng doanh nghiệp/Phòng bán lẻ/Phòng giao dịch trong đó tối thiểu 01 lãnh đạo phòng
Trên 3 tỷ đồng hoặc Bất động sản phức tạp
Tối thiểu 02 thành viên thuộc Phòng khách hàng doanh nghiệp/Phòng bán lẻ/Phòng giao dịch trong đó tối thiểu 01 lãnh đạo phòng
01 thành viên trong ban giám đốc chi nhánh
Bảng 2.2: Quy định về số lượng người trong tổ định giá
Ngân hàng Công Thương đã hợp tác với Công ty thẩm định giá độc lập, nằm trong danh sách các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động định giá do Bộ Tài Chính công bố hàng năm, nhằm thực hiện việc định giá tài sản bảo đảm trong nhiều trường hợp khác nhau.
Tài sản bảo đảm là bất động sản có giá trị từ 50 tỷ đồng trở lên đối với các khoản nợ của khách hàng liên quan đến Ngân hàng Công Thương (NHCT) và các đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng theo quy định hiện hành Đối với những trường hợp khác, giá trị tài sản bảo đảm phải từ 200 tỷ đồng trở lên Ngân hàng Công Thương có thể thuê Công ty thẩm định giá độc lập, được liệt kê trong danh sách các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động định giá do Bộ quy định.
Tài Chính ban hành mỗi năm) để định giá tài sản bảo đảm trong các trường hợp:
(i) Việc định giá bất động sản vượt quá khả năng của NHCT;
(ii) Các bên không xác định được giá trị bất động sản thế chấp;
(iii) Theo quy định của NHCT trong từng thời kì
*Nhiệm vụ của Tổ định giá tại chi nhánh
- Xem xét thực tế của bất động sản bảo đảm và thu thập các thông tin từ việc trực tiếp đi khảo sát thực tế
Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ của bộ chứng từ bất động sản bảo đảm là rất quan trọng, bao gồm việc xác minh các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, hóa đơn, chứng từ và hợp đồng mua bán.
- - Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung định giá tài sản (như quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý, )
Xử lý thông tin là quá trình so sánh và đối chiếu tính khớp đúng giữa các thông tin thu thập nhằm xác định tính trung thực của chúng Việc phân tích các điểm tương tự và khác biệt, cũng như những lợi thế và bất lợi của tài sản cần thẩm định so với tài sản so sánh, giúp rút ra những thông tin có giá trị sử dụng.
Tổng hợp thông tin thu thập được giúp đưa ra nhận định tổng quát về bất động sản bảo đảm, từ đó hỗ trợ việc đề xuất quyết định nhận bất động sản bảo đảm trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ngân hàng Công thương thực hiện định giá giá trị bất động sản bảo đảm thông qua việc tự thẩm định hoặc thuê các cơ quan chuyên môn Trong trường hợp tự định giá, Tổ định giá có thể áp dụng các phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và các phương pháp khác Các phương pháp này có thể được sử dụng độc lập hoặc phối hợp để so sánh kết quả, từ đó xác định mức giá phù hợp, đảm bảo an toàn cho vốn vay và khả năng thu hồi nợ khi xử lý tài sản.
Việc sử dụng các phương pháp định giá tài sản yêu cầu thực hiện so sánh, phân tích và điều chỉnh các điều kiện giả thiết Kết quả phải được thể hiện bằng văn bản, bao gồm bảng tính toán các mức giá thu được, nhằm xác định mức giá cuối cùng phản ánh giá trị thị trường của tài sản Hồ sơ này cần được lưu trữ và có thể đính kèm tờ trình thẩm định tài sản bảo đảm.
- Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản thế chấp nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng
- Lập tờ trình định giá tài sản
- Thực hiện đúng quy định của Pháp luật, của NHCT về định giá tài sản đảm bảo
- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường thông qua các nguồn thông tin:
+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng
+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước
+ Cá nhân, đơn vị kinh doanh, môi giới BĐS, định giá
* Nguyên tắc bảo đảm bằng bất động sản
A, Trường hợp bên bảo đảm là cá nhân, tổ chức nước ngoài thì NHCTD chỉ nhận bảo đảm đối với tài sản hợp pháp, hợp lệ tại Việt Nam theo quy định tại khoản này
Nếu tài sản đáp ứng đủ điều kiện nhưng đang cho thuê, ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp khi có khả năng xử lý tài sản đó để thu hồi nợ.
Nếu tài sản đáp ứng đủ điều kiện nhưng hiện đang được bên bảo đảm cho thuê, Ngân hàng Chính sách Tài chính chỉ chấp nhận thế chấp khi có khả năng xử lý tài sản đó để thu hồi nợ.
Khi NHCTD nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai, nếu bên bảo đảm sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm (TSBĐ), NHCTD sẽ có quyền đối với tài sản đó Đối với những tài sản theo quy định pháp luật cần phải đăng ký quyền sở hữu nhưng chưa được bên bảo đảm thực hiện, NHCTD vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn.
Trường hợp định giá TSBĐ theo giá thị trường, NHCTD phải có các căn cứ cụ thể, sát với giá trị thực của tài sản trên thị trường
Nguyên tắc nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) là quyền sử dụng đất (QSD đất) và tài sản gắn liền với đất Theo quy định pháp luật, ngân hàng thương mại (NHCTD) phải nhận bảo đảm bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất Nếu chưa có tài sản trên đất khi thế chấp, NHCTD có thể chỉ nhận bảo đảm QSD đất và thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm (HĐBĐ) về các tài sản gắn liền với đất sẽ hình thành trong tương lai Đối với tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện làm bảo đảm nhưng QSD đất không thể thế chấp, NHCTD chỉ được nhận bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu tài sản và đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cùng một bên bảo đảm NHCTD giữ bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSD đất) và quản lý như hồ sơ TSBĐ khác.
* Tài sản bảo đảm và thẩm quyên nhận TSBĐ:
Các loại bất động sản mà NHCT không được nhận bảo đảm:
- QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận bên bảo đảm chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
- QSD đất thuê trả tiền hàng năm
QSD đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao có thể không thu tiền sử dụng đất, hoặc nếu có thu, thì khoản tiền này đã được thanh toán từ nguồn ngân sách nhà nước.
Quyền sử dụng đất và nhà ở thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, cùng với thông báo giải tỏa và phá dỡ từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Định hướng phát triển trong thời gian tới
3.1.1 Quan điểm của ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê Chân về định giá BĐS bảo đảm
Nền kinh tế Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, với hệ thống tài chính ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng Công Thương, đóng vai trò quan trọng Trong tương lai, ngân hàng Công Thương dự kiến sẽ mở rộng mạng lưới và đầu tư đồng bộ vào sản phẩm, nhân sự, công nghệ và quản trị doanh nghiệp, nhằm phục vụ khách hàng tốt nhất.
Trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro tín dụng Tài sản bảo đảm thường là bất động sản (BĐS) có giá trị lớn, giúp ngân hàng có thể thu hồi khoản vay nếu khách hàng không trả nợ Việc xác định chính xác giá trị của BĐS là cần thiết, đòi hỏi định giá viên phải có chuyên môn vững và kinh nghiệm liên quan, cũng như cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản Điều này không chỉ phản ánh đúng giá trị thị trường mà còn giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tối đa.
Giá trị bất động sản bảo đảm thường không chính xác do sự phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ định giá Trong quá trình định giá, các nhân viên thường dựa vào thông tin từ các bất động sản tương đồng trên thị trường, chủ yếu từ các trang web mua bán nhà đất và tin rao vặt trên báo chí Tuy nhiên, nguồn tài liệu này thường không đáng tin cậy, gây khó khăn cho việc định giá chính xác.
Việc định giá bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều vấn đề cần giải quyết Chi nhánh đã nêu ra quan điểm nhằm hợp lý hóa những hạn chế hiện có trong quy trình định giá.
Theo nhận định của ngân hàng Chi nhánh, giá BĐS bảo đảm do cán bộ định giá xác định vẫn cao hơn khung giá của UBND tỉnh, thành phố, nhưng thấp hơn giá thị trường Điều này giúp ngân hàng duy trì an toàn trong trường hợp rủi ro xảy ra, đồng thời đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Giá trị bất động sản hiện tại thấp hơn giá thị trường, với mức cho vay tối đa đạt 70% giá trị tài sản đảm bảo Điều này giúp ngân hàng duy trì an toàn trong trường hợp rủi ro xảy ra, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hồi nợ.
3.1.2 Định hướng của ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân trong công tác định giá BĐS bảo đảm
Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay với nhiều biến động lớn và rủi ro trong thị trường tài chính - tiền tệ, việc định hướng hoạt động và xây dựng chiến lược phát triển cho tổ chức kinh tế trở nên cực kỳ quan trọng Đặc biệt trong lĩnh vực định giá tài sản bảo đảm, chi nhánh Lê Chân đang tập trung vào bất động sản.
Tài sản bảo đảm, thường là những tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro tín dụng khi khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ Để đảm bảo khả năng thu hồi khoản nợ, giá trị bất động sản bảo đảm cần được ước tính chính xác, phản ánh đúng giá trị thị trường thông qua việc tham khảo các giao dịch thành công Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá bất động sản thường không sát với giá thị trường, và nguồn thông tin không hoàn toàn chính xác Do đó, ngân hàng luôn tìm kiếm thông tin từ các nguồn đáng tin cậy như trung tâm bất động sản, công ty bất động sản uy tín và cử cán bộ thẩm định kiểm tra hiện trường.
Cải thiện và nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản, là ưu tiên hàng đầu, đồng thời cam kết cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng Đối với các bất động sản có giá trị lớn và đặc biệt, cần tham khảo ý kiến từ các chuyên gia hoặc kết quả từ các tổ chức định giá uy tín khác.
Để nâng cao trình độ và kỹ năng định giá cho đội ngũ cán bộ, cần thường xuyên tổ chức các chương trình tập huấn và đào tạo Đồng thời, cần triển khai chương trình kiểm tra, giám sát nhằm đảm bảo công tác định giá bất động sản diễn ra công khai và minh bạch Việc hoàn thiện bộ máy tổ chức của hệ thống cũng là yếu tố quan trọng trong quá trình này.
Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu và văn bản quy định về hoạt động định giá bất động sản là rất quan trọng, nhằm đảm bảo thông tin được thu thập một cách nhanh chóng và chính xác Điều này không chỉ hỗ trợ việc thu thập thông tin thuận lợi mà còn cung cấp kinh phí để thành lập phòng định giá chuyên nghiệp, giúp quá trình cấp tín dụng diễn ra hiệu quả hơn và theo kịp xu hướng thị trường.
Ngân hàng đang có kế hoạch tăng cường số lượng và chất lượng cán bộ thẩm định để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong việc xử lý hồ sơ vay vốn Hiện tại, số lượng cán bộ định giá còn hạn chế trong khi khối lượng hồ sơ khách hàng lớn, dẫn đến việc không đủ nhân lực để hoàn thành công việc nhanh chóng và chính xác Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng sẽ không chỉ tăng số lượng nhân viên mà còn triển khai các chính sách hỗ trợ, như cử nhân viên tham gia các khóa học định giá từ các cơ quan có thẩm quyền hoặc chương trình đào tạo từ khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên của Đại học Kinh tế Quốc dân Mục tiêu là đến năm 2010, tất cả nhân viên trong phòng kinh doanh sẽ có chứng chỉ định giá, và những cá nhân xuất sắc sẽ được tạo điều kiện đi nước ngoài học hỏi thêm.
Để đảm bảo tính minh bạch trong công tác định giá thế chấp, cần quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của cán bộ định giá Điều này giúp hạn chế tiêu cực, như việc chấp nhận thế chấp bất động sản không đủ tiêu chuẩn hoặc định giá cao hơn giá trị thực, ảnh hưởng đến lợi ích của ngân hàng Khi phát hiện sai phạm, cần xử lý nghiêm khắc và áp dụng các hình thức kỷ luật thích hợp Đồng thời, cần có chế độ khen thưởng cho những cán bộ xuất sắc để khuyến khích họ nâng cao hiệu quả công việc.
Cán bộ định giá sẽ nỗ lực nắm bắt toàn bộ thị trường bất động sản Hải Phòng và các tỉnh lân cận, mở rộng tiếp cận đến các thị trường xa hơn Việc thu thập dữ liệu từ thị trường không chỉ giới hạn ở Hải Phòng mà còn bao gồm các tỉnh lân cận sẽ tạo ra một hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá Điều này giúp cán bộ định giá truy cập thông tin nhanh chóng và có cơ sở hơn, từ đó quản lý hoạt động định giá hiệu quả hơn Ngân hàng sẽ áp dụng công nghệ thông tin vào quy trình thu thập, phân tích và lưu trữ dữ liệu về thị trường bất động sản, giúp xử lý nhanh chóng từ khi tiếp nhận hồ sơ cho đến khi hoàn thành giao dịch, tiết kiệm thời gian và chi phí.
Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS đảm bảo tại ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân
Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng thông tin đầu vào là rất quan trọng trong việc định giá bất động sản, nhằm hỗ trợ cấp tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Hoạt động định giá đòi hỏi thông tin đầy đủ và chính xác, nhưng hiện tại nguồn thông tin chủ yếu từ khách hàng vay và mối quan hệ cá nhân của cán bộ tín dụng thường không đáng tin cậy và chứa nhiều rủi ro Do đó, ngân hàng Công Thương cần xây dựng một hệ thống thông tin riêng về khách hàng vay và giá trị thị trường của bất động sản để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy.
Trong quá trình định giá bất động sản, việc thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS thế chấp là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro Cán bộ định giá cần có các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, thông tin về nguồn gốc BĐS và xu hướng thị trường Việc xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến BĐS cũng cần được chú trọng, giúp cập nhật giá thị trường của các BĐS khác Khách hàng vay vốn phải cung cấp thông tin trung thực, chính xác về tình hình tài chính và hợp tác với nhân viên định giá Đồng thời, nhân viên định giá cần đảm bảo tính trung thực và khách quan trong công việc của mình.
Cán bộ định giá cần kiểm tra và phân tích thông tin từ hồ sơ do khách hàng và bên bảo đảm cung cấp, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, hóa đơn, chứng từ và hợp đồng mua bán Ngoài ra, việc khảo sát thực tế để đối chiếu thông tin là cần thiết Đồng thời, cán bộ định giá cũng phải thu thập thông tin về giá cả và đặc điểm của các tài sản tương tự trên thị trường để làm cơ sở xác định giá của tài sản bảo đảm.
Để thu thập thông tin khách hàng hiệu quả, cần sự phối hợp giữa các phòng ban và bộ phận chức năng khác nhau Hoạt động tín dụng yêu cầu cán bộ tín dụng phải linh hoạt, trong khi cán bộ thẩm định cần tỉ mỉ, chính xác và có kinh nghiệm vững vàng Sự hợp tác giữa các phòng ban sẽ giúp Ngân hàng Công thương khai thác triệt để điểm mạnh, nâng cao khả năng thu thập và độ chính xác của thông tin từ khách hàng Cán bộ quan hệ khách hàng, với hiểu biết sâu sắc về khách hàng, sẽ hỗ trợ cán bộ định giá trong quá trình định giá.
Ngân hàng cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn, bao gồm hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận chất lượng và các tài liệu liên quan đến tài sản từ cơ quan chức năng Việc thiết lập mối quan hệ chính thức với các cơ quan như sở địa chính là cần thiết để cập nhật thông tin chính xác cho công tác thẩm định Ngân hàng Công Thương cần xây dựng mạng lưới thông tin dày đặc và trang bị cho nhân viên phương pháp khai thác thông tin đa chiều Vietinbank nên áp dụng công nghệ hiện đại để tích hợp thông tin nhanh chóng và chính xác, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian cho cán bộ định giá Đồng thời, vấn đề bảo mật thông tin định giá cũng cần được chú trọng để tránh rủi ro mất an toàn cho hệ thống dữ liệu.
+ Xây dựng hệ thống thông tin một cách khoa học, dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm lại theo các hướng như:
• Tổ chức hệ thống theo ngân hàng dữ liệu
• Thể loại thông tin cần lưu trữ
Cán bộ định giá BĐS cần nâng cao kiến thức nghiệp vụ bằng cách tham khảo thông tin từ báo chí, nguồn thông tin bổ sung hữu ích Báo chí cung cấp thông tin khách quan về đời sống kinh tế và xã hội, phản ánh đầy đủ các vấn đề hiện tại Khi xác định khách hàng vay vốn và BĐS đảm bảo, cán bộ định giá cần chú ý đến các chỉ số dự báo như giá vàng, chỉ số lạm phát và các dự đoán về kinh tế, chính trị, xã hội Việc thu thập thông tin toàn diện trong quá trình định giá sẽ nâng cao chất lượng định giá và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
+ Tăng cường kết hợp với các công ty định giá chuyên nghiệp và một số tổ chức định giá khác:
Ngân hàng nên hợp tác với các công ty định giá và tổ chức định giá uy tín, chuyên nghiệp để thu thập thông tin chính xác về thị trường, từ đó nâng cao chất lượng công tác định giá của mình.
-Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế trong quá trình định giá phục vụ hoạt động vay:
Để kiểm tra thông tin về bất động sản, chi nhánh cần xem xét kỹ các điều kiện sở hữu và quyền sử dụng đất của bên bảo đảm theo quy định của NHCT, đảm bảo tài sản chưa bị cầm cố hoặc thế chấp tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào Việc kiểm tra này được thực hiện thông qua các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Nếu tài sản đã được đăng ký cầm cố tại tổ chức tín dụng khác, chi nhánh cần đánh giá tính an toàn về mặt pháp lý và giá trị kinh tế của tài sản trước khi nhận tài sản bảo đảm Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chi nhánh cần liên hệ với phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin liên quan đến tài sản và chủ sở hữu, bao gồm cả các giao dịch bảo đảm nếu giấy chứng nhận không ghi nhận quá trình đăng ký thế chấp.
Cần thường xuyên kiểm tra công tác định giá và ý thức làm việc của cán bộ định giá để kịp thời điều chỉnh sai sót Tránh các lỗi chủ quan hay khách quan dẫn đến kết quả định giá sai lệch so với giá thị trường, vì điều này có thể làm mất niềm tin của khách hàng và ảnh hưởng đến uy tín ngân hàng Để giảm thiểu sai sót, nên thực hiện kiểm tra bất thường các biên bản và chứng thư định giá, đồng thời tiến hành kiểm tra định kỳ hàng tháng, hàng quý và hàng năm.
Việc theo dõi và kiểm tra lại kết quả tính toán cùng các biên bản đánh máy là rất quan trọng để đảm bảo không có sai sót nào Hoàn thiện hồ sơ giấy tờ đúng quy định là điều cần thiết Dù những công việc này có vẻ nhỏ nhặt, nhưng cán bộ định giá cần thực hiện một cách chi tiết và cẩn thận, vì chúng có ảnh hưởng lớn đến công tác định giá.
Việc khảo sát và xây dựng đơn giá thị trường cho đất đai ở từng khu vực là rất quan trọng trong định giá bất động sản, giúp quy trình xử lý hồ sơ diễn ra nhanh chóng và chính xác Để xác định giá đất, cán bộ định giá cần thu thập thông tin mua bán gần nhất và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp Việc này đảm bảo hiệu quả cao hơn trong công tác định giá, đồng thời cần thường xuyên cập nhật thông tin để giá trị bất động sản hợp lý và an toàn cho ngân hàng Tại chi nhánh Lê Chân, việc áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá như so sánh, chi phí và thu nhập là cần thiết, nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường Ngân hàng nên kết hợp các phương pháp này thay vì chỉ sử dụng một phương pháp đơn lẻ Thành lập phòng định giá tài sản đảm bảo chuyên biệt tại chi nhánh sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ, giúp xử lý tốt hơn trong trường hợp định giá tài sản thế chấp, giảm thiểu rủi ro nợ xấu và chi phí cho khách hàng.
Để đáp ứng yêu cầu, chi nhánh nên thành lập phòng định giá tài sản bảo đảm với đội ngũ cán bộ chuyên môn được đào tạo và cập nhật kiến thức về tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản thế chấp Nhiệm vụ chính của phòng này là định giá các tài sản có cấu trúc phức tạp và cơ sở hạ tầng, sau đó thông báo kết quả bằng văn bản cho cán bộ tín dụng Đối với tài sản nhỏ lẻ và đơn giản, cán bộ tín dụng vẫn có thể thực hiện công việc định giá như hiện nay.
Sự ra đời của bộ phận định giá sẽ giải quyết những vướng mắc hiện tại, giúp giảm thiểu trách nhiệm của cán bộ tín dụng trong việc định giá tài sản Việc này không chỉ đảm bảo tính khách quan mà còn tiết kiệm chi phí cho khách hàng khi không phải thuê người định giá Nếu thành công, ngân hàng sẽ thu hút được nhiều khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt hiện nay.
-Nhóm giải pháp nâng cao cả về số lượng và chất lượng cán bộ định giá:
Số lượng nhân viên trong tổ định giá của ngân hàng Công Thương rất hạn chế, dẫn đến áp lực công việc lớn và hiệu quả không cao Việc thành lập phòng định giá yêu cầu tăng cường cả số lượng và chất lượng cán bộ định giá Chi nhánh cần tạo điều kiện cho nhân viên tham gia các lớp bồi dưỡng chuyên môn về định giá tài sản, mời giảng viên và chuyên gia về hướng dẫn, cũng như tổ chức các buổi trao đổi giữa các cán bộ định giá Cử nhân viên xuất sắc đi học hỏi kinh nghiệm tại các nước phát triển cũng là một giải pháp cần thiết Nâng cao chất lượng đội ngũ định giá là rất quan trọng, vì định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm, kỹ năng và sự nhạy bén với thị trường Ngoài ra, việc tuyển dụng nhân viên có chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản ngay từ đầu sẽ giúp ngân hàng tiết kiệm chi phí đào tạo định giá chuyên nghiệp.
Quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm cho cán bộ trong tổ định giá bất động sản là rất quan trọng nhằm ngăn chặn việc móc nối giữa khách hàng và nhân viên định giá, dẫn đến việc tăng giá trị bất động sản thế chấp Cần tránh tình trạng định giá bất động sản không đủ tiêu chuẩn cho vay hoặc định giá cao hơn giá trị thực trên thị trường do mối quan hệ cá nhân Ngân hàng cần xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm và quy định rõ trách nhiệm vật chất đối với những cán bộ sai phạm Trong trường hợp xảy ra rủi ro khách quan, ngân hàng nên chia sẻ một phần trách nhiệm với cán bộ định giá thông qua quỹ dự phòng Đồng thời, cần có chế độ khen thưởng xứng đáng cho những cán bộ định giá hoàn thành xuất sắc công việc, tạo động lực để đạt được kết quả tốt hơn.