TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH ( BCCI )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH ( BCCI )” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : HUỲNH LỆ HÀ : 08135019 : DH08TB : 2008-2012 : Quản lý thị trường Bất động sản -TP Hồ Chí Minh, tháng 07, năm 2012- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HUỲNH LỆ HÀ “TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH ( BCCI )” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành Địa quan: Trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Ký tên Tháng 07, năm 2012 LỜI CẢM ƠN Lời cảm ơn thành kính gửi đến Ba, Má – người sinh thành, dưỡng dục điểm tựa tinh thần vững cho suốt năm tháng qua để có thành ngày hôm Con cảm ơn tất thành viên gia đình ln quan tâm chăm sóc, động viên khích lệ tạo điều kiện cho hồn thành tốt việc học tập mình! Về phía nhà trường, em chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm TPHCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản quý Thầy Cô nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức quý giá làm hành trang cho em vững bước vào đời Đặc biệt, với lòng biết ơn chân thành sâu sắc, em xin gửi lời tri ân đến Thầy Nguyễn Đức Thành hết lòng giúp đỡ, trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo anh chị Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh đặc biệt Giám đốc Đầu tư anh Hoàng Quang Huy chuyên viên phân tích tài anh Trần Lê Kim Thơng nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ em suốt thời gian em thực tập tốt nghiệp công ty Tôi cảm ơn bạn lớp DH08TB đồng hành suốt năm tháng đại học Cảm ơn cầu chúc cho tất người, gia đình, Thầy Cơ, bạn bè nhiều sức khỏe, bình an thành công sống ! Huỳnh Lệ Hà TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Huỳnh Lệ Hà, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.HCM Đề tài: “ Tìm hiểu hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ( BCCI )” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành, Giảng viên Khoa Quản lý Đất Đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Tính cấp thiết đề tài: Kinh tế Việt Nam tiến trình hội nhập kinh tế giới Quá trình tạo nhiều hội đồng thời đặt nhiều thách thức lớn, doanh nghiệp Việt Nam Để đứng vững phát triển điều kiện cạnh tranh khắc nghiệt nay, đòi hỏi doanh nghiệp nghiên cứu đầu tư đưa sản phẩm có tính cạnh tranh cao, tạo khác biệt chất lượng giá so với sản phẩm khác thị trường Đầu tư vào dự án có nhiều rủi ro định, đặc biệt đầu tư kinh doanh bất động sản hoạt động liên quan đến lượng vốn lớn, thời gian đầu tư dài nhạy cảm với thay đổi sách nhà nước Để hạn chế rủi ro, dự án đầu tư bất động sản phải phân tích đánh giá tồn diện khía cạnh : phân tích thị trường, phân tích kĩ thuật, phân tích nguồn lực, phân tích môi trường xã hội… Trong điều kiện nguồn lực ngày khan hiếm, mục tiêu cao phân tích thẩm định dự án đầu tư nhằm đánh giá tính khả thi, định thực dự án đồng thời phát rủi ro kịp thời khắc phục để mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư Do đó, cơng tác phân tích hiệu tài cơng tác quan trọng thiếu thực dự án đầu tư bất động sản bối cảnh kinh tế thị trường nhiều biến động Cơ sở lý luận: lý thuyết BĐS, thị trường BĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, tổng quan phân tích tài dự án đầu tư BĐS, văn pháp luật liên quan hoạt động đầu tư BĐS, lý luận thực tiễn đưa cần thiết đầu tư dự án BĐS Nội dung nghiên cứu: ứng dụng kiến thức học để phân tích hiệu tài dự án “ Khu chung cư Tân Tạo ( Khu dân cư phía Bắc kênh Lương Bèo)” Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư Nội dung bao gồm: tìm hiểu sơ lược hoạt động phân tích hiệu tài cơng ty; tiến hành phân tích lại hiệu tài dự án thời điểm qua đánh giá tính khả thi dự án đưa kiến nghị cho công ty hoạt động đầu tư dự án Bất động sản đưa đề xuất cho dự án nhằm hạn chế rủi ro Phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tính tốn, tổng hợp: phân tích số liệu tài dự án, phân khúc thị trường, khả cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường dự án, tính tốn tổng hợp số liệu có liên quan đến dự án cần phân tích.Từ kết nghiên cứu đánh giá tính khả thi dự án, xem xét khả thích nghi dự án tình hình thị trường bất động sản biến động nay, góp phần giúp nhà đầu tư quản lý dự án hiệu MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học .3 I.1.2 Cơ sở pháp lý 12 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 12 I.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI): .13 I.2.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) 13 I.2.2 Các lĩnh vực hoạt động: 14 I.2.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động .15 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu: 18 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 19 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 19 I.3.3 Quy trình thực đề tài: 19 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 Tình hình thị trường thời điểm phân tích .21 II.2 Khái quát hoạt động phân tích dự án đầu tư Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh .23 II.3 Giới thiệu dự án 25 II.4 Phân tích tài dự án khu chung cư Tân tạo .31 II.4.1 Các bước cần thiết tiến hành phân tích tài cho dự án đầu tư bất động sản: 31 II.4.2 Xác định tổng mức đầu tư cấu nguồn vốn: 31 II.4.3 Lập bảng doanh thu dự kiến 35 II.4.4 Chi phí kinh doanh khu thuế VAT phải nộp .38 II.4.5 Dự trù lãi lỗ dự án 39 II.4.6 Bảng ngân lưu tài dự án: .40 II.4.7 Tính tốn tiêu tài NPV, IRR, Thời gian hồn vốn, B/C 42 II.4.8 Phân tích độ nhạy 44 II.4.9 Phân tích tình ( Scenario Analysis ) 48 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ : 51 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TT BĐS: Thị trường Bất động sản TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh UBND: Ủy ban nhân dân BCCI: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh TTTM: Trung tâm thương mại DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 01: Đánh giá thị trường hộ TP.HCM đến quý I/2012 22 Bảng 02: Thị trường mặt bán lẻ TP HCM đến quý I/2012 23 Bảng 03: Phân tích mặt ưu, hạn chế, hội, thách thức dự án chung cư Tân Tạo 28 Bảng 04: Diện tích xây dựng kinh doanh khu 30 Bảng 05: Chi phí đầu tư 33 Bảng 06: Cơ cấu nguồn vốn 34 Bảng 07: Tiến độ giải ngân vốn chủ sở hữu 34 Bảng 08: Kế hoạch trả nợ 34 Bảng 09: Phân kì đầu tư 35 Bảng 10: Giá bán dự kiến hộ loại 36 Bảng 11: Doanh thu hộ theo kế hoạch 36 Bảng 12: Doanh thu hộ theo tiến độ toán 37 Bảng 13: Tổng doanh thu dự kiến theo tiến độ toán dự án 38 Bảng 15: Thuế VAT phải nộp 39 Bảng 16: Dự trù lãi lỗ 40 Bảng 18: Hiệu dự án theo quan điểm TIPV 43 Bảng 19: Hiệu dự án theo quan điểm EPV 43 Bảng 20: Độ nhạy chiều theo giá bán 45 Bảng 21: Độ nhạy chiều theo dự phòng phí 47 Bảng 22: Tình giả định 48 Bảng 23: Kết phân tích tình huống: 49 DANH MỤC HÌNH Hình: Dự án khu chung cư Tân Tạo 27 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 01: Cơ cấu tổ chức hoạt động Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) 15 Sơ đồ 02 : Diễn biến CPI qua tháng 21 Sơ đồ 03: Nguồn cung hộ qua năm 22 Sơ đồ 04: Hoạt động phân tích dự án đầu tư Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ( BCCI ) 23 Sơ đồ 05 : Vị trí khu chung cư Tân Tạo 28 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Huỳnh Lệ Hà ĐẶT VẤN ĐỀ • Tính cấp thiết đề tài Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc dân liên quan trực tiếp đến lượng tài sản cực lớn vốn, quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế Thị trường BĐS có mối quan hệ trực tiếp với thị trường khác thị trường tín dụng, thị trường chứng khốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo đánh giá Tổng cục Thuế nhận định chuyên gia kinh tế, nước phát triển, đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng thêm USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1.5 -2 USD phát triển điều hành tốt thị trường BĐS thông qua biện pháp kích thích đầu tư vào đất đai, tạo lập nhóm cơng trình, nhà xưởng…sẽ tạo nên chuyển dịch quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Những năm gần đây, thị trường BĐS liên tục trải qua nhiều sốt nóng – lạnh, nguyên nhân từ nhiều mặt thay đổi sách tài chính, cung cầu, thiếu thơng tin minh bạch, sách tín dụng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư vào thị trường Cho đến nay, thị trường non trẻ trải qua nhiều thăng trầm lâu dài đánh giá thị trường đầy tiềm năng, đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế văn hóa khoa học kỹ thuật lớn nước Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao thu hút nhiều nhà đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội Đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS TPHCM lĩnh vực tất yếu phát triển lĩnh vực khai thác đầy tiềm doanh nghiệp lẽ nhu cầu nhà TPHCM cao không ngừng gia tăng Tuy nhiên, thực tế chứng minh lĩnh vực chứa đựng nhiều rủi ro thời gian đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn, thường nhạy cảm với thay đổi sách nhà đất Để đảm bảo tính khả thi dự án đầu tư lĩnh vực này, ngồi việc tính tốn, thẩm định vị trí, quy mơ, hạ tầng dự án u cầu phân tích tiêu tài dự án giữ vai trò quan trọng nhà đầu tư trước định đầu tư dự án Nhận thức tầm quan trọng vấn đề trên, phân công Khoa, tiến hành đề tài: “ TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH” với mong muốn ứng dụng kiến thức học vào cơng việc thực tế chun viên phân tích tài dự án đầu tư theo quy trình kỹ thuật phân tích tài cơng ty Trên sở đánh giá điểm mạnh hạn chế quy trình, kỹ thuật phân tích t dự án BĐS cơng ty nhằm đóng góp vào hồn thiện phát triển cơng ty • Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu hoạt động phân tích hiệu tài dự án đầu tư xây dựng Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh như: quy trình phân tích dự án đầu tư BĐS, tiêu tài sử dụng q trình phân tích hiệu tài chính, độ tin cậy quy trình, từ đánh giá điểm mạnh, hạn chế hoạt động phân tích tài dự án đầu tư BĐS cơng ty đưa đề xuất nhằm đóng góp vào hồn thiện cơng tác lớn mạnh công ty Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Huỳnh Lệ Hà • Đối tượng nghiên cứu đề tài: - Quy trình phân tích hiệu tài dự án đầu tư chung cơng ty - Nghiên cứu phân tích hiệu tài dự án … • Phạm vi nghiên cứu đề tài: - Đề tài thực tại: Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh( BCCI ) - Phạm vi nội dung thực đề tài: Tìm hiểu quy trình phân tích hiệu tài dự án đầu tư BĐS cơng ty Thu thập sử dụng số liệu cần thiết liên quan đến dự án để tiến hành phân tích viết báo cáo - Thời gian nghiên cứu thực đề tài: 03/04/2012 đến 29/06/2012 Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Huỳnh Lệ Hà PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học Tổng quan bất động sản ( BĐS ) thị trường BĐS: a Bất động sản:  Khái niệm Bất động sản: BĐS tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với đất đai, kể tài sản khác gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác theo quy định pháp luật Hầu hết quốc gia coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai ( Điều 517, 518 Luật dân - Cộng Hòa Pháp ), xác định vị trí địa lý đất (Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94,96 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Đức ) Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định, BĐS tài sản bao gồm: + Đất đai + Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản, cơng trình xây dựng gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác pháp luật quy định  Đặc điểm Bất động sản: • Tính cố định • Tính khan • Tính lâu bền • Tính dị biệt • Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội • Chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật chủ trương Nhà nước  Phân loại Bất động sản: Hiện kinh nghiệm nhiều nước nước ta cho thấy BĐS thường phân làm loại: - BĐS có đầu tư xây dựng: BĐS có đầu tư xây dựng nhà nước nhà đầu tư như: BĐS hạ tầng sở, BĐS nhà ở, nhà xưởng, văn phòng làm việc, cho thuê - BĐS không đầu tư xây dựng gồm loại BĐS như: đất rừng, đất nông nghiệp, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng… - BĐS đặc biệt: BĐS các nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di sản văn hóa dân tộc b Thị trường Bất động sản:  Khái niệm thị trường BĐS: Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan Là nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS chủ thể Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Huỳnh Lệ Hà Bảng 23: Kết phân tích tình huống: Đơn vị tính: ngàn đồng Dòng ngân lưu Năm Năm Năm Năm Năm Trường hợp Trường (80,969,940) (34,505,329) 99,932,437 65,827,826 18,235,181 hợp Trường (80,969,940) (34,505,329) 68,359,912 65,827,826 18,235,181 hợp Trường (80,969,940) (34,505,329) 36,787,386 65,827,826 18,235,181 hợp Từ kết thay đổi dòng ngân lưu, ta tính NPV trường hợp sau: Trường hợp 1: NPV = 14.431.173 ứng với giả định tỷ lệ bán hộ năm 50% tổng số hộ Với tỷ lệ này, dòng tiền dự án đảm bảo, đồng thời NPV dự án > Trường hợp 2: NPV= -8.807.911 ứng với giả định tỷ lệ bán hộ năm 40% tổng số hộ Với tỷ lệ NPV dự án