HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ” SVTH : MAI VĂN NGỌC MSSV KHÓA : 05135033 : DH05TB : 2005 – 2009 NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản LỚP -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN MAI VĂN NGỌC “HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ” Giáo viên hướng dẫn: TS HÀ THÚC VIÊN (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- LỜI CẢM ƠN Con xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ba, Mẹ anh chị người yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt, động viên suốt trình học tập Con xin khắc ghi tình yêu thương Qua bốn năm học trường ngày thực tập quan em học tập tiếp xúc với lý thuyết củng thực tế Và suốt khoảng thời gian học thực tập có nhiều quan tâm yêu thương, giúp đỡ dạy em Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản tồn thể Q thầy giáo tận tình dạy dỗ, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu suốt năm tháng em theo học trường làm hành trang bước vào sống Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Hà Thúc Viên nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ dạy em suốt trình thực luận văn tốt nghiệp Em xin gởi lời cảm ơn quan tâm giúp đở cơng ty sacomnbank tồn thể anh chi công ty, dặt biệt chị Bùi Thanh Thủy tận tình dạy em suốt thời gian thực tập làm luận văn tốt nghiệp Kính chúc tồn thể q thầy cơ, anh chị bạn dồi sức khỏe thành công sống Tp.HCM, ngày 15 tháng năm 2009 Sinh viên thực Mai Văn Ngọc TÓM TẮT Sinh viên thực Mai Văn Ngọc, Khoa Quản lý Đất Đai & Thị Trường Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM Đề tài: “ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG SACOMBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ” Giáo viên hướng dẩn: TS Hà Thúc Viên, Bộ môn kinh tế đất bất động sản, khoa quản lý đất đai thị trường bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP HỒ CHÍ MINH Nội dung báo cáo tóm tắt báo cáo: Đề tài gồm bốn phần: đặt vấn đề, tổng quan, kết nghiên cứu, kết luận, nội dung chủ yếu đề tài: tìm hiểu sơ lược ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ chủ yếu công ty Sacombank chi nhánh Cần Thơ Tiến hành nghiên cứu tìm hiểu họat động thẩm định giá nhà ngân hàng Sacombank bao gồm: văn pháp luật qui định, kỷ thẩm định, qui trình thẩm định, phương pháp thẩm định giá, kết thẩm định giá cho mục đích chấp ngân hàng Từ tiến hành so sánh, phân tích hoạt động thẩm định với ngân hàng khác công ty thẩm định Từ rút nhận định đánh giá qui trình hoạt động thẩm định giá, đề xuất hướng hoàn thiện hoạt động tác nghiệp thẩm định giá cho mục đích chấp ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ Các phương pháp sử dụng đề tài: chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp quan sát, phương pháp điều tra, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương phương pháp tổng hợp, phương pháp chuyên gia Thời gian thực đề tài vong tháng đạt số kết định: Hiểu vận dụng lý thuyết qui trình thẩm định giá bất động sản kết hợp với việc áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá cho bất động sản cụ thể nhà xưởng, nhà kho, nhà ở… Đánh giá phần ưu điểm hạn chế dịch vụ thẩm định giá nhà cho mục đích vai chấp ngân hàng Sacombank giúp tránh phần rủi ro cho công ty đem lại quyền lợi lớn cho bên tham gia Học hỏi kiến thức từ thực tế, kinh nghiệm tác phong làm việc anh chị, công tác thẩm định dịch vụ kinh doanh công ty kinh doanh thẩm định khác chưa công khai cụ thể, mặt khác dịch vụ thẩm định giá có năm chưa hồn thiện nên việc tiến hành đề tài cịn gặp nhiều trở ngại khó khăn Do đề tài số hạn chế định mong đóng góp thơng cảm MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang Mục tiêu ngiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản .3 I.1.1 Cơ sở khoa học .3 Một số khái niệm phân lọai bất động sản a) Khái niệm, thuộc tính phân loại bất động sản b) Khái niệm giá trị, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường Cơ sở lý luận định giá a) Khái niệm, vai trị mục đích thẩm định giá .6 b) Các nguyên tắc thẩm định giá .7 Các vấn đề liên quan đến việc cho vay chấp 10 Các phương pháp thẩm định giá 13 I.1.2 Cơ sở pháp lý 21 I.1.3 Cơ sở thực tiển 22 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 22 I.2.1 Đặt điểm địa lý tự nhiên 22 I.2.2 Về đặt điểm dân cư 22 I.2.3 Cơ cấu kinh tế 23 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 24 I.3.2 Các phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng trang 26 II.1.1 Tình hình kinh tế xã hội năm 2008 ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng 26 II.1.2 Cơ cấu tổ chức .25 II.1.3 Những thuận lợi khó khăn ngân hàng 27 II.1.4 Kết hoạt động thẩm định giá 28 II.2 Nguyên tắc điều kiện chấp bất động sản ngân hàng .32 II.2.1 Nguyên tắc 32 II.2.2 Điều kiện chấp bất động sản ngân hàng 33 II.2.3 Thời hạn chấp bất động sản 34 II.2.4 Qui trình thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng 35 II.2.5 Phương pháp thẩm định giá chấp ngân hàng 37 II.2.6 Thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng 37 Giới thiệu bất động sản thẩm định 37 Thẩm định giá theo phương pháp so sánh .40 II.2.7 Sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính để xác định giá trị bất động sản 44 II.2.8 So sánh phương pháp so sánh mơ hình hồi quy tuyến tính 51 II.2.9 Nhận xét đề xuất giải pháp 52 PHẦN KẾT LUẬN .53 DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng II.1.1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá năm 2008 28 Bảng II.1.2: Phân loại theo mục đích thẩm định năm 2008 29 Bảng II.1.3: Phân loại theo đối tượng thẩm định năm 2008 29 Bảng II.1.4: Bảng số lượng hồ sơ thẩm định giá tháng đầu năm 2009 30 Bảng II.1.5: Phân loại theo mục đích thẩm định tháng đầu năm 2009 31 Bảng II.1.6: Phân loại theo đối tượng thẩm định tháng đầu năm 2009 32 Bảng II.2.1: So sánh phương pháp so sánh phương phap hồi qui .51 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ I.2.1: Cơ cấu kinh tế thành phố Cần Thơ 23 Biểu đồ II.1.1: Biểu đồ số lượng hồ sơ thẩm định giá năm 2008 28 Biểu đồ II.1.2: Phân loại theo mục đích thẩm định năm 2008 29 Biểu đồ II.1.2: Phân loại theo đối tượng thẩm định năm 2008 30 Biểu đồ II.1.3: Biểu đồ số lượng hồ sơ thẩm định giá tháng đầu năm 2009 30 Biểu đồ II.1.2: Phân loại theo mục đích thẩm định năm 2008 31 Biểu đồ II.1.4: Phân loại theo đối tượng thẩm định tháng đầu năm 2009 32 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ II.1.1: Sơ đồ cấu tổ chức ngân hàng 26 Sơ đồ II.2.1: Sơ đồ tóm tắc qui trình thẩm định giá 35 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: bất động sản CBTD: Cán tín dụng CVK: Cho vay khác CSHT: Cơ sở hạ tầng DAĐT: Dự án đầu tư HĐQT: Hội đồng quản trị Kh: Kế hoạch NĐ : Nhà đất NHNN: Ngân hàng nhà nước QSDĐ: Quyền sử dụng đất Th: Thực TNHH: Trách nhiệm hữu hạn UBND: Ủy ban nhân dân Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Thị trường tài (TTTC), bao gồm thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán (thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu) thị trường tín dụng ngân hàng, giữ vai trị đặc biệt việc phân bổ hữu hiệu nguồn vốn kinh tế Có TTTC phát triển lành mạnh nhân tố thiết yếu đảm bảo ổn định vĩ mô, tăng trưởng kinh tế nâng cao khả cạnh tranh kinh tế, bối cảnh tồn cầu hóa hội nhập kinh tế quốc tế Trong thị trường tài chính, thị trường tín dụng ngân hàng thị trường hoạt động sôi động với nhiều hình thức giao dịch Một hoạt động phổ biến cho vay chấp tài sản mà chủ yếu bất động sản Bất động sản “cất trữ” lượng vốn đầu tư trực tiếp gián tiếp lớn làm cho bất động sản trở nên hùng mạnh mặt giá trị Bên cạnh đó, bất động sản cịn có đặc tính khơng thể di dời, lâu bền giá trị bất động sản không bị tiêu hao trình sử dụng Nhận thức đặc tính cá biệt bất động sản giá trị bất động sản trên, giải pháp nhằm giảm bớt gánh nặng vốn cho hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho người dân nâng cao chất lượng sống huy động lại nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thông qua chấp bất động sản tổ chức tín dụng Giải pháp giới đánh giá ưu việt khơng huy động nguồn vốn trở lại đầu tư cho sản xuất kinh doanh mà giá trị sử dụng bất động sản không Hiện nay, Ngân hàng thương mại có quy định cách xác định, định giá tài sản bảo đảm khách hàng để làm cho vay vốn Tuy nhiên, quy định cịn có điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp khó thực Hơn khung giá ngân hàng đặt thấp so với thực tế, ngành ngân hàng lúng túng thị trường BĐS lên xuống thất thường, áp dụng theo giá nhà nước doanh nghiệp khơng hài lịng q thiệt thịi, mà để họ tự thỏa thuận với tổ chức tín dụng lại mạo hiểm Điều dẫn đến không đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho khách hàng giá trị tài sản quy định thấp nhiều so với giá trị thực tế Để tạo điều kiện cho người dân chấp làm ăn, ngân hàng bước định giá BĐS sát với giá thị trường quản lý việc chấp chặt chẽ Điều giúp ngân hàng thương mại có sở đầu tư, mà người dân có hội vay nhiều vốn hơn, khơng phải vay bên ngồi Đặc biệt, giá trị tài sản tính đúng, tính đủ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể năm cho Nhà nước Để làm rõ điều này, xuất phát từ thực tế xã hội, đồng ý khoa quản lý đất đai thị trường bất động sản giúp đỡ giảng viên hướng dẫn TS Hà Thúc Viên, người viết thực đề tài “Hoạt động thẩm định giá cho mục đích chấp ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ” Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Các văn pháp quy, qui trình, phương pháp thẩm định giá - Thẩm định giá trực qui trình ngân hàng Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc - Đánh giá qui trình thẩm định giá hoạt động thẩm định giá, đề xuất hướng hoàn thiện hoạt động tác nghiệp thẩm định giá ngân hàng sacombank - Vận dụng kiến thức lý luận thẩm định giá, phần mềm ứng dụng thẩm định giá cụ thể Eview để xây dựng mơ hình hồi qui tuyến tính ứng dụng vào thực tiễn cho việc thẩm định giá Đối tượng nghiên cứu Các hoạt động thẩm định giá nhà phố ngân hàng sacombank chi nhánh Cần Thơ Phạm vi nghiên cứu - Tiềm hiểu hoạt động thẩm định giá trực tiếp tham gia thẩm định giá số bất động sản cụ thể ngân hàng - Phạm vi không gian: sử dụng số liệu từ năm 2007 đến 2009 PHẦN I Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc sánh để đưa đơn giá chuẩn giao dịch cho bất động sản khu vực có bất động sản thẩm định bất động sản so sánh, sau phân tích yếu tố lợi thế, bất lợi đưa đơn giá đề nghị cho tài sản thẩm định - Các thơng tin tham khảo từ báo chí, trung tâm địa ốc, trung tâm bán đấu giá, từ kết định giá trước phù hợp ngoại trừ bảng giá xây dựng gọi giá tham chiếu… chấp nhận thông tin không vượt tháng Ngồi thơng in phải đảm bảo giá trị bất động sản tham khảo phù hợp với giá thị trường Các thông tin phải đảm bảo yếu tố: Tin cậy – xác – toàn diện khoa học - Trong số trường hợp cần thiết, nhân viên định giá phải vẽ sơ đồ mơ tả vị trí bất động sản liên quan, trường hợp đất tọa lạc địa bàn Tp.HCM, trường hợp mà tài sản so sánh lấy từ nguồn thông tin lưu trữ bảng giá, trường hợp tài sản thẩm định so sánh không nằm đường hẻm Trong phần xác định giá đất cần lưu ý: 1- Xác định giá thị trường khu vực có bất động sản thẩm định giá tọa lạc; 2- Phân tích đặc điểm riêng bất động sản thẩm định để đưa đơn giá đất phù hợp I.2 Cách xác định hệ số đất điều chỉnh (Kđc) Kđc = (100% + ∑ Kđc1) x HSH (nếu có) Với: Kđc: Hệ số đất điều chỉnh Kđc1: Hệ số điều chỉnh khác HSH: Hệ số hẻm Bảng I.1: BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH STT Tiêu chí Diễn giải Vị trí tiếp - đường chính, lớn giáp (hơng, sau) - đường chính, 1-2 đường phụ, mặt tiền nội Giảm Giảm max 0% 20% 0% 15% 0% 10% - chính, 1-2 hẻm - 57 Ghi Lưu ý đến tính sinh lời đường điều chỉnh tỷ lệ Cần mô tả rõ đặc điểm đường, hẻm xem xét lợi cho BĐS thẩm định Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hình dáng - Vng vắn, nở hậu, phù hợp với mục đích sử dụng SVTH: Mai Văn Ngọc -10% 0% - Khơng vng vắn, tóp hậu, xấu Quy mơ Diện tích chuẩn tùy thuộc vào đặc điểm khu vực (tính phổ biến) mục đích sử dụng -50% 0% Lưu ý quy định Nhà nước tập quán chấp nhận thực tế Kích thước Chuẩn: tỷ lệ chiều ngang so với chiều dài: 1-3 0% 5% Lưu ý đặc điểm khu vực tập quán mua bán thị trường Cơ sở hạ tầng Đầy đủ thiếu yếu tố sau: -5% 0% - Đường nhựa - Cấp thoát nước - Hệ thống chiếu sáng - Hệ thống thông tin liên lạc Lợi khác Gần TT thương mại, 0% trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…(trong vịng bán kính 100-300m tùy thuộc khu vực) 10% Bất lợi khác Đối diện chùa, nhà -10% thờ, sát ngã ba, khu vực lộn xộn, ô nhiễm môi trường 0% Ghi chú: 58 Cần lý giải thật cụ thể lợi tiêu chí áp dụng Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc 1) Biên độ giao động cho phép áp dụng hệ số hướng dẫn nói 10% điều kiện phải mô tả, đánh giá rõ ràng trường hợp phải đồng ý lãnh đạo Phòng, Ban Giám Đốc 2) Đối với phần diện tích đất thuộc quy hoạch cơng nhận tính 30% đơn giá thị trường thời điểm định giá 3) pháp cộng dồn hệ số điều chỉnh +100% Kđc xác định theo phương 4) sau: Nếu BĐS tọa lạc hẻm tính Giá đất hẻm = Giá đất MT tham chiếu x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm b) Giá đất so với vị trí đất mặt tiền Hệ số vị trí hẻm: Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 70% 60% 50% 40% 30% Bảng xác định vị trí hẻm: c) Rộng < 2m Rộng 2-3m Rộng 3-5m Rộng > 5m Cách đường > 30m Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Cách đường < 30m Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Giá đất hẻm đường đất: 80% giá đất hẻm đường nhựa, xi măng d) Hệ số cấp hẻm: - Hẻm cấp hẻm đường chính, hẻm cấp hẻm hẻm cấp 1… - Giá đất hẻm cấp thấp hơn: < 80% giá đất hẻm cấp cao liền kề Lưu ý: + Bảng hệ số vị trí hẻm nêu không áp dụng cho đường nội bộ, đường đặt tên hẻm có đặc điểm, vị trí đặc biệt (có giá trị sinh lợi cao…) + Ngồi ra, mơ tả, diễn giải đặc điểm vị trí BĐS hẻm cần bám sát theo nội dung Hướng dẫn số 734/HD-LS ngày 31/01/2005 nêu để xác định hệ số vị 59 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc trí hẻm hệ số cấp hẻm cho phù hợp, trường hợp khảo sát không kỹ lưỡng mô tả không với thực tế phải hoàn toàn chịu trách nhiệm - Cách xác định giá trị xây dựng: Giá trị xây dựng xác định theo công thức sau: Giá trị xây dựng = DT sử dụng x ĐG xây dựng x Tỷ lệ chất lượng cịn lại a) Diện tích sử dụng: Diện tích sử dụng vào diện tích công nhận chủ quyền, giấp phép xây dựng, biên hồn cơng, tờ khai lệ phí trước bạ, vẽ trạng giấy tờ có liên quan khác b) Đơn giá xây dựng: vào bảng sau: STT Đơn giá (min) Cấp nhà Đơn giá (max) Cao ốc từ 10 tầng trở lên 5.000.000 đ 6.000.000 đ Cao ốc 10 tầng 4.500.000 đ 5.000.000 đ Biệt thự 4.000.000 đ 4.500.000 đ Nhà cấp 3.500.000 đ 4.000.000 đ Nhà cấp 2.500.000 đ 3.500.000 đ Nhà cấp 2.000.000 đ 2.500.000 đ Nhà cấp 1.000.000 đ 2.000.000 đ Nhà xưởng 1.000.000 đ 1.500.000 đ Ghi chú: Bảng tính đơn giá khơng tính cho khách sạn có tiêu chuẩn từ trở lên Đối với BĐS có nội thất đặc biệt, Nhân viên thẩm định khảo sát thực hồ sơ cần mô tả cách kỹ lưỡng có đề xuất cụ thể để Lãnh đạo định mức cộng thêm giá trị hoàn thiện nội thất cho BĐS thẩm định Đối với cơng trình xây dựng nhà xưởng mà chủ đầu tư thực việc san lấp, cải tạo mặt bằng, đầu tư sở hạ tầng như: hệ thống đường nội bộ, sân bãi, cảng, cống, tường bao, trạm điện… cần phải khảo sát, mô tả, xác định khối 60 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc lượng cụ thể để đánh giá lại giá trị BĐS cách tương đối đầy đủ Trong trường hợp xác định khối lượng công việc cụ thể Nhân viên Thẩm định giá phụ trách hồ sơ có đánh giá ước lượng, đề xuất giá trị cộng thêm bình quân trình Lãnh đạo định Phần diện tích xây dựng khơng phù hợp quy hoạch khơng cơng nhận khơng tính Đối với phần diện tích xây dựng chưa có giấy tờ thể hiện, Nhân viên Thẩm định thực thẩm định cần khảo sát thật kỹ yếu tố diện tích, quy hoạch thị, nắm quy định xây dựng để đưa nhận định phù hợp cho trường hợp làm sở cho việc tính tốn khơng tính tốn vào giá trị xây dựng (để tham khảo) Đối với phần diện tích nhà thuộc quy hoạch cơng nhận tính theo định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/4/2004 Ủy ban Nhân dân Tp.HCM c) Cách xác định tỷ lệ chất lượng lại Số năm sử dụng STT Tỷ lệ lại Ghi Trong thực tế thẩm định chất lượng cịn lại bất động sản khác với bảng tính bên cạnh bảo quản khơng tốt, có sửa chữa gia cố lại…) phải diễn giải trường hợp cụ thể Từ 1năm đến năm 95% Từ năm đến năm 90% Từ năm đến 10 năm 85% Từ 11 năm đến 13 năm 80% Từ 14 năm đến 16 năm 70% Từ 17 năm đến 18 năm 60% Từ 19 năm trở lên 50% Thời gian năm tính trịn 12 tháng Lưu ý: Bảng xác định tỷ lệ chất lượng lại nêu áp dụng cho cơng trình xây dựng từ cấp 1, trở lên Đối với cơng trình xây dựng nhà cấp 3, 4, nhà xưởng… cần vào niên hạn sử dụng mức độ bảo quản để xác định tỷ lệ chất lượng lại cho hợp lý 61 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 62 SVTH: Mai Văn Ngọc Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc PHỤ LỤC 02: PHIẾU YÊU CẦU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHIẾU YÊU CẦU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - Khách hàng yêu cầu: - Địa chỉ: - Mã số thuế: - Người liên lạc: - Địa điểm định giá: - Mục đích yêu cầu định giá: - Giấy tờ pháp lý liên quan BĐS đính kèm: Bản sao: ; Bản chính: - Cam kết thơng tin giấy tờ chủ quyền cung cấp xác, hợp pháp hồn tồn chịu trách nhiệm thông tin, giấy tờ nêu làm kết giá trị BĐS khơng xác - Sẽ nộp đủ phí định giá cho ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ có kết định giá - Trị giá BĐS tính giá bằng: VNĐ: ; USB: - Thanh tốn phí định giá: ; Chuyển khoản: Tiền mặt: ; Lượng vàng SJC: Tp Cần Thơ, ngày 28 tháng năm 2008 Người yêu cầu (ký tên đóng dấu) 63 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 64 SVTH: Mai Văn Ngọc Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc PHỤ LỤC 03 ĐƠN XIN XÁC NHẬN TÌNH TRẠNG TÀI SẢN CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc oOo -ĐƠN XIN XÁC NHẬN TÌNH TRẠNG TÀI SẢN Kính gửi: UBND………………………………… Chúng tơi ký tên là: Họ tên ông (bà):………………………………………………………………………… Sinh ngày:………………… CMND số:………………… Cấp ngày:……………… Nơi cấp:……………… Hộ thường trú:………………………………………………………………………… Họ tên ông (bà):………………………………………………………………………… Sinh ngày:………………… CMND số:……………… Cấp ngày:……………… Nơi cấp:………… Hộ thường trú:…………………………………………………………………………… Nay chúng tơi làm đơn kính đề nghị q quan xác nhận tình trạng bất động sản: Tại số: …………………………………………… , tại: - Thuộc quyền sở hữu hợp pháp chúng tơi - Khơng có tranh chấp; - Là tài sản phép giao dịch; - Không nằm diện quy hoạch, giải tỏa Lý do: Để lập hồ sơ vay chấp Ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ Cần Thơ, ngày _tháng _năm _ Kính đơn, (Ký tên, ghi rõ họ tên) XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN XÃ, PHƯỜNG 65 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc PHỤ LỤC 04 MẪU BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG SACOMBANK NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN Phịng Thẩm định giá   BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Người yêu cầu định giá: Ngày định giá: Mục đích định giá: SốTBKQĐG : Định giá viên: Số trang: Tài sản định giá : a) ăn vào phiếu yêu cầu định giá b) ăn vào hồ sơ pháp lý cung cấp c) ăn việc thẩm định thực tế tài sản d) ăn tham khảo giá thị trường BĐS giao dịch thời điểm thẩm định giá a) Hồ sơ pháp lý: b) Diện tích bất động sản: Đất : Diện tích khn viên : ……… m2 (rộng ……m x ……m) Nhà:Diện tích sử dụng :……… m2 c) Vị trí bất động sản: Bất động sản có mặt tiền giáp đường ………, lòng đường hữu rộng khoảng …m, vỉa hè bên rộng khoảng …m, cách ngã tư (ngã ba)…………………… BĐS thuộc khu (dân cư; tập trung nhiều văn phòng, trường học, thuận tiện kinh doanh) d) Kết cấu bất động sản: a) Cấu trúc: Mô tả kết cấu nhà b) Nội thất: Chủ yếu mô tả nhà, tường, cửa, cầu thang, thiết bị vệ sinh c) Tiện nghi: (Điện, nước, điện thoại, Internet ) e) Đặc điểm khác: Tỷ lệ chất lượng lại: …% 66 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản f) tt SVTH: Mai Văn Ngọc Tham khảo giá thị trường: Tên đường Giá đất Thời /m2 điểm Đặc điểm khác Nhận xét: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Sau phân tích điều chỉnh từ ước tính đơn giá đất bình quân theo điều kiện chung thị trường khoảng: ………………đ/ m2 Giá vàng SJC Tp.Cần Thơ ngày :…/…/200… …………………đ/lượng SJC g) Giá trị đánh giá:  Giá trị quyền sử dụng đất: DTKV x Đơn giá đất tính = …………………… đ  Giá trị xây dựng: DTSD x Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ khấu hao = …………………… đ  Tổng giá trị bất động sản ước tính Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị xây dựng = ……………………….đ Tổng giá trị tài sản ước tính thời điểm định giá: ………………… đồng, tương đương: ………… lượng vàng SJC  i Tp Cần Thơ, ngày … tháng … năm 200  Định giá viên Kiểm soát 67 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Văn A SVTH: Mai Văn Ngọc Nguyễn Văn B 68 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc PHỤ LỤC 05 MẪU THÔNG BÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG SACOMBANK PHÒNG GIAO DỊCH NGÂN HÀNG SÀI GÒN THƯƠNG TIN Trụ sở : 96-98 Nguyễn Thái Học, P Tân An,Q Ninh Kiều ĐT: (0710) 3.811.022 Fax: (0710) 3.810.523   THÔNG BÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ Số: ……… Số trang: ……… Số phát hành:… Tài sản định giá: Căn vào phiếu yêu cầu định giá Mục đích thẩm định : Căn vào hồ sơ pháp lý cung cấp Khách hàng yêu cầu: Căn việc thẩm định thực tế tài sản Thời điểm định giá: Căn tham khảo giá thị trường BĐS giao dịch thời điểm thẩm định giá d) Cơ sở việc thẩm định giá bất động sản: Kết thẩm định giá bất động sản dựa dựa sở nguyên tắc sau: 1) Cơ sở giá trị thẩm định giá: Căn vào mục đích đặc điểm bất động sản chọn sở “giá trị thị trường” để thẩm định “ Giá trị thị trường mức giá ước tính mua bán trị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán tài sản bên người mua sẵn sàng mua tài sản, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” 69 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Mai Văn Ngọc e) Cơ sở pháp lý việc thẩm định giá bất động sản: f) Các yếu tố liên quan đến bất động sản: 1) Diện tích bất động sản: Tổng diện tích khn viên : ……… m2 Nhà: Tổng diện tích sử dụng : ……… m2 2) Vị trí bất động sản: Bất động sản có mặt tiền giáp đường …………, lịng đường hữu rộng khoảng …m, vỉa hè bên rộng khoảng …m, cách ……………………………… BĐS thuộc khu (dân cư, kinh doanh thương mại sầm uất; công nghiệp;…) 3) Cấu trúc bất động sản: a) Cấu trúc: Mô tả kết cấu nhà b) Nội thất: Chủ yếu mô tả nhà, tường, cửa, cầu thang, thiết bị vệ sinh c) Tiện nghi: (Điện, nước, điện thoại, Internet, truyền hình cáp, thang máy, hệ thống lạnh trung tâm, hệ thống PCCC ) d) Đặc điểm khác: Tỷ lệ chất lượng lại: …% g) Phương pháp phương thức tiến hành định giá: i Khảo sát đánh giá tình trạng thực tế BĐS thời điểm thẩm định ii Khảo sát phân tích thơng tin giá thị trường khu vực BĐS thẩm định tọa lạc iii Thực điều chỉnh yếu tố liên qua đến giá trị BĐS, khu vực BĐS thẩm định tọa lạc thời điểm thẩm định, gồm: e) Quy mơ diện tích kích thước khn viên BĐS f) Hình dáng vị BĐS g) Vị trí BĐS so với vị trí BĐS có mặt tiền giáp đường BĐS khác hẻm khu vực có BĐS h) Đặc điểm sinh hoạt dân cư, đặc điểm kinh tế, kinh doanh, môi trường sống khu vực có BĐS khu vực lân cân i) Xem xét thông tin biến động thị trường BĐS thời điểm định giá Qua liệu khảo sát thị trường BĐS khu vực tham khảo liệu định giá, sử dụng phương pháp định giá so sánh trực tiếp kết hợp với việc phân tích so sánh lợi để đưa lại kết tốt cho tài sản Sau phân tích, điều chỉnh tham khảo liệu thị trường, nhận định đơn giá đất bình quân ước tính phù hợp với khả trao đổi mua bán thời điểm thẩm định khoảng …………… đ/m2 ………L/m2 70 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản h) SVTH: Mai Văn Ngọc Giá trị đánh giá: Giá trị quyền sử dụng đất: a) DTKV x Đơn giá đất bình quân = ………………… đ  Giá trị xây dựng: (bao gồm trang trí nội thất).DTSD x Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ khấu hao% = ………………… đ 3) Tổng giá trị bất động sản ước tính b) Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị xây dựng = ….…… …… đ KẾT LUẬN: Chúng đưa đề nghị tổng giá trị tài sản ước tính thời điểm định giá là: ……………… đồng (tương đương ………… lượng vàng SJC) (Bằng chữ: ……………………………………………… đồng chẵn) Mức giá chênh lệch so với giá giao dịch thị trường khoảng + 10% Giá vàng SJC Tp.Cần Thơ ngày : …/…/200 : ……………… đ/lượng SJC 71 ... kỷ thẩm định, qui trình thẩm định, phương pháp thẩm định giá, kết thẩm định giá cho mục đích chấp ngân hàng Từ tiến hành so sánh, phân tích hoạt động thẩm định với ngân hàng khác công ty thẩm định. .. định Từ rút nhận định đánh giá qui trình hoạt động thẩm định giá, đề xuất hướng hoàn thiện hoạt động tác nghiệp thẩm định giá cho mục đích chấp ngân hàng Sacombank chi nhánh Cần Thơ Các phương... vào thực tiễn cho việc thẩm định giá Đối tượng nghiên cứu Các hoạt động thẩm định giá nhà phố ngân hàng sacombank chi nhánh Cần Thơ Phạm vi nghiên cứu - Tiềm hiểu hoạt động thẩm định giá trực tiếp