NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL) SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : NGUYỄN TRỌNG KHÔI : 03135028 : DH03TB : 2003 – 2007 : Quản Lý Thị Trường BĐS - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Thị trường Bất động sản, tồn thể q thầy giáo dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cảm ơn thầy Huỳnh Thanh Hiền nhiệt tình quan tâm giúp đỡ dẫn cho em suốt trình thực tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín, đặc biệt chị Nguyễn Thị Như Hiếu toàn thể anh chị Cơng ty tận tình giúp đỡ em q trình thực đề tài Đồng thời, tơi cảm ơn bạn lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khố 29 ln giúp đỡ, chia sẻ với tơi suốt q trình học tập, sinh hoạt trường TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trọng Khôi, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL)” Giáo viên hướng dẫn: KS Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng việc xác định giá trị thực tài sản nói chung bất động sản nói riêng, từ góp phần phát triển thị trường bất động sản nhanh ổn định, nhiên lĩnh vực mẻ kinh tế, q trình phát triển nhiều hạn chế Đề tài thực nhằm nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản, việc nghiên cứu tiến hành doanh nghiệp cụ thể có chức thẩm định giá: công ty Sacomreal Đề tài tập trung nghiên cứu số nội dung sau: ¾ Giới thiệu sơ lược cơng ty Sacomreal ¾ Cơng tác thẩm định giá bất động sản công ty (quy mơ, hình thức hoạt động, phương pháp thẩm định sử dụng, nhu cầu khách hàng khả đáp ứng doanh nghiệp, hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản ) ¾ Tiến hành thẩm định số bất động sản cụ thể nhằm ứng dụng kiến thức, phương pháp thẩm định học vào thực tế ¾ Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá bất động sản đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu cho loại hình dịch vụ cơng ty Trong trình thực đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: ¾ Phương pháp điều tra thu thập tài liệu ¾ Phương pháp điều tra thơng tin thị trường ¾ Phương pháp phân tích tổng hợp ¾ Phương pháp thống kê ¾ Phương pháp chuyên gia ¾ Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản Qua trình nghiên cứu đánh giá dịch vụ thẩm định giá bất động sản Sacomreal thành lập có có nhiều bước phát triển đáng kể, tạo uy tín ngày thu hút nhiều khách hàng có nhu cầu thẩm định Do đối tượng mục đích thẩm định đa dạng nên khả thu hút khách hàng lớn, quy trình hệ thống thơng tin phục vụ thẩm định xây dựng khoa học, chặt chẽ, chuyên nghiệp nên tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định Các phương pháp thẩm định sử dụng đắn, phù hợp với đối tượng, mục đích cụ thể Tuy nhiên đội ngũ định giá viên nên hạn chế phần khả đáp ứng nhu cầu khách hàng, đồng thời sử dụng phương pháp thẩm định để tính tốn nhiều điểm thiếu chặt chẽ, sử dụng nhiều đến kinh nghiệm thẩm định viên nên việc ước tính giá trị mang yếu tố chủ quan Từ đánh giá chung, đề tài đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế, khuyết điểm; tiếp tục củng cố, phát huy ưu điểm có giúp dịch vụ thẩm định giá Sacomreal ngày hoàn thiện, chuyên nghiệp MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 21 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 21 I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 23 I.2.1 Lịch sử hình thành: 23 I.2.2 Điều kiện tự nhiên: 23 I.2.3 Thực trạng kinh tế xã hội 23 I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH 24 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 24 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25 I.3.3 Quy trình thực 25 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 II.1 GIỚI THIỆU CÔNG TY 27 II.1.1 Giới thiệu chung 27 II.1.2 Quá trình hình thành phát triển 27 II.1.3 Cơ cấu tổ chức 28 II.2 HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 30 II.2.1 Cơ cấu tổ chức máy thẩm định giá bất động sản 30 II.2.2 Đối tượng thẩm định 31 II.2.3 Đối tượng khách hàng 31 II.2.4 Mục đích thẩm định 31 II.2.5 Phí thẩm định 31 32 II.2.6 Thời gian thẩm định II.2.7 Hồ sơ thẩm định 33 II.2.8 Quy trình thẩm định giá 33 II.2.9 Các phương pháp thẩm định giá 37 II.2.10 Kết hoạt động thẩm định 37 II.3 THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỘT SỐ BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ 39 II.3.1 Thẩm định giá nhà phố 39 II.3.2 Thẩm định giá đất trống cho mục đích mua bán, chuyển nhượng 48 II.4 ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG 52 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY II.4.1 Đánh giá hoạt động thẩm định giá BĐS Sacomreal 52 II.4.2 Đề xuất giải pháp phát triển hoạt động thẩm định giá Sacomreal 55 KẾT LUẬN 58 ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phận quan trọng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhân tố góp phần thúc đẩy phát triển đất nước nâng cao đời sống tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định tạo điều kiện để sử dụng có hiệu nguồn lực bất động sản, nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh, làm thay đổi mặt đô thị, nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa phát huy nguồn lực khác phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Ngược lại thị trường bất động sản phát triển, hoạt động thiếu minh bạch không gây hậu tiêu cực mặt kinh tế mà mặt xã hội, gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý đời sống nhân dân đối tượng có thu nhập thấp làm cho phát triển đô thị thiếu bền vững, kìm hãm tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước Đặc trưng bật thị trường bất động sản nước ta năm gần liên tục xảy đợt sốt giá, tăng giá ảo hoạt động đầu gây khiến cho giá bất động sản cao gấp nhiều lần giá trị thực tế Theo đánh giá nhà chuyên môn, giá đất địa bàn TP.HCM mức cao so với đô thị lớn khu vực giới Cá biệt, số khu vực trung tâm, giá đất cao gấp gần chục lần so với mức giá trung bình thành phố Điều đáng nói giá bất động sản tăng liên tục với tốc độ chóng mặt, tạo nên vòng xoáy, chạy đua giá chưa thấy điểm dừng, không tuân theo quy luật kinh tế thị trường, ngược với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Nhà nước Việc giá bất động sản thị trường biến động mạnh, tách ly khỏi giá trị thực lớn gây nhiều hậu tiêu cực, làm thất thoát ngân sách Nhà nước năm hàng nghìn tỷ đồng, ảnh hưởng đến khả thu hút đầu tư, đến phát triển kinh tế tác động trực tiếp đến khả cải thiện chỗ phần lớn người có thu nhập thấp, người nghèo thị Vì xác định giá trị thực bất động sản nhiệm vụ cấp thiết cấp, ngành nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh ổn định, góp phần thúc đẩy phát triển đất nước Thẩm định giá bất động sản hoạt động chuyên mơn mang tính khoa học nghệ thuật nhằm xác định giá trị bất động sản, qua giúp cho người sử dụng hay người sở hữu tài sản đưa định hợp lý có liên quan đến bất động sản Đồng thời hoạt động thẩm định giá bất động sản kim nam giúp cho công tác điều tiết thị trường Nhà nước thực cách khách quan, khoa học, mang lại hiệu cao, góp phần đưa đất nước ngày phát triển Chính cơng tác thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng, trái tim tất hoạt động bất động sản Với mục đích tìm hiểu, đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản em thực đề tài “Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công Ty Cổ Phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal)” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Tìm hiểu nắm bắt vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cơng ty Sacomreal quy trình, phương pháp thực hiện, đối tượng khách hàng, mức phí dịch vụ…từ có nhận xét, đánh giá cụ thể; đồng thời đưa đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu loại hình dịch vụ cho công ty - Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU - Bất động sản hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty - Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản sử dụng PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Việc nghiên cứu, thu thập thông tin liệu thực Công Ty Cổ Phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học Bất động sản a Khái niệm: Hiện có nhiều quan niệm bất động sản Theo Bloomberg_com Financial Glossary: “Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được định luật pháp” Ở Việt Nam, theo điều 181 Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, bất động sản thuật ngữ chung tài sản có tính cố định, đất trống cơng trình xây dựng kèm với mục đích sử dụng khác dành cho cư trú, sản xuất, kinh doanh…nó bao gồm hệ thống sở vật chất: điện, nước cơng trình phục vụ khác b Đặc trưng bất động sản + Cung bất động sản co giãn Nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá nguyên nhân sau: ¾ Tổng cung tồn đất đai khơng đổi ¾ Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh hạn chế mặt tự nhiên nêu có hạn chế mặt quy hoạch, hạn chế bật vì: ¾ Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ ¾ Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi nhà ở… thể quy hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do thông thường tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch ¾ Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương + Thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao + Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Thông thường giá trị bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt bất động sản linh hoạt + Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội, tính chất quan trọng bất động sản nên Nhà nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản c Thuộc tính bất động sản + Tính bất động Do bất động sản ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm Người ta khơng thể di chuyển bất động sản hay nói cách khác xác di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi tọa lạc mang tính chất địa phương + Tính khan Tính khan diện tích bề mặt trái đất có giới hạn Khi dân số ngày tăng cung đất đai co giãn tạo nên tính khan Điều xét lâu dài làm giá đất có xu hướng ngày tăng + Tính khơng đồng Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai mảnh đất cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai cơng trình hồn tồn giống chúng có vị trí đất đai, khơng gian khơng giống nhau, kể hai cơng trình cạnh có thiết kế Chính thị trường bất động sản, giá trị bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản + Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài Bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài + Có tính sở hữu chung Luật đất đai 1993 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Đây điểm mấu chốt quan trọng việc quy định quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Việt Nam khác với nước khác giới d Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản + Nhóm yếu tố vĩ mơ Chính sách Nhà nước: tác động lớn trực tiếp đến giá bất động sản, thể mặt chủ yếu sau: ¾ Nhà nước ban hành quy định quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản Sự thay đổi quy định thời kỳ tác động đến giá bất động sản thị trường ¾ Nhà nước quy định sách nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), sách ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản ¾ Nhà nước hoạch định công bố quy hoạch việc sử dụng đất cho khu vực Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản thị trường Các yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phương Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu qua tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế thu nhập quốc dân quốc gia địa phương Các yếu tố gồm biến động của: ¾ Tổng sản phẩm quốc gia ¾ Thu nhập bình qn đầu người ¾ Tiết kiệm cá nhân đầu tư Cung cầu bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: - Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển ¾ Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xã hội theo nhu cầu đất đai nhà tăng lên ¾ Dân số tăng làm tăng quy mơ gia đình dẫn đến u cầu quy mơ diện tích đất hộ gia đình tăng lên, dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng cầu nhà ¾ Sự gia tăng dân số không làm gia tăng nhu cầu nhà mà làm tăng thêm nhu cầu hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục…đó nhân tố làm tăng nhu cầu nhà đất - Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu bất động sản trở thành nhu cầu có khả tốn, dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng lên - Việc làm nghề nghiệp: việc chuyển dịch cấu nghề nghiệp chuyển dịch dân cư làm phát sinh nhu cầu nhà đất - Đơ thị hóa: đặc trưng rõ nét thị hóa quy mô tập trung dân số phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị Q trình thị hóa khơng làm thay đổi tổng cầu nhà mà làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà - Sự phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng: làm tăng đáng kể nhu cầu nhà vùng trước chưa có sở hạ tầng, sở hạ tầng thơ sơ, khả tiếp cận Tuy nhiên việc tăng khả tiếp cận đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, thay đổi cung nhanh thay đổi cầu Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: - Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng cung bất động sản tỷ lệ thuận với phát triển kinh tế - Sự phát triển kết cấu hạ tầng: nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai khu vực trở nên dễ dàng nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản vùng - Sự tham gia Nhà nước: thể hai khía cạnh chủ yếu: ¾ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nơng nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác nhà tạo điều kiện tăng cung bất động sản ¾ Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước thị trường tăng vốn đầu tư cho Công ty kinh doanh bất động sản Nhà nước Các yếu tố xã hội tâm lý Các yếu tố có ý nghĩa đặc biệt xã hội phương Đơng, có tác động đến giá bất động sản thị trường + Nhóm yếu tố vi mơ Chi phí Là tồn phí tổn mà người sử dụng phải bỏ để tạo lập để có quyền “sở hữu” bất động sản, yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét thẩm định giá bất động sản Thơng thường chi phí định giá trị bất động sản Tuy nhiên khơng phí tạo nên giá trị bất động sản thị trường mà có có tác dụng ngược lại Chi phí nói chi phí hình thành, chi phí người bán Bên cạnh nhà thẩm định giá phải ý chi phí sử dụng chi phí người muốn sử dụng phải bỏ để sử dụng bất động sản theo mong muốn Đây chi phí người mua Sự tác động nghịch chiều hai loại chi phí tạo nên giá trị bất động sản thị trường xét khía cạnh kinh tế- tài Sự hữu dụng Xét mục đích sử dụng bất động sản có khả dùng để ở, để kinh doanh kết hợp hai mục đích Nhìn chung bất động sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc bán có giá bán tốt Xét tính hiệu bất động sản sử dụng có giá trị bất động sản phải tốn chi phí thời gian sửa chữa để sử dụng Do thẩm định giá bất động sản cần ý đến đặc điểm vật kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất Các yếu tố vật chất - Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Bất động sản vị trí thuận lợi cho sinh hoạt kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện, gần nơi cung ứng tiện ích cho sinh hoạt cho kinh doanh) có khả sinh lợi lớn có giá trị cao - Hình dáng lơ đất: lơ đất có hình dáng vng vức, nở hậu có giá trị lơ đất có hình dáng méo mó, tóp hậu địa điểm Những lơ đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng có giá trị lơ đất có bề mặt tiếp giáp đường phố hẹp mà sâu Diện tích (m x m) Cấu trúc Pháp lý Giá (Lượng vàng SJC) DT đất DTSD Rao bán Giao dịch Ước tính Giá XD Giá QSDĐ/m2 Đăng Lưu, Q.Phú Nhuận x 20 240 m2 lầu Giấy tờ hợp lệ 300 280 Mai, Q.Phú Nhuận x 11 40 m2 Cấp Sổ hồng 85 Công Hoan, Q.Phú Nhuận 3,5 x 12 168 m2 lầu Sổ hồng 180 Công Hoan, Q.Phú Nhuận x 12 126 m2 lầu gác Giấy tờ hợp lệ 160 80 3,87 1,73 160 20,16 3,3 130 15,12 3,19 29,54 3,13 (Nguồn: Khảo sát thực tế khu vực BĐS thẩm định tọa lạc) + Phân tích đánh giá bất động sản so sánh BĐS 1: BĐS có vị trí tọa lạc hẻm chính, cách BĐS thẩm định khoảng 20m, gần chợ, trường học, cơng viên, khu vực có nhiều văn phòng cơng ty, vị trí thuận tiện giao thơng kinh doanh gần BĐS thẩm định Thích hợp để ở, cho thuê kinh doanh Giá QSDĐ: 3,13 lượng SJC/m2 BĐS 2: BĐS có vị trí tọa lạc hẻm phụ đường Phan Đăng Lưu, hẻm cụt có độ rộng 3m, cách đường 50m, cách BĐS thẩm định khoảng 400m, gần chợ, trường học, cơng viên, vị trí thuận tiện giao thông kinh doanh BĐS thẩm định Khu vực yên tĩnh, thích hợp để cho thuê Giá QSDĐ: 1,73 lượng SJC/m2 BĐS 3: BĐS có vị trí tọa lạc hẻm đường Nguyễn Cơng Hoan, hẻm rộng 4m, cách đường 30m, cách BĐS thẩm định khoảng 400m Khu vực yên tĩnh, gần chợ, trường học, cơng viên Vị trí thuận tiện giao thơng, khả kinh doanh BĐS thẩm định Thích hợp để cho thuê Giá QSDĐ: 3,3 lượng SJC/m2 BĐS 4: BĐS tọa lạc hẻm đường Nguyễn Cơng Hoan, cách đường 35m, khu vực an ninh, yên tĩnh, gần chợ, trường học, cơng viên Thích hợp để cho th Vị trí thuận tiện giao thơng kinh doanh BĐS thẩm định Giá QSDĐ: 3,19 lượng SJC/m2 + Phân tích đánh giá tình trạng thực tế BĐS thẩm định Nhận định BĐS thẩm định: BĐS tọa lạc hẻm rộng 6m, cách đường 30m, điều kiện giao thơng thuận lợi, gần cơng trình cơng cộng chợ, trường, cơng viên, thích hợp để ở, cho thuê kinh doanh Trong BĐS so sánh BĐS có đặc điểm (vị trí, diện tích…) tương đồng với BĐS thẩm định giá nên ta chọn làm để phân tích hiệu chỉnh hệ số sau: ¾ Hệ số diện tích (Hdt): BĐS nhà phố BĐS thẩm định hợp từ nên có diện tích khn viên chuẩn đẹp (7,85 x 20 so với 4x20) Do hệ số Hdt áp dụng cho BĐS thẩm định = 1,05 ¾ Hệ số vị trí (Hvt): BĐS tọa lạc hẻm có điều kiện giao thơng thuận tiện Do hệ số Hvt áp dụng cho BĐS thẩm định = ¾ Hệ số mơi trường (Hmt): BĐS tọa lạc môi trường yên tĩnh, an ninh Do hệ số Hmt áp dụng cho BĐS thẩm định = 45 ¾ Hệ số phong thủy (Hpt): BĐS có khn viên vng vức, thơng thống tương đồng Do hệ số Hpt áp dụng cho BĐS thẩm định = ¾ Hệ số kinh doanh (Hkd): BĐS thẩm định gần đường BĐS so sánh nên khả kinh doanh cao Ngoài sáp nhập nên BĐS thẩm định có mặt tiền rộng, tiện bố trí kinh doanh Do hệ số Hkd áp dụng cho BĐS thẩm định = 1,15 Sau so sánh, phân tích, vào diện tích, kích thước, quy hoạch, mơi trường sống vấn đề phong thủy yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS, ta ước tính giá QSDĐ phù hợp với khả trao đổi mua bán thời điểm thẩm định giá tài sản thẩm định 3,13 x 1,05 x 1,15 = 3,78 lượng vàng SJC/m2 Giá trị QSDĐ = Giá thị trường QSDĐ (lượng SJC/m2) x Diện tích đất chủ quyền hợp quy hoạch (m2) = 3,78 x 153,8 = 581,364 (lượng SJC) Gía trị khác (đồng hồ nước, đồng hồ điện, máy lạnh, máy nước nóng, bồn chứa nước, điện thoại…) khoảng 50 triệu đồng ≈ 3,8 (lượng SJC) Ỉ Tổng giá trị BĐS = Giá trị xây dựng + Giá trị QSDĐ + Giá trị tài sản khác = 52,33 + 581,364 + 3,8 = 637,494 ≈ 637 (lượng vàng SJC) Tương đương: 8.281.000.000 đồng BĐS SS ĐẶNG THAI MAI BĐS SS BĐS TĐ NGUYỄN CÔNG HOAN BĐS SS 46 BĐS SS PHAN ĐĂNG LƯU CÔNG VIÊN PHÚ NHUẬN Sơ đồ 4: Vị trí BĐS thẩm định nhà phố BĐS so sánh II.3.2 Thẩm định giá đất trống cho mục đích mua bán, chuyển nhượng Quy trình thẩm định giá: Quy trình thẩm định tương tự thẩm định nhà phố nhiên có vài điểm khác biệt Khi thẩm định đất trống khơng sử dụng phương pháp chi phí mà sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Đồng thời có cơng trình xây dựng nên việc so sánh, điều chỉnh để tìm giá QSDĐ thẩm định nhà phố phải tính đến tham gia đóng góp giá trị cơng trình đất, đất trống tiến hành so sánh trực tiếp Ví dụ: Thẩm định giá đất trống thuộc 1438 tờ đồ số 2, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, TP.HCM a Xác định vấn đề - Loại bất động sản cần thẩm định: đất trống - Thời điểm tiến hành: tháng 05 năm 2007 - Các sở cho việc thẩm định: ¾ Cơ sở giá trị: chọn sở giá trị thị trường để thẩm định giá ¾ Cơ sở pháp lý: vào Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Văn Pháp quy Nhà nước Việt Nam cấp thẩm quyền địa phương ban hành ¾ Các nguyên tắc sử dụng: nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai nguyên tắc khác như: thay thế, đóng góp, khả sinh lợi… b Xác định yếu tố liên quan đến bất động sản thẩm định + Giấy tờ pháp lý BĐS: giấy chứng nhận QSDĐ số S883961, UBND Huyện Bình Chánh cấp ngày 19/06/2001 + Diện tích: vào hồ sơ pháp lý, diện tích bất động sản xác định sau: Stt Diện tích Đất Trong chủ quyền Phù hợp Không phù QH hợp QH 3.036 47 Tổng cộng 3.036 Mục đích sử dụng Đã chuyển mục đích trồng lâu năm - Những yếu tố tác động khác + Vị trí: BĐS có vị trí tọa lạc tổng thể khu du lịch thể thao Thành Long, cách Tỉnh lộ 50 khoảng 300m, sở hạ tầng hồn thiện, đường trải nhựa, điều kiện giao thơng thuận lợi, thuận tiện xây dựng khu dân cư khu du lịch + Quy hoạch: BĐS tọa lạc khu vực dân cư xen lẫn khu nông nghiệp + Môi trường sống - kinh doanh: tọa lạc khu dân cư yên tĩnh, an ninh, thuận tiện để làm khu dân cư kinh doanh dịch vụ du lịch + Phong thủy: đất nơi BĐS tọa lạc bình thường c Quá trình thẩm định - Ngày khảo sát: 9/05/2007 - Nghiên cứu, tham khảo, phân tích so sánh giá thị trường thời điểm từ tháng 01/2007 đến tháng 05/2007 - Tham khảo giá giao dịch ngân hàng liệu: xác định giá vàng SJC tháng 05/2007 xuất nhiều 13.022.000 đồng/lượng tỷ giá USD Ngân hàng Nhà nước công bố 16.047 VND/USD d Phương pháp thẩm định: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp - Tìm kiếm BĐS so sánh sau Nội dung Địa Diện tích đất (m x m) Pháp lý Rao bán Giao dịch Ước tính Giá QSDĐ/m BĐS Đất tọa lạc đường đất đỏ xã Phong Phú Huyện Bình Chánh Đất tọa lạc đường nhựa xã Phong Phú Huyện Bình Chánh 5.173 m2 3.167 m2 1.626 m2 Đất thổ vườn Đất thổ cư Sổ đỏ Sổ đỏ 3,7 triệu/m2 Đất nông nghiệp sang lấp Sổ đỏ triệu/m2 Đặc điểm Giá (đồng) BĐS 1,8 triệu/m2 BĐS Đất mặt tiền đường Tỉnh lộ 50 xã Phong Phú Huyện Bình Chánh 0,85 triệu/m 0,85 triệu/m2 1,8 triệu/m2 3,3 triệu/m2 (Nguồn: Công ty SACOMREAL khảo sát thực tế khu vực) + Phân tích đánh giá bất động sản so sánh BĐS 1: BĐS có vị trí tọa lạc cách khu Thành Long khoảng 50m, cách BĐS thẩm định khoảng 50m, dạng đất nông nghiệp sang lấp mặt bằng, sở hạ tầng chưa hoàn thiện, đường trước mặt đất đỏ, khu vực xung quanh nhiều đất nơng nghiệp Diện tích khn viên tương đối lớn (chiều ngang nhỏ khoảng 30m, chiều dài lớn gần 180m) Giá QSDĐ: 850.000 đồng/m2 BĐS 2: BĐS có vị trí tọa lạc cạnh chợ Phong Phú, đối diện sân vận động Thành Long, sở hạ tầng hoàn thiện, thích hợp xây dựng nhà hàng, khách sạn Có diện tích khn viên vị trí tương đồng với BĐS thẩm định Giá QSDĐ: 1.800.000 đồng/m2 BĐS 3: BĐS có vị trí tọa lạc mặt tiền đường Tỉnh lộ 50, vị trí thuận tiện giao thơng, thích hợp xây dựng nhà hàng, khách sạn, xăng, thuận tiện kinh doanh có diện tích khn viên nhỏ BĐS thẩm định Giá QSDĐ: 3.300.000 đồng/m2 + Phân tích đánh giá tình trạng thực tế BĐS thẩm định 48 Nhận định BĐS thẩm định: BĐS có vị trí tọa lạc tổng thể khu du lịch thể thao Thành Long, đối diện hồ cá Thành Long, cách Tỉnh lộ 50 khoảng 300m, sở hạ tầng hoàn thiện, đường trải nhựa, giao thông thuận tiện Trong BĐS so sánh BĐS có đặc điểm (vị trí, diện tích…) tương đồng với BĐS thẩm định giá nên ta chọn làm để phân tích hiệu chỉnh hệ số sau: ¾ Hệ số diện tích (Hdt): BĐS có quy mơ diện tích gần tương đồng Do hệ số Hdt áp dụng cho BĐS thẩm định = ¾ Hệ số vị trí (Hvt): BĐS so sánh tọa lạc mặt tiền nên vị trí thuận tiện giao thơng kinh doanh BĐS so sánh Do hệ số Hvt áp dụng cho BĐS thẩm định 0,98 ¾ Hệ số phong thủy (Hpt): BĐS thẩm định có diện tích khn viên vng vức, bề rộng mặt tiền lớn thơng thống BĐS so sánh Do hệ số Hpt áp dụng cho BĐS thẩm định = 1,02 Sau so sánh, phân tích, vào diện tích, kích thước, quy hoạch, mơi trường sống vấn đề phong thủy yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS, ta ước tính giá QSDĐ phù hợp với khả trao đổi mua bán thời điểm thẩm định giá tài sản thẩm định 1.800.000 * 0,98 * 1,02 = 1.800.000 đồng/m2 Ỉ Giá trị QSDĐ = Giá thị trường QSDĐ (đồng/m2) x Diện tích đất chủ quyền hợp quy hoạch (m2) = 1.800.000 x 3.036 = 5.464.800.000 (đồng) 49 TỈNH LỘ 50 BĐS SS CLB THÀNH LONG CLB THÀNH LONG NGUYỄN VĂN LINH BĐS SS BĐS TĐ BĐS SS Sơ đồ 5: Vị trí BĐS thẩm định đất trống BĐS so sánh 50 II.4 ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY II.4.1 Đánh giá hoạt động thẩm định giá BĐS Sacomreal Tuy thức hoạt động thời gian gần dịch vụ thẩm định giá Sacomreal có nhiều bước phát triển đáng kể, tạo uy tín ngày thu hút nhiều khách hàng có nhu cầu định giá, khẳng định tầm quan trọng loại hình dịch vụ giao dịch thị trường nhà đất Là công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh địa ốc, đồng thời có mối quan hệ thân thiết với hệ thống ngân hàng Sacombank nên dịch vụ thẩm định giá cơng ty có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển Trong thời gian qua dịch vụ định giá công ty không ngừng đổi mới, thay đổi theo hướng ngày chuyên nghiệp hóa, đạt nhiều kết khả quan khả cung cấp dịch vụ, phương pháp quy trình thẩm định Ngồi đối tượng thẩm định khơng ngừng mở rộng cho mục đích khác Trong q trình tìm hiểu, nghiên cứu cơng ty em rút vài nhận xét sau: Về khả cung cấp dịch vụ Do đối tượng mục đích thẩm định đa dạng, phong phú nên thu hút nhiều khách hàng đăng ký dịch vụ thẩm định giá công ty Đồng thời tiến hành thẩm định cho nhiều đối tượng khách hàng với nhiều mục đích khác nhau, định giá viên có nhiều hội cọ xát, nâng cao trình độ nghiệp vụ sử dụng nhiều phương pháp thẩm định Tuy nhiên nhu cầu thị trường thẩm định giá lớn với nhiều mục đích, khơng gói gọn thẩm định giá cho hoạt động chuyển nhượng mà phục vụ cho nhiều mục đích khác góp vốn, phân chia tài sản thừa kế, vay vốn làm ăn, chứng minh tài sản du học… đội ngũ nhân viên thẩm định mỏng Do khả đáp ứng nhu cầu khách hàng hạn chế, có thời điểm số lượng hồ sơ thẩm định nhiều nên đơi dẫn đến tình trạng trễ hẹn với khách Điều lâu dài giảm khả cạnh tranh công ty so với công ty thẩm định giá khác thị trường Về công tác xây dựng lưu trữ thông tin phục vụ định giá ¾ Cơng tác xây dựng thơng tin: thơng tin thị trường đóng vai trò khơng thể thiếu cơng tác thẩm định giá Do việc xây dựng hệ thống sở liệu công việc mà công ty thẩm định đặc biệt quan tâm Tại Sacomreal, việc xây dựng hệ thống sở liệu thị trường có nhiều điều kiện thuận lợi Là công ty kinh doanh địa ốc với nhiều loại hình dịch vụ như: dịch vụ toán qua Sacomreal, sàn giao dịch 24 giờ, dịch vụ tư vấn thiết kế, cung ứng vật liệu xây dựng… việc xây dựng thơng tin thị trường có nhiều lợi so với nhiều cơng ty khác Ngồi Sacomreal đồng thời có mối quan hệ khắn khít với hệ thống 51 ngân hàng Sacombank – ngân hàng lớn phát triển thị trường, nói nguồn cung cấp thơng tin đa dạng phong phú Tuy nhiên việc thu thập, tổng hợp thơng tin từ nguồn rời rạc, chưa có liên kết, thống chặt chẽ nguồn, phận Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng thông tin, Công ty thành lập Bộ phận chuyên khảo sát, thu thập xây dựng thông tin thị trường Nhiệm vụ phận điều tra, cập nhật giá đất thị trường cho hoạt động kinh doanh công ty nói chung cho hoạt động thẩm định giá nói riêng Kết thu thập tổng hợp lập thành bảng giá đất thị trường theo tháng, sở tham khảo quan trọng cho việc định giá Việc thành lập phận chuyên khảo sát giá giúp cho hệ thống thông tin phục vụ định giá đa dạng, phong phú, cập nhật thường xun, đảm bảo tính khách quan hình thành tính chuyên nghiệp cho dịch vụ thẩm định giá cơng ty Ngồi phải kể đến q trình thu thập thông tin thẩm định viên trình khảo sát, thẩm định góp phần làm cho hệ thống sở liệu ngày phong phú ¾ Công tác lưu trữ thông tin: thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá công ty lưu trữ theo hình thức: lưu trữ máy vi tính giấy tờ - Lưu máy vi tính: dạng đánh máy biên bản, tờ trình,… tài sản trình tiến hành thẩm định, thông tin bất động sản so sánh thu thập được, thông tin bất động sản giao dịch thị trường, thông tin dịch vụ liên kết cung cấp - Lưu giấy dạng photo: văn báo cáo, chứng thư, báo cáo thẩm định, hồ sơ khách hàng giao trình thẩm định Hiện ngân hàng liệu lưu trữ quản lý Bộ phận giao dịch, lượng thông tin ngân hàng liệu đa dạng, phong phú có tính bảo mật cao Về quy trình thẩm định giá Quy trình thẩm định xây dựng chặt chẽ, khoa học khơng ngừng hồn thiện từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khâu cuối hoàn thành thẩm định, tiếp nhận ý kiến khách hàng Kết ước tính kiểm tra phê duyệt qua nhiều bước, đảm bảo tính khách quan sát với giá thực tế thị trường Trong báo cáo thẩm định phép tính, phương pháp trình bày rõ ràng, logic, dễ hiểu giúp khách hàng phần hiểu q trình thực cơng việc thẩm định viên Tuy nhiên quy trình thẩm định điểm cần khắc phục sau: ¾ Khâu khảo sát trạng chưa tiến hành đo đạc lại diện tích đất nhà, việc đánh giá thống diện tích ghi nhận giấy tờ với thực tế gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến kết thẩm định ¾ Khơng tiến hành quay phim, chụp ảnh trạng nên việc tính tốn chất lượng lại cơng trình bị hạn chế, thiếu chứng minh ¾ Quy trình thẩm định chưa có khâu kiểm chứng giá trị bất động sản sau định giá, chưa đánh giá tính xác kết thẩm định, lực thẩm định viên nhằm đề thay đổi, cải tiến phát triển thêm nghiệp vụ thẩm định giá công ty Về phương pháp thẩm định giá 52 Dịch vụ định giá Sacomreal sử dụng phương pháp thẩm định giá phổ biến thị trường Các phương pháp vận dụng đắn, phù hợp với đối tượng, mục đích cụ thể Trong trình thực tập, em tìm hiểu áp dụng thực tế phương pháp thẩm định phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí giảm giá tiến hành thẩm định giá bất động sản nhà phố đất trống cho mục đích chuyển nhượng, từ rút nhận xét sau: ¾ Phương pháp so sánh trực tiếp: sử dụng thông tin thị trường tài sản rao bán bán nhằm điều chỉnh, ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định Qua lần nhấn mạnh tầm quan trọng công tác thu thập, xây dựng hệ thống sở liệu định giá Các thông tin bất động sản so sánh nhiều dễ dàng, thuận lợi cho thẩm định viên tiến hành điều chỉnh, xác định giá trị Phương pháp so sánh trực tiếp trình bày khoa học, rõ ràng bước tính tốn Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp hạn chế tính chủ quan việc tính tốn hệ số điều chỉnh, chưa xây dựng hệ số ảnh hưởng cách khách quan, khoa học Về nguyên tắc hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng tính tốn cách lập tỷ số giá bán/giao dịch bất động sản có đặc điểm tương đối gần giống nhau, khác đặc điểm cần tính hệ số Tuy nhiên thực tế việc khó thực hiện, có bất động sản tọa lạc hẻm ngắn, cụt khó tìm bất động sản so sánh tương tự Ngồi có bất động sản nằm đường có bn bán giao dịch nhà đất thời gian dài việc tìm nhiều cặp bất động sản bán để tính hệ số khơng khả thi Do tính tốn hệ số điều chỉnh, nhiều trường hợp thẩm định viên sử dụng kỹ chun mơn kinh nghiệm thực tế qua nhiều năm để ước lượng hệ số điều chỉnh hợp lý Phương pháp so sánh trực tiếp cho dù phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, có tính thuyết phục cao khơng tránh khỏi khuyết điểm cần phải khắc phục, giải ¾ Phương pháp chi phí giảm giá: sử dụng để tính tốn giá trị cơng trình xây dựng đất Hiện công ty xây dựng đơn giá xây dựng riêng phục vụ cho công tác thẩm định giá Đơn giá thẩm định viên trực tiếp xây dựng cách tham khảo tạp chí chuyên ngành như: tạp chí bất động sản, chuyên trang xây dựng Việc xây dựng đơn giá có nhiều lợi phận thẩm định phận cung ứng vật liệu xây dựng nằm Phòng Dịch vụ Do việc thu thập, cập nhật thông tin đơn giá xây dựng dễ dàng thường xuyên Tuy nhiên bảng đơn giá dừng mức độ khái quát cho cấp nhà, mức độ cấp nhà chưa có chi tiết cho trường hợp Do vậy, nhiều trường hợp thẩm định viên phải sử dụng đến kinh nghiệm việc ước tính Bên cạnh đơn giá xây dựng tỷ lệ phần trăm chất lượng lại đóng vai trò quan trọng Tỷ lệ xác định dựa theo thông tư liên số 13/TT-LB ngày 18/08/2004 Bộ Xây dựng – Tài Chính – Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê Trong thông tư quy định cụ thể cách tính tốn phần trăm chất lượng lại kết cấu như: sàn, nền, khung cột, đỡ mái, mái Tuy nhiên trình khảo sát thiếu bước chụp ảnh, quay phim (chỉ tiến hành khách hàng có u cầu) nên việc ước tính phần độ xác Ngồi bất động sản so sánh thông thường thẩm định viên nắm thông tin tổng quát như: diện tích, vị trí, kết cấu… chất lượng cơng trình 53 bên đốn nên kết tính tốn giá trị cơng trình xây dựng bất động sản mang tính chủ quan Về đội ngũ định giá viên Do số lượng nhân viên thẩm định hạn chế nên đáp ứng phần nhu cầu thị trường, hiệu suất hoạt động chưa cao, đồng thời thời gian thẩm định kéo dài Trong tháng cao điểm có ngày nhân viên phải tiếp nhận 4, hồ sơ Do giới hạn thời gian thẩm định nên khối lượng công việc cho người lớn bao gồm: khảo sát, định giá, viết báo cáo… nhằm đảm bảo giao kết thẩm định cho khách hàng thời hạn Tất yếu khơng tránh khỏi thiếu sót q trình thực hiện, ảnh hưởng đến kết định giá uy tín cơng ty Nhìn chung cấu máy thẩm định giá tổ chức gọn nhẹ, khoa học, có phân cơng cơng việc cụ thể phận Đội ngũ định giá viên công ty bao gồm người đào tạo bản, có trình độ chun mơn cao nhiều kinh nghiệm thực tế Các nhân viên thẩm định có lực, nhiệt tình cơng việc, ln có tinh thần học hỏi, nâng cao nghiệp vụ Đồng thời thẩm định viên có mối quan hệ chặt chẽ với tạo điều kiện giúp đỡ hoàn thành tốt công việc giao II.4.2 Đề xuất giải pháp phát triển hoạt động thẩm định giá Sacomreal Để khắc phục hạn chế tồn tại, khơng ngừng hồn thiện, phát triển cơng tác thẩm định giá bất động sản phương pháp, quy trình, khả cung cấp dịch vụ… em xin có đề xuất sau: Về khả cung cấp dịch vụ đào tạo đội ngũ định giá viên ¾ Thường xuyên tuyển dụng, bổ sung nhân viên thẩm định có lực, có kinh nghiệm ¾ Tổ chức lớp tập huấn, bồi dưỡng ngắn hạn dài hạn cho nhân viên nhằm tiếp cận tiến khoa học, kỹ thuật, sách kinh tế Nhà nước ứng dụng vào công tác chuyên môn đơn vị ngày có hiệu ¾ Có phân cấp công việc rõ ràng cho phận, thành viên nhằm hạn chế thiếu sót q trình thẩm định, đảm bảo độ xác, tính khách quan kết định giá ¾ Thực sách khen thưởng, khuyến khích nhân viên có nhiều đóng góp, hồn thành xuất sắc nhiệm vụ giao Thực tốt điều xây dựng đội ngũ thẩm định viên mạnh số lượng lẫn chất lượng, đáp ứng yêu cầu công việc đặt Hiện trường hợp khách hàng chưa có đầy đủ giấy tờ cần thiết, nhân viên thẩm định tư vấn cho khách hàng dịch vụ pháp lý cơng ty nhằm hồn chỉnh hồ sơ Tuy nhiên đội ngũ nhân viên pháp lý đơn vị rơi vào tình trạng thiếu nhân lực, gây bất tiện cho khách hàng phải lại nhiều lần đăng ký dịch vụ Trước tình hình có giải pháp sau: ¾ Thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp lý cho thẩm định viên, nắm rõ khách hàng thiếu để nhận hồ sơ khách hàng chuyển phận pháp lý ¾ Bổ sung, tăng cường đội ngũ nhân viên pháp lý có chuyên mơn cao nhằm đáp ứng kịp thời tình pháp lý phát sinh trình thẩm định 54 ¾ Xây dựng, củng cố mối quan hệ chặt chẽ, gắn bó hai phận: phận pháp lý phận thẩm định giá Bộ phận pháp lý với đội ngũ luật sư, kỹ sư nhiều kinh nghiệm giúp cho nhân viên thẩm định tính tốn bất động sản để hợp thức hóa cần phải có loại giấy tờ gì, chi phí Đây sở cho việc điều chỉnh giảm giá trị bất động sản chưa hợp thức hóa có nhu cầu thẩm định giá Nếu thực tốt điều tăng khả cung cấp dịch vụ mà góp phần phát triển nghiệp vụ định giá, tạo uy tín cho cơng ty thị trường Đối với dịch vụ thẩm định cho mục đích mua bán chuyển nhượng, chứng minh tài sản: ¾ Kết hợp với Phòng kinh doanh tư vấn giá cho khách hàng đến ký gửi nhà đất nhằm hỗ trợ Phòng kinh doanh đưa giá phù hợp với thị trường để giao dịch thuận tiện ¾ Kết hợp với trung tâm tư vấn du học, du lịch để giới thiệu dịch vụ thẩm định chứng minh tài sản khách hàng Đối với dịch vụ thẩm định giá cho mục đích vay vốn Ngân hàng, thị trường thứ yếu thời gian tới đề định hướng phát triển sau: ¾ Ký kết hợp tác với sở Sacombank thực dịch vụ thẩm định giá bất động sản có nhu cầu chấp để vay vốn ¾ Ký kết hợp đồng liên kết với hệ thống Ngân hàng thương mại chưa có phòng thẩm định, hay Ngân hàng có phòng thẩm định khách hàng yêu cầu bên thứ độc lập thẩm định ¾ Giới thiệu dịch vụ thẩm định hỗ trợ vay vốn Công ty đến doanh nghiệp hình thức: quảng cáo trang web, báo chí thư ngỏ Về công tác xây dựng, lưu trữ thông tin phục vụ định giá - Đối với việc xây dựng hệ thống thơng tin: ¾ Tiếp tục phát huy lợi từ dịch vụ liên kết để xây dựng sở liệu ngày phong phú ¾ Đảm bảo tính thống khâu tổ chức thu thập thông tin từ nguồn nhau, đảm bảo liên kết xây dựng lưu trữ - Đối với việc lưu trữ thông tin: ¾ Tiến hành xây dựng phần mềm chuyên dụng kết nối nhóm thơng tin theo mã số quản lý để việc truy xuất dễ dàng, khả cập nhật nhanh chóng tiến tới hồn chỉnh hệ thống thơng tin ¾ Ln ln đảm bảo tính bảo mật thông tin, trang bị đầy đủ trang thiết bị, máy tính phục vụ cho việc lưu trữ ¾ Việc phân loại, xử lý thông tin thu thập cần phải thực có khoa học, có tổ chức Các thông tin nên phân loại theo chuyên đề, thời điểm Nếu thực tốt điều giúp cho việc tra cứu, cập nhật thông tin nhanh chóng, dễ dàng có yêu cầu sử dụng hay cần kiểm tra Về quy trình thẩm định giá 55 ¾ Kết hợp với cơng ty đo đạc có uy tín thực đo đạc q trình khảo sát, tạo tính chun nghiệp hoạt động thẩm định Mặt khác thẩm định viên đánh giá diện tích thực tế có phù hợp với diện tích giấy tờ hay khơng, từ đưa kết thẩm định xác ¾ Cũng q trình khảo sát, cho phép thẩm định viên nên phác họa sơ vị trí bất động sản tọa lạc, đồng thời tiến hành chụp ảnh bất động sản nhằm làm cho kết đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng thẩm định ¾ Bổ sung bước kiểm chứng kết định giá cách hình thành phận chuyên tiếp thu thông tin phản hồi khách hàng giá bất động sản thẩm định giao dịch thị trường Từ mặt điều chỉnh, bổ sung hoàn thiện dần nguồn liệu thị trường, mặt khác thể tính khách quan hoạt động định giá ngày tín nhiệm nhiều Về phương pháp thẩm định - Đối với phương pháp định giá đất: ¾ Ngoài việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần sử dụng thêm phương pháp thẩm định giá khác để kiểm tra tính xác, phù hợp phương pháp ¾ Thường xun nghiên cứu, đúc kết kinh nghiệm thực tiễn nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định Xây dựng cơng thức tính tốn cho hệ số điều chỉnh cách khách quan, khoa học ¾ Xây dựng hệ thống thơng tin theo tuyến, vùng Thường xuyên bổ sung thông tin giá đất cho khu vực có giá đất tại, đồng thời nghiên cứu bổ sung đơn giá đất cho khu vực mới, đảm bảo có nhiều bất động sản để so sánh, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính tốn hệ số điều chỉnh ¾ Phân tích, thống kê hệ số tương quan giá đất mặt tiền với hẻm làm sở cho việc ước tính giá trị - Đối với phương pháp định giá nhà: ¾ Chi tiết hóa đơn giá chuẩn cấu trúc xây dựng cho cấp nhà Thường xuyên nghiên cứu, cập nhật đơn giá xây dựng thị trường Kết hợp chặt chẽ với phận cung ứng vật liệu xây dựng, phận tư vấn – thiết kế xây dựng giúp cho việc xây dựng đơn giá dễ dàng, xác đảm bảo tính khách quan ¾ Nghiên cứu, đánh giá tác động yếu tố thẩm mỹ vào giá trị cơng trình Thẩm mỹ đóng vai trò quan trọng việc ước tính giá trị cơng trình, tính tốn, đo lường đuợc tác động tổng giá trị góp phần cải tiến, hoàn thiện cho phương pháp định giá Với đề xuất trên, hi vọng dịch vụ thẩm định giá cơng ty tiếp tục trì thành có, khơng ngừng hồn thiện phát triển tương lai Khi dịch vụ thẩm định cơng ty chun nghiệp hóa đáp ứng nhu cầu thị trường, giúp thị trường loại bỏ rủi ro hoạt động định giá nói riêng hoạt động kinh doanh liên quan đến giá trị bất động sản nói chung, làm điều khả chiếm lĩnh thị trường công ty tương lai cao 56 KẾT LUẬN KẾT LUẬN Luật đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá cơng nhận quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt Đây quan niệm có tính đột phá bước đầu khai thơng loại thị trường đặc biệt kinh tế thị trường, thị trường bất động sản Cùng với đời thị trường bất động sản thị trường thẩm định giá bước khẳng định ngày phát triển rộng khắp Đứng trước thay đổi không ngừng đời sống kinh tế - xã hội, nhu cầu thẩm định giá cá nhân, quan, doanh nghiệp nước ngày tăng Thẩm định giá nghề có nhiều hội phát triển bền vững, lâu dài đóng vai trò cần thiết, góp phần điều tiết, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ổn định ngày lành mạnh Trước biến động bất thường thị trường bất động sản năm gần đây, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng: nguyên nhân phát triển chậm chạp hoạt động định giá tư vấn bất động sản chuyên nghiệp Thiếu tư vấn chuẩn giá đất nói riêng giá bất động sản nói chung, thị trường hoạt động cách tự phát, người có nhu cầu thực ít, tình trạng đầu đất phổ biến đẩy giá đất lên cao đến mức người tham gia thị trường khơng thể biết có phải giá chuẩn hay khơng Đã có thời gian dài, hoạt động định giá, tư vấn giá bất động sản thực lực lượng “cò” nhà đất tương đối đông đảo, chất lượng thông tin thấp, lệ phí khơng có mức ngưỡng nên niềm tin vào hoạt động giảm sút nghiêm trọng Nhìn chung cơng tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam giai đoạn chuyển đổi độ từ thiếu tập trung sang tập trung, điều chỉnh sách quản lý Nhà nước xã hội Quá trình chuyển đổi tất yếu không tránh khỏi hạn chế, khuyết điểm như: thiếu thông tin thị trường, thiếu đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp, hệ thống văn pháp luật thẩm định giá nhiều bất cập Vì cần nâng cao quan tâm xã hội vai trò quản lý Nhà nước lĩnh vực mẻ này, có đảm bảo phát triển nhanh, bền vững thị trường thẩm định giá thị trường bất động sản tương lai Với mục tiêu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản Sacomreal, cơng ty có hoạt động thẩm định giá phát triển mạnh thời gian gần đây, đề tài sâu tìm hiểu, tiến hành nghiên cứu đạt kết bước đầu sau: ¾ Nhận biết quy mơ, tình hình hoạt động thẩm định giá để đưa nhận xét, đánh giá nhằm nâng cao hiệu loại hình dịch vụ ¾ Đánh giá nhu cầu khách hàng khả đáp ứng công ty, nhận biết loại bất động sản mục đích định giá thường u cầu cơng ty 57 ¾ Trong q trình nghiên cứu tiến tới vận dụng số phương pháp định giá cho vài bất động sản cụ thể, học hỏi cách đánh giá chất lượng lại cơng trình, xác định diện tích xác, diện tích vi phạm lộ giới, kiểm tra sơ tình trạng pháp lý tài sản Đồng thời học hỏi cách thức thu thập, xây dựng thông tin thị trường phục vụ cho công tác thẩm định giá ¾ Học hỏi, áp dụng lý thuyết học vào kinh nghiệm thực tế, qua môi trường làm việc hình thành tác phong chuyên nghiệp, nghiêm túc học tập công việc sau Bên cạnh kết đạt được, đề tài có hạn chế định sau: ¾ Đề tài chưa sâu nghiên cứu quy trình, hoạt động định giá trung tâm, cơng ty có chức thẩm định giá khác Do khơng thể đánh giá cách khách quan hoạt động thẩm định giá địa bàn TP.HCM ¾ Chưa sâu tìm hiểu, áp dụng phương pháp thẩm định giá khác cho mục đích khác ¾ Trong q trình định giá hạn chế thơng tin thu thập nên việc tính tốn hệ số ảnh hưởng không thực được, chủ yếu học hỏi cách thức trình bày kinh nghiệm nhân viên thẩm định KIẾN NGHỊ Ở Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng, thẩm định giá nghề mẻ nên gặp nhiều khó khăn thử thách trình phát triển Thẩm định giá - ngành nghề khác - nghề thiếu kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Xuất phát từ thực trạng, nhu cầu thiết công tác thẩm định giá nên việc xây dựng phát triển ngành thẩm định giá nước ta tất yếu khách quan Để ngành thẩm định giá tốt em xin đề xuất số kiến nghị sau: + Về phía doanh nghiệp: ¾ Khơng ngừng phát triển, hồn thiện dịch vụ thẩm định theo hướng ngày chun nghiệp hóa ¾ Mở rộng liên doanh, liên kết, đẩy mạnh chiến lược marketing quảng bá, tăng uy tín doanh thu cho cơng ty + Về phía Nhà nước: ¾ Thường xun ban hành văn quy định chi tiết hoạt động thẩm định giá, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ nhằm phát triển ngành thẩm định giá lành mạnh, ổn định chuyên nghiệp ¾ Nhà nước cần nâng cao chất lượng đào tạo cán thẩm định viên có trình độ, lực, có kinh nghiệm, đạo đức để đáp ứng yêu cầu đặt ngày cao ngành thẩm định giá Quản lý chặt chẽ hoạt động định giá viên, gắn trách nhiệm họ với kết thẩm định, thực tốt điều chắn kết định giá có tính pháp lý cao ứng dụng rộng rãi ¾ Hình thành trung tâm định giá theo hướng khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham giam gia, hoạt động quản lý chặt chẽ Nhà nước, góp phần giải nhu cầu thẩm định ngày tăng 58 ¾ Tăng cường cơng tác quản lý, điều tiết giá thị trường, xây dựng bảng giá đất sát với thực tế áp dụng linh hoạt cho đối tượng, loại giao dịch, từ hạn chế tình trạng đầu đất đai tạo giá ảo thị trường 59 ... công tác thẩm định giá bất động sản em thực đề tài Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công Ty Cổ Phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Tìm hiểu nắm bắt... ty - Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU - Bất động sản hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty - Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản sử dụng PHẠM VI NGHIÊN... “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL) Giáo viên hướng dẫn: KS Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất