Hoàn thiện nội dung quy trình và phương pháp định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng tmcp bưu điện liên việt chi nhánh bắc ninh,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ VAY TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK CHI NHÁNH LÊ CHÂN Họ tên sinh viên : LÊ THỊ THU THUỶ Lớp : TCDNC - K15 Khoá : 2012 - 2016 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : Th.S ĐẶNG TÀI AN TRANG Hà Nội, tháng 05 năm 2016 MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.: Khái niệm bất động sản tài sản bảo đảm: 1.1.1: Khái niệm bất động sản 1.1.2: Khái niệm tài sản bảo đảm điều kiện để bất động sản trở thành tài sản bảo đảm: 1.1.3 Đặc điểm bất động sản: 1.1.4 Phân loại bất động sản: 1.1.5 Các loại quyền liên quan đến bất động sản: 1.2: Khái niệm định giá bất động sản vai trò định giá bất động sản 1.2.1 : Khái niệm định giá bất động sản 1.2.2.Vai trò định giá bất động sản: 1.3.Nguyên tắc định giá tài sản: 10 1.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: 10 1.3.2 Nguyên tắc thay thế: 10 1.3.3.Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai: 10 1.3.4.Nguyên tắc đóng góp: 11 1.3.5.Nguyên tắc cung cầu: 11 1.3.6 Nguyên tắc thay đổi 11 1.3.7.Nguyên tắc cân 12 1.3.8.Nguyên tắc thu nhập tăng giảm 12 1.3.9.Nguyên tắc phân phối thu nhập 12 1.3.10.Nguyên tắc phù hợp 12 1.3.11.Nguyên tắc cạnh tranh 12 1.4 Nội dung quy trình thực phương pháp định giá bất động sản: 13 1.4.1 Nội dung , quy trình thực ưu nhược điểm phương pháp so sánh: 13 1.4.2 : Nội dung, quy trình thực ưu nhược điểm phương pháp chi phí 18 1.4.3 Nội dung, quy trình ưu nhược điểm phương pháp thu nhập : 21 1.4.4 Nội dung, quy trình ưu nhược điểm phương pháp thặng dư : 23 TÓM TẮT CHƯƠNG 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG VAY TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK CHI NHÁNH LÊ CHÂN 27 2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng Vietinbank: 27 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng Vietinbank: 27 2.1.2.Tổ chức nhân nguyên tắc hoạt động ngân hàng 29 2.1.3 Hoạt động kinh doanh ngân hàng 32 2.2 Thực trạng phương pháp định giá bất đông sản phục vụ hoạt động vay Vietinbank: 34 2.2.1 Một số quy định định giá bất động sản bảo đảm ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân 34 2.2.2 Thực tiễn phương pháp định giá bất động sản ngân hàng Vietinbank 44 2.2.3 Ví dụ định giá bất động sản chấp ngân hàng Công Thương, chi nhánh Lê Chân: 56 2.2.4 Đánh giá công tác cấc phương pháp định giá tại ngân hàng Công Thương, chi nhánh Lê Chân: 63 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG VAY TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK 67 3.1 Định hướng phát triển thời gian tới 67 3.1.1 Quan điểm ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê Chân định giá BĐS bảo đảm 67 3.1.2 Định hướng ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân công tác định giá BĐS bảo đảm 68 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS đảm bảo ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân 70 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước 81 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng: 82 TÓM TẮT CHƯƠNG 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TẢI LIỆU THAM KHẢO 84 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1:Sơ đồ cấu tổ chức ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân 30 Bảng 2.2: Quy định số lượng người tổ định giá 35 Bảng 2.3: mức cấp tín dụng tối đa TSBĐ quyền sử dụng đất( đất thuê , đất nông nghiệp) 41 Bảng 2.4: mức cấp tín dụng tối đa TSBĐ quyền sử dụng đất thuê trực tiếp nhà nước đất thuê lại tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất 42 Bảng 2.5 Mức cấp tín dụng với TSBĐ đất 43 Bảng 2.6 Đặc điểm bất động sản mục tiêu 48 Bảng 2.7: So sánh phân tích số liệu 49 Bảng 2.8 Các phương pháp ước tính chi phí tái tạo/ chi phí thay 50 Bảng 2.9 Các loại hao mòn tài sản 51 Bảng 2.10 Thông tin khách hàng 56 Bảng 2.11 Hiện trạng bất động sản cần thẩm định 58 Bảng 2.12: Đặc điểm bất động sản cần thẩm định 59 Bảng 2.13.: Suất vốn đầu tư loại công trình 60 Bảng 2.14: Các yếu tố so sánh bất động sản định giá bất động sản 61 so sánh 61 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TSBĐ : Tài sản bảo đảm TMCP : Thương mại cổ phần NHCT : Ngân hàng Công Thương GDBĐ : Giao dịch bảo đảm QSH : Quyền sở hữu QSD : Quyền sử dụng TSSS : Tài sản so sánh NHCTD : Ngân hàng cấp tín dụng HĐBĐ : Hợp đồng bảo đảm GCN : Giấy chứng nhận UBND : Ủy ban nhân dân NHTM : Ngân hàng thương mại TCTD : Tổ chức tín dụng LỜI MỞ ĐẦU Sự cấp thiết đề tài: Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu toàn cầu hố diễn ngày gia tăng hệ thống tài nói chung Ngân hàng thương mại nói riêng lại đóng mooyj vai trị quan trọng Các hoạt động ngân hàng đặc biệt hoạt động tín dụng đóng vai trị trung gian, đưa vốn đến nhà đàu tư, đóng góp nhiều cho phát triển tất ngành, lĩnh vực kinh tế, có thị trường bất động sản, Sự phát triển thị trường bất động sản vài năm gần thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia cấp vốn thơng qua hình thức chấp bất động sản Với ngân hàng hoạt động tìm kiếm lợi nhuận hiệu tiềm ẩn nhiều rủi ro Công tác định giá bất động sản đảm bảo công tác quan trọng q trình cấp tín dụng Tuy nhiên, có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, đặc biệt lựa chọn cá phương pháp định giá bất động sản phù hợp với BĐS đảm bảo ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách nhà nước, khó khăn từ phía khách hàng, khó khăn từ phía ngân hàng làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa thực đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng mục tiêu ngân hàng đưa Trong thời gian thực tập ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam chi nhánh Lê Chân, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tế cơng tác định giá tài sản bảo đảm người nghiên cứu định chọn đề tài: “ HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ VAY TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK CHI NHÁNH LÊ CHÂN” làm luận văn tốt nghiệp Với việc chọn đề tài tác giả hi vọng đóng góp phần vào cơng tác định giá bất động sản ngân hàng, làm cho hoạt động ngày trở nên chuyên nghiệp tạo niềm tin uy tín nơi khách hàng Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận hoạt động định giá bất động sản đảm bảo - Tìm hiểu đánh giá thực trạng phương pháp định giá Bất động sản đảm bảo áp dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Cơng Thương - Trên sở đưa phương hướng, giải pháp cụ thể để hoàn thiện phương pháp định giá Bất động sản đảm bảo ngân hàng Phạm vi nghiên cứu - Không gian nghiên cứu thực Phòng giao dịch Trần Nguyên Hãn, Chi nhánh Lê Chân, thuộc Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Địa 266i, Trần Nguyên Hãn, Lê Chân, Hải Phòng - Thời gian nghiên cứu từ ngày 20/01/2016 đến ngày 17/05/2016 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ yếu việc thu thập số liệu từ mạng internet, sách báo tạp chí, giáo trình định giá bất động sản tài liệu hướng dẫn định giá ngân hàng TMCP Công Thương cung cấp Thông qua vấn trực tiếp anh chị công tác phận tín dụng Phịng giao dịch Trần Ngun Hãn tham khảo báo cáo, biên định giá ngân hàng để tìm kinh nghiệm thực tế cơng tác định giá Bên cạnh phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp qua trình nghiên cứu Phân tích đánh giá số liệu, làm sở để rút nhận xét xác đáng giải pháp khắc phục khó khăn cơng tác định giá bất động sản Kết cấu, nội dung đề tài phần mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết tắt, tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản đảm bảo Chương 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản đảm bảo Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam, chi nhánh Lê Chân Chương 3: Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Cơng Thương Việt Nam, chi nhánh Lê Chân Do trình độ thời gian có hạn, luận văn cịn nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn để có viết hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn anh chị phận tín dụng phòng giao dịch Trần Nguyên Hãn Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê Chân tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Đặng Tài An Trang góp ý, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp em hoàn thiện CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.: Khái niệm bất động sản tài sản bảo đảm: 1.1.1: Khái niệm bất động sản Hiện tồn nhiều quan điểm khác khái niệm bất dộng sản thống chỗ coi bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai.Theo bất động sản khơng đất đai , cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng , mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai , phận mặt đất phận cấu thành lãnh thổ.Mặc dù có nhiều quan điểm khái niệm bất động sản khái quát chung sau: bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Và tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: -Là yếu tố vật chất có ích cho người -Có thể đo lường giá trị định, -Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi -Tồn lâu dài 1.1.2: Khái niệm tài sản bảo đảm điều kiện để bất động sản trở thành tài sản bảo đảm: -Tài sản bảo đảm tiền vay tài sản khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay tài sản bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng -Điều kiện để bất động sản trở thành tài sản đảm bảo: Bất động sản phong phú đa dạng bất động sản đem để làm tài sản đảm bảo Chúng phải có tiêu chuẩn định Các tổ chức tín dụng phải xem xét điều kiện sau bất động sản đảm bảo là: 70 minh, có hình thức kỉ luật với cán làm sai Với cán ưu tú, xuất sắc có chế độ khen thưởng để động viên họ ngày công tác tốt • Cán định giá thời gian tới phấn đầu nắm bắt hết thị trường bất động sản Hải Phòng tỉnh lân cận, ngâ hàngngày tiếp cận với thị trường xa Hải Phịng, nắm bắt thơng tin thu thập liệu từ thị trường bất động sản không riêng Hải Phòng mà tỉnh lân cận để tạo thành hệ thống sở liệu để phục vụ công tác định giá Việc giúp cho việc lấy thông tin liệu cán định giá nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích, lưu trữ liệu thị trường bất động sản Tất hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng lúc hồn thành giao dịch xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính nhằm tiết kiệm thời gian chi phí 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS đảm bảo ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân -Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng thông tin đầu vào: Định giá bất động sản bảo đảm hỗ trợ cho việc cấp tín dụng làm hạn chế rủi ro cho ngân hàng Hơn hoạt động định giá yêu cầu khối lượng thông tin đầy đủ xác mà ngồn thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng vay, số mối quan hệ cá nhân cán tín dụng thấy thơng tin tin cậy hàm chứa nhiều rủi ro Do đó, ngân hàng Công Thương nên tự xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến khách hàng vay giá trị thị trường BĐS bảo đảm Trong trình định giá BĐS, để tối thiểu hóa mức độ rủi ro cán định giá phải thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS chấp bao gồm: giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, thông tin nguồn gốc BĐS, xu hướng thị trường BĐS Từ đó, việc xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến BĐS bảo đảm vô quan trọng Khi phát sinh nghiệp vụ ta cập nhật giá thị trường số BĐS khác để tham khảo Tất khách hàng vay vốn phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ thơng tin cách trung 71 thực, xác tình hình tài chính, mối quan hệ làm ăn, khó khăn khứ, phải có thái độ hợp tác với nhân viên định giá BĐS Đồng thời nhân viên định giá bất động sản phải nêu cao tinh thần trách nhiệm, đảm bảo trung thực khách quan công việc + Dựa thông tin mà khách hàng cung cấp, cán định giá phải kiểm tra phân tích thơng tin từ hồ sơ khách hàng, bên bảo đảm cung cấp : thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng/ quyền sở hữu tài sản., ( Giấy chứng nhận QSD đất, QSH tài sản, hóa đơn, chứng từ, hợp đồng mua bán Ngoài cán định giá cần khảo sát thực tế để đối chiếu với thông tin mà khách hàng cung cấp Đồng thời cần thu thập thêm thông tin giá cả, đặc điểm tài sản tương tự với tài sản bảo đảm cần định giá thị trường làm sở xác định giá tài sản bảo đảm + Để thu thập thông tin cách hiệu khách hàng, địi hỏi phải có kết hợp phòng ban, phận chức khác Hoạt động tín dụng địi hỏi cán tín dụng phải biết ứng biến nhanh khoe, yêu cầu cán thẩm định tỉ mỉ, xác cẩn thận, kinh nghiệm trình độ chun mơn phải thật vững Chính có kết hợp phịng khai thác triệt để điểm mạnh giúp Ngân hàng Công thương tăng khả khai thác thông tin từ khách hàng tăng khả xác thông tin mà khách hàng cung cấp Cán quan hệ khách hàng người nắm rõ thông tin khách hàng nhất, giúp cán định giá công tác định giá +Bên cạnh thông tin mà khách hàng cung cấp, ngân hàng cần phải thu thập thông tin từ quan chức ( hợp đồng mua bán có xác nhân quan cơng chứng, đăng kí GDBĐ, giấy chứng nhận chất lượng quan chuyên môn thẩm định xác định chất lượng , chứng thư thẩm định giá công ty thẩm định giá chuyên nghiệp , giấy tờ liên quan đến tài sản quan cấp Giấy chứng nhận QSD/QSH tài sản Ngoài cần thu thập thơng tin từ quyền địa phương , dân cư khu vực lân cận Ngân hàng Công Thương cần phải thiết lập mối quan hệ thức, trực tiếp với quan hữu quan sở địa chính, phịng địa quận, huyện (đặc biệt thành phố Hà Nội) để cập nhật nguồn 72 thơng tin xác phục vụ cho công tác thẩm định Cần xây dựng mạng lưới thông tin dày đặc, đồng thời trang bị cho nhân viên phương pháp tiếp cận khai thác thông tin đa chiều Vietinbank cần trang bị công nghệ đại, có khả tích hợp thơng tin từ nhiều nguồn khác cách nhanh chóng đảm bảo xác, đểvừa tiết kiệm chi phí, thời gian công sức cho cán định giá Vấn đề bảo mật cho thông tin định giá đáng lưu tâm, tránh tượng bị đột nhập gây an tồn cho hệ thống thơng tin, làm rối loạn liệu điều tra, thu thập + Xây dựng hệ thống thông tin cách khoa học, dễ dàng việc tìm kiếm lại theo hướng như: • Tổ chức hệ thống theo ngân hàng liệu • Thể loại thơng tin cần lưu trữ Ngoài ra, cán định giá BĐS cần tự nâng cao kiến thức nghiệp vụ cách tham khảo thơng tin từ báo chí Đây nguồn thơng tin bổ sung, song lại hữu ích Báo chí khơng cung cấp thơng tin khách quan mặt đời sống kinh tế xã hội, chúng phản ánh cách đầy đủ vấn đề diễn đời sống Khi xác định khách hàng vay vốn BĐS đảm bảo, cán định giá cần quan tâm tới số dự báo trước cho vay : giá vàng, số lạm phát, dự đoán kinh tế, trị, xã hội Thu thập thơng tin q trình định giá cách tồn diện góp phần nâng cao chất lượng định giá hạn chế rủi ro cho ngân hàng \ + Tăng cường kết hợp với công ty định giá chuyên nghiệp số tổ chức định giá khác: Ngân hàng liên hệ hợp tác với công ty định giá, tổ chức đinh giá uy tín, chuyên nghiệp để có thơng tin xác thị trường nâng cáo chất lượng công tác đinh giá -Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế q trình định giá phục vụ hoạt động vay: +Về việc kiểm tra thông tin bất động sản: Đối với bất động sản, chi nhánh thực xem xét kĩ điều kiện bất động sản, đảm bảo phải thực thuộc 73 quyền sở hữu/quyền sử dụng đất bên bảo đảm theo quy định NHCT, lưu ý tài sản phải chưa cầm cố, chấp TCTD thơng qua việc kiểm tra thơng tin quan đăng kí giao dịch bảo đảm Trường hợp xác định tài sản đăng ký cầm cố chấp tổ chức tín dụng khác, chi nhánh cần xem xét nhận TSBĐ TSBĐ an toàn mặt pháp lý, có giá trị kinh tế cao đáp ứng điều kiện TSBĐ đảm bảo quyền lợi ngân hàng xảy rủi ro Đối với tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Chi nhánh liên hệ với phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác định thông tin liên quan đến tài sản chủ sở hữu/chủ sử dụng tài sản, bao gồm thông tin liên quan đến giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản trường hợp giấy chứng nhận khơng ghi nhận q trình đăng kí chấp xóa đăng kí chấp bên đảm bảo +Cần thường xuyên kiểm tra công tác định giá, kiểm tra ý thức làm việc cán định giá, có sai sót cần kịp thời điều chỉnh Cần tránh lỗi chủ quan hay khách quan dẫn đến kết định giá bị sai lệch lớn so với giá thị trường Vì điều làm niềm tin nơi khách hàng, ảnh hưởng lớn đến uy tín ngân hàng Để giảm thiểu sai sót cơng tác định giá đưa giải pháp như: kiểm tra bất thường biên định giá, chứng thư định giá, tiến hành kiểm tra định kì theo hàng tháng, hàng quý, hàng năm Theo dõi, kiểm tra lại kết tính tốn, biên đánh máy xem có sai sót khơng, hoàn thiện hồ sơ giấy tờ quy định Tuy việc làm nhỏ nhặt yêu cầu cán định giá phải làm thật chi tiết cẩn thận ảnh hưởng đến cơng tác định giá +Tiến hành khảo sát xây dựng đơn giá thị trường cho đất đai khu vực.Việc khảo sát xây dựng đơn giá thị trường khu vực công việc vô quan trọng cần việc định giá BĐS đảm bảo Có đơn giá đất thị trường khu vực việc xử lý hồ sơ BĐS đảm bảo tổ định giá diễn nhanh gọn xác Để xác định giá đất phố, hay cụ thể khu vực cán định giá cần thu thập thông tin mua bán thị trường khu vực 74 thời gian gần Sau có đầy đủ thông tin cần thiết, cán định giá thực phương pháp định giá phù hợp đưa đơn giá đất tuyến đường hay khu vực cụ thể Như vậy, có BĐS cần định giá cán định giá cần sử dụng giá đất xác định đơn giá làm đơn giá cho BĐS định giá Do vậy, hiệu công tác định giá BĐS đảm bảo cao Tuy nhiên để đảm bảo đơn giá xác định sát so với giá thị trường cán định giá bất động sản cần phải thường xuyên cập nhật thơng tin có thay đổi cho phù hợp, để BĐS đảm bảo có giá trị hợp lý, đảm bảo an toàn cho ngân hàng tạo dựng niềm tin khách hàng +Vận dụng linh hoạt tổng hợp phương pháp định giá.Tại chi nhánh Lê Chân, việc vận dụng phương pháp cịn có nhiều hạn chế, mang nặng lý thuyết, chưa bám sát lấy yếu tố khác bất động sản Các phương pháp thường sử dụng ngân hàng Vietinbank phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp thu nhập Tuy nhiên bất động sản bảo đảm có đặc thù khác nhau, tùy vào giá trị, giá trị sử dụng mục đích định giá chủ sở hữu bất động sản bảo đảm có phương pháp định giá phù hợp khác Vì ngân hàng không nên áp dụng riêng lẻ phương pháp mà nên sử dụng cách linh hoạt, kết hợp phương pháp định giá để có kết xác Đồng thời sử dụng phương pháp so sánh, ngân hàng nên tách biệt đơn giá xây dựng cơng trình đất đơn giá đất bất động sản so sánh, nhằm phản ánh giá trị thị trường bất động sản cần thầm định cách xác +Thành lập phòng định giá tài sản đảm bảo chi nhánh.Trong trình cho vay việc định giá tài sản bảo đảm quan trọng Chính vậy, để nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ nói chung hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói riêng giải pháp cần thiết phải đưa thành lập phòng định giá tài sản bảo đảm chuyên biệt chi nhánh Hiện nay, việc định giá bất động sản chấp tiến hành tập trung với tham gia cán tín dụng lãnh đạo Ví dụ, cán tín dụng phải định giá bất động sản vay, thực tế giá trị bất động sản biến động liên tục dẫn đến tình trạng nợ xấu cho ngân hàng Khi bị quy trách nhiệm cán trực tiếp cho vay trường hợp bị 75 coi thông đồng với khách hàng làm giá cao Nhưng trường hợp bất động sản chấp đặc biệt có giao dịch thị trường cán định giá phải nhờ đến tư vấn tổ chức định giá vấn đề nảy sinh là người trả phí định giá Chính điều làm tăng chi phí cho khách hàng gây tâm lý dè dặt vay ngân hàng Trước yêu cầu đặt đó, theo ý kiến chủ quan mình, em nghĩ chi nhánh nên thành lập phòng định giá tài sản bảo đảm chi nhánh Bộ phận bao gồm cán đào tạo chuyên môn thường xuyên bổ sung kiến thức vấn đề liên quan đến TSBĐ đặc biệt mảng bất động sản chấp Nhiệm vụ phịng định giá định giá tài sản đảm bảo có cấu trúc phức tạp, cơng trình, sở hạ tầng, sau thơng báo lại văn với cán tín dụng trực tiếp cho vay Tuy nhiên, tài sản nhỏ lẻ, tương đối đơn giản cán tín dụng trực tiếp cho vay đảm nhận ln cơng việc định Khi phận đời giải vướng mắc có Cụ thể phát sinh kiện cáo có rủi ro xảy khơng thể đỗ lỗi hồn tồncho cán tín dụng việc định giá q cao, cơng việc phận định giá làm, việc thực lại khách quan Bên cạnh đó, khách hàng khơng phải tốn chi phí cho việc th người định giá tài sản Nếu làm điều này, ngân hàng thu hút số lượng khách hàng lớn, từ làm tăng thêm hiệu hoạt động ngân hàng Điều có ý nghĩa, thời buổi cạnh tranh gay gắt ngày -Nhóm giải pháp nâng cao số lượng chất lượng cán định giá: Số lượng nhân viên thuộc tổ định giá chi nhánh ngân hàng Công Thương hạn chế, phát sinh nghiệp vụ cho vay có tài sản bảo đảm hình thành tổ định giá, lượng bất động sản chấp lớn, nhân viên phải gánh vác nhiều công việc, dễ gây áp lực phải hồn thành cơng việc hiệu cơng việc khơng cao Việc thành lập phịng định giá yêu cầu phải tăng số lượng chất lượng cán định giá 76 Để nâng cao chất lượng cán định giá chi nhánh nên tạo điều kiện cho nhân viên học lớp bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn định giá tài sản mời giảng viên trường đại học, chuyên gia đầu ngành sở để hướng dẫn, trao đổi giúp cho cán định giá có nhìn bản, tảng vàhọc hỏi thêm kinh ngiệm thực tiễn định giá Đồng thời tổ chức buổi trao đổi cán định giá ngân hàng Công thương Ngồi cử số nhân viên xuất sắc sang nước phát triển học hỏi kinh nghiệm NHTM học nước Việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán định giá cho ngân hàng cần thiết, việc định giá BĐS phụ thuốc nhiều vào kinh nghiệm, kĩ cá nhân nhạy bén với thị trường, ngồi cần phải có hiểu biết định lĩnh vực khác kiến trúc, xây dựng,… Về vấn đề tuyển dụng nhân sự, từ đầu nên tuyển dụng nhân viên học chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản, họ đào tạo nghiệp vụ định giá bất động sản chấp, ngân hàng không chi phí vào việc cho nhân viện học lớp đào tạo định giá chuyên nghiệp +Quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cho cán tổ định giá bất động sản đảm bảo.Trong trình định giá bất động sản đảm bảo phải quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán tổ định giá để phịng có trường hợp móc nối khách hàng nhân viên định giá để làm tăng giá trị bất động sản chấp Tránh trường hợp BĐS không đủ tiêu chuẩn vay mối quan hệ cá nhân mà nhân viên định giá cho chấp định giá BĐS đảm bảo cao giá trị thực thị trường Với hành vi sai phạm vậy, ngân hàng cần phải có biện pháp xử lý nghiêm minh, quy phạm trách nhiệm vật chất người làm sai.Ngược lại, trường hợp xảy rủi ro khách quan ngân hàng nên có cảm thông cán định giá, chia sẻ phần trách nhiệm với họ cách xử lý rủi ro quỹ dự phòng ngân hàng Đồng thời với cán định giá ln hồn thành cơng việc cách xuất sắc ngân hàng cần có chế độ khen thưởng xứng đáng tạo động lực làm việc cho họ, để đạt kết tốt 77 \+ Ngân hàng nên có chế độ khen thưởng cho cán dựa kết hoạt động kinh doanh, chất lượng làm việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần, tạo gắn kết ngân hàng nhân viên 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Trong thời kì hội nhập phát triển kinh tế nay, vai trò Chính phủ hoạt động Vietinbank nói riêng hay hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung vơ quan trọng Chính phủ tác động đến hoạt động định giá định hướng cụ thể tiêu chuẩn hành nghề, nguyên tắc cơng tác thẩm định…Việc định hướng Chính phủ công tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại vơ quan trọng,nó tạo nên quy chuẩn thống cho công việc cán định giá Tránh lúng túng q trình thực cơng việc Tóm lại, Nhà nước cần phải có sách hợp lý để thúc đẩy phát triển hoạt động định giá BĐS nói chung bất động sản chấp nói riêng, phát triển thị trường BĐS, BĐS chiếm tỉ trọng lớn kinh tế, ảnh hưởng đến tất hoạt động kinh tế Vì vậy, em xin đề xuất số kiến nghị Chính phủ sau: +Hồn chỉnh hệ thống văn pháp luật quy định rõ thủ tục pháp lý, phương pháp, trình tự thực việc định giá BĐS Ngành định giá bất động sản nước ta cịn mẻ, chưa có văn pháp luật hướng dẫn việc định giá BĐS, nên gây nhiều khó khăn cho quan tra kiểm tra lĩnh vực Thế chấp BĐS phận quan trọng hoạt động NHTM thị trường BĐS, Chính phủ quan liên quan cần nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu vô cấp thiết +Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình xây dựng gắn liền với đất Muốn vay vốn ngân hàng thương mại, cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp cần phải có TSBĐ tài sản để cầm cố, chấp Với đối 78 tượng vay vốn trung dài hạn TSBĐ họ thường BĐS Yêu cầu BĐS đưa chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Cho đến nhiều khu vực nhà đất Hà Nội số địa phương khác chưa cấp sổ đỏ, điều gây nhiều bất lợi cho người vay vốn Do nhà đất chưa cấp giấy tờ không đủ điều kiện để chấp vay vốn nên điều làm hạn chế khả cấp tín dụng ngân hàng làm hội kinh doanh khách hàng Hiện nay, Sở địa có giải pháp thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, Sở ủy quyền cho uỷ ban nhân dân cấp huyện, (quận) có thẩm quyền việc cấp xét giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định lâu dài khơng có tranh chấp +Tinh giản thủ tục hành chính: Cần giảm tải thủ tục hành cơng tác định giá Ở nước ta thủ tục định giá tài sản cịn phức tạp, trải qua nhiều cơng đoạn nhiều thời gian làm cho nguồn vốn hỗ trợ từ phía ngân hàng cho bên vay có thẻ bị chậm trễ Do quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành Đặc biệt, gioa dịch mua bán, chấp bất động sản pháp luật quản lý thủ tục hành cơng chứng, đăng kí bảo đảm, giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhiều, cần tinh giản nhằm nâng cao hiệu định giá + Thống văn pháp luật: Hệ thống hóa văn liên quan đến bảo đảm tiền vay định giá tài sản bảo đảm tiền vay.Khi Chính phủ có văn ban hành định giá tài sản có văn hướng dẫn chồng chéo lên gây khó khăn cho cơng việc định giá Vì cần có đạo xuyên suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hóa văn liên quan đến hoạt động định giá nói chung định giá tài sản đảm bảo nói riêng giúp cán định giá hồn thành tốt nghĩa vụ 79 +Cần có biện pháp quản lý hữu hiệu để nâng cao phát triển thị trường BĐS Hiện nay, phần lớn đất đai chưa cấp giấy xác nhận chủ quyền, văn pháp luật liên quan đến nhà đất cịn thiếu thốn, chắp vá, khơng qn tạo kẽ hở cho giao dịch tự phát, giao dịch ngầm thị trường BĐS trở nên phổ biến Chính điều tạo điều kiện cho nhà đầu kiếm lời, lũng đoạn thị trường bất động sản đẩy giá bất động sản lên cao Do vậy, để quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển trước mắt quan nhà nước phải có biện pháp kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa bỏ thị trường giao dịch bất động sản ngầm… Một số giải pháp đưa là: • Hồn thiện nâng cao cơng tác quy hoạch, tránh việc quy hoạch lộn xộn, thiếu đồng gây thất thốt, lãng phí Nhất quy hoạch thị hóa để tạo nhu cầu dịch chuyển cho đất đai nguồn đất cho thị trường BĐS để tạo hàng hóa cho thị trường BĐS kéo giá bất động sản xuống gần với giá trị thưc • Đa dạng hóa hình thức tham gia vào thị trường BĐS, từ tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Để làm điều này, cần phải nâng cao chất lượng tổ chức môi giới định giá BĐS cách có tổ chức, thiết lập hệ thống cung cấp thơng tin hồn chỉnh • Cần nghiên cứu tỷ lệ lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai BĐS khác Bên cạnh đó, Nhà nước phải cần có can thiệp thơng qua sách thu thuế, phí, lệ phí cách hợp lý Như vậy, Nhà nước điều tiết hoạt động thị trường BĐS cách hợp lý, tạo môi trường cho hoạt động định giá BĐS chấp, để BĐS chấp có khả chuyển dịch dễ dàng +Tăng cường quản lý hoạt động định giá - Hình thành tổ chức sở đào tạo hiệu quả, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn định giá bất động sản Quản lý chặt chẽ việc cấp giấy chứng nhận hành nghề cho học viên đủ tiêu chuẩn định giá - Khuyến khích việc biên soạn tài liệu tham khảo cho lĩnh vực định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng 80 - Kiểm tra định kì, thường xun có biện pháp xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm lĩnh vực định giá - Hiện nay, nước ta có nhiều quan cấp Bộ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Cơng nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường Do vậy, việc tạo lập thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác quan quản lý trực tiếp quan Nhà nước có liên quan khác việc hình thành phát triển nghề thẩm định giá Việt nam có ý nghĩa quan trọng +Về việc đào tạo, nâng cao nghiệp vụ định giá - Có thể tăng số lượng khóa học đào tạo định giá bất động sản, mời giảng viên chuyên gia có uy tín ngồi nước đến giảng dạy - Tăng cường mở hội thảo liên quan đến vấn đề định giá BĐS, để nâng cao kiến thức chuyên mơn nghiệp vụ định giá Nếu có điều kiện mời chuyên gia nước phát triển có bề dày kinh nghiệm đến buổi hội thảo để chuyên viên định giá ta học hỏi kinh nghiệm quý báu từ trình phát triển họ +Đặt tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp số nhân viên định giá Cần thu hồi chứng hành nghề trường hợp vi phạm nguyên tắc hành nghề Nhà nước cần hỗ trợ ngân sách cho việc phát triển ngành định giá BĐS thông qua hoạt động cụ thể xây dựng mạng lưới thông tin BĐS tồn quốc thơng qua tổ chức cụ thể +Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản công khai, minh bạch Trên thực tế muốn công tác định giá BĐS chấp thực cách hiệu nhanh chóng nhân viên định giá phải nhận thức thông tin BĐS cần định khuôn khổ pháp lý điều chỉnh ảnh hưởng đến loại hàng hóa Việc có hệ thống thông tin minh bạch sở liệu đầy đủ điều kiện cho công tác định giá BĐS chấp diễn thuận lợi Cần phải xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất 81 động sản thu thập giá giao dịch bất động sản với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại cấp quốc gia, .Các thông tin thu thập cần phải có đầy đủ thông tin mã số bất động sản, đặc điểm bất động sản diện tích, địa điểm, hình dạng, sơ đồ khu đất,chủ sở hữu đến thời điểm tại, quyền nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng, sở hữu BĐS Riêng nhà cơng trình xây dựng đất cần lưu trữ vẽ thiết kế kiến trúc sơ đồ kết cấu điện nước … nhà cơng trình xây dựng Hệ thống thơng tin đất đai mạng kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước cấp nhằm giúp nhà nước kiểm sốt biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất Như hữu ích cho việc định giá BĐS chấp cán bộđịnh giá Để tăng tính cơng khai minh bạch giao dịch BĐS nói chung có bất động sản nhà phải thực thơng qua sàn giao dịch BĐS Đồng thời điều tạo nguồn thông tin đáng tin cậy làm đầu vào cho trình định giá BĐS nhà quy hoạch đất đai phủ Vì yếu tố liên quan đến giá trị bất động sản đảm bảo không mà cịn tương lai Nhanh chóng áp dụng chế độ giá khơng cịn khoảng cách giá nhà nước giá thị trường tạo điều kiện cho ngân hàng làm việc 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Để công tác định giá bất động sản chấp diễn thuận lợi ngân hàng Nhà nước nên chủ động phối hợp với quan Nhà nước có thẩm quyền khác kiến nghị lên Chính phủ Quốc hội việc ban hành văn hướng dẫn cho hoạt động định giá BĐS chấp, cho việc cấp sổ đỏ giấy tờ liên quan đến việc sở hữu nhà đất,…để tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng khách hàng vay vốn +Ngân hàng Nhà Nước cần sớm trình lên Chính phủ việc ban hành văn pháp luật thống quan điểm định giá Xây dựng hệ thống thơng tin đa chiều, cập nhật xác để tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ cơng tác phân tích thẩm định chất lượng tín dụng cho ngân hàng thương mại 82 +Ngân hàng Nhà nước cần khuyến khích có chế tài định :với mục đích để ngân hàng thương mại tham gia hệ thống nối mạng thông tin liên ngân hàng tăng cường mối quan hệ ngân hàng thương mại với lợi ích thân ngân hàng ngân hàng khác +Để công tác định giá bất động sản đảm bảo tốt ngân hàng Nhà Nước nên thành lập công ty định giá địa phương khác Các công ty hỗ trợ ngân hàng thương mại việc định giá tài sản chấp mà khó định giá theo ngân hàng thương mại chưa phản ánh giá trị thị trường BĐS Việc đầu tư chun mơn hố cho trung tâm việc làm dễ thực hiệu hẳn so với việc đầu tư cho phận phòng thẩm định giá ngân hàng thương mại có nhiều vướng mắc mặt tài nguồn nhân lực 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng: Đối với doanh nghiệp, tổ chức cá nhân vay ngân hàng đảm bảo bất động sản cần có thái độ hợp tác, trung thực, kịp thời cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản đảm bảo ngân hàng yêu cầu để phục vụ cho công tác định giá Định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào số lượng, chất lượng thông tin thu thập được, mà khách hàng người nắm rõ đặc điểm bất động sản cần mục tiêu để công tác định giá diễn cách xác, nhanh chóng, hiệu u cầu cần phải có hợp tác từ phía khách hàng Khách hàng cần phải nêu rõ mục đich việc định giá, tình trạng bất động sản bảo đảm giúp cho ngân hàng đưa phương pháp định giá phù hợp TÓM TẮT CHƯƠNG Thông qua nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác định giá bất động sản đảm bảo ngân hàng, chương khóa luận đưa số giải pháp, kiến nghị giúp cho cơng tác định giá nói chung phương pháp định giá nói riêng hồn thiện ngân hàng Công thương Việt Nam chi nhánh Lê Chân 83 KẾT LUẬN Đứng trước hội thách thức kinh tế tồn cầu hố, xu hướng hợp tác đơi với cạnh tranh ngày cao, khơng có thay đổi dễ bị đào thải, địi hỏi kinh tế cần phải tự chuyển để phù hợp với phát triển chung kinh tế toàn cầu Đặc biệt năm vừa qua Chính phủ quan ban ngành có nỗ lực giúp kinh tế hồi phục trỏ lại đạt thành tựu to lớn.Trong ngành ngân hàng đóng vai trị tiên phong đầu để đáp ứng phục vụ kịp thời doanh nghiệp giai đoạn đầy sóng gió để phát triển an toàn bền vững Một yếu tố quan trọng hoạt động ngân hàng nâng cao cơng tác định giá bất động sản đảm bảo nhằm đem lại kết hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp Nhưng thực tế công tác định giá bất động sản BĐS đảm bảo có bước phát triển nhiên gặp nhiều khó khăn xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân nhiều yếu tố việc định giá chưa thật xác đưa bất động sản đảm bảo ngun nhân Vì theo tình hình chung, ngân hàng phải đầu tư, nâng cao hiệu hoạt động liên quan đến công tác định giá BĐS đảm bảo Qua nghiên cứu thấy việc áp dụng lý luận phương pháp định giá vào thực tiễn công việc dễ dàng Việc sử dụng phương pháp tùy thuộc vào ngân hàng, cách nhìn nhận họ định hướng Nhà Nước Tuy nhiên, dù có áp dụng phương pháp phải phù hợp với nguyên tắc định giá, phù hợp với nội dung phương pháp cụ thể Trong trình xây dựng phát triển, Ngân hàng TMCP Cơng Thương gặt hái nhiều thành công hầu khắp mặt hoạt động, xây dựng cho vị trí hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam khách hàng nhà đầu tư Tuy nhiên, giai đoạn hội nhập nhu cầu chấp BĐS tín dụng kinh tế ngày tăng, áp lực cạnh tranh ngày lớn nên vấn đề định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp có hiệu tốn khó giải Ngân hàng Cơng Thương cần phải có nỗ lực từ để nhằm mở rộng thị phần cho vay mà bảo đảm vấn đề an tồn vốn, nâng cao chất lượng tín dụng 84 DANH MỤC TẢI LIỆU THAM KHẢO 1, Giáo trình” Định giá bất động sản”, PGS TS Phạm Tiến Đạt 2, Giáo trình “Nguyên lý chung định giá tài sản”, TS Phạm Tiến Đạt chủ biên, Nhà xuất tài Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Giao dịch bảo đảm; 5.Nghị định 11/2012/NĐ- CP ngày 22/02/2012 Chính phủ v/v sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Giao dịch bảo đảm; 6.Quyết định 1718/2014/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 25/12/2014 Chủ tịch Hội đồng quản trị việc “Ban hành Quy định thực bảo đảm cấp tín dụng” 7.Cơng văn số 9586/TGĐ-NHCT35 ngày 03/07/2014 “V/v Quy định giá trị định giá mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá TSBĐ đạo BĐTV tháng 72014” Tổng Giám đốc NHCT Việt Nam; 8.Công văn 2159/2015/QĐ-HĐQT-NHCT35- hướng dẫn định gía, thẩm định giá TSBĐ ban hành ngày 15/09/2015 9.Công văn 0702015/QĐ-HĐQT-NHCT35- Hướng dẫn chinh sách TSBĐ ngày 05/01/2015 10.Công văn 13860/QĐ-HĐQT-NHCT35- hướng dẫn sửa đổi công văn 9586 ban hành ngày 20/11/2015 Các trang web tham khảo: http://www.mof.gov.vn http:/www./moj.gov.vn/ http://batdongsan.com.vn/