Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm của công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp 44TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: MỤC LỤC Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 45TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VFS Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội BĐS Bất Động Sản KCN Khu công nghiệp KD Kinh doanh TC Tài DV Dịch vụ TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định UBND Uỷ Ban Nhân Dân 10 TĐV Trần Thị Hải Lý Thẩm định viên Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp 46TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, PHỤ LUC Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 47TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá, hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày phát triển tăng tầm quan trọng kinh tế quốc gia Sự cần thiết không riêng nước có kinh tế phát triển mạnh cịn quan trọng kinh tế tất nước giới Việt Nam khơng nằm ngồi qui luật Hoạt động thẩm định giá Việt Nam có tuổi đời trẻ, hoạt động chưa đa dạng, tảng kinh nghiệm lý luận chưa hồn thiện Hoạt động thẩm định giá tổ chức, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá cung cấp dịch vụ đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có cơ sở định giá trị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản … Đặc biệt năm gần đây, theo quy định luật đất đai, tổ chức cá nhân nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm định giá đất làm sở cho tổ chức cá nhân cho thuê đất làm trình Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụ thẩm định giá BĐS ngày phát triển thông dụng Nhận thức tầm quan trọng, vai trò xu hướng phát triển, mức độ, phạm vi ảnh hưởng tính thời hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thành phần kinh tế xã hội, lựa chọn đề tài “Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị Quyền Sử Dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội ” để phân tích, lập luận đưa quan điểm cá nhân hoạt động tư vấn Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 48TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: Chuyên đề tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích nghiệp vụ tư vấn thẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nước hàng năm Công ty VFS, từ thấy thực trạng, cần thiết hoạt động thẩm định giá BĐS thành đạt được, đồng thời phát phân tích nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn để đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm sở hình thành giá, nguyên tắc, phương pháp Công ty CP Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) thực Kết cấu nội dung chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung chuyên đề gồm phần chính:  Chương 1: Lý luận chung thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm  Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội  Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty VFS Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới T.S Nguyễn ngọc Quang giảng viên môn thẩm định giá khoa marketing Trường đại học Kinh Tế Quốc Dân anh Nguyễn Gia Cường Trưởng phòng TĐG anh chị Phòng thẩm định giá - Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 49TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 1.1 Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.1.1 Khái niệm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Khái niệm Bất Động Sản Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn số 12 – phân loại tài sản thì: BĐS tài sản khơng di dời có đặc điểm gắn cố định với không gian, vị trí định, khơng di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật Khái niệm Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm đất mà tổ chức kinh doanh, hộ gia đình … có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh Nhà nước cho thuê đất theo hình thức: Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm thuê Bất Động Sản nhà nước trả tiền hàng năm Do đặc điểm BĐS di dời có tính cá biệt, khan nên thuê BĐS nhà nước trả tiền hàng năm quyền liên quan đến BĐS, theo quy định Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu đất đai” Thời gian thuê đất không giống nhau, tùy theo doanh nghiệp đăng ký kinh doanh với bên cho thuê đất, sau ký hợp đồng thuê đất, bên thuê đất Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp 50TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: không phép chuyển giao quyền sử dụng đất cho cá nhân tổ chức khác Tiền thuê đất thay đổi nhà nước UBND có định thay đổi khung giá đất, thường năm thay đổi lần Trong trình thuê Đất nhà nước trả tiền hàng năm người chủ BĐS có quyền khai thác sử dụng đất theo định thuê đất, đồng thời có quyền chấp tài sản gắn liền với đất thuê chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê với thời hạn thuê đất lớn năm 1.1.3 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Căn vào thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 sửa đổi bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất năm tính 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Nếu giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp Trong đó: Giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể đất theo quy hoạch duyệt trường hợp giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường mà phải xác định lại cho phù hợp Phương pháp xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất thực theo quy định Chính phủ Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp 51TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: Ngồi đất thuộc thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định tỷ lệ để tính đơn giá th đất tối đa khơng hai (02) lần tỷ lệ quy định Còn đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục Chính phủ quy định; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục Chính phủ quy định vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không 0,5 lần tỷ lệ quy định Tiền thuê đất thu kể từ ngày có định cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất thực địa không với thời điểm ghi định cho thuê đất thu tiền thuê đất theo thời điểm bàn giao đất Đơn giá thuê đất dự án ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn 1.2 Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.2.1 Khái quát chung thẩm định giá Bất Động Sản 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá Bất Động Sản Theo điều Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Như vậy, thẩm định giá BĐS số tiền ước tính giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình vật kiến trúc gắn liền với đất mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 52TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: Chuyên đề tốt nghiệp xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.2.1.2 Mục đích hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản Thẩm định giá BĐS (không bao gồm phương pháp so sánh) thực chất giải toán hiệu đầu tư mục đích hoạt động kinh doanh BĐS Vậy nên thẩm định giá có vai trị quan trọng việc giúp chủ đầu tư đưa định liên quan đến hoạt động đầu tư trường hợp sau: -Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán, giúp người mua định mua thiết lập sở cho đổi BĐS -Tài tín dụng: xác định giá trị BĐS dùng để cầm cố để bảo hiểm BĐS -Cho thuê theo hợp đồng: Giúp cho việc đặt mức tiền thuê điều khoản cho thuê -Phát triển BĐS đầu tư: Nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác định khả thực đầu tư -Định giá tài sản công ty: Cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, lý BĐS cơng ty để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường số vốn mà công ty đầu tư -Các định giá theo luật pháp: Tìm giá trị hàng năm cho mục đích tính thuế BĐS, xác định giá trị bồi thường xảy chiếm hữu bắt buộc, phục vụ cho giải tranh chấp thi hành án… 1.2.1.3 Giá Bất Động Sản nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất Động Sản Cũng hàng hoá thơng thường khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ Cung - Cầu BĐS thị trường Bản chất giá BĐS: “Giá biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Nó bao gồm giá đất giá nhà” Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp 53TS Nguyễn Ngọc Quang GVHD: gọi "giá trị đất đai" (địa tô tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, "giá đất đai" thường gọi giá đất Theo Luật Đất đai số 13/2003/QH11: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước quản lý” nên VN khơng có sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất.Vì giá đất giá trị quyền sử dụng đất Cịn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên nhà Tuy nhiên, hàng hoá BĐS hàng hoá đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối nhu cầu, thị hiếu người mua  Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung - cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khơng lành mạnh" Có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư nhà nước vào việc quy hoạch, nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50