NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN

Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN” Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà, bộ môn: Kinh tế đất và

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG

TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN”

SVTH : NGUYỄN THỊ HỒNG LAM MSSV : 03135032

LỚP : DH03TB

KHÓA : 2003 – 2007

NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ HOÀNG LAM

“NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI

CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG

TÍN”

Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

- Tháng 7 năm 2007 -

LỜI CẢM ƠN

šš&››

Luận văn tốt nghiệp là sản phẩm đầu tiên và cũng là tài sản giá trị nhất của mỗi sinh viên, nó là thước đo đánh giá quá trình học tập và rèn luyện của mỗi sinh viên Cầm cuốn luận văn trên tay, tôi rất cảm động và biết ơn những người

đã giúp đỡ, chỉ bảo tôi hoàn thành cuốn luận văn này

Đặc biệt, con xin gởi lời cảm ơn sinh thành dưỡng dục của cha mẹ đã dành cho con, tạo mọi điều kiện cho con học tập và rèn luyện để con đạt được kết quả như ngày hôm nay

Xin chân thành biết ơn, quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành

Phố Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình

chỉ dạy và truyền đạt những kiến thức vô cùng quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường

Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến cô Ngô Thị Ngọc Hà – Bộ môn

Kinh tế đất và Bất Động Sản đã tận tình chỉ dạy và giúp đỡ em hoàn thành bài

luận văn này

Xin cảm ơn Hiệp hội Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh và các anh chị trong Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đã tạo điều kiện

cho em có cơ hội được thực tập và làm quen với những kiến thức thực tế, giúp

em hoàn thành bài luận văn của mình

Xin cảm ơn các bạn sinh viên lớp Quản lí thị trường bất động sản K29

đã động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn

TP Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 7 năm 2007 Sinh viên

Nguyễn Thị Hoàng Lam

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoàng Lam, Khoa Quản lý Đất đai &

Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC

SÀI GÒN THƯƠNG TÍN”

Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà, bộ môn: Kinh tế đất và Bất

động sản, Khoa Quản Lí Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Hoạt động đầu tư phát triển các dự án bất động sản đóng góp phần lớn vào

sự phát triển của thị trường bất động sản Để hoạt động này được tiến hành một cách thuận lợi đòi hỏi phải làm tốt công tác phân tích dự án đầu tư bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực phân tích tài chính Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín là đối tượng được chọn để nghiên cứu hoạt động này

Trên cơ sở lý thuyết về phân tích và thẩm định dự án đầu tư, về tài chính,

về tín dụng ngân hàng, về quản lý thị trường bất động sản và các văn bản pháp quy có liên quan và bằng các phương pháp nhưđiều tra thu thập thông tin, phân tích –tổng hợp, thống kê, dự báo, chuyên gia, đề tài tập trung nghiên cứu công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty, từ đó biết được những thế mạnh, những tồn đọng trong công tác này và đề xuất hướng phát triển phù hợp hơn,

hiệu quả hơn

Cụ thể, đề tài đã nghiên cứu về thực trạng công tác phân tích tài chính dự

án đầu tư bất động sản của Công tyCố phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín, thực hiện phân tích tài chính một dự án đầu tư bất động sản cụ thể tại công ty, đánh giá công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty và đưa ra

đề xuất Qua đó, có thể nhận thấy hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đang được thực hiện khá tốt; các chỉ tiêu phân tích tài chính đảm bảo được yêu cầu đối với dự án, đặc biệt sử dụng phân tích độ nhạy giúp cho hoạt động phân tích được đảm bảo độ an toàn hơn Tuy nhien, công ty vẫn chưa ban hành được qui trình phân tích dự án,

số lượng các giả thiết ít, thiếu cơ cấu về các loại vốn, đặc biệt thiếu cơ cấu vốn từ việc thu tiền ứng trước của khách hàng và chưa phân loại được theo đối tượng khách hàng đồng thờiphối hợp với các phòng ban chưa chặt chẽ về chuyên môn Qua đó, đề xuất một số giái pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất đông sản tại công ty

MỤC LỤC

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 22

II.1 Hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Sacomreal 23

II.1.1 Thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động

II.1.2 Công tác tiến hành phân tích tài chính một dự án cụ thể 31 II.2 Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công

II.2.6 Về các chỉ tiêu đánh giá độ an toàn tài chính 54 II.3 Những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chính dự

II.3.6 Về các chỉ tiêu đánh giá độ an toàn tài chính 58

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng I.1: Phân công lập dự án đầu tư 9

Bảng II.1: Khái toán vốn đầu tư dự án Phú Thọ Hòa 34

Bảng II.2: Nhu cầu vốn dự án 35

Bảng II.3: Nhu cầu vốn của Sacomreal 36

Bảng II.4: Phân bổ nhu cầu vốn của dự án 36

Bảng II.5: Cơ cấu doanh thu theo phương án 01 37

Bảng II.6: Chi tiết doanh thu theo phương án 01 38

Bảng II.7: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 01 38

Bảng II.8: Kế hoạch vay và trả vay của dự án Phú Thọ Hòa theo phương án 01 39

Bảng II.9: Kế hoạch vay và trả vay của Sacomreal theo phương án 01 và 02 40

Bảng II.10: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 01 40

Bảng II.11: Ngân lưu tài chính của dự án theo phương án 01 41

Bảng II.12: Ngân lưu tài chính của dự án theo phương án 03 42

Bảng II.13: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 01 43

Bảng II.14: Độ nhạy một chiều của dự án theo phương án 01 47

Bảng II.15: Độ nhạy hai chiều của dự án theo phương án 01 48

Bảng II.16: Độ nhạy một chiều của Sacomreal theo phương án 01 49

Bảng II.17: Độ nhạy hai chiều của Sacomreal theo phương án 01 và 03 50

Bảng II.18: Lưu đồ quy trình đầu tư 56

DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình I.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy điều hành của công ty 20

DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC

Bảng 03: Phương án giá bán các căn hộ chung cư theo tầng

Bảng 04: Cơ cấu doanh thu theo phương án 2

Bảng 05: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 2

Bảng 06: Cơ cấu doanh thu theo phương án 3

Bảng 07: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 3

Bảng 08: Chí phí hoạt động của dự án theo phương án 1

Bảng 09: Chí phí hoạt động của dự án theo phương án 3

Bảng 10: Kế hoạch vay và trả vay của dự án Phú Thọ Hòa theo phương án 3 Bảng 11: Kế hoạch vay và trả vay của Sacomreal theo phương án 3

Bảng 12: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 2

Bảng 13: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 3

Bảng 14: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 2

Bảng 15: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 3

Bảng 16: Độ nhạy một chiều của dự án theo phương án 3

Bảng 17: Độ nhạy hai chiều của dự án theo phương án 3

Bảng 18: Độ nhạy một chiều của Sacomreal theo phương án 3

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ACB: Asia Commercial Bank (Ngân hàng Á Châu)

BĐS: bất bộng sản

CBRE: CB Richard Ellis

HUD: Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

IRR: Internal Rate of Return tỷ lệ hoàn vốn nội bộ)

NVL: nguyên vật liệu

NPV: Net present value (hiện giá thu nhập thuần của dự án)

REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

UBND: Ủy ban nhân dân

VAT: Thuế giá trị gia tăng (Value Additional Tax )

VNĐ: Việt Nam đồng

WTO: World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)

PHỤ LỤC

Hình 01: Vị trí đầu tư dự án

www.sacomreal.com

Hình 02: Mô hình phối cảnh dự án Căn hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa – Lũy Bán Bích- Quận Tân Phú- Tp Hồ Chí Minh

Nguồn :www.sacomreal.com

Bảng 01: Cơ cấu các loại căn hộ của dự án Khu căn hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa

hộ

Phòng khách

Phòng

ăn

Phòng ngủ

Phòng bếp

N.vệ sinh

Hiên phơi

Lô gia

Bảng 02: Phân tích nguồn vốn góp giữa Sacomreal và Công ty 584

(đơn vị tính:Triệu đồng)

Số tiền

Đầu

tư ban đầu

Năm

2005

Thực

tế còn lại

Thực

tế góp vốn

584 được nhận lại

Bảng 03: Phương án giá bán các căn hộ chung cư theo tầng

Bảng 04: Cơ cấu doanh thu theo phương án 2

Bảng 06: Cơ cấu doanh thu theo phương án 3

Bảng 07: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 3

Nguồn: Phân tích và tổng hợp

Bảng 08: Chí phí hoạt động của dự án theo phương án 1

(đơn vị tính:Triệu đồng)

STT Diễn giải

Đầu

tư ban đầu

Bảng 11: Kế hoạch vay và trả vay của Sacomreal theo phương án 3

Bảng 12: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 2

1 Chi phí lãi vay + gốc 3.574 3.354 3.134 2.914 24.243

2 Chi phí đầu tư hợp tác 20.493 20.493

D TỔNG NGÂN LƯU (6.148) (5.633) 32.288 (4.554) 2.218 193 212 17.078

Nguồn: Phân tích và tổng hợp

Bảng 15: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 3

(đơn vị tính:Triệu đồng)

STT DIỄN GIẢI

Dòng tiền ban đầu

16% 64% 76% 88% 100% 112% 124% 136% 196%

38,98% 16% 64% 76% 88% 100% 112% 124% 136% 196% 16% 1377,88% 149,98% 88,78% 51,41% 0,41% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM!

28% 1383,13% 152,00% 90,99% 54,17% 12,78% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM!

40% 1388,38% 154,01% 93,14% 56,73% 19,69% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM!

52% 1393,62% 155,98% 95,23% 59,15% 24,85% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM!

64% 1398,87% 157,94% 97,28% 61,43% 29,10% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM!

76% 1404,11% 159,87% 99,28% 63,60% 32,76% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM!

88% 1409,35% 161,79% 101,24% 65,67% 36,02% #NUM! #NUM! #NUM! #NUM!

100% 1414,59% 163,68% 103,17% 67,65% 38,98% -1,65% #NUM! #NUM! #NUM!

112% 1419,83% 165,56% 105,06% 69,56% 41,70% 6,89% #NUM! #NUM! #NUM!

124% 1425,06% 167,42% 106,91% 71,39% 44,23% 12,68% #NUM! #NUM! #NUM!

136% 1430,29% 169,26% 108,74% 73,17% 46,60% 17,25% #NUM! #NUM! #NUM!

148% 1435,52% 171,09% 110,54% 74,89% 48,84% 21,12% #NUM! #NUM! #NUM!

160% 1440,75% 172,90% 112,31% 76,56% 50,96% 24,51% #NUM! #NUM! #NUM!

ĐẶT VẤN ĐỀ

*Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu trên địa bàn:

Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta trong thời gian qua Tuy còn ở giai đoạn đầu, nhưng thị trường bất động sản cũng đã đóng góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà Nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển…Một trong những thành phần không thể thiếu, đóng góp vào sự phát triển lớn mạnh của thị trường bất động sản chính là hoạt động đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản của các doanh nghiệp Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy rất nhiều trường hợp, doanh nghiệp không có đủ năng lực để thực hiện dự án, nhiều dự án “treo” đang là vấn đề khó khăn của doanh nghiệp Thực trạng như vậy một phần là vì công tác quản lí dự án đầu tư chưa được tiến hành một các chặt chẽ, trong khi các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu

tư ở Việt Nam chưa có bề dày tích luỹ kinh nghiệm và một phần là do công tác phân tích tài chính chưa được coi trọng và thực hiện hiệu quả ngay tại các công

ty chuyên về đầu tư bất động sản hiện nay

Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín là một trong những công

ty kinh doanh bất động sản hàng đầu hiện nay Đến nay, công ty đã có các dự án hợp tác đầu tư - kinh doanh như: dự án khu nhà phố liên kế cao cấp Lộc Sơn

(BảoLộc – Lâm Đồng), dự án Căn hộ cao cấp Sacomreal 584 (quận Tân Phú), dự

án đầu tư xây dựng khu cao ốc The Everich (quận 11), dự án khu căn hộ cao cấp

Orchard Garden (Thảo Điền, quận 2) và trở thành nhà phân phối độc quyền cho

sản phẩm đất dự án của các công ty khác Tổng vốn điều lệ của công ty đã lên đến 505 tỷ VNĐ và trở thành một trong những đơn vị đầu tư – kinh doanh địa ốc

có uy tín trên thị trường bất động sản Với tình hình hoạt động và khả năng thực hiện các dự án của công ty như vậy cho thấy hoạt động phân tích dự án đầu tư, đặc biệt là phân tích tài chính của công ty đang được tiến hành khá tốt Tuy nhiên, bước vào giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ như hiện nay, ngoài việc nắm bắt những cơ hội mà quá trình này mang lại, công ty cũng sẽ phải đối mặt với rất nhiều thử thách, đặc biệt là sự cạnh tranh hết sức khốc liệt của các doanh nghiệp nước ngoài có quy mô lớn hơn rất nhiều lần cùng với sự chuyên nghiệp trong mọi lĩnh vực hoạt động Sự cạnh tranh và đào thải của thị trường buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín nói riêng phải nâng cao năng lực hoạt động và năng lực quản lý của mình, đặc biệt là về lĩnh vực phân tích tài chính dự án đầu tư để

có thể đứng vững và phát triển lành mạnh trong giai đoạn mới này

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề, tôi mạnh dạn thực hiện đề tài

nghiên cứu “NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN” nhằm hiểu rõ hơn về những hoạt động phân tích tài chínhdự án đầu tư bất động sản của công ty, từ đó đưa ra những giải pháp giúp nâng cao hiệu

quả hoạt động này, đóng góp vào sự phát triển lớn mạnh của công ty trong tương lai

*Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Nghiên cứu công tác phân tích tài chính tại Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín: quy trình phân tích dự án đầu tư bất động sản, các thông số được sử dụng để tiến hành phân tích tài chính, độ tin cậy của quá trình phân tích tài chính…từ đó biết được những thế mạnh, những tồn đọng trong công tác phân tích tài chính của dự án đầu tư bất động sản của công ty và đề xuất hướng phát triển phù hợp hơn, hiệu quả hơn trong việc thực hiện công tác này

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty như: nghiên cứu quá trình phân tích tài chính dự án; nghiên cứu về công tác thu thập các thông tin cần thiết cho việc phân tích, sự phối hợp của các công tác khác phục vụ cho công tác phân tích tài chính như: công tác nghiên cứu thị trường, công tác thẩm định giá, công tác nghiên cứu về

kỹ thuật của dự án đầu tư…

Phạm vi nghiên cứu:

- Sử dụng các số liệu có liên quan đến dự án đầu tư bất động sảncủa công

ty từ lúc thành lập (năm 2004) đến nay để tiến hành phân tích và viết báo cáo; đặc biệt là số liệu của một dự án cụ thể đã được công ty tiến hành phân tích và đưa ra quyết định đầu tư dự án

- Thời gian thực hiện đề tài từ ngày 15/03/07 đến 15/07/07

- Đề tài được nghiên cứu tại Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín – hội sở chính : 177-179 Đường Nguyễn Thái Học – Phường Phạm Ngũ Lão – Quận 1 -TP Hồ Chí Minh

- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về hoạt động phân tích tài chính của dự

án đầu tư bất động sản giai đoạn nghiên cứu các cơ hội đầu tư

PHẦN 1 TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Tổng quan về đầu tư bất động sản

1 Các khái niệm:

* Đầu tư:

Đầu tư là sự hy sinh nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai Các nguồn lực sử dụng có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, hay sức lao động và trí tuệ Kết quả đạt được có thể là sự gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài chính hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực

Theo quan điểm của chủ đầu tư thì : “đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh, để từ đó thu được số vốn lớn hơn số đó bỏ ra, thông qua lợi nhuận” Theo quan điểm của xã hội (quốc gia): “đầu tư là hoạt động bỏ vốn phát triển, để từ đó thu được các hiệu quả kinh tế – xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc gia”

*Dự án đầu tư:

Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ:

• Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

• Xét trên góc độ quản lí: Dự án đầu tư là một công cụ quản lí việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài

• Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế-

xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Xét theo góc độ này, dự

án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế haọch hóa nền kinh tế nói chung

• Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch và thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Như vậy, để hình thành một dự án đầu tư ta cần có các yếu tố sau đây:

v Các nguồn tài nguyên bao gồm nhân lực, vật tư, các tài nguyên thiên nhiên khác kể cả đất đai, tiền vốn và ngoại lệ

v Hoạch định, lựa chọn các giải pháp kỹ thuật-công nghệ, tổ chức quản trị cũng như luật lệ

v Phải tạo ra được các sản phẩm vật chất hoặc dịch vụ các loại

v Dự án phải được hoàn thành trong một thời gian nhất định

Tất cả các yếu tố, các hoạt động nói trên của dự án đều xảy ra trong những điều kiện chính trị, xã hội, kinh tế và luật pháp cụ thể của mỗi nước

Từ những góc độ trên có thể định nghĩa một cách tổng quát về dự án đầu

tư như sau: “dự án đầu tư” là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc

bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vất chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định

* Khái niệm bất động sản:

Có nhiều cách hiểu khác nhau về BĐS ở các nước khác nhau Theo đó tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản, theo cách phân loại này thì bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai, không chỉ là đất đai tài sản trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó Hầu hết pháp luật của nhiều nước đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên nhưng ở mỗi nước đều có một đặc thù riêng ở chỗ phân loại và tiêu chí phân loại những cái gọi là ”giáp ranh” giữa khái niệm bất động sản và động sản

Luật dân sự Thái Lan qui định: ”Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất bao gồm những quyền gắn với việc sở hữu đất đai.”

Luật dân sự Nga đưa ra khái niệm chung về BĐS: ”là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng Bên cạnh đó luật cũng liệt kê những tài sản như: tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ, cũng là BĐS.”

Điều 181 pháp luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam qui định: ”BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật qui định.” Như vậy khái niệm về BĐS rất rộng và đa dạng, cần được qui định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước Trong khái niệm về BĐS của mỗi nước có những tài sản thì có nước cho là BĐS có nước cho là động sản: ví dụ như máy móc, tàu thủy, máy bay, có một số nước trong đó có Việt Nam cho là BĐS (ở đây nghĩa không di dời được hiểu theo góc độ quản lý Nhà nước) một số nước khác lại cho

là động sản

Từ đó, có thể hiểukhái niệm về BĐS dưới hai góc độ:

- Khái niệm về BĐS dưới góc độ nhà quản lý đất đai: BĐS là những tài sản không di dời được và những vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể này tồn tại trên mặt đất , chức năng nó bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất nhiều thời gian và chi phí để có thể tái tạo lại được

- Khái niệm về BĐS dưới góc độ pháp lý: Tài sản BĐS là những tài sản di động và không di động được (theo đúng nghĩa về BĐS) chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước(Điều 181 pháp luật dân sự Việt Nam)

*Khái niệm thị trường bất động sản:

TTBĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa Như vậy ở đâu và lúc nào BĐS chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có TTBĐS Vì vậy, TTBĐS là sự mua bán, trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan điểm khác nhau về TTBĐS

Có người cho rằng TTBĐS và thị trường đất đai là một, bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở trành BĐS được Do đó, đất đai bản thân nó là BĐS Đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của TTBĐS và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa BĐS

Trên thực tế, có một số người cho rằng TTBĐS là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của đất nước; Nhà đất là BĐS chủ yếu về cả khối lượng và giá trị Thực tế thì BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa BĐS trên TTBĐS Vì vậy quan niệm này cũng chưa đầy đủ

Một quan niệm khác cho rằng, TTBĐS là hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của nhà nước Khái niệm này xuất phát từ đặc điểm của TTBBĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật, chịu sự can thiệp và pháp lý chặt chẽ của nhà nước

Khái niệm TTBĐS thông thường: TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân

sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Định nghĩa này chứa đựng đầy đủ nội dung, phạm vi của TTBĐS, đó chính là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của TTBĐS tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.Từ những quan điểm trên ta có khái niệm về thị trường BĐS dưới hai góc độ:

- Dưới góc độ kinh tế: TTBĐS là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các

ngành tạo lập ra BĐS và các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS

- Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS: TTBĐS không chỉ là

hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường

2 Các hình thức đầu tư

a.Theo chức năng quản trị vốn đầu tư:

Theo chức năng quản trị vốn đầu tư thì có hai hình thức đầu tư đó là hình thức đầu tư trực tiếp và hình thức đầu tư gián tiếp

- Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư mà người góp vốn trực tiếp tham gia quản trị vốn đầu tư đã bỏ ra hay nói cách khác đầu tư trực tiếp là đầu tư mà

người bỏ vốn và người quản lý sử dụng vốn là một chủ thể Đầu tư trực tiếp có thể là đầu tư trong nước, theo Luật khuyến khích đầu tư trong nước, hoặc đầu tư của nước ngoài tại Việt Nam, theo Luật đầu tư nuớc ngoài tại Việt Nam

- Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà người góp vốn không trực tiếp tham gia quản trị vốn đầu tư đã bỏ ra Hay nói cách khác đầu tư gián tiếp là loại đầu tư mà người đầu tư vốn và người sử dụng vốn không thể là một chủ thể

b.Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư:

Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư ta phân ra hai loại đầu tư đó là đầu tư phát triển và đầu tư dịch chuyển Trong đó, đầu tư phát triển là hình thức đầu tư

mà chủ đầu tư bỏ vốn nhằm gia tăng tài sản, còn đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư bỏ vốn nhằm dịch chuyển giá trị tài sản đang sở hữu

c.Theo ngành đầu tư:

Theo ngành đầu tư gồm có:

- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội

- Đầu tư phát triển công nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các công trình công nghiệp

- Đầu tư phát triển nông nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển ngành xây dựng các công trình nông nghiệp

- Đầu tư phát triển dịch vụ: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các công trình dịch vụ

d.Theo tính chất đầu tư:

Theo tính chất đầu tư thì có đầu tư mới và đầu tư chiều sâu.Trong đó đầu

tư mới là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm hình thành các công trình mới Đầu tư chiều sâu là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm cải tạo, mở rộng, nâng cấp, hiện đại hóa, đồng bộ hóa dây chuyền sản xuất, dịch vụ trên cơ

sở các công trình có sẵn

e.Theo nguồn vốn đầu tư:

Theo nguồn vốn đầu tư thì có vốn đầu tư trong nước và vốn đầu tư nước ngoài: Vốn trong nước là vốn hình thành từ việc tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân Vốn nước ngoài: là vốn hình thành không bằng nguồn vốn tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân

3 Đặc điểm của hoạt động đầu tư trong kinh doanh bất động sản

Hoạt động đầu tư nói chung và trong ngành BĐS nói riêng, có những đặc điểm chính sau đây:

- Trước hết phải có vốn Vốn có thể bằng tiền, bằng các loại tài sản khác như máy móc, thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác Vốn có thể

là vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn

- Một đặc điểm khác của đầu tư nói chung và trong ngành BĐS nói riêng

là thời gian đầu tư tương đối dài, thường từ 2 năm trở lên, có thể đến 50 năm, nhung tối đa cũng không quá 70 năm Những hoạt động ngắn hạn, thường trong vòng 1 năm tài chính không được gọi là đầu tư Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong Quyết định đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư, và còn được gọi là đời sống của

dự án

Do đặc điểm thời gian dài nên người lập dự án đầu tư cũng như người thẩm định dự án cần có tầm nhìn xa vài ba chục năm, đồng thời phải thấy rằng đầu tư là một hoạt động dài hơi, có nhiều rủi ro, ngoài ra không thể bỏ qua quy luật thay đổi giá trị của đồng tiền theo thời gian dưới tác động của lãi suất nguồn vốn Nói một cách khác, các tính toán đầu tư đều phải tính trên dòng tiền, bằng cách tính hiện giá của dòng tiền đầu tư và thu hồi

- Thứ ba, lợi ích do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (biểu hiện qua các chỉ tiêu kinh tế xã hội) Lợi ích kinh tế xã hội thường được gọi tắt là lợi ích kinh

tế Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của xã hội, của cộng đồng

Dựa vào lợi ích tài chính, nhà đầu tư , kể cả trường hợp nhà đầu tư Nhà nước, có thể ra được quyết định có đầu tư hay không Dựa vào lợi ích kinh tế xã hội, Nhà nước sẽ ra được quyết định có cấp giấy phép đầu tư cho các nhà đầu tư không phải là Nhà nước hay không

4 Vai trò của các dự án đầu tư bất động sản trong công ty kinh doanh bất động sản

Do những đặc điểm khác biệt của hoạt động đầu tư BĐS như nói trên nên vai trò của các dự án đầu tư bất động sản là rất quan trọng Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao thì trước khi bỏ vốn phải làm tốt công tác chuẩn

bị Có nghĩa là phải xem xét, tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh

tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý có liên quan đến quá trình thực hiện đầu tư, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công cuộc đầu tư Mọi sự xem xét, tính toán và chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư (lập dự án đầu tư) Có thể nói, dự

án đầu tư (được soạn thảo tốt ) là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế – xã hội mong muốn

I.1.1.2.Trình tự tiến hành một dự án đầu tư bất động sản:

Để tiến hành một dự án đầu tư nói chung và một dự án đầu tư bất động sản nói riêng cần phải trải qua những bước sau:

1 Nghiên cứu và phát hiện các cơ hội đầu tư:

Đây là bước nghiên cứu sơ bộ nhằm phân tích, lựa chọn cơ hội đầu tư có hiệu quả để chuyển sang giai đoạn nghiên cứu tiếp theo Bao gồm hai cấp độ nghiên cứu: cơ hội đầu tư chung và cơ hội đầu tư cụ thể

+ Cơ hội đầu tư chung là cơ hội đầu tư được xem xét ở cấp độ ngành, vùng, hoặc cả nước

+ Cơ hội đầu tư cụ thể là các cơ hội đầu tư được xem xét ở cấp độ từng đơn vị sản xuất kinh doanh dịch vụ nhằm phát thiện những khâu, những giái pháp kinh tế kỹ thuật trong hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ của đơn vị cần

và có thể được đầu tư trong từng thời kỳ kế hoạch

2 Nghiên cứu tiền khả thi:

Tiếp tục đi sâu vào phân tích cơ hội đầu tư đã lựa chọn nhằm khẳng định một lần nữa tính khả thi cơ hội đầu tư đã lựa chọn

Nội dung nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các vấn đề:

+ Bối cảnh chung về kinh tế, xã hội, pháp luật có ảnh hưởng đến dự án + Nghiên cứu thị trường

+ Nghiên cứu kỹ thuật

+ Nghiên cứu về tài chính

+ Nghiên cứu về các lợi ích kinh tế xã hội

Đặc điểm nghiên cứu của giai đoạn này vẫn còn chưa chi tiết, sản phẩm cuối cùng của nghiên cứu tiền khả thi là luận chứng tiền khả thi( dự án tiền khả thi)

Nghiên cứu hỗ trợ chỉ được đặt ra cho dự án tuỳ thuộc vào đặc điểm kỹ thuật của dự án, vào nhu cầu thị trường đối với sản phẩm do dự án cung cấp, vào tình hình phát triển kinh tế và khoa học kỹ thuật trong nước và trên thế giới

3 Nghiên cứu khả thi:

Là cốt lõi của quá trình chuẩn bị đầu tư, giai đoạn này nhằm đưa ra những kết luận chính xác về các vấn đề cơ bản của dự án

Kết quả nghiên cứu của giai đoạn này là luận chứng kinh tế kỹ thuật của

dự án( dự án khả thi)

Nội dung nghiên cứu của giai đoạn này cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi nhưng khác nhau ở chỗ mức độ chi tiết, chính xác hơn Đặc điểm nghiên cứu của giai đoạn này mang tính chính xác cao nhất, mỗi khía cạnh nghiên cứu đều xem xét ở trạng thái động theo tình hình từng năm trong suốt cả đời dự án Mọi yếu tố không ổn định đều được đề cập đến trong quá trình nghiên cứu

4 Thiết kế chi tiết:

Thiết kế, lập mô hình của dự án

5 Thực hiện dự án:

Xây dựng công trình, kinh doanh sản phẩm của dự án

3 Đánh giá hậu dự án:

- Đánh giá thực tế triển khai so với kế hoạch

- Phân tích rút kinh nghiệm cho các dự án mới

I.1.1.3 Công tác lập, phân tích dự án đầu tư bất động sản trong các công ty kinh doanh bất động sản:

Như đã nói ở trên, một dự án đầu tư BĐS được chuẩn bị tốt là tiền đề quan trọng để các công ty kinh doanh BĐS tiến hành thực hiện hoạt động đầu tư thành công, mang lại hiệu quả và lợi ích cho công ty và cho cả xã hội Chính vì vậy, công tác lập,phân tích các dự án đầu tư BĐS rất được coi trọng tại các công

ty này

Trong một công ty kinh doanh bất động sản, những công việc cần phải làm trong lập và phân tích dự án đầu tư có thể được tóm gọn và phân chia trách

nhiệm thực hiện theo bảng sau:

Bảng I.1: Phân công lập dự án đầu tư

Công việc Nội dung thực hiện Thực hiện chính

1 Ý tưởng đầu tư - Phát xuất ý tưởng đầu tư một

công cuộc kinh doanh

- Phác họa quy mô kinh doanh

- Chứng minh ban đầu về tính cần thiết của việc đầu tư, nhu cầu của thị trường

Chủ đầu tư, Ban Giám Đốc, Chuyên viên nghiên cứu về kế hoạch và chiến lược phát triển công ty

2 Phương án đầu

tư kỹ thuật

- Xác định về lựa chọn công nghệ, quy trình

- Xác định nhu cầu về nhà xưởng, phương án thực hiện (thuê, mua, xây dựng)

- Xác định về nhu cầu trang thiết bị (loại thiết bị, tính năng công suất, phương thức vận hành)

- Xác định nhu cầu nhân lực (số lượng, trình độ)

- Chuyên viên ký thuật của công ty

- Chuyên viên tư vấn kỹ thuật thuê ngoài

3.Thông tin về

chi phí (đầu vào)

- Xác định nhà cung cấp NVL, giá cả, chủng loại

- Xác định các định mức tiêu hao, nhu cầu về NVL

- Chuyên viên Phòng Kinh doanh + Phòng Kỹ thuật + Phòng Kế Toán

- Chuyên viên tư vấn kỹ thuật thuê ngoài

4 Thông tin về

thị trường (đầu

ra)

- Xác định thị phần và khả năng tiêu thụ, xác định về đơn giá tiêu thụ

-Chuyên viên Phòng Kinh Doanh.-Chuyên viên tư vấn kinh doanh thuê ngoài

5 Phương án tài

chính

- Xác định tổng vốn đầu tư và

cơ cấu vốn đầu tư

- Xác định doanh thu, chi phí, lợi nhuận, khả năng trả nợ theo vòng đời dự án

- Xác định hiệu quả dự án (NPV, IRR)

- Xác định khả năng hoàn vốn, trả nợ vay, hiệu quả dự án theo

sự biến động của các thông số quan trọng

- Chuyên viên tài chính của công ty

- Chuyên viên tư vấn tài chính thuê ngoài

(Nguồn :Phân tích và thẩm định dự án-TS Phước Minh Hiệp)

Theo đó, có thể thấy, khi phân tích các dự án, đặc biệt là dự án đầu tư về BĐS, người ta thường tiến hành các nội dung phân tích sau:

• Phân tích các bối cảnh chung về kinh tế, xã hội, pháp luật có ảnh hưởng đến dự án

• Phân tích thị trường: Phân tích thị trường nhằm thẩm định khả năng tiêu thụ của thị trường đối với sản phẩm của dự án

• Phân tích kỹ thuật: Phân tích kỹ thuật trong giai đoạn tiền khả thi nhằm mục đích xác định những thông tin về những sản phẩm nhập lượng của dự án

• Phân tích nhân lực và quản lí: Nghiên cứu về tình hình lao động và tính toán chi phí tiền lương trên thị trường hiện tại

• Phân tích tài chính: Phân tích tài chính là khâu tổng hợp đầu tiên các biến số tài chính và biến số kỹ thuật đã được tính toán trong các phần nêu trên Phân tích tài chính sẽ bao gồm các bảng báo cáo thu nhập và báo cáo ngân lưu, trong đó xác định các biến số chủ yếu của một dự án như : NPV, IRR

• Phân tích kinh tế: Mục đích của phân tích kinh tế là nhằm đánh giá dự

án từ quan điểm từ toàn bộ nền kinh tế để xác định xem việc thực hiện dự án có cải thiện được phúc lợi kinh tế của quốc gia không

• Phân tích xã hội: Phân tích xã hội nhằm định lượng hóa những tác động ngoại vi của dự án Những tác động này bao gồm ảnh hưởng của dự án đối với phúc lợi của một số nhóm người đặc biệt trong xã hội vì hiếm khi một dự án có thể mang lại lợi ích cho bộ phận này mà không gây thiệt hại cho một bộ phận nào khác

Trong đó, phân tích tài chính là phần có vai trò quan trọng trong quá trình lập dự án vì công tác này tập hợp tất cả thông tin của các phần kinh tế_kỹ thuật

đã lập trước đó, để xác định hiệu quả thực sự của dự án

I.1.1.4.Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại các công ty kinh doanh bất động sản:

1.Mục tiêu của phân tích tài chính:

Phân tích tài chính được hiểu như một quá trình kiểm tra, xem xét các số liệu tài chính hiện hành và quá khứ, nhằm mục đích đánh giá, dự tính các rủi ro, tiềm năng trong tương lai phục vụ cho các quyết định đầu tư tài chính

2 Vai trò của phân tích tài chính:

Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn cả đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, các

cơ quan tài trợ vốn cho dự án

Ø Đối với chủ đầu tư: cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư không

Ø Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà Nước:

là một trong những căn cứ xem xét đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà Nước

Ø Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án: là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án

Ø Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh

tư, cũng như đó là điều kiện tiên quyết để tổ chức tín dụng xem xét cho vay, như vậy yếu tố thực tiễn và khả thi về mặt tài chính của dự án sẽ là thông tin quan trọng cho người đầu tư và người cho vay, điều đó làm nhiều người đánh giá quá cao phần phương án tài chính của dự án

Nhiệm vụ chính của các chuyên viên phân tích tài chính trong việc lập

dự án đầu tư chính là xây dựng các phương án tài chính Công việc nàyđòi hỏi phải có chuyên viên giỏi về tài chính và có kinh nghiệm

Có nhiều người cho rằng việc xây dựng phương án tài chính chỉ là việc sử dụng các số liệu từ các bước trước đó và tính ra dòng tiền, NPV và IRR và xem nhẹ hoặc đơn giản hóa việc tính toán Thậm chí, một số chuyên viên tư vấn không có chuyên môn sâu về phân tích tài chính, sau khi có được mẫu trình bày

và có được một vài kỹ thuật tính toán dòng tiền, đã nghĩ là có thể xây dựng được phương án tài chính cho dự án đầu tư Thực tế cho thấy:

+) Khi xây dựng phương án tài chính, trước hết phải kiểm tra lại các số liệu để xác định mức độ phù hợp tin cậy của nó, thí dụ có thể xem xét đơn giá trong dự án với giá cả thị trường hiện hành, xem xét sản lượng tiêu thụ so với mức tiêu thụ hiện nay và các năng lực cung cấp của đơn vị đang hoạt động, xem

xét lại quy mô đầu tư và các giải pháp đầu tư đứng trên quan điểm cân đối giữa quy mô đầu tư với khả năng huy động vốn, có nhiều dự án không thê triển khai

do người lập mãi mê chọn lựa các giải pháp hiện đại, quy mô lớn mà không cần biết đến khả năng tài chính đầu tư cho dự án Sau cùng, đánh giá rủi ro luôn luôn

là nhiệm vụ của chuyên viên tài chính, với nhiệm vụ tiên liệu những khó khăn xảy ra và khả năng đối phó trên quan điểm dòng tiền

+) Rõ ràng phương án tài chính dựa trên kết quả của các bước trước

đó, nhưng chính nó sẽ xác định cuối cùng về giải pháp chọn lựa, quy mô đầu tư

và kinh doanh, cơ cấu vốn để đem lại hiệu quả tốt nhất trong điều kiện kinh doanh thuận lợi, và có thể chịu đựng trong trường hợp gặp những khó khăn Chính kết quả của phân tích phương án tài chính sẽ là thông tin quan trọng bậc nhất để quyết định đầu tư, cũng như Tổ chức tài chính tài trợ cho dự án Hiểu biết công việc xây dựng phương án tài chínhtrong mối tương quan với các công việc khác, sẽ giúp chuyên viên tài chính xác định nhiệm vụ và trách nhiệm của mình trong việc tham gia lập dự án đầu tư Như vậy, vai trò của chuyên viên phân tích tài chính không chỉ gói gọn trong việc sử dụng các kỹ thuật tính toán

để xác định các giá trị hiệu quả đầu tư, mà đó là công việc phân tích dự báo, để đòi hỏi một tư duy nhạy bén trong việc phân tích dự báo, để chọn ra phương án đưa đồng tiền vào đầu tư một cách hiệu quả và khả thi nhất

+) Đối với những dự án lớn, các bước trên có thể thực hiện theo hai vòng, vòng đầu tư là nghiên cứu tiền khả thi để đánh giá sơ bộ về hiệu quả dự án, nếu qua phân tích thấy dự án có tính khả thi về phương án kỹ thuật cũng như tài chính, chủ đầu tư mới thực hiện nghiên cứu và lập dự án khả thi

4 Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư:

Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm những nội dung sau:

Ø Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án; xác định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ

Ø Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án và xác định dòng tiền của dự án

Ø Tính các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án đầu tư:

- Các chỉ hiện giá thu nhập ròng của dự án (NPV)

- Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí(B/C)

- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)

- Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ(IRR)

Mỗi chỉ tiêu trên đều có ưu điểm và hạn chế nhất định Do vậy trong phân tích hiệu quả tài chính phải sử dụng hệ thống các chỉ tiêu để phân tích

Ø Tính khả thi về mặt tài chính của dự án được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án mà còn được thực hiện thông qua việc xem xét độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được xem xét trên các mặt sau:

- An toàn về nguồn vốn: thông qua chỉ tiêu điểm hoà vốn (BEP), thời gian hoàn vốn và trả nợ vốn, đảm bảo tính pháp lý và cơ sở thực tiến của các nguồn vốn huy động

- An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ Được thể hiện thông qua bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nguồn nợ hàng năm của dự án/Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi vay) Tỷ số này phải > 1 thì mới đảm bảo độ an toàn về mặt tài chính của dự án

- Độ nhạy của dự án (độ nhạy một chiều và hai chiều)

5 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản:

a.Phương pháp chiết khấu

*Lí do áp dụng phương pháp chiết khấu:

Vì đồng tiền có chi phí cơ hội (Chưa xét đến yếu tố lạm phát hay sự mất giá của đồng tiền theo thời gian) Chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trị mất

đi do không sử dụng đồng tiền vào mục đích sinh lời mong muốn của nhà đầu tư

Chi phí cơ hội trong phân tích dự án:

- Dự án đầu tư thường có thời gian thực hiện trong nhiều năm

- Trên thị trường vốn của nền kinh tế thị trường, các cơ hội sinh lời rất

đa dạng Do đó, có nhiều chi phí cơ hội của đồng tiền như: lãi suất vay dài hạn, trung hạn và ngắn hạn; lãi suất tín phiếu, trái phiếu, lợi tức cổ phần,

- Trong thời gian thực hiện dự án, sẽ có phát sinh các lợi ích và chi phí tài chính tại các thời điểm hiện tại đến tương lai, hình thành dòng tiền tệ

- Việc phân tích dự án theo phương pháp chiết khấu là quá trình phân tích động, được thực hiện bằng việc chuyển đổi các giá trị của lợi ích và chi phí tài chính phát sinh tại các thời điểm trong tương lai về thời điểm hiện tại; tạo ra

”hiện giá dòng tiền tệ”

Hiện giá dòng tiền là tổng các giá trị hiện tại của các giá trị đồng tiền phát sinh tại các thời điểm trong tương lai được chiết khấu về thời điểm hiện tại

*Hệ số chiết khấu của dự án:

Công thức:

1

)1(

- at:Hệ số chiết khấu của dự án tại năm t (luôn có giá trị ≤ 1)

- r: Tỉ suất chiết khấu của dự án, %

*Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư theo phương pháp chiết khấu:

Chỉ tiêu thu nhập ròng của dự án (NPV_Net Present Value):

Định nghĩa : Hiện giá thu nhập ròng (hiện giá ròng) của dự án là hiệu số

giữa hiện giá lợi ích và hiện giá của chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự

1

Với:

NPV: Hiện giá thu nhập ròng của dự án

Bt : Lợi ích hàng năm của dự án

Ct : Chi phí hàng năm của dự án

at : hệ số chiết khấu tài chính của dự án

r : tỉ suất chiết khấu của dự án

t : thứ tự năm của dự án

Điều kiện thỏa mãn NPV >0

Chỉ tiêu hiện giá hệ số sinh lời của dự án (P(B/C)_Present Value of Benefit/Cost):

Định nghĩa: Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí được xác định bằng tỷ số giữa

lợi ích thu được và chi phí bỏ ra của dự án Lợi ích và chi phí của dự án có thể tính theo giá trị ở thời điểm hiện tại hoặc thời điểm tương lai

a BC

B P

1

1

) (

Trong đó:

P(B/C): Hiện giá hệ số sinh lời của dự án

Bt: Doanh thu (hay lợi ích) hàng năm của dự án

Ct: Chi phí hàng năm của dự án

at : hệ số chiết khấu tài chính của dự án

r : Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án, % năm

t: Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án

Dự án được chấp nhận khi B/C >= 1 Khi đó, tổng các khoản lợi ích của

dự án đủ để bù đắp chi phí phải bỏ ra của dự án, dự án có khả năng sinh lợi Ngược lại, nếu B/C < 1 dự án bị bác bỏ

Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP):

Định nghĩa: là thời gian cần để thu hồi lại hiện giá vốn đầu tư đã bỏ ra

bằng hiện giá tích lũy hoàn vốn hàng năm

Công thức:

P(It) = P(NPt + Dt)

Với:

P(It): là tổng hiện giá vốn đầu tư phân bổ hàng năm

P(NPt + Dt) là tổng hiện giá tích lũy hòan vốn hàng năm

Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ(IRR_Internal Rate of Return, %):

Định nghĩa: Tỉ suất thu hồi vốn nội bộ của dự án là tỉ suất chiết khấu, mà

với tỉ suất này, hiện giá thu nhập ròng NPV của dự án bằng 0

Công thức:

0 )

1 (

1 )

1

= +

IRR NPV B C

Với:

IRR: Tỉ suất thu hồi vốn nội bộ của dự án

Bt: Lợi ích hàng năm của dự án

Ct: Chi phí hàng năm của dự án Điều kiện thỏa mãn IRR >= [IRR]

Với: [IRR]: Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ cho phép

v Về khả năng sinh lời: IRR biểu thị tỉ lệ sinh lời lớn nhất mà bản thân

dự án đạt được Đồng thời IRR còn nói lên khả năng chống chịu của dự án đối với suất chiết khấu được sử dụng trong tính tóan NPV, IRR là suất chiết khấu cao nhất mà dự án có thể hoàn vốn ( có NPV = 0)

v Về khả năng thanh toán: IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án

có khả năng thanh toán

b Phân tích chỉ tiêu điểm hoà vốn (BEP_ Break Even Analysis):

*Định nghĩa:

Điểm hòa vốn được ứng dụng để phân tích và thẩm định tính khả thi của

dự án Nó giúp các nhà đầu tư xác định mức lời lỗ, khả năng sinh lời và khả năng hoàn trả của dự án Tùy theo yêu cầu của mục tiêu quản sản xuất kinh doanh mà nhà quản trị tính toán các loại điểm hòa vốn sau đây: điểm hòa vốn lý thuyết, điểm hòa vốn tiền tệ, điểm hòa vốn lời lỗ và điểm hòa vốn trả nợ

*Phương pháp tính:

- Điểm hòa vốn lý thuyết:

+) Phương trình chi phí: TC (Total Cost) = V*q + F

V: Chi phí biển đổi trên một đơn vị sản phẩm

Q: sản lượng F: Tổng định phí

+) Phương trình doanh thu: TR = q*P

P: đơn giá bán lẻ

ð Điểm hòa vốn theo sản lượng

D0 = q0*p : doanh thu hòa vốn

ð Điểm hòa vốn theo doanh thu:

0

1

F v D

−

D0 : doanh thu hòa vốn D: Tổng doanh thu V: Tổng biến phí

- Điểm hòa vốn tiền tệ:

Nguyên tắc tính cũng giống như trên nhưng không tính khấu hao trong định phí Điểm hòa vốn tiền tệ được tính cho năm đạt được công suất thiết kế, cho phép đánh giá đúng hoạt động của dự án

- Điểm hòa vốn trả nợ:

Đối với những dự án có nguồn vốn vay dài hạn thì được xác định điểm hòa vốn trả nợ Nguyên tắc tính giống như điểm hòa vốn tiền tệ (không tính khấu hao nhưng cộng thêm nợ gốc phải trả trong năm)

c.Phân tích độ nhạy của dự án:

*Khái niệm:

Phân tích độ nhạy là việc thử nghiệm những điều kiện biến đổi so với dự đoán đã được thực hiện Việc phân tích độ nhạy là một trong những kỹ thuật phân tích rủi ro thường được sử dụng để xem xét khả năng chống chịu của dự án

*Phương pháp:

- Phân tích độ nhạy một chiều: Là phân tích các kết quả có thể có trong trường hợp chỉ có một yếu tố không chắc chắn thay đổi Giá trị thường được đưa vào phân tích là NPV của dự án Các yếu tố thây đổi có thể là chi phí, giá bán, lạm phát, tỷ giá hối đoái

- Phân tích độ nhạy hai chiều: Nguyên tắc cũng giống như phân tích độ nhạy một chiều nhưng lúc này có hai yếu tố không chắc chắn thay đổi

I.1.2.Cơ sở pháp lý:

- Luật đầu tư (hiệu lực 01/07/2006)

- Luật đất đai ( hiệu lực 01/07/2004)

- Luật doanh nghiệp (hiệu lực 01/07/2006)

- Luật kinh doanh bất động sản (hiệu lực 01/01/2007)

- Theo ”Qui chế quản lý đầu tư và xây dựng” ban hành kèm theo Nghị định của Chính Phủ số 25/1999/NĐ-CP, ngày 08/07/1999

- Theo nghị định của Chính phủ số 12/2000/NĐ-CP, ngày 05/05/2000 về

”Sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, ban hành kèm theo Nghị định của Chính phủ số 52/1999/NĐ-CP, ngày 08/07/1999

- Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15-04-2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban hành Định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15-04-2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình

- Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06-05-2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và xử lý chuyển tiếp thực hiện nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-

2005 của Chính Phủ

- Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01-04-2005 về hướng dẫn việc lập và quản lí chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình

- Theo luật khuyến khích đầu tư trong nước

- Các nghị định đi kèm hướng dẫn các luật

- Các văn bản hướng dẫn kèm theo của các ban ngành có liên quan

I.1.3.Cơ sở thực tiễn

II.1.3.1 Tình hình thị trường bất động sản hiện nay

Nhìn chung, TTBĐS Việt Nam mới hình thành và đang trong giai đoạn phát triển trong khi hệ thống pháp luật để điều chỉnh thị trường này còn chưa đồng bộ Chính vì vậy, TTBĐS còn chưa ổn định, biến động thất thường, nhiều khi không theo qui luật cung – cầu của thị trường; thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh; hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số lượng, chất lượng và chủng loại TTBĐS tự phát sẽ là nguy cơ gây bất ổn định kinh tế xã hội Thị trường quá ”lạnh” sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế, nhưng thị trường phát triển quá ”nóng” sẽ dẫn đến đầu

tư tràn lan, vật tư, tiền vốn bị sử dụng thiếu hiệu quả

Các thành tố TTBĐS và đầu tư BĐS, đến nay đã tương đối đầy đủ: các nhà đầu tư (đầu tư phát triển như Vinaconex, HUD và đầu tư tiềm năng VinaCapital, IDG ); các nhà kinh doanh BĐS (Hoàng Quân; Him Lam ); các nhà quản lý BĐS (CBRE, Chesterton ); các nhà tư vấn BĐS (Hoàng Quân; CBRE, Chesterton ); các ngân hàng chuyên cho vay BĐS (HABUBANK, Ngân

hàng nhà Đồng bằng sông Cửu Long, ); các sàn giao dịch BĐS (trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội, Sàn giao dịch BĐS ACB, Sàn giao dịch BĐS Sacomreal )

II.1.3.3 Tình hình đầu tư trong kinh doanh bất động sản hiện nay

Khác với tình trạng đóng băng năm 2006, từ cuối năm 2006 và 03 tháng Quý I năm 2007, giá BĐS tại TP.HCM đã có sự điều chỉnh mạnh mẽ So với thị trường chứng khoán đang có diễn biến rất phức tạp mang tính ”sát phạt” thì TTBĐS thu hút một lượng ”tiền thật” khổng lồ với một giá trị rất hữu hình và nhu cầu rất lớn Nhờ thu hút được dòng vốn này nên các dự án BĐS đang dần được hồi sinh và triển khai một cách mạnh mẽ tại các khu đô thị mới của thành phố như Quận 2, quận 9, Nam Sài Gòn và hàng loạt các cao ốc văn phòng tại trung tâm Quận 1, Quận 3

Không ít các nhà đầu tư cá nhân và các tổ chức thắng lớn trong thị trường chứng khoán đã dồn vốn sang đầu tư lĩnh vực BĐS để thực hiện đa dạng hóa danh mục đầu tưvà gia tăng lợi nhuận đầu tư của mình khiến giá BĐS tăng mạnh tại hầu hết các khu đô thị mới của TP.HCM Bên cạnh đó, còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài liên doanh với chủ đầu tư trong nước khiến cho các dự án trở nên hiện thực và sinh động hẳn, hứa hẹn những khu đô thị mới mang tầm cỡ quốc tế tại Việt Nam

Mặc dù đầu tư vào lĩnh vực BĐS trong giai đoạn này là khá an toàn và hấp dẫn nhưng các nhà đầu tư cũng nên hết sức thận trọng với các dự án có tình khả thi không cao, đó là các dự án đã được bán cho khách hàng với giá gốc thấp

mà chưa được đền bù giải tỏa, chưa triển khai đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ rất khó thực thi Ngoài ra, tính pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư trong quá khứ là những điều quan trọng cần được quan tâm trước khi quyết định đầu tư vào TTBĐS tại thời điểm hiện tại

II.1.3.4 Xu hướng phát triển trong tương lai

- Sôi động thị trường cao ốc văn phòng cho thuê, khách sạn, resort, chung

cư cao cấp tại các khu đô thị mới, khu du lịch, nghỉ mát Theo kết quả khảo sát tháng 1/2006 của Công ty VietRees trên 1.294 người về loại hình bất động sản

dự định mua trong thời gian tới, có 36% muốn mua căn hộ, chung cư ở khu đô thị mới; 32% mua nhà đất thổ cư ven đô; 20% mua nhà đất nhỏ trung tâm thành phố; 10% không mua, thuê nhà và 20% ý kiến khác

- Đối với các dự án lớn, nhà đầu tư muốn mua các dự án đã được duyệt hơn là thuê đất và phát triển dự án từ đầu Đất dành cho phát triển công nghiệp tiếp tục mở rộng và các khu đất có vị trí địa lý trọng điểm sẽ được săn lùng

- Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội sẽ phát triển

- Giá nhà ở bình quân trên TTBĐS sẽ giảm bởi vì khi Việt Nam gia nhập WTO sẽ tăng mức độ cạnh tranh, tính minh bạch và giúp cho đồng vốn lưu chuyển nhanh hơn

Từ những cơ sở thực tiễn trên, cho thấy vai trò của công tác phân tích

dự án đầu tư BĐS., đặc biệt là phân tích tài chính đặc biệt quan trọng Nó quyết định sự thành công của một dự án, góp phần tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư

và phát triển đất nước