NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC 7

Mục tiêu nghiên cứu: - Phân tích hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa Ốc 7 - Nghiên cứu hoạt động Marketing tại Công ty - Đề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược Mar

- Tháng 7 năm 2008 -

KHÓA: 2004 - 2008 NGÀNH: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC 7

LÊ THỊ MẬU HUYỀN

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC 7

Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Đình Lý

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

- Tháng 7 năm 2008 -

Con xin chân thành cảm ơn gia đình, những người luôn yêu thương, nâng đỡ và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập để con được như ngày hôm nay

Em xin cảm ơn ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm TPHCM, Khoa Quản

Lý Đất Đai & Bất Động Sản cùng toàn thể quý thày cô đã dạy dỗ, dìu dắt và truyền đạt những kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc sống

Xin chân thành cảm ơn Thày - Thạc sỹ Trần Đình Lý đã nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn em trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Xin gửi lời cảm ơn đến ban giám đốc Công ty Cổ Phần Địa Ốc 7, phòng kế hoạch kinh doanh, đặc biệt là chú Thanh, chú Hoanh, cô Hạnh cùng toàn thể các cô chú trong Công ty đã nhiệt tình, hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập

Sau cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người bạn thân thương đã cùng tôi gắn bó, chia sẻ những buồn vui trong suốt thời gian học tập và sinh hoạt tại trường

TPHCM Ngày 10 tháng 7 năm 2008 Sinh viên: Lê Thị Mậu Huyền

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC 7”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Đình Lý, Bộ môn Quản trị kinh doanh, Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Đặt vấn đề:

Thị trường bất động sản đang trong tình trạng “đóng băng” sau một thời gian sôi động, làm cho việc mua bán bất động sản diễn ra một cách khó khăn.Vì vậy để thúc đẩy việc mua bán bất động sản rất cần có hoạt động Marketing Công ty cổ phần Địa Ốc 7 là đối tượng được chọn để đi sâu nghiên cứu hiệu quả của hoạt động Marketing trong kinh doanh bất động sản nhằm đưa thương hiệu của Công ty ngày

càng lớn mạnh

Mục tiêu nghiên cứu:

- Phân tích hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa Ốc 7

- Nghiên cứu hoạt động Marketing tại Công ty

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược Marketing của Công ty

Cơ sở lý luận :

Lý thuyết Marketing

Lý thuyết về Bất động sản

Các văn bản pháp quy có liên quan

Nội dung nghiên cứu:

Nghiên cứu chiến lược Marketing (Marketing Mix) tại Công ty Cổ phần Địa Ốc

7

Nghiên cứu hiệu quả kinh doanh, đề xuất một số gải pháp để hoàn thiện chiến lược Marketing của Công ty Cổ phần Địa Ốc 7

Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp điều tra thu thập, phân tích, so sánh

Kết quả nghiên cứu:

- Nhân sự của Công ty còn ít, trình độ chuyên môn chưa cao

- Sản phẩm chưa đa dạng, hoạt động môi giới chưa phát triển

- Chiến lược Marketing còn nhiều hạn chế cần khắc phục, nhất là chiến lược chiêu thị cổ động còn yếu

- Hiệu quả kinh doanh tốt

Kết luận:

Công ty Cổ phần Địa Ốc 7 là Công ty nhà nước mới cổ phần hóa nhưng cũng

đã đạt được những thành tựu nhất định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tạo được sự tín nhiệm với khách hàng và đối tác

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và qui trình thực hiện 21

ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia Do đó, việc nắm bắt được quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều kiện cần thiết để quản lý tốt và phát huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã hội của đất nước

Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian qua Tuy còn ở giai đoạn đầu, nhưng thị trường bất động sản cũng đã góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển…

Trong những năm gần đây thị trường bất động sản đã trải qua những cơn “nóng lạnh” thất thường làm cho việc mua bán bất động sản trở nên khó khăn Nhiều ý định đầu tư vào thị trường bất động sản cũng phải e dè

Vì vậy để đẩy mạnh việc mua bán bất động sản rất cần có hoạt động Marketing Nhờ các hoạt động Marketing mà các hoạt động đề ra trong sản xuất kinh doanh có cơ

sở khoa học vững chắc hơn, doanh nghiệp có điều kiện thông tin đầy đủ, thỏa mãn mọi thông tin cho khách hàng Công ty Cổ phần Điạ Ốc 7 là doanh nghiệp nhà nước mới được cổ phần hóa vào năm 2005 với các lĩnh vực kinh doanh khá đa dạng trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản Khi có sự xuất hiện của một số lượng lớn các đối tượng hoạt động dịch vụ bất động sản thì có sự cạnh tranh khốc liệt diễn ra trong họat động phân phối các bất động sản Để có thể tồn tại và tiến tới mục tiêu lợi nhuận cao thì công ty cần có những giải pháp Marketing nhằm thu hút khách hàng

Với những lý do trên tôi đã chọn đề tài “NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC

MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC 7” làm đề

tài cho luận văn tốt nghiệp của mình nhằm đi sâu nghiên cứu hiệu quả của hoạt động

Marketing trong kinh doanh bất động sản

Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích hiệu quả kinh doanh của hoạt động Marketing bất động sản tại Công

ty Cổ phần Địa Ốc 7

- Nghiên cứu hoạt động Marketing tại Công ty Cổ phần Địa Ốc 7

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược Marketing của Công ty Địa Ốc 7

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Về không gian:

+ Khu vực Phường 6 quận 3 TPHCM

+ Một số khu dân cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

+ Thăm dò ý kiến khách hàng của Công ty

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Khái niệm và vai trò của marketing

a Khái niệm

Marketing là tổng thể các hoạt động nhằm xác định nhu cầu chưa được đáp ứng của người tiêu dùng, để tìm kiếm các sản phẩm và dịch vụ để thỏa mãn nhu cầu này, nhằm sản xuất và trình bày sản phẩm hợp lý, nhằm tạo điều kiện phân phối và thông đạt giá trị sản phẩm và dịch vụ đến người tiêu dùng một cách tốt nhất, với giá cả hấp dẫn, sao cho có hiệu quả cho doanh nghiệp

 Một số phương châm, tư tưởng chính của marketing:

- Coi trọng khâu tiêu thụ, ưu tiên dành cho nó vị trí cao nhất trong doanh nghiệp

Lý do thật đơn giản: muốn phát triển doanh nghiệp thì phải bán được hàng

- Chỉ bán cái thị trường cần chứ không phải bán cái mình có sẵn Hàng hóa hợp với thị hiếu người tiêu dùng thì mới bán nhanh, bán nhiều, không tồn đọng

- Muốn biết thị trường và người tiêu dùng cần gì thì phải nghiên cứu thị trường cẩn thận và phải có phản ứng linh hoạt

- Marketing gắn liền với tài chính và quản lý Marketing đòi hỏi đưa nhanh tiến

bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất kinh doanh

b Vai trò

- Marketing có vai trò quan trọng trong kinh doanh Nó hướng dẫn chỉ đạo và phối hợp hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.Nhờ các hoạt động Marketing mà các hoạt động đề ra trong sản xuất kinh doanh có cơ sở khoa học vững chắc hơn, doanh nghiệp có điều kiện thông tin đầy đủ, thỏa mãn mọi thông tin cho khách hàng, Marketing định rõ phải sản xuất cái gì? Bao nhiêu? Sản phẩm có đặc điểm như thế nào? Cần sử dụng nguyên vật liệu gì? Giá nên bán là bao nhiêu?

- Marketing có ảnh hưởng đến doanh số, chi phí, lợi nhuận và hiệu quả sản xuất kinh doanh

- Ngoài ra Marketing hiệu quả sẽ làm cho chính phủ, Nhà nước thấy được tầm quan trọng của doanh nghiệp và lĩnh vực hoạt động của nó Từ đó nhà nước sẽ có những định hướng hỗ trợ doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển

2 Quá trình quản trị Marketing

- Quá trình quản trị Marketing là một quá trình phân tích, hoạch định, tổ chức thực hiện và kiểm tra đánh giá các chương trình Marketing nhằm tạo và duy trì mối quan hệ có lợi nhất cho thị trường mục tiêu nhằm đạt được mục đích của tổ chức đã đề

ra

- Quá trình quản trị Marketing gồm 5 bước cơ bản sau:

+ Phân tích cơ hội Marketing;

+ Xác định và lựa chọn thị trường mục tiêu;

+ Thiết kế chiến lược Marketing;

+ Hoạch định chương trình Marketing;

Hình 1 Quá trình quản trị Marketing

Nghiên cứu và lựa chọn thị trường mục tiêu

Thiết kế chiến lược Marketing

Hoạch định các chương trình Marketing

Tổ chức, thực hiện, kiểm tra

và đánh giá Marketing Phân tích cơ hội Marketing

Nguồn: Philip Kotler- Quản trị Marketing, trang 111

3 Marketing Mix

a Marketing – Mix là gì?

Marketing – Mix là tập hợp những công cụ Marketing mà doanh nghiệp sử dụng

để theo đuổi mục tiêu của mình trên thị trường mục tiêu

Như vậy Marketing – Mix là sự phối hợp hay sắp xếp các thành phần sao cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế của từng doanh nghiệp để đạt được mục tiêu mà doanh nghiệp đề ra

b Cơ cấu của Marketing – Mix

Marketing – Mix được thực hiện nhờ sự phối hợp các yếu tố, các công cụ khác nhau mà người ta gọi là 4P, 4P bao gồm: sản phẩm (Product), giá cả (Price), phân phối (Place), chiêu thị cổ động (Promotion)

Hình 2 : Bốn P của Marketing – Mix

Nguồn: Philip – Kotler - Quản trị Marketing - trang 115

 Quảng cáo

 Khuyến mãi

 Bán hàng trực tiếp

 Giao tế

4 Các chiến lược thị trường

a Khái niệm thị trường

Thị trường bao gồm tất cả những khách hàng tiềm ẩn có cùng một nhu cầu hay mong muốn cụ thể, sẵn sàng có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hay mong muốn đó

Quy mô thị trường phụ thuộc vào số người có nhu cầu và có nguồn lực được người khác quan tâm và sẵn sàng đem những nguồn lực đó để đổi lấy cái mà họ mong muốn

Nhu cầu thị trường có thể dự đoán và đo lường theo nhiều cấp độ:

- Theo cấp độ thời gian: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn

- Theo cấp độ không gian: thế giới, miền, khu vực, tỉnh, thành phố

- Theo cấp độ sản phẩm : món hàng, mặt hàng, loại hàng, đơn vị kinh doanh, ngành kinh doanh

b Xác định cơ may thị trường

- Trên thị trường luôn xuất hiện những cơ hội kinh doanh mới Doanh nghiệp không thể trông chờ vào những sản phẩm và thị trường hiện có của mình mãi được, cần tìm kiếm những cơ may thị trường phù hợp với mục tiêu, nguồn lực và sở trường của doanh nghiệp

- Có thể tìm ra những cơ may thị trường đơn giản bằng đôi tai thính và đôi mắt rộng trước những thay đổi trên thương trường, hoặc có thể sử dụng phương pháp “ mạng lưới phát triển sản phẩm trên thị trường”

Hình 3 Lưới phát triển sản phẩm/ thị trường (Ma trận Ansoft)

Nguồn: Thạc sỹ Trần Đình Lý - Bài giảng Quản trị Marketing

Thâm nhập thị trường: Là tăng mại vụ các sản phẩm hiện tại của công ty ở thị

trường hiện tại

Phát triển sản phẩm: Là tung ra sản phẩm mới trên thị trường hiện tại

Phát triển thị trường: Là đưa ra nhiều cơ may hấp dẫn và táo bạo nhất bằng cách đưa

ra những sản phẩm mới trên thị trường hoàn toàn mới

c Nghiên cứu và lựa chọn thị trường mục tiêu

- Sau khi đã xác định được cơ may thị trường, các nhà tiếp thị phải nghiên cứu và lựa chọn các thị trường mục tiêu phù hợp với nguồn lực của doanh nghiệp Việc này bao gồm:

+ Đo lường và dự báo nhu cầu thị trường;

+ Phân khúc thị trường, tuyển chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường

Hình 4: Mối quan hệ giữa phân khúc thị trường, xác định thị trường mục tiêu và đnh vị thị trường

Nguồn: Ths Trần Đình Lý – Bài giảng quản trị Marketing

5 Nội dung của chiến lược Marketing

a Chiến lược sản phẩm

 Khái niệm sản phẩm:

Sản phẩm là một khái niệm phức tạp Do đó, cần có một quan điểm nhìn nhận đánh giá một cách cẩn thận Theo quan điểm cổ điển: “ Sản phẩm là tổng hợp tất cả các đặc tính lý, hóa có thể quan sát, được trong hình thức đồng nhất, là vật mang giá trị

sử dụng” Trong nền sản xuất hàng hóa: 2 thuộc tính: giá trị - giá trị sử dụng “ Sản phẩm với tư cách là một hàng hóa, nó không chỉ dừng lại là sự tổng hợp các đặc tính

lý, hóa học…, các đặc tính sử dụng mà nó còn mang giá trị trao đổi – tức giá trị” Theo quan điểm Maketing sản phẩm gắn liền với sự thỏa mãn nhu cầu – vật chất và phi vật chất Và còn một dạng khác không mang hình thái vật chất nào cả: Dịch vụ Theo nghĩa rộng : Nước hoa, máy tính, áo quần, hội nghị chuyên đề, các ứng viên chính trị

… đều là những phần những dạng của sản phẩm

Tóm lại, “ Sản phẩm là những hàng hóa hay dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu

khách hàng và thực hiện mục tiêu kiếm lời của doanh nghiệp” hay “ Sản phẩm là bất kì cái gì có thể khiến cho thị trường sự chú ý, đồng tình, sự sử dụng hay tiêu thụ có thể thỏa mãn nhu cầu hay ước muốn”

Một sản phẩm tập hợp những thuộc tính hữu hình và vô hình bao gồm : màu sắc , nhãn hiệu, giá cả, uy tín và dịch vụ của nhà sản xuất, của người bán lẻ…khi triển khai một sản phẩm phải xem xét ở ba cấp độ:

- Phần cốt lõi của sản phẩm (lợi ích cốt lõi)

- Phần sản phẩm cụ thể (tên hiệu, chất lượng, kiểu dáng, đặc điểm, bao bì, phân

- Phần phụ thêm của sản phẩm (phụ tùng kèm theo, bảo hành, dịch vụ sau bán hàng, giao hàng và sự tín nhiệm)

 Vai trò của chiến lược sản phẩm:

- Có thể nói rằng chiến lược sản phẩm có một vai trò to lớn và hết sức quan trọng, nó là nền tảng, là xương sống của chiến lược chung Chiến lược sản phẩm là vũ khí sắc bén nhất trong cạnh tranh trên thị trường, là nhân tố quyết định sự thành công của một doanh nghiệp – đó chính là bản thân sản phẩm Việc xác định đúng chiến lược sản phẩm có một ý nghĩa sống còn đối với doanh nghiệp Chỉ khi hình thành được một chiến lược sản phẩm doanh nghiệp mới có điều kiện gia tăng nghiên cứu thiết kế sản phẩm hàng loạt

- Một điều dễ hiểu, nếu chiến lược yếu kém thì trước hết doanh nghiệp đó không

có thị trường tiêu thụ sản phẩm do đó các họat động của doanh nghiệp sẽ vô cùng mạo hiểm và thất bại đến với doanh nghiệp là không thể tránh khỏi

- Chỉ khi thực hiện tốt chiến lược sản phẩm thì các chiến lược khác mới có điều kiện triển khai hiệu quả Điều này được thể hiện như sau: Khi một sản phẩm tung ra thị trường với kiểu dáng đẹp, chất lượng cao, tốt…thì dễ dàng đưa vào hệ thống kênh tiêu thụ (phân phối), có thể quy định được giá bán cao hơn một chút (giá) mà khách hàng vẫn vui lòng mua và chiến lược quảng cáo mới đi vào lòng người (chiêu thị - cổ động) Chiến lược sản phẩm nhằm đảm bảo cho doanh nghiệp đạt được mục tiêu chung về doanh số, mục tiêu, thị phần…

 Chu kỳ sống của một sản phẩm:

- Có thể nói rằng, sau khi tung sản phẩm ra thị trường, bất kì doanh nghiệp nào cũng mong muốn đạt được điều quan trọng: Doanh số bán của mình luôn ở mức cao, lâu dài, sản phẩm sống lâu và….hạnh phúc Điều này thể hiện ở việc nghiên cứu “ Chu

kì sống (hay vòng đời) của sản phẩm

- Chu kì sống của sản phẩm thường trải quả 4 giai đoạn sau đây:

(1) Giai đoạn giới thiệu hay tung ra thị trường (Introduction)

(2) Giai đoạn tăng trưởng hay phát triển (Growth)

(3) Giai đoạn trưởng thành hay bão hòa (Maturity)

(4) Giai đoạn suy tàn hay suy thoái (Decline)

Hình 5: Chu kì sống (vòng đời) sản phẩm

Nguồn: Ths.Trần Đình Lý – Bài giảng Marketing căn bản

 Khái niệm chiến lược sản phẩm:

- Chiến lược sản phẩm là tổng thể các định hướng, các nguyên tắc và các biện pháp thực hiện trong việc xác lập một mặt hàng hay một chủng loại sản phẩm sao cho phù hợp với thị trường và phù hợp với từng giai đoạn khác nhau trong chu kì sống của sản phẩm đó

- Các loại chiến lược sản phẩm:

+ Chiến lược chủng loại

Chiến lược thiết lập chủng loại

Chiến lược phát triển chủng loại

Chiến lược hạn chế chủng loại

Chiến lược cải biến chủng loại

+ Chiến lược thích ứng sản phẩm

+ Chiến lựơc đổi mới sản phẩm

+ Chiến lược định vị sản phẩm

 Nội dung của chiến lược sản phẩm:

- Chiến lược phát triển sản phẩm mới: bao gồm các công đọan như tìm ra ý tưởng mới, chọn lọc và đánh giá ý tưởng mới, phân tích về mặt kinh doanh, sự phát triển và thử nghiệm sản phẩm, thương mại hóa sản phẩm

- Nghiên cứu chu kì sống của sản phẩm qua các giai đoạn

- Giá cả là yếu tố duy nhất trong phối thức tiếp thị tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp các yếu tố còn lại tiêu biểu cho phí tổn và ảnh hưởng lên giá thành sản phẩm Giá cả cũng là một trong những yếu tố linh họat, nhạy cảm nhất của Marketing - mix,

là một tế bào thần kinh của thị trường

 Vai trò:

- Giá cả đóng vai trò quyết định đến việc mua hàng hóa này hay mua hàng hóa khác của người tiêu dùng

- Giá cả có vị trí đặc biệt quan trọng trong quá trình tái sản xuất vì nó là khâu nối

và thể hiện kết quả của các khâu khác

- Việc xác lập một chiến lược giá đúng đắn sẽ đảm bảo doanh nghiệp kinh doanh

có lãi và chiếm được thị trường

 Mục tiêu của chiến lược giá:

- Mục tiêu tồn tại : Đây là mục tiêu chính yếu của những doanh nghiệp gặp khó

khăn lớn trong kinh doanh do cạnh tranh gay gắt hoặc do nhu cầu, sở thích của người tiêu dùng thay đổi Để đảm bảo cho sự hoạt động của doanh nghiệp cũng như bán được sản phẩm, các doanh nghiệp thường phải xác định một giá thấp cho sản phẩm với

hy vọng rằng thị trường sẽ nhạy cảm với giá cả Trong trường hợp này lợi nhuận ít quan trọng hơn sự tồn tại Tồn tại để chờ thời cơ phát triển Tuy nhiên, đây là mục tiêu ngắn hạn

- Mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận hiện hành: Nhiều doanh nghiệp muốn đề ra một

mức giá có thể tối đa hóa lợi nhuận trước mắt Họ ước lượng số cầu và phí tổn ứng với những giá khác nhau Từ đó sẽ chọn ra mức giá sẽ tạo ra lợi nhuận cao nhất, hoặc tỷ lệ doanh thu trên vốn đầu tư tối đa Nói chung đối với mục tiêu này doanh nghiệp chú trọng đến lợi nhuận trước mắt hơn là lợi ích lâu dài

- Mục tiêu gia tăng khối lượng bán: Đây là mục tiêu thường xuyên và quan trọng

của hầu hết các doanh nghiệp nhằm chiếm được một thị phần lớn hay dẫn đầu thị phần Các doanh nghiệp này tin rằng dẫn đầu thị phần thì khả năng giảm phí sẽ cao hơn và lợi nhuận lâu dài sẽ tăng Để đạt được mục tiêu này doanh nghiệp thường định

ra một mức giá tương đối thấp

- Mục tiêu dẫn đầu về chất lượng sản phẩm: Mục tiêu này có nghĩa là doanh

nghiệp làm sao để hàng hóa của mình có chất lượng cao nhất so với các lọai hàng hóa tương tự trên thị trường Do chi phí cao nên thông thường doanh nghiệp phải định giá

- Mục tiêu khác: Ngăn chặn đối thủ tham gia thị trường hoặc giá để duy trì sự

ủng hộ của giới bán lại họăc để tránh sự can thiệp của nhà nước

 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả :

Hình 6: Những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định giá của doanh nghiệp

Các nhân tố nội tại:

- Cạnh tranh

- Yếu tố môi trường (nền kinh tế,chính quyền…)

Nguồn: Ths Trần Đình Lý– Bài giảng Marketing căn bản

 Phương pháp định giá :

 Định giá hướng vào doanh nghiệp: Thể hiện qua cách định giá xuất phát từ

phí tổn bỏ ra đảm bảo lợi nhuận tối đa

G = Z + m

Trong đó:

G : Giá bán đơn vị sản phẩm

Z: Giá thành hoàn toàn đơn vị sản phẩm

m : Lợi nhuận mục tiêu

 Định giá hướng ra thị trường

- Giá thấp; thâm nhập thị trường sâu, doanh số bán tăng nhanh

- Giá cao: tỉ suất lãi/đơn vị sản phẩm cao nhưng khối lượng bán không lớn, đối tượng mua hàng ít doanh số thấp

 Tiến trình xác định giá bán:

Hình 7 : Tiến trình xác định giá bán

Xác định mục tiêu của giá

Xác định nhu cầu của sản phẩm

Dự tính chi phí

Phân tích hàng hóa và giá cả của đối

thủ cạnh tranh

Lựa chọn phương pháp định giá

Lựa chọn mức định giá cuối cùng

Nguồn: PTS Nguyễn Đông Phong– Bài giảng Marketing căn bản trang 116

c Chiến lược phân phối

 Khái niệm:

- Chiến lược phân phối là hệ thống các quan điểm chính sách và giải pháp tổ chức các kênh, luồng, mạng lưới, bán sỉ, bán lẻ hàng hóa nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao nhất

 Vai trò:

Hình 8 : Phân phối là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

Nguồn: Ths Trần Đình Lý– Bài giảng Marketing căn bản

- Phân phối sản phẩm hàng hóa là bộ phận của quan hệ sản xuất, là khâu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, là giai đọan cần thiết của quá trình tái sản xuất xã hội Chiến lược phân phối góp phần không nhỏ trong quá trình cung cấp cho khách hàng đúng sản phẩm, đúng thời gian, đúng vị trí trên cơ sở đúng kênh hay luồng hàng Chiến lược

phân phối cùng với chiến lược sản phẩm và chiến lược giá tạo nên: “ Bí quyết thành

công trong kinh doanh” của Marketing Như vậy phân phối sản phẩm là hoạt động tổ

chức điều hành vận chuyển hàng hóa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu dùng nhằm đạt hiệu quả tối đa chi phí tối thiểu

 Kênh Phân Phối:

Khái niệm kênh phân phối

- Để đưa hàng hóa sản phẩm hoặc dịch vụ đến người tiêu dùng, doanh nghiệp phải sử dụng những con đường khác nhau Những con đường hay những luồng khác nhau đó trong Marketing gọi là những kênh (channel) phân phối

- Vậy kênh phân phối hàng hóa là tập hợp các tổ chức hay cá nhân cùng làm nhiệm vụ chuyển đưa hàng hóa, sản phẩm hoặc dịch vụ từ nhà sản xuất đến người tiêu dùng

- Kênh phân phối taọ nên dòng chảy của hàng hóa từ nhà sản xuất đến người tiêu dùng

- Ta có thể dễ dàng hiểu được kênh phân phối thông qua hình ảnh của kênh dẫn nước, kênh điện thoại hay kênh truyền hình

Phân loại kênh phân phối :

- Kênh trực tiếp: Nhà sản xuất đưa sản phẩm trực tiếp cho người tiêu dùng, không qua trung gian nào

- Kênh 1 cấp: Nhà sản xuất đưa sản phẩm hàng hóa đến người bán lẻ, sau đó đến người tiêu dùng

- Kênh 2 cấp (kênh truyền thống): Đây là dạng phổ biến nhất với các nhà: Sản xuất - bán buôn - bán lẻ - tiêu dùng

- Kênh dài suốt : Dài nhất thông qua các trung gian (có thể)

Hình 9 : Các kênh phân phối điển hình đối với người tiêu dùng

Nhà bán sỉ Đại lý bán sỉ

Nguồn: Ths Trần Đình Lý – Bài giảng Marketing căn bản

d Chiến lược chiêu thị cổ động :

 Khái niệm:

“ Chiêu thị, cổ động” là một công cụ quan trọng và có hiệu quả trong hoạt động Marketing với mục đích làm cho cung cầu gặp nhau, làm cho người bán thỏa mãn tốt hơn nhu cầu của người mua Hoạt động “ Chiêu thị cổ động” vừa mang tính khoa học (chính xác), vừa là một nghệ thuật (khôn khéo) do đó đòi hỏi phải có sự linh họat, sáng tạo với chi phí thấp, hiệu quả cao nhất

 Bản chất của chiêu thị cổ động:

- Hoạt động chiêu thị cổ động là công cụ quan trọng, có khi là vấn đề cốt tử của bất kì doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nào để thực hiện chiến lược và chương trình Marketing Nhờ hoạt động chiêu thị cổ động có hiệu quả mà sự vận động của nhu cầu sản xuất hàng hóa xích lại gần nhau, nhu cầu khách hàng được khám phá, đáp ứng một cách đầy đủ nhất Sự vận động về nhu cầu của người tiêu dùng rất phong phú và đa dạng, rất hay thay đổi Do đó, giữa nhu cầu và quá trình sản xuất không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau Nhờ có chiêu thị cổ động mà cung và cầu có điều kiện, có khi

là điều kiện thuận lợi nhất, gặp nhau và làm cho sự thỏa mãn đến với cả các bên tham gia vào thị trường

- Chiêu thị cổ động làm cho việc bán hàng dễ dàng và năng động hơn, đưa hàng hóa, sản phẩm, dịch vụ vào kênh phân phối và quyết định lập các kênh phân phối hợp

lý, có rất nhiều sản phẩm nhờ vào họat động chiêu thị cổ động mà đã đạt được nhiều lợi thế khi bán Như vậy chiêu thị cổ động không chỉ là hệ thống, chính sách, biện pháp để hỗ trợ về sản phẩm, giá, phân phối mà còn là họat động cần thiết cho việc tăng cường kết quả thực hiện các yếu tố, thành phần nói trên

- Để chiêu thị cổ động có hiệu quả, thường thì các doanh nghiệp thuê mướn các công ty chuyện nghiệp giúp triển khai những chương trình quảng cáo có hiệu quả, các chuyên viên xúc tiến giúp các bản thiết kế, chương trình kích thích mua hàng, tạo nên hình ảnh đẹp về sản phẩm của doanh nghiệp Ngoài ra, còn quan tâm đến các hoạt

động huấn luyện nhân viên bán hàng một cách chuyên nghiệp và đầy sáng tạo, năng động Vấn đề đặt ra là phải có chi phí và chi phí bao nhiêu?

Hình 10 : Hệ thống Marketing xúc tiến

Doanh

nghiệp

Quảng cáo,bán ,chào hàng

Các trung gian chức năng

Quảng cáo,bán,chào hàng

Người tiêu dùng trọng điểm

Truyền miệng

Công chúng

Nguồn: Ths Trần Đình Lý– Bài giảng Marketing căn bản

Hình thức xúc tiến: Có ba hình thức cơ bản

- Xúc tiến bằng lời nói (âm thanh)

- Xúc tiến bằng chữ viết, hình ảnh (hình tượng)

- Xúc tiến bằng con người (điệu bộ, thái độ, tác phong, hành động)

Các hình thức này được phối hợp sắp xếp và đan xen nhau trong một cấu trúc hệ thống Marketing được xác định của doanh nghiệp Có hai chủ thể tác động qua lại: Người chủ động và tiếp nhận xúc tiến

Hình 11: Quan hệ giữa Người chủ động và Người tiếp nhận xúc tiến

Tác động ngược

(Qua các giác quan)

Người chủ động

Người tiếp nhận

Nguồn: Ths Trần Đình Lý– Bài giảng Marketing căn bản

- Những tác động qua lại là tất yếu Chính nhờ những tác động này mà người chủ động xúc tiến có thể cải tiến khả năng tiếp nhận của người cần được tiếp nhận

 Các công cụ chiêu thị cổ động:

Quảng cáo (advertising)

- Bất kì hình thức hay cổ động nào mang tính phi cá nhân cho các ý tưởng hàng hóa hay dịch vụ mà người muốn thực hiện chi tiền để làm

- Quảng cáo gồm: Các dạng quảng cáo trên ấn phẩm, trên truyền thanh truyền hình, panô ngoài trời, online, mail…

- Mục đích:

+ Giới thiệu sản phẩm tạo sự chú ý

+ Gia tăng doanh số của sản phẩm được bán hiện có, mở rộng thêm thị trường mới hay lôi cuốn nhóm khách hàng mới

+ Củng cố uy tín nhãn hiệu tạo lòng tin đối với khách hàng, chống lại cạnh tranh

Chào bán trực tiếp (personal selling)

- Sự giới thiệu mang tính cá nhân, cụ thể của nhân viên bán hàng của công ty nhằm mục đích bán được sản phẩm và xây dựng được mối quan hệ với khách hàng

- Chào hàng gồm: rao mời, triểm lãm và các chương trình khích lệ (nhân viên)

Khuyến mại (sales promotion)

- Các khích lệ ngắn hạn nhằm khuyến khích người ta mua một sản phẩm hay dịch

vụ

- Khuyến mại gồm: Trưng bày ở cửa hiệu, phiếu thưởng, bớt giá, quà tặng, phiếu bốc thăm trúng thưởng

Giao tế (public relation)

- Việc xây dựng quan hệ tốt đẹp với giới công chúng khác nhau bằng cách làm cho nhiều người biết và thiện cảm với mình, xây dựng một “ hình ảnh công ty” tốt đẹp

và xử lý hoặc ngăn chặn những đàm tiếu, những câu chuyện, vụ việc bất lợi

+ Quan hệ với nhà đầu tư: Xây dựng mối quan hệ trong cộng đồng tài chính

Đối với sản phẩm dịch vụ thì chiến lược Marketing được triển khai thêm ba giải pháp chiến lược sau:

Con Người

- Bổ sung nhân lực có đủ kiến thức, kinh nghiệm cần thiết mà công việc đòi hỏi

- Huấn luyện bổ sung để nâng cao chuyên môn về kiến thức sản phẩm khi có sản

phẩm mới

- Đánh giá năng lực và hiệu quả công việc thông qua nhận xét các khách hàng về

mức độ hài lòng

Quy trình

- Áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế như ISO… nhằm chuẩn hóa qui trình và tăng

hiệu quả

- Cải tiến, rút ngắn qui trình nhằm tạo ra sự tiện lợi hơn cho khách hàng như qui

trình đặt hàng, qui trình thu tiền, qui trình nhận hàng, quy trình bảo hành…

- Đầu tư thiết bị, công nghệ mới, thải hồi thiết bị, công nghệ cũ lạc hậu

Chứng minh cụ thể

Các cơ sơ hạ tầng như trụ sở, văn phòng giao dịch, trung tâm dịch vụ khách

hàng, trung tâm bảo hành, điểm phục vụ

Điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản Phải chăng tất cả các công trình kiến trúc và xây dựng đều là bất động sản Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với các công trình xây dựng cũng đều là bất động sản không? Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản? Sự không rõ ràng trong việc xác định này thường làm cho người định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của bất động sản cần xem xét Để tránh những sai lầm trong định giá bất động sản, đã có những nghiên cứu chỉ ra các đặc trưng của bất động sản, tìm ra những tiêu chí riêng

để phân biệt động sản và bất động sản

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài Như vậy một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

 Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

 Tồn tại lâu dài

 Phân loại bất động sản: Với quan niệm như trên bất động sản thường được

phân chia thành những nhóm sau đây:

 Đất đai:

 Phải là đất đai không di dời được (những đất di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản);

 Phải là đất đai được xác định chủ quyền;

 Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,

công trình xây dựng đó:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;

 Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo

các tiêu chuẩn đo lường nhất định

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Như vậy, ở góc độ này, bất động sản là những tài sản không di dời được dưới góc độ pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước

 Tính chất bất động sản:

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được;

- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền;

- Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;

- Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao;

- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn;

- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

b Thị trường bất động sản

 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm

đều thống nhất “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản

dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản

thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan

hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

Theo dòng lịch sử thì đất đai là hàng hóa bất động sản đầu tiên Khi chế độ sở hữu đất đai được thiết lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất

để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất

liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản,

 Phân loại:

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

- Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản

thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,

- Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia

thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm,

- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản

thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp);

- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị

trường chính thức và thị trường phi chính thức

 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:

- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản;

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

c Thị trường Bất động sản hiện nay và một số nhận định

Trong năm 2007, hầu hết thị trường bất động sản ở nhiều thành phố lớn Việt Nam phát triển khá nhanh và mạnh

Lượng bất động sản được đầu tư xây dựng và giao dịch tăng lên nhiều, đồng thời giá bán và thuê bất động sản theo đó cũng tăng so với năm 2006

Theo đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản năm 2007 của công ty nghiên cứu và tư vấn, quản lý bất động sản VietRees: Bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu, Cần Thơ phát triển mạnh nhất, riêng thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là một trong mười Top thị trường bất động sản triển vọng của thế giới (theo Price Water House Cooper and Urban Land Institute)

 Giá nhà đất, văn phòng tăng đột biến

Tuy có tăng nhiều nhưng nguồn cung bất động sản trong năm 2007 và 2008 (ước tính) vẫn còn hạn chế nên giá bất động sản có thể sẽ vẫn tiếp tục tăng Trong năm

2007, giá đất tăng mạnh và có khuynh hướng đột biến vào những tháng cuối năm chủ yếu là do: tâm lý mua theo phong trào ngày càng tăng, các dự án bất động sản ở giai đoạn hoàn thiện vào dịp cuối năm, tỷ lệ trượt giá vật liệu xây dựng nhất là giá thép, chính sách mua nhà thông thoáng hơn cho Việt Kiều và người nước ngoài tác động mạnh đến tâm lý đầu tư Bên cạnh đó, nhiều chủ trương rõ ràng và cơ sở hạ tầng thuận lợi thông suốt ví dụ như sự kiện cầu và hầm Thủ Thiêm đang hoàn thiện công trình đường Nguyễn Văn Linh, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu nối giữa huyện Bình Chánh và Nhà Bè được thông xe ở Tp.HCM, đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đẩy nhanh tiến độ dự án sân bay quốc tế Long Thành, dự án Metro Bến Thành – Suối Tiên, đường vành đai Tân Sơn Nhất – Bình Lợi, Tp.HCM…

Tại Tp.HCM, giá đất tăng liên tục trong năm 2007, đặc biệt tại quận 2,7, 9, Thủ Đức và Nhà Bè Tại quận 2 giá đất cao nhất đạt 45 – 50 triệu/m2, tại An Phú – An Khánh vào tháng 9 và 10 năm 2007 đây là mức giá cao nhất tính đến thời điểm hiện tại Xuất hiện trường hợp một số chủ đầu tư bán căn hộ từng ít một tạo ra cơn sốt sau

Năm 2007, xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê

vì lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn Công suất cho thuê đạt gần 100%

Tại Tp.HCM, giá thuê văn phòng được đánh giá là đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu tăng quá nhanh Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc văn phòng hạng A, B và C Tổng diện tích văn phòng các hạng vào khoảng 450.000 m2 Thành phố đang có hàng chục dự án đang chuẩn bị khởi công hoặc đang hoàn tất

Ở Hà Nội hiện có 63 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 358.200 m2 Hai cao ốc mới Pacific Place và Opera Business Centre hạng A đã cho thuê hết 100% Cuối năm 2007 có thêm khoảng 37.000 m2 được đưa vào sử dụng

Tại Đà Nẵng, ước đến cuối năm 2007 có thêm khoảng 35.000 m2 văn phòng mới được đưa vào sử dụng nâng tổng số diện tích văn phòng lên 55.000 m2 đạt mức tăng trưởng rất mạnh mẽ (>150%), xu hướng đầu tư vào thị trường này tập trung ở hai loại hạng là A và B

Nhu cầu văn phòng sẽ còn tiếp tục tăng cao trong năm 2008 do số lượng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh mới ở cả hai khối là doanh nghiệp trong nước và nước ngoài Thị trường hấp dẫn khiến nhiều đơn vị mở rộng hoặc chuyển hướng kinh doanh sang loại hình này

 Nhu cầu ở các mảng thị trường khác cũng tăng

Mặt bằng bán lẻ cũng phát triển nhanh chóng, kinh doanh bán lẻ tăng với tốc độ trung bình hơn 20% mỗi năm và liên tục tăng trong nhiều năm qua Việt Nam xếp thứ 4/30 quốc gia hấp dẫn nhất đối với các nhà bán lẻ nước ngoài theo đánh gia của A.T.Kearney USA, 2007 Các nhà bán lẻ nước ngoài đang rất chú trọng đến thị trường Việt Nam, nhu cầu thuê và giá thuê sẽ còn tiếp tục tăng mạnh trong các năm sau

Hiện nay, lượng cung phòng khách sạn trên toàn quốc rất thấp, hiện chỉ có khoảng gần 225 khách sạn 3 – 5 sao, phân bố tập trung ở TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế, Hội An, Hạ Long, Đà Lạt, Phan Thiết, Nha Trang và Phú Quốc Trong đó chỉ có 40% đạt chuẩn 4 sao trở lên Trong khi tổng lượng khách nước ngoài vào nước ta luôn tăng, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2007 đã lên tới 3,2 triệu người, tăng 18% Thị trường bất động sản phát triển khiến cổ phiếu bất động sản cũng trở thành mặt hàng hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước Giá cổ phiếu bất động sản tăng lên đáng kể trong năm 2007

Theo công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC), có đến hơn 90% công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM phát hành thêm cổ phiếu với mục đích đầu tư vào các dự án xây dựng cao ốc và văn phòng cho thuê

d Các sự kiện nổi bật trong lĩnh vực BĐS Việt Nam năm 2007

- Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh hồi giữa năm qua Điều này cho thấy sự tăng cao

về nhu cầu trong thị trường căn hộ và tiếp tục đẩy giá cả lên cao

- Nghị định 84 của Chính phủ trong đó đưa ra những nội dung bổ sung khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này như là việc tăng thời gian giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm Những hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70 năm nữa mà không phải bỏ thêm chi phí Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư

- Việc đưa ra dự thảo và phê duyệt quyền sở hữu nhà đất của một số nhóm Việt kiều và đối tượng nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam đã nới lỏng và đơn giản hóa quá trình thủ tục

Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2008 vẫn nóng bỏng: giá nhà, giá đất vẫn tăng và cao ngất ngưỡng do tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên cao tạo ra cầu ảo

Thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt vào đầu tháng 3 do giá vàng trong giai đoạn này biến động mạnh và liên tục như 2 năm vừa qua, những bất động sản bán bằng vàng thường rất khó bán Bằng chứng chính là trong những giai đoạn giá vàng biến động, số lượng bất động sản giao dịch thành công thường ít hơn hẳn so với giai đoạn giá vàng có tính ổn định Theo nhận xét của hầu hết các công ty kinh doanh bất động sản thì cùng với sự tác động của giá vàng, việc nhà nước “siết chặt” hoạt động cho vay tín dụng đầu tư vào bất động sản đã làm cho thị trường bất động sản ở Hà Nội,

Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận “hạ nhiệt” Hiện nay, thị trường nhà đất vẫn trầm lắng Nhiều nhà đầu tư đang dở khóc, dở cười vì họ đang ôm nhiều dự án, đến hạn thanh toán các đợt tiếp theo nhưng không vay được tiền đành phải rao bán giảm giá 15-20% vẫn không tìm được khách hàng Có nhiều công ty phải đóng cửa chi nhánh vì hoạt động không có lãi, không có người mua.Trong giai đoạn này cần một biện pháp

mở để cứu giãn thị trường

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2003, Luật nhà ở, và các nghị định thông tư (các văn bản dưới luật)

có liên quan Các văn bản pháp quy này đã có những sửa đổi bổ sung so với luật cũ tạo điều kiện thông thoáng hơn thu hút được nhiều đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời hạn chế được nạn đầu cơ và chạy dự án như việc cấm phân lô bán nền được quy định trong Điều 101 của nghị định 181

- Luật kinh tế: Như một số ràng buộc về hợp đồng, nguyên tắc hợp đồng…

- Luật dân sự: Luật này cũng liên quan nhiều đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, các qui định về sở hữu riêng, đồng sở hữu, thừa kế tài sản, phân chia tài sản thừa kế

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Giới thiệu về Công ty CỔ PHẦN ĐỊA ỐC 7

- Địa chỉ giao dịch: 211 Điện Biên Phủ, Phường 6, Quận 3, TPHCM

I.2.2 Chức năng của công ty

- Xây dựng công trình nhà ở và trang trí nội thất

- Liên doanh liên kết với các đơn vị trong và ngoài nước khai thác mặt bằng, mua nhà hư hỏng đầu tư sửa chữa, nâng cấp để kinh doanh

- Xây dựng các công trình công nghiệp, đường nội bộ trong khu dân cư

- Môi giới bất động sản, kinh doanh nhà

- Tư vấn, thiết kế đầu tư xây dựng

- Sản xuất gạch các loại, kinh doanh vật liệu xây dựng

Mục tiêu

Mục tiêu của Công ty Cổ phần Địa ốc 7 là “Uy tín và chất lượng” Công ty lấy hiệu quả sản xuất kinh doanh là chính đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về số lượng và chất lượng công trình, dịch vụ mua bán nhà đất góp phần phát triển kinh tế, tạo nguồn thu ngày càng lớn cho ngân sách và nâng cao đời sống của công nhân viên chức

Định hướng

Định hướng của Công ty là trở thành nhà kinh doanh bất động sản lớn mạnh có tốc độ phát triển nhanh, an toàn và bền vững, có các chỉ tiêu về doanh số tăng từ 10-15% qua mỗi năm

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và qui trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu hoạt động kinh doanh Bất Động Sản tại Công ty Cổ phần Địa Ốc 7

từ năm 2006 - 2008

- Nghiên cứu hoạt động Marketing Bất Động Sản tại Công ty Cổ phần Địa Ốc 7

từ năm 2006 - 2008

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp thu thập thông tin

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu:

+ Thu thập dữ liệu được lưu trữ tại Công ty

+ Phỏng vấn khách hàng

+ Thu thập thông tin tại phòng kinh doanh của Công ty

+ Thu thập thông tin qua một số trang Web có liên quan:

Nguồn: Nghiên cứu và tổng hợp

PHẦN II:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Cơ cấu tổ chức

Hiện nay, sau khi đã đi vào cổ phần hóa thì Công ty Cổ phần Địa Ốc 7 đang tổ chức bộ máy quản lý theo loại hình trực tuyến chức năng Theo loại hình này, người lãnh đạo công ty và người thừa hành có mối quan hệ trực tuyến Việc áp dụng loại hình quản lý này có hiệu quả cao giúp cho việc thông tin từ cấp trên truyền xuống nhanh chóng và chính xác, cấp dưới thi hành đúng nhiệm vụ và nghĩa vụ của mình đối

với công việc

Hình 13: Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý tại Công ty

Đại hội cổ đông

Phòng

kế hoạch kinh doanh

Phòng

dự án đầu tư

Phòng

tổ chức hành chính

Nguồn: Phòng kinh doanh

Hội đồng quản trị: Gồm một số thành viên chuyên trách, trong đó có chủ tịch hội

đồng quản trị - thành viên kiêm tổng giám đốc và một số thành viên khác là các chuyên gia về pháp luật, kinh tế - kỹ thuật có thể là thành viên chuyên trách hoặc kiêm

nghiệm Hội đồng quản trị thực hiện chức năng quản lý toàn bộ hoạt động của công ty,

chịu trách nhiệm về sự phát triển của công ty

Ban kiểm soát: Là tổ chức do đại hội cổ đông quyết định thành lập theo luật doanh

nghiệp, hoạt động theo điều lệ tổ chức của công ty và hoạt động độc lập Ban kiểm soát có nhiệm vụ thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát đối với việc thực hiện các chế

độ, chính sách, pháp luật của nhà nước các điều lệ, quy chế và các nghị quyết, quyết định của hội đồng quản trị, kiểm tra, giám sát việc sử dụng và bảo toàn vốn

Phòng tổ chức hành chính: Có chức năng quản trị nhân sự, lao động, phân phối tiền

lương và thực hiện các nghiệp vụ hành chính của Công ty

Phòng kế hoạch kinh doanh: - Tham mưu, giúp việc cho Hội đồng quản trị, Ban

giám đốc trong lĩnh vực quản lý kinh tế, các dự án đầu tư của Công ty ở giai đoạn thực hiện đầu tư và thực hiện dự án

- Tham mưu, giúp việc cho tổng giám đốc về nghiên cứu thị trường, dự thảo các hợp đồng kinh tế, lập kế hoạch sản xuất kinh doanh ngắn hạn và dài hạn, thống kê báo cáo tổng hợp tình hình sản xuất kinh doanh của công ty

- Tiếp thị các dự án bất động sản và trực tiếp chào bán sản phẩm, chăm lo phục

vụ đón tiếp khách hàng

Phòng kế toán tài chính: Tổ chức công tác tài chính và bộ máy kế toán của Công ty,

có nhiệm vụ xử lý và sử dụng một cách có hiệu quả nguồn vốn và tài sản

Phòng kỹ thuật: Có chức năng giúp việc cho Hội đồng quản trị và Ban giám đốc

trong lĩnh vực quản lý kỹ thuật và quản lý kinh tế các dự án

Phòng dự án đầu tư: Trực tiếp quản lý và điều hành các dự án do Công ty làm chủ

đầu tư, quản lý chặt chẽ các chi phí đầu tư của dự án

Nghiên cứu và tổ chức tập huấn, học tập các nghị định, thông tư về quản lý đầu

tư và xây dựng

II.2 Qui trình hoạt động:

Nguồn sản phẩm của Công ty Cổ phần Địa Ốc 7 là từ các dự án do chính Công ty làm chủ đầu tư xây dựng, sửa chữa

Hình 14: Quy trình hoạt động của Công ty Cổ phần Địa Ốc 7

Nguồn: Phòng kinh doanh

- Định hướng sản phẩm: Là việc lựa chọn những sản phẩm nào phù hợp với mục

tiêu, chiến lược của Công ty

- Tìm kiếm dự án: Là việc tìm kiếm các khu quy hoạch, các vùng đất lõm thuộc các khu dân cư