Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần địa ốc ACB

Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng cô

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN

  

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH LỚP: KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN MSSV: 107209334

GVHD: TS VŨ THỊ PHƯỢNG

TP.HCM THÁNG 4/2011

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 5

1 Lý do chọn đề tài 6

2 Đối tượng nghiên cứu 7

3 Phạm vi nghiên cứu 7

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 8

1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 8

1.1 Khái niệm bất động sản 8

1.2 Phân loại bất động sản 8

1.3 Thuộc tính bất động sản 8

1.4 Đặc trưng cơ bản của bất động sản 9

1.5 Thị trường bất động sản 11

2 Tổng quan về môi giới bất động sản 17

2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản 17

2.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 19

2.3 Vai trò của môi giới bất động sản 23

2.4 Bản chất của môi giới bất động sản 24

2.5 Các nguyên tắc trong hoạt động môi giới BĐS 24

2.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản 31

2.7 Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới BĐS 33

2.7.1 Kinh nghiệm môi giới BĐS ở Xing-ga-po 33

2.7.2 Hoạt động môi giới BĐS của Mỹ 33

2.7.3 Môi giới BĐS ở Thượng Hải -Trung Quốc 34

2.7.4 Môi giới BĐS ở Đức 35

2.7.5 Môi giới BĐS ở Ba Lan 36

2.7.6 Môi giới BĐS ở Phi-líp-pin 37

2.7.7 Môi giới bất động sản ở Thụy Điển 37

Kết Luận 38

3 Quy trình bán hàng và quy trình môi giới BĐS 39

3.1 Quy trình bán hàng của nhân viên môi giới BĐS 39

3.1.1 Giai đoạn lên danh mục 39

3.1.2 Giai đoạn chắp nối 39

3.1.3 Giai đoạn đàm phán 40

3.1.4 Giai đoạn kết thúc 41

3.2 Quy trình môi giới BĐS 41

3.2.1 Thu thập thông tin về cung cầu BĐS 42

3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ 45

3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới BĐS 45

3.2.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS 46

3 3 Sự khác biệt giữa quy trình bán hàng và quy trình môi giới BĐS 47

Kết luận chương 1 47

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ ĐỊA ỐC ACB 48

1 Giới thiệu về công ty cổ phần Địa Ốc ACB 48

1.1 Quá trình hình thành 49

1.2 Chức năng và nhiệm vụ 49

1.3 Tầm nhìn 49

1.3 Cơ cấu tổ chức 50

1.4 Mạng lưới hoạt động 51

1.5 Sản phẩm dịch vụ chính 53

1.5.1 Quảng cáo bất động sản 53

1.5.3 Thẩm định giá bất động sản 54

1.5.4 Dịch vụ pháp lý nhà đất 54

1.5.5 Dịch vụ thanh toán tiền mua bán bất động sản qua Ngân hàng 54

1.5.6 Kết quả kinh doanh các dịch vụ tại ACBRS qua các năm 55

2 Thực trạng quy trình bán hàng của nhân viên môi giới BĐS tại công ty cổ phần địa ốc ACB-chi nhánh 134 Nguyễn Tri Phương, Quận 5 TP.HCM 56

2.1 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động tại sàn giao dịch BĐS 56

2.2 Quy trình môi giới tại sàn giao dịch BĐS ACB-Nguyễn Tri Phương 57

2.2.1 Quy trình môi giới BĐS riêng lẻ 57

2.2.2 Quy trình môi giới dự án 58

2.3 Kết quả hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản ACB 63

2.3.1 Kết quả môi giới nhà lẻ, dự án và dịch vụ 63

2.3.2 Kết quả kinh doanh các dịch vụ tại ACBRS 64

2.3.3 Kết quả kinh doanh tại các chi nhánh ACBRS 65

Kết luận chương 2 66

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB 67

1 Những thuận lợi và khó khăn 67

1.1Thuận lợi 67

1.2 Khó khăn 68

2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới BĐS tại ACBRS 68

2.1 Đối với quy trình môi giới BĐS riêng lẻ 68

2.2 Đối với quy trình môi giới dự án 69

3 Một vài đề xuất khác hỗ trợ cho quy trình môi giới tại ACBRS 69

3.1 Về mạng lưới sàn giao dịch BĐS của ACBRS 69

3.2 Về đồng phục nhân viên 70

3.3 Về máy tìm kiếm thông tin giao dịch BĐS 24h 70

3.4 Về tiện nghi phục vụ khách hàng 70

KẾT LUẬN 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

THUẬT NGỮ VIẾT TẮT

1 TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

2 BĐS: Bất động sản

3 VIETBOOK: Trung tâm kỷ luật Việt Nam

4 ACBRS: Công ty dịch vụ địa ốc ACB

11 CMND: Chứng minh nhân dân

12 TNHH MTV: Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

- Thị trường bất động sản ( BĐS) Việt Nam trong những năm gần đây rơi

vào tình trạng cung nhiều hơn cầu, đặc biệt là ở mảng dự án chung cư, căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê Lý do là vì các doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển một cách tự phát, thiếu tầm nhìn dài hạn và một thực tế cũng phải nhìn nhận đó là giá BĐS còn rất cao so với thu nhập của người dân, nên mặc dù nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn là rất cao, nhưng số người có khả năng mua được nhà rất hạn chế Trước tình trạng cung nhiều hơn cầu, tất nhiên người mua nhà sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, và thị trường BĐS sẽ phải cạnh tranh chứ không còn tình trạng như trước kia khách hàng phải chen lấn nhau để mua một căn hộ chung cư Sự canh tranh đó ngày càng rõ nét hơn trong những tháng cuối năm 2010 với việc hàng loạt doanh nghiệp BĐS đua nhau khuyến mãi cho khách hàng, nào là hỗ trợ 100% lãi suất, chỉ thanh toán 50% còn lại thanh toán khi bàn giao nhà, rồi đến rút thăm trúng thưởng….Tất cả những việc đó vẽ lên một thị trường BĐS đang cạnh tranh khóc liệt, và doanh nghiệp phải hoạt động chuyên nghiệp hơn để giữ lấy khách hàng của mình Không chỉ các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải cạnh tranh nhau giữ lấy khách hàng, mà ngay cả các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cũng phải cạnh tranh nhau để giữ lấy khách hàng và bán được sản phẩm Khách hàng ngày càng có nhiều sự lựa chọn hơn, và như vậy chất lượng dịch vụ môi giới BĐS sẽ phải ngày một tốt hơn nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng

- Dịch vụ môi giới BĐS được các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn, nhất là từ khi nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở 2005 Theo đó 80% giao dịch BĐS phải thông qua sàn nếu doanh nghiệp nào làm sai quy định sẽ bị phạt tiền từ 60 đến 250 triệu đồng, hoặc rút giấy phép kinh doanh Trong tháng 1 và tháng 2/2011 thanh tra Bộ xây dựng đã tiến hành kiểm tra và phát hiện hàng chục trường hợp vi phạm và ra quyết định xử phạt các doanh nghiệp BĐS Điều này sẽ khiến cho thị trường BĐS ngày một minh bạch hơn và hoạt động môi giới BĐS sẽ ngày càng chuyên nghiệp hơn Một trong

những nhân tố quan trọng để đánh giá sự chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS đó là quy trình môi giới BĐS của nhân viên môi giới Từ những lý do trên

em chọn đề tài “ một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới BĐS cho

nhân viên môi giới tại công ty cổ phần địa ốc ACB”

2 Đối tƣợng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu toàn bộ quá trình hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản

ACB-Chi nhánh Nguyễn Tri Phương

3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: đề tại được thực hiện tại công ty cổ phần địa ốc

ACB-Chi nhánh 143 Nguyễn Tri Phương Q.5 TP.HCM

Phạm vi về nội dung:

- Hoạt động môi giới nhà ở riêng lẻ và môi giới dự án

- Quy trình môi giới của các nhân viên tại phòng dự án ACB-143 Nguyễn Tri Phương Q.5 TP.HCM

- Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác

do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa

là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất

+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bao gồm các loại BĐS như đất rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

+ Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như cơ sở tôn giáo, nghĩa trang, di sản văn hóa…

1.3 Thuộc tính bất động sản

- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển

nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau

- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một

chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay

- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do

vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân:

- Do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn;

- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm;

- Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê

- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và

các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững

Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

1.4 Đặc trƣng cơ bản của bất động sản

1.4.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

- Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

+ Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi

+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

- Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay dổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

1.4.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

- Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua- bán giao dịch bất động sản tăng

1.4.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

1.4.4 Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước

1.5 Thị trường bất động sản

1.5.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá

Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện Thị trường bất động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khác nhau…

1.5.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Không có thị trường trung tâm: Hoạt động trong thị trường bất động sản không

chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của hợ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của

họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những

người tham gia giao dịch

Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của

đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi… để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thịệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở… theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và

theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau

Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Thị trường bất động sản là một thị

trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu

dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác

Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh những là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị truờng tài chính tiền tệ

và với sư phát triển kinh tế của 1 quốc gia: Với tư cách là một thị trường đầu vào

của cảc ngành sản xuất – kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vi trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu cua các loại hàng hoá trong nền kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thịết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng

thể nền kinh tế quốc dân

Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp

họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả

1.5.3 Phân loại thị trường bất động sản Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở

những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội

bộ nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm sản giá hiện nay quan tâm

đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này

Thị trường nhà ở: Đây là thị ttường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng

đang đô thị hoá

Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

Nhà biệt thự:

Nhà vườn:

Nhà phố riêng biệt và phố liên kế:

Nhà chung cư

Thị trường nhà xưởng công nghiệp: Hiện nay thường hình thành ở các khu vực

ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xụất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục dích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hoá Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường

Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao

do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác

1.5.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Nhà nước

Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau:

- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc

sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng

- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản

Nhà đầu tư

Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác

Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt

là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục

vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…

Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu

Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại

Người mua và người bán thông thường

Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản

vì nhiều lý do khác nhau Họ có thể là:

- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác

- Vừa bán vừa mua;

Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống

Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

Người môi giới

Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thịết về việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm sản giá cần quan tâm Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi glới mua bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới

cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa vào hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản

1.5.5 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ

đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất

là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi

có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu

tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm

vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn

“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản

lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1.5.6 Vai trò của nhà nước trong thị trường bất động sản

1.5.6.1 Chức năng:

- Định hướng phát triển, điều tiết thị trường;

- Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi;

- Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội;

- Ổn định kinh tế vĩ mô

- Kiểm tra, giám sát

1.5.6.2 Nhiệm vụ:

- Xây dựng và tổ chức thực hiện;

- Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hướng phát triển nền kinh tế;

- Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách;

- Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia

1.5.6.3 Phương thức:

- Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế;

- Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế;

- Tổ chức kiểm tra, thanh tra;

- Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế

2 Tổng quan về môi giới bất động sản

2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

- Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “chủ

thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho 2 hoặc

nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”

- Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau:

- Xuất hiện quan hệ giữa các bên

- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả

- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên

- Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung… Chúng ta có thể định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông qua việc mô tả

cụ thể nghề nghiệp đó và nghề môi giới cũng vậy

- Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi cho chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó Tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào Để hiểu được rõ về vấn đề

này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, để

có thể tiến dần đến bản chất của sự việc

- Trước tiên chúng ta xem xét từ Môi giới Có thể định nghĩa môi giới là

hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn

đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên, người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên

- Tiếp theo là từ bất động sản Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể

làm chúng ta nhầm lẫn Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là

bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề

môi giới: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như

quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”

- Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình Ngoài ra đối với BĐS

có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…

- Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất… cũng liên quan Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới BĐS

2.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ

chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõi ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không

có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trưòng phát triển một cách

tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thưc” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào

tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các

cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yéu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người

có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân

Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo

Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sủ dụng ) cua bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện

Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực

tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản

kí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó

mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này

như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển

đúng hướng

2.3 Vai trò của môi giới bất động sản

- Phần lớn những người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng

nó Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ

- Có thể hiểu rõ hơn bản chất của việc môi giới khi ta nhìn vấn đề theo hai mặt: bản chất và vai trò của sự việc Cách nhìn nhận sự việc này sẽ không làm sự việc trở nên mâu thuẫn mà chỉ là nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau Tổng thể hai cách nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ về khái niệm của việc môi giới BĐS Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện

đó Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra Đây cũng là hành vi

mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa

- Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc

ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này

- Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế

2.4 Bản chất của môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là

những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này

là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS

2.5 Các nguyên tắc trong hoạt động môi giới BĐS

2.5.1 Các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động môi giới BĐS

- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành

- Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

- Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới

- Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

- Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam,

là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

2.5.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS

- Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó Những dịch vụ này cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện dịch vụ này Những thương vụ được thực hiện trong thị trường BĐS thường thu hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn Điều này có ý nghĩa không chỉ khi đối tượng để môi giới là một cao ốc thương mại – văn phòng mà đơn giản chỉ là một căn hộ nhỏ Người mua thường đặt vào thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là vay tín dụng Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới, tư vấn, định giá, hay bất kỳ một người nào khác hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị trường BĐS phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao Hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới Sự phát triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình

- Tầm quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, mang tính quyết định Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà môi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi được gì từ các nhà môi giới Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng Vì vậy cần phải nhấn mạnh về vai trò đặc biệt quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với mọi nhóm nghề nghiệp trong thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng Ta có thể thấy tiêu

chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, bảo đảm tối thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ Khách hàng khi đó luôn biết trước được rằng họ có thể mong đợi gì khi trả tiền cho dịch vụ Từ phía người cung cấp dịch vụ cần phải có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế tự do tác nghiệp đối với họ, mà là “bộ mặt”, lời giới thiệu về bản thân họ Đây chính là một cách tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hành động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những văn phòng môi giới, xoa dịu những bất đồng hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng Dịch vụ môi giới BĐS thực tế

đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để thực hiện tốt nghề này bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngoài ra những vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung

- Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối với người làm công việc môi giới bất động sản Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức của người làm môi giới là vấn đề hết sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản, do vậy chắn chắn sẽ được nhà nước đặt ra trong tương lai gần Nghiên cứu về tiêu chuẩn và đạo đức nhà môi giới bất động sản, chúng ta có thể tham khảo quy định của Hoa kỳ về vấn đề này Tại Hoa Kỳ có riêng Bộ Luật Đạo đức của Hoa Kỳ được ra đời năm 1913 và nó được tu chính tại các kỳ đại hội thường niên từ đó cho đến nay Nội dung cơ bản của Bộ luật này như sau :

Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng

- Đây là nhiệm vụ rất quan trọng được quy định rất rõ ràng trong tiêu chuẩn hành nghề của người REALTORS ( Chuyên viên bất động sản nói chung) Quan điểm chung của những quy phạm này thể hiện một yêu cầu bắt buộc người REALTORS phải thành thật, đồng thời khi đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất

người REALTORS tự mình phải cam kết là sẽ bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách lên trên hết Đặc biệt khi phục vụ người mua, người bán, chủ nhà đất, người mướn hoặc các bên khác với tư cách không phải đại diện thì người REALTORS bắt buộc phải đối đãi thành thật với tất cả các bên

- Cũng trong quan hệ với khách hàng, Bộ luật cũng quy định rõ ràng đối với người REALTORS trong việc nhận hoa hồng, theo đó người REALTORS sẽ không được phép nhận hoa hồng của một bên cao hơn, mặc dù được luật pháp cho phép, đồng thời không được phép tiết lộ điều đó cho tất cả các bên Bên cạnh đó người REALTORS cũng không được phép nhận bất cứ một loại hoa hồng giảm giá, hoặc quyền lợi về các chi phí tính cho khách của họ mà không có sự hiểu biết và đồng ý của khách Đặc biệt, khi có sự tranh chấp giữa người mua và người bán, kể cả thương vụ đó đã hoàn thành, thì trách nhiệm của người REALTORS vẫn còn nguyên giá trị

Nhiệm vụ đối với dân chúng

- REALTORS trong quá trình tác nghiệp, họ không chỉ có nhiệm vụ đối với khách hàng mà họ còn phải thể hiện nhiệm vụ đó với tất cả dân chúng, không được phép

từ chối bất cứ một người nào vì bất kỳ lý do gì như sắc tộc, tôn giáo, tình trạng tàn tật, gia đình hay nguồn gốc quốc gia Đồng thời tất cả những thông tin liên quan đến khách hàng cũng không được phép tiết lộ cho bất kỳ bên nào và bất cứ những thông tin, hành động nào mà làm cho người bán phải bán đổ, bán tháo đều là vi phạm quy tắc hành nghề

- Khi người REALTORS thực hiện việc cung cấp dịch vụ cho khách mà có liên quan đến cố vấn hoặc là tham vấn theo một lệ phí (không phải là hoa hồng), việc

cố vấn đó sẽ được thực hiện một cách khách quan và lệ phí sẽ không phụ thuộc vào bản chất của sự cố vấn hoặc tham vấn Tất cả những dịch vụ đó, tiền thù lao sẽ được thỏa thuận trước giữa khách và người REALTORS

Nhiệm vụ đối với người REALTORS

- Phần này quy định rõ ràng trong mối quan hệ giữa những người REALTORS với nhau và giữa những người REALTORS với khách hàng Theo đó người REALTORS không được cố ý hoặc cẩu thả xác nhận những điều gian trá hay sai

lầm về người cạnh tranh, về việc kinh doanh hoặc cách hành nghề kinh doanh của

họ Bộ luật chỉ cho phép những người REALTORS được phép cạnh tranh khi mà một trong 2 người chưa đi đến một hợp đồng cụ thể với khách hàng Bên cạnh đó người REALTORS không được phép mời mọc đăng bản tin gì hiện đang được liệt

kê riêng với một người môi giới khác, đồng thời người REALTORS không được mời ký hợp đồng với khách hàng đã ký hợp đồng với một người REALTORS khác

- Nhìn từ góc độ đạo đức, Bộ luật về tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ thể hiện rất rõ những quy phạm về đạo đức mà một người môi giới cần phải thực hiện trong khi hành nghề Trong một thị trường phát triển, môi giới đóng một vai trò khá quan trọng, tạo đà cho các giao dịch đến thành công Thị trường BĐS ở Việt Nam hiện đang trong quá trình hình thành, Luật Kinh doanh BĐS tới đây sẽ đi vào thực tiễn, trong đó cũng thừa nhận môi giới là một nghề như bao ngành nghề khác, chính vì thế cũng cần phải có những quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho ngành nghề này một con đường phát triển đáp ứng kịp thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản

- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tư cách pháp nhân khi

bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này

Về nhân sự:

- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản

- Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó Phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường bất động sản;

Về trụ sở hoạt động:

- Có địa chỉ giao dịch ổn định

- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản

2.5.3.2 Đối với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản

Trường hợp là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: thì phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, lập văn phòng môi giới bất động sản và phải có chứng chỉ môi giới bất động sản

2.5.3.3 Tiêu chuẩn về chuyên môn

- Cần phải nhận thấy một thực tế rằng việc môi giới trong vòng quay của BĐS là một hoạt động chuyên biệt Để làm tốt được công việc này đòi hỏi kiến thức rộng

về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội Nhà môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất Bởi vì khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung tạo ra những hoàn cảnh khác nhau nên nhà môi giới cần phải liên tục tự hoàn thiện mình Thực tế những người tham gia thương vụ liên quan đến BĐS là họ đã đầu tư vào đó một khoản tiền lớn Người môi giới khi giúp khách hàng đầu tư tiền cần phải chú ý đến điều này, và phải là người có trách nhiệm cao với lượng kiến thức bảo đảm để mang lại sự an toàn cho toàn bộ thương vụ

2.5.3.4 Tiêu chuẩn về đạo đức

- Một tiêu chuẩn rất quan trọng trong việc đánh giá hoạt động của nhà môi giới tại các nước phát triển là họ có hoạt động tuân theo những tiêu chuẩn và

nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp hay không Những nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp xác định dựa trên những nguyên tắc luân lý, đạo đức phổ biến cũng như vào phong tục tập quán tốt được hình thành, chấp nhận trong xã hội Vấn đề này quan trọng bởi vì đó là một trong những thước đo của sự trưởng thành trong nghề nghiệp Những quy tắc đạo đức cũng cần đóng vai trò chủ đạo trong việc định hướng, điều chỉnh những mảng quan hệ trong môi trường liên quan đến nhà môi giới như: quan niệm khách quan về nhà môi giới, nhà môi giới – khách hàng, nhà môi giới – các cơ quan nhà nước… Dưới góc độ kinh tế - xã hội, những quy tắc đạo đức có tác dụng bảo đảm an toàn cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch

vụ, nâng cao đẳng cấp nghề nghiệp, tăng phần trách nhiệm của những người hành nghề môi giới

- Những tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp trong thị trường BĐS đã hình thành từ lâu tại các nước phát triển Tại Mĩ chúng đã có truyền thống khoảng 70 năm nay Đạo đức luân lí là những tiêu chuẩn về hành vi, cách suy nghĩ, ứng xử chung được chấp nhận và buộc tuân theo trong một thời đại, một tổ chức xã hội nhất định Tập hợp những tiêu chuẩn xác định những trách nhiệm mang tính đạo đức, liên quan đến những hoạt động trực tiếp khi tác nghiệp, cũng như những quan

hệ xã hội liên quan đến hoạt động đó, chúng ta gọi là đạo đức nghề nghiệp

- Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giới BĐS nói riêng là vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới Tuy vậy cho đến nay tại VN vẫn chưa chú ý đến việc xây dựng những bộ luật đạo đức cho các nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung và môi giới nói riêng

- Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp Không có câu trả lời cụ thể như thế nào là hợp đạo đức cũng như không có một hướng dẫn những tập hợp hành vi được coi là hợp đạo đức Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức và thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà môi giới) là rất khó nhận ra Tuy nhiên tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới được

hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới Ngoài ra cũng khó xác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phòng môi giới hay giữa các nhà môi giới cạnh tranh với nhau Nếu các nhà môi giới hoạt động mà bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn trở thành việc kinh doanh thuần túy

- Bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả các bên tham gia trên sàn giao dịch bất động sản Không hướng dẫn và làm sai lệch về thông tin hay quyền lợi có thể có được qua việc sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch Có thể đại diện cho tất cả khách hàng mua và bán hoặc thuê và cho thuê trong cùng một thương vụ chỉ sau khi tiết lộ đầy đủ cho cả hai bên biết và được sự chấp nhận của

họ

- Khi hành động với tư cách môi giới phải chuyển cho người bán, người cho thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi kết thúc hoặc thi hành một hợp đồng thuê mướn, trừ khi người bán, người cho thuê không yêu cầu trách nhiệm đó Phải khuyến cáo cho người bán, người cho thuê nên có tham vấn pháp lý trước khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp đồng mua hoặc hợp đồng thuê đã có từ trước Với tư cách đại diện hoặc môi giới của người mua, người thuê, phải chuyển cho người mua, người thuê tất cả

đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được chấp nhận Cần khuyến cáo người người mua, người thuê nên có tham vấn pháp lý nếu nghi ngờ không biết có hợp đồng từ trước đã bị chấm dứt hay chưa Không được tiết lộ những thông tin tế nhị

do các bên cung cấp nhưng lại yêu cầu giữ kín về bất động sản giao dịch Tuy nhiên cũng không được dấu giếm những thông tin xấu về bất động sản giao dịch nếu người quản lý điều ành sàn đã điều tra và có được

2.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản

2.6.1 Những yếu tố trực tiếp

- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản;

- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;

- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp

2.6.2 Những yếu tố gián tiếp

- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v

- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị

trường bất động sản:

+ Thị trường xây dựng phát triển

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và địa phương

2.7 Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới BĐS

2.7.1 Kinh nghiệm môi giới BĐS ở Xing-ga-po

- Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở

Xing-ga-po Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ Chính phủ Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý BĐS

- Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA Ngày nay, chứng chỉ CEHA

là rất cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS:

- Trước khi giấy phép môi giới BĐS được cấp, các ứng viên phải trải qua một kỳ thi chung cho các đại lý BĐS (CEHA) CEHA được cung cấp bởi Ban thi tuyển

CEHA thuộc cơ quan IRAS (Chính phủ)

2.7.2 Hoạt động môi giới BĐS của Mỹ

- Dân số Mỹ có 290 triệu người Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và

có tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70% Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà ở Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 100.000 USD / Căn hộ Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương mại Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá BĐS 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp Phần còn lại 10% được coi là lương và/hoặc 1 thoả thuận chia lãi 20% sử dụng 1 cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử và 50% có 1 trang web cá nhân

- Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo Những thành viên này đã

bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ) Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này,

“luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện

- Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua 1 kỳ thi và trả phí cấp phép Có 1 vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại bất động sản nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang Chỉ có 1 ngoại lệ là các nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên bang cấp) và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát (giám thị) Trừ 1 vài nhà định giá, tất cả các giấy phép BĐS đều do chính quyền bang điều chỉnh; tuy nhiên, nhiều bang dành cho các đặc quyền hành nghề giữa các bang và có 1 xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang (giấy phép

do chính quyền liên bang cấp)

- Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới BĐS: Để được cấp

phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên Những ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate)

2.7.3 Môi giới BĐS ở Thƣợng Hải -Trung Quốc

- Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải căn cứ vào qui định pháp luật, pháp qui liên quan, kết hợp tình hình thực tế thành phố đã ban hành nhiều thông tư, qui phạm hành vi của người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự Về lĩnh vực đào tạo thành phố đã ra một số qui định gồm một

số nội dung như sau:

+ Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố, trình độ văn hóa trên phổ thông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lí nhà đất

thành phố và đã tốt nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải, có thể đề nghị hoạt động môi giới bất động sản;

+ Đối với người xin làm hoạt động môi giới bất động sản phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch thống nhất trước khi hành nghề Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tư cách cho người thi đỗ;

+ Người đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưng vì nguyên nhân hai năm không nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản, hoặc sau khi nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản hai năm chưa hành nghề trong tổ chức môi giới bất động sản hoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại Giấy tốt nghiệp hoặc chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản đã cấp tất nhiên bị thủ tiêu;

+ Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận

tư cách người môi giới bất động sản Công tác kiểm chứng được các cơ quan quản

lý giao dịch bất động sản khu huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống nhất của cục nhà đất thành phố;

+ Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người không tham gia kiểm chứng không có lí do thì không được hoạt động môi giới bất động sản;

+ Có thể thấy rõ sự chặt chẽ trong những quy định của thành phố Thượng Hải

về việc đào tạo, quản lí nhà môi giới BĐS Những quy định trên cho thấy đòi hỏi

về việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới Điều này buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức

2.7.4 Môi giới BĐS ở Đức

Khoảng 25% các vụ buôn bán BĐS giữa những người mua là do văn phòng môi giới BĐS thu xếp; Các văn phòng này thường thu 3,5% giá bán; Thường thì người mua trả thù lao cho văn phòng môi giới, người bán cũng có trách nhiệm về hợp đồng với văn phòng

2.7.5 Môi giới BĐS ở Ba Lan

- Có thể gọi lĩnh vực Kinh tế Bất động sản là lĩnh vực mới tại Ba Lan với lịch sử hình thành khoảng 15 năm nay Tại Ba Lan những biến động chính trị năm 1989

đã mở ra những điều kiện cần thiết để tiến hành những cuộc cải cách kinh tế - xã hội mang tính hệ thống Quá trình tư nhân hóa ở Ba Lan tiến hành nhanh chóng nhưng thận trọng Nền kinh tế thị trường được hình thành với đặc trưng là sự nổi trội của khu vực kinh tế tư nhân và tự do cạnh tranh Sự chuyển đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt hơn các nguồn lực của mình thông qua thị trường vốn và thị trường ngoại tệ Song song với quá trình tư nhân hóa, thị trường BĐS dần hình thành và đi vào hoạt động tích cực Để đáp ứng cho thị trường này hoạt động đúng hướng, có hiệu quả, một lĩnh vực đào tạo mới bắt đầu được hình thành tại Ba Lan vào khoảng những năm 94 - 95, lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới, định giá và quản lí BĐS

- Các cơ sở đào tạo thực hiện việc đào tạo, bồi dưỡng ở bậc đại học, thạc sĩ và tiến

sĩ Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm 1992, thí sinh cần phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất là 15 BĐS) Ngoài ra sau khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Kì thi được tổ chức theo hình thức thi viết và thi vấn đáp Để được tham dự kì thi, thí sinh phải có trình độ văn hóa thích hợp (thấp nhất là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khóa đào tạo sau ĐH hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở Nhà đất và Phát triển Đô thị

- Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kì thi Sau khi vượt qua kì thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới chính thức và vượt qua kì thi quốc gia Song song với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế, việc chuyển đổi sở hữu đất đai, nhà ở cũng diễn ra sôi động, đòi hỏi một đội ngũ những nhà môi giới đầy đủ cả về số lượng và chất